Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве….».
В случае просрочки сдачи жилого дома, участники долевого строительства вправе требовать с застройщика возмещения материального и морального вреда, в размере, предусмотренном как заключенным договором, так и статьями указанного закона.
Граждане вправе требовать взыскания неустойки, как в досудебном, так и в судебном порядке, особенности обоих разновидностей взыскания будут рассмотрены ниже.
Условия взыскания неустойки
Неустойка с застройщика при долевом строительстве может быть взыскана на следующих условиях:
- При наличии у участников долевого строительства договора, подтверждающего право долевого участия в строительстве жилья.Договор долевого участия а также документы, могущие подтвердить своевременную оплату должны быт заверены у нотариуса, а также зарегистрированы;
- При наличии у участников долевого строительства документов, могущих подтвердить факт внесения оплаты на счета застройщика и отношение данных сумм к договору долевого участия;
- При наличии договора купли продажи;
- При наличии договора инвестирования строительства;
- При заключении иных договоров, могущих стать подтверждением факта существования денежных отношений между участниками долевого строительства и застройщиком.
Собрав все необходимые документы, а также имея на лицо факт просрочки сдачи готового жилья, можно смело обращаться либо к застройщику, либо, если тот не реагирует, – непосредственно в суд, для выяснения обстоятельств дела.
Расчет неустойки
- Согласно закону о долевом строительстве размер неустойки, на которую могут рассчитывать граждане, заключившие договор о долевом строительстве, зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ, и равен для физических лиц 1/150 данной ставки, а для юридических – 1/300.
- Расчет размера неустойки производится путем определения процентного отношения к сумме неисполненного обязательства, а также путем установления процента от суммы, несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки.
- Неустойка может быть установлена и рассчитана в твердом денежном эквиваленте, так, как показано в ниже приведенном примере.
- Пример: При подаче заявления в суд, истец, то есть участник договора долевого строительства понимает, что вправе рассчитывать на компенсацию от застройщика, за потраченное им время, но сам размер компенсации – неустойку, обычно рассчитывает суд.
- Впрочем, используя следующие формулы можно произвести данный расчет самостоятельно.
- (Х×У×В)÷100÷150 = С, где:
- Х – стоимость квартиры, согласно договору;
- У – Ставка рефинансирования на момент подачи искового заявления в суд;
- В – количество дней просрочки;
- 1/150 – размер пенни для граждан;
- С – неустойка.
Следуя приведенной формуле можно также рассчитать и размер неустойки для юридически лиц и предпринимателей, заменив 1/150 на 1/300.
Досудебное взыскание неустойки
Составить претензию можно как под руководством юриста, так и самостоятельно, указав в ней следующую необходимую информацию:
- Точную дату заключения договора о долевом участии;
- Реквизиты дольщика;
- Реквизиты застройщика;
- Претензию;
- Сумму, на которую дольщик рассчитывает;
- Сроки выплаты неустойки;
- Число написания претензии;
- Подпись.
Подготовка предложения добровольной уплаты
Также участник долевого строительства может подготовить и направить в адрес застройщика предложение о добровольной уплате неустойки, в срок, устраивающий обе стороны. Обычно подобное предложение обговаривается при личной встрече застройщика и дольщика.
Предложение о добровольной уплате фактически та же претензия, но составленная в более произвольной письменной форме.
Игнорирование поступившего предложения застройщиком должно стать веским поводом для передачи дела о неустойки в суд.
Расчет суммы неустойки и убытков
- Дольщик вправе требовать с застройщика не только возмещения неустойки за каждый день, прошедший с момента окончания сроков сдачи, но и возмещения убытков, понесенных в случае просрочки.
- Так, к примеру, индивидуальный предприниматель, офис которого оказался не сдан в положенное время, из-за чего он не смог приступить к осуществлению своей деятельности, и соответственно, испытал материальные трудности, вправе требовать с застройщика полной компенсации всех материальных затрат.
- Как уже говорилось выше, сумма неустойки рассчитывается по формуле:
- (Х×У×В)÷100÷150 = С – для граждан,
- (Х×У×В)÷100÷300 = С – для юридических лиц.
Пример: Стоимость квартиры равна 1 000 000 рублей, ставка рефинансирования равна 8%, количество дней просрочки равно 150. Подставим данные цифры в формулу и получим:
(1000000 ×8×150) ÷100 ÷150 = 80 000.
Перечень документов для обращения к застройщику
Главным и основным документом, который понадобиться участнику договора о долевом строительстве является оригинал данного документа. Именно с ним рекомендуется идти к застройщику.
Также дольщику понадобятся иные документы, подтверждающие сроки передачи собственности застройщиком, квитанции, выступающие в качестве подтверждения исполнения дольщиком его обязательств по оплате перед застройщиком.
Передача предложения и документов застройщику
Передать предложение о досудебном урегулировании вопроса, связанного с неустойкой, а также перечисленные выше документы можно как при личном визите в офис к застройщику, так и по почте. При этом и предложение, и документы должны быть зарегистрированы соответствующими служащими, чтобы впоследствии застройщику не удалось оспорить факт их получения.
При передаче документов по почте необходимо сохранить квитанцию об оплате почтового письма, в дальнейшем ее потребуется предъявить в суде.
Судебное взыскание неустойки
Подать в суд для взыскания неустойки можно в любое удобное время, исключительно до принятия строения в собственность от застройщика.
Для начала судебного процесса о взыскании неустойки понадобиться заявление дольщика, а также документы, перечень которых будет указан ниже.
Подготовка искового заявления
Исковое заявление на взыскание неустойки пишется в письменной произвольной форме, с указанием полных реквизитов дольщика, реквизитов застройщика, условий, на которых был заключен договор, стоимости жилья и сроков его сдачи в эксплуатацию.
В заявлении нужно обязательно указать сумму, на которую претендует дольщик, а также реквизитные счета, куда она могла бы быть перечислена.
Подготовка документов и оплата госпошлины
Для подачи в суд необходимы те же документы, что предъявлялись застройщику в период досудебного урегулирования, плюс переписка между дольщиком и застройщиком, если она имелась.
В общем виде перечень документов выглядит следующим образом:
- Исковое заявление;
- Договор долевого строительства;
- Квитанции об оплате договора долевого строительства;
- Копия паспорта истца;
- Копия паспорта супруги;
- Выписка и ЕГРП по истцу и его супруги;
- Свидетельство о браке;
- Иные документы;
- Квитанция об оплате госпошлины.
В том случае, если стоимость иска не превышает 1000000 рублей, истец, в данном случае дольщик, от уплаты госпошлины освобождается. В остальных случаях, он обязан выплатить 0.5% от суммы превышающей 100000 рублей, но не более 60000.
Подача иска в суд
Для ускорения процесса лучше подавать индивидуальный, а не коллективный иск.
Заявление подается в суд общей юрисдикции, как по месту нахождения дольщика, так и по месту официального расположения застройщика.
Исполнение решения суда
Застройщик обязан исполнить решение суда не позже чем спустя 10 дней, после его принятия и вступления в законную силу.
Если он этого не сделает дольщик вправе подать повторный иск в суд с требованием привлечь такого дольщика к более суровой ответственности.
Обращение к специалистам
Любой гражданин, внимательно изучивший данную статью, может начать процесс взыскания неустойки с застройщика самостоятельно, не затрачивая средства на оплату дорогостоящих специалистов в юридической области.
Вместе с тем, помощь компетентного юриста никогда не помешает, так как позволит не только избежать возможных ошибок, но и ускорить процесс въезда в новое жилье, получив при этом неплохую материальную компенсацию.
Как взыскать неустойку по ДДУ? Алгоритм взыскания неустойки по договору долевого участия +Видео
Строительство жилых домов зачастую осуществляется за счет заемных средств. И при возникновении финансовых трудностей (изменение курса валюты, наступление финансовых кризисов, отсутствие своевременного финансирования) могут привести к приостановке процесса строительства.
Законы Российской Федерации в такой ситуации находятся на стороне дольщиков и дают им право и возможность взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.
Основным документом, регулирующим отношения застройщика и клиента, является договор долевого участия.
Дду – договор долевого участия
Регуляторы
Данный договор регулируется ФЗ № 214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Но на практики компании – застройщики часто намеренно игнорируют данный документ для достижения своих целей и защиты своих интересов.
Это может проявляться в создании кооперативов с клиентами без подписания договора о долевом участии или в подписании предварительного договора без его регистрации в государственных органах Росрееста.
В подобных случаях взыскать неустойку за несвоевременно сданные квартиры практически невозможно.
Если же все сделано в рамках закона – договор долевого участия подписан и зарегистрирован в госорганах, то взыскание неустойки значительно упрощается.
Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
- Подготовка и направление застройщику соответствующей претензии.
- Выбор схемы дальнейшего взаимодействия с застройщиком (общая юрисдикция или арбитраж).
- Первая инстанция.
- Апелляционная инстанция.
- Исполнение принятого судом решения.
Отдельно стоит выделить досудебный порядок разрешения спора – составление и направление претензии.
Как показывает практика, правильно составленная претензия является залогом того, что конфликт будет разрешен в вашу пользу.
Как составить претензию на взыскание неустойки, убытков и штрафов?
Образец
Форму-образец для подготовки претензии к застройщику можно скачать здесь.
Скачать (DOC, 43KB)
ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика.
При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:
- Статья 6 ФЗ – 214,
- Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
- Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Подавать претензию следует лично в офисе застройщика, либо почтовым отправлением по юридическому и фактическом адресам письмом с описью и уведомлением о доставке.
В случае личного обращения в офис застройщика претензия стоит подготовить в двух экземплярах, на своем экземпляре получить отметку о вручении документа (дата, входящий номер, подпись лица, которое приняло претензию).
На рассмотрении претензии у застройщика по закону имеется 10 дней, по истечении которых дольщики могут подавать исковые заявления в суд, даже не дождавшись ответа от застройщика.
В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России.
При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги.
Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.
При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.
Взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке
Ключевой момент в подаче искового заявление
Это – определиться с подведомственностью судебного дела: дела общей юрисдикции или арбитраж. Если брать во внимание сроки рассмотрения дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, то в первом варианте будет незначительно, но быстрее. Главное преимущество, которое дает рассмотрение дела в арбитражном суде – более прогнозируемый результат рассмотрения дела, меньше вероятность изменения суммы неустойки. В судах общей юрисдикции единой судебной практике в отношении подобных дел нет, и результаты рассмотрения дела могут отличаться не только в разных судах, но и у разных судей. Отдать предпочтение судам общей юрисдикции стоит только в случае незначительных сумм неустоек, которые не могут покрыть расходы на ведение дела в арбитражном суде.
При обращении в арбитражный суд стоит заручиться юридической поддержкой специалистов, которые уже занимаются подобной практикой более одного года. В суд общей юрисдикции, при наличии достаточного количество свободного времени, можно обратиться и самостоятельно.
Обращение в суд общей юрисдикции
Исковое заявление подается по месту постоянной или временной регистрации истца либо ответчика в районные или городские суды. Допускается обращение в суд по месту исполнения обязательств по договору.
ВАЖНО расположение строящегося объекта не всегда может быть принято как место выполнения обязательств по договору.
На данный момент распространена практика коллективных исков к застройщику от нескольких дольщиков. Но, как правило, такие иски значительно затягивают рассмотрение дела, в связи с появлением в них слишком большого количества участников и обстоятельств дела.
В случае если сумма иска в пределах одного миллиона рублей, то истец освобождается от уплаты государственной пошлины.
В случае превышения суммы иска в один миллион рублей в некоторых случаях имеет смысл подать отдельные заявления за разные периоды рассмотрения либо по разным адресам судов, например, один по месту регистрации истца, а второй по месту регистрации – ответчика.
Либо подать изначально иск на сумму менее одного миллиона, а затем, после принятия дела в судебное производство, направить ходатайство об увеличении исковых требований.
Документы для подачи иска:
- Копия ДДУ с имеющимися приложениями,
- Копии документов об оплате взносов по ДДУ,
- При наличии прав переуступки по ДДУ – копии соответствующего договора,
- Претензия застройщику об уплате неустойки и убытков, документы о проведенном досудебном этапе регулирования спора,
- Документы, на основании которых могут быть подтверждены дополнительные убытки, понесенные дольщиком,
- При наличии – имеющаяся переписка с застройщиком,
- Иск с приложенными документами, необходимыми для рассмотрения дела.
Все копии документов должны быть заверены должным образом.
ВАЖНО: в случае предоставления не полного комплекта документов или их некорректного составления, предоставления или заверения, процесс может быть проигран. Второй раз подать подобный иск законом не позволяется. Поэтому стоит достаточно тщательно подойти к вопросу сбора доказательной базы по делу.
В случае отказа застройщика от добровольного решения конфликта
То есть выплаты неустойки в досудебном порядке, на застройщика накладывается дополнительные штрафные санкции в размере равном половине взыскиваемой суммы.
Иск подается либо через канцелярию суда, либо напрямую судье на личном приеме. В последнем варианте судья может проверить иск на предмет корректности заполнения и предоставления документов и сразу же назначить дату предварительного заседания.
Процесс рассмотрения иска в судах первой инстанции растягивается до двух-трех месяцев. При привлечении со стороны застройщика к рассмотрению дела третьих лиц это срок может быть значительно увеличен.
В случае положительного решения суда первой инстанции в десятидневный срок готовиться окончательное решение суда.
С момента вынесения окончательного решения у застройщика или дольщика (в случае недовольства принятым решением) есть месяц для его обжалования.
То есть в случае отсутствия действий по обжалованию решения, оно вступает в законную силу через 30 дней после вынесения решения. Истец в канцелярии суда получает на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист.
Исполнение судебного решения: самый быстрый способ
Для быстрого взыскания денег с застройщика при наличии исполнительного листа необходимо иметь банковский счет ответчика, на котором достаточно денежных средств. Его реквизиты легко узнать, в случае, если продажи квартир в строящемся доме продолжаются, и денежные средства от клиентов поступают на определенный счет.
Актуальные реквизиты такого счета можно найти в форме договора, запросив его в отделе продаж застройщика.
Еще один способ узнать реквизиты счета застройщика – обратиться в отделение ФНС, где на основании заявления и копии исполнительного листа, могут выдать актуальный счет строительной компании.
В случае, если не удастся получить информацию о реквизитах счета застройщика выше перечисленными способами, то с исполнительным решением необходимо обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.
Как рассчитать неустойку по ДДУ?
Рассчитать неустойку возможно на дату подписания акта по приемке и передачи квартиры. Отправной датой для начала расчета неустойки считается дата просрочки срока по передаче квартиры.
Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году: основания, порядок, документы
Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:
- нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
- нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.
Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.
|
Размер неустойки
Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.
Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст.
6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере.
Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.
В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:
- расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
- стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.
Порядок взыскания неустойки
На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.
Претензионный порядок взыскания неустойки
Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:
- обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
- суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
- сумму и порядок расчета размера неустойки;
- разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
- намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.
Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).
Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.
Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.
Судебный порядок взыскания неустойки
Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.
По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.
Иск направляется в районный суд по месту расположения организации-застройщика или ее филиала либо, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 29 ГПК, либо в суд по выбору заявителя. Если совокупная цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы должны быть поданы мировому судье.
В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.
В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.
Пакет необходимых документов
В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:
- копия всех страниц ДДУ;
- копия паспорта;
- копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
- копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.
В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:
- копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
- ответ на претензию (если он был);
- перерасчет неустойки на дату подачи иска;
- доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- нотариально удостоверенную доверенность представителя.
Задать вопрос юристу
Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия
Содержание
Основания ответственности застройщика при строительстве дома по договорам долевого участия, заключенных с заказчиками работ, предусмотрены нормативно-правовым актом, регламентирующим данную деятельность — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Законодатель указал, что сторона, виновная в невыполнении условий соглашения или реализующая свои обязанности с нарушением прав других участников отношений, обязана компенсировать понесенные убытки, а также выплатить пеню в предусмотренном порядке.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Организации может быть предъявлен иск о взыскании неустойки по следующим причинам:
- компания приступила к строительству и заключила договоры с участниками долевого строительства, не имея разрешения на строительство и возведение дома в установленном порядке;
- при отсутствии опубликованной в установленном порядке проектной декларации, открытой для широкого круга лиц;
- нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию;
- возведение объекта осуществлено на земельном участке, не предусмотренном для этой цели – не выделенном в законном порядке в аренду (субаренду), собственность или иное долгосрочное пользование для многоэтажного строительства;
- нарушены сроки подписания акта приема-передачи отдельного помещения конкретному дольщику;
- построенный дом не удовлетворяет требованиям, установленным техническими и санитарными нормами, ГОСТам, условиям заключенного договора;
- при расторжении договора покупателем жилого или нежилого объекта капитального строительства по причинам, зависящим от застройщика, в одностороннем порядке.
Права на земельный участок застройщика подтверждаются выпиской или свидетельством из Единого государственного реестра, а также договором с Администрацией населенного пункта о выделении территории под цели строительства.
При отсутствии разрешения на возведение постройки или документов на землю здание будет отнесено к категории самовольной постройки и подлежит сносу в установленные сроки согласно решению уполномоченного органа архитектурно-строительного надзора.
Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи жилья или коммерческой недвижимости дольщику и сдачи дома в эксплуатацию.
За невыполнение этих требований в срок, указанный в договорах с дольщиками и проектной декларации, начисляется неустойка в двойном размере, предусмотренная гражданским законодательством. Согласно ст.
395 Гражданского кодекса РФ размер пени за пользование чужими денежными средствами составляет 1/300, а в вышеупомянутом Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрена неустойка в размере 2/300 за каждый день просрочки. Данное условие действительно только в отношении дольщиков – физических лиц. При покупке объекта капитального строительства организацией, ставка остается на уровне 1/300.
Виды имущественных санкций, применяемых по отношению к застройщику
- Выплата неустойки в двойном размере от ставки, установленной законодательством при пользовании чужими денежными средствами. Компенсации убытков в части, не покрытой пеней.
- Снос самовольно возведенной постройки.
- Приостановление деятельности на срок до 90 дней при нарушениях технических норм и требований к качеству здания.
- Возврат всех денежных средств, полученных по договору долевого участия при одностороннем расторжении договора по инициативе заказчика в связи с обнаружением недостатков в качестве строительства в течение 20 дней с момента получения требования.
- Возврат всех выплаченных сумм покупателем в течение 10 дней с момента вынесения постановления о расторжении договора в одностороннем порядке через суд.
При выявлении недостатков в строительстве, несоответствий технологии возведении здания градостроительным регламентам и проектной документации, дольщик вправе выбрать следующий вид ответственности для застройщика:
- устранение допущенных недостатков в согласованный сторонами разумный срок;
- уменьшение стоимости договора на величину, требуемую для исправления недочетов в строительстве;
- компенсации расходов, понесенных на основании договора о ремонтных работах или других видах услуг, заключенного с третьей организацией или физическими лицами, устраняющими недостатки.
Дольщик вправе заявить о прекращении действия договора с застройщиком при наличии следующих обстоятельств:
- компания не устраняет недочеты в качестве строительных работ в согласованный сторонами или иной разумный срок;
- невозможность внесения исправлений в состояние возведенных конструкций без ущерба для их назначения или вида, что делает его использование для проживания или ведения коммерческой деятельности не пригодным;
- когда помещение не передано в течение 2 месяцев после объявленного срока и подписания акта приема-передачи с участниками долевого строительства;
- при прекращении поручительства банка на основании ч.3 ст.151 вышеуказанного закона ранее, чем через полгода после передачи объекта строительства покупателям.
В судебном порядке расторжение договора осуществляется в случаях:
- если в отношении застройщика вынесено распоряжение о приостановлении или прекращении деятельности, если явно, что помещения дома не будут сданы во время;
- при внесении существенных изменений в проектную декларацию;
- при поправках, осуществленных в отношении назначения отдельных помещений жилого и нежилого фонда, входящих в состав объекта застройки.
Как рассчитывается неустойка: пример
- Размер ставки рефинансирования доступен на официальном сайте Центробанка России.
- Для того, чтобы рассчитать сумму средств, подлежащих взысканию с застройщика, необходимо высчитать количество дней просрочки. Используется следующая формула для расчета:
- Ставка рефинансирования (%)/300* 2 (для дольщиков-граждан)* сумма возмещения (в руб.)* число дней просрочки
- Практика:
Сумма договора долевого строительства 3 млн руб.
При передаче жилья допущена просрочка, составляющая 168 дней, поскольку в договоре указана дата сдачи I квартал 2016, а фактически помещение передано в III квартале.
Ставка рефинансирования составляет сегодня 8,25%. Соответстенно, подлежащая взысканию сумма составляет:
8,25%/300 *2*3000000 8168 = 277 200 руб.
Порядок взыскания неустойки
При невыполнении застройщиком обязательств, касающихся качества строительства или при просрочке сдачи объекта дольщик обращается с претензией к компании с требованием предоставить материальную компенсацию. В документе указывается разумный срок для предоставления ответа.
Если строительная организация игнорирует обращение, то следует обратиться с исковым заявлением в суд.
Если компания будет признана по судебному решению виновной, то сумма штрафа увеличивается наполовину – в 50% от подлежащей выплате суммы. Основывая заключение на ст.
333 Гражданского кодекса РФ о разумности, суды в большинстве случаев снижают неустойку, учитывая период просрочки и вину застройщика.