Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?   В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами. И владеть долей – это не владеть квартирой. Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно. И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.

По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

  • с одним из родителей остаётся ребёнок;
  • один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

  • квартира унаследована несколькими наследниками;
  • куплена или принята в дар несколькими людьми;
  • разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Внимание! Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:

  • договориться между собой;
  • просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:
Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

  • продать или подарить;
  • завещать;
  • заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже.

Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене.

Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

  • если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
  • при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, мужжена – не платят налога);
  • подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде.
Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру? Того требует 244 статья ГК
.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

  • оформить письменное соглашение об определении долей;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

  • денег в покупку или строительство вложено не поровну;
  • один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

  • оформляется дарственная;
  • регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной можно скачать здесь.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Если вы до сих пор не приватизировали квартиру, то стоит почитать здесь.

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?   Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

  • можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
  • написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Доля ребенка в квартире

Дети – это особо охраняемый государством слой населения. Если у ребёнка есть Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями.

Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:

  • обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
  • заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.

Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен, ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.

  • Решение Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка.
  • А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной.
  • Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если:
  • приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
  • новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
  • жильё ещё не построено (кооператив).

Что такое выделенная доля в квартире и как оформить в 2020 году

При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

Долевая и совместная собственность на квартиру

Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

  1. Совместной собственности.
  2. Долевой собственности.

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

  • наличие собственного санузла;
  • возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
  • отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

Нажмите для увеличения изображения

Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.

Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.

Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.

На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.

Выдел доли в квартире по соглашению

Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.

В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.

В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

  1. О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
  2. Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
  3. О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.

Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.

Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.

Читайте также:  Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Споры при определении порядка пользования квартирой

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

  1. Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
  2. Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
  3. Реальной возможностью совместного использования имущества.
  4. Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

  1. С согласия правообладателя такой доли.
  2. Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.

Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.

Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

  1. Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
  2. Заказать технический план на образование комнаты.
  3. Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
  • технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
  • госпошлина в размере 2000 рублей.
  1. Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

Подведем итоги

  • В настоящее время выдел комнаты в квартире, не являющейся коммунальной, таким образом, чтобы можно было владеть собственностью на комнату, а не долей на квартиру, не осуществляется. Даже суды не практикуют принятие подобных решений. Квартира считается неделимой вещью, согласно ст. 133 ГК РФ.
  • Отчуждение долей в квартире происходит по соглашению о порядке пользования, в котором комнаты в квартире распределены между владельцами долей. Предметом сделки юридически является доля в квартире.
  • Соглашение о порядке пользования квартирой может быть достигнуто совладельцами по договоренности, а может быть установлено судом.
  • Раздел коммунальной квартиры на комнаты возможен, каждая комната получает отдельный кадастровый номер, а владелец комнаты становится держателем доли на общие помещения коммунальной квартиры, и полноправным собственником своей комнаты. Выдел комнаты в коммунальной квартире осуществляется либо на основании соглашения между собственниками, либо по суду.

Что можно делать с общей долевой собственностью

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

Понятие права общей долевой собственности раскрыто в Гражданском кодексе, а именно – в его 244 статье. Это тот случай, когда имущество, имеющееся в общей собственности, делится на определённые доли. Доля может быть выражена либо в дробном, либо в процентном соотношении.

Доля в праве зафиксирована в свидетельстве о праве, к примеру, так: «вид права – 112/2015 доли в праве собственности», или «вид права – 50% в праве собственности». Доли остальных собственников в свидетельстве указываются, обычно, на обратной стороне, как обременения.

Право общей долевой собственности – совсем не право собственности на определённое количество квадратных метров недвижимости, а только право распоряжаться имуществом пропорционально вашей доле, как и расходы на его содержание нести.

Например, вы владеете третью доли в праве собственности, значит, распорядиться вы можете только третью доли – не третью всех помещений, а именно долей. И платежи вы должны платить не в полном объёме, а только треть.

Как приобретается доля в праве собственности

Случаев возникновения доли несколько. Так, доля может быть приобретена, если:

  • сособственники вместе построили, купили, получили в дар недвижимое имущество и договорились, кому сколько частей будет принадлежать; 
  • сособственники являются наследниками по закону или завещанию и доли определены законом или завещанием; 
  • супруги построили или купили недвижимость в браке и соглашением или брачным договором определили доли каждого; 
  • вступило в силу судебное решение, объектом которого было признание права общей долевой собственности; 
  • вступило в силу судебное определение, утвердившее мировое соглашение сторон по делу.

Как зарегистрировать долю

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

  • при покупке вами доли – в момент регистрации договора купли-продажи;
  • при получении доли в дар – в момент регистрации договора дарения;
  • при получении доли в наследство – в момент регистрации права на основании свидетельства о вступлении в наследство;
  • при определении доли судом – в момент регистрации такого права на основании решения или мирового соглашения.

Нюансы распоряжения долей

Со своей долей вы можете поступить как угодно, например:

  • продать или подарить кому-нибудь;
  • обменять;
  • завещать;
  • заложить.

Безвозмездные сделки, такие как дарение, мена, залог, завещание происходят без согласия и уведомления других сособственников недвижимости. Но вот с продажей дело обстоит по-иному. Право долевой собственности обязывает продавца предложить выкуп этой доли сначала сособственникам, иначе сделка может признаться судом недействительной.

В случае продажи вы должны поступить так:
– пишете в произвольной форме предложение такого содержания: «Мне на праве собственности принадлежит 999/2010 доли квартиры №135 в доме №65 по ул.Ленина в г.Урюпинск.

Я намерена продать принадлежащую мне долю. В соответствии со ст.

250 ГК РФ и на основании того, что Вы являетесь сособственником указанной квартиры, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне долю за 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Условия выкупа: в течение месяца с даты получения настоящего предложения Вы передаёте мне задаток за продаваемую долю в размере 200 000 (двухсот тысяч) рублей по договору задатка.

Если в месячный срок Вы не выразите своё согласие на покупку продаваемой доли, либо откажетесь её выкупить, оставляю за собой право продать долю третьему лицу».

Условия, адрес и стоимость, естественно, пишите свои;

– посылаете это предложение по адресам сособственников – обязательно с уведомлением, т.к. дата получения, указанная в уведомлении, начнёт отсчёт тридцатидневного срока;

– если сособственники письменно согласятся на выкуп по цене, указанной в предложении, то вы продаёте долю им. Если не согласятся или просто проигнорируют ваше предложение, смело продавайте (только именно по указанной цене, не ниже).

Как прекращается право общей долевой собственности

Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

  • продажи, мены или дарения доли;
  • гибели или уничтожения недвижимости;
  • продажи на публичных торгах (например, продажа заложенной доли, если вы нарушили условия кредитного договора);
  • раздела имущества (когда сособственники по согласию или по решению суда определяют права каждого на конкретные помещения);
  • выдела доли в натуре (когда конкретные помещения становятся не долей, а частью дома, например, с отдельным входом, кухней, санузлом);
  • по решению суда.

Общей может быть не только долевая собственность, но и совместная. Но это уже другая история.

Все о долевой собственности на квартиру

Совершая покупку квартиры несколькими лицами, данная жилая площадь начинает представлять собой имущество долевой собственности.

Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей по личному усмотрению и несет ответственность за ее содержание.

Приобретая жилье в наступившем новом году необходимо изучить законодательные документы, рассматривающие вопросы, как формируется долевая собственность на квартиру в этом году: права и обязанности собственников.

Как формируется долевая собственность?

Распределение долей осуществляется в процентном сообщение между участниками собственности. Данное распределение должно быть оформлено в законодательном порядке и имеет статус «неприкосновенного» для иных посторонних лиц.

Иными словами, долевая собственность представляет собой материальную ценность, имеющую несколько хозяев. Доли могут устанавливаться по совместному соглашению между участниками, либо при нерешенном соглашении права устанавливаются в судебном порядке.

Количественное разделение долей в квартире помогут определить размер имущества, например, в случае ее продажи, дарения своей части или выведения из прав на наследование.

В случаях, когда равномерный раздел невозможен по каким-либо причинам, например, слишком малая площадь квартиры, то участник получивший наименьшую долю вправе рассчитывать на компенсационные выплаты со стороны остальных претендентов.

Когда один из участников принимает решение о продаже своей доли, то он в законодательном порядке обязан оповестить в письменной форме всех участников долей о своих планах на передачу прав своей доли иным участникам.

В документе на уведомление должны быть обязательно прописаны все условия сделки-продажи квартиры. Собственники должны в обязательном порядке в течении месяца сообщить свой ответ по согласию, либо отказу на продажу одной из долей.

Законом в первую очередь охраняются пожелания большинства собственников. И поэтому в случае отказа большинства собственников на продаваемую долю в квартире может быть наложен арест.

Также рекомендуется продавцу своей доли в первую очередь предложить совершить выкуп ее остальными участникам долей. Продажа доли квартиры довольно –таки хлопотное и затратное занятие.

Для правильного оформления необходимо обращение к опытному юристу, нотариусу и оценщику стоимости площади. Стоит оценить условия и стоимость, предлагаемые покупателем.

Сопоставив все условия, выбрав наиболее выгодный для вас необходимо законодательно оформить документы на куплю-продажу своего имущества.

 Продажа доли в квартире и необходимые документы

Оформление продажи доли мало чем отличается от продажи полной квадратуры квартиры. Для оформления сделки потребуются следующий комплект документов:

  1. Документы, удостоверяющие личность гражданина (паспорт) всех участников долей;
  2. Документы подтверждающие каждую долю собственников.
  3. Техпаспорт.
  4. Данные из домой книги о количестве прописанных лиц.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка об отсутствии долгов по оплате за коммунальные платежи.
  7. При продаже супругов, находящихся в браке, справку о согласие на продажу.
  8. Письменное согласие всех участников долей на продажу доли.

Оформление договора купли-продажи

Одним из главных условий правильности заключенногоЧто можно делать с долей в праве собственности на квартиру? договора является прописанная цена стоимости. Без указания цены договор автоматически считается недействительным. Договор должен быть обязательно заверен в нотариальном порядке. Также в договоре должны быть обязательно прописаны размеры долей всех участников квартиры. И должна быть указана часть проданной доли в квартире.

Для заверения договора нотариус потребует выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Данная выписка станет подтверждением правильности распределения долей на квартиру.

Нотариус также затребует информацию об отсутствии ареста на доли в квартире, запрете на продажу. Такая выписка при личном обращении собственника займет срок изготовления до трех дней. Продажа доли имеет характер сделки с имуществом.

Читайте также:  Сколько действует кадастровый паспорт на квартиру?

С 2019 года такие сделки в обязательном порядке подлежат заверению и оформления только через нотариуса.

Стоимость оформления продажи доли

Нововведением в продаже таких сделок в 2019 году является обязательное оформление через нотариальные конторы. Связано такое новшество в законодательном порядке с целью предотвращения нелегальных сделок и защитой прав несовершеннолетних детей.

Стоимость определяется из оплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей. Далее оплата удостоверения договора купли-продажа в размере от 5000 рублей. И наиболее высокая часть оплаты –это оплата работы по оформлению документов у нотариуса.

Здесь сумма складывается 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры и плюс еще 3000 рублей. Собственники долей должны разделить между собой в зависимости от своих прав по долям все необходимые расходы.

После оформления документальных подтверждений по продаже доли, продавец и покупатель окончательно производят расчет денежных выплат от продажи доли.

Минимальная доля в квартире

Изменения в порядке получения доли с 2018Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру? года были внесены в части разрешенной минимальной квадратуры, пригодной для проживания и для продажи. Данные изменения были внесены с целью сокращения проведения обманных сделок и уменьшения количества проживающих мигрантов. Значения квадратуры жилого помещения устанавливаются региональным законодательством. Приблизительно минимальный установленный уровень колеблется от 8 до 15 квадратных метров на одного человека.

Сделки с квадратурой жилого помещения меньше установленного значения запрещены, продажа при таких условиях недействительна.

Постановка на регистрационный учет

Постановка подразумевает так называемую на привычном для всех сленге «прописка». Постановка на учет возможна лишь в случае если все участники долей согласны.

Согласие не потребуется при условии, что собственник прописывается на свою долю.

Осуществить процедуру оформления всех необходимых документов необходимо в территориальном органе регистрационного учета по месту нахождения квартиры.

При возникновении необходимости прописки несовершеннолетних детей, данную процедуру можно оформить без согласия всех собственников. Несовершеннолетние дети законодательно прописываются по месту прописки одного из родителей.

Права и обязанности собственников

Одним из ключевых моментов является то, что при неразделенном на доли имуществе, все делится на равные части.

В случае продажи своей доли необходимо согласие всех собственников. Гражданин может в полной мере распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Дольщик обязан своевременно и в полном объеме производить уплату всех необходимых коммунальных платежей, налогов в соответствии с размерами доли. Также обязан поддерживать чистоту и порядок своего имущества.

Соблюдать интересы и требования остальных участников долей.

Налоговый вычет при покупке доли

При покупке доли также, как и при покупке квартиры целиком можно произвести налоговый вычет 13 % с уплаченного налога на доход. Сумма возврата в этом случае не должна превысить 260 тысяч рублей. За один объект недвижимости выплачивается только один вычет.

Выплату могут получать граждане трудоустроенные и платящие налоги. Выплаты считаются недействительными в случае покупки имущества у близкого родственника, купленные за счет работодателя.

Также следует учесть, что выплаты не должны превышать более 2 миллионов рублей на всех участников долей при продаже квартиры.

Прекращение прав на долевую собственность

Прекращение прав наступает в ряде произошедших обстоятельств, например, таких как:

  1. При продаже или дарении доли иному владельцу. В случае проведения таких сделок владелец доли полностью прекращает владеть свои имуществом. Все права на собственность переходят новому собственнику.
  2. В случае отказа от своей доли в пользу иных лиц также наступает полное прекращение прав на собственность.
  3. При обстоятельствах сноса, разрушения дома в котором находилась доля на собственность.
  4. При наложении взысканий на долю, например, долги по кредитам, кредитор вправе выкупить данную долю взамен уплаты материальных штрафов.
  5. В случае компенсационных выплат при разделе имущества на доли другими собственниками. После таких выплат и передаче доли собственности также наступает прекращение прав владения имуществом.

Нарушение прав и обращение в судебные органы

Все разногласия по наследованию долей решаются законодательно в судебном порядке. К таким разногласиям относят, например, продажа квартиры без согласия всех участников долей. Сделка признается совершенной с нарушениями обязательств.

Если продали квартиру двое совладельцев, а третьему ничего не сказали, то в этом случае третий имеет полное право на выплату денежной стоимости его доли. Решается такие обстоятельства либо путем переговоров и нахождения компромиссов между участниками, в противном случае –обращением в суд.

Общее имущество квадратуры в квартире

В разделенных на доли комнаты квартиры имеют общие части пользования для всех собственников. К таковым относятся: коридоры, кухня, туалет, ванная комната, лифты, подвальные помещения.

Ограничение доступа на территории общего доступа кому- либо из собственников запрещено. Данные части помещения должны быть использованы при равных условиях между участниками долей.

Тяжёлая доля: на что имеет право совладелец квартиры

Во время приватизации право владения недвижимостью распределялось между всеми членами семьи, кто на тот момент был прописан в квартире.

Если в завещании (или при оформлении наследства) на квартиру указывается несколько человек, то каждый из них получает свою долю.

Право собственности фиксируется дробью — например, 12, 13 и т.д. Бумажные свидетельства о собственности сейчас не используются, а документ, подтверждающий владение, — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

 Что можно сделать с долей

1.   Выделить свою часть

Собственник доли в квартире имеет право владеть и распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от её размера. Когда доля не выделена (то есть неясно, какая комната кому принадлежит), собственники могут сами договориться, кто какой территорией будет владеть. Кухня, ванная, туалет и коридор обычно поступают в общее пользование.

Для того чтобы у собственников была возможность пользоваться какой-то конкретной площадью, можно составить Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением.

«Если же люди не могут договориться, то обращаются в суд, и там определяют, кому какая комната достанется, — рассказывает адвокат Московской палаты адвокатов Елена Габриелян.

— По факту после определения порядка пользования, квартира становится коммунальной».

2.   Продать свою долю

Основные сложности у владельцев долей могут возникнуть, если один собственник хочет свою часть недвижимости продать. По закону продать свою долю без согласия других владельцев квартиры человек не может.

Поэтому сначала нужно письменно уведомить другого (других) собственника. «Если вы решили продать свою долю, сначала нужно предложить выкупить долю сособственнику, — говорит Елена Габриелян.

— Законом предусмотрено преимущественное право покупки».

Сначала следует обратиться к нотариусу и составить уведомление. В нем необходимо указать цену доли и порядок оплаты.

«После того как иные участники долевой собственности получат уведомление, они имеют право в течение 30 дней либо приобрести у вас долю по указанной цене, либо отказаться от приобретения, — рассказывает руководитель отдела сопровождения сделок и регистрационных действий HEADS Consulting Марина Катянина. — Молчание в данном случае расценивается как согласие на отчуждение третьим лицам».

В случае отчуждения доли с нарушением этих правил сособственник, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд с иском о переводе прав покупателей на себя. Тогда ранее проведённую сделку признают недействительной.

Владельцы других долей могут препятствовать продаже: согласиться на приобретение доли, но при этом не делать каких-либо действий по покупке. Из этой ситуации есть выход.

«Необходимо заново уведомить сособственника, но в самом уведомлении чётко прописать сроки внесения аванса, установить дату сделки, дату, когда он должен явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, — советует Марина Катянина.

— В таком случае, если сособственник не будет придерживаться сроков, то это означает, что он отказался от реализации своего преимущественного права на покупку».

Если один из жильцов — несовершеннолетний

Продажа долевой квартиры, как и любой другой, осложняется, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. Органы опеки и попечительства, давая согласие на отчуждение квартиры, должны проверить, в какие условия будет переселён ребёнок.

Если у ребёнка есть доля в продаваемой квартире, то другие собственники также уведомляют его родителей или опекунов о продаже.

Кстати, если прописать в квартиру взрослого человека можно только с согласия всех собственников, то несовершеннолетнего (если там зарегистрированы его родители) можно и без их согласия.

3.   Сдать долю в аренду

Сдавать свою выделенную долю квартиры в аренду можно, но только с согласия других собственников. Причём согласие должно быть письменным, уточняет Елена Габриелян.

Однако фактически некоторые сдают свои доли без такого согласия, хотя это и незаконно. Когда так происходит, никто не может вмешаться, кроме суда.

«Если один из собственников пожаловался на посторонних жильцов, полиция не сможет помочь, свои права жильцы смогут защитить только в судебном порядке», — поясняет адвокат.

Как делятся обязанности владельцев доли

Главная обязанность совладельцев квартиры — это платежи по ЖКХ. Марина Катянина из HEADS Consulting отмечает, что собственники могут разделить затраты на коммунальные расходы пропорционально размеру доли. «Однако следует помнить, что раздельные квитанции на оплату не делают из вашей площади коммунальную квартиру, — предупреждает она. — У вас будет один лицевой счёт».

Правда сейчас этот вопрос можно решить только в судебном порядке. Для каждого из владельцев будет установлен порядок оплаты за ЖКУ пропорционально долям в праве собственности.

Если один из собственников не платит за ЖКУ, ответчиком по делу о взыскании задолженности будет выступать владелец-должник. «Чтобы не попасть в ситуацию, при которой вам отключили свет или воду, лучше заплатить накопившуюся задолженность за другого сособственника, а потом уже самому обратиться в суд с иском о взыскании с него понесённых расходов», — советует Марина Катянина.

Екатерина Аликина, источник фото – unsplash.com

Как оформить долю в квартире в собственность: что такое отчуждение доли в квартире, регистрация долевой собственности — как получить долю в квартире

По закону всякая собственность, находящаяся во владении двух и более лиц, является общей.

Если вопрос касается недвижимости, принадлежащей супружеской паре, такая недвижимость считается совместной в течение всего срока владения.

Когда же несколько собственников появляется по причине иных обстоятельств, такая собственность считается долевой. Объем доли каждого собственника в обязательном порядке фиксируется в Росреестре.

Как появляются доли в квартире?

В большинстве случаев источников три:

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение.

Когда нужно решить, как оформить долю в приватизированной квартире, следует учитывать, что в случае приватизации недвижимость регистрируется на всех прописанных (на момент начала оформления) и не отказавшихся от права на вступление в собственность.

Когда речь идет о том, как оформить долю в квартире по наследству, возникает число долей, соответствующее числу вступающих в права наследников. В случае дарения предыдущий собственник имеет право выделить долю любого объема на свое усмотрение.

Также доли могут появляться в результате раздела совместной собственности бывшей супружеской пары или по каким-либо другим причинам, когда основанием права собственности становится решение суда.

Что такое отчуждение доли в квартире?

С точки зрения закона не существует таких понятий, как продажа или дарение недвижимого имущества. Подобные правоотношения называются отчуждением имущества.

Отчуждение имущества представляет собой процесс передачи прав собственности от одного лица к другому на возмездных либо безвозмездных условиях. Передача права на недвижимое имущество происходит разными способами.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физлица, юрлица, а также государство. Приобретателями могут становиться дееспособные граждане и юридические субъекты, ведущие какую-либо коммерческую или некоммерческую деятельность.

Чтобы правильно понимать, что такое отчуждение жилого помещения, следует запомнить, что переход права собственности может быть подтвержден, только когда проведена процедура государственной регистрации.

Что касается вопроса долевого владения домом, то необходимость оформить часть дома в собственность, т. е. передать право на часть собственности от собственника недвижимости какому-либо другому лицу, возникает в большинстве случаев по двум причинам:

  • требуется снять все ограничения и получить возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью;
  • требуется документальное подтверждение права собственности на часть дома.
Читайте также:  Какая ставка в ипотеке выгоднее и от чего она зависит?

Как получить долю в квартире?

Существуют разные способы определить порядок пользования квартирой. Обычно когда все доли находятся во владении проживающей там семьи, конфликты на почве пользования площадями не происходят. В случае необходимости раздела проживающие приходят к соглашению или, если договориться не удается, приходится обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей — не то же самое, что владение комнатой. Оно не подразумевает непременной возможности пользоваться пропорциональной частью площади квартиры.

Надо иметь в виду, что разделу может подлежать лишь площадь жилой части квартиры и только тогда, когда доля не оказывается слишком маленькой по сравнению с общей жилой площадью. Например, двухкомнатная квартира находится во владении двух граждан, имеющих равные долевые права. В этом случае порядок пользования определяется таким образом, чтобы каждый получил по комнате.

Но если площади комнат отличаются, разделить «справедливо» не выйдет: так или иначе один получит комнату большего размера, а другой меньшего.

А если, к примеру, однокомнатной квартирой владеют два человека, определить порядок пользования по суду в принципе не получится.Это касается и любых иных случаев, когда квартира не может быть разделена «по комнатам».

Например, метраж пропорциональный собственности так мал, что делает невозможным использование данной площади в качестве жилья.

Потому в случае, если определить порядок пользования собственностью не представляется возможным, владелец «микродоли» имеет право требовать от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Покупка квартиры в долевой собственности: процедура оформления

Регистрация права долевой собственности основывается на правоустанавливающем документе, наделяющем физлицо определенными полномочиями владения и распоряжения. К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • постановление суда;
  • завещание.

На долевой статус недвижимости указывает информация обо всех собственниках, которая приводится в правоустанавливающем документе.

В соглашении об определении размера частей указываются размеры долей, переходящих каждому из собственников. В случае отсутствие такой информации считается, что участие собственников в распоряжении жильем равноправно.

При регистрации недвижимости каждому из владельцев выдается свидетельство о долевой собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. Свидетельства старого образца отменены.

Особенности оформления доли в квартире

Перечисленные документы должны установить размер выделяемой доли:

  • соглашение о разделе;
  • свидетельство наследования;
  • судебное постановление;
  • брачный контракт.

Далее следует процесс подготовки необходимых документов для оформления долевой собственности на квартиру в государственном регистрирующем органе:

  1. Подготавливается техпаспорт с экспликацией и планом квартиры.
  2. Оплачиваются госпошлины по реквизитам, которые указаны в местном отделении Росреестра или на официальном сайте.
  3. Подается пакет документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.

После этого документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации долевой собственности, и собственник получает выписку.

В случае, когда основание для регистрации — это покупка, следует помнить, что у остальных сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Всех собственников необходимо оповестить о том, что планируется продажа (не меньше, чем за 1 месяц до предполагаемой сделки).

Как оформить долю в квартире в собственность?

Первый этап: сбор документов

Все документы должны быть предъявлены в оригиналах. Ниже перечислен основной список необходимых документов, однако следует помнить, что бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные (актуальный список узнается в справочном окне МФЦ или Регистрационной палаты (УФРС):

  • Паспорта дарителей и одаряемых.
  • В случае, если одаряемому от 14 до 18 лет, его паспорт, а также паспорт одного из родителей. Если одаряемому нет 14 лет, предъявляется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  • В случае, если квартира — совместно нажитое имущество, и она оформлена только на одного супруга(у), требуется нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформление согласия у нотариуса стоит от 1 до 2 тыс. руб.
  • В случае, когда за одного из участников сделки действует доверенное лицо, предоставляются оригинал и копия заверенной доверенности (стоимость услуги — от 1 до 2 тыс. руб.). Дарители не имеют права оформлять доверенность на самих одаряемых на подписание за них договора дарения, и наоборот, поскольку даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Они вправе оформить доверенность друг на друга, к примеру, на подачу подписанного договора в МФЦ.

Второй этап: заказ договора дарения доли квартиры

В прошлом для оформления сделки дарения использовался договор в простой форме, т. е. обычный договор на листе А4. Но начиная с июня 2016 г. по закону для большинства случаев стал требоваться договор в нотариально заверенной форме (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, необходимо в первую очередь заверить договор дарения у нотариуса и только после этого подавать его в МФЦ или в Регистрационную палату.

У нотариуса можно оформить всю сделку дарения доли либо только заверить договор, даже если это не требуется в конкретном случае. Обычно так делают, когда существует опасение, что сделку захотят оспорить. К примеру, это могут быть наследники дарителя. Нотариус будет гарантом того, что сделка оформлена законно.

Даже если будет допустим договор в простой форме, нежелательно пытаться составлять его самим, особенно по шаблонам из интернета — практически все они либо устарели, либо типовые, тогда как каждая сделка дарения требует индивидуального подхода, а типовой шаблон, скорее всего, не будет иметь необходимых пунктов. Потому целесообразнее обратиться к юристу, поскольку только он может верно оценить всю ситуацию, учесть все нюансы и составить корректный договор. Ведь если в договоре найдется даже 1 орфографическая ошибка, сделка может быть приостановлена.

Оформление регистрации собственника доли требует оформления определенного числа документов. Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс 1 экземпляр на хранение в регистрирующем органе. К примеру, если есть 1 даритель и 1 одаряемый, потребуется 3 экземпляра. Цена оформления долевой собственности на квартиру тоже зависит от числа экземпляров.

Третий этап: подача документов в МФЦ или Регистрационную палату

В том случае, если договор дарения был оформлен в нотариальной форме, нотариус должен сам, бесплатно, в тот же день подать договор на регистрацию — это входит в стоимость услуги по удостоверению сделки.

Эта обязанность появилась у нотариусов с февраля 2019 г. на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ. Данный закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.

1 Основ о нотариате и туда же добавил во второй пункт: нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Документы подаются нотариусом в электронном виде — такая сделка регистрируется в течение одного рабочего дня.

Если нотариус не имеет возможности подать документы в электронной форме, он либо его помощник обязан подать документы лично в отделение Росреестра в течение не более двух рабочих дней.

В этом случае срок регистрации составит три рабочих дня после подачи. Все эти моменты прописаны в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Стороны обязаны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче документов в электронном виде Росреестр дает скидку 30%, т. е. оплатить потребуется только 1400 руб. Госпошлина оплачивается одаряемым, но на практике для нотариуса не имеет значения, кем будут переданы эти деньги.

Если договор был оформлен сторонами не у нотариуса, в простой форме, они сами должны подавать его на регистрацию. С 2017 г.

во многих городах единственная возможность подать документы — через МФЦ, откуда затем они будет переданы в Регистрационную палату.

Таким образом, Регистрационные палаты больше не принимают граждан напрямую, только через посредника — МФЦ. Но если в вашем городе/поселке все же есть возможность подать документы напрямую, так и следует сделать.

Сам процесс подачи отличий не имеет, потому в инструкции упоминается только МФЦ:

  1. Даритель и одаряемый обращаются в МФЦ, оплачивают госпошлину и подают подписанные договоры вместе с остальными документами.
  2. В случае, если одаряемому нет 14 лет, его присутствие не требуется. Присутствовать необходимо только одному из родителей (либо опекуну/попечителю). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то он должен присутствовать вместе с одним из родителей (либо опекуном/попечителем).
  3. Госпошлина за регистрацию составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты сообщит сотрудник. Касса, как правило, расположена в здании МФЦ, комиссия составляет около 50 руб. В настоящее время позиция Росреестра такова, что госпошлину должен оплачивать одаряемый, но на практике не имеет значения, кто ее оплатит, — это вопрос договоренности. В чеках будет указан одаряемый.
  4. После того, как будет оплачена госпошлина, нужно будет дождаться своей очереди и отдать сотруднику оригиналы документов, перечисленных выше, а также договор дарения доли и чек об оплате госпошлины.
  5. Сотрудником будет проверен список документов и составлено заявление о регистрации права, которое должны будут подписать даритель и одаряемый. Если одаряемому нет 14 лет, заявление за него подписывается одним из родителей (опекуном/попечителем), если от 14 до 18 лет — заявление подписывается и одаряемым, и одним из родителей.
  6. После того, как заявление будет подписано, сотрудник МФЦ должен будет забрать все документы, кроме паспортов, и выдать каждой стороне расписку в получении этих документов, а также назначить дату, когда их нужно будет забрать. Полученные документы направляются регистратору.
  7. После этого нужно только дождаться регистрации. По закону срок составляет не более 7 рабочих дней, но на практике может потребоваться больше времени. В случае задержки рекомендуется позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить статус регистрации.
  8. В назначенный день даритель и одаряемый забирают свои копии договора с отметкой о государственной регистрации. Приходить в МФЦ всем вместе не обязательно, каждый может сделать это в любое время. Также одаряемый получит выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, где будет указано, что теперь он — собственник доли в квартире. Свидетельства о регистрации перестали выдаваться с июля 2016 г. При себе необходимо иметь паспорта и расписки, выданные сотрудником.

Когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый обязан оплатить налог — 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарители никаких налогов после дарения не платят, поскольку выгоды от сделки не имеют. За несовершеннолетнего одаряемого налог платят родители либо опекуны.

В случае, если сделку оформлял нотариус, он в течение пяти дней уведомляет о сделке налоговую инспекцию — эта обязанность прописана в п. 6. ст. 85 НК РФ.

После завершения процедуры дарения и вступления в право собственности на квартиру одаряемый имеет право в этой квартире прописаться.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *