Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

Сделки с недвижимостью – очень тонкая материя. Множество нюансов, исполненных или упущенных, формируют имущественные права и отношения на долгие годы. Ошибка при покупке или продаже квартиры обходится дорого и в материальном, и в моральном плане. Для того, чтобы защитить продавца и покупателя от некоторых рисков, был создан такой инструмент, как договор о намерениях. Он активно использовался еще во времена Римской империи, и вместе с элементами римского права прочно обосновался в современной юриспруденции. Однако в нашей реальности такой вид договора встречается не так часто, как мог бы. Для популяризации предварительного договора мы расскажем подробно о выгоде и о спорных моментах его заключения.

Содержание

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение.

Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант.

В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении.

Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры.

Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.

Что включает в себя предварительный договор

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.

Обязательные пункты:

  • фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
  • описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
  • цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
  • дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
  • в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

  • По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.
  • Желательные пункты:
  • дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
  • внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
  • обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
  • порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
  • подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
  • пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.

Когда договор о намерениях – необходимость, а не прихоть?

Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение. В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас.

Если при этом ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный договор.

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

Вот случаи, в которых он спасет ситуацию:

  • Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности, можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив исходные условия продажи квартиры.
  • У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов. Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
  • В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с частичным государственным финансированием покупки, деньги по сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с внесением остальной суммы и переходом права собственности.
  • У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию или успеет продать свою квартиру.
  • Продавец только вступает в наследство на данную квартиру. Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны, договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы. Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
  • Для совершения сделки продавцу необходимо совершить некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин.
  • При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую, заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки.

Подводные камни заключения предварительного договора

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

К сожалению, юридическая грамотность обычных людей оставляет желать лучшего. Наши сограждане до сих пор подписывают, не проверяя текста документа, легко передают свои личные данные посторонним. А даже если и читают, то написанному значения не предают. Поэтому у многих словосочетание «предварительный договор» не вызывает каких-то серьезных эмоций. Люди считают, что этот договор подписан «понарошку» и все равно они смогут отказаться от его исполнения при изменении обстоятельств. И большим удивлением, а в дальнейшем и финансовыми тратами оборачивается внезапная повестка в суд от второй стороны. Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении договора о намерениях, вы должны понимать, какие правовые последствия за собой влечет его подписание:

  • возможно значительное изменение цен на рынке недвижимости. В случае, если цена на жилье внезапно и ощутимо вырастет, вы можете не уложиться в оговоренную сумму для покупки своего жилья. Впрочем, если вы покупатель, а цены значительно выросли, в этой ситуации вы останетесь в выигрыше.
  • законом не запрещено в предварительном договоре указывать факт передачи задатка от продавца покупателю в качестве меры, подтверждающей серьезность намерений сторон. И зачастую этот пункт указывается в соглашении. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном размере. А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи задатка при использовании для этих целей предварительного договора. В этом случае покупатель может потерять задаток. Опытные юристы рекомендуют оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не объединяя их в одном документе.
Читайте также:  Имущество нажитое совместно без регистрации брака

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

  • отказ от исполнения договора о намерениях также влечет за собой определенные последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по договору, вторая сторона вправе обратиться в суд. В большинстве случаев суд признает законность заключенного предварительного договора и обязывает стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с уклонением от заключения договора. При таком исходе событий, основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок.
  • при покупке квартиры в новостройке с использованием предварительного договора, будьте предельно внимательны. Во-первых, недобросовестный девелопер может заключить договор на указанную квартиру не только с вами, а потом продать ее тому, кто его сердцу милее (читай тому – кто больше заплатит). Потому что предварительный договор должен содержать в себе точные технические характеристики помещения. А если квартира не построена, то и ее экспликация, и метраж могут отличаться от договорной. Соответственно, застройщик заявит, что это не ваша квартира и точка. Вы потеряете время, деньги (за время строительства цены на жилье подросли) и еще время, если обратитесь в суд для решения вопроса. Судебная практика по таким делам бывает разная.
  • при заключении предварительного договора купли-продажи с застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи. Предварительный договор не является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива.
  • Требование о понуждении к заключению договора может быть направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента неисполнения обязательств другой стороной.

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

Заключение

Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.

Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту.

Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете.

А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.

Залог, задаток или предварительный договор при сделках с недвижимостью | Новостройки

На рынке недвижимости часто случаются ситуации, когда сделки купли-продажи срываются по самым различным причинам. Поэтому многие продавцы и покупатели объектов недвижимости требуют гарантий исполнения обязательств по сделке.

В таком случае риэлторы могут предложить следующие способы обеспечения обязательств сторон: залог (аванс), задаток или предварительный договор купли-продажи. Некоторые агенты по недвижимости настаивают на определенном виде обеспечения, однако каждый клиент вправе согласовать свои условия проведения сделки.

Так что же лучше выбрать: залог, задаток или заключение предварительного договора?

Задаток

Продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи

Согласно гражданскому законодательству, задаток – сумма, которая передаётся покупателем продавцу в счёт обеспечения исполнения обязательств по сделке. Данный платёж вносится именно в подтверждение заключения договора. Его условия достаточно жёсткие: покупатель передаёт продавцу определённую сумму денег; тут же у обеих сторон возникает обязанность заключить сделку.

Если вдруг в силу каких-либо обстоятельств покупатель уклоняется от сделки, то задаток ему не возвращается и остаётся в собственности продавца; если же продавец отказывается заключить договор купли-продажи, то у него возникает обязанность вернуть задаток покупателю, и сверху сумму такого же размера.

То есть, со стороны продавца компенсация за отказ от сделки будет в двойном размере. Однако для многих продавцов квартир такой вариант обеспечения исполнения обязательств является невыгодным, т.к.

они являются участниками цепочки, и если хоть одна сделка из такой совокупности срывается, то продавец не сможет исполнить своих обязательств по независящим от него причинам.

Тогда на помощь продавцу приходит залог – денежная сумма, вносимая покупателем продавцу в целях обеспечения исполнения обязательств.

Залог лучше всего оформлять посредством заключения в письменном виде и у нотариуса; таким образом можно указать порядок возврата денежных средств, размер залога и проч. Следует быть очень внимательным при внесении залога, т.к.

многие недобросовестные продавцы составляют договор залога в свою пользу, нежели для того, чтобы обезопасить и покупателя в том числе.

Предварительный договор

Если речь зашла о заключении договора залога, тогда целесообразно сразу оформлять предварительный договор купли-продажи недвижимости. В нем прописываются уже конкретные условия заключения сделки, права, обязанности и ответственность сторон. Преимущества предварительного договора купли-продажи в следующем:

  • в нём определяется срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости;
  • фиксирует основные условия сделки, в особенности цену квартиры;
  • если одна из сторон договора уклоняется от своих обязанностей, другая сторона вправе в судебном порядке потребовать исполнения его обязательств.

Именно поэтому следует быть внимательным, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, читать все пункты документа, а лучше всего проконсультироваться с юристом.

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Показать содержание

Что это такое и зачем заключается?

Предварительный договор – это не что иное, как намерение сторон довести сделку купли-продажи до логического конца. При помощи этого документа продавец и покупатель закрепляют свои договоренности на бумаге. Предварительное соглашение необходимо в тех случаях, когда между моментом сговора и временем фактического подписания договора купли-продажи существует определенный разрыв.

Главной особенностью данного бланка является закрепленное намерение:

  1. Продавца – продать недвижимость именно этому покупателю.
  2. Покупателя – купить помещение за оговоренную сумму.

Внимание! Этот документ не может дать 100% гарантии того, что сделка действительно состоится, но позволяет сторонам максимально обезопасить себя.

Предварительный договор имеет ряд отличительных черт, которые характеризуют его. Самой главной особенностью такого соглашения является тот факт, что он не влечет за собой передачу прав на объект недвижимости. Этот документ всего лишь порождает обязанности сторон довести начатое до конца и в назначенный срок заключить основной договор купли-продажи.

Соглашение предварительного плана имеет такие характерные черты:

  1. На обе стороны налагаются взаимные обязательства, которые они должны совершить в будущем.
  2. Документ не может быть возмездным, так как он заключается для гарантии выполнения определенных действий, а не направлен на получение материальных благ.
Читайте также:  Как купить дом и земельный участок правильно?

Безвозмездность документа не исключает внесение залога или аванса, но он является лишь предоплатой к будущей сделке.

В каких случаях требуется, а когда необязателен?

Предварительное соглашение по закону не является обязательным документом, но в некоторых случаях без него не обойтись. Заключить письменные договоренности, предваряющие основной ДКП, придется, если:

  • Жилье покупается в ипотеку. Финансовые организации выдают займ только на основании подтвержденных договоренностей.
  • При заключении сделки затрагиваются права несовершеннолетних лиц. Продать квартиру, которая частично или полностью принадлежит одному или более ребенку, можно только с разрешения органов опеки. Специалисты опекунского совета требуют обязательного предоставления предварительного соглашения.

В иных случаях составление данного документа остается на усмотрение сторон.

Важно! Агенты по недвижимости, юристы и иные специалисты советуют всегда заключать предварительные соглашения.

Заключая соглашение предварительного характера, следует понимать, что после его подписания имущественные права не переходят от продавца к покупателю. Но на стороны накладываются определенные обязательства:

  1. Они должны заключить основную сделку в пределах указанного в бумагах срока.
  2. Продавец снимается с регистрационного учета по указанному адресу, освобождает помещение и передает недвижимое имущество покупателю.
  3. Покупатель уплачивает оговоренную письменно цену.

Прописываются также условия, при которых купля-продажа может быть не доведена до конца. Кроме форс-мажорных обстоятельств сюда можно включить и другие пункты.

При внесении задатка оговаривается также его возврат. По правилам, при отказе покупателя от сделки он теряет право на получение внесенной суммы назад.

Если инициатором разрыва становится продавец, то он возвращает деньги в двойном размере.

Рекомендации по составлению

При составлении предварительного договора следует предусмотреть такие моменты:

  1. Правильно указывать данные покупателя и продавца. Брать сведения стоит исключительно из паспорта, а не каких-то других бланков.
  2. Наиболее полно описать характеристики продаваемого объекта.
  3. Прописывать полную стоимость недвижимости, размер задатка, если он вносится, и способ внесения средств.
  4. Момент передачи прав на объект.
  5. Кто и в каких размерах возьмет на себя расходы по регистрации договора купли-продажи.

Внимание! Рекомендуется прописывать в бланке каждый пункт, который был оговорен устно.

При составлении предварительного соглашения рекомендуется придерживаться норм, которые предусмотрены для написания основного договора. Но не стоит забывать, что предваряющий документ дополняется иными пунктами, которые позволяют рассчитывать на получение серьезных гарантий.

В документе прописываются:

  1. Паспортные данные покупателя и продавца – ФИО, сведения об удостоверении личности и дате его выдачи, адрес регистрации и фактического проживания.
  2. Технические характеристики объекта недвижимости – адрес, квадратура, этажность, количество комнат и иное.
  3. Стоимость продаваемого помещения.
  4. Срок подписания основного договора.
  5. Порядок передачи денежных средств.
  6. Условия подписания передаточного акта и передачи покупателю ключей на жилье.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Гарантии продавца и покупателя при отказе второй стороны от заключения сделки.

Важно! Отсутствие того или иного пункта в документе может стать причиной для признания его юридически недействительным.

В ГК РФ и иных нормативных актах нет разработанного единого бланка для написания предварительного соглашения. Однако документ должен составляться с учетом существующих юридических требований. Специалистами были разработаны стандартные формы таких договоров, которыми и рекомендуется пользоваться при перенесении намерений по купле-продаже на бумагу.

Законодательство не требует нотариального заверения предварительных договоренностей. Нотариус не может выступать гарантом того, что купля-продажа действительно состоится, поэтому тратить деньги на получение его подписи нет смысла. Юридическая значимость бланку придается правильным составлением и двусторонним подписанием.

Нужна ли регистрация?

Государственная регистрация договора в Росреестре позволяет узаконить переход права собственности от одного лица другому.

Внимание! Предварительное соглашение не влечет передачи права владения, а потому не подлежит регистрации.

Подписание соглашения о намерениях предполагает, что в скором будущем стороны заключат основной договор купли-продажи (о том, что такое договор о намерениях купли-продажи недвижимости, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о порядке заключения основного ДКП). Срок его составления зависит от многих факторов, но должен быть определен заранее и прописан в бланке предварительной договоренности. Если он не был указан, то по закону применяется стандартный срок действия – 12 месяцев.

Оплата – когда и как необходимо платить?

Зачастую предварительные договоренности скрепляются не только документально, но и подтверждаются материально. Покупатель передает оговоренную сумму задатка продавцу. Сделать это можно любым удобным для сторон способом – наличными деньгами или по безналу. Передача прописывается в договоре и скрепляется распиской о получении средств.

Обоюдное нежелание завершить сделку встречается крайне редко. Зачастую причинами к расторжению договоренностей становится:

  1. Отсутствие желания у покупателя или продавца продолжать куплю-продажу.
  2. Нарушение оговоренных сроков.

Как расторгнуть предварительный договор? Если процедура расторжения прописана в соглашении, то необходимо следовать указанному порядку. В противном случае стороны достигают двусторонней добровольной договоренности о прекращении сделки или обращаются в суд.

Важно! Расторгается предварительный договор письменно, с указанием причин, сроков и наступившей ответственности для той или иной стороны.

По закону неустойка предусмотрена только в том случае, если прописанные намерения не соблюдаются. При этом важно, чтобы покупатель внес задаток продавцу, который выступал материальной гарантией будущей купли-продажи.

Если часть стоимости передавалась как аванс, то неустойка не выплачивается. Продавец возвращает полную авансовую сумму покупателю. Однако, в соглашении могут быть прописаны и иные условия возврата, в том числе определенные штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Гарантии и риски

Считается, что предварительное соглашение является гарантией того, что сделка будет совершена, но на практике это не всегда так. Дать стопроцентные обязательства невозможно. Существует ряд обстоятельств, которые могут нарушить ход сделки по воле одной из сторон или независимо от их желания.

Главной обязанностью письменной предварительной договоренности считается минимизация рисков. Наибольшее их количество ложится на покупателя, именно поэтому он должен быть предельно осторожен в своих действиях. Все значимые нюансы следует выяснять еще на предварительном этапе, до подписания предварительного договора, а уж тем более внесения задатка.

Основные ошибки: как их избежать?

При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:

  1. Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость. Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:
    • каким образом он получил право собственности;
    • не было ли проведено незаконной приватизации;
    • были ли учтены права несовершеннолетних;
    • нет ли обременений на помещении.
  2. Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
  3. Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.

Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам. Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Предварительное соглашение не заменяет основной ДКП, а является вспомогательным инструментом для заключения сделки. Стороны заключают договор купли-продажи в пределах оговоренных ранее сроков. При обоюдной договоренности период подписания документа о переходе прав собственности может быть продлен, если на то существуют основания.

Предварительная договоренность о намерении заключить договор купли-продажи – важный документ для продавца и покупателя. При его составлении следует учитывать условия не только заключения сделки, но и ее расторжения, а также ответственность сторон за несоблюдение прописанных пунктов.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

  • По предварительному договору купли-продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных в таком предварительном договоре.
  • В предварительном договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору (адрес объекта, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж и прочее).
  • Стороны договора также могут предусмотреть другие обязательства, в силу которых обычно и заключаются предварительные договоры купли-продажи недвижимости, это:
  • * обязательство продавца создать (построить) объект недвижимости;
  • * обязательство продавца до заключения основного договора по постановке на кадастровый учет объекта недвижимости;
  • *обязательство продавца зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости являющийся предметом основного договора;
  • * обязательство продавца согласовать(узаконить) перепланировку объекта недвижимости;
  • * обязательство продавца произвести ремонтные работы объекта/провести коммуникации;
  • * обязательство продавца произвести раздел или выдел части земельного участка;
  • *обязательство продавца по устранению других возможных недостатков объекта;
  • *совершить другие действия с имуществом.
Читайте также:  Приватизация ветхого и аварийного жилья

Все обязательства, как правило, ложатся на продавца, но бывает, что с объектом недвижимости все в порядке, а покупателю нужно время для получения ипотеки, социальных выплат или просто собрать необходимую сумму на оплату цены договора. Тут стороны просто уточняют требуемый на это срок и указывают его как срок заключения основного договора.

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, а также сроки их выполнения. Рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость или документы на основании которых продавец оформит право собственности в указанный срок.

Обязательным и важным условием является цена основного договора, её необходимо прописать в полном размере в предварительном договоре и указать сроки оплаты цены по основному договору.

При этом если стороны заключают договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, другими словами как договор купли продажи, со всеми вытекающими.

В предварительном договоре можно предусмотреть условие о внесении задатка, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи на согласованных условиях. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца.

Если же от заключения договора купли-продажи откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка. Необходимо указать в предварительном договоре случаи, на которые не распространяется ответственность по возврату/удержанию задатка.

Это могут быть любые форс-мажорные условия, неодобрения объекта банком, выдающим кредит, неисполнения обязанностей по предварительному договору и прочие подобные условия.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

Если стороны предварительного договора не согласуют срок в течение которого обязуются заключить основной договор купли-продажи и не укажут его в предварительном договоре, то обязанность по заключению основного договора нужно исполнить в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу законодательства обязательства сторон из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор. В случайны уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться с иском в суд о понуждении к его заключению.

Елена Разживина, Руководитель юридического отдела «S.A. Ricci жилая недвижимость»

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен для оформления договоренностей между продавцом и покупателем об условиях сделки.
В дополнение к нему составляется соглашение о задатке, для финансового скрепления выполнения условий сделки всеми участниками.

Предварительный договор купли-продажи квартиры —  является проектом сделки и существенно облегчает ее дальнейшее  ведение (сопровождение).

Статья обновлена 01.02.2018 г

Предварительный договор

Для составления предварительного договора купли-продажи квартиры совсем не обязательно обращаться к юристам или риэлторам.
Составить такой договор по-силе каждому.
Но это не значит, что это простой договор. Он сложный! Потому что нужно учесть много различных обстоятельств, существенно влияющих на сделку. И очень часто эти обстоятельства упускаются из виду.

А ведь очень важно договориться обо всем «на берегу». Наверняка вы знаете об этом из жизненного опыта.

  • Чтобы каждый человек смог безошибочно составить этот важный документ — я предлагаю вам воспользоваться специальной программой «Конструктор договоров» Обязательно внимательно прочтите инструкцию и посмотрите видео инструкцию по его использованию.
  • Впрочем, если цена сервиса в 290 рублей для вас неподъемна, используйте бесплатный шаблон договора.
  • Шаблон договора можно скачать .

Предварительный договор. Значение  

Предварительный договор  купли-продажи в сделках с недвижимостью — это надежный юридический инструмент.
Ведь такая сделка требует долгосрочной подготовки, как правило в течении 2-3 недель, а то и более.

Часто, участники сделки купли-продажи недвижимости, недооценивают значимость предварительного договора, считая его лишней волокитой. Это происходит потому, что они  не понимают зачем он нужен.

  1. К тому же часто просто не знают как его составить, а обращаться к  юристам —  накладно
  2. Давайте разберемся подробнее.
  3. Подписание предварительного договора необходимо чтобы:
  • закрепить цену квартиры, Продавцу всегда хочется ее повысить
  • прописать, какие документы должен подготовить Продавец для Росреестра и сроки их предоставления Покупателю для изучения
  • прописать сроки снятия жильцов с регистрационного учета
  • прописать сроки подписания основного Договора купли-продажи
  • прописать порядок и сроки оплаты цены
  • прописать сроки освобождения квартиры и передачи ключей
  • прописать штрафные санкции в случае нарушения сроков выполнения обязательств сторонами сделки.

Предварительный договор. Вступление в законную силу

  • Предварительный договор вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки. Закон не требует обязательного удостоверения  его у нотариуса или регистрации в Росреестре. НО и не запрещает этого.
    Госпошлина за регистрацию договора в Росреестре 350 рублей.
    Удостоверение у нотариуса — дорого. Подробнее в статье: Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
  • Если  договоренности с Продавцом будут прописаны на бумаге, вы можете рассчитывать на их выполнение. В противном случае — увы, потраченных нервов вам не избежать, велика вероятность несостоявшейся покупки или изменение ее условий.
  • Предварительный договор также серьёзно укрепляет позиции Покупателя, если вдруг Продавец обращается с иском в суд о расторжении Договора купли-продажи по надуманным обстоятельствам ( типа  он не успел обдумать сделку и т.д)

Поэтому не стоит игнорировать Предварительный договор.
Вернее: его необходимо составлять!!!

Предварительный договор. Шаблоны/образцы 

Для Вас приготовлен шаблон предварительного договора купли-продажи квартиры.

Так же вы сможете получить подробнейшие (построчные) разъяснения  по его составлению и адаптированные шаблоны в специальных видео уроках, если решите не пользоваться Конструктором договоров.

  • Покупаем по ипотеке (за счет кредитных средств)
  • Покупаем за счет средств Материнского(семейного) капитала
  • Покупаем квартиру, которая находится в залоге
  • Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца (ребенка)
  • Покупаем за счет собственных средств

В шаблонах уже прописан список документов, необходимых для Росреестра. Это исключит отказ и приостановку регистрации Вашего права собственности на квартиру.

Перейти в Магазин пособий

Для получения цельной картины сделки подпишитесь на рассылку обучающих материалов — Пособия для сделок с недвижимостью

Предварительный договор и соглашение о задатке

  • Если обязательства, прописанные в предварительном договоре купли-продажи квартиры скрепляются задатком — необходимо составить специальный документ, разъясняющий суть этого платежа — Соглашение о задатке.
  • Конструктор договоров сформирует вам его автоматически!
  • Дополнительная статья: Задаток за квартиру
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры  — это промежуточный документ, но  не менее важный, чем основной договор.
  • Правильно составить Предварительный договор Вам помогут видеоуроки с построчным комментарием, исключающим риски  в сделке.
  • Отнеситесь к составлению предварительного договора со всей ответственностью, ошибки в нем стоят очень дорого!

PS.

Если  сроки подготовки к сделке очень большие — на основании предварительного  договора можно зарегистрировать в РОСРЕЕСТРе обременение в пользу Покупателя, но об этом необходимо прописать в тексте предварительного договора.

  1. Всегда рада разъяснить . Автор
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *