Время чтения: 5 минут
Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.
Понятие кадастровой стоимости земли
Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:
- Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
- Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
- Категория земли.
- ВРИ: вид разрешенного использования.
- Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
- Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.
Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:
- населенных пунктов,
- специального назначения и промышленности,
- имеющие особый статус,
- водного фонда,
- сельскохозяйственного назначения,
- сады, огороды, дачи.
Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.
Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».
Понятие рыночной цены земельного участка
Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.
При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:
- Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
- Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
- Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
- Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
- Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.
После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.
Больше информации в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».
Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.
Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:
- налога на недвижимость;
- налога с продажи объекта недвижимости;
- арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
- пошлин и штрафов.
Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ, предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.
Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.
Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ. В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.
Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:
- купли-продажи,
- аренды,
- страхования.
- Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.
Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.
Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:
- В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
- Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
- В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.
На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.
Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.
Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.
Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.
Более детальная информация в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».
По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной
Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.
Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.
Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.
Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.
Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену
Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:
Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.
Рекомендуем ознакомиться со статьей «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».
Заключение
Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.
Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости: Видео
Чем рыночная цена земли или квартиры отличается от кадастровой
Объекты недвижимости могут оцениваться по-разному, в зависимости от главной цели оценки. Существует четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Чаще всего граждане сталкиваются с оценкой недвижимости по кадастровой и рыночной стоимости. В статье разберем:
- что такое кадастровая и рыночная стоимость земельного участка;
- чем отличается кадастровая стоимость от рыночной;
- может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной.
Кадастровая и рыночная стоимость — в чем разница
Что такое стоимость
Стоимость — это экономическая категория, которая может определяться с разных точек зрения:
- в повседневной жизни люди употребляют этот термин как цену в денежном измерении, которую нужно заплатить при покупке объекта;
- в статистике, бухгалтерии — это суммарные денежные затраты на приобретение либо создание объекта: применимо к земельному участку подходит термин “образование”, под которым понимают комплекс изыскательских, геодезических работ, разработку планов (генерального, технической планировки и межевания), регистрацию ЗУ в ЕГРН;
- в экономике — это стоимость затрат на рабочий труд, издержек производства, подсчитанная с учетом полезности и баланса спроса и предложений.
Именно экономическое определение ближе всего к рыночной стоимости.
Как образуется рыночная стоимость
Рыночная стоимость (РС) — это наиболее возможная цена на рынке в данный момент, при этом условия на рынке должны быть свободными.
Это не высший предел цены, а именно тот, по которой купить/продать объект можно с высокой долей вероятности. Цены не диктуют ни государство, ни монополии.
Они образуются в результате конкуренции (предложений на рынке обычно много), баланса спроса и предложений.
Принципы рыночных сделок
Сделка по рыночной стоимости должна осуществляться по принципам:
- абсолютной свободы и отсутствия принуждения в отношении ее участников;
- сторона покупатель не осуществляет отчуждение имущества, а продавец не исполняет долговые обязательства;
- стороны действуют в интересах друг друга;
- объект выставляется на продажу открыто, путем публичной оферты (то есть продавец заранее объявляет о своих условиях);
- расчет производится в денежной форме.
Например, продажу залоговой недвижимости банком нельзя назвать рыночной сделкой между кредитором и должником, хотя банк и стремится провести ее по рыночной цене:
- банк отчуждает имущество должника и действует только в своих интересах;
- заемщик не вправе устанавливать свою цену и торговаться.
В то же время для кредитора и покупателя отчуждаемой недвижимости — это вполне рыночная сделка, так как все ее условия соблюдены.
Рыночную стоимость имеют как недвижимые, так и движимые объекты. Практически любую вещь можно оценить по ее РС.
Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости
Рыночная стоимость одинакова для всех похожих стандартных объектов, находящихся в одном регионе.
Нет нужды устанавливать свою цену для каждого индивидуального объекта — она все равно будет образована в результате торгов.
Например, одинаковыми по цене могут быть типовые квартиры одного класса и площади, или земельные участки под ИЖС в определенном районе.
Основополагающими в ценообразовании жилой недвижимость является норматив ст-сти одного кв. м. общей жил. площади помещения, который устанавливается на первое и второе полугодие по методике, утвержденной приказом Минстроя РФ № 816/ПР. Хронология и текущее значение норматива приведено здесь.
Для того, чтобы узнать среднюю рыночную стоимость помещения, необходимо его общую площадь умножить на нормативный показатель стоимости одного кв. м. На первое полугодие 2019 г. значение норматива средней рыночной стоимости одного кв. м. ОЖПП по РФ составляет 43 374 руб.
Что влияет на рыночную стоимость недвижимости
На самом деле реальная рыночная ст-сть отличается от средней. В РС закладывается:
- экономическая ситуация в регионе;
- территориальное положение (центр, окраина, престижность района и пр.);
- спрос-предложение;
- дата создания объекта, его износ (играет роль для зданий и квартир, но не для земельных участков);
- целевое назначение (жилая и коммерческая недвижимость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
- наличие обременения;
- другие факторы (уровень модернизации жилья, наличие ремонта, мебели и т.д.)
Ввиду этого, даже похожие по планировке и размеру объекты могут различаться по своей РС:
- так “сталинка” или “хрущевка” в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
- квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного “убитого” жилья”;
- ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
- земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.
Если подытожить — в основе рыночной стоимости недвижимости лежит свободное ценообразование, при котором цена закладывается с ориентацией на рынок (стоимость одного квадратного метра) с рядом поправок на дополнительные факторы (назначение, расположение, качество, наличие обременения и т.д.).
Нельзя считать рыночной стоимость, которая рассчитана самостоятельно гражданином по полученным им данным из интернета и газет, так как она может не отражать действительности.
Такие расчеты будут иметь значение только для него самого.
Но для осуществления различных правовых действий, в которых необходимо знать реальную рыночную стоимость, требуется оценка недвижимости, которую может провести профессиональный оценщик (государственный или коммерческий).
Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости
Оценка рыночной стоимости необходима:
- при конфискации объекта в пользу государства;
- определении кредитором стоимости залоговой недвижимости;
- описи имущества должника при его банкротстве;
- получении объекта в безвозмездное пользование (дарение, наследование).
Методы оценки
Оценка стоимости недвижимости производится по одному из трех методов:
- затратный (учитывает все затраты, с учетом износа, необходимости восстановления или замены объекта);
- сравнительный, используемый чаще всего для определения РС (эксперт находит информацию о ценах, по которым на местном рынке проводились сделки с аналогичными объектами);
- доходный (основан на определении возможной доходности О., применяется в основном для оценки имущества компаний, предприятий).
От чего зависит рыночная стоимость земли
РС земельного участка зависит:
- от категории (назначения) земли: земельный участок под ИЖС может быть дороже, чем для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства;
- от находящихся на ЗУ объектах, которые увеличивают стоимость ЗУ, так как продаются вместе с ним;
- расположения ЗУ (близость к городу, объектам инфраструктуры и инженерным коммуникациям);
- плодородия земли и пр.
Граждане могут приобрести участки только на землях населенных пунктах или сельскохозяйственного значения. При этом ЗУ, которые являются собственностью государственных и муниципальных земельных фондов, могут быть выделены для ведения ИЖС, ЛПХ или ФКХ в срочное безвозмездное пользование на срок до 6 лет.
Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость
Земли особо охраняемых территорий для ведения хозяйственной деятельности и в личное пользование не предоставляются. Используются они только в границах целевого назначения (создание заповедников, лесничеств, музеев, рекреационных объектов).
Определить рыночную стоимость земель ООПТ трудно, так как они бесценны. Исключение составляют лишь земельные наделы, расположенные в зонах ООПТ, в которых разрешено строительство здравниц, туристических баз и др.
Рыночная стоимость таких земельных участков определяется доходным методом, то есть путем расчета ожидаемого дохода от использования рекреационного объекта.
Однако у объектов недвижимости имеется не только рыночная, но и кадастровая стоимость. Для чего она нужна?
Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной
Кадастровую стоимость (КС) имеют только объекты недвижимости — в этом основное различие КС от РС. Это цена объекта, которая определяется не самим его владельцем, а уполномоченными территориальными кадастровыми органами.
- Кадастровая стоимость берется за основу при определении налоговой базы при уплате имущественного налога физическими лицами (ИНФЛ), который взимается с собственников жилых домов и квартир, капитальных строений, а также с владельцев земельных участков.
- Отличие кадастровой стоимости (КС) от рыночной также в том, что КС не образуется свободно, а устанавливается в результате периодической независимой переоценки стоимости объекта в государственном кадастре. В настоящее время кадастровый орган объединен с единым гос. реестром недвижимости (ЕГРН). В реестре находятся все данные о недвижимых объектах, требующих регистрации.
- Начальная кадастровая стоимость устанавливается при регистрации объекта методом массовой оценки (то есть на основе данных о КС ряда существующих подобных объектов). Если подобную оценку провести невозможно, то определяют инвентаризационную или рыночную стоимость для конкретного объекта, то есть используют индивидуальный подход.
- Частота переоценки — не чаще одного раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для городов федерального значения (Москвы, С‑Петербурга, Севастополя) переоценка должна проводиться не чаще раза в 2 года.
Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине
- Рыночная цена обычно выше кадастровой. Причина в том, что кадастровая стоимость может не учитывать рыночные колебания, спрос и предложение и иные факторы. Способствовать расхождению цен может и редкость переоценки: за несколько лет рыночная цена может “оторваться” от кадастровой и уйти вверх (возможно и обратное).
- Иногда рыночная стоимость бывает не больше кадастровой: это возможно на стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.
- Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценка объекта в ЕГРН проводится индивидуально для данного объекта с ориентацией на рыночную цену.
Но может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и на сколько? Ответ: да, может. И это случается в последнее время довольно часто. По какой причине?
Почему кадастровая стоимость выше рыночной
Причинами высокой, по отношению к рыночной, кадастровой стоимости могут быть:
- неправильная методология при оценке КС;
- техническая ошибка эксперта;
- резкое падение спроса на рынке;
- вымирание населенных пунктов (люди бросают города и села, где прекратили существование индустриальные объекты).
Если кадастровая стоимость необоснованно высока (например, в результате допущенных при ее расчетах ошибках), ее можно оспорить, обратившись вначале за разъяснениями в ЕГРН.
Однако восстанавливать справедливость (например, возврат налоговых переплат из-за высокой КС) нередко приходится при помощи судебных экспертов, которые проводят новую справедливую оценку.
Продажа квартир ниже кадастровой стоимости
Такая необходимость может возникнуть, если КС слишком высока, либо рыночная цена упала из-за отсутствия спроса. Но нередко к такой уловке прибегают собственники, желающие сэкономить на налоге с продажи.
Кадастровая стоимость квартиры — это определенная граница, ниже которой не советуют продавать недвижимость. Однако продать квартиру дешевле КС все-таки возможно, но до определенной границы. Существует ограничение цены в 70% от КС жилья, ниже которого продавать бессмысленно, так как налог все равно удержат от 70% от кадастровой стоимости.
Заключение
- Кадастровая и рыночная стоимость одинаково важны и влияют друг на друга. Оценка недвижимости может быть проведена как по КС, так и РС, в зависимости от целей:
- если объект будет продан с торгов по взысканию долгов, он будет оцениваться по рыночной стоимости;
- если нужно посчитать ИНФЛ — по кадастровой.
- Кадастровая стоимость более инертна, чем рыночная, и может от нее отличаться.
- КС — обязательная характеристика любого объекта, в то время, как рыночная стоимость может отсутствовать, так как объект просто не может быть продан: это памятники истории и культуры, музеи, особо охраняемые земли, земли лесного фонда и пр.
Рыночная стоимость земельного участка может быть не определенной:
- если ЗУ расположен в охранной зоне ООПТ;
- на нем расположены важные оборонные или промышленные объекты;
- ЗУ входит в земельный фонд государства или муниципалитета и может быть предоставлен только во временное безвозмездное пользование.
Однако и у этих наделов имеется кадастровая стоимость, которая рассчитывается по особым критериям ценности объектов.
Загрузка…
Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся
Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.
Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:
- не реже, чем раз в 5 лет;
- но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.
Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.
При расчётах принимается во внимание:
- расположение (район и местоположение внутри него);
- состояние инженерных сетей;
- инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
- категория и вид использования;
- и т. д.
Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.
Как её узнать?
При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:
- запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
- узнать эту информация на сайте данной организации;
- или посмотреть на Публичной кадастровой карте.
Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.
Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?
Кадастровая стоимость требуется для:
- определения размеров подоходного налога при продаже;
- земельного налога;
- установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
- установления арендных ставок на государственную землю;
- при судебных спорах (в частности, разделе имущества).
Что такое рыночная стоимость?
Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:
окружение;
- расположение в районе;
- наличие зданий и строений;
- наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
- экономическое положение в регионе;
- удалённость от населённых пунктов;
- транспортная доступность;
- и другие.
В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.
Рыночная стоимость может использоваться:
- при выставлении недвижимости на продажу;
- для определения платы за аренду;
- вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
- в судебных спорах;
- и так далее.
Как её определить?
Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.
Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.
В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.
Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.
Где и как заказать?
Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:
- Паспорт.
- Свидетельство о праве собственности на землю.
- Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.
После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.
Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:
- Задание на оценку.
- Описание самого объекта оценки и процесса.
- Анализ рынка.
- Основные факты и выводы.
- Согласование результатов.
Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.
Соотношение между этими видами стоимости
Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:
- Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
- Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
- Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.
Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).
Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:
- Паспорт собственника.
- Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
- Документы, на основании которых оно возникло.
- Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).
Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.
В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.
Кадастровая и рыночная стоимость земли: основные отличия +Фото и Видео
Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости.
Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются. Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.
При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована. Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.
Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам.
Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся
На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости. Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.
Кадастровая стоимость необходима:
- Для расчета налога на доходы при продаже участка,
- Для расчета суммы земельного налога,
- Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
- Установление размера арендных платежей на государственную землю,
- Для разрешения судебных имущественных споров.
Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.
Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет.
Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности. Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.
При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации. Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней.
Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой. Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто.
Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.
Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли.
Рыночная стоимость используется
- При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
- При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
- При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
- При разрешении судебных споров.
Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника.
Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.
Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид.
Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой.
Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости.
Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.
Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:
- Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
- Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
- Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
- Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.
- Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.
Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?
Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:
Имеющуюся площадь земли,
- Наличие и характер построек на ней,
- Тип земли на участке,
- Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
- Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
- Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,
- Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
- Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.
Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:
- Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,
- Использовать услуги риэлторов,
- Провести оценку самостоятельно.
Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.
Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли
Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:
- Доходный метод,
- Затратный метод,
- Сравнительный метод.
Рассмотрим более детально каждый из них.
Доходный метод оценки
Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка.
Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной.
Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее. При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.
Затратный метод оценки
Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом. В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.
Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время.
Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов.
Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства. В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.
Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли.
При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка.
После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.
Сравнительный метод
Принято использовать при продаже типичных объектов недвижимости. Для его использования необходимо владеть информацией о ценах на аналогичные реализованные объекты недвижимости в пределах одного района в периоде за прошедшие 4-6 месяцев.
Ориентироваться стоит на земельные участки аналогичной площади, имеющие похожие характеристики и признаки, которые влияют на формирование окончательной цены.
Метод оценки просто и логичный, но вероятность точности достаточно низкая, так как не будут учтены все индивидуальные особенности каждого земельного участка, которые возможно и повлияли на окончательную его рыночную стоимость.
При самостоятельном проведении оценки рыночной стоимости объекта допускается его документальное оформление, с приложением отчетных документов о понесенных затратах, для дальнейшего предъявления покупателям. Такие документы не будут иметь юридической силы, но могут наглядно для покупателей доказать наличие вложений для улучшения участка земли.
Если возникают сложности с установлением цены на земельный участок или использование разных методов дает различные результаты, то целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.
Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка
Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:
- Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,
- Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
- Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
- Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.
Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки.
В договоре должны быть отражены следующие параметры:
- Цель проведения оценочных мероприятий,
- Категория земельного участка,
- Тип собственности объекта,
- Дата проведения оценки,
- Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,
- Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.
Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости. Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия.
Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка.
Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены.
Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли
- Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
- Определение цели проведения оценочных мероприятий.
- Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
- Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
- Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,
- Составление финального отчета по оценке.
- Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка.
- Скачать (DOC, 680KB)
- Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:
- Описание задания на оценку,
- Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
- Анализ ситуации на рынке,
- Основные факты и выводы,
- Результаты оценки.
Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании. Приложениями к отчету выступают копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки
Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.
Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?
Показать содержание
Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?
Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.
Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.
Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.
Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.
Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует.
Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.
Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:
- кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
- рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.
В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.
Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.
ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли
- Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
- Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
- В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.
Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.
Сравнивание стоимости
Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.
Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами.
Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид.
Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.
При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.
Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.
Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:
- Обратиться к независимому оценщику.
- Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
- Провести оценку самостоятельно.
В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.
Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.
Выбор методик оценки
Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:
- доходный метод;
- затратный метод;
- метод сравнения продаж.
Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.
Доходный
Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.
Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.
Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса.
То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса.
Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.
Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:
Затратный
Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.
Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.
Формула выглядит следующим образом:
ПД – Р = ПРД, где:
- ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
- Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
- ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.
ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.
При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.
Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.
Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.
Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.
Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.
Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:
А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?
Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).
Можно использовать формулу:
УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:
- ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
- ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.
Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.
- Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.
- Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.
- О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:
Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ
При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка.
Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов.
Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.
Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.
Скачать пример отчета о рыночной стоимости.
В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.
Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.