Риски долевого участия в строительстве для сторон

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Риски долевого участия в строительстве для сторонРиски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны.

Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме.

Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон.

Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков.

Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю.

Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений.

Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно.

Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор.

Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор.

Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком.

Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Какие риски поджидают дольщика при участии в долевом проекте — ЮК "Хелп ДДУ"

Сегодня уже многое сказано и написано об изменениях в 214 ФЗ, вступивших в действие с начала 2017 года, которые намного усложнили жизнь застройщикам. Не секрет, что многие строительные фирмы не смогут пережить кардинальные нововведения в законодательстве и просто уйдут с рынка долевого строительства.

Гражданам это на руку, поскольку всегда лучше иметь дело с крупной и надежной компанией, которая дорожит своей репутацией. Что касается дольщиков, то их положение заметно упрочилось, но риски долевого участия в строительстве все-таки остаются, хотя их стало заметно меньше, чем раньше.

С чем могут столкнуться граждане, решившие купить недорогое жилье в новостройке, и как избежать рисков? Давайте в этом разберемся.

Эксперты сходятся во мнении, что нововведения в законе в целом позитивны и, безусловно, способствуют улучшению ситуации в долевом строительстве, которое в последние годы стало менее рискованным. Соглашаясь с оценками компетентных специалистов, юристы нашей организации провели мониторинг и выявили основные факторы риска, с которыми может столкнуться дольщик, участвуя в долевом проекте.

О 214 ФЗ слышали уже многие и практически все потенциальные дольщики знают, что заключать с застройщиком нужно только ДДУ. Поэтому они уверены, что подписав договор долевого участия, риски им уже не страшны, так как они находятся под защитой закона. Однако это не совсем так.

Условия договора таят в себе много скрытых моментов, на которые граждане, в силу незнания законодательства, не обращают внимания. На это и рассчитывают застройщики, включая в документ пункты, невыгодные, а подчас напрямую противоречащие интересам участникам.

Подробный анализ договора опытным юристом поможет раскрыть глаза дольщику и позволит не подвергнуть себя очередному риску.

214 ФЗ позволяет застройщикам изменять первоначальную цену договора, но с оговоркой: такая возможность должна быть прописана в документе, и вопрос требует согласования с дольщиком. Застройщики активно пользуются своим правом. Практически в каждом ДДУ есть пункт о доплате за лишнюю площадь.

Доплата может зависеть также от удорожания стройматериалов, поднятия налоговых ставок, индекса потребительских цен и т.д.

Риски долевого участия в строительстве для сторонБольшинство застройщиков обязывают участников оплачивать коммунальные платежи до подписания акта, что само по себе незаконно. В результате доплат цена квартиры может возрасти на несколько сотен тысяч рублей, поэтому лучше не соглашаться на заключение договора на таких условиях.

При приемке квартиры очень часто обнаруживается несоответствие по площади. Фактическая квадратура квартиры, полученная в результате обмеров БТИ, как правило, отличается от указанной в ДДУ, и к этому надо быть готовым.

  Требование о доплате за лишние метры вполне законны, но только тогда, когда изменения не превышают 5 % от всей площади.

Читайте также:  Можно ли снять бывшего мужа с регистрационного учета?

По новым правилам, если проектная площадь жилья отличается от фактически полученной более чем на 5 %, дольщик может аннулировать договор, а также взыскать с застройщика компенсацию за весь период действия договора.

Задержка строительства – это, пожалуй, самая распространенная ситуация в долевом строительстве. В нее рискует попасть каждый второй дольщик. В ДДУ стоят сроки передачи жилья, которые застройщик не имеет права нарушать.

За это ему грозят немалые штрафные санкции в пользу дольщиков. Неустойка выливается в огромные суммы (проценты взимаются за каждый просроченный день), поэтому понятно желание застройщика избежать выплат.

По закону это возможно, если перенос сдачи объекта будет согласован со всеми участниками проекта.

Стоит отметить, что подписав допсоглашение с застройщиком, дольщик соглашается с переносом даты на более позднее время и не может претендовать на неустойку за задержку сроков строительства, положенную ему по закону. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем давать свое согласие.

Еще один риск, который поджидает дольщика на пути к новоселью – неудовлетворительное качество квартиры, в которой полно недоделок и строительных дефектов. Принятие жилья у застройщика – это не безусловная обязанность дольщика.

Если обнаружатся недостатки, нельзя идти на поводу у строителей и подписывать передаточный акт, иначе все дефекты придется исправлять за свой счет. А по закону это должен делать застройщик своими силами, причем в строго оговоренное время.

Сначала необходимо составить претензию об устранении недостатков, а если застройщик ее проигнорирует и не исправит свои огрехи, нужно обращаться в суд.

Строительство дома длится несколько лет, за это время материальное положение дольщика может поменяться, у него могут возникнуть трудности с внесением денег в долевое строительство, риски возможной неплатежеспособности на начальном этапе строительства посчитать достаточно трудно. Однако участник проекта не может просто так расторгнуть договор, если на то нет законных оснований.

Если же застройщик просрочит платеж более двух месяцев, застройщик имеет законное право отказаться от договора в одностороннем порядке и предъявить ему требование о выплате неустойки. Поэтому гражданам необходимо учитывать этот риск, прежде чем принять решение об участии в долевом проекте.

С 2017 года у граждан появилась возможность получить в общую долевую собственность построенные на участке объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские дошкольные учреждения.

При согласии дольщика, между ним и застройщиком заключается соглашение, и средства участника, в том числе будут направлены на строительство данного объекта.

В чем здесь риск? Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые ждут его в будущем, поскольку помимо прав он также возлагает на себя обязанности по содержанию данного объекта: уплату налогов, аренды, коммунальных платежей.

Самые серьезные риски при долевом строительстве – это возможное банкротство застройщика. Дальнейшие действия граждан зависят от множества факторов. Если применяется стадия наблюдения, дольщику следует обращаться в Арбитражный суд, на чьем производстве находится банкротное дело, и заявлять свои требования в реестре кредиторов.

По закону дольщик может претендовать либо на денежное возмещение, либо требовать передачу ему жилого объекта. Если до начала процедуры дольщик уже успел принять квартиру по акту, он может оформить ее в свою собственность. 

Опытные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам предотвратить большинство рисков, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве. В разделе «Контакты» опубликованы наши данные для связи.

Риски в долевом строительстве и методы их снижения

К сожалению, при участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно — слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Но застраховать свои риски можно в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры. Рассмотрим самые распространенные риски.

Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)

Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.

В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:

  • застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
  • строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
  • подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
  • подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
  • в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала).

Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств.

Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.

Самое неприятное для дольщика — то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.

Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Непредусмотренная договором доплата

Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства.

В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию.

То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. А возможно, застройщик действительно понес какие-то убытки — были просчеты в сметной стоимости. Иногда застройщики просят доплату необоснованно, желая просто увеличить свою прибыль.

Чтобы выяснить, действительно ли застройщик понес убытки, нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты. Дольщик — участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.

Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.

Вариант 2. Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату — тут сложнее, ведь застройщик может сказать, что без вашей доплаты объект так и останется недостроенным, и кто его будет достраивать — неизвестно.

В этом случае без доплаты скорее всего обойтись не удастся. Но практика показывает, что если дольщик даже готов доплачивать, то всегда возникает спор по поводу суммы доплаты.

Застройщик, пользуясь тем, что дольщики разобщены и не знают друг друга, грозит остановкой строительства в случае недоплаты и требует доплатить сумму гораздо большую, чем необходимо для завершения строительства.

Путь один — дольщикам объединяться, заказывать экспертизу, по результатам экспертизы определять сумму, необходимую для завершения работ, и самим принимать решения о дальнейшем взаимодействии с застройщиком.

Невозможность расторгнуть договор

Чтобы избежать ситуации «без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора».

Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора.

Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.

Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги.

Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику.

Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: «Денег сейчас нет, приходите через неделю», а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете.

Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано — какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Проблемы с регистрацией права собственности

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:

  • из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти;
  • из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в ГУ ФРС.
Читайте также:  Как узаконить перепланировку квартиры: порядок и документы

К сожалению, если у дольщиков возникают сложности с регистрацией права собственности, то решать их, как правило, приходится через суд — то есть признавать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры. Если вашу сделку сопровождает юрист, то обычно не возникает сложностей в признании права собственности за дольщиком. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.

Двойные продажи

Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел.

Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда.

Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.

Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.

Печальная действительность

Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.

Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего, защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для «отступления».

Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор.

После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически — невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы.

Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, поищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора — вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д.

Есть в этом, правда, одно «но» — цена за квадратный метр зашкаливает.

Риски долевого участия в строительстве и как их избежать

Несмотря на некоторую нормализацию отношений в сфере долевого участия в строительстве, риски, связанные с ним, по-прежнему достаточно велики.

Дело в том, что дольщик, по российскому законодательству, до сих пор фактически бесправен, потому что не является кредитором, а имеет на руках лишь «неденежное обязательство» в виде договора с застройщиком. Поэтому, при банкротстве фирмы-застройщика вернуть свои деньги если и получится, то только после возврата денег банкам, налоговой, юридическим лицам  и пр.

Более того, недобросовестные застройщики вполне могут выйти сухими из воды, заключая договоры с дольщиками через фирму-прослойку, а потом банкротя ее. При этом дольщики не получают ни денег, ни квартиры.

Риск остаться без квартиры и без денег

Как работает такая схема?

  1. Фирма «А», которая в конечном счете и будет являться «выгодоприобретателем», организует подставную фирму «Б», которой выдает кредиты.
  2. Фирма «Б» заключает договоры долевого участия в строительстве с клиентами и получает по этим договорам деньги.
  3. Фирма «Б» что-то может даже построить, но через некоторое время на ее счетах внезапно заканчиваются деньги и она объявляет себя банкротом.
  4. Назначается конкурсный управляющий, который должен реализовать имущество фирмы «Б» для того чтобы рассчитаться с кредиторами, в пул которых входит кто угодно, кроме дольщиков.
  5. Более того, конкурсный управляющий по закону может отменить все договоры о долевом участии в строительстве, который были заключены за полгода до банкротства фирмы «Б».

По такой схеме фирма «А» получает построенный объект и кредитные деньги обратно, а дольщики остаются ни с чем. Причем, все участники формально действуют по закону, но фактически такая схема является мошеннической. Но доказать связь между двумя фирмами и их преступный умысел на практике бывает очень тяжело.

Выглядит фантастически, но, тем не менее, попав в такую схему, дольщик может остаться и без квартиры и без денег.

Как избежать?

Во-первых, чтобы было с чем, в случае чего, идти в суд и быть защищенным законом у вас на руках должен быть договор участия в долевом строительстве с государственной регистрацией в регистрационной палате. Только такой договор защищен Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Во-вторых, необходимо, чтобы были четко прописаны условия расторжения договора. В каких случаях и по чьей инициативе он может быть расторгнут, а также в какие сроки, в каком объеме и каким путем возвращаются ваши деньги.

Существуют и обычные риски, связанные с участием в долевом строительстве: «замораживание» строительства, перенос сроков сдачи дома, отсутствие договора о долевом участии в строительстве, изменение количества квадратных метров вашей квартиры и ее цены. Рассмотрим эти риски и пути сведения их к минимуму.

Риск «заморозки» строительства или перенос сроков сдачи объекта

Строители могут использовать ваши деньги на достраивание других объектов; могут появиться проблемы с поставщиками или субподрядчиками и т.д. – во всех этих случаях возможен срыв предполагаемых сроков.

Как избежать?

Необходимо, чтобы в договоре была прописана точная дата сдачи дома и неустойка за срыв сроков строительства. Тогда потери можно будет возместить либо по взаимной договоренности, либо в суде.

Риск возникновения доплат, связанных с увеличением квадратных метров или дополнительными работами

Часто встречается ситуация при которой застройщик построил объект с увеличением площади или не предусмотрел какие-то работы. В обоих случаях застройщик хочет получить дополнительные деньги с дольщиков.

Как избежать?

В договоре должно быть указано, что сумма является окончательной и никакой дополнительной оплаты не предусмотрено. Благоустройство территории, оплата аренды участка под строительство, удорожание строительных материалов – все это вас касаться не должно.

Риск возникновения проблем с регистрацией прав собственности

У застройщиков могут возникнуть проблемы из-за невыполнения требований администрации: по благоустройству и содержанию придомовой территории, отсутствовать необходимые документы или не соблюдены еще какие-то условия. В этих случаях могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на объект строительства.

Как избежать?

К сожалению, повлиять на взаимоотношения застройщика и местной администрации дольщики, как правило, не в состоянии. Поэтому для регистрации права собственности в таких случаях придется обратиться в суд.

Резюме

Договоры с застройщиками, как правило, составляют местные юристы. Вполне естественно, что они стараются максимально защитить интересы застройщика.

Но, если вы разберетесь во всех пунктах сами или с помощью юриста, вы сможете составить мнение о том, насколько высоки риски этого, конкретного договора о долевом участии в строительстве и стоит ли его подписывать.

Ведь, в конце концов, вы рискуете своими, и немалыми, деньгами.

Значит ли все эти риски долевого участия в строительстве, что инвестировать в «долевки» не нужно? Конечно, нет! Просто необходимо очень тщательно подходить к выбору застройщика.

Нужно проверить документы застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и не заключать договор с фирмами-посредниками.

Особое внимание в договоре нужно обратить на описание объекта, срок его постройки, цену и порядок оплаты, а также на условия расторжения договора.

С января 2014 года, действует норма, по которой застройщик должен страховать возводимую недвижимость от «недостроя». Такие поправки внесены в Федеральный закон 214 об участии в долевом строительстве.

Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве

Покупка квартиры в современных условиях — достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.

Что же это значит?

Обычная процедура покупки недвижимости заключается в передачи прав владения имуществом, в обмен на некую сумму. Но в нашем случае, вы выплачиваете всю сумму денег за квартиру во время постройки дома. При этом ее стоимость может быть ниже рыночной на 20-30 процентов.

Не правда ли заманчивое предложение? Именно под гнетом этого, многие люди попадаются на удочки мошенников, либо же тех, кто не способен выполнить все обязательства.

Поэтому, прежде чем согласиться на участие в долевом строительстве, вам следует запастись кое какой информацией, важные моменты раскроются в рамках данной статьи.

Начиная с апреля 2005 года, благодаря выходу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», собственники жилья получили больше защиты со стороны государства. В случае непредвиденных ситуаций, дольщики имеют больше прав и возможностей выражения своих интересов в сторону застройщика. Однако как и во всех правилах, в этом есть исключения.

Несколько слов о федеральном законе защиты дольщиков

Главное, что пришло с вышеназванным федеральным законом, так это то, что теперь при сотрудничестве застройщика и дольщика недвижимости, заключается обоюдный договор, вместо инвестиционного договора, который использовался до 2005 года.

Благодаря этому закону, дольщики имеют кое какие гарантии со стороны застройщика, а именно то, что застройщик не имеет права заключать долевой договор до того, пока не выполнит установленные государством условия. Что это за условия?

  • перед постройкой, застройщику необходимо будет выкупить на открытом аукционе земельный участок под будущей дом;
  • получить разрешение на строительство дома;
  • также перед застройкой теперь необходимо опубликовать на просторах интернета, в местных печатных изданиях или других средствах массовой информации всю информацию о проекте (проектная декларация);
  • после того, как застройщик опубликует всю информацию, должно пройти не меньше полумесяца;

Бывали случаи, до принятия федерального закона о долевом участии, что квартиры продавались дважды – махинации со стороны застройщиков. На сегодняшний день, благодаря закону, все договоры долевого участия (каждый) фиксируются в регистрационной палате, делается это в обязательном порядке.

Долевой договор подразумевает под собой и то, что земельный участок, вместе со всем зданием, является залогом дольщиков. Это значит, что в случае финансовой нестабильности, здание и земля могут уйти «с молотка» в пользу дольщиков. Все доходы с торгов делятся в соответствии с долями.

В законе также прописан тот вариант, когда застройщик будет нарушать сроки сдачи готового объекта. В этом случае, дольщики имеют права требовать компенсации в виде выплаты штрафов и т.д.

Если пойти от обратного, в случае если дольщик будет опаздывать с выплатами, то закон застройщика никак не защищает.

Ознакомившись с законом, вы найдете много причин, по которым дольщик имеет права расторгать договор. Причем в ряде из них он может это сделать без согласия застройщика. Опять же, чтобы расторгнуть договор с дольщиком, застройщику нужна веская причина и решения суда. Более близко ознакомиться с этими моментами можно в самом законе, данная статья несет лишь направляющий характер.

Читайте также:  Как оформить дарственную на дачу

После того, как вы удачно въехали в квартиру, 5 лет застройщик несет ответственность за свои действия (за качество постройки). Вы вправе на законных основаниях предъявлять ему претензии в течение вышеуказанного времени.

Хочется отметить, что при составлении договора, застройщики иногда хитрят и снимают с себя ответственность после постройки дома, либо же снижают количество времени, но спешим сообщить, что это не имеет юридической силы.

И так, подведем итоги. При участии в долевом строительстве, согласно соответствующему федеральному закону, между застройщиком и долевым участником, составляется долевой договор. В данном договоре указываются:

  • срок окончания постройки дома,
  • сдача квартир,
  • а также размеры штрафов для застройщика, в случае каких-либо нарушений.

Договор составляется довольно таки подробно, должны быть четко описаны права и обязанности обоих сторон.

В общих чертах процедура оформления долевого договора строительства ясна.

Поговорим о мошенниках на рынке долевого строительства

Наша задача понять то, что имея такие поруки со стороны государства, полного изучения застройщика, все это лишь поможет снизить процент риска. Помимо составления договора, важно учесть следующие моменты.

При изучении строительной площадки дома, ее документов, обратите в первую очередь внимание на дату получения разрешения постройки дома.

Как говорилось выше, федеральный закон начал действовать с апреля 2005 года, соответственно, если застройщик получил регистрацию раньше, то он имеет прав использовать старую систему, а именно составление инвестиционного договора.

Как вы поняли, что до 2005 года, все дома, которые строились при помощи долевого участия, имели инвестиционные договоры между застройщиками и собственниками. Если вы увидели, что в выбранной вами компании постройка дома производится на площадке, регистрация которой раньше 2005 года, это не обязательно мошенническая схема.

Однако примите во внимание тот факт, что застройщик будет на первом месте при выяснении обстоятельств. Договоры инвестирования содержат много подводных камней на случай ЧП или срыва всего мероприятия Застройщики, как правило, стараются лишить прав долевых участников, а себе стараются дать больше возможностей в этом.

У застройщика должен быть пакет документов, которые он обязан предъявлять долевому участнику по первому его требованию. В пакет этих документов входят:

  • оригинальный договор, который дает именно этому застройщику пользоваться землей,
  • полный строительный проект будущего дома
  • и разрешение со стороны государства на постройку этого дома.

Следует понимать, что необходимо ознакомиться с оригиналами документов, копии легком могут быть подделкой, и они не могут являться точной информацией. Застройщик может предоставить ксерокопии, якобы заверенные соответствующими инстанциями, но хотим предупредить, вы вправе требовать оригиналы документов (что вы и должны сделать).

Чтобы обезопасить себя от материальных обязательств, со стороны застройщика может поступить предложение о заключении не долевого договора, а договора купли-продажи. То есть вы как бы бронируете квартиру в доме.

Конечно же, полноценный договор купли-продажи на недостроенный объект оформить не получиться, только лишь предварительный. Однако застройщики предлагают заключить основной, после постройки дома (по закону можно будет это сделать после 3-х месяц спустя окончания постройки дома).

В этом случае, застройщик выступает в качестве обычного продавца квартиры, то есть никаких обязательств перед вами после постройки он не несет.

Так же в случае срыва сроков постройки, вы не сможете предъявить каких-либо претензий. Напомним, что участие в долевом строительстве выгодное, но очень рискованное дело, поэтому не стоит лишать себя защиты со стороны государства.

Совсем недобросовестные застройщики предлагают участнику долевого строительства заключить договор займа. То есть, вы выплачиваете какую-то начальную сумму денег, заключается предварительный договор, а остальная сумма за жилье оформляется как договор займа.

В случае ЧП, фирма застройщик обычно обязуется в нем выплатить сумму не только деньгами, но и так называемыми векселями. Вексель позволяет вам, купить у этого же застройщика какую-то другую квартиру. Но также, вы можете просто остаться с этим векселем.

Выше обговоренный закон о долевой собственности не защищает участников строительства в этом случае.

Некоторые фирмы предлагают следующую схему заключения договора. К примеру, 70 процентов суммы за жилье, вы оформляется обычным договором, а остальная часть идет как страховой взнос. Страховой взнос оформляется договором, в котором указываются случаи, при которых этот самый взнос выплачивается.

Теперь рассмотрим эту схему поближе

При расторжении договора, застройщик выплачивает по основному договору лишь 70 процентов от суммы квартиры. Остальные 30 процентов, участник долевого строительства получит лишь при наступлении страхового случая. А это все обговаривается в договоре страховки, в общем, если причина там не указана, по которой произошло расторжение основного договора, участник лишается этих денег.

Часто застройщики предлагают платить всю сумму напрямую в организацию, то есть, минуя банк. Да, банк берет комиссию (а при покупке квартиры учавствует крупная сумма денег, соответственно комиссия будет не малая), но в случае ЧП, у вас на руках не будет документального подтверждения факта передачи денег. Обо всех минусах этого варианта не стоит говорить, они понятны.

Также при покупке недвижимости, государство возвращает подоходный налог, но в налоговую следует предоставить подтверждение денежной операции, вы не сможете этого сделать, если обойдете банк.

Следуя этим не хитрым советам и ознакомившись с настоящим федеральным законом, вы максимально обезопасите сделку с застройщиком. А вообще выбирайте качественного и проверенного временем застройщика. Удачных инвестиций!

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Риски договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия (сокращенно ДДУ) считается самым безопасным по покупке недвижимости на первичном рынке. Несмотря на то, что он подлежит обязательной государственной регистрации в Росеестре и регулируется ФЗ-214 о долевом строительстве, тем не менее существует множество рисков остаться и без квартиры и без денег. 

ЗАМОРАЖИВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

При заключении ДДУ наиболее распространенным риском является замораживание работ на строительной площадке. Основными причинами остановки строительных работ являются мошенничество со стороны сотрудников застройщиков и финансовая безграмотность, которые приводят к банкротству компании.

Таких примеров множество: в Воронеже – «Новые Технологии плюс», «СтройАрт»; в Москве – «Кутузовская миля», «Энергостройкомплект-М» и другие. Кстати, у всех дольщиков этих компаний на руках были заключенные ДДУ, но помогли ли они им? На конец 2013 года в России насчитывалось порядка 847 недостроенных зданий по всем регионам страны.

Но больше всего недостроев естественно в Москве и Санкт-Петербурге.

НАЛОЖЕНИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ НА КВАРТИРЫ

Еще один риск ДДУ – это опасность наложения обременения на многоквартирный дом. Зачастую застройщик не может возвести многоэтажку только на деньги дольщиков.

Ведь, кроме затрат на строительство здания существуют и сторонние расходы: логистика, прокладка коммуникаций и т.д.

Естественно компаниям приходится искать дополнительные средства, и при чем почти всегда это банковские кредиты, когда строительство объекта уже подходит к концу.

Банки обычно не кредитуют строительные компании, пока строительство объекта не началось, то есть, не положен фундамент и не возведен хотя бы один этаж. Они дают деньги под залог объектов, которые можно увидеть и потрогать.

И пока застройщик исправно платит по кредиту – все нормально, но как только по разным причинам платежи перестанут поступать, банк, как залогодержатель, взыщет долг путем заявления своих прав на объект недвижимости. А там ведь, практически достроенные квартиры дольщиков, которые они уже оплатили. И пока банк будет судиться с застройщиком, покупателям придется ждать, чтобы вступить во владение своим жильем.

ДВОЙНАЯ ПРОДАЖА

Как это не парадоксально звучит, но даже при том, что существует государственная регистрация таких договоров, все равно происходят двойные продажи.

Двойная продажа обычно происходит в тот момент, когда договор еще не зарегистрирован. Это может произойти по вине сотрудников компании-застройщика.

При этом действительными считаются договора, которые были первыми зарегистрированы первыми. А остальным компания-застройщик обязана вернуть деньги.

 > Приём-передача квартиры: пять советов  > 12 советов покупателям жилья в новостройках

Также вариант продажи может возникнуть, когда клиент покупает не у застройщика, а у посредника. Обычно посредническая фирма покупает у застройщика на начальном этапе практически по себестоимости, а продает эти квартиры уже по рыночной цене.

Когда граждане, которым отказали в регистрации ДДУ подают суд на компанию и требуют вернуть деньги, посредническая фирма естественно деньги возвращает, но только ту сумму, которая указана в ДДУ.

То есть это чистой воды мошенничество с недвижимостью, потому что разница между стоимостью квартиры по ДДУ и рыночной ценой ложится в карман посредника.

ЗАСТРОЙЩИК ИЗМЕНЯЕТ ПРОЕКТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ

Изменения условий проекта происходят на практике очень часто, при этом застройщик не предупреждает об этом дольщиков.

К примеру, в проекте на момент подписания ДДУ был указан тип остекления лоджии – стеклопакет, а при сдаче квартиры дольщик обнаружил одинарное стекло.

Понятно, что застройщик сэкономил, но в результате ухудшились потребительские свойства жилья и люди подали в суд, потому о подобных изменениях их даже не предупредили.

А бывает еще более серьезней, когда дольщик получает квартиру, площадь которой на 7-8% меньше утвержденной в проекте. И с такой проблемой покупатели квартир на первичном рынке сталкиваются довольно часто.

Конечно же, исключить все риски на 100% при заключении ДДУ невозможно, но их можно уменьшить еще на стадии заключения такого соглашения.

  • в момент заключения договора внимательно изучите все условия расторжения договора, а также сроков сдачи объекта. Также желательно, чтобы в договоре была указана конкретная дата завершения работ;
  • касательно увеличения стоимости жилья, если в ДДУ нет пункта касательно изменения цены жилья, то дольщик должен обратиться в соответствующие инстанции с заявлением, тогда появится возможность получить жилье по первоначальной стоимости. Если же застройщик останавливает строительство и требует внести дополнительную сумму, то в этом случае дольщику придется уступить. Но он может объединиться с другими инвесторами и заказать проведение экспертизы, которая позволит определить законность повышения цены. И если это не подтвердиться застройщик будет обязан вернуть деньги.

На самом деле описать в одной статье все риски заключения ДДУ просто невозможно, но о них нужно подумать в момент подписания договора.

То есть все, что касается объекта строительства, финансовых расчетов по сделке, условий расторжения договора, сроков сдачи многоэтажки должно быть прописано очень четко.

Не должно быть никаких образных выражений, потому что именно туманные формулировки являются «козырем» застройщика в судебных разбирательствах.

Естественно, знакомясь с условиями заключения ДДУ, вы можете не знать обо всех подводных камнях и сложных юридических терминах, поэтому при подписании ДДУ настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам на вопросах купли-продажи недвижимости. 

источник

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

        

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *