Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Самый важный вопрос для покупателя — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно, а в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их можно получить? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичке нужно ответственно подойти к проверке документов на недвижимость, и в отношении ее продавца.

Выписка из ЕГРН

Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.

Вид выписки
Содержание
На что обратить внимание
Способ получения
Стоимость
Простая Кадастровый номер Должен совпадать с номером на документах-основаниях Росреестр В бумажном виде 460 рублей
Описание объекта: адрес, площадь, наименование, назначение, этаж Должно быть указано, что помещение жилое. Указанная и фактическая площадь должны совпадать
Кадастровая стоимость Исходя из нее будет рассчитываться налог на имущество (0,1 % при стоимости до 10 млн. руб.) МФЦ
Дата регистрации права Должна совпадать с датой в документе, подтверждающем право собственности. Сайт Росреестра В электронном виде 290 рублей
Вид собственности Если собственность долевая, то договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению Госуслуги
Расширенная Дополнительные сведения
  • Должно соответствовать документу, удостоверяющему личность/учредительным документам.
  • Все собственники должны присутствовать на сделке либо их намерение о продаже должно быть заверено нотариально.
  • Если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
Росреестр В бумажном виде 870 рублей
ФИО собственника / наименование юридического лица
Документ, на основании которого зарегистрировано право МФЦ
Обременения, ограничения (ипотека, арест, залог, запрет, аренда), период их действия От вида обременения зависит возможность/невозможность совершения сделки Сайт Росреестра В электронном виде 350 рублей
Технический план Несовпадение плана с фактическим расположением может говорить о перепланировке Госуслуги
О переходе прав Сведения об объекте Частая смена собственников может свидетельствовать о мошеннических схемах, наличии скрытых проблем с квартирой Росреестр В бумажном виде 460 рублей
Информация о всех собственниках МФЦ
Основания перехода прав собственности Сайт Росреестра В электронном виде 290 рублей
Госуслуги

Размер платы за предоставление выписок из ЕГРН, установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291.

Образец запросы выписки из ЕГРН:

Правоустанавливающие документы на квартиру

К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.

Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор приватизации;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка из ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор цесии (уступка права);
  • судебное решение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.

Выписка из домовой книги

Выписку также должен предоставить продавец. Обратите внимание на дату получения выписки, она не должна быть старой. Непосредственно перед сделкой продавцу необходимо предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица сняты с учета.

Паспорт собственника

Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

Доверенность

Если представителем собственника выступает доверенное лицо, убедитесь в его полномочиях. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы один раз встретиться с собственником и удостовериться в его намерениях.

Если такой возможности нет, то проверить подлинность документа можно на сайте Нотариальной палаты. Сведения предоставляются бесплатно.

Технический паспорт квартиры

План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Согласие супруга на сделку

Обратите внимание на семейное положение продавца. Изучите штампы в паспорте, свидетельства о браке или расторжении брака. Даже если брак уже расторгнут, но недвижимость была приобретена в браке, согласие супруга должно быть обязательно.

Сведения об отсутствии долгов

Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.

Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.

Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?

При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность оснований для осуществления им строительства.

Начните с проверки застройщика в списке надежных компаний в сети Интернет. Если у застройщика положительная репутация, то можно переходить к изучению документов.

Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о застройщике и объекте строительства должен быть свободным и предоставляться любому лицу (ст. 20, ст. 21 ФЗ № 214).

Документы о застройщике

Перечень запрашиваемых документов:

  • устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.

Документы об объекте строительства

Перечень документов для проверки:

  • разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
  • форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
  • проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
  • график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
  • информация о размере платежей по ДДУ;
  • информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
  • информация о размере уставного капитала.

Выписка из ЕГРН при долевом строительстве

Основные сведения в выписке при долевом строительстве:

  • адрес, площадь земельного участка для строительства;
  • информация о правообладателе;
  • обременения, ограничения прав;
  • количество зарегистрированных ДДУ;
  • о судебных процессах;
  • о правах застройщика на строительство.

Получить выписку можно обратившись в отделение Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоимость в электронном виде – 820 рублей, в бумажном виде – 1740 рублей.

Основные документы в отношении застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фотографии или онлайн – трансляция) должны быть опубликованы на сайте застройщика.

Порядок запроса документов

Запросить официальные выписки из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе можно несколькими способами.

Через Госуслуги

Чтобы заказать документ на портале Госуслуги необходимо:

  • перейти в каталог услуг;
    Как проверить юридическую чистоту квартиры?
  • нажать вкладку «Органы власти»;
    Как проверить юридическую чистоту квартиры?
  • выбрать «Росреестр»;
    Как проверить юридическую чистоту квартиры?
  • выбрать в перечне услуг «Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН»;
    Как проверить юридическую чистоту квартиры?
  • найти нужный вам вид выписки;
    Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Через МФЦ

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую выписку необходимо:

  • обратиться в отделение МФЦ;
  • предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
  • получить расписку о принятии документов;
  • проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
  • забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).

На сайте Росреестра

Для получения выписки через сайт нужно совершить следующие действия:

  • при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
  • ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
  • предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
  • в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
  • заполнить и отправить заявление;
  • сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
  • после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
  • скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).

В отделении Росреестра

Получить выписку в отделении Росреестра можно, предоставив следующие документы:

  • заявление на получение выписки;
  • паспорт,
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • доверенность и паспорт представителя.

Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде – электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Установленный срок получения выписки – 3 дня (п. 9 ст. 62 ФЗ № 218).

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Проверить благонадежность застройщика можно изучив его учредительные документы и документы об объекте строительства.
  2. Основным документом, содержащем сведения о квартире и ее правообладателе является выписка из ЕГРН.
  3. Бумажная и электронная выписки имеют одинаковую юридическую силу.

Оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры на первый взгляд кажется просто. Однако на деле встречаются случаи, когда увидеть подвох может только опытный юрист. Избежать сложностей при покупке жилья вам помогут юристы нашего сайта. Оставьте заявку, и вы получите консультацию в ближайшее время.

Ответы юриста на частые вопросы

Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.

Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.

Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?

Читайте также:  Получить через интернет бесплатно онлайн

Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.

Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?

С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Приобретение квартиры всегда сопряжено с риском нарваться на мошенников. Чтобы снизить такую вероятность, необходимо уточнить все ключевые моменты, связанные с правовыми аспектами. Расскажем в статье, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой и на что обратить внимание в первую очередь.

Нужна ли проверка юридической чистоты квартиры?

Юридической чистотой квартиры называют отсутствие препятствий для осуществления сделки купли-продажи, а также гарантию того, что совершенная сделка не сможет быть оспорена в судебном порядке другими лицами.

Если говорить о возможном мошенничестве, продажа и покупка недвижимого имущества является самым рискованным действием. Аферисты весьма изобретательны в разработке «черных» схем обмана. В итоге покупатель может столкнуться со следующими неприятными последствиями:

  1. Утрата имущественных прав на приобретенный объект и денег, выплаченных за его покупку.
  2. Появление других лиц, претендующих на право собственности.
  3. Существенные временные затраты на улаживание вопросов.

Проверка юридической чистоты квартиры нужна всегда. Не стоит ею пренебрегать, даже если имущество приобретается в ипотеку.

Безусловно, кредитная организация, с которой осуществляется сделка под залог, заинтересована в осуществлении проверки. Однако по факту для банка это простая формальность.

Если внешне вся документация будет в порядке, банк не будет углубляться в изучение истории возникновения прав собственности и наличия других лиц, претендующих на объект.

Нередки ситуации, когда по истечению небольшого промежутка времени появляется другое лицо, которое намеревается оспорить сделку в суде. Тщательная проверка юридической чистоты позволит этого избежать.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно?

Для проверки чистоты с точки зрения закона не обязательно обращаться в специализированные фирмы или пользоваться услугами риэлторов. Сопутствующую сделке документацию можно проверить самостоятельно.

Это не займет много времени, если у квартиры за всю историю был только один владелец, но если за все время существования недвижимости поменялось несколько собственников – потребуется более тщательная проверка.

В первую очередь у продавца запрашиваются правоустанавливающие документы. Это могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • свидетельство о вступлении в права наследования;
  • свидетельство о приватизации;
  • договор ренты;
  • решение суда и другие документы, ставшие основанием для возникновения имущественных прав.

Требовать нужно предоставления оригиналов документов. В бумагах не должно быть исправлений, опечаток и каких-либо корректировок. При их наличии необходимо проверить удостоверены ли исправления подписями сторон и нотариусом.

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Следующим этапом будет проверка истории квартиры. Для этого необходимо получить расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе прописываются данные о собственнике, наличии ограничений на владение и судебных разбирательствах, предметом которых был этот объект недвижимости.

При обнаружении споров следует посмотреть на дату и оценить сколько времени прошло с  того момента. Согласно законодательству, срок давности составляет три года. Если за трехлетний период судебных разбирательств в отношении квартиры не было, значит риска, что объявится другой претендент на право собственности нет. Если были – требуйте предоставления решения суда.

Важный момент! При получении квартиры по наследству в течение трех лет право собственности и любая сделка могут быть оспорены другими наследниками. В некоторых случаях срок давности по наследству может быть продлен.

Чтобы уточнить обстоятельства принятия наследства, необходимо обратиться к нотариусу, который занимался этим наследственным делом. При наличии других наследников, кроме продавца, они должны были оформить письменный отказ от своих прав. Если наследники есть, а отказов от них нет – отказывайтесь от такого приобретения.

Не менее важно уточнить наличие обременений. Квартира может быть предметом арендных отношений, залога, ренты или судебного ареста. Чаще всего при наличии обременения Росреестр не регистрирует сделки. Однако в некоторых случаях такое возможно и новый собственник не сможет распоряжаться имуществом в полной мере.

Продавец может взять на себя обязательство устранить обременение в ближайшее время. В этом случае требуйте бумагу об отсутствии к вам претензий со стороны обременителей. Продавец также должен исключить данные об ограничениях из ЕГРН и получить новую выписку.

Сделка может быть оспорена в том случае, если одна из сторон признается недееспособной. Самый простой способ узнать, не состоит ли продавец на учете в ПНД или НД – попросить его показать водительское удостоверение. Если такового нет, необходимо получить справки из диспансеров или пройти медицинское освидетельствование в день отчуждения квартиры.

Саму квартиру стоит проверить на наличие незаконной перепланировки. Для этого необходимо сверить технический план с тем, что есть в действительности.

Для проверки лиц, прописанных на жилплощади, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги. Это необходимо, чтобы удостоверится в отсутствии жильцов, которых не получится оперативно выселить. К примеру, в квартире может быть зарегестрирован родственник, отбывающий наказание в местах лишения свободы, или военный.

Если продается жилье, где одним из собственников является несовершеннолетний, для осуществления сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Еще один важный нюанс – задолженность по услугам ЖКХ. Проверить остутствие долгов можно запросив у продавца выписку с лицевых счетов. При наличии задолженности в договоре купли-продажи прописывается обязательство продавца выплатить все долги за коммунальные услуги.

Всестороннюю проверку юридической чистоты не удастся осуществить удаленно по интернету. На официальном сайте Росреестра можно получить только выписку из ЕГРН (госпошлина – 200 рублей).  А этого очевидно не достаточно.

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой специалистами

Самостоятельная проверка занимает уйму времени, поэтому многие покупатели жилья прелпочитают обращаться к специалистам. Они обладают опытом и необходимыми знаниями и в курсе, на что следует обращать внимание.

Риэлтор сможет проверить все необходимые бумаги и обстоятельства гораздо быстрее, чем покупатель. Специалист самостоятельно сделает запросы в необходимые инстанции и получит все справки.

Практически все юридические фирмы оказывают услуги по проверке квартир на чистоту. Это может служить дополнением к полному сопровождению сделки или иметь разовый характер. В зависимости от региона и сложности проверка на юридическую чистоту обойдется покупателю суммой от 7 000 до 50 000 рублей.

Некоторые граждане обращаются с целью осуществить проверку к нотариусу. Расскажем, почему этого делать не стоит.

Минусы нотариальной проверки на чистоту

Нотариальная проверка – это не обязанность, а право. Практикующие юристы рекомендуют отказаться от такого способа пр нескольким причинам.

  1. Нотариальная проверка не будет иметь сверхдоказательной силы, если возникнет спорная ситуация. Можно сказать, что это не входит в обязанности нотариуса, а является дополнительным способом заработка.
  2. Лишние расходы. Всю экспертизу документов осуществляет Росреестр при регистрации сделки. Проверка нотариусом осуществляется по такой же схеме, только если Росреестр будет основываться на всех данных об объекте недвижимости, нотариус отработает только бумаги, предоставленные продавцом.
  3. Невозможность идентифицировать подделку. Нотариальная проверка не защищает от мошенничества с бумагами.
  4. Проблема с получением страховки. Частные нотариусы должны страховать риски и компенсировать вред, полученный  в результате своего непрофессионализма. Фактически, наличие страхового случая, а также вину нотариуса доказать сложно.
  5. Нотариусов редко привлекают к ответственности. Доказать факт умышленного причинения вреда или непрофессионализма крайне сложно. В судебной практике большинство разбирательств с нотариусами заканчиваются оправдательными приговорами.
  6. Нотариус не сможет оценить риски. На рынке недвижимости немало мошенников, а выявить недобрые намерении сможет только специалист, непосредственно работающий со сделками купли-продажи. О нотариусе такого сказать нельзя. Его род деятельности не обязывает его вникать в специфику рынка.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что целесообразнее проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно, проконсультировавшись с юристом, или доверить процедуру риэлторам.

9 нюансов проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Покупая жилье в новостройке, можно быть уверенным, что никаких загвоздок не возникнет. Другое дело вторичный рынок жилья. Расскажем на что обратить внимание в первую очередь.

  1. Цена. Если она ниже аналогичных объектов на рынке – стоит насторожиться и проверить юридическую чистоту и законность продажи более тщательно.
  2. Задавайте продавцу как можно больше вопросов об истории квартиры. Это поможет понять насколько осведомлен и правдив собственник.
  3. Запрашивайте оригиналы документов. Копии не могут являться доказательством наличия или отсутствия каких-либо обстоятельств. Сравнивайте информацию, изложенную в бумагах, с действительностью.
  4. Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ. До получения выписки не вносите задатка за квартиру.
  5. Выясните нет ли среди собственников жилья недееспособных или несовершеннолетних граждан, а также состоит ли в браке продавец. Обязательно пообщайтесь с ними и заручитесь письменным нотариальным согласием на осуществление сделки. Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если в сделке участвует ребенок.
  6. Уточните не было ли судебных разбирательств. Сделать это можно на официальном сайте территориального отделения суда по месту нахождения квартиры. Таким же образом можно проверить участие продавца в имущественных спорах.
  7. Проверьте не признавался ли продавец или его супруга (супруг) банкротом. Это позволит понять, нет ли у собственника долговых обязательств и обременения на квартире.
  8. Обязательно запросите расширенную выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  9. Проанализируйте полученную информацию. Учтите, что самый ненадежный с точки зрения возможного оспаривания сделки способ приобретения права собственности – получение квартиры по наследству.
Читайте также:  Юридическая консультация в ступино бесплатно

Стоит сказать, что все сделки и обстоятельства разные и невозможно дать универсальный рецепт, чтобы не нарваться на мошенников и аферистов. Рекомендуем при намерении приобрести квартиру обязательно проконсультироваться с юристом. Специалист сможет проанализировать ситуации и рассказать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Зачем нужно проводить проверку юридической чистоты квартиры и как

Перед приобретением любой недвижимости покупатель должен предпринять разные меры, направленные на изучение продавца, имеющихся у него документов и других сведений. Только при наличии достоверной информации о недвижимости можно говорить о том, что покупка будет юридически чистой.

Поэтому можно не волноваться, что объявятся какие-либо третьи лица, которые будут претендовать на эту недвижимость.

Как выполняется проверка

Важно! Данная проверка предполагает изучение всех обстоятельства сделки, что гарантирует, что после подписания контракта и регистрации объекта не будет оспорен документ в суде третьими лицами, имеющими право на купленный объект.

Именно разные действия с недвижимостью считаются наиболее привлекательными для многочисленных аферистов, которые желают наживаться за счет других граждан. Они легко обманывают доверчивых людей.

Покупатели же вынуждены сталкиваться со многими негативными последствиями, к которым относится оспаривание права на жилье и потеря денег. Предотвратить эти последствия можно только тщательной проверкой. Процесс выполняется опытными риелторами, юристами или самими покупателями.

Как проверить квартиру на чистоту? Смотрите в этом видео:

Риелторы

  • Самостоятельная проверка считается долгой и сложной процедурой, поэтому многие люди, желающие купить квартиру, предпочитают доверять проверенным и надежным риелторам.
  • К плюсам обращения к риелторам относится то, что они обладают необходимыми знаниями и опытом для нахождения многочисленной информации о квартире и продавце.
  • Процесс проверки этими специалистами учитывает нюансы:
  • выявляется личность продавца;
  • определяется, является ли он дееспособным;
  • находятся доказательства того, что он на самом деле обладает правом продавать объект;
  • изучается многочисленная документация, к которой относится выписка из ЕГРН, справка из домовой книги и другие бумаги;
  • если квартира была приватизирована, то учитывается, не были ли во время совершения данного процесса нарушены права третьих лиц;
  • если в жилье прописаны другие граждане, то запрашивается разрешение от каждого гражданина на продажу объекта;
  • если прописаны дети или люди, отказавшиеся добровольно от приватизации, то учитывается, что выселить их практически невозможно, о чем риелтор сообщает клиенту;
  • если продавец получил квартиру по наследству, то специалисты обращаются в нотариальную контору, чтобы убедиться, что не претендуют на объект другие наследники;
  • если жилье перешло на основании договора ренты, то надо убедиться, что прошлый собственник на самом деле умер, а при этом контракт был заключен со всеми требованиями законодательства;
  • особенно много внимания специалистами уделяется наличию обременения или судебных разбирательств в отношении данной недвижимости.

Как онлайн проверить юридическую чистоту квартиру? Читайте здесь.

Если выявляются хотя бы малейшие несоответствия, имеющиеся в документации продавца, то риелторы советуют своим клиентам найти более подходящий вариант для покупки.

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Способ проверки объекта недвижимости. slideshare.net

Риелторы, специализирующиеся на проверке квартир и документов, обладают своими внутренними специальными каналами и доступом к различным сервисам, поэтому их проверка действительно дает нужный результат.

Если же обращаться к нотариусу, то можно столкнуться с тем, что даже при использовании их уникальных каналов не будет получена вся необходимая информация.

Как проверить по интернету

В интернете существует много сайтов, где предлагается возможность за небольшую плату получить сведения о том, является ли продажа конкретной квартиры юридически чистой. Но в большинстве случаев такие ресурсы являются мошенническими, поэтому не предлагают действительно достоверную информацию.

Как через суд оформить право собственности? Смотрите по ссылке.

Минусы нотариальной проверки

Не требуется для продажи квартиры пользоваться услугами нотариуса, хотя полномочия данного специалиста ежегодно расширяются. Нередко люди предпочитают обращаться к нотариусам для проверки юридической чистоты квартиры, но такое решение имеет много серьезных недостатков.

Не обладают результаты проверки точной достоверностью Проверка юридической чистоты сделки выступает дополнительной услугой нотариусов. Документы, выдаваемые специалистами после проведения процесса, не обладают сверхдоказательной силой для законодательства.

Покупатель вынужден тратить лишние деньги

Процесс регистрации в Росреестре предполагает, что все переданные в это учреждение документы тщательно исследуются его работниками, для чего учитываются сведения из ЕГРН и архивов. Нотариусы обычно для проверки используют те же данные, поэтому при обращении к ним заявители просто тратят лишние средства.

Возникают сложности с получением страховки

Страховые фирмы должны страховать риски граждан, поэтому если по результатам работы нотариуса будет нанесен вред клиенту, то он должен компенсироваться. Но не всегда имеется возможность рассчитывать на эту выплату.

Как проверить квартиру в новостройке? Советы в видео:

Даже если обращаться в суд не всегда можно получить компенсацию. Это обусловлено тем, что доказать виновность нотариуса на самом деле достаточно сложно.

Практически невозможно привлечь нотариуса к уголовной ответственности

Редко таких специалистов привлекает даже суд к уголовной ответственности. Для этого на заседании требуется установить тот факт, что вред был причинен умышленно.

Будет ли банк проводить проверку квартиры на чистоту? Подробнее по ссылке.

Установить на суде халатность со стороны нотариуса так же сложно. В судебной практике обычно выносятся решения в пользу нотариусов. Если же даже признается их вина, то назначается только дисциплинарное взыскание, представленное штрафом.

Невозможно определить все риски

Нотариус не обладает возможностями для выявления всех рисков. Это обусловлено тем, что на рынке работает множество мошенников, поэтому предугадать все риски сложно. Нотариусы обычно не обладают нужными знаниями, чтобы выявить все возможные мошеннические сделки.

Нюансы проверки банками

Если для покупки квартиры используются заемные средства, то дополнительно проверяется документация банками. Процессом занимается служба безопасности. Работники организации заказывают разные выписки и обращаются к своим внутренним каналам.

Нередко мелкие банки вовсе сотрудничают с риелтерскими или другими специализированными фирмами, занимающимися проверкой квартир и людей.

Стоимость

Если обращаться к опытным риелторам, то стоимость может варьироваться от 5 до 70 тыс. руб., причем точная цена зависит от сложности оценки, объема имеющихся документов, региона расположения квартиры и других факторов.

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Что входит в проверку юридической частоты квартиры?

Заключение

Таким образом, проверка чистоты квартиры может выполняться своими силами или с помощью приглашенных специалистов. Лучше всего обращаться к риелторам. Многие люди предпочитают пользоваться услугами нотариусов, но такое решение имеет много минусов.

Всегда существует вероятность, что даже при проверке риелторами, работниками Росреестра и банка, все равно будет проведена мошенническая сделка.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Прежде всего, следует проверить наличие тех или иных обременений (квартира не находится в залоге, не сдана в аренду, не находится под арестом, не является объектом судебного разбирательства, не находится в ренте) на конкретную квартиру. Сделать это можно в онлайн режиме. Для этого достаточно посетить сайт Росреестра и изучить электронную выписку из ЕГРН.

После этого необходимо проверить историю сделок, совершенных с квартирой. Если выписка говорит о том, что квартира неоднократно покупалась-продавалась, это весомый повод насторожиться.

Следующий этап — проверить законность перепланировки (если такая имеется). Проверить это можно без сторонней помощи, достаточно сверить планировку квартиры с техническим планом, показанном в тех.паспорте. Если перепланировка не соответствует техническому плану, значит она не узаконена.

Перед приобретением квартиры также важно проверить наличие:

  • Временно выписанных лиц. К таким лицам относятся заключенные, военнослужащие, пациенты психиатрических больниц и т.д. В любой момент перечисленные лица могут возобновить постоянную прописку, поэтому следует точно знать, нужно ли ожидать гостей. Проверить наличие временно выписанных лиц можно с помощью расширенной выписки из домовой книги, которую может получить только владелец недвижимости в паспортном столе.
  • Прописанные лица. Еще до продажи квартиры в ней никто не должен быть прописан. Чтобы убедиться в этом, необходимо изучить справку с паспортного стола.

Если продавец получил квартиру в наследство, существует угроза появления других претендентов на имущество. В таком случае следует обратиться к нотариусу (который вел наследственное дело продавца) и заказать у него выписку из нотариальной книги. В выписке должно быть четко прописано, что других наследников на квартиру нет.

Продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость приобреталась в браке. Этот документ не нужен, если у супругов имеется брачный договор с разделением имущества.

Юридическая проверка квартиры необходима прежде всего, чтобы обезопасить себя и свое будущее имущество от возможных притязаний третьих лиц. В тех случаях, когда в процессе сделки принимает участие агентство недвижимости, проверка юридических нюансов является задачей последних.

Однако с целью экономии денежных средств, многие отказываются от услуг риелторов. В таком случае покупатель должен уметь разбираться в документах.

Какие же документы нужно проверить?

Перед фактической передачей денег и подписанием договора очень важно собрать необходимую для совершения операции документацию.

Для начала следует проверить документы, подтверждающие права конкретного продавца на квартиру. Главным документом является свидетельство о праве собственности.

В тексте последнего должны присутствовать ссылки на правоустанавливающие документы, которые явились предлогом для регистрации права за конкретным человеком.

Как правило, такими документами являются договоры дарения, купли-продажи или мены. Нужно отметить, что на оборотной стороне перечисленных договоров должна быть печать ФРС синего цвета.

Читайте также:  Кадастровый паспорт на земельный участок: как получить и что это за документ

Проверяем паспорт продавца

Указанные в договоре и свидетельстве паспортные данные должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность владельца. Если тот менял паспорт, старые данные должны быть зафиксированы на последней странице нового документа.

При возможности следует снять копию паспортных данных продавца и лично проверить подлинность документа с помощью сайта миграционной службы.

Проверяем свидетельство о собственности на квартиру

Свидетельство о регистрации собственности должно быть на гербовой бумаге, без каких-либо подчисток, дефектов и прочих исправлений. В документе отображается информация о владельце, его паспортные данные, а также площадь и адрес недвижимости. Кроме того, в свидетельстве содержится информация о наличии обременений и ограничений на момент выдачи документа.

Проверяем квартиру на наличие обременений

Информацию о наличии таких обременений, как аренда, залог или арест можно найти только в выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку в бумажном формате можно лично в МФЦ или ФРС. В электронном варианте заказать выписку из ЕГРН можно через официальный сайт Росреестра или у нас на сайте.

Проверяем наличие прописанных лиц

Перед покупкой квартиры продавец обязан выписать всех прописанных лиц. В противном случае, покупатель рискует обзавестись незваными гостями. Также не нужно забывать, что некоторые категории граждан могут быть выписаны только временно. К таким относятся:

  • проходящие срочную службу;
  • осужденные;
  • пенсионеры, временно находящиеся в домах престарелых;
  • находящиеся на лечении в психоневрологическому диспансере;
  • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.

В паспортной службе можно получить расширенную справку, в которой указывается наличие вышеперечисленных лиц.

Не нужно забывать

При покупке квартиры также следует иметь технический и кадастровый паспорт, заверенную у нотариуса справку о согласии супруга на продажу (если продавец на момент приобретения недвижимости состоял в браке). Кроме того, если квартира была оформлена по наследству, нужно убедиться, что продавец был единственным наследником.

Не стоит приобретать квартиру, если по ней имеется задолженность по водоснабжению, электричеству, газу и т.д.

Проверяем юридическую чистоту квартиры — Рынок жилья

25.08.2016 | 08:00 44464

При покупке квартиры всегда возникает вопрос, все ли с ней в порядке с юридической точки зрения. И что это вообще означает: юридическая чистота квартиры?

Будете ли вы совершать сделку самостоятельно, обратитесь ли за помощью к риэлтору или юристу, иметь хотя бы общее представление о том, как квартира проверяется на юридическую чистоту, необходимо.

Безусловно, заниматься такой проверкой, ориентируясь только на нашу публикацию, это примерно то же самое, что управлять сверхзвуковым самолетом по самоучителю. Однако иметь под рукой конспект-шпаргалку (даже для того, чтобы чувствовать себя увереннее при общении с посредником в сделке) не будет лишним. Мы постарались подготовить такую памятку.

Чего опасаемся

Итак, приступаем. Для начала мы должны быть уверены в том, что квартиру нам продает действительно ее собственник, при этом других собственников нет или же они участники сделки.

Какие документы хотим увидеть

В общем, чтобы не стать героем сказки о потерянном времени (когда Росреестр откажет в регистрации права собственности на финише сделки) или участником былины о потерянных деньгах (по решению суда) необходимо ознакомиться с целым пакетов документов.

Как есть и как будет

Теперь внимание: с 1 января 2017 года все опять изменится. ЕГРП и Государственный кадастр недвижимости сольются в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Минэкономразвития уже даже утвердило приказ с расценками для выписок из ЕГРН.

Но сначала – о существующем положении дел. Сегодня мы заказываем выписку из ЕГРП. Она выдается в Росреестре и бывает двух видов. Собственник может заказать ее в расширенной форме (с полными паспортными данными), все остальные – в краткой (без паспортных данных).

СПРАВКА БН  

На сегодняшний день плата за выдачу выписки о зарегистрированных правах на объект недвижимости составляет:

  • для физических лиц в бумажном виде – 200 руб., в электронном виде – 150 руб.;
  • для юридических лиц в бумажном виде – 600 руб., в электронном виде – 300 руб.

С 1 января 2017-го выписка из ЕГРН об объекте недвижимости будет стоить:

  • для физических лиц, органов государственной власти, иных государственных органов в бумажном виде – 750 руб., в электронном виде – 300 руб.;
  • для юридических лиц в бумажном виде – 2200 руб.; в электронном виде – 600 руб. 

Эти выписки (и старая, и новая) расскажут нам о том, как переходили права собственности на квартиру. При этом надо учитывать, что выписки и сегодня бывают двух видов.

Одна показывает только текущего владельца, это выписка из ЕГРП об имеющихся в отношении объекта недвижимости на момент запроса информации правах и их ограничениях. Вторая выписка – о переходе прав.

Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП о собственнике квартиры и о самой квартире, к моменту продажи могут устареть. Так, может измениться фамилия продавца или его паспортные данные, и тогда тождество продавца и зарегистрированного собственника потребует дополнительного подтверждения.

Возможно и изменение (уточнение) площади квартиры в ходе технической инвентаризации и вызванная этим необходимость внести соответствующие изменения в ЕГРП, которые оплачиваются отдельной пошлиной.

Случается, что человек продает квартиру, данные о которой вообще отсутствуют в ЕГРП. Тогда продавцу стоит позаботиться о том, чтобы для начала зарегистрировать свое собственное право, либо одновременно совершить два регистрационных действия.

Кадастровый паспорт для регистрации перехода права в Росреестр предоставлять не требуется, но ознакомиться с ним на предмет выявления незаконных перепланировок следует. Впрочем, эту же задачу можно решить и с помощью старого доброго технического паспорта.

Снова документы

С собственниками разобрались. Переходим к прописанным (зарегистрированным) по интересующему нас адресу.

Пункт назначения – паспортный стол. Правда, нам, как покупателю, делать там нечего: документы выдадут только собственнику. И документов этих два – форма 9 и форма 12.

Архивная форма 9 (риэлторы называют ее архивкой) дает информацию обо всех гражданах, когда-либо прописанных в данной квартире, – это закрытая информация, и такую форму текущему собственнику выдадут только в том случае, если он уже выписан из квартиры. И все равно в ней не будет информации о людях, которые выписались до того, как он стал собственником.

Архивку с необходимой для проверки информацией обо всех прописанных и выписанных хотя бы за десять лет, предшествующие сделке, риэлторы покупают у тех, кто имеет доступ к таким сведениям. Это не документ в прямом смысле слова, а просто распечатка сведений.

Есть и те, кто выписался, но права проживания не потерял, а значит может вернуться в любой неприятный для вас момент.

Для предотвращения этого казуса существует форма № 12, официально именуемая «Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан».

В ней отражена следующая информация: кого сняли с регистрации в связи с осуждением к лишению свободы, с признанием безвестно отсутствующим или умершим, с выездом для лечения в лечебно-профилактическое учреждение; несовершеннолетние лица, снятые с регистрационного учета в связи с выбытием в интернат (утрата попечения родителей) или переменой места жительства; лица, снятые с учета в связи с призывом на военную службу и впоследствии не возобновившие регистрацию в данном жилом помещении.

Ф-12 не спасает от всех бед и не является гарантией, но брать ее надо.

Ведь в случае судебного разбирательства, связанного с правом собственности на приобретенную квартиру или с правом пользования ею, суд, оценивая добросовестность приобретателя и проявленную им при покупке должную осмотрительность, исследует комплекс мер, предпринятых покупателем для выявления фактов, препятствующих приобретению выбранной квартиры.

Нюансов, оставшихся за пределами нашей публикации, конечно, еще немало.

Вот то же наследство. Юристы советуют: если квартира, которую вы покупаете, досталась владельцу на основании наследства (по закону или по завещанию), то обязательно потребуйте от него нотариального заявления, в котором он обязуется все претензии вдруг возникших других наследников, пропустивших установленный законом срок принятия наследства, удовлетворить за свой счет.

Реальное ли это требование? Вполне.

Есть постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», где пункт 42 гласит: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст.

1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».

Нужен ли посредник?

Продажа без посредниковОдин из способов сэкономить на сделке по продаже квартиры – не прибегать к услугам посредников. Продать квартиру без риэлтора возможно. Но придется посвятить этому очень много времени и погрузиться >>Этот вопрос каждый решает для себя сам.

Тот, кто умеет читать документы, наверное, может обойтись без юриста. У второй стороны сделки – продавца – наверняка будет свой риэлтор.

Если вы уверены, что сможете в такой ситуации отстоять свои интересы без посторонней помощи, что вы мастер переговорного процесса, – пожалуйста.

Игорь Воронин    Алексей Александронок   

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *