Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

19.04.2019 | 08:00 20394

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода.

Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками.

Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну.

В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д.

Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры.

И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию.

В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.

Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам.

В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности.

При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли.

Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке. По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении. Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки.

Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний.

Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком. В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми. Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами.

В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить.

Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей.

Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования.

Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля.

Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре.

Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход.

Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать.

А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось.

Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет.

Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки.

Читайте также:  Как зарегистрировать дом на участке ижс правильно?

Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни.

Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали.

Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

Евгения Ужаринская    pixabay.com   

Покупка доли в квартире: подводные камни и риски

Главная / Жилищные споры / Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Просмотров 186

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Рынок недвижимости привлекает мошенников, которые хотят поживиться на доверчивых людях. Особенно часто страдают покупатели долей в квартире.

Попытка совершить выгодную сделку оборачивается потерей жилья или денег. Зачастую собственники теряют несколько сотен, а то и миллионов рублей.

Хитрые дельцы придумывают все новые и новые схемы обмана. Нужно быть начеку и вооружиться правовыми знаниями.

Как избежать обмана с долями в квартирах? На какие факторы обратить внимание? Как оформить долю в собственность без проблем, рисков и нервотрепки? Разберем все спорные моменты, укажем на ошибки, дадим советы на будущее.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?

Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).

Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).

Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.

Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.

Стоит или не стоит покупать долю в квартире:

  1. Если вам нужна срочная прописка в городе – приобретение доли решает эту проблему. Причем достаточно приобрести даже самую минимальную часть квартиры (например, 1/20 или 1/90 дробь). Собственник выкупает долю и оформляет регистрацию – на себя и на детей. Если он захочет прописать супруга, родителей и третьих лиц, нужно получить согласие других совладельцев квартиры.
  2. Если вас интересует квартира – покупка одной доли позволит в будущем претендовать и на дроби совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ, приоритет в выкупе долей имеют текущие собственники.
  3. Если вам нужна жилплощадь – следует покупать только выделенные в натуре доли. Или, как вариант, долю в виде изолированной комнаты (например, ⅓ часть в 3-комнатной квартире). Эти моменты отражаются в выписке из ЕГРН или соглашении собственников жилья.

Покупатель должен ответить на вопрос – нужна ли ему доля и что с ней делать в дальнейшем? Бывает, что найти желающих купить долю очень сложно. Особенно, если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные и просто сварливые собственники.

Подводные камни и риски при покупке долей

Представьте, что вы с трудом накопили деньги на приобретение доли в квартире: взяли ипотеку, одолжили у знакомых, сняли со вклада в банке. Каково же будет разочарование, если сделка вдруг сорвется. Это только в лучшем случае. Может быть гораздо хуже – например, потеря всех денег, которые вы откладывали на операцию с жильем.

Давайте посмотрим, какие могут быть риски и чего ждать от недобросовестных собственников:

Риск №1. Обременение

Квартира является местом жительства людей. Неудивительно, что при покупке может обнаружиться, что на вашей доле прописаны третьи лица. Это могут быть супруги, родственники, знакомые продавца. Если их выписывать, то только через суд – а это долго и обременительно.

Совет юриста:

Прежде чем заключать сделку, попросите у продавца документ о проживающих в квартире лицах – архивную выписку из домовой книги. Там указывают всех тех, кто жил или живет в данной квартире. Если вы обнаружите зарегистрированных жильцов, потребуйте от продавца, чтобы тот снял их с регистрационного учёта. Разумеется, не на словах, а путем предъявления справки из отделения МВД.

Риск №2. Совладельцы не отказались от покупки

Проверяйте, чтобы текущие совладельцы квартиры не имели притязаний на долю. Они обладают приоритетом в выкупе, а значит, если их не уведомили в первую очередь, могут легко оспорить сделку. Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, признание купли-продажи недействительной осуществляется в судебном порядке. Зачем вам лишние риски?

Риск №3. Недееспособный продавец

Участвовать в сделке может только дееспособное лицо, отдающее отчет в совершаемых действиях. Недееспособность – это нарушение, за которым следует признание сделки ничтожной (п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Совет юриста:

Оценить дееспособность продавца можно как визуально, так и с помощью документов. Одним из таких является медицинская справка о том, что продавец не состоит на учёте в ПНД и наркодиспансере. Вежливо попросите также справку из органа опеки (ООП) – о том, что гражданин не является опекаемым третьими лицами.

