Кладовки в подвале многоквартирного дома

Стремление увеличить размеры жилища иногда приводит к тому, что граждане организуют хранение вещей вне площади, находящейся в личной собственности. Одной из распространенных форм является стихийная кладовка на лестничной площадке.

Прежде чем оборудовать нечто подобное, жильцам стоит внимательно ознакомиться с существующими нормативными актами относительно использования совместного имущества в многоэтажном доме.

Не стоит пренебрегать регламентом о пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическими правилами.

Что такое кладовка

Кладовки в подвале многоквартирного дома

Помещение, используемое для хранения вещей или объектов предпринимательской деятельности. К оборудованию и правилам эксплуатации предъявляются высокие требования. Кладовка в подъезде многоквартирного дома – это не просто перекрытие части коридора или подвала. Для легализации помещения важно соблюсти существующие нормы.

Установленные требования к кладовым в МКД

К базовым актам, регулирующим обустройство, относятся:

  1. СанПиН № 2.1.2.2645-10 допускает размещение хранилищ в рамках многоквартирного дома, но размеры не должны быть более трех квадратных метров на одного человека. Использоваться помещение может исключительно для хранения овощей, фруктов и твердого топлива. Вход в него должен быть отдельный.
  2. СНиП от 31 января 2003 года. Пункт 4.10 гласит о том, что разрешается кладовка между этажами первым и третьим, но запрещено хранить горючие и легковоспламеняющиеся вещества.

Разместить оборудованное помещение на первом этаже нельзя, так как там находятся важные коммуникации, обеспечивающие весь дом.  Рассмотрим, как оформить кладовку на лестничной клетке:

  • убедиться в допустимости размещения;
  • согласовать изменения конструкции здания с БТИ и пожарной инспекцией, поскольку такого рода хранилище не должно преграждать эвакуационные выходы;
  • проконтролировать внесение информации в документацию дома.

При формировании помещения без согласия органов, на нарушителя могут не только наложить штраф, но и заставить демонтировать сооружение.

Скачать требования в кладовую

Кому принадлежит

В соответствии с законодательством, вся площадь квартиры находится во владении конкретных лиц. Это регулируется свидетельством о праве собственности или договором социального найма.

Все остальные помещения в многоквартирном доме – долевое имущество. Итак, говоря о том, кому принадлежит кладовка на этаже, подразумевается, что ею владеют все жильцы дома.

Реализовать или сдать в аренду третьим лицам нельзя.

Можно ли приватизировать в 2019 году

Кладовая – это помещение общего пользования, без шанса оформления права собственности на него.

Следовательно, даже если сложилась ситуация, что используется хранилище только одним человеком, сделать его личным имуществом не удастся, а соседи вправе в любой момент присоединиться и пользоваться помещением на общих условиях.

Рассматривая вопрос, как узаконить кладовку на лестничной клетке, можно говорить только о получении разрешения на переоборудование места общего пользования, о соблюдении норм безопасности, но не о приватизации.

Как используют подвалы в многоквартирных домах

Помещение под объектами владения допустимо эксплуатировать, если это позволяет конструкция. Также они могут быть оформлены под иные нужды, например, сделана парковка.

Кладовка в жилом доме – это один из вариантов использования имущества многоэтажки. Бывает, что все занимают общие коммуникации, но в новостройках часто есть специальные зоны, используемые жильцами.

Информацию об этом можно получить в управляющей компании.

Аналогично решается вопрос относительно того, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Если оно отрыто, то право пользования есть у всех собственников квартир.

Для тех, кто хочет обустроить личное хранилища, потребуется разрешение от всех жильцов (принимается на общем собрании).

Лица, владеющие недвижимостью в рамках одного комплекса, имеют право на часть общей территории.

Особенности перепланировки подвального помещения

Существует два основных варианта устройства местности под домом, где допустима организация хранилища. Первый – площадь уже поделена на всех, и кладовые помещения в подвале многоквартирного дома можно использовать сразу. Другой случай – когда необходима перепланировка и обустройство. Тут требуется и согласие УК, и всех жильцов, и вышеуказанных инстанций.

Кладовые в подвале

Организация места хранения вещей не является обязанностью ТСЖ или УК, это право, которым могут воспользоваться жильцы. Притом самовольный захват территории преследуется по закону.

Если есть кладовка в подвале многоквартирного дома, то все старые и новые жильцы получают доступ. Ситуация, когда часть граждан не допускает в помещение других, – является самозахватом территории.

Действия противоправны, так как нежилые пространства пропорционально делятся между собственниками.

Можно ли самовольно построить кладовую

Кладовки в подвале многоквартирного дома

Любое не согласованное с компетентными органами действие является незаконным и предполагает назначение административного наказания. В связи с этим не стоит производить ремонтные работы преждевременно. Рассматривая, как сделать под лестницей кладовку, важно не просто продумать дизайн, но и получить разрешение от инстанций и согласие заинтересованных собственников недвижимости.

Последствия незаконной установки

Ответственность в результате неправомерных действий:

  • уплата административного штрафа;
  • принудительное разрушение конструкции;
  • потеря денежных средств, вложенных в обустройство.

Таким образом, законно ли возведение кладовки на лестничных площадках? Ответ будет положительным, при соблюдении условий: если это позволяет конструкция дома, есть документальное согласие жильцов и УК/ТСЖ, разрешение компетентных органов.

Подводя итоги

Размещение хранилища в рамках дома – распространенная практика, но не все ознакомлены с правилами обустройства и эксплуатации. Пространства в рамках МКД, помимо собственно квартир, – это совместная собственность владельцев недвижимости. Если есть желание организовать дополнительное помещение, необходимо заручиться поддержкой и соседей, и государственных органов.

Кладовки в подвале жилого дома по новому закону — Императив

Кладовки в подвале многоквартирного дома

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

  • Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.
  • Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.
  • ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Кладовки в подвале многоквартирного дома: как построить в подвальных помещениях

Кладовки в подвале многоквартирного дома

  1. Как правило, жильцов многоэтажного дома интересует вопрос о принадлежности подвалов в их домах, особенно интересует вопрос, можно ли в подвале многоквартирного дома сделать кладовки.
  2. Многие владельцы недвижимости в многоквартирных домах рассуждают так, что приобретение квартиры жилого дома сопровождается выделением площадей новым собственникам из общего имущества.
Читайте также:  Условный кадастровый номер земельного участка

Кладовая в многоквартирном доме

Кладовки в подвале многоквартирного дома

Предлагаем информацию по теме: «кладовая в многоквартирном доме». Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в х к статье.

В стремлении увеличить жилую площадь и убрать хлам из квартиры жильцы многоквартирных домов выходят за пределы своего жилья. Для складирования вещей организуют на площадках и в подвалах домов кладовые. В отдельных случаях это вызывает возмущение со стороны соседей.

Изучите действующее законодательство для того, чтобы понять, законны ли кладовки в подъездах и подвальных помещениях, как правильно организовать и обустроить, кто и какую ответственность несет за выявленные нарушения.

Вопрос обустройства дополнительного помещения для хранения вещей регулируется ЖК РФ, СанПин, СНиП и Техническим регламентом о правилах пожарной безопасности.

Площади квартир принадлежат своим владельцам на праве частной собственности, по договору социального найма и т.д. Остальные коммуникации и нежилые помещения здания находится в общей долевой собственности всех владельцев квартир, включая подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.д.

Вопрос с оборудованием кладовки не стоит, если на первых этажах многоэтажного дома застройщиком построены колясочные, и данные отражены в технической документации здания. Пользоваться колясочной может любой собственник квартиры, проживающий в доме.

Важно! На первом этаже здания можно устроить небольшое помещение с раковиной для хранения уборочного инвентаря. Чаще всего комната используется сотрудниками ТСЖ, следящих за чистотой дома.

Решение об установке дополнительных кладовых принимается собственниками помещений на общем собрании. При рассмотрении вопроса исходят из принципов безопасности и доступности пользования общим имуществом, т.е. кладовки не должны затруднять доступ к эвакуационным выходам, мусоропроводам, лифтам и т.д.

Согласие на обустройство кладовки должны дать все хозяева квартир дома. Право пользоваться складскими помещениями принадлежит всем собственникам квартир дома. Если владельцы одной квартиры потратили деньги и обустроили кладовку на площадке в подъезде, это не значит, что они являются единоличными владельцами нежилого помещения.

Если возникнет спор, то отстоять свое право будет сложно.

Законность кладовых на лестничных межэтажных площадках регулируют нижеследующие нормы.

СанПиН 2.1.2.2645-10 предполагает наличие кладовых в многоквартирных домах из расчета 3 кв. м. на человека для хранения овощей, твердого топлива, но выход из кладовых должен быть отдельно от жилых помещений.

Кладовки в подвале многоквартирного дома: как построить в подвальных помещениях

Как правило, жильцов многоэтажного дома интересует вопрос о принадлежности подвалов в их домах, особенно интересует вопрос, можно ли в подвале многоквартирного дома сделать кладовки.

Многие владельцы недвижимости в многоквартирных домах рассуждают так, что приобретение квартиры жилого дома сопровождается выделением площадей новым собственникам из общего имущества.

 Загрузка …

Если изучить нормативные акты, поправки, уточнения, ограничения и прочие законодательные документы, становится очевидным, что юридически подвалы жилых домов многоквартирного фонда являются общим имуществом, поэтому все собственники жилья обладают равноправным доступом к таким помещениям.

Как дело обстоит на практике, стоит разобраться, особенно в виду того, что такие помещения часто используют не по назначению, как кладовка, к примеру. Особо практичные хозяева стремятся извлечь выгоду из таких дополнительных полезных площадей, обустраивая их по своему усмотрению.

Подвальное помещение

Необходимо разобраться с особенностями использования поземных помещений многоквартирных домов. Для чего они предназначаются, какие коммуникации там расположены, какие виды оборудования там устанавливают, и у кого может быть доступ.

Особое внимание необходимо уделить тем случаям, когда собственники квартир в доме самовольно обустраивают подвалы в соответствии со своими потребностями, а также проблемам, с которыми может столкнуться владелец квартиры при обустройстве  в общем помещении личного пространства.

Как используются подвалы в многоквартирных домах?

В многоквартирных домах подвал выполняет, как правило, техническую функцию – там проводят все коммуникации, оборудования и системы, отвечающие за жизнеобеспечение дома.

Перечень систем и коммуникаций, имеющих выход в подземные помещения:

  • Снабжение холодной и горячей водой;
  • Канализационные выводы и слив вод технического назначения;
  • Электрические сети;
  • Паровое отопление;
  • Главный распределительный щит по всему подъезду;
  • Бойлерная с оборудованием;
  • Общедомовые счетчики;
  • Основание лифтовой шахты.

Доступ посторонних лиц к подвалу и их вмешательство в функционирование разных систем запрещено. Это может повлиять на работу тех или иных коммуникаций, что может привести к риску для жизни всех жильцов.

По этой причине окна подвалов обычно закрывают металлическими решетками, а двери имеют железные замки. Как правило, доступ в подвальные помещения имеет старший по дому, выбираемый на собраниях жильцов, а также работники коммунальных служб.

Попутное использование подвала в многоквартирном доме

Иногда часть подвала, где не проведены коммуникации, может использоваться управляющей компанией для обустройства подсобных или технических помещений.

  • К примеру, управляющая домом компания может оборудовать в этих местах свои технические участки или ремонтные мастерские;
  • МЧС по городу может сделать бомбоубежище или склад для размещения средств защиты на случай возникновения опасности;
  • В подвалах домов с цокольным этажом могут устроиться разнообразные государственные структуры, архивы или кружки по интересам.

Но такие явления нечасты, особенно бомбоубежища. Это применимо ещё  старому фонду вторичного жилья, на данный момент коммунальщики если и занимают подвал, то незначительную его часть.

Необходимо учесть тот факт, что современные дома имеют подвалы, оборудованные под использование в хозяйственных целях. Для этого при проектировании предусматривают кладовки в подвале многоквартирного дома в местах, где нет коммуникаций.

Варианты использования цоколей собственниками квартир

Высокая цена квадратного метра недвижимости приводит к тому, что собственники стараются максимально использовать каждый предоставленный им метраж. Принимая равноценность владения подпольем, жильцы стараются приспособить его часть под личные нужды.

Многие владельцы хотели бы использовать подвальное помещение  в различных целях:

  • Домашняя мастерская, которая используется не только для ремонта и починки предметов домашнего обихода, но и работает на заказ, к примеру, ремонт обуви, мелкой бытовой техники и пр.;
  • Кладовка для сохранности продуктов на зиму, как заготовок, так и свежих овощей. Если подвал оборудован системами вентиляции, в нем сухо и есть защита от проникновения посторонних лиц – это очень выгодное решение для населения в городской черте;
  • Кладовка для ненужной на данный момент мебели, предметов, которые на данный момент не используются, спортивного оборудования, лыж, велосипедов и пр.
  • Собственники, проживающие на первых этажах дома, могут перепланировать часть помещения, залив пол и утеплив стены. Для этого необходимо согласование и разрешение в БТИ. После таких работ, в квартире вырезают вход в подполье и оборудуют дополнительную площадь по своему усмотрению.

Довольно часто встречаются случаи, когда жильцы на общем собрании постановляли, что подвал должен быть переоборудован в спортзал, бассейн или сауну. Такое назначение предполагает основательную переделку помещения, главное, чтобы не были повреждены коммуникации и несущие стены.

Какие нормы есть для кладовок в подвале?

Жилой многоквартирный фонд должен функционировать согласно Правил противопожарного режима, которые действительны на всей территории РФ. По ст.38 ФЗ «О пожарной безопасности» (№69) ответственность за любые нарушения этих Правил несут все собственники имущества и его пользователи.

В большинстве случаев управление жилым домом возлагается на управляющую компанию или ТСЖ, в таком случае обязанность соблюдения противопожарных правил и обеспечения безопасности всех жильцов находится в зоне ведения работников этой организации. Сотрудники ТСЖ или УК, которые обслуживают здание, должны при весеннем осмотре не менее раза в год проинформировать всех собственников и арендаторов о правилах эксплуатации оборудования и жилья.

Применительно к подвалам и обустраиваемым в них хранилищам законодательство РФ поясняет, что обустройство в цоколе или подвале мастерских или иных помещений хозяйственного назначения без обустройства в них отдельного выхода категорически запрещено.

Это же касается и выходов в кладовые в подвалах жилых домов, которые не оборудованы преградами против пожаров на пути от лестничных клеток общего пользования. Также законом запрещено использование технических помещений с целью оборудования мест хранения мебели, оборудования, мастерских, продовольствия и иных вещей.

Прежде, чем организовывать кладовки в подвале многоквартирного дома нормы пожарной безопасности изучаются самым тщательным образом, чтобы не пришлось демонтировать сооружения с нарушениями.

Юридическая сторона вопроса собственности жильцов на подвальное помещение

Действительно, подвал многоквартирного дома принадлежит всем, но и в то же время, никому. Поэтому перед началом каких-либо работ необходимо юридически оставить за собой право использования части такого помещения. Приватизация подвальных помещений проводится в следующем порядке:

Общее собрание жильцов

Проводят общее собрание жильцов дома в соответствие с требованиями жилищного кодекса. В повестку дня включают отчуждение части имущества в пользу собственников квартир и изменение границ помещения. Жильцов дома оповещают за 10 суток до проводимого собрания, причем явка должна составить не меньше 50% от числа квартир всего дома.

Голосовавших в пользу обсуждаемого вопроса должно быть также не мене 50% от всех присутствующих. Если здание является общежитием, то необходимо заручиться поддержкой собственника.

Согласовывают в различных учреждениях (пожарных, санитарно-эпидемиологических) и направляют на согласование в БТИ. На этапе создания проекта необходимо учесть имеющиеся коммуникации и оборудование, назначение подвала после перепланировки и соблюдение правил пожарной безопасности, поскольку на кону жизнь людей.

Главным требованием является возможность доступа в любое время суток в помещение работникам коммунальных служб или управляющей компании, при возникновении необходимости санобработки или работы с трубами отопления или водоснабжения.

Если в подвале после перепланировки будут находиться люди, необходимо сделать проводку электроэнергии, снабдить отоплением и приточно-вытяжной вентиляцией.

Реконструкция

После получения согласования в БТИ выполняют реконструкцию.

Её должна принять в готовом виде экспертная комиссия, после чего в БТИ направляется заявление о выдаче технического паспорта помещения.

Для собственников такое решение будет как минимум выгодным ещё и по коммунальным платежам – размер общедомового имущества становится меньше, а количество плательщиков возрастет.

Получение справки из Росреестра

Итоговым документов оформления собственности становится заключение Росреестра о государственной регистрации права. Заявление сопровождают согласием собственников квартир дома в виде протокола собрания, техническим паспортом из БТИ, квитанцией по оплате госпошлины.

Приватизировать помещение подвала полностью не получится ни в каком случае – можно оформить право только на ту часть, где нет коммуникаций и нет влияния на инженерные сети дома.

В чем особенность подвальных помещений?

Помещения подвала многоквартирного дома очень удобны для использования жильцами. Их расположение и невысокая стоимость привлекает коммерческие организации для обустройства различных торговых и производственных помещений. Важно помнить специфику подземных помещений:

  • Постоянный повышенный уровень влажности;
  • Подземное расположение ниже поверхности почвы;
  • Отсутствие естественного освещения в достаточном количестве;
  • При близком залегании грунтовых вод возможно периодическое подтопление;
  • Требуется принудительная вентиляция, как правило, приточно-вытяжная схема.

Выводы

Подытоживая, можно сказать, что при желании использовать подвал многоквартирного дома, необходимо договориться со всеми жильцами и совместно обустроить подземные помещения в хозяйственно-бутовых целях. Кладовые в подвале многоквартирного дома при грамотном обустройстве могут существенно повысить комфорт проживания собственников жилья многоквартирного фонда.

https://www.youtube.com/watch?v=mXycvv7RRzw

При коммерческом использовании с получением выгоды, стоит перевести техническое помещение в нежилой фонд и оформить все необходимые документы для прав частной собственности.

Как сделать гардеробную из гипсокартона своими руками

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Читайте также:  Типовой договор найма специализированного жилого помещения

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

  • Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
  • Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
  • –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
  • Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

О типах помещений и плате за кладовки в подвале мкд, находящихся в собственности граждан

Посмотреть все сообщения |  Комментарии

Государственной Думы

                                                           Заявитель: Вилкова Галина Николаевна

                                                           Адрес: 680030, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д.  6

                                                           кв. 42, тел. 8-924-202-19-50

                        О вспомогательных помещениях (кладовках) в МКД

Являюсь собственником хозяйственной кладовки в техническом подвале  дома, где проходят инженерные коммуникации и расположено техническое оборудование.

            Застройщик при строительстве дома выделил часть площадей в подвале дома, обнес их сеткой-рабицей и продал жильцам как вспомогательные (хозяйственные) помещения (кладовки) нежилого назначения.

 Фактически, учитывая расположение кладовок,  их можно использовать лишь для хранения велосипеда, санок, других хозяйственных принадлежностей.

Технический подвал (по паспорту дома) является вспомогательным помещением, общедомовым имуществом.

            В проектной документации вышеуказанные помещения  именуются как кладовки.

            МКД содержит и ряд других помещений нежилого назначения, расположенных на первом  этаже дома, в пристройках к дому, и они именуются в проектной документации, а также в техническом паспорте на дом,  как «нежилые».

Т.е. в проектной и технической документации разделено: кладовки – это один вид помещений, нежилые – это другой вид помещений.

            Жилищный и Гражданский кодексы не содержат понятий о  вспомогательных (хозяйственных) помещениях.

            Является ли это на сегодняшний день пробелом в законодательстве? Ведь кодексы принимались в 2004-2005 годах, когда такие помещения, как стоянки для автомобилей, кладовки,  еще не продавались  гражданам?

            В нашем ТСЖ размер платы  за содержание и ремонт кладовок, расположенных в подвале дома,   приравнивают   к оплате за жилые помещения (квартиры) и нежилые (коммерческого назначения), т.е.  магазины, клинику, фитнес-клуб,  ресторан, также расположенные в нашем МКД, ссылаясть  на нормы ЖК РФ.

            Госжилнадзор края дает такие разъяснения: поскольку кладовки в подвале домва – это нежилые помещения, то и платить за них мы должны соразмерно своей доле  по таким же правилам, как и за жилые помещения, а также нежилые пломещения коммерческого назначения.

            Считаю это абсурдом в связи с нижеперечисленными обстоятельствами.

            Согласно строительным нормам «в подвалах дома могут размещаться хозяйственные (вспомогательные) помещения – кладовки» (дословно).А такие помещения как магазины, клиники и т.д. строительные нормы именуют как «Нежилые помещения общественного назначения».

            Признаки отличия кладовок и нежилых помещений общественного назначения следующие:

             невозможность существования нежилого помещения общественного назначения (аптеки, магазина, ресторана, клиники и т.д.) без отдельного входа.  В   отличие от нашего вспомогательного помещения (кладовки), вход в которую осуществляется через общую для всех собственников дома дверь в подвал, расположенную с торца дома, а не с общего подъезда в квартиры;

            — невозможность перевода вспомогательного помещения (кладовки) в жилое, предназначенное для проживания (не подпадает под статью 23 Жилищного кодекса, т.к. находится в подвале (в отличие от предоставленной такой возможности для нежилых помещений, расположенных на первом этаже нашего МКД и  в пристройках к дому);

  •             — особые санитарно-технические, противопожарные  и гигиенические требования к нежилым помещениям общественного назначения (в отличие от технического подвала);
  •             — отсутствие естественного солнечного освещения в подвале дома, в котором расположены вспомогательные помещения (кладовки);
  •             -повышенный уровень влажности в подвале;  расположение подвала и, соответственно,  вспомогательного помещения  ниже уровня земли (в свидетельстве о регистрации это обозначено значком   «- I », что означает «ниже уровня земли размером  на один этаж»;

            —  особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налогов для нежилых помещений общественного назначения.  Так, согласно статье 378.2 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы, исчисления и уплаты налогов учитывается следующий признак использования нежилого помещения: для коммерческих или некоммерческих нужд ( — в отличие от ЖК РФ);

            — состояние подвала, в котором  находятся кладовки:  в кладовках проходят трубы инженерных коммуникаций дома, в том числе канализации, что приводит к подтоплению кладовок;

            — нежилые помещения общественного назначения (ресторан, магазин, клиника) получают тепло, воду, пользуются канализацией, электроснабжением, вентиляцией, связью, телевидением,  т.е.

получают все работы и услуги,  которые требуют эксплуатации, ремонта и обслуживания  технического оборудования (наравне с жилыми помещениями), входящего в состав общедомового  имущества.

   В то время как для  эксплуатации кладовок в подвале не требуется затрат на обслуживание и ремонт инженерного оборудования, оплаты труда консьержей, видеонаблюдения,  телевидения, работы средств связи, домофона, должной вентиляции и т.д. , а следовательно и оплаты труда многих наемных  работников в ТСЖ.

В подвале не осуществляется помывка  полов, побелка (покраска) стен и т.д.,  т.к. назначение подвала (технический) не требует таких работ. Фактически вообще никакие работы для собственников кладовок не осуществляются. Подчеркиваю: это тех.подвал, а не цоколь и даже не обычный подвал.

            В подвале отдельные кладовки купили не только собственники квартир соответствующего дома, но и граждане из других домов. Такие собственники  кладовок не имеют  общего имущества  в МКД, за исключением доли площади технического подвала (которую, кроме собственников кладовок,  имеют и все собственники жилых и нежилых помещений дома).

            Собственники кладовок не имеют возможности получать такие же работы  и услуги, которые получают  собственники нежилых помещений коммерческого нахзначения и собственники  жилых помещений.

            Кроме платы за содержание и ремонт жилья есть еще взносы на капитальный ремонт. Кроме того, в квитанцию на кладовки включают плату за общедомовое потребление воды, за подогрев горячей воды. Хотя мы  — собственники кладовок в подвале дома – не являемся потребителями коммунальных услуг, за исключением электроэнергии , т.е. «лампочек  в подвале».

            Учитывая изложенное, прошу законодателей ответить на следующие вопросы:

            1.  Учитывая регистрацию (прилагаю свидетельство о праве собственности) прошу разъяснить: к какому  типу помещений относится моя кладовка: вспомогательное, функциональное, хозяйственное?

            2. Правы  ли ТСЖ и Госжилнадзор, выставляя нам, собственникам кладовок в техническом подвале дома (с вышеописанным состоянием), плату за содержание и ремонтобщедомового имущества дома, равную плате за жилые помещения и нежилые помещения коммерческого назначения ?

  1.             Если проще, подпадает ли наша кладовка под статьи ЖК  и  ГК РФ о том, что все собственники помещений в доме должны вность плату  на содержание и ремонт общедомового имущества соразмерно своей доле, которая равна, согласно разъяснениям,  квадратным метрам, находящимся в собственности?
  2.             3. Имеет ли право Собрание ТСЖ (собственники дома) устанавливать различный размер взносов на содержание и ремонт общедомового имущества (в зависимости от получаемых ими работ и услуг) для таких категорий собственников как:
  3.             — собственники жилых помещений; собственники нежилых помещений;
  4.             — собственники кладовок в подвале дома

            4. Если мы не являемся протребителями коммунальных услуг (слово «потребитель» указано в постановлении № 354) должны ли мы оплачивать общедомовое потребление горячей и холодной воды?

            5. Появится ли толкование  законодателями норм ЖК РФ, в отношении таких собственников помещений в МКД, как мы?

            В некоторых московских новосройках согласно проектной документации  кладовки именуются как помещения вспомогательного назначения.

            А у нас в свидетельстве написали : назначение – нежилое. Отсюда все сложности.

Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

Москвичи все чаще выбирают «ячейки» на складе взамен домашних кладовок >>>

Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами.

В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт.

Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.

В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.

Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.

Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>

Стройка за свой счет

В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует.

Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.

Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему  без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.

Читайте также:  Кадастровый план территории: что такое и как получить?

Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ.

Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.

Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.

Собрание собственников

В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.

С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.

На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир. Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание.

В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия.

И лучше всего уведомить участников письменно.

Как обустроить подвал в многоквартирном доме

Подвал многоэтажного дома редко соответствует нормам и правил. Именно поэтому, прежде чем взять его в аренду, бизнесмену понадобится выполнить ряд обязательных процедур. Ремонт необходим из-за постоянной сырости и скопления большого количества холодного воздуха. В будущем придется обеспечить правильный уход.

Существуют определенные особенности обследования и реконструкции помещения. На них следует обратить внимание при согласовании проекта:

  1. Гидроизоляция должна быть выполнена правильно. В противном случае на поверхностях стен появится грибок и неприятный запах. Человек не сможет долго находиться в таком помещении. Для устранения грибка используются специальные средства. Их необходимо развести водой. Чаще всего они используются для предотвращения коррозии. Полученным составом тщательно протирается пораженная область. Процедура предотвратит порчу внешнего вида покрытия и вероятность короткого замыкания.
  2. Необходима тщательная проработка идеи ремонта, которой будут пользоваться далее. Внимание также следует уделить освещению. В нежилом подвальном помещении нет окон. Должно использоваться достаточное количество осветительных приборов. Свой выбор следует остановить на энергосберегающих лампах. Могут быть реализованы и другие идеи.
  3. Даже если площадь не превышает 400 кв. м, то в помещении должна быть правильно организована система вентиляции. Влажность воздуха существенно ухудшит воздух и сделает его спертым. Растяжки начнут накапливать конденсат, и последующий ремонт обойдется во много рублей.
  4. Обязательное использование дезинфекции подвала перед началом эксплуатации помещения.
  5. Если в подвале будет кухня, то запахи из нее должны устраняться с помощью мощной вытяжки. Ее можно разместить на стеллаже или каркасе.
  6. Хорошая система звукоизоляции.

В большинстве многоквартирных домов имеются подвальные помещения. Часто в отношении права владения этим метражом возникают споры, а законодательство не может дать четкий ответ ввиду противоречий в действующих положениях и старых нормативных актах.

Итак, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, и имеют ли жители право обустраивать такие помещения в собственных интересах?

Подвал служит для размещения коммуникаций, аппаратуры и технического оснащения многоквартирного дома. В подвальных помещениях размещаются сети электроснабжения, водоснабжения, отопления, теплосети, щитовые.

При этом стоит различать технические помещения дома и подвальные помещения без специального назначения:

  • Технические помещения могут эксплуатироваться исключительно для размещения инженерного оборудования.
  • Подвалы же без специального назначения могут быть задействованы и с иными целями. К примеру, для организации офисов, складов или магазинов.

В соответствии со 36 ст. ЖК РФ, общедолевыми собственниками подвальных помещений считаются все владельцы жилья. Они решают, как эксплуатировать его метраж, будучи полноправными владельцами.В то же время, Высшим Арбитражным судом РФ установлен порядок регулирования владения нулевыми этажами дома.

Если ранее подвал не относился к общему имуществу, а был предназначен под индивидуальную эксплуатацию, то очередность права на него наступает с оформлением прав на жилье в доме.

То есть, кто первый приобрел квадратные метры в собственность, тот имеет право выбирать подвальные помещения. Далее, по преимуществу более раннего приобретения недвижимости во владение, жильцы занимают другие участки.

В ст. 235 и ст. 290 ГК РФ указано, что владельцы квартир претендуют на получение в пользование:

  • подвальных и иных помещений для расположения специального оборудования ‒ чердачных комнат, пристроек;
  • межэтажных территорий, лестниц;
  • крыши, ограждающих пространств;
  • лифтов, коридоров.

Главное, чтобы участок не обладал специальным назначением.

Квадратные метры подвала могут принадлежать собственникам квартир при следующих условиях:

  • на момент приватизации жилплощади подвальный участок не находился во владении у других собственников;
  • подвальное помещение отделено от жилья;
  • подвал не имеет специального назначения;
  • в подвале располагается техническое оборудование, предназначенное для обслуживания более 1 квартиры.

Если подвальное помещение находится в собственности у всех жильцов, то без их согласия невозможна его сдача в аренду, продажа, обмен и иные манипуляции.

Подвал может находиться в индивидуальной собственности, если подвал успело занять физическое лицо по преимуществу более раннего приобретения недвижимости.

В некоторых случаях происходит незаконный захват подвалов отдельными гражданами и сторонними организациями с целью размещения там магазинов и других заведений. В таком случае имеет место обращение в суд для восстановления справедливости.

Ответственность за содержание подвала лежит на владельцах. Так, если подвал является общей долевой собственностью жителей дома, то расходы на его содержание делятся поровну между ними.

Как правило, функции по выполнению ремонта и содержания подвальных помещений возлагаются на управляющие компании, которые осуществляют деятельность за вознаграждение, на основании заключенного договора с жильцами дома.

У кого ключи?

Ключи от подвальных помещений находится в инстанции, которая выполняет функции по управлению домом. Если в многоквартирном доме подвал принадлежит на праве долевой собственности всем жильцам, то любой из них может претендовать на ключи от него.

Управляющая компания не имеет права устанавливать собственные правила и ограничивать жильцам доступ к подвальным помещениям.

Кто делает ремонт?

Обеспечивают ремонт подвала в многоквартирном доме владельцы квартир, если он относится к общедомовому имуществу. В подвальных помещениях может проводиться текущий и капитальный ремонт. Ремонтные работы выполняет подрядчик, региональный оператор. При необходимости, жильцы могут самостоятельно выбрать организацию, которая возьмет на себя эту задачу.

Если подвал относится к общедолевому имуществу, то его отчуждение с целью приватизации ‒ задача не простая.

Как выглядит порядок приватизации в 2018 году:

  1. Инициатору необходимо позаботиться о проведении общего собрания владельцев недвижимости с повесткой дня об отчуждении подполья здания и изменении его границ. Все собственники помещений должны быть оповещены о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней.
  2. В назначенный день на собрании проводится ание. Для того чтобы его результаты были признаны действительными, требуется присутствие более половины владельцев квартир или членов ТСЖ. Соответствующее решение принимается большинством . По итогу ания составляется документ с его результатами, на основании которого в дальнейшем осуществляется приватизация.
  3. Составляется проект реконструкции подвального помещения. Данный документ должен быть согласован с санэпидстанцией, пожарным надзором и иными контролирующими учреждениями.
  4. Проект реконструкции предоставляется в БТИ для утверждения.
  5. После утверждения проекта организуются работы по реконструкции подвального участка. Затем осуществляется экспертиза техсостояния помещения, по итогу которой выдается заключение.
  6. После получения экспертного заключения, согласования проекта реконструкции, необходимо подать заявку в БТИ на переоформление техпаспорта жилого дома.
  7. Финальная стадия приватизации ‒ получение свидетельства о регистрации права собственности на часть подвала. Данный документ выдает Росреестр.

Важно знать, что одному человеку запрещено проводить полную приватизацию подвала.

Если подвал принадлежит всем собственникам многоквартирного дома, и они на общем собрании приняли решение сдавать его в аренду, то никаких препятствий этому не имеется.

Решение о том, как будут тратиться средства, вырученные от аренды, принимает орган, под управлением которого находится дом ‒ ТСЖ или УК. К примеру, финансы могут быть потрачены на текущий ремонт, установку домофонов, благоустройство территории и другие нужды.

В договоре жильцов с управляющей компанией прописываются условия, на которых происходит аренда общедомового имущества, а также целевые траты средств, вырученных с нее.

Если подвальным помещением владеет другой собственник, например, администрация города, то она также имеет право сдавать его в аренду. Такие ситуации на практике ‒ далеко не редкость.

Обустройство подвала в частном доме следует начинать с чертежей и расчетов. В процессе внимание следует обратить на факторы:

  • глубина промерзания почвы;
  • защита строительных конструкций;
  • близость подземных вод;
  • какая часть здания будет иметь непосредственно выход к подполью.

Под домом подвал рекомендуется делать на слое щебня. Поверх кладется битум горячим способом. При сочетании таких строительных конструкций и оборудования от коррозии удается добиться максимальной прочности постройки.

Если возникает вопрос, как обустроить подвал, то внимание следует обратить на слой гидроизоляции. Ее допускается дополнить армированным каркасом. Также следует отметить, что техническое подполье верхней части может использоваться как чердак.

Как правило, многие подвалы не соответствуют нормам санитарно-гигиенической безопасности. Это помещение отличается холодным воздухом и сыростью, постоянно подтапливаются грунтовыми водами, за счет чего имеют довольно ветхие перекрытия и поверхности.

После того, как проводится межа полученного помещения, арендатор начинает основательную реконструкцию и ремонт по согласованному проекту.

  1. Самой первой делается гидроизоляция помешения. Из-за избытка влаги появляется грибок и плесневые поражения поверхностей, что сопровождается неприятным запахом. Человеку нельзя находиться в таком помещении длительное время. Металлические элементы интерьера, детали отделки, оборудование могут выйти из строя из-за коррозийных явлений. Особенно следует защитить электропроводку от замыкания;
  2. Все подземные помещения недостаточно освещены, даже в случае высокого цоколя и наличия оконных проемов. Необходимо дополнительное освещение, лучше энергосберегающими лампами, поскольку расход на подсветку подвала и так будет достаточно большим;
  3. Ещё одним обязательным требованием является правильная система вентиляции. Влажность подземного воздуха особенно ощущается при площади более 50 квадратных метров и недостаточных вентиляционных  продухах. Из-за этого на стенах и других поверхностях оседает конденсат;
  4. Если планируется обустройство общественного питания с кухней, вытяжка просто необходима, чтобы запахи и возможный дым от приготавливаемой пищи не проникали в квартиры жильцов и лестничную площадку;
  5. Звукоизоляция подвала необходима в большинстве случаев, поскольку даже негромкая музыка и небольшое количество людей – это уже достаточный уровень шумовой нагрузки на жильцов дома. Этот вид работ проводится ДО отделки и ремонта цоколя.

Виды разрешенной деятельности в подвалах многоквартирных домов

  • При строительстве жилого многоэтажного дома цокольные уровни возводят так, чтобы их можно было обустроить под размещение коммуникаций для обеспечения нормальной жизнедеятельности собственников квартир.
  • Но вполне возможно и использование подвальных помещений в многоквартирном доме под нужды жителей или сдачу в аренду под организацию различных филиалов компаний и ведения бизнеса.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *