Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве….».

В случае просрочки сдачи жилого дома, участники долевого строительства вправе требовать с застройщика возмещения материального и морального вреда, в размере, предусмотренном как заключенным договором, так и статьями указанного закона.

Граждане вправе требовать взыскания неустойки, как в досудебном, так и в судебном порядке, особенности обоих разновидностей взыскания будут рассмотрены ниже.

Условия взыскания неустойки

Неустойка с застройщика при долевом строительстве может быть взыскана на следующих условиях:

• При наличии у участников долевого строительства договора, подтверждающего право долевого участия в строительстве жилья.Договор долевого участия а также документы, могущие подтвердить своевременную оплату должны быт заверены у нотариуса, а также зарегистрированы;
• При наличии у участников долевого строительства документов, могущих подтвердить факт внесения оплаты на счета застройщика и отношение данных сумм к договору долевого участия;
• При наличии договора купли продажи;
• При наличии договора инвестирования строительства;
• При заключении иных договоров, могущих стать подтверждением факта существования денежных отношений между участниками долевого строительства и застройщиком.

Собрав все необходимые документы, а также имея на лицо факт просрочки сдачи готового жилья, можно смело обращаться либо к застройщику, либо, если тот не реагирует, – непосредственно в суд, для выяснения обстоятельств дела.

Расчет неустойки

• Согласно закону о долевом строительстве размер неустойки, на которую могут рассчитывать граждане, заключившие договор о долевом строительстве, зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ, и равен для физических лиц 1/150 данной ставки, а для юридических – 1/300.
• Расчет размера неустойки производится путем определения процентного отношения к сумме неисполненного обязательства, а также путем установления процента от суммы, несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки.
• Неустойка может быть установлена и рассчитана в твердом денежном эквиваленте, так, как показано в ниже приведенном примере.
• Пример: При подаче заявления в суд, истец, то есть участник договора долевого строительства понимает, что вправе рассчитывать на компенсацию от застройщика, за потраченное им время, но сам размер компенсации – неустойку, обычно рассчитывает суд.
• Впрочем, используя следующие формулы можно произвести данный расчет самостоятельно.
• (Х×У×В)÷100÷150 = С, где:

• Х – стоимость квартиры, согласно договору;
• У – Ставка рефинансирования на момент подачи искового заявления в суд;
• В – количество дней просрочки;
• 1/150 – размер пенни для граждан;
• С – неустойка.

Следуя приведенной формуле можно также рассчитать и размер неустойки для юридически лиц и предпринимателей, заменив 1/150 на 1/300.

Досудебное взыскание неустойки

Составить претензию можно как под руководством юриста, так и самостоятельно, указав в ней следующую необходимую информацию:

• Точную дату заключения договора о долевом участии;
• Реквизиты дольщика;
• Реквизиты застройщика;
• Претензию;
• Сумму, на которую дольщик рассчитывает;
• Сроки выплаты неустойки;
• Число написания претензии;
• Подпись.

Подготовка предложения добровольной уплаты

Также участник долевого строительства может подготовить и направить в адрес застройщика предложение о добровольной уплате неустойки, в срок, устраивающий обе стороны. Обычно подобное предложение обговаривается при личной встрече застройщика и дольщика.

Предложение о добровольной уплате фактически та же претензия, но составленная в более произвольной письменной форме.

Игнорирование поступившего предложения застройщиком должно стать веским поводом для передачи дела о неустойки в суд.

Расчет суммы неустойки и убытков

1. Дольщик вправе требовать с застройщика не только возмещения неустойки за каждый день, прошедший с момента окончания сроков сдачи, но и возмещения убытков, понесенных в случае просрочки.

2. Так, к примеру, индивидуальный предприниматель, офис которого оказался не сдан в положенное время, из-за чего он не смог приступить к осуществлению своей деятельности, и соответственно, испытал материальные трудности, вправе требовать с застройщика полной компенсации всех материальных затрат.
3. Как уже говорилось выше, сумма неустойки рассчитывается по формуле:

• (Х×У×В)÷100÷150 = С – для граждан,
• (Х×У×В)÷100÷300 = С – для юридических лиц.

Пример: Стоимость квартиры равна 1 000 000 рублей, ставка рефинансирования равна 8%, количество дней просрочки равно 150. Подставим данные цифры в формулу и получим:

(1000000 ×8×150) ÷100 ÷150 = 80 000.

Перечень документов для обращения к застройщику

Главным и основным документом, который понадобиться участнику договора о долевом строительстве является оригинал данного документа. Именно с ним рекомендуется идти к застройщику.

Также дольщику понадобятся иные документы, подтверждающие сроки передачи собственности застройщиком, квитанции, выступающие в качестве подтверждения исполнения дольщиком его обязательств по оплате перед застройщиком.

Передача предложения и документов застройщику

Передать предложение о досудебном урегулировании вопроса, связанного с неустойкой, а также перечисленные выше документы можно как при личном визите в офис к застройщику, так и по почте. При этом и предложение, и документы должны быть зарегистрированы соответствующими служащими, чтобы впоследствии застройщику не удалось оспорить факт их получения.

При передаче документов по почте необходимо сохранить квитанцию об оплате почтового письма, в дальнейшем ее потребуется предъявить в суде.

Судебное взыскание неустойки

Подать в суд для взыскания неустойки можно в любое удобное время, исключительно до принятия строения в собственность от застройщика.

Для начала судебного процесса о взыскании неустойки понадобиться заявление дольщика, а также документы, перечень которых будет указан ниже.

Подготовка искового заявления

Исковое заявление на взыскание неустойки пишется в письменной произвольной форме, с указанием полных реквизитов дольщика, реквизитов застройщика, условий, на которых был заключен договор, стоимости жилья и сроков его сдачи в эксплуатацию.

В заявлении нужно обязательно указать сумму, на которую претендует дольщик, а также реквизитные счета, куда она могла бы быть перечислена.

Подготовка документов и оплата госпошлины

Для подачи в суд необходимы те же документы, что предъявлялись застройщику в период досудебного урегулирования, плюс переписка между дольщиком и застройщиком, если она имелась.

В общем виде перечень документов выглядит следующим образом:

• Исковое заявление;
• Договор долевого строительства;
• Квитанции об оплате договора долевого строительства;
• Копия паспорта истца;
• Копия паспорта супруги;
• Выписка и ЕГРП по истцу и его супруги;
• Свидетельство о браке;
• Иные документы;
• Квитанция об оплате госпошлины.

В том случае, если стоимость иска не превышает 1000000 рублей, истец, в данном случае дольщик, от уплаты госпошлины освобождается. В остальных случаях, он обязан выплатить 0.5% от суммы превышающей 100000 рублей, но не более 60000.

Подача иска в суд

Для ускорения процесса лучше подавать индивидуальный, а не коллективный иск.

Заявление подается в суд общей юрисдикции, как по месту нахождения дольщика, так и по месту официального расположения застройщика.

Исполнение решения суда

Застройщик обязан исполнить решение суда не позже чем спустя 10 дней, после его принятия и вступления в законную силу.

Если он этого не сделает дольщик вправе подать повторный иск в суд с требованием привлечь такого дольщика к более суровой ответственности.

Обращение к специалистам

Любой гражданин, внимательно изучивший данную статью, может начать процесс взыскания неустойки с застройщика самостоятельно, не затрачивая средства на оплату дорогостоящих специалистов в юридической области.

Вместе с тем, помощь компетентного юриста никогда не помешает, так как позволит не только избежать возможных ошибок, но и ускорить процесс въезда в новое жилье, получив при этом неплохую материальную компенсацию.

Как взыскать неустойку по ДДУ? Алгоритм взыскания неустойки по договору долевого участия +Видео

Строительство жилых домов зачастую осуществляется за счет заемных средств. И при возникновении финансовых трудностей (изменение курса валюты, наступление финансовых кризисов, отсутствие своевременного финансирования) могут привести к приостановке процесса строительства.

Законы Российской Федерации в такой ситуации находятся на стороне дольщиков и дают им право и возможность взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Основным документом, регулирующим отношения застройщика и клиента, является договор долевого участия.

Дду – договор долевого участия

Регуляторы

Данный договор регулируется ФЗ № 214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Но на практики компании – застройщики часто намеренно игнорируют данный документ для достижения своих целей и защиты своих интересов.

Это может проявляться в создании кооперативов с клиентами без подписания договора о долевом участии или в подписании предварительного договора без его регистрации в государственных органах Росрееста.

В подобных случаях взыскать неустойку за несвоевременно сданные квартиры практически невозможно.

Если же все сделано в рамках закона – договор долевого участия подписан и зарегистрирован в госорганах, то взыскание неустойки значительно упрощается.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

1. Подготовка и направление застройщику соответствующей претензии.
2. Выбор схемы дальнейшего взаимодействия с застройщиком (общая юрисдикция или арбитраж).
3. Первая инстанция.
4. Апелляционная инстанция.

5. Исполнение принятого судом решения.

Отдельно стоит выделить досудебный порядок разрешения спора – составление и направление претензии.

Как показывает практика, правильно составленная претензия является залогом того, что конфликт будет разрешен в вашу пользу.

Как составить претензию на взыскание неустойки, убытков и штрафов?

Образец

Форму-образец для подготовки претензии к застройщику можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 43KB)

ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика.

При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:

• Статья 6 ФЗ – 214,
• Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
• Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Подавать претензию следует лично в офисе застройщика, либо почтовым отправлением по юридическому и фактическом адресам письмом с описью и уведомлением о доставке.

В случае личного обращения в офис застройщика претензия стоит подготовить в двух экземплярах, на своем экземпляре получить отметку о вручении документа (дата, входящий номер, подпись лица, которое приняло претензию).

На рассмотрении претензии у застройщика по закону имеется 10 дней, по истечении которых дольщики могут подавать исковые заявления в суд, даже не дождавшись ответа от застройщика.

В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России.

При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги.

Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.

При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.

Взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке

Ключевой момент в подаче искового заявление

Это – определиться с подведомственностью судебного дела: дела общей юрисдикции или арбитраж. Если брать во внимание сроки рассмотрения дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, то в первом варианте будет незначительно, но быстрее. Главное преимущество, которое дает рассмотрение дела в арбитражном суде – более прогнозируемый результат рассмотрения дела, меньше вероятность изменения суммы неустойки. В судах общей юрисдикции единой судебной практике в отношении подобных дел нет, и результаты рассмотрения дела могут отличаться не только в разных судах, но и у разных судей. Отдать предпочтение судам общей юрисдикции стоит только в случае незначительных сумм неустоек, которые не могут покрыть расходы на ведение дела в арбитражном суде.

При обращении в арбитражный суд стоит заручиться юридической поддержкой специалистов, которые уже занимаются подобной практикой более одного года. В суд общей юрисдикции, при наличии достаточного количество свободного времени, можно обратиться и самостоятельно.

Обращение в суд общей юрисдикции

Исковое заявление подается по месту постоянной или временной регистрации истца либо ответчика в районные или городские суды. Допускается обращение в суд по месту исполнения обязательств по договору.

ВАЖНО расположение строящегося объекта не всегда может быть принято как место выполнения обязательств по договору.

На данный момент распространена практика коллективных исков к застройщику от нескольких дольщиков. Но, как правило, такие иски значительно затягивают рассмотрение дела, в связи с появлением в них слишком большого количества участников и обстоятельств дела.

В случае если сумма иска в пределах одного миллиона рублей, то истец освобождается от уплаты государственной пошлины.

В случае превышения суммы иска в один миллион рублей в некоторых случаях имеет смысл подать отдельные заявления за разные периоды рассмотрения либо по разным адресам судов, например, один по месту регистрации истца, а второй по месту регистрации – ответчика.

Либо подать изначально иск на сумму менее одного миллиона, а затем, после принятия дела в судебное производство, направить ходатайство об увеличении исковых требований.

Документы для подачи иска:

• Копия ДДУ с имеющимися приложениями,
• Копии документов об оплате взносов по ДДУ,
• При наличии прав переуступки по ДДУ – копии соответствующего договора,
• Претензия застройщику об уплате неустойки и убытков, документы о проведенном досудебном этапе регулирования спора,
• Документы, на основании которых могут быть подтверждены дополнительные убытки, понесенные дольщиком,
• При наличии – имеющаяся переписка с застройщиком,
• Иск с приложенными документами, необходимыми для рассмотрения дела.

Все копии документов должны быть заверены должным образом.

ВАЖНО: в случае предоставления не полного комплекта документов или их некорректного составления, предоставления или заверения, процесс может быть проигран. Второй раз подать подобный иск законом не позволяется. Поэтому стоит достаточно тщательно подойти к вопросу сбора доказательной базы по делу.

В случае отказа застройщика от добровольного решения конфликта

То есть выплаты неустойки в досудебном порядке, на застройщика накладывается дополнительные штрафные санкции в размере равном половине взыскиваемой суммы.

Иск подается либо через канцелярию суда, либо напрямую судье на личном приеме. В последнем варианте судья может проверить иск на предмет корректности заполнения и предоставления документов и сразу же назначить дату предварительного заседания.

Процесс рассмотрения иска в судах первой инстанции растягивается до двух-трех месяцев. При привлечении со стороны застройщика к рассмотрению дела третьих лиц это срок может быть значительно увеличен.

В случае положительного решения суда первой инстанции в десятидневный срок готовиться окончательное решение суда.

С момента вынесения окончательного решения у застройщика или дольщика (в случае недовольства принятым решением) есть месяц для его обжалования.

То есть в случае отсутствия действий по обжалованию решения, оно вступает в законную силу через 30 дней после вынесения решения. Истец в канцелярии суда получает на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист.

Исполнение судебного решения: самый быстрый способ

Для быстрого взыскания денег с застройщика при наличии исполнительного листа необходимо иметь банковский счет ответчика, на котором достаточно денежных средств. Его реквизиты легко узнать, в случае, если продажи квартир в строящемся доме продолжаются, и денежные средства от клиентов поступают на определенный счет.

Актуальные реквизиты такого счета можно найти в форме договора, запросив его в отделе продаж застройщика.

Еще один способ узнать реквизиты счета застройщика – обратиться в отделение ФНС, где на основании заявления и копии исполнительного листа, могут выдать актуальный счет строительной компании.

В случае, если не удастся получить информацию о реквизитах счета застройщика выше перечисленными способами, то с исполнительным решением необходимо обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Рассчитать неустойку возможно на дату подписания акта по приемке и передачи квартиры. Отправной датой для начала расчета неустойки считается дата просрочки срока по передаче квартиры.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году: основания, порядок, документы

Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:

• нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
• нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.

Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.

Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Размер неустойки

Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.

Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст.

6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере.

Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.

В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:

• расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
• стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Порядок взыскания неустойки

На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:

• обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
• суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
• сумму и порядок расчета размера неустойки;
• разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
• намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.

Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).

Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.

Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.

Судебный порядок взыскания неустойки

Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.

По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.

Иск направляется в районный суд по месту расположения организации-застройщика или ее филиала либо, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 29 ГПК, либо в суд по выбору заявителя. Если совокупная цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы должны быть поданы мировому судье.

В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.

В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.

Пакет необходимых документов

В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:

• копия всех страниц ДДУ;
• копия паспорта;
• копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
• копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.

В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:

• копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
• ответ на претензию (если он был);
• перерасчет неустойки на дату подачи иска;
• доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• нотариально удостоверенную доверенность представителя.

Задать вопрос юристу

Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

Содержание

Основания ответственности застройщика при строительстве дома по договорам долевого участия, заключенных с заказчиками работ, предусмотрены нормативно-правовым актом, регламентирующим данную деятельность — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

Законодатель указал, что сторона, виновная в невыполнении условий соглашения или реализующая свои обязанности с нарушением прав других участников отношений, обязана компенсировать понесенные убытки, а также выплатить пеню в предусмотренном порядке. 

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Организации может быть предъявлен иск о взыскании неустойки по следующим причинам:

• компания приступила к строительству и заключила договоры с участниками долевого строительства, не имея разрешения на строительство и возведение дома в установленном порядке;
• при отсутствии опубликованной в установленном порядке проектной декларации, открытой для широкого круга лиц;
• нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию;
• возведение объекта осуществлено на земельном участке, не предусмотренном для этой цели – не выделенном в законном порядке в аренду (субаренду), собственность или иное долгосрочное пользование для многоэтажного строительства;
• нарушены сроки подписания акта приема-передачи отдельного помещения конкретному дольщику;
• построенный дом не удовлетворяет требованиям, установленным техническими и санитарными нормами, ГОСТам, условиям заключенного договора;
• при расторжении договора покупателем жилого или нежилого объекта капитального строительства по причинам, зависящим от застройщика, в одностороннем порядке.

Права на земельный участок застройщика подтверждаются выпиской или свидетельством из Единого государственного реестра, а также договором с Администрацией населенного пункта о выделении территории под цели строительства.

При отсутствии разрешения на возведение постройки или документов на землю здание будет отнесено к категории самовольной постройки и подлежит сносу в установленные сроки согласно решению уполномоченного органа архитектурно-строительного надзора.

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи жилья или коммерческой недвижимости дольщику и сдачи дома в эксплуатацию.

За невыполнение этих требований в срок, указанный в договорах с дольщиками и проектной декларации, начисляется неустойка в двойном размере, предусмотренная гражданским законодательством. Согласно ст.

395 Гражданского кодекса РФ размер пени за пользование чужими денежными средствами составляет 1/300, а в вышеупомянутом Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрена неустойка в размере 2/300 за каждый день просрочки. Данное условие действительно только в отношении дольщиков – физических лиц. При покупке объекта капитального строительства организацией, ставка остается на уровне 1/300.

Виды имущественных санкций, применяемых по отношению к застройщику

1. Выплата неустойки в двойном размере от ставки, установленной законодательством при пользовании чужими денежными средствами. Компенсации убытков в части, не покрытой пеней.
2. Снос самовольно возведенной постройки.

3. Приостановление деятельности на срок до 90 дней при нарушениях технических норм и требований к качеству здания.

4. Возврат всех денежных средств, полученных по договору долевого участия при одностороннем расторжении договора по инициативе заказчика в связи с обнаружением недостатков в качестве строительства в течение 20 дней с момента получения требования.

5. Возврат всех выплаченных сумм покупателем в течение 10 дней с момента вынесения постановления о расторжении договора в одностороннем порядке через суд.

При выявлении недостатков в строительстве, несоответствий технологии возведении здания градостроительным регламентам и проектной документации, дольщик вправе выбрать следующий вид ответственности для застройщика:

• устранение допущенных недостатков в согласованный сторонами разумный срок;
• уменьшение стоимости договора на величину, требуемую для исправления недочетов в строительстве;
• компенсации расходов, понесенных на основании договора о ремонтных работах или других видах услуг, заключенного с третьей организацией или физическими лицами, устраняющими недостатки.

Дольщик вправе заявить о прекращении действия договора с застройщиком при наличии следующих обстоятельств:

• компания не устраняет недочеты в качестве строительных работ в согласованный сторонами или иной разумный срок;
• невозможность внесения исправлений в состояние возведенных конструкций без ущерба для их назначения или вида, что делает его использование для проживания или ведения коммерческой деятельности не пригодным;
• когда помещение не передано в течение 2 месяцев после объявленного срока и подписания акта приема-передачи с участниками долевого строительства;
• при прекращении поручительства банка на основании ч.3 ст.151 вышеуказанного закона ранее, чем через полгода после передачи объекта строительства покупателям.

В судебном порядке расторжение договора осуществляется в случаях:

• если в отношении застройщика вынесено распоряжение о приостановлении или прекращении деятельности, если явно, что помещения дома не будут сданы во время;
• при внесении существенных изменений в проектную декларацию;
• при поправках, осуществленных в отношении назначения отдельных помещений жилого и нежилого фонда, входящих в состав объекта застройки.

Как рассчитывается неустойка: пример

• Размер ставки рефинансирования доступен на официальном сайте Центробанка России.
• Для того, чтобы рассчитать сумму средств, подлежащих взысканию с застройщика, необходимо высчитать количество дней просрочки. Используется следующая формула для расчета:
• Ставка рефинансирования (%)/300* 2 (для дольщиков-граждан)* сумма возмещения (в руб.)* число дней просрочки
• Практика:

Сумма договора долевого строительства 3 млн руб.

При передаче жилья допущена просрочка, составляющая 168 дней, поскольку в договоре указана дата сдачи I квартал 2016, а фактически помещение передано в III квартале.

Ставка рефинансирования составляет сегодня 8,25%. Соответстенно, подлежащая взысканию сумма составляет:

8,25%/300 *2*3000000 8168 = 277 200 руб.

Порядок взыскания неустойки 

При невыполнении застройщиком обязательств, касающихся качества строительства или при просрочке сдачи объекта дольщик обращается с претензией к компании с требованием предоставить материальную компенсацию. В документе указывается разумный срок для предоставления ответа.

Если строительная организация игнорирует обращение, то следует обратиться с исковым заявлением в суд.

Если компания будет признана по судебному решению виновной, то сумма штрафа увеличивается наполовину – в 50% от подлежащей выплате суммы. Основывая заключение на ст.

333 Гражданского кодекса РФ о разумности, суды в большинстве случаев снижают неустойку, учитывая период просрочки и вину застройщика.