Риск №4. Обход нотариуса

Хитрые продавцы могут предложить сэкономить и не обращаться к нотариусу. Имейте в виду, что отвечать потом придется вам. Да и подобные сделки не пройдут регистрацию в Росреестре. Начиная с 2016 года, нотариальная форма сделок с долями в квартире является обязательным условием.

Совет юриста:

Сообщите продавцу обо всех моментах. Предложите найти «бюджетного» нотариуса, который не возьмет много денег за свои услуги. Если продавец упорно не хочет заверять договор у нотариуса – лучше не рисковать и вообще отказаться от сделки.

*/ – Не давайте согласия на замену покупки договором дарения доли в квартире. Даже если на первый взгляд такая сделка и пройдет заверку нотариусом, совладельцы могут подать в суд и оспорить намерения сторон.

Особенно, если им станет известно, что «даритель» получил деньги за якобы подаренную часть жилья. Если обман вскроется, вас обяжут вернуть долю продавцу, а продавца – деньги.

И может оказаться, что деньги давно потрачены, так что покупатель останется ни с чем.

Риск №5. Долги продавца

Собственник делает скидку на долю в квартире в связи с долгами за ЖКУ. Радостный покупатель может не придать этому значения, ведь удалось сэкономить! Однако трудности начнутся позднее, когда придет счет за квартиру + пени за просрочку. А порой и повестка из суда, если УК подаст в суд за неуплату коммунальных платежей. Отвечать, как вы понимаете, придется новому собственнику – покупателю.

Совет юриста:

Требуйте выписку из ЕИРЦ или «свежую» выписку из ЕГРН с данными на квартиру. Не стоит брать долю, если за ее владельцем числится крупная сумма денег. Даже если вам предложат скидку с учетом долга, не рискуйте. Как вариант, посетить ЕИРЦ и сделать перерасчет – долги останутся за продавцом, а покупатель начнет оплачивать коммунальные услуги с «чистого листа».

Риск №6. Нет согласия от супруга

Заключение договора купли-продажи с одним из супругов – это всегда риск. Если квартира считается совместно нажитым имуществом, требуются согласия обоих супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отсутствие разрешений приводит к оспариванию сделки в судебном порядке. Зачем идти на риски, зная о них?

Совет юриста:

Первым делом проверьте паспорт продавца – обязательно оригинал документа (копию легко подделать). Если вы увидели, что продавец в браке, попросите предоставить согласие второго супруга. Отказ в предоставлении нотариального согласия – явный повод насторожиться и отменить сделку.

Риск №7. Несовершеннолетние собственники

Малолетние и несовершеннолетние не могут участвовать в сделке по продаже жилья. Пока ребенку не исполнилось 18 лет, его интересы представляют законные представители – мать, отец, опекуны (п. 3 ст. 60 СК РФ). Прежде чем продавать долю ребенка, взрослые обязаны найти новое жилье. Условия для проживания должны быть не хуже, чем имеющиеся. Отслеживать эти моменты поручено органу опеки (ООП).

Совет юриста:

Если вы имеете дело с детскими долями в квартире, требуйте официального акта местного ООП. Найдите сведения о выделении другой доли. Сверьте, реально ли существует адрес новой жилплощади. Если подозрений не возникнет – заключайте договор купли-продажи.

Список подводных камней можно продолжить и дальше. Мошенники выдумывают новые схемы обмана, поэтому стоит быть готовым к любым выходкам. Ну а лучше всего доверить сделку юристу – это обезопасит вас от проделок нечестных людей.

Порядок покупки доли в квартире

Как же купить долю в квартире и не попасться на удочку хитрых продавцов? Следует придерживаться алгоритма заключения сделки. О нем и пойдет речь в следующих подразделах.

Инструкция: этапы

Порядок покупки долей в квартире с учетом возможных рисков:

Шаг 1. Проверить чистоту сделки

Попросите собственника предъявить паспорт, документы на отчуждаемую долю, справки и разрешения, нотариальные бумаги. Ознакомьтесь с их содержанием, проверьте на подлинность. Возьмите срок на обдумывание своих намерений о покупке.

Шаг 2. Заключите договор купли-продажи

Договоритесь с продавцом, назначьте время для посещения нотариуса. Обратитесь в нотариальную контору, оплатите госпошлину. Нотариус подскажет, как оформить договор купли-продажи. Вместе с тем вам нужно составить акт приема-передачи комнаты (доли). Если условия договора вас устраивают, поставьте подпись.

Шаг 3. Определитесь со способом расчета: наличный или безналичный (см. «Расписка в получении денежных средств за долю в квартире»).

Шаг 4. Отдайте договор и документы в МФЦ

Соискатели могут обратиться через «Мои документы» или напрямую в ФКП «Росреестра». Предварительно нужно заплатить госпошлину. Регистраторы сообщат, когда вы сможете забрать готовую выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Завершите оформление

Шаг 6. Перечислите продавцу оставшуюся сумму денег за долю в квартире – обычно используют аренду банковской ячейки, аккредитивный счет и др.

Уделите внимание проверке юридической чистоты сделки. Не нужно надеяться только на нотариуса. Если риски обнаружатся в ходе оформления, отмотать время вспять уже не получится. Лучше тщательно проверить заранее, чем жалеть об упущенных возможностях.

Читайте также:  Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Список документов

Стандартное оформление купли-продажи предусматривает обращение в МФЦ или Росреестр. Комплект бумаг для регистрации примерно одинаковый.

Какие нужны документы:

  • заявления по образцу Росреестра – бланк предоставит сотрудник;
  • паспорт РФ;
  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • нотариальные отказы остальных долевиков;
  • согласие второго супруга;
  • заключение органа опеки;
  • прочие данные.

Если возникнет необходимость, сотрудники ГБУ «Мои документы» сообщат о том, какие бумаги нужно донести. Обычно в МФЦ сами запрашивают информацию. Для этого существуют электронный архив и бумажная картотека.

Образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Обязателен в случае с долевой собственностью. Отказ должен иметь строго письменную форму. Устные заверения не внушают доверия, да и не могут быть использованы в качестве аргумента.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Основной документ, целью которого является соглашение двух сторон – продавца и приобретателя доли в квартире. Оформление происходит в присутствии нотариуса. Без печати и подписи клерка соглашение недействительно для Росреестра.

Сроки

Материал статьи посвящен покупке доли, а значит нас интересуют сроки в отношение покупателя.

Составить и заверить договор купли-продажи можно в течение 1 дня.

Затем нужно передать документы в Росреестр. Обычно выписку ЕГРН выдают в течение 3-5 дней, но бывают и задержки. Если вы действуете через «Мои документы», срок увеличится на 2-3 дня. Этот период нужен для пересылки бумаг в головной офис ФКП «Росреестра».

Стоимость

Расходы связаны с госпошлиной, услугами нотариуса и налогом. Попробуем подсчитать, во сколько обойдется покупка доли в квартире:

  • государственная пошлина – 2 000 рублей с одного человека (в нашем случае – покупателя);
  • нотариальная госпошлина за утверждение договора – 0,5% от цены объекта недвижимости (точнее доли). Общая сумма не превышает 20 000 рублей, но и не меньше 300 рублей;
  • услуги нотариуса – индивидуально с учетом региона (согласно рекомендациям Нотариальной палаты РФ).

Любой продавец недвижимости получает доход – с него уплачивается 13% в качестве налогового сбора (НДФЛ).

Тот, кто приобретает долю в квартире вправе рассчитывать на налоговый вычет в пределах покупки. О том, что это такое и как его получить, читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

Итак, сделки с жильем имеют подводные камни. Застраховаться от них практически нереально. Однако если следовать рекомендациям, изучать сведения о сделке и просчитывать риски – можно снизить процент ошибок.

Хотите купить долю в квартире, но боитесь рисков? Спросите совета у наших юристов. Жилищные эксперты изучат вашу ситуацию, оценят риски, просчитают план действий и дадут рекомендации.

Даже если вы уверены в продавце, подстрахуйтесь! Юрист найдет проблемы, которые обычные люди в силу незнания попросту не замечают. Вам не придется идти на попятную, перепечатывать документы и добиваться возврата денег.

Юрист даст бесплатный ответ, стоит ли связываться с продавцом и на что обратить внимание? Выгоды очевидны – экономия денег, сохранение нервов и драгоценного времени.

Смотрите видео о возможных проблемах с покупкой долей в квартире:

Продать нельзя оставить: плюсы и минусы общей долевой собственности

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью. 

Партнерский материал

Что такое общая долевая собственность

Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность. Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками.  Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости. 

Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов  

Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире.

Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры.

Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости. Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет. 

Нельзя

Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:

Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.

Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.

Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.

Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.

Можно, но сложно

Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил. 

Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.

Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.

В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.

Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик. 

Сейчас читают

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

ДомКлик запускает сервис подбора квартир в новостройках

Как меняются клиенты, у которых ипотека: мнение эксперта

Была ли эта статья полезна?

Покупка доли в квартире: риски и проблемы

Долей в жилом помещении называется некоторый процент от общей площади, оформленный по закону. Такая форма собственности отличается от совместного владения тем, что совладельцы определяют размер части, принадлежащей каждому. Сложными считаются продажа и покупка доли в квартире: риски и проблемы, связанные с этой процедурой, считаются максимальными среди сделок с недвижимостью.

Отличия долевой собственности

Один объект недвижимости может быть закреплён за несколькими собственниками по-разному:

  • совместное владение: жилплощадь по документам закреплена за одним человеком, но по факту собственников два, так как они оба участвовали в приобретении. Например, квартира, купленная супругами: продать или поменять её возможно только с согласия обоих;
  • доли, выделенные в натуре, иным словами, «коммунальная» квартира: площадь документально разделена на несколько объектов, каждый собственник платит за свою комнату по специальному счёту в коммунальных службах и имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (однако, при продаже он обязан сначала получить от остальных собственников отказ от преимущественного права покупки);
  • долевое владение: каждый владелец имеет документ на свою часть квартиры, при этом объект недвижимости остаётся единым. Обычно часть обозначается в процентах: половина, треть, четверть. У доли нет материального выражения в виде конкретной комнаты. Это незримая часть, подтверждающая, что владелец вложил свои деньги в покупку или получил её в дар.

Долю можно продать, обменять, подарить.

Для покупателя эта сделка связана с большим количеством рисков и подводных камней.

Правила покупки доли

Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых в сделке купли-продажи может быть отказано, либо она будет легко признана недействительной.

Документальное оформление

Для начала долевое право должно быть зарегистрировано в Росреестре. При совместном владении продать свою часть не получится: прежде право нужно оформить. Основаниями для регистрации в Росреестре могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство. Квартира, доставшаяся наследникам, будет поделена между ними в равных долях, если они сами не решат вопрос по-другому до дня закрытия наследственного дела. Получив свидетельство о наследовании, человек может оформить его в Росреестре, и тогда он будет записан в ЕГРП как собственник доли;
  • совместная покупка квартиры. В момент, когда несколько человек вскладчину приобретают жильё, они могут выбрать, как его зарегистрировать: на одного человека или за каждым закрепить долю. Это касается и покупки жилья супругами: тогда их имена будут фигурировать не только в договоре купли-продажи, но и в ЕГРП;
  • договор дарения. Если жилое помещение было подарено нескольким лицам одновременно, они становятся собственниками каждый своей доли, как в случае с получением наследства;
  • договор купли-продажи. Собственник может продать часть квартиры другому лицу. В договоре купли-продажи прописывается процент от общей площади, который по праву ему переходит. Этот договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Главное – чтобы собственник доли был отражён в данных Единого Государственного Реестра Права. Только в этом случае он может распоряжаться своим процентом от квартиры.

Опасность для покупателя: мошенник может предложить выкупить его часть квартиры, хотя не является собственником ни доли, ни всей жилплощади.

Способ избежать проблему: покупатель должен получить выписку из ЕГРП о том, что продаваемая часть квартиры действительно находится во владении продавца.

Личность продавца

Долю в квартире может продать лицо:

  • совершеннолетнее;
  • дееспособное;
  • не находящееся под давлением.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, сделка может быть осуществлена только с согласия его законного представителя (родитель, опекун) и органов опеки. Последние следят за тем, чтобы сделка не оказалась невыгодной для ребёнка.

Опасность для покупателя: если покупку удаётся оформить без разрешительной бумаги от органов опеки, позже сделка может быть признана недействительной.

Способ избежать проблему: требовать предъявления документов из опеки, если собственник – несовершеннолетнее лицо.

Под дееспособностью понимается возможность контролировать свои действия и отвечать за поступки. Если человек в момент продажи находился в состоянии аффекта, не был достаточно адекватным, а так же если на его решение влияли другие лица (угрозами, шантажом), сделка может быть признана недействительной. Главное – предоставить судье доказательства этих фактов.

Читайте также:  Как выделить долю в жилом доме в натуре по закону?

Опасность для покупателя: мошенники нередко используют эту схему – продают свою долю, а затем доказывают свою недееспособность.

Решением суда сделка признаётся недействительной, продавца обязуют вернуть полученные деньги, но если они уже потрачены, сделать это будет практически невозможно. Вместо вложения денег покупатель доли теряет время и лишается денег.

Способ избежать проблему: все этапы сделки производить в присутствии нотариуса. Не совершать покупку при наличии любых сомнений в добропорядочности продавца. От сомнительной сделки лучше отказаться сразу.

Право преимущественного выкупа

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Прежде чем продать свою долю в жилом помещении, владелец должен предложить её покупку остальным собственникам. В идеале от каждого нужно получить письменный отказ от выкупа: он одновременно станет доказательством того, что владелец проинформирован и не против продажи доли третьим лицам. Сложность в том, что отказ должен быть оформлен по правилам: личной явкой собственника в Росреестр или заверением бумаги у нотариуса. Не все владельцы своих долей готовы тратить на это время и деньги. Владелец вовсе может проживать в другом городе.

К документальному отказу от права преимущественного выкупа относят:

  • заявление, переданное лично собственником в Росреестр;
  • нотариально заверенная бумага;
  • отправка заказного письма с информацией о будущей продаже доли и подтверждение его получения (если в течение 30 дней не был получен ответ от собственника).

Опасность для покупателя: если кто-то из собственников не дал своего отказа от покупки оставшейся части квартиры, он может потребовать признать сделку недействительной.

Способ избежать проблемы: прежде чем купить долю, нужно проверить, есть ли отказы от всех оставшихся владельцев помещения.

Примечание: если владельца квартиры найти вовсе не удалось, продажа не состоится. В этом случае собственник доли может её подарить. Однако, такая сделка будет признана притворной, если найдутся доказательства. Лучше отказаться от покупки, если недостаточно бумаг.

Заключение

Основной риск при покупке доли в квартире – возможность признания сделки недействительной. Как минимум, покупатель потеряет время. Но вместе с ним могут пропасть и деньги, отданные за долю, если продавец их уже потратил.

Если выкуп доли осуществляется в «коммуналке», и в купленной комнате предстоит жить, нужно проверить соседей на адекватность: не будет ли проблем с проникновением на свою жилплощадь. Они могут причинять неудобства, отказываться впускать нового собственника, а решение этого вопроса затянется на годы.

Чтобы не нарваться на проблемы, нужно:

  1. понимать, для чего покупается доля: чтобы жить в комнате, или просто вложить деньги;
  2. все этапы проходить под контролем юриста и нотариуса;
  3. проверять документы на подлинность;
  4. интересоваться личностью продавца. В идеале покупать долю только у проверенных, знакомых и добропорядочных граждан.

Покупка доли в квартире: преимущества и недостатки

На сегодняшний день для нашей страны характерна экономическая нестабильность, что сильно сказывается и на жилищных условиях многих граждан. И нередко лишь покупка доли в жилье способно стать решением жилищного вопроса для большинства людей.

В этой статье мы подробно рассмотрим как плюсы, так и минусы, связанные с таким вложением денежных средств, как приобретение доли в квартире.

Приобретение доли в квартире имеет ряд преимуществ, к которым относятся следующие пункты: 

Если говорить о финансовой стороне, то покупка доли  является очень выгодной, поскольку обойдется намного дешевле, нежели приобретение даже самой небольшой квартиры. Кроме того, расчет стоимости доли в жилье не производится по типичному методу. Так, если вы покупаете ½ части всего жилья, то это еще не означает, что вам придется выплачивать половину от всей стоимости жилья.

Если вы покупаете долю в квартире, то тем самым можете решить вопрос с регистрацией. Что, в свою очередь, позволит трудоустроиться и получить медицинское обслуживание и решить многие жизненно необходимые организационные моменты. Однако и в данном случае не стоит игнорировать возможные ошибки, которые могут возникнуть при оформлении документов. 

В целом, на вашей доле в квартире вы имеете полное право прописать членов вашей семьи, поскольку не так важно, на какой именно площади будут прописаны несколько владельцев жилья. Однако этот вопрос следует поднимать еще в период обсуждения с продавцом всех условий покупки доли в квартире. 

  • Последующий возможный выкуп

Кроме того, вы имеете право в дальнейшем полностью выкупить всю оставшуюся часть квартиры, в которой вы имеете долю.

Однако стоит учитывать и то, что продавцы доли в жилье обычно не планируют продавать свою долю и предоставлять возможность полностью выкупить квартиру, хотя и встречаются редкие случаи.

Как правило, продажу доли в квартире делают для того, чтобы решить возникшие финансовые проблемы, а не с целью окончательно избавиться от жилой площади. 

  • Хороший вариант инвестиции

Еще одним преимуществом приобретения доли в квартире считается и инвестиционный вопрос. На сегодняшний день покупка недвижимости считается одним из наиболее выгодных вариантов для инвестирования.

Тем более это актуально, если это вложение в квартиру, которая находится на стадии строительства.

Поскольку после окончания строительства стоимость квартиры увеличивается, а полученная прибыль от продажи этой квартиры разделяется между инвесторами в зависимости от размера приобретенной ими доли в жилье.   

Однако помимо всех этих преимуществ, приобретение доли в квартире имеет и ряд недостатков, которые тоже нужно учитывать, если вы собираетесь провести такую сделку. 

В случае приобретения доли в квартире следует быть осторожным абсолютно на всех этапах заключения сделки. Поскольку можно столкнуться с мошенничеством. Поэтому важно убедиться в том, что все предоставленные продавцом документы являются достоверными и официально подтвержденными. 

Помимо этого, следует удостовериться и в том, что продавец полностью вменяем и психологически уравновешен. В противном случае, если возникнут судебные разбирательства, вашу сделку могут полностью аннулировать из-за невменяемости продавца. При этом нет никаких гарантий, что владелец жилья вернет вам ваши денежные средства. 

  • Не самые выгодные условия проживания

Не меньшее значение имеет и то, какие условия проживания будут вам предоставлены, какую именно комнату в квартире вам дадут, а также и то, будете ли вы жить там одни. И это один из основных недостатков приобретения доли в жилье, потому что вы покупаете не комнату, а лишь долю. А что касается всех условий проживания, то их следует обговаривать на стадии составления договора.

В целом, плюсов покупки доли в жилье сравнительно больше, нежели минусов. Однако следует быть осторожным и бдительным при оформлении договора. А чтобы избежать возможных ошибок и трудностей, лучше всего обратиться за помощью к профессиональным риелторам, которые помогут уменьшить риск возможного мошенничества, а также возьмут на себя все заботы о документах.  

Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?

Если квартира поделена на доли, всегда существует возможность того, что кто-то из собственников захочет продать свою часть жилья. Остальным такая продажа ничего хорошего не сулит. Что можно сделать, чтобы не допустить превращения квартиры в коммуналку?

Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Предшествовала криминальному происшествию продажа доли. Обычная двушка превратилась в коммуналку после того, как бывшие супруги развелись.

Жена и сын продали свои доли новым собственникам, которые устроили прежнему хозяину невыносимую жизнь: мужчину не пускали на кухню и в ванную и всяческими способами выживали из квартиры.

Тот не выдержал и захватил соседа в заложники, а потом застрелил.

Сделки с долями часто связаны с конфликтами, которые возникают и до, и после продажи доли. Особенно тяжело приходится тем собственникам, которые остаются в квартире, куда вселяются чужие. Можно ли предотвратить продажу доли?

Можно ли запретить сособственнику продавать долю?

Сегодня у собственников жилья существует возможность контролировать сделки со своей недвижимостью. Для этого нужно обратиться в ЕГРП и написать заявление о запрете сделок без личного участия. К сожалению, в случае с продажей доли квартиры такое заявление не поможет.

«Запрет сделок без личного участия касается только доли, принадлежащей собственнику. Повлиять через такое заявление на сособственника не получится», — объясняет Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Итак, если доля квартиры принадлежит не вам, вы не сможете запретить своему сособственику ее продажу. Однако закон все же защищает и ваши права: у вас есть преимущественное право покупки.

Что дает сособственнику преимущественное право покупки?

Если вы владеете, допустим, двумя третьими доли в квартире, а другая треть принадлежат другому собственнику, то о своем намерении продать часть квартиры он в первую очередь должен сообщить вам.

Суть преимущественной покупки объясняет юрист PENNY LANE REALTY Борис Барютин: «Продавец доли обязан оповестить остальных сособственников (дольщиков) в письменной форме о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и условий предстоящей сделки.

При условии, если в течение 30 дней сособственники (дольщики) не изъявили желания приобрести отчуждаемую долю, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу.

При несоблюдении данного требования дольщики, которых не уведомили о продаже, могут признать данную сделку недействительной».

Итак, только в том случае, если в течение 30 дней вы не отреагировали на это письмо или отказывались от своего преимущественного права, сособственник сможет предлагать свою долю третьим лицам по той же цене. Если эти правила нарушаются, сделку по продаже доли можно оспорить в суде.

Эксперты рекомендуют: если дело дошло до продажи квартиры по частям и вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

Чем поможет нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей?

С 01.01.2017 г. сделки по продаже долей дополнительно защищены — с этой даты Федеральный закон «О регистрации недвижимости» предусматривает новые правила.

Если раньше договор купли-продажи доли мог быть заключен в простой письменной форме, то сейчас такие сделки подлежат нотариальному удостоверению, что делает их более прозрачными и защищенными.

Уведомление сособственников (дольщиков) о продаже теперь происходит при непосредственном участии нотариуса, который контролирует процесс. Таким образом, все собственники имеют полную информацию о цене и условиях продажи.

Как поясняет Борис Барютин, раньше нечистые на руку граждане (продавцы и покупатели) имели возможность махинаций при осуществлении сделок по отчуждению долей, при этом остальные дольщики могли и не знать о продаже.

Например, недобросовестные покупатели широко применяли практику покупки доли без фактического уведомления остальных дольщиков. Это породило ряд преступлений: без ведома дольщиков или при фиктивном оформлении уведомлений о продаже в квартиру заселяли нового собственника.

Он делал жизнь оставшихся жильцов невыносимой, вынуждая тем самым продавать доли в квартирах по существенно заниженным ценам.

При продаже доли через нотариуса риск быть обманутыми у сособственников снизился. Все участники сделки приобрели большую правовую защищенность, а сама сделка стала более прозрачной.

Что делать с долей в случае конфликта собственников?

Обычно проблемы, связанные с продажей долей, возникают после конфликтов и ссор.

«Одна из самых проблемных ситуаций в недвижимости — когда дольщики квартиры в ссоре и стараются не уладить ситуацию, а наоборот навредить друг другу», — говорит Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, чаще всего ссорятся наследники.

Главная причина — недоговоренность, которая возникает, как правило, в момент приобретения наследства. Реже бывают ситуации, когда конфликт начался еще при жизни наследодателя.

В любом случае возникает вопрос: что делать с долей? Договориться о продаже невозможно, пользоваться квартирой тоже затруднительно, продавать за бесценок не хочется.

«В данной ситуации единственное правильное решение — это обращение к эксперту в области недвижимости, — советует Александр Лунин. — Во-первых, агент — это лицо всегда нейтральное и не заинтересованное с точки зрения наследства.

Ему проще будет вести переговоры с противоборствующими сторонами. Во-вторых, продажа доли в квартире всегда предполагает большой дисконт, как минимум 50% от ее реальной стоимости. Квартира, проданная целиком, будет стоить дороже.

Агент сразу сможет сориентировать по рынку, возможно, вариант, который он предложит, подойдет обеим сторонам».

На практике встречаются ситуации, когда после получения консультации эксперта собственник, который собирался продать свою долю за бесценок, менял решение. Главное, вовремя найти грамотного специалиста, желательно даже на стадии вступления в наследство.

  • Если родственники предпочитают здравому смыслу долгие судебные тяжбы или продают доли за бесценок, квартира может превратиться в «резиновую», где прописаны десятки человек.
  • Заключение
  • — Собственник доли не имеет права запрещать своему сособственнику продать принадлежащую ему часть квартиры.
  • — Если вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.
  • — У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки, то есть именно ему продавец должен в первую очередь сделать предложение о покупке.
  • — Сделки по продаже долей проходят только с участием нотариуса!

— Чаще всего квартиры распродают по долям наследники. Чтобы квартира, полученная по наследству, не стала «резиновой», договариваться надо на этапе вступления в наследство.

— При распродаже квартиры по долям недвижимость может потерять до 50% от своей стоимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *