Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Уходящий год был богат на знаковые законодательные изменения на рынке недвижимости России. Сайт «РИА Недвижимость» решил узнать у юристов, какие законы начнут действовать на этом рынке в 2020 году.

Приятное добавление

Важное изменение, касающееся налогообложения сделок с недвижимостью, должно вступить в силу с 1 января 2020 года: дополнен перечень случаев (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ), когда доход от продажи недвижимого имущества освобождается от налогообложения не после пяти, а после трех лет владения.

«На сегодняшний день чтобы освободить от НДФЛ доход от продажи жилой недвижимости, ее нужно продержать в собственности не менее 5 лет – для объектов, приобретенных после 1 января 2016, и не менее 3 лет – для объектов, приобретенных до 1 января 2016», – напоминает адвокат АК «Бородин и Партнеры» Алексей Пауль.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Алексей Пауль

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Алексей Пауль

Также минимальный срок владения в 3 года устанавливается для жилья, полученного в наследство или в дар от близкого родственника, а также если право собственности на него получено в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

«С 1 января 2020 года в законную силу вступит еще одно условие, которое предусматривает снижение срока владения жильем с 5 до 3 лет, с оговоркой, что оно у владельца является единственным», – указывает Пауль.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Алексей Пауль

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Алексей Пауль

Он обращает внимание на то, что под единственным жильем подразумевается не только недвижимость самого продавца, но и объекты, находящиеся в совместной собственности супругов. Это может быть и комната, и дом, и часть квартиры или доли в праве собственности на жилое помещение.

«В случае соблюдения условий, данное правило о трехлетнем минимальном предельном сроке владения распространяется и на земельный участок, на котором находится продаваемый дом, а также на расположенные на участке строения и сооружения», – говорит Пауль.

Как полагают юристы, внесение такой поправки в Налоговый кодекс объясняется необходимостью исключения из-под налогообложения «некоммерческих» сделок с недвижимостью.

В этом году только раз

В 2020 году технология повышения коммунальных тарифов вернется на «круги своя».

«В отличие от 2019 года, где рост происходил в два этапа – в январе и июле, в 2020 году нас ждет однократный рост платежей за коммунальные ресурсы», – обращает внимание исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Светлана Разворотнева

Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль»

Распоряжением правительства РФ от 29.10.2019 № 2556-р установлены средние по субъектам РФ индексы изменения размера вносимой гражданами платы за ЖКУ на 2020 год.

Коммунальные услуги вырастут, но это произойдет только один раз за год и в пределах инфляции – показатели будут разниться в зависимости от региона.

Постановлением правительства устанавливается «потолок» роста платежей за коммунальные ресурсы в каждом регионе. Тарифы на определенные статьи утверждаются регионом отдельно для каждого производителя ресурсов и могут значительно различаться в разных муниципальных образованиях и даже в пределах одного города у разных поставщиков.

На первое полугодие 2020 года индексы по всем субъектам РФ установлены равными 0, то есть плата за коммунальные услуги не должна меняться, констатирует партнер Five Stones Consulting Ксения Казакова.

Тарифы изменятся только с 1 июля.

При этом в Москве с 1 января подорожает содержание жилого помещения – ставка платы будет проиндексирована на 5%. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт будет увеличен на 3,7% – с 18,19 рубля за квадратный метр до 18,86 рубля.

Тарифы на коммунальные услуги в Москве с 1 июля в среднем увеличатся на 3,7%.

«Как и раньше общий рост платежей прогнозируется в пределах инфляции и по стране в целом составит 4%», – ожидает Разворотнева.

Новостью, по ее словам, является резкое повышение тарифов на Северном Кавказе (например, на 6,5% в Чечне). «Судя по всему, тарифы на Северном Кавказе начали «подтягивать» к среднероссийским показателям», – объясняет ситуацию эксперт.

Наименьшее повышение коммунальных платежей ожидает жителей Ненецкого автономного округа (2,4%), Пермского края и Мурманской области (по 3%).

Компенсация за добросовестность

В новом году будут действовать новые правила, согласно которым, если вы купили квартиру, которая имеет те или иные проблемы с документами, но это произошло не по вашей вине, вы сможете получить компенсацию от государства.

С 1 января 2020 года вступает в силу положение федерального закона от 13 июля 2015 №218 о предъявлении органом регистрации прав регрессных требований (требование о возмещении уплаченной суммы) при компенсации Российской Федерацией ущерба, причиненного личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица неправомерными действиями.

«Эти изменения законодательства направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества и связаны с возможностью получить защиту в виде компенсации в случае приобретения имущества, которое в силу определенных обстоятельств не могло быть отчуждено и приобретатель не мог знать о наличии таких обстоятельств, и которое впоследствии было изъято в соответствии с нормами гражданского права», – объясняет суть законодательных изменений Разворотнева.

Исходя из положений закона «О государственной регистрации недвижимости» такую компенсацию выплачивает Российская Федерация в лице органа осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество. И только потом у регистратора появляется право требования по взысканию этой же суммы с недобросовестного продавца.

По оценке эксперта, это очень позитивные изменения, так как иногда граждане приобретают квартиры или дома, а потом выясняется, что данные помещения не могли продаваться (в силу того, что там зарегистрированы несовершеннолетние, либо частично владеют собственники, находящиеся в местах лишения свободы, либо другие социально незащищенные категории граждан). В результате люди, купившие данное имущество, фактически оказывались на улице.

«Конструкция, которая предусмотрена в данных изменениях, будет способствовать более ответственному принятию решений по переходу прав на недвижимое имущество со стороны органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав», – уверена Разворотнева.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Светлана Разворотнева

Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль»

Кое-что о кадастровой оценке

Теперь в России будут рассчитываться специальные индексы недвижимости, которые могут стать поводом для пересмотра кадастровой оценки объектов в том или ином регионе – при этом она не может быть пересмотрена в сторону повышения.

С 1 января 2020 года вступает в силу приказ министерства экономического развития РФ от 29 мая 2019 года № 302, которым устанавливаются правила расчета индексов рынка недвижимости. Одновременно в следующем году начинает действовать статья 19 федерального закона от 03.07.2016 № 237, которой определены особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Индекс рынка недвижимости вводится для того, чтобы в результате его анализа можно было выявить необходимость именно проведения внеочередной кадастровой оценки в том или ином регионе России. Он будет рассчитываться и публиковаться Росреестром раз в квартал.

Снижение индекса на 30% или более процентов со дня проведения последней оценки является основанием для проведения внеочередной кадастровой оценки.

При этом кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения такой внеочередной оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в ЕГРН. В случае превышения кадастровая стоимость не изменяется.

Изменения в строительстве

Несколько важных законодательных изменений вступят в силу в 2020 году в сфере строительства. В частности, с 1 января 2020 года будет открыт в доступе для всех Единый реестр объектов самовольного строительства.

Планируется, что включение объектов в данный реестр будет осуществляться на основании сведений, представляемых органами субъектов РФ и физическими лицами. Правда пока статус данного реестра не носит характер государственного, а является информационно-аналитическим, констатируют юристы.

Недвижимость в Москве 2020: цены, новостройки, вторичка — обзор

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Москва – главный город Российской федерации, столица государства. Город расположен на речке Москва, он является одним из самых больших городов в мире по количеству населения. На 2019 год в Москве по официальным данным проживает 12 200 000 человек. Реальное число значительно больше. В связи с высоким уровнем жизни и большим количеством рабочих мест, город постоянно привлекает к себе множество рабочих.

Москва – огромный город, с красивой исторической архитектурой, множество новых сооружений, которые так же привлекают большое количество туристов и, как отечественных, так и зарубежных инвесторов.

Абсолютное большинство хочет перебраться в столицу на ПМЖ, ведь уровень жизни несравним, по отношению со всей остальной страной (Разве что Санкт-Петербург может посоревноваться с Москвой в этом деле). Покупка в Москве собственной недвижимости требует огромных затрат, ведь цены в Москве самые высокие не только по стране, но и по ближнему зарубежью.

Приобретение личного жилья – это один из самых радостных и, несомненно, ответственных моментов в жизни каждого человека.

Основные показатели при выборе недвижимости в Москве

Именно цена в большинстве случаев играет ключевую и решающую роль в процедуре подбора нового места жительства для себя. Вариативность данного вида показателей напрямую зависит от непосредственного метража жилой площади, классового превосходства самого дома, а также немаловажным фактором будет местонахождение объекта.

К процедуре выбора районного расположения будущего места проживания нужно подходить с холодным размышлением и внимательной оценкой его характерных особенностей. Радость и восторг нового собственника напрямую зависит от преимуществ и недостатков всего спектра характеристик, что учитываются во время выбора.

Низкий уровень развития инфраструктуры во взаимодействии с плохими транспортными развязками и недостаточностью экологических показателей заметно снизят, и омрачат восприятие потенциального покупателя.

Цены на жилье могут достигнуть минимального порога к 2020 году

Рынок недвижимости Москвы и всего региона в целом в ближайшее будущее не сможет еще выйти из своего кризисного состояния. В это же время, в свою очередь, новостройки уже смогли пережить пиковые показатели и всё худшее для них остаётся уже позади. Что касается «вторички», то специалисты различных центров аналитики выдвигают прогнозы относительно существенного снижения цен.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

В последнее время различные геополитические и макроэкономические особенности, которые в былое время существенно определяли финансовую и прочую ситуацию на рынке с недвижимостью, достигают своей псевдо-стабильности.

Даже учитывая тот факт, что российская экономика смогла пережить весь перечень негативных факторов, обрушившихся на неё в виде санкций и всего прочего, перемен к лучшему в ближайшее время наверняка не стоит даже ожидать.

Немаловажными факторами ценообразования также выступили падение стоимости нефти и девальвация национальной валюты.

Опираясь на прогнозы правительственных и прочих различный аналитиков, до 2020 года стоит ожидать прирост ВВП не более чем на 2,3 %, а возрастание реальных доходов общества не более чем 2,1 %.

Главные факторы, которые определяют направление колебания цен на жилье

Решающие моменты, что определяют вектор движения цен на рынке жилья, стали суммарные объёмы совокупности различных предложений непосредственно на первичном рынке. По истечении последних паре-тройке лет, по данным аналитиков и экспертов они существенно были увеличены, примерно в полтора, а то два раза.

  • 2014-2016 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • 2017 г.: 6,0 млн кв. м;
  • 2018 г.: 7,0 млн кв. м;
  • 2019 г.: 7,6 млн кв. м.

Каких-то факторов, которые могли бы повлиять на снижение рынка предложений в ближайшее время абсолютно не будет наблюдаться. В конце года специалистами данной сферы было собрано всю информацию по объектам, которые вероятно могут выйти в продажу до 2020 года.

Читайте также:  Увеличение площади кухни при перепланировке квартиры

Анонсировано было очень большое количество новостроек. Если все строительные планы будут воплощены в реальность, и будут сданы в назначенные для них сроки, то предложений с новым жильем в московском регионе будет намного больше, ожидаемого спроса.

Это произойдет, даже без учета сокращения строительных работ в Подмосковье.

Ценовая политика на рынке недвижимости в Москве в 2019-2020 годах

Ценовая политика на рынке недвижимости в Москве имеет не стабильную основу, ведь происходит постоянное колебание цен то в одну, то в другую сторону.

В связи с этим даже самым хорошим аналитикам сложно со стопроцентной уверенностью заявлять, какая именно цена будет в 2020 году. Однако благодаря статистическим данным, «взлетевшая до небес» цена на недвижимость неуклонно понижается. Стоит отметить, что несмотря на влияние экономических ситуаций – цены остаются самыми высокими среди всего государства.

Наиболее популярные районы Москвы по-прежнему остаются самыми желанными для всех приезжих, однако цены там очень высокие.

Наиболее популярные районы Москвы:

Район аэропорта является одним из самых густонаселенных в Москве. По мнению риэлторов – это самый комфортный для жизни район, ведь местоположение близкое к центру города, и очень хорошо развита инфраструктура. Средняя цена жилья на вторичном рынке – 195 000 рублей за 1 квадратный метр. Стоимость апартаментов – не менее 12 000 000 рублей за 50 квадратных метров.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Один из самых спокойных и тихих районов Москвы. Здесь сосредоточено большое количество основных достопримечательностей города. Средняя стоимость одного квадратного метра в Замоскворечье составляет 250 000 рублей.

Однако в связи с тем, что территория района в последние года застраивается исключительно элитной недвижимостью, цены за один квадратный метр в таких новостройках достигают 530 000 рублей.

На этот район припадает около 13% всего объема новостроек бизнес-класса Москвы.

Это один из самых престижных и привлекательных районов столицы. На территории района расположено большое количество крупных парков, музеев, популярных исторических памятников.

Большинство недвижимости здесь элитное, в связи с этим средняя цена на 1 квадратный метр здесь превышает 780 000 рублей. Однако здесь так же есть более бюджетные варианты, в виде блочных и панельных советских построек.

За Садовым кольцом – 255 000 – 275 000 рублей за 1 квадратный метр.

Самые дешевые варианты недвижимости в Москве на 2019-2020 года:

  • северное чертаново – 153 000 рублей за 1 квадратный метр;
  • перово – 161 000 рублей за 1 квадратный метр;
  • лефортово – 179 000 рублей за 1 квадратный метр.

Ипотека на недвижимость в Москве

Процентная ставка и условия получения ипотеки для москвичей примерно такая же, как и для всей страны. Однако в связи с тем, что стоимость недвижимости порой в несколько раз превышает средние показатели по стране – условия по сделкам немного могут отличаться.

К примеру, наименьшая сумма ипотеки здесь может составлять не менее 1 000 000 рублей, а в регионах этот порог может составлять 300 000 рублей. Так как суммы большие, то и срок погашения зачастую повышается до 30 лет.

Процентная ставка может колебаться от 7 до 12 %, в зависимости от суммы и срока погашения.

Ипотека в наше время перестала быть чем-то страшным и непонятным делом. Составленные договоры все проверяются юристами, и в договорах практически не появляется непонятных пунктов «мелким шрифтом».

Для получения ипотеки в Москве необходим большой список документов и гарантии возможности погашения. Это связано опять же с тем, что работа идет с крупными суммами. В столице возможна ипотека даже на 100 000 000 рублей, для приобретения элитного жилья.

Стоит ли покупать недвижимость в Москве в 2020 году?

Несмотря на высокую стоимость недвижимости, Москва всегда будет оставаться наиболее выгодным городом для инвестиций в России. Большая часть бизнеса находится здесь, так же имея любую недвижимость в Москве – это прямое пассивное повышение капитала. Так как несмотря ни на что – цены на недвижимость (готовую) всегда будут высокие.

Для «обычного» человека в Москве практически нереально приобрести своё жилье. Даже при помощи ипотеки это сделать не так уж и просто. Однако помимо высоких цен на недвижимость, здесь и наивысших уровень заработных плат, и хорошие перспективы и возможности для каждого человека.

Покупка жилья в Москве при помощи ипотеки заставит переплатить стоимость жилья намного сильнее, чем по всей стране. Риски не всегда сопоставимы с возможностью её погашения.

В случаи уже имеющегося капитала, инвестирование в недвижимость Москвы – очень выгодное дело.

Стремительный рост? Что ждёт цены на квартиры в 2020 году

Жильё дорожает. Стоит ли брать квартиру сейчас или подождать? На данный момент это основной вопрос для тех, кто хочет купить её в ближайшее время. По итогам прошлого года цены на квартиры в Москве выросли почти на 10%. Это статистика в среднем по рынку. Как отмечают аналитики рынка, в разных сегментах недвижимости могут наблюдаться разные тренды.

Если в экономике страны не произойдут серьёзные негативные изменения, то, скорее всего, мы увидим рост цен на 10–12% за 2020 год, —прогнозирует генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков. — Сильнее всего подорожает дешёвое жильё. Это малогабаритные квартиры, студии, затем однокомнатные квартиры. Но в целом рост цен будет более-менее равномерным.

По мнению генерального директора АПРИ «Флай плэнинг» Владимира Савченкова, снижение ключевой ставки ЦБ РФ на ближайшем заседании в феврале стимулирует снижение ставок по ипотеке (по национальному проекту «Жильё и городская среда» средняя ставка ипотечного кредитования в этом году должна составить 8,7%).

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Выплата материнского капитала станет дополнительным импульсом для поддержания спроса на первичном рынке. Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры экономсегмента небольшой площади — они могут подорожать на 10–15%. Стоимость жилья средней ценовой категории и элиткласса вырастет не более чем на 5–7%, — считает Владимир Савченков.

По его словам, цены на квартиры вторичного рынка будут снижаться примерно на 3–5%, часть продавцов решит отложить продажу в ожидании лучшей ценовой конъюнктуры. В целом эксперт предполагает, что рынок жилья в 2020 году вряд ли покажет рост.

Продолжение роста цен можно ожидать в сегменте первичного рынка жилья, в основном точечной застройки, благодаря эскроу-счетам и связанному с этим увеличению затрат у застройщиков, — полагает заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова.

Эксперт считает, что на вторичном рынке цены с высокой вероятностью расти не будут или даже начнут снижаться, если это жильё находится в спальных районах. На рост цен на квартиры и апартаменты в новостройках будут влиять, конечно, новые правила работы застройщиков. Это приведёт к уходу с московского рынка жилья многих небольших девелоперов и переделу рынка между крупнейшими застройщиками.

Однако если затянется падение курса рубля и будет снижение реальных доходов населения, то может прекратиться рост цен на жильё в новостройках. Впрочем, этот сценарий менее вероятный, — считает Наталья Мильчакова.

С 1 июля 2019 года российские застройщики перешли на работу по эскроу-счетам. Там аккумулируются средства покупателей. Строительные компании не смогут взять эти деньги до окончания работ, их работу будут кредитовать банки. Переход на проектное финансирование — это страховка от ситуаций с появлением обманутых дольщиков.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Прогноз цен на квартиры в Москве на 2020 год

Недавно ряд ведущих московских экспертов дали свой прогноз о том, что будет с ценами на недвижимость в 2020 году на территории Москвы. Речь шла, в первую очередь, не только о Москве и Московской области. Данные тенденции затронут и все остальные города России.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

В 2018 году эксперты уже давали прогноз о росте цен в 2019 году, который полностью оправдался. Сейчас они прогнозируют рост от 3% до 5% (в среднем).

    Специалисты сходятся во мнении относительно следующих тенденций:

  • Сейчас наблюдается снижение платежеспособного спроса на жилую недвижимость в Москве;
  • Спрос на складскую недвижимость – растет.
  • Цены на жилую недвижимость растут. Традиционно, рынок новостроек «тянет цены вверх» и на рынке вторичного жилья.
  • Многие полагают, что сейчас, в декабре 2019 года, цены находятся «на старте» перед ростом. Это несмотря на то, что сейчас они довольно высокие.
  • По данным «Домофонд», в целом стоимость жилья в Москве выросла на 8,5%. 1 год назад 1 м² стоил 203000 рублей, сейчас – 222 000 рублей. И это – своеобразное «дно».
    Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?
  • Что будет с ценами на жилье в 2020 году? Скорее всего, они вырастут  на размер от 2,9% до 5,2%.
  • Эксперты полагают, что рост цен, который мы увидим в следующем году, будет сильнее обозначенной выше цифры в сегменте массового доступного жилья и будет менее заметен в секторе элитного жилья.
  • Ряд экспертов осознает риск наступления мирового финансового кризиса. В этом случае цены на жилье сначала «взлетят», но затем  опустятся. «Взлёт» цен не будет особо существенным,  «просто  потому, что денег сейчас нет». Многие потенциальные покупатели и сейчас «держатся», копят на квартиру и продолжают снимать жилье. Соответственно, взлет цен не может быть таким же сильным, каким он был в 2014-2015 году.
  • Также в 2020 году ожидается рост цен на жилье в Москве из-за перехода на схему с проектным финансированием.
    Ситуация довольно проста: требования к застройщикам повысили, стоимость 1 м² жилья увеличили. Спрос при этом – падает.
    Соответственно, на 2020 год планируется введение в эксплуатацию довольно маленьких объемов нового жилья. Скорее всего, спроса хватит на то, чтобы цены выросли при таком ограниченном предложении на рынке недвижимости.

Об остальных тенденциях читайте в продолжении статьи: http://elitearenda.ru/kvartiry-v-moskve-podorozhayut-podesheveyut-2020-god.htm.

Цены на недвижимость в 2020 году: динамика и прогноз от экспертов

Жилищная проблема для любого россиянина – всегда больной вопрос.

Во все времена недвижимость считалась лучшим способом инвестиций и сохранения, а то и – приумножения, денег, это возможность справиться с вызовами будущего, которые грозят, то необходимостью улучшить собственные условия проживания из-за разросшейся семьи, то отселением отправляющихся в самостоятельное плавание ее членов и т.п.

В последние годы общаться с ее рынком – это как сходить в казино: никогда не знаешь, когда проиграешь, а когда получишь подарочек от судьбы. Однако в любом случае понимаешь, что банки и застройщики своего не упустят.

Как жить в такой парадигме, что происходит с нашим рынком недвижимости сейчас и что ему пророчат известные эксперты области завтра – об этом и многом другом читайте наш сегодняшний обзор.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

На данный момент рынок недвижимости еще пребывает во власти последствий весьма болезненного экономического кризиса в стране, когда доходы большей части населения просели настолько, что перестали ей позволять даже задумываться о позитивном решении этого вопроса.

Спад в строительной отрасли, что, например, очень хорошо видно по статистике катастрофического отставания от плановых цифр, заложенных в разнообразные жилищные программы, того, что мы видим в реальности, также подлил масла в огонь.

Читайте также:  Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Как, впрочем, и проблемы на финансовых рынках, в частности, недружественные процентные ставки по кредитованию, драконовские условия для клиентов и т.п.

Оценивая статистику, примерно, с 2014 года, можно сказать, что рынок топчется на месте, потихоньку сползая вниз и держась на плаву исключительно за счет отыгрыша уже взятых на себя обязательств. Какой-то же свежей струи незаметно, и вряд ли ситуация с этим поменяется в ближайшие год-два.

График изменения цены за кв. метр однокомнатной квартиры в Москве (1996 г. — начало 2019 г.):

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Что же дает рост себестоимости строительства вкупе с падением покупательской способности населения? Откровенное нежелание работать с проектами застройщиков, стремление максимально удешевлять цены, даже в ущерб комфорту и качеству.

Именно поэтому, кстати, массовое строительство сейчас заметно лишь в той местности, которая всегда считалась непрестижной, самой дешевой и доступной. Спасти карман застройщиков чуть-чуть помогло деление всего рынка на премиальный, комфортный и экономный сегменты.

Когда цены на первый и второй настолько превышают третий тип, что даже при невысокой их весовой доле, получается, пусть и не выходить с профитом, однако и не работать в откровенный убыток себе. Правда, с учетом последних изменений в законодательстве, и это не слишком-то помогает.

Рынок недвижимости 2020: прогнозы

На развитие российского рынка недвижимости в новом году, как и в минувшем, большое влияние окажут несколько важных изменений. Во-первых, произошел переход на проектное финансирование строительства. Эксперты отмечают, что повышенный спрос на жилье в связи данным событием был создан совершенно искусственно.

Показатели в 30% проданных лотов достигались застройщиками путем выкупа объемов через свои же дочерние компании. Это делали даже фирмы-лидеры, обладающие безукоризненной репутацией. Во-вторых, неоднократно снижалась ключевая ставка ЦБ. Как результат – упали ставки по ипотеке.

В-третьих, вследствие перехода на проектное финансирование некоторые застройщики начали процедуру банкротства. И в итоге осенью 2019 года спрос на жилье значительно упал, а после того, как процентные ставки по ипотеке были снижены, – снова вырос.

Однако, это все равно повлияло на снижение продаж по сравнению с летним периодом на 10-12%, а с прошлой осенью – на 2-3%. Учитывая, что осень обычно является достаточно плодородной по продажам жилья, данные цифры являются тревожными.

Так же по оценкам экспертов, значительно повлияла на рынок недвижимости необходимость перехода застройщиков на эскроу-счета. Покупатели просто-напросто напугались повышения цен на 20-30%, поэтому последние два летних месяца 2019-го года стали особо «горячими».

Что касается проектного финансирования, то данный вопрос остается неоднозначным. К плюсам нововведения можно отнести минимизацию рисков для покупателей, более цивилизованные условия сделки.  Однако, неминуемо это повлечет уход с рынка небольших игроков, которые возводили единичные, но индивидуальные объекты.

Безусловно, принятый закон о проектном финансировании еще будет совершенствоваться. Вероятно, появятся какие-то дополнения. Например, субсидирование небольших строительных компаний, возводящих объекты в регионах. Застройщики надеются, что корректировки будут в их пользу.

Если говорить о развитии сферы в целом, то в ближайшие два года на рынке ожидается спад продаж. Новый цикл роста прогнозируется не ранее 2024 года. В ближайшее время у большинства населения просто не будет денег на приобретение жилья. А ипотечные ресурсы не бесконечны. Нехватка спроса и выход большого числа лотов ожидается уже в 2020 году.

Интерес предпринимателей к готовым объектам продолжит тенденции спада 2018 и 2019 годов. В поле главного внимания окажутся земельные участки без улучшений.

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

Эксперты не предвидят сильных колебаний цены на жилье. Вероятно, она понизится от 3 до 10%. При позитивном исходе рост стоимости начнется в 2022 году, когда сократится количество сданных объектов.

Последнее, в свою очередь, станет результатом того, что сегодня количество домов, которые строятся через проектное финансирование немного.

Однако, вероятно, будет расти спрос на жилье более высокого класса: с дополнительными опциями, такими как повышенный комфорт, экологичность, развитая современная инфраструктура и т.п.

Стоимость элитных новостроек в 2020 году вырастет в среднем на 4%. Доля премиального жилья будет расти особенно в столице. Сдерживать цену будут несколько уже стартовавших крупных объектов.

Стоимость аренды квадратных метров останется примерно на уровне 2019 года: около 35 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру в Москве и около 45 – за двухкомнатную. Основным спросом (80% от всего найма жилья) будут пользоваться квартиры класса «эконом». Спрос продолжит превышать предложение почти вдвое.

Основным и наименее прогнозируемым риском остается политика и макроэкономика. Снижение цены на нефть или введение новых санкций сильно повлияют на ситуацию. Но будем надеяться на лучшее!

Рынок жилья Московского региона в 2020 году – тенденции и прогнозы

31.12.2019

1643

Какие цены на недвижимость будут в 2020 году?

  • Рынок жилья Московского региона в 2020 году – тенденции и прогнозы
  • ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ УШЕДШЕГО 2019 ГОДА

– Цены на рынке жилья в московском регионе двигались разнонаправлено, по классам жилья. Дешевое жилье дорожало, дорогое – дешевело.

Статистически, по средней цене квадратного метра, это давало приблизительно «стабильную» цену на квартиры, без выраженных движений в ту или иную сторону.

Что лишь подтверждало, что не стоит ориентироваться на «среднюю температуру по больнице» при принятии решений.

– Рынок новостроек начал переход на новую схему продажи объектов с использованием эскроу-счетов.

Ситуация, когда права дольщика полностью защищены от потери денег, вложенных в новостройку – благоприятна для всего рынка, она исключает риски, который были при покупке по договору участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Но лишь малое количество строящихся объектов перешло на новую схему, и еще 2-3 года большинство строек будет продаваться по старой модели, с сохранением рисков.

– Ипотека, являющаяся основной силой, поддерживающей активность на рынке – ощутимо дешевела весь год под давлением со стороны государства. За год ставка средняя ипотечного кредита снизилась почти на 2%, по более ранним кредитам возросло количество запросов на «рефинансирование».

КАКИМ БУДЕТ МОСКОВСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В НОВОМ ГОДУ

СПРОС

В первом квартале года спрос на квартиры будет сравнительно низкий, что соответствует тенденции рынка сохраняющейся с 2015 года из-за снизившейся реальной платежеспособности населения. Однако в конце 2019 года наметилась высокая вероятность, что спрос активизируется, и начиная с 2-3 квартала 2020 года наметится рост количества сделок.

Источником такого роста станет системно снижающаяся ставка по депозитам из-за уже случившегося неоднократного снижения ставки рефинансирования ЦБ.

В новом году ставки по депозитам на вклады в крупных банках достигнут уровня 3,5-4,5% годовых, что будет даже ниже, чем возможная ставка доходности при сдаче квартир в аренду.

Таким образом держать средства на депозитах станет бессмысленно, и частные накопления вновь перетекут на рынок жилья, где средняя арендная доходность сохранится на уровне 5-6%, с прогнозом по росту стоимости самой недвижимости.

ЦЕНЫ

Тенденция с расслоением ценовых движений по сегментам – продолжится, дешевое жилье будем понемногу расти в цене (на уровне инфляции), дорогое жилье – так же плавно дешеветь. Поскольку потребность в жилье у москвичей никуда не исчезает, а вот средства на его покупку сильно ограничены  – то спрос сосредоточится в наиболее дешевых сегментах рынка.

Типовое жилье эконом-класса за первое полугодие постепенно подорожает на 2-3%, что будет практически неощутимо для непрофессионалов рынка – такое подорожание будет происходить неявно, в рамках снижения уровня торга по экспонируемым объектам. Статистически по аналитике рекламных цен – мы его даже не заметим. А вот на ценах реальных сделок его можно будет наблюдать начиная с марта 2020 года.

Более дорогое жилье (бизнес- и премиум-класс) сохранит уровень торга в размере 10-15% от рекламной цены, а определенное затоваривание этого рынка (обилие качественных доступных объектов) будет поддерживать и достаточно долгие сроки экспозиции до поиска покупателя, и необходимость стимулирования «привлечения покупателей» от контрагентов через повышенное комиссионное вознаграждение, с его разделением между риэлторами с разных сторон сделки.

Если общий рыночный спрос вырастет (что вероятно с середины года) – то тенденцию к небольшому удорожанию в пределах инфляции мы ощутим не только в эконом-сегменте, но и в бизнес-классе. Премиальная недвижимость не покажет удорожания из-за высокого порога входа в нее, как в средство инвестиций, с относительно невысокой (3-3,5%) доходностью по аренде.

ИПОТЕКА

Ипотека будет продолжать дешеветь, но уже не такими темпами. Вероятно что за 2020 год средняя ставка по кредитам снизится в переделах еще 0,5-0,75%, т.о.

поставленная Президентом задача «обеспечить среднюю ставку по ипотеке на уровне 8% годовых к 2024 году» может быть выполнена досрочно – уже в 2021 году.

Особенно если продолжится действие специальных ипотечных госпрограмм, таких как «Семейная ипотека от 5%» и прочие.

При этом «документарная» доступность ипотеки снизится, контроль и проверка платежеспособности усилится, а банки повысят уровень минимального первоначального взноса. Это соответствует обеспокоенности госорганов о росте закредитованности населения, не подтверждённого ростом реальных доходов.

Таким образом ипотека останется основной силой, поддерживающей активность на рынке жилья, но не будет являться фактором обеспечивающим какой либо рост цен. Это лишь поддержка от снижения цен в текущий момент. 

НОВОСТРОЙКИ

Несмотря на очевидный рост себестоимости жилья у застройщиков, при переходе на новую схему продажи (эксроу-счета) – общего роста цен на новостройки ожидать не стоит, только точечно, по мере строительства каждого объекта.

Во-первых, рынок еще далек от массового применения новых схем продажи, и большинство объектов пока еще будут продаваться через 214-ФЗ. А во вторых, на фоне общего низкого спроса – реального ресурса для роста цен просто нет.

Застройщики будут вынуждены мириться с низкой маржинальностью (фактически на уровне себестоимости) до наступления общей «оттепели» на рынке.

Тенденция определенного перераспределения спроса внутри сегмента новостроек в сторону апартаментов – усилится в 2020 году. Это связано с тем что застройщики уже научились строить действительно комфортные для жилья «аппарты», а не просто подобие жилья, как это было в первые годы формирования рынка, а тарифы на их обслуживание не сильно превышают тарифы для обычных квартир.

  1. САМЫЕ ВОСТРЕБОВАННЫЕ УСЛУГИ РИЭЛТОРОВ
  2. В новом 2020 году таковых будет три:
  3. 1) Срочный выкуп квартир.
  4. Когда горит, деньги нужны «вчера», а спрос на рынке низкий – объем сделок когда клиент хочет получить деньги «здесь и сейчас», за 1-2-3 дня, без долгой рекламы и всякой неопределенности в сроках – будет системно расти.
  5. Самые типовые случаи когда продавцу это необходимо – когда есть какой-то «горящий кредит», который обслуживать уже нет ресурсов, а квартира в залоге, что не позволяет продать ее оперативно и по максимально цене.
  6. Вторым распространенным случаем является большая накопленная задолженность по квартплате, что часто также является следствием закредитованности.
  7. Мы проводим такие сделки быстро и с минимальным дисконтом.
  8. 2) Ипотека без первоначального взноса.

Из-за снизившейся платежеспособности населения – у многих клиентов нет средств даже на первоначальный взнос… а потребность и желание купить квартиру – есть. У банков нет таких программ как «ипотека без первоначального взноса». Но технически – такие сделки возможны, и мы умеем их проводить для наших клиентов.

Читайте также:  Оформление квартиры в новостройке в собственность - порядок и документы для регистрации

3) Рефинансирование ипотеки.

Те кто брали кредиты 2-3-5 лет назад – сейчас могут ощутимо снизить свою ипотечную ставку, просто обратившись к нам за «рефинансированием».

Последний клиент, которому мы сделали рефинансирование 30го декабря 2019 года – сократил срок остатка по выплате кредита с 12,5 лет до 7 без каких-то дополнительных вложений, просто за счет того, что мы снизили ему ставку…  это сэкономленные 5,5 лет жизни. Это реальность.

И для вас – мы это тоже сделаем.

Как всегда – БЫСТРО, ВЫГОДНО, НАДЕЖНО!

Принимайте решения по вопросам, связанным с недвижимостью — осознано. Именно для этого мы и делаем свои прогнозы на ближайший год – чтобы вы могли выбрать для себя самое лучшее решение.

Поздравляем вас, дорогие клиенты, с наступающим Новым годом! Пусть у вас, ваших близких и ваших друзей получится все задуманное!

Коллектив «ПРОСТОР-недвижимость».

Эксперты прогнозируют падение цен на новостройки в России до 30%

МОСКВА, 6 апреля. /ТАСС/. Крупнейшие российские застройщики при кризисном сценарии влияния на отрасль пандемии коронавируса могут снизить цены на новостройки на 20-30%. При этом потери их выручки могут превысить 200 млрд рублей, прогнозирует агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).

«Кризисный сценарий предполагает отмену карантина не ранее сентября 2020 года, что приведет к значительному падению спроса — на 25% и более. Вероятно еще более заметное снижение цен строительными компаниями (на 20-30%) для поддержания максимально возможного в этих условиях уровня продаж», — говорится в аналитическом комментарии рейтингового агентства.

Последующее восстановление спроса и цен при таком сценарии может занять от двух до четырех лет, а выручка 20 крупнейших застройщиков может сократиться на 200 млрд рублей и более (25% и больше от выручки 2019 года).

В случае негативного сценария, который предполагает окончание карантинных мер не ранее середины 2020 года, падение объемов рынка, по мнению экспертов, сохранится и во втором полугодии.

Объясняется это тем, что за более продолжительный период заметная доля населения лишится существенной части доходов, которые начнут восстанавливаться не ранее четвертого квартала 2020 года. «Для поддержания текущих объемов продаж застройщикам придется снижать цены (на 10% и более) и жертвовать частью рентабельности.

Выручка 20 крупнейших компаний отрасли при таком сценарии может сократиться на 130-170 млрд рублей», — отмечается в сообщении.

При умеренном сценарии, который предполагает сохранение карантина и режима самоизоляции в течение апреля-мая, полноценное восстановление спроса на недвижимость (падение которого прогнозируется на 5-10%) может начаться уже в третьем квартале.

В таком случае в апреле-июне застройщики будут проводить акции и предлагать скидки, однако номинальные цены на первичном рынке по итогам года останутся на уровне конца 2019 года, так как девелоперы временно сократят предложение, чтобы поддержать комфортный для себя уровень цен.

При таком прогнозе выручка 20 крупнейших застройщиков может сократиться на 45-90 млрд рублей (до 10% от выручки 2019 года), отмечают аналитики.

«При реализации любого из сценариев крупные застройщики смогут справиться с негативными последствиями без критических потерь.

У средних и малых предприятий строительной отрасли возникнут существенные проблемы c обеспечением операционной деятельности, а многие могут начать банкротиться в случае сохранения сложной эпидемиологической ситуации во втором полугодии 2020 года», — полагают аналитики НКР.

Куда пойдет рынок жилой недвижимости в 2020 году — МК

Цены бегут, продажи ползут

Армия обманутых

Переход на новую модель долевого строительства с 1 июля 2019 года сделал безопаснее покупку жилья в новостройках. Но, как известно, у любого лекарства всегда имеются побочные эффекты.

«Государство запретило прямое привлечение денег, поступающих от дольщиков.

В этих условиях застройщики вынуждены были прибегать к проектному финансированию, которое увеличило себестоимость проектов на 7–12%», — заметил эксперт АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Это больно ударило по продажам новых квартир.

По оценке «Дом.РФ», на 13 января 2020 года из 3473 юрлиц-застройщиков, работающих в РФ, 390 компаний не смогли привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ.

Как полагает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова, уже в 2Q020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков. Их число может составить до 260 тыс.

человек, тогда как сейчас, по словам директора Фонда защиты дольщиков Олега Говоруна, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков.

Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек со стороны чиновников.

Ускорение реновации

Лучше всех нововведения «переварили» столичные застройщики. Однако опасная региональная «мина замедленного действия» обнаружена и в Белокаменной.

По данным официального сайта мэра Москвы, в конце 2019 года среди москвичей провели опрос о сроках реновации, которую планируется завершить за 15 лет. Большинство граждан (73% опрошенных) высказались за ускорение реализации программ.

При этом 61% москвичей заявили, что рассматривают возможность покупки квартиры в строящихся домах, если власти откроют продажи дополнительных квартир в домах для переселенцев.

Ускорение реновации может привести уже в этом году к резкому росту предложения на рынке новостроек массового сегмента. Сейчас, по подсчетам Сазоновой, он насчитывает более 16 тыс. квартир. В 2020 году, по словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, новые квартиры от города получат более 15 тыс.

человек. Между тем, по опросам АЦ НАФИ, 24% участников программы планируют продать полученные квартиры, то есть рынок жилья в новостройках может увеличиться на 3,6 тыс. объектов.

Таким образом, ускорение темпов реализации программы реновации может за год увеличить в мегаполисе предложение сразу на 20–22%.

Для ускорения реновации власти планируют продавать дополнительные квартиры. Причем в больших объемах, что также приведет к повышению предложения на рынке. Это грозит фатальным усилением конкуренции между застройщиками и «городским» жильем, а также вытеснением из отрасли ряда девелоперов.

Игра в монополию

Реформа долевого строительства ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила позиции крупных компаний, с которыми охотнее сотрудничают банки.

Так, по подсчетам экспертов «Метриум», сейчас общая площадь застройки в перспективных проектах московских застройщиков составляет более 60 млн кв. м.

При этом на долю 10 крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек. В этом году их доля наверняка вырастет.

Отсутствие конкуренции может привести, во-первых, к резкому ухудшению качества строительства новых объектов, а во-вторых, к росту средних цен на рынке, которые в Москве сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте — 173 тыс. рублей за кв.м).

Рикошетом по «вторичке»

Бурный рост цен на первичном рынке спровоцировал подорожание в соседнем сегменте. Часть потенциальных покупателей новостроек, поняв, что не потянут ипотеку даже по сниженным ставкам, бросились искать счастья на более разнообразном вторичном рынке. Видя волну спроса, владельцы готовых квартир ободрились и переписали ценники.

В 2019 году, по данным «Авито Недвижимость», средняя стоимость жилья в крупных городах увеличилась на 12%.

По оценке аналитиков портала «Мир квартир», особо отличились Владивосток, где 1 «квадрат» подорожал в 2019 году на 18,2%, Сочи (+15,3%), Краснодар (+13,6%), Новокузнецк (+11,8%), Набережные Челны (+11,4%), Махачкала (+10,6%), Чита (+9,8%), Ижевск (+9,6%), Санкт-Петербург (+8,9%) и Казань (+8,2%).

«Амнистия» апартаментов

Но есть и позитивные новости. В ближайшее время должен решиться неурегулированный юридический статус апартаментов. В конце прошлого года вице-премьер по строительству Виталий Мутко поручил разработать законопроект об апартаментах. Скорее всего, владельцам апартаментов дадут право переводить свою собственность «из формата в формат».

По подсчетам Натальи Сазоновой, 22% рынка новостроек в «старой» Москве представлены именно апартаментами (почти 10 тыс. лотов). Прояснение их статуса на уровне закона позволит повысить привлекательность этого вида недвижимости.

Раскрытие эскроу-счетов

Одной из главных проблем перехода строительной отрасли на банковское финансирование стала невозможность досрочного погашения кредитов средствами, накопленными на эскроу-счетах. Для застройщиков (особенно если они работают на региональных рынках жилья с низкой рентабельностью) такая схема оказалась дорогой.

Ведь в цену им приходится закладывать большие издержки на обслуживание кредита. Многие девелоперы, ссылаясь на международный опыт, призывают перенять схему поэтапного раскрытия эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере роста строительной готовности объекта.

Данное предложение будет сдерживать рост цен для покупателя.

В декабре министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев сообщил о том, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов не будет снята с повестки дня.

На встрече с нижегородскими девелоперами он заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

Это процедура, по которой работает весь мир, мы ее с повестки дня не снимаем. После того как наши банкиры будут готовы, мы к этому вопросу вернемся».

Снятие обременений

Одной из мер по повышению рентабельности бизнеса застройщиков может стать снятие социальных обременений с девелоперов.

Сейчас широко распространена практика согласования и предоставления участков под строительство в обмен на обязательство девелопера построить социальные или инфраструктурные объекты, передающиеся затем в городское имущество. «Добровольную нагрузку», разумеется, оплачивают потом рядовые покупатели жилья.

Эксперты не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, позволяющие освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих соцобъектов. Прежде всего такая мера поможет девелоперам, возводящим жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы).

Участники рынка полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов вполне может взять на себя государство. По данным Минфина РФ, за 9 месяцев 2019 года профицит госбюджета составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет).

Снятие подобных обременений позволит существенно снизить себестоимость строительства жилья.

Осторожный оптимизм

Завышенные ожидания продавцов жилья, не подкрепленные финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Но специалисты смотрят вперед позитивно.

«Оптимизм вселяет заметное снижение ставок по ипотеке, которое произошло во втором полугодии 2019 года, — отметила Наталья Сазонова. — Это дает основания полагать, что в этом году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне».

Эксперт ожидает замедления темпов роста цен, а в некоторых проектах, правда, не самых ликвидных, возможна коррекция стоимости вниз.

С ней согласны аналитики ИРН. По их мнению, тенденция небольшого роста цен — на уровне инфляции, по всей видимости, сохранится в этом году.

Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, дороже тех, что продавались по ДДУ.

Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.

Таким образом, этот год для индустрии жилищного строительства обещает быть спокойным и предсказуемым. Если, конечно, не возникнут новые внешние шоки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *