Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.

Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать  с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным  объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде.

Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта.

Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства.

Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта.

Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно.

Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %.

В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Для этой категории дел законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Дольщики должны обращаться в суд общей юрисдикции, а организации – в Арбитраж.

С начала 2017 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться  участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • на какой стадии строительства находится объект;
  • приняла ли его госкомиссия;
  • подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется  акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в свою собственность. Ему нужно успеть обратиться в суд с исковым заявлением о признании доли в недостроенном доме до того времени, как в отношении строительной фирмы будет введена процедура наблюдения. Если дело будет принято к производству до начала процедуры, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признать право собственности на недострой намного проще в суде общей юрисдикции, чем в Арбитраже, которым рассматриваются все дела после начала процедуры банкротства.

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

  • ДДУ (копия);
  • копию иска для застройщика и других лиц;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи. Ну а далее обсудим последствия признания права собственности.

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца  он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

  • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
  • удостоверение своей личности;
  • судебное решение;
  • договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).

Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.

Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?

Признание права собственности на объект долевого строительства – законный инструмент защиты собственных интересов.

  • Перед принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.
  • При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:
  1. Данная категория судебных дел в соответствии с положением статьи 30 ГПК РФ рассматривается исключительно по месту нахождения объекта долевого строительства. Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд), юридические лица — в Арбитражный суд.
  2. Признать право собственности на объект долевого строительства возможно, когда объект фактически построен, но не введен в эксплуатацию. «Простая» просрочка исполнения обязательств застройщиком не является основанием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект, к строительству которого застройщик не приступает или очевидно затягивает. В судебной практике можно встретить примеры признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75 %, однако, это скорее исключение. Положительное судебное решение по данному спору наиболее вероятно при степени готовности возводимого объекта более чем на 90%. Обратим внимание, что истец сам обязан при обращении в суд представить доказательства готовности дома в вышеуказанной степени.
  3. Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на весь объект долевого строительства. Дольщик вправе претендовать только на ту часть объекта, которая обозначена в его договоре с застройщиком. Распространенной ошибкой дольщиков, которые обращаются в суд с исками самостоятельно или прибегая к помощи неквалифицированных специалистов, является оформление искового требования о признании права собственности на «квартиру», «машиноместо», «гараж» и т.п. Обращаем Ваше внимание на то, что до официальной сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, построенный объект в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершенного строительства. Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключенного договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
  4. Суд вправе признать право собственности только на тот объект, (долю в объекте незавершенного строительства), который имеется в наличии, и его можно идентифицировать по его местоположению в строящемся доме/здании. Идентификация объекта осуществляется на основании условий договора (ДДУ) и проектной документации. Кроме того, принципиальным для суда является наличие достоверных данных, свидетельствующих о реальных размерах/площади возведенного объекта (квартиры).
  5. Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику возможно только при полном исполнении своих обязательств перед застройщиком по оплате договора долевого участия в строительстве. Наличие в договоре условия о доплате дольщиком разницы между стоимостью проектной площади объекта и реальной площадью, выявленной по результатам обмеров БТИ, может привести к отказу в удовлетворении исковых требований дольщика.

Услуги Бюро: Адвокат по делам долевого строительства.

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия — дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. После возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика заявление участника долевого строительства о признании права собственности на нежилое помещение как объект незавершенного строительства не подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу. В тоже время на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.

Читайте также:  Кладовки в подвале многоквартирного дома

Практика Бюро: Судебное решение  №1, №2,  №3.

Консультации Бюро: FAQ по вопросам участия в долевом строительстве.

Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ).

В случае необходимости получение дополнительных консультаций и разрешения спора застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», предоставляющее на профессиональной основе юридическую услугу – Адвокат по делам долевого участия в строительстве.

Адвокат Надежда Домкина

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта и (или) оттягивает процедуру оформления права собственности. В этом случае участники долевого строительства не могут оформить свое право собственности в обычном порядке.

В частности, для государственной регистрации права на объект долевого строительства необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ч. 11 ст.

48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В случае отсутствия указанных документов и истечения установленных договором сроков, а также в зависимости от обстоятельств дела дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков:

  • — о признании права собственности на спорный объект недвижимости;
  • — о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства — квартире;
  • — о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
  • Для разрешения вопроса в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
  • Шаг 1. Определитесь с предметом иска
  • Иск о признании права собственности на квартиру следует заявлять в случаях:

— если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013);

— если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и оформления акта приема-передачи квартиры.

Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры следует заявлять в случае, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности составляет 80 или 90%), но объект долевого строительства был фактически передан дольщику (п. 16 Обзора).

Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, следует заявлять в случае, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался (п. 17 Обзора).

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление

В обоснование требований о признании права собственности на объект долевого строительства необходимо ссылаться на несоблюдение застройщиком положений ст. ст. 6, 16 Закона N 214-ФЗ, ст. ст. 218, 219, 309, 310 ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

  1. Сторонами по делу в таких спорах, как правило, являются:
  2. ответчик — застройщик;
  3. истец — участник долевого строительства;
  4. третьи лица — Росреестр, участники инвестиционного контракта (при его наличии).

Примечание. Если арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении его конкурсного производства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в ходе проведения соответствующих процедур (пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

  • В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ):
  • 1) наименование суда, в который подается заявление;
  • 2) наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
  • 3) наименование ответчика, если ответчиком является организация — ее место нахождения;
  • 4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
  • 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
  • 6) цена иска (стоимость объекта недвижимости — квартиры);
  • 7) перечень прилагаемых к заявлению документов.
  • К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
  • 1) копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
  • 2) копию договора участия в долевом строительстве;
  • 3) копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве;
  • 4) документ, подтверждающий уплату госпошлины (если госпошлина уплачивается).

В зависимости от оснований исковых требований, а также принимая во внимание, что к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве, применяется законодательство о защите прав потребителей, госпошлина не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., то госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если истец при подаче иска не основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей, сумма госпошлины будет определяться в зависимости от цены иска (стоимости квартиры). Для инвалидов I или II группы предусмотрен льготный порядок определения размера госпошлины (пп. 1 п. 1 ст. 333.19, пп. 2, 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Примечание. В случае уплаты истцом госпошлины в размере 300 руб., как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, возможно оставление судом искового заявления без движения (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

5) документы, содержащие техническую характеристику объекта недвижимости (технический паспорт, оформленный до 01.01.2013, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, технический план и т.п.);

6) иные документы, подтверждающие ваши требования (например, справку о резервировании адреса, переписку с застройщиком);

7) копии договора, документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия, технических документов, иных документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц.

В случае если вам не удается получить какие-либо документы, суд по вашему ходатайству может оказать содействие в истребовании необходимых документов (ст. 57 ГПК РФ).

Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Вы можете представить документы в суд лично либо через уполномоченного представителя.

Исковое заявление и иные документы можно подать в электронном виде на официальном сайте суда при наличии технической возможности для этого в суде. Особенности подачи документов через Интернет рекомендуем уточнить в суде (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Шаг 3. Примите участие в рассмотрении дела

Судья обязан рассмотреть вопрос о принятии искового заявления к производству в течение пяти дней со дня его поступления в суд. В случае принятия иска к производству суд возбуждает гражданское дело, осуществляет подготовку к судебному разбирательству, после которой дело назначается к судебному разбирательству (ст. ст. 133, 153 ГПК РФ).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Шаг 4. Получите решение суда, вступившее в законную силу

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (месяц), если оно не было обжаловано (ст. ст. 209, 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом этой жалобы (ч. 5 ст. 329 ГПК РФ).

Решение необходимо получить в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу.

Вступившее в силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (ч. 1 ст. 58 Закона от 13.07.2016 N 218-ФЗ).

Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации права собственности подготовьте следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ):

  1. — заявление;
  2. — паспорт гражданина РФ;
  3. — решение суда;
  4. — договор долевого участия.

За государственную регистрацию права собственности уплачивается госпошлина. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представьте в Росреестр заявление и необходимые документы одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • — непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • — почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • — в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке? | Адвокат Аранибар и Партнёры

Участие физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома предусматривает множество правовых нюансов, незнание которых может привести к нарушению имущественных прав граждан, участвующих в возведении объекта.

В первую очередь, следует обратить внимание на то, что право собственности гражданина, который стал участником долевого строительства, должно пройти обязательную регистрацию в государственных органах исполнительной власти.

Довольно часто возникают такие ситуации, когда подрядчик, возводящий многоквартирный дом, нарушает взятые на себя договорные обязательства, и умышленно, либо в силу неблагоприятных финансовых обстоятельств, затягивает строительство объекта.

Тогда лица, инвестировавшие в строительство дома, лишаются юридической возможности провести своевременную регистрацию своих имущественных прав на будущее жилье.

Обычный порядок оформления права собственности выполнить невозможно, так как поводом для государственной регистрации имущественных прав является официальный документ, подтверждающий, что дом введен в эксплуатацию, и застройщик передал объект на баланс собственников. Как правило, таким документом является акт приема-передачи строительного объекта.

В случае не предоставления застройщиком указанной документации, участник долевого строительства получает право на принудительное признание права собственности за собой. Для этого законодателем разработан правовой механизм обращения дольщика в суд.

  • В данном случае в органы судебной власти могут быть поданы исковые заявления о признании права собственности следующих видов:
  • — на строительный объект, являющийся спорным;
  • — на свою часть в недостроенном доме (квартиру);
  • — на недостроенный многоквартирный дом в целом.

Рекомендуется подавать первый и третий вид иска вместе с другими участниками строительства. То есть, составлять коллективное исковое заявление, где все инвесторы строительства будут выступать истцами, а недобросовестный подрядчик ответчиком. Для достижения более быстрого результата, следует действовать по правовому алгоритму, который предусматривает несколько этапов.

Этап первый. Определение, что будет являться предметом спора.

Иск с требованиями признать право собственности в принудительном порядке подается в том случае, если подрядчик не завершил строительство, но объект готов, как минимум, на 80 процентов.

Либо же возникла такая ситуация, когда дом полностью достроен, подведены коммуникации, но компания, выполнявшая строительство умышленно затягивает сроки сдачи объекта, не передает инвесторам их недвижимость по акту приема-передачи.

Заявление о признании права собственности на отдельную часть в виде квартиры может быть подано тогда, когда уровень возведения многоквартирного дома меньше 80 процентов, он является полноценным недостроем, имущественные права на него подрядчиком дольщикам не передавались, и отсутствует акт ввода строения в эксплуатацию.

Этап второй. Оформление и подача иска в суд соответствующей инстанции.

В заявлении следует делать акцент на то, что застройщик не исполнил свои договорные обязательства, согласно договору подряда на выполнение строительных работ в виде возведения МКД.

Также нужно ссылаться на то, что были нарушены права потребителей, которыми являются участники долевого строительства.

Окончательное обоснование иска заключается в том, что в связи с указанными обстоятельствами, и нарушениями компанией застройщиком своих обязательств, дольщики не имеют другой возможности защиты своих нарушенных прав собственности, как путем обращения в суд.

Иск подается по месту регистрации участника долевого строительства, либо же по месту нахождения недостроенного дома (спорного объекта недвижимости). Дела данной категории рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Спор относится к категории гражданских дел.

Само исковое заявление должно соответствовать требованиям процессуального законодательства. Его составление лучше доверить юристу профессионалу.

Подача иска в суд осуществляется лично участниками долевого строительства, чьи права нарушены, или же через их представителя, уполномоченного соответствующими доверительными документами.

Этап третий. Участие в судебном процессе.

Если иск составлен правильно, и к нему приложено достаточное количество копий документов, направляемых другим участникам судебного процесса, то судья принимает дело к своему производству. Далее начинается судебный процесс, и стороны вызываются на слушания, согласно датам назначения председательствующим по делу.

В ходе судебного разбирательства на дольщиков ложится обязанность доказать заявленное в иске фактическими обстоятельствами. То есть, потребуется подтвердить документально все то, что отображено в заявлении.

В зале суда должно быть установлено, что застройщик дома действительно не выполнил свои обязательства, и в связи с этим граждане не могут реализовать свое право собственности на имущество, в строительство которого они вложили собственные инвестиции.

Дольщики могут представлять свои интересы в ходе судебных слушаний самостоятельно, или обратиться за правовой помощью к адвокату, который будет представлять их общие права и интересы.

Этап четвертый. Вступление решения суда в законную силу, и получение его на руки в канцелярии судебной инстанции.

После того, как судья примет решение в пользу дольщиков, начинается отсчет срока на его апелляционное обжалование. На сегодняшний день такой срок составляет один календарный месяц. Если в течении данного периода не была подана апелляционная жалоба, то судебный акт считается таковым, который вступил в законную силу.

Решение можно получить в канцелярии суда под подпись. Выдается оно совершенно бесплатно, и работники суда не имеют права требовать с заявителей деньги за выдачу судебных документов данной категории.

Решение нужно взять в двух экземплярах, и чтобы на нем было обязательно указано, что оно вступило в законную силу такого то числа.

Заверяется эта надпись судьей, вынесшим данное решение, о чем ставится его подпись, на которую наносится мокрая печать суда.

Данный судебный акт является юридическим основанием для дальнейшей государственной регистрации имущественных прав дольщиков в органах исполнительной власти.

Этап пятый. Регистрация права собственности.

  1. Заключительным шагом в защите своих имущественных прав является подача участниками строительства перечня документов в Регистрационную палату по месту своей регистрации. Для осуществления данной процедуры потребуется предоставить такие документы:
  2. — письменное заявление, составленное собственноручно дольщиком;
  3. — копия документа, который удостоверяет личность заявителя (паспорт);
  4. — две копии решения суда, о котором писалось выше;
  5. — копия договора, на основании которого заявитель является участником долевого строительства жилья;
  6. — квитанция об уплате установленной государством пошлины в размере 2000 тысяч российских рублей.

Согласно действующих нормативно-правовых актов, государственные служащие не имеют права требовать другие документы, либо иные платежи, кроме тех, которые указаны в данном списке. Если квитанция об уплате государственной пошлины предоставлена заявителем не была, то государственный регистратор имеет право отказать в принятии документов.

Сама регистрация имущественных прав выполняется на протяжении 10 рабочих дней с даты поступления пакета документов. Факт принятия заявления подтверждается штампом входящей корреспонденции с отображением даты регистрационного поступления документации.

По истечению десятидневного срока заявителю выдают выписку из ЕГРП установленного образца, которая подтверждает, что данное физическое лицо или группа лиц, является обладателем имущественных прав на объект недвижимости, либо же на определенную его часть. Наличие данных прав является подтверждением того, что каждый дольщик стал полноправным собственником жилья, и может распоряжаться ним на свое усмотрение.

Право собственности на объект незавершенного строительства по договору долевого участия + исковое заявление

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, процедура достаточно сложная и требует определенных усилий направленных на сбор и подготовку необходимых доказательств.

Начиная строительство, не все могут предвидеть возможные осложнения на этом пути. Бюджет у застройщика оказывается недостаточным, или просто не успеть закончить в срок.

Так или иначе, могут возникнуть ситуации, которые потребуют признать право собственности на новый дом или квартиру.

Процедура признании права собственности на недострой

  • Признание прав на незавершенку (именно такое определение дано в жизни этой проблеме), осуществляется исключительно через суд.
  • Документ, инициирующая начало разбирательства – это исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
  • Иск подается по месту нахождения такого строения, тем, кто непосредственно заинтересован в приобретении статуса собственника недвижимости – участником долевого строительства.
  • Итак, какие действия необходимо осуществить?
  • Прежде чем подать иск в суд, потенциальному собственнику необходимо собрать пакет документов и обратится в Росреестр с заявлением о регистрации объекта. После получении отказа собственник может обратится в суд с соответствующим заявлением
  • Подготовка такого заявления имеет некоторые особенности.
  • Однако, чтобы избежать длительного изучения нормативных документов можно проследовав по ссылке скачать образец заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект, внизу текста.

Какие могут быть последствия

  1. Принадлежность вещи и ее определение имеет специфичные особенности, которые в данном случае обусловлены ее индивидуальными характеристиками.

  2. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает в соответствии с условиями, подлежащего применению закона, но требует определенной процедуры, которая исключит нарушения на этапе его создания.

  3. Судебный порядок определения права собственности на объект незавершенного строительства предоставляет возможность наиболее тщательно изучить нарушения при возведении многоэтажного дома и оценить существующую опасность данной постройки.
  4. Все обязательная документация прилагается к иску и подлежит оценке судом.

  5. Отсутствие проекта и иных разрешительных документов может спровоцировать обратный результат.
  6. Вместо удовлетворения иска о праве собственности на незавершенный строительством объект, при наличии встречного заявления органов власти, возведенное строение имеет все шансы быть признано самовольным и как следствие подлежать сносу.

Как подтвердить права на незавершенный строительством объект

В некоторых случаях особенно тщательно следует продумывать ответ на вопрос как подтвердить права на незавершенный строительством объект. От него может во многом зависеть исход всего дела.

Среди доказательств способных подтвердить право на незавершенное строительство особое внимание необходимо уделить документам, свидетельствующим о законности ведения работ по возведению спорной недвижимости и занятию земельного участка.

В отсутствии таковых признать право будет практически невозможно.

Образец иска о признании прав на незавершенку

Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект готовится с учетом действующего законодательства. Найти необходимые аргументы и обосновать собственную позицию не всегда бывает легко.

Именно поэтому мысль найти подходящий образец или пример для скачивания является достаточно хорошей. Тем более что в данном случае долго искать не придется.

Скачать образец искового заявления о признании права собственности на незавершенное строительство, можно просто проследовав по ссылке ниже. Приведенный пример позволит сориентироваться в действующем законодательстве и не упустить важные моменты на данном направлении.

В целом обращение в суд с соответствующей просьбой, имеет значительные шансы на успех.

Образец искового заявления о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Многие люди очень долго ждут того момента, когда будет сдана в эксплуатацию квартира в их новом доме. Однако часто застройщик затягивает с исполнением своих обязательств.

Выбор у дольщика в этой ситуации невелик. Сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Кроме того, в ряде случаев жильцы доверяют деньги мошенникам. Как же в этом случае отстоять свои интересы?

Как признать право собственности на недостроенную квартиру

Возможно ли признать право собственности на квартиру в недостроенном доме?

Сейчас в судебном порядке оформляется право собственности на квартиру в доме, который застройщик в данный момент не может или не хочет достроить. Преимуществ в данном способе отстаивания своих прав существует несколько.

В первую очередь, можно уберечь себя от мошеннических схем. Ведь некоторые недобросовестные строительные компании могут продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям.

В этом случае у человека, который подтвердил свои права по суду, будут преимущества при оформлении квартиры в собственность.

Кроме того, на рынке встречаются и застройщики, которые до сдачи дома объявляют себя банкротами. В данной ситуации человек, который вложил свои деньги, может потребовать возврата их назад, получив статус кредитора.

Правила подачи искового заявления при долевом участии в строительстве

Как подготовить иск о признании права собственности на недостроенную квартиру?

Он подается в районный суд по месту нахождения недостроенного дома. При этом не имеет значения, по какому адресу находится сам застройщик.

За обращение в суд оплачивается госпошлина в определенном проценте от той стоимости, которая была внесена по договору долевого участия на строительство жилья.

Если же договор на квартиру заключало несколько человек, то все они будут выступать истцами. В этом случае решение выносится относительно доли каждого человека, которые оформили свои права с застройщиком на ту или иную квартиру.

А также может быть подан и коллективный иск, с которым могут обратиться в суд сразу несколько собственников квартир. Тогда можно сэкономить на судебных расходах и оплате услуг юриста.

Можно взыскать и дополнительные санкции в виде неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае указанные требования не оплачиваются госпошлиной, поскольку напрямую связаны с защитой в прав потребителей.

Читайте также:  Кадастровая стоимость квартиры - методы оценки

Что должно быть в иске

Ниже по тексту приведен примерный образец искового заявления. Его могут взять за основу все те жильцы, которые пострадали от недобросовестных действий застройщика.

Однако у каждого может быть своя ситуация, заключающаяся в условиях приобретения квартиры, особенностей осуществления оплаты и других обстоятельств.

Главный акцент необходимо сделать на том, что застройщик нарушил свои обязательства в части своевременной сдачи дома. Вместе с ним необходимо указать на то, что оплата квартиры выполнена в полном объеме. В доказательство этому стоит привести квитанции об оплате, чеки.

Следующей частью иска будет правовое обоснование требований. Оно может базироваться как на пунктах договора, так и на нормах законодательства, регулирующего порядок участия в строительстве многоквартирных домов.

После этого необходимо попросить суд признать право собственности на недостроенную квартиру, в виде доли в объекте недвижимости незавершенного строительства. При этом нужно указать и все ее характеристики, прописанные в договоре.

Завершает иск, перечень приложений, в число которых входит квитанции об оплате госпошлины, копии договора о покупке квартиры, документов о платежах за нее, а также переписки с застройщиком.

Если вам необходимо узнать стоимость услуг юриста по вопросу признания права собственности на недострой, вы можете обратиться к онлайн юристу консультанту.

Пример иска

В России квартиры в новостройках приобретаются по схеме долевого участия будущих владельцев в возведении объекта. Однако есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком вне зависимости от региона страны.

Ущемляться права новых жильцов могут разными способами. Например, это просрочка сдачи дома. Кроме того, зачастую случается так, что объект возведен, однако строительная фирма не может или не хочет обременять себя хлопотами в связи с принятием недвижимости в эксплуатацию по предусмотренной процедуре.

Тогда выручит иск с целью признания права личной собственности на долю, выраженную конкретно обозначенной квартирой в том доме, постройка которого пока не окончена. Ниже приводится его типовой образец.

  • Хамовнический районный суд Москвы
  • 7-й Ростовский переулок, 21
  • Истец: Никифоров Дмитрий Анатольевич

ул. Освободителей, 15, кв. 44

  1. Ответчик: Компания с ограниченной ответственностью Строительный альянс «Базис»
  2. Москва, переулок Столярный, 8, офис 23
  3. Исковое заявление
  4. относительно признания права собственности на имеющуюся долю, выраженную в форме квартиры в незавершенном строительством многоэтажном доме
  5. Цена иска 2 500 000 рублей
  6. 21 декабря 2015 года между мною, Никифоровым Дмитрием Анатольевичем, и ответчиком по иску подписан договор, направленный на долевое участие в строительстве № 16235.
  7. Согласно данному соглашению ООО Строительный альянс «Базис» обязуется передать в будущем в собственность истцу трехкомнатную квартиру со свободной планировкой, общей площадью 100 квадратных метров, в строящемся шестнадцатиэтажном доме, возводимом по адресу: Москва, улица Радужная, 4.

В содержании пункта 3.4 подписанной сделки обозначено, что согласованная стоимость квартиры равна 2 500 000 рублям. Эту сумму я оплатил в положенный срок, неукоснительно придерживаясь графика, что доказано квитанциями от банка, прилагаемым к этому заявлению.

В соответствии с текстом условия 6.1 отмеченного выше договора, ответчик обязуется передать собственнику квартиру после ввода дома в установленном порядке в эксплуатацию, но в любом случае не позднее 1 августа 2018 года. По состоянию на 1 октября 2018 года дом так и не приняли к эксплуатации ввиду выявленных нарушений строительных правил.

15 сентября 2018 года я обратился к ответчику с просьбой подписать передаточный акт и предоставить иные обязательные документы, необходимые для предстоящей регистрации за собой прав на оплаченное недвижимое имущество. Подготовленное письменное требование, врученное ответчику под роспись, осталось на дату моего обращения в суд без внимания.

Статья 219 ГК РФ в нынешней ее редакции говорит о том, что право собственности на возведенный новый объект появляется с момента окончания процесса государственной регистрации. Однако я ее не могу осуществить, поскольку у меня отсутствуют требуемые для этого документы.

А также отмечаю, что в ст. 218 ГК РФ указано, что собственность на конкретную вещь, созданную гражданином для себя с соблюдением предписаний законодательства, приобретается данным лицом.

Руководствуясь всем изложенным, и опираясь на содержание ст. ст. 218, 219 ГК РФ.

  • Прошу суд:
  • 1) Признать за Никифоровым Дмитрием Анатольевичем право собственности на долю, выступающую квартирой № 22, общей площадью 100 (сто квадратных метров, находящейся в шестнадцатиэтажном доме по адресу: Москва, улица Радужная, 4.
  • 2) Обязать ООО Строительный альянс «Базис» передать истцу документы, требуемые для оформления в соответствии с законом прав на спорное недвижимое имущество.
  • 3) Судебные издержки возложить на ответчика.
  • Приложение:
  • 1) Платежный документ по внесению госпошлины.

2) Копия договора № 16235 от 21.12.2015 г. относительно долевого участия в строительстве жилья.

3) Копии квитанций, подтверждающих внесение в полном размере оплаты за приобретенную квартиру.

Вс запретил право собственности на недостроенную квартиру — новости право.ру

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

  • Главный вопрос в споре:
  • Можно ли признать за дольщиками права на квартиры, если дом недостроен?
  • Ответ: 
  • Нельзя.

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния».

По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ.

Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор.

После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации.

Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они. 

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру.

Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова.

Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист. 

В этом сюжете

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании
. Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании
Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании
.

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко.

Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства.

Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко.

В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

  • Банкротство
  • Экономколлегия ВС

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *