Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.

Что такое свободная перепланировка

Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.

В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.

Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость.

Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.

Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.

Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.

Когда нужно согласовывать перепланировку

У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты.

Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку.

Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

Читайте статью – Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры

Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж.

Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома.

Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

Для клиентов мы сделали памятку по основным нарушениям при перепланировке.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

С чего начать

Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.

Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.

На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.

Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.

В самом общем виде варианты действий могут быть такие:

Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт.

В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.

За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Если ваша квартира стоит на учете без разграничения функциональных зон, дело обстоит сложнее. Например, есть санузел, а вся остальная площадь — одна большая жилая комната 

Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.

В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?Так выглядит поэтажный план дома от застройщика, в котором разграничены функциональные зоны. Разной штриховкой отмечены зоны жилой комнаты, кухни, передней, санузла и гардеробной.

Есть еще один вариант — заказать в МосгорБТИ план функционального разграничения зон. Эта документация стоит от 35 000 рублей до 60 000 рублей.

МосгорБТИ может найти информацию о функциональном разграничении зон в квартире в базах данных, к которым имеет доступ.

В частности, это ИСОГД — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, куда Минстрой загружает все разрешения на строительство и реконструкцию зданий.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?Так выглядит план квартиры с функциональным разграничением зон от БТИ. В плане цветами выделено, где в квартире жилая зона, где коридоры, где санузлы.

Что нужно запомнить

Квартира со свободной перепланировкой может принести владельцам лишние проблемы. Однако перепланировку в ней стоит оформлять по закону — это позволит получить после ремонта квартиру, которую можно спокойно продать, подарить или передать в наследство.

Перед тем, как заниматься документами, стоит обратиться к специалистам по перепланировке, например, к нам. Неверный первый шаг может сильно усложнить работу по согласованию и даже сделать ее невозможной.

Мы подскажем, что можно согласовать в квартирах со свободной перепланировкой, даже если у вас нет документов БТИ на квартиру, и что для этого предстоит сделать.

Согласование перепланировки в Москве и Московской области под ключ

Под перепланировкой помещения, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, понимаются следующие виды изменения его конфигурации, предполагающие отражение в техническом паспорте:

  • монтаж/демонтаж межкомнатных перегородок, не являющихся несущими;
  • расширение санузла за счет объединения с ванной или присоединения части коридора;
  • разделение совмещенного санузла;
  • перенос кухни в коридор, подсобное помещение или объединение ее с гостиной;
  • монтаж/демонтаж встроенных шкафов;
  • перенос или устройство дверного проема в несущей стене;
  • полный или частичный демонтаж простенков;
  • остекление балконов/лоджий и присоединение их к комнате или кухне;
  • присоединение веранды к отапливаемой части квартиры путем организации пристройки;
  • демонтаж подоконного блока и замена классического окна на французское;
  • перенос радиатора;
  • устройство перекрытия между первым и вторым уровнями квартиры.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Устройство проемов считается перепланировкой

Согласование перепланировки необходимо в любом из перечисленных случаев, иначе собственник помещения будет нести ответственность в виде административного штрафа. Нередко Государственная жилищная инспекция выдвигает требование по возвращению квартиры или офиса в первоначальный вид.

Где проводится согласование перепланировки

Узаконить внесение изменений можно, обратившись в орган местного самоуправления. В каждом регионе есть отделение Государственной жилинспекции. Кроме того, в администрациях подмосковных городов примерно раз в месяц проводятся заседания профильных комиссий, в ходе которых принимаются решения по заявкам граждан.

Читайте также:  Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Существуют проекты типовых перепланировок, и, если решено было воспользоваться одним из них, достаточно представить выбранный типовой проект, заявление и стандартный набор документов.

Если же вы предпочли собственную задумку, придется посетить еще одну инстанцию – Управление архитектуры, где проект перепланировки пройдет процедуру утверждения.

Кроме того, идея предварительно должна быть одобрена вашей управляющей компанией.

Когда проводить согласование перепланировки: возможные варианты

Наши клиенты часто задают вопрос, когда лучше начать процесс узаконивания внесенных изменений. Здесь возможно три варианта: на этапе планирования, в процессе ремонта или же по его завершении. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Порядок согласования перепланировки до ремонта

С точки зрения законодательства этот вариант самый правильный и безопасный. Процесс выглядит примерно так:

  1. Клиент описывает свое представление перепланировки или приходит с готовым дизайнерским проектом.
  2. Наши специалисты либо изготавливают проект с нуля, либо исправляют ошибки, допущенные дизайнером, который может не учесть все множество норм, которым должны отвечать планируемые изменения.
  3. В случае отказа Госжилинспекции мы приступаем к согласованию альтернативного варианта, что невозможно сделать в процессе ремонта и тем более по его окончании.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Проработка проекта квартиры повышает шансы на его согласование

Имейте в виду, что некоторые варианты являются неоднозначными, поэтому нельзя заранее сказать, будут ли они одобрены, вне зависимости от того, насколько соблюдены все требования. Так, например, решение о переносе входной двери или о перемещении кухни в коридор принимается на усмотрение комиссии. Неблагосклонно ГЖИ относится к идеям вынести радиатор на балкон, добавить дополнительные окна.

Если же процесс перепланировки уже запущен, поспешите воспользоваться следующим вариантом.

Согласование перепланировки в процессе ремонта

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Если ремонт уже начат, еще не поздно узаконить перепланировку

Подобная схема действий тоже возможна, однако более рискованна. Ее чаще всего выбирают те, кто стремится сэкономить время:

  1. Клиент обращается к нам, когда работы уже ведутся.
  2. Если проект есть, наши специалисты проверяют его на наличие ошибок и вносят необходимые коррективы, дают рекомендации по дальнейшим действиям. Если выполняется перепланировка без проекта, его составят параллельно.
  3. Согласование осуществляется до того, как ремонтные работы завершатся.

Утверждение уже внесенных изменений

Допущенные при перепланировке ошибки могут обернуться неприятными последствиями. Например, требованием привести недвижимость в первоначальное состояние. Но, опираясь на внушительный опыт, можем вас заверить: безвыходных ситуаций не бывает. Мы сделаем все, чтобы доказать, что ваша перепланировка имеет право на сохранение.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Перенос радиатора на балкон не всегда согласовывается уполномоченными органами, иногда для согласования приходится обращаться в суд

Единственный нюанс: перед подачей заявки на согласование нужно получить новый план помещения с пометкой о несогласованности изменений. Бывают случаи, когда единственный выход – узаконить перепланировку через суд.

Возможные проблемы

Как уже отмечалось, безопасным является лишь первый вариант – согласование перепланировки и последующее проведение работ. Ст.

29 ЖК РФ предусматривает ответственность за самовольную перепланировку: требование привести помещение в первоначальное состояние, при невыполнении которого квартира будет продана с публичных торгов.

Кроме того, самовольная перепланировка квартиры в многоквартирном доме по решению Государственной жилинспекции влечет штраф в размере от 2 до 2,5 тыс. руб. (ст. 7.21 КоАП РФ).

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Самовольная перепланировка может закончиться требованием вернуть помещение в прежнее состояние

Сохранить результаты перепланировки можно лишь в том случае, если в суде будет доказано, что интересы других граждан не затронуты и отсутствуют нарушения архитектурного ансамбля (в случае если затрагивается фасад).
Таким образом, чем раньше вы начнете узаконивать перепланировку, тем проще для вас пройдет этот процесс. Обращайтесь к нам, и мы поможем вам сэкономить время, силы и средства. Консультация будет безвозмездной!

Подписаться на новые статьи

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

В подъезде: правила хранения

 

Была ли эта статья полезна?

Проект перепланировки квартиры: нужен или нет?

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Радикальное преобразование помещений квартиры, изменение их количества и площади требует подготовки соответствующего проекта, на основании которого государственные контролирующие органы выдают разрешение на перепланировку.

Узнав об этом, многие собственники жилья, впервые решающиеся на какие-либо преобразования внутреннего пространства, воспринимают проектирование как очень сложную задачу.

На самом же деле, если обратиться к специалистам и подробно объяснить, что планируется сделать, подготовка документации не займет много времени и усилий.

В рамках данной статьи поговорим о том, как изготовить проект перепланировки квартиры и на какие нюансы стоит обращать внимание.

Кому заказать проектирование?

  • Создание проекта перепланировки жилых помещений необходимо заказывать только у компаний, получивших официальное право на выполнение таких работ. Это могут быть:
  • • компании, имеющие лицензию на проектирование;
  • • специалисты того же института, который занимался проектированием домов определенной серии;
  • • профессионалы НИИ, отвечающих за «несерийные» здания.
  • Могут быть одобрены жилищной инспекцией (которая выдает разрешения на выполнение работ по перепланировке) только те проекты, которые были разработаны с учетом утвержденных требований саморегулируемых организаций и актуальных нормативов.
  • В отличие от профессионального дизайнерского проекта, который собственники жилья заказывают исключительно для своих нужд, утвержденный проект обладает юридической силой, а значит, его разработчики (и орган, который выдал разрешение) несут ответственность за последствия его реализации.

В каких случаях нужен проект перепланировки?

Отметим, что проект для узаконивания и выполнения перепланировки необходим далеко не всегда. Если предполагается, хотя и большой, но все же косметический ремонт с обновлением отделки, заменой радиаторов на аналогичные батареи, установкой сплит-систем, остеклением балконов или лоджий – в проекте и получении разрешения нет необходимости.

Проект нужен в случаях, если новое расположение помещений, их конфигурация будет изменено относительно первоначального технического плана от БТИ.

А вот если речь идет даже не о перепланировке, а скорее о реконструкции, при которой будут, так или иначе, задеваться несущие стены, разгружающие перегородки, инженерная система, понадобится предварительное техническое заключение о состоянии этих элементов во всем доме. Оно также необходимо, если планируется:

  1. • создание арок, дверей и всевозможных проемов в стенах, определенных как несущие;
  2. • существенное расширение санитарного узла;
  3. • увеличение или уменьшение площади кухни;
  4. • демонтаж подоконника и части стены под ним;
  5. • радикальная переделка конструкции пола и так далее.
Читайте также:  Коллизионные вопросы семейного права: как разрешить?

Техническая экспертиза проводится сотрудниками отдела строительства и архитектуре (местная администрация), для ее проведения необходимо подать соответствующее заявление.

В профессиональном техническом заключении будет четко указано, можно ли проводить планируемые работы в указанном доме и определенной квартире.

Перед составлением документа специалисты обязательно обследуют несущие стены, межпанельные стыки, балки и другие конструктивные элементы, делают необходимые расчеты и формируют выводы. Именно эти выводы и лягут в основу разрабатываемого проекта перепланировки.

Техническая экспертиза: важные нюансы

В ходе экспертизы инженеры обязательно обратят внимание на этаж, где располагается квартира, готовящаяся к перепланировке.

Чем выше потолок, тем менее значительной оказывается нагрузка на несущую стену, а значит, тем больше вероятность получения разрешения на создание проема в этой стене.

Специалисты также учтут наличие аналогичных решений перепланировки в квартирах, находящихся выше и ниже.

Соседям можно не беспокоиться – инженеры не станут проверять, узаконены ли изменения у них, и сообщать информацию куда-либо, поскольку у них совсем другая миссия. Задача специалистов – определить надежность конструкции и возможность реализации задуманной перепланировки в конкретной квартире.

Что касается сроков, они зависят от сложности обследования, и, в среднем, составляют от недели до двух. Планируя оформление документации и выполнение работ, важно учитывать, что выданное техническое заключение будет действительно только в течение года.

В содержательной части документа подробно описываются итоги обследования с описанием особенностей конструкций, указанием на всевозможные деформации и оценкой общего состояния. Здесь же перечисляются требования к проведению перепланировки, причем приводятся их обоснования с указанием действующих нормативов.

Есть немало вариантов перепланировки, когда обязательно нужен проект, но не требуется техническое заключение.

Это создание проемов в стенах, не являющихся несущими, объединение санузлов, демонтаж перегородок и так далее.

Впрочем, в некоторых случаях, которые кажутся им неоднозначными, инспектора местных администраций могут дополнительно потребовать техническое заключение, когда собственник обращается за утверждением проекта.

Изменения, которые запрещены

Ни одна организация (государственная или частная) не согласится создать проект перепланировки, которая является заведомо незаконной и может привести к обрушению конструкционных элементов или иному вреду. Законодатели четко определили перечень работ, запрещенных в многоквартирных домах. Это, прежде всего:

  • • любые работы, связанные с возможным нарушением функционирования инженерных сетей, а также затрудняющие доступ к ним остальных жителей;
  • • перепланировка, вследствие которой проживание в квартире станет невозможным;
  • • демонтаж или существенное ослабление несущих стен;
  • • значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола;
  • • любое воздействие на вентиляционную систему дома;
  • • перестройка чердаков и технических этажей (в ряде случаев);
  • • перенос радиаторов на балкон или веранду;
  • • объединение лоджии с жилым пространством посредством демонтажных работ (в ряде случаев);
  • • расположение санузла или кухни (значительной части какого-либо из этих помещений) над жилыми комнатами соседей.

Необходимо знать, что площадь кухни и санитарных узлов можно увеличивать только за счет нежилых помещений. Если в кухне используется газовая плита, свободное объединение ее с гостиной никто не разрешит, поэтому придется позаботиться об установке двери – можно даже раздвижной или «гармошки». Это особенно актуально в случае перепланировки однокомнатной квартиры.

В доме, который признан аварийным, любые виды работ радикально преобразующих пространство, запрещены.

Перепланировка обязательно должна быть согласована, несмотря на то, что этот процесс требует времени, впоследствии можно будет спокойно жить в квартире, не думая о возможных штрафах и трудностей, которые неизбежно возникнут, когда придется продавать жилье.

Что необходимо для подготовки проекта перепланировки

Прежде, чем обратиться в проектно-строительную организацию, необходимо получить в органе инвентаризации технический паспорт, взять поэтажный план, а также экспликацию.

Важно также вовремя вспомнить о том, что с перепланировкой должны согласиться все собственники.

Если хотя бы один из них не готов дать «добро» в письменном виде, стоит сначала договориться и решить этот вопрос, и лишь затем инициировать подготовку проекта.

Нужно подготовить эскизные наброски или детальное описание планируемых изменений, это необходимо для упрощения коммуникации с теми, кто будет изготавливать проект.

Самый простой вариант – воспользоваться типовым проектом перепланировки, который уже многократно прошел согласования. Но в этом случае важно убедиться, что он подходит для конкретного дома и квартиры, а также не вступает в противоречие с планами по новому обустройству жилья.

Проект – это не формальность, а важный документ, отступать от которого не следует. Если разработчики документации учли все пожелания и качественно выполнили свою работу, проект обретает огромную практическую ценность. Документ дает возможность выполнить все работы так, как это положено и получить ожидаемый результат.

Проект и строительные работы: вопросы соответствия

После того, как проект выполнен, а согласие на перепланировку получено, можно приступать к выполнению работ. Разумеется, в процессе ремонта в голову могут приходить любые идеи, однако стоит следить за тем, чтобы их реализация не выходила за рамки проекта.

Дело в том, что по завершению работ придется приглашать специальную приемочную комиссию, призванную подтвердить, что перепланировка сделана в полном соответствии с выполненным проектом.

Результатом такого осмотра станет составление акта о выполненной перепланировке, на основании которого изготавливается новый техпаспорт, и вносятся изменения в записи Росреестра

После завершения проверки можно получить новый техпаспорт и смело считать перепланировку узаконенной. Если же в процессе работ вообще забыть о проекте или допустить много вольностей, перепланировка может быть признана незаконной.

В лучшем случае все закончится штрафом, новым проектом и процедурой согласований, в худшем – требованием все вернуть в исходный вид, при несоблюдении этого требования можно лишиться права эксплуатировать квартиру.

Несогласованная перепланировка при покупке

Некоторые покупатели жилья по неопытности или вполне сознательно приобретают квартиры, которые ранее были перепланированы, однако не согласованы.

Решаясь на такую покупку, стоит помнить, что юридическая ответственность за все последствия после получения права собственности возлагается на нового владельца.

Не исключено, что ему почти сразу придется решать вопросы с узакониванием, во многих случаях для этого составляется проект перепланировки, которая уже выполнена.

Если все сделано в соответствии с нормативами, сделать это несложно, а несогласованная перепланировка является отличным предлогом для хорошей скидки.

При серьезных нарушениях придется думать, как все исправить — затраты могут быть существенными, а значит, при покупке жилья перед передачей денег стоит внимательно изучить технический паспорт, сверить все показатели и при обнаружении несоответствий приостановить сделку, чтобы взвесить все за и против. Узаконивать перепланировку, скорее всего, придется через суд, который решит, являются ли допустимыми проведенные преобразования.

Заключение

Законы и нормативы, связанные с перепланировкой жилья в многоквартирных домах являются достаточно жесткими, так как от их соблюдения зависит безопасность при эксплуатации жилья, а также безопасность соседей. При радикальных изменениях разработка плана, его согласование и выполнение работ в соответствии с ним позволят избежать опасных ошибок и дальнейших проблем, связанных с продажей квартиры.

Не все виды ремонта требуют продолжительной юридической процедуры, однако, в любом случае, прежде, чем решаться на переоборудование жилья, необходимо определить, нужно ли официальное согласование, и выполнить его своевременно.

Эскиз и проект перепланировки квартиры: образец для согласования, состав и требования. Скачать типовые примеры передела двухкомнатных и трехкомнатных хрещевок в панельном доме

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Вы решили изменить внутреннее пространство квартиры, для того, чтобы она стала более комфортной по расположению функциональных зон и комнат.

Если задуманные изменения предполагают серьёзные изменения первоначального плана, то это называется перепланировкой и требует составления и согласования в определённых инстанциях некоторых документов.

Первым документом, который необходимо составить и утвердить – проект перепланировки. Примеры, проекты перепланировки квартиры на согласование скачать можно в нашей статье абсолютно бесплатно.

Скрыть содержание

Что это такое?

  • Зачастую собственники квартир путают такие два понятия как проект перепланировки квартиры и дизайн-проект.
  • Дизайн-проект – это, по сути, зарисовка внешнего вида вашего жилья после внесённых изменений.
  • Юридической силы у него нет, и он составляется исключительно для вас.

Проект перепланировки квартиры (образец документа можно посмотреть здесь) – это документ, который включит в себя идеи дизайн-проекта, а также отразит все изменения, планируемые относительно старого плана.

Возможно, не все задумки дизайнера будут воплощены в действительности, так как их могут ограничить технические характеристики здания.

Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства (снос несущих стен, расположение санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, оборудование каминов в панельных домах, демонтаж и перенос газовых стояков) которые не могут быть включены в проект, поскольку такой документ не может быть согласован.

Где сделать проект перепланировки квартиры? Проект составляется специализированными организациями, имеющими лицензию (допуск СРО). Данный документ имеет юридическую силу и подлежит согласованию в Жилинспекции.

В финансовом плане и в плане скорости оформления целесообразнее его заказать в такой организации, которая занимается также и согласованием документа.

В этом случае все недочёты, допущенные в первоначальном варианте и не прошедшие согласование проекта перепланировки квартиры, будут устранены составителями без дополнительных затрат с вашей стороны.

Вы получите гарантию на утверждение плана только в том случае, если требования к проекту перепланировки квартиры будут соответствовать всем нормативам и жилищному кодексу. Существует перечень того, что можно, а чего нельзя делать.

Не всякий ремонт требует составления подобного документа. Если вы планируете заменить пол, провести отделку потолка с изменением его конфигурации, застеклить балкон, не утепляя его и не устанавливая в нём отопления, заменить сантехническое оборудование (например, установить душевую кабину вместо ванны), проект заказывать не нужно.

Совет: Если планируемые изменения затрагивают несущие конструкции, и ваша квартира находится в новом доме, проект лучше делать у его автора. Так вам удастся избежать ответственности в случае возникновения трещин в стенах или при каких-либо спорных ситуациях.

  1. У вас намечается перепланировка квартиры: проект или эскиз нужен вам?
  2. Если в вашей квартире не планируется серьёзного переустройства, изменения простые, не затрагивающие несущих конструкций, то достаточно оформить эскиз перепланировки.
  3. Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана БТИ с пометками собственника.
Читайте также:  Оформление недвижимости по дачной амнистии

Эскиз допустим только в тех случаях, если не планируется серьёзных изменений в плане квартиры. К примеру, переносится сантехника, но не меняется площадь санузла. По самостоятельно составленному рисунку можно перенести батареи в пределах одной комнаты. Исключение составляет перенос батарей на лоджию, такая перепланировка требует составления проекта.

По эскизу можно снести перегородки между ванной и туалетом, а вот устранение межкомнатных перегородок требует проекта и для согласования (образец должен быть заверен нотариально), так как меняет количество комнат в квартире.

Эскиз можно выполнять на копии поэтажного плана квартиры. Для этого требуется заказать в БТИ техпаспорт с планом. Главное условие, чтобы линии переносов были понятны.

Согласование изменений по эскизу проводится по упрощённой схеме, не требующей согласования в различных инстанциях. Такой порядок носит название «уведомительный».

Достаточно предоставить его в Жилинспекцию, приложив заявление на перепланировку, копии документов, удостоверяющих личность, документ на жилплощадь, технический паспорт квартиры. В современных условиях целесообразно воспользоваться «службой одного окна» МФЦ.

Образец заявления на проведение перепланировки.

Зачем нужен проект?

Перепланировка – это изменения, которые требуют обязательного внесения в технический паспорт квартиры. Оформить перепланировку можно самостоятельно.

Во внутреннем пространстве может расшириться размер полезной площади за счет утепления лоджии.

Измениться количество и размер комнат, следовательно, это уже будет другой объект, по сравнению с тем, на который у вас имеется свидетельство. Такие изменения необходимо согласовывать с государственными органами, и получить новый документ о собственности, таким образом узаконив перепланировку.

Если у планируется перепланировка хрущевки, проект не составлен или не согласован, тогда она будет считаться незаконной.

Размер штрафа за незаконную перепланировку устанавливается государством.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой очень трудно, также после этого нельзя переоформить на другого собственника по наследству или дарственной. Приватизированный объект с незаконной перепланировкой также нельзя будет расприватизировать.

Время изготовления проекта зависит от сложности предстоящего реконструирования и от площади объекта. В среднем это от трёх дней до одной недели. Цена варьируется в пределах от 10 до 20 тысяч, в зависимости от сложности.

Требования

Существуют государственные правила и требования к проекту.

Начать работу следует с обследования объекта и получения технического заключения о состоянии конструкций. Документация по проекту должна разрабатываться с учетом СНиП, сан. норм, а также требований Роспотребнадзора, подразделений МЧС (газовая и пожарная службы).

Основные разделы зависят от его сложности и требований инстанций, в которых необходимо будет его согласовать.

Состав проекта перепланировки квартиры:

  1. Конструктивный.
  2. Архитектурный.
  3. Замена перекрытий.
  4. Схема вентиляции.
  5. Схема отопления.
  6. Электроснабжение.
  7. Водоснабжение и водоотведение.
  8. Замеры помещения.
  9. Генплан.
  10. План организации строительства.
  • Каждый лист документа подписывается автором и руководителем компании-разработчика.
  • Затем проект заверяется подписью заказчика.
  • Объём предоставляемой на утверждение информации должен быть полным.
  • В то же время не стоит включать в документ лишнюю информацию.

Что должен содержать проект?

Типовые проекты перепланировки квартир представляют собой пакет документов, состоящих из следующих пунктов:

  • пояснительная записка;
  • ситуационный план;
  • планы этажей до перепланировки и после неё;
  • описание конструктивных узлов и деталей;
  • описание усиливающих элементов (при необходимости);
  • аксонометрический план;
  • схема полов.
  1. Кроме этого могут прилагаться схемы электро-, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, схема гидроизоляции.
  2. Далее можно скачать пример проекта перепланировки квартиры:
  3. Дополнительные разделы:

Куда обращаться?

Начать процедуру можно с обращения в Жилинспекцию города или округа. Кроме того, существует масса проектных организаций, специализирующихся на составлении проектов и согласовании документов.

Собственникам квартир в новостройках целесообразнее заказывать проект перепланировки квартиры для согласования (образец можно скачать выше) у организации – автора их дома. Так вы получите проект с учётом всех особенностей объекта и избежите нарушения авторских прав.

Важно: Перед заключением договора с проектным бюро, выясните, имеется ли у неё лицензия, свидетельство о допуске к работам.

Перед составлением эскиза или дизайн-проекта перепланировки, учтите качество стен вашего жилья.

Как перепланировать двухкомнатную квартиру?

Самым популярным видом являются проекты перепланировок двухкомнатных квартир с изменением количества комнат.

Если вам необходимо дополнительное изолированное пространство, можно из двух комнат сделать три.

Но такой вариант возможен, при наличии комнат достаточной площади. Перегородки изготавливаются из лёгких современных материалов.

Такая перепланировка весьма популярна, проводится чаще сего при увеличении количества членов семьи.

Противоположным вариантом являются проекты перепланировки двухкомнатной хрущевки в однокомнатную. В ней попросту удаляются перегородки, и собственник получает одну просторную комнату, поделённую на зоны, вместо двух маленьких.

Популярен вариант — объединение гостиной с кухней. Единственным препятствием в этом случае может стать газовое оборудование кухни, поскольку при этом соединение не соответствует нормативам безопасности.

Перепланировка двухкомнатной квартиры, проекты:

Передел трёхкомнатной квартиры

Трехкомнатная квартира, как правило, имеет одну большую и две маленькие комнаты. Делить небольшие помещения не имеет смысла, поэтому можно увеличить количество помещений за счет гостиной. Дополнительную площадь при таком варианте можно получить за счет коридора или лоджии.

Как и в двухкомнатной, можно объединить гостиную с кухней. При этом можно часть большой комнаты превратить в отдельное помещение. К примеру, можно сделать в ней гардеробную.

Рационально можно использовать площадь коридоров, для устройства в них систем хранения или присоединения к гостиной. Для получения столовой одну из комнат можно соединить с кухней путем сноса перегородки.

Посмотреть проекты перепланировок трехкомнатных квартир можно здесь.

Составление проекта перепланировки и подготовка документов для её проведения — процедура, отнимающая много сил и времени. Поэтому целесообразнее обратиться к специалистам профильных компаний, что позволит избавиться от лишних хлопот и сделать процесс переустройства пространства вашего жилья приятным.

Проект перепланировки квартиры в Москве

Не всякий владелец жилья, заказывая саморегулируемой компании (CPO) проект перепланировки квартиры, представляет дополнительные проблемы, которые создает данная затея, и сколько дней нужно для получения в Москве необходимых разрешений. ООО Планодел в сжатые сроки утрясет вопросы переноса стен, реконструкции полов и фасадов домов, устройства гидроизоляции и согласует изменения. Заказ выполним быстро. Все делаем по договору, соблюдая требования законов.

Содержание

Определение

Проектом перепланировки квартиры (ППК) называется пакет технической документации, в котором отражаются ожидаемые изменения конфигурации помещений.

ППК разрабатывается для подачи в соответствующие городские инстанции с целью законного согласования планируемых (в отдельных случаях — уже сделанных) изменений.

Разработкой проектов перепланировки в Москве, как и в других городах РФ, занимаются СРО и частные лица имеющие допуск к данному виду деятельности.

Состав набора документов

Универсального перечня бумаг, подходящего на все случаи, нет. Если нужно заказать проект для согласования перепланировки, то это значит, что зависимо от обстоятельств понадобится оформить:

  1. Пояснительную записку с указанием геолокации и назначения объекта перепланирования, этажности здания, этажа объекта и с описанием изменений планировки, др.;
  2. Пожарный блок бумаг, включающий правила безопасности во время проведения на объекте ремонтных работ;
  3. Актуальный поэтажный план с экспликацией каждого помещения;
  4. План и экспликацию с учетом того, что уже перепланировано;
  5. Аксонометрические чертежи водопровода и канализации;
  6. Схему устройства полов с детализацией по каждому слою;
  7. Проект гидроизоляции санузлов;
  8. Свидетельство CPO на строительные работы.

Практика показывает, что сделать проект перепланировки можно и собственными силами собственника (арендатора) квартиры. Однако самому разрабатывать и согласовывать придется больше года. Вдобавок на это может уйти не пересчитать сколько денег и нервов.

Целесообразно подобную услугу купить. Мы советуем исполнение проекта перепланировки вашей квартиры заказать в специализирующейся на этом компании ООО Планодел. Подобный шаг сэкономит вам средства, сбережет здоровье и приведет к гарантированному результату.

Когда для согласования перепланировки квартиры без разработки проекта не обойтись

Приводим перечень работ, после выполнения которых без разрешения владельцы недвижимости при ее отчуждении неизбежно столкнутся с проблемами:

  1. Расширение нежилых площадей (ванной комнаты, туалета, кухни);
  2. Вынос за пределы существующих помещений, указанных в п.1, «мокрых» коммуникаций — водопровода и канализации;
  3. Установка сантехнических приборов, приводящая к дополнительному водозабору (раковина, биде);
  4. Установка электрической вместо плиты, работающей на газу;
  5. Проделывание проема в несущей стене или ее частичная разборка;
  6. Проделывание в перекрытиях люков и возведение ведущих к ним лестниц;
  7. Ремонт деревянного пола на лагах, ведущий к изменению его конструкции и возрастанию нагрузки на перекрытие;
  8. Устройство дополнительных (ранее не существовавших) балконов и лоджий;
  9. Присоединение к жилым помещениям нежилых площадей — балконов, лоджий, кладовок, коридоров, пр. — и их частей;
  10. Работы, приводящие к изменению фасада, др.

К радости собственников, в российском законодательстве предусмотрены исключения, когда проекты перепланировок квартир в СРО можно не заказывать.

Разрабатывать проекты переустройства и (или) перепланировки жилых помещений не понадобится только в ограниченном количестве случаев. К примеру, чтобы согласовать перенос газовой плиты в пределах кухни, достаточно справки Мосгаза.

Когда без проекта изменения планировки можно обойтись

Если в приведенном выше списке отсутствуют работы, которые вы хотите выполнить, или конструкции, которые собираетесь создать, значит вам повезло: желаемое с большой вероятностью подлежит согласованию по эскизу либо в таковом не нуждается вообще. Разрабатывать проект изменения конфигурации квартиры в СРО не нужно, когда:

  • Для замены сантехнического и инженерного оборудования не требуется прокладка дополнительных труб, а новое оборудование устанавливается на прежних местах;
  • Планируется замена или перенос в пределах помещения посудомойки, стиральной машинки или бойлера;
  • В результате ремонта пола его конструкция и давление на плиты перекрытия не изменяются;
  • Произошедшие изменения внутреннего пространства помещений не требуют отражения в документах технического учета.

Если по прочтении перечней работ, для которых проект перепланировки квартиры в Москве не нужен (или без него никак не обойтись), еще остались неясности и вопросы — проконсультируйтесь у наших экспертов.

Заключение

В данной статье мы вкратце рассмотрели моменты, раскрывающие содержание разработки проекта перепланировки квартиры.

Описать всю массу нюансов, которые возникают на практике, невозможно, да и не имеет смысла, поскольку универсального «рецепта» для решения подобной задачи не существует.

Поэтому если для перепланировки вашей московской квартиры нужно сделать качественный проект — звоните нашим профи по +7(495)233-11-60 или заказывайте обратный звонок на нашем сайте. ООО Планодел — та специализированная компания, что справится с этим заданием быстро и профессионально!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *