Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность.

В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным.

Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Можно ли выйти из положения?

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали.

По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Обмен с неприватизированными квартирами

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

  • самостоятельно;
  • через риелтора.

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

  Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность.

Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству.

Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка-продажа муниципального жилья

1 941 просмотров

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству.

Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы.

Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее.

После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений.

Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

  1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
  2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
  4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Пример возможных проблем: Продавец прописывает покупателя в квартире, получает за это деньги, но сам не выписывается и не позволяет провести приватизацию.

В результате, покупатель, который уже заплатил деньги, не имеет возможности что-либо сделать с квартирой.

В то же время, забрать деньги обратно он уже не может, ведь обычно никакого отдельного договора при такой схеме не составляется.

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости.

Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости).

Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

  1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
  2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
  3. Продавец прописывается в буферной квартире.
  4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
  5. Производится окончательный расчет.
  6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

  • Паспорта сторон.
  • Договор с агентством недвижимости.
  • Договор между сторонами сделки.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
  • Договор на право пользоваться социальной квартирой.
  • Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Читайте также:  Налоговый вычет при покупке квартиры - как получить и сумма вычета

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости.

В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке.

А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

  • Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
  • Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
  • Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
  • Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
  • Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
  • Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Несмотря на очевидные выгоды подобной операции по «купле-продаже» муниципального жилья, это очень рискованная операция. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявлять все подводные камни и потенциальные проблемы. На бесплатной консультации специалисты разберут наиболее популярные схемы подобных сделок. Они же могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем ее протяжении. Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

1 713 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.
Продажа за более высокую цену.
Длительный поиск покупателя.

Уплата налога на прибыль в размере 13%.

Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя Продавец не участвует в дальнейшей приватизации.
Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Получение согласия всех зарегистрированных граждан.
Уплата налога на прибыль в размере 13%.
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен Возможность выбрать необходимое жилье.
Законность сделки.
Получение согласия главы администрации муниципального образования.
Длительный поиск покупателя.
Оплата комиссионных агентству.
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр.

Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи.

При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

  • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
  • найти покупателя;
  • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
  • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
  • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
  • выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

  • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
  • найти покупателя;
  • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
  • подать заявление на обмен в муниципалитет;
  • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
  • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
  • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.

Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное».

После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь.

Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Как можно продать неприватизированную квартиру в России

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Неприватизированное жилье принадлежит государству на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!». Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

В чем сложность продажи неприватизированной квартиры:

  • Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
  • Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
  • Риски столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем.

Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

Способы

Продажа с приватизацией
Прописка покупателя
Обмен
Плюсы Отсутствие рисков нарваться на недобросовестного покупателя

  • Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации
  • Продажа жилья за более высокую стоимость
  • Соблюдение законодательства
Продавец не участвует в приватизации
Получение денег за квартиру
Возможность продать неприватизированное жилье с долгами (лицевой счет оформляется на покупателя, с согласия последнего)
Возможность выбрать подходящее жилье
Действия через агентство – защищенная сделка
Минусы Длительное ожидание завершения регистрации Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье
Уплата 13% налога
Риск нарваться на мошенников
Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета
Уплата 13% налога
Получение согласия от муниципалитета

  1. Утомительный поиск нужного покупателя
  2. «Буферная» схема обмена жильем
  3. Нахождение квартиры в списке запрещенных для приватизации
Стоимость Расходы на приватизацию возлагаются на будущего продавца квартиры, но в некоторых случаях с финансами помогает покупатель. Стоимость приватизации квартиры связана с уплатой госпошлины – 2 000 рублей. Вместе с тем придется потратиться на получение некоторых справок и услуги нотариуса. В среднем затраты составят от 3 000 до 10 000 рублей. Продавец фактически освобожден от оплаты дальнейшей приватизации. Получив деньги за квартиру, он оформляет лицевой счет на покупателя и сразу выписывается. Основные расходы ложатся на нового жильца. Основные затраты связаны с комиссионными агентству по продаже недвижимости. Тем не менее, обмен позволяет продать неприватизированную квартиру на вполне законных основаниях. Продавцу не нужно платить госпошлину в 2 000 рублей, т.к. все расчеты производятся через риелторов в лице агентства.
Сроки Приватизация муниципальной квартиры состоит из двух этапов: • подача заявки в администрацию – от 2 месяцев; • регистрация права собственности в Росреестре – от 30 дней. Совпадают со сроками обычной приватизации. Но сторонам придется договориться о прописке продавца в квартире. Обычно на это уходит порядка 3-5 дней. Оформление документов и «обмен» квартирами занимает около месяца.

Способ 1. Продажа с приватизацией

Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

Порядок, этапы

  1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
  2. Подайте объявление о продаже жилья.
  3. Подыщите подходящего покупателя.
  4. Подайте документы в местную администрацию (см. «Заявление на приватизацию квартиры«, а также «Какие нужны документы?«).
  5. Дождитесь ответа властей.

  6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
  7. Получите аванс от покупателя.
  8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
  9. Завершите сделку купли-продажи.

Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе.

В противном случае, сделка может не состояться.

Процедура, процесс

Подробная инструкция в 2020 году выглядит следующим образом:

Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.

Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.

Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.

Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.

Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

Способ 2. Прописка покупателя

Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

Порядок, этапы

  1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
  2. Договоритесь с потенциальным клиентом.

  3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
  4. Переоформите на покупателя лицевой счет.

  5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального.

Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее. Более подробно о сроках прописки на новом месте читайте в нашей статье.

Процедура, процесс

Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет. Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск. Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

Способ 3. Обмен

Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

  • если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу (см. «Что такое снос приватизированного жилья и положена ли жильцам компенсация?«);
  • если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
  • если жилье изъято из оборота;
  • если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).

Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

Порядок, этапы

Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

Пошаговый алгоритм в 2020 году:

  1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
  2. Найдите потенциального покупателя.
  3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
  4. Обратитесь в местную администрацию.
  5. Получите разрешение на обмен.
  6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
  7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
  8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

Процедура, процесс

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

  • подать объявление;
  • указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
  • написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
  • получить одобрение сделки;
  • передать документы представителю агентства;
  • продать «буфер» обратно агентству.

Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий. Главное не нарваться на агентства-мошенников.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

  1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
  2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
  3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
  4. Снимитесь с регистрации.
  5. Пропишите покупателя в квартире.
  6. Переоформите на него лицевой счет.
  7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Обязательно прочитайте, как выписаться из квартиры с долгами — этому вопросу посвящена наша отдельная статья.

Подводные камни, сложности

Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

Сложности процесса:

  1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
  2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
  3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

  • Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
  • Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Муниципальная квартира без приватизации: можно ли ее продать и какие есть способы?

Бывают ситуации, когда деньги нужнее чем жильё – и человек продаёт свою квартиру. В том случае, если на него зарегистрировано право собственности всё просто. Но что делать, если квартира муниципальная и приватизацию ещё не проходила?

Как ни странно, есть некоторые схемы, которые позволяют, не нарушая закон, получить деньги и за такое жильё. У сделок с муниципальным неприватизированным жильем есть свои особенности и их нужно учитывать. Рассмотрим их.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Можно ли это совершить?

Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться.

Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.

Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.

А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.

Основными методами продажи права пользования будут:

  • Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
  • Совместная приватизация.
  • Обмен муниципальными квартирами с доплатой.

Проблемы с долгами

Большая часть проблем с «продажей» муниципальных квартир связана с тем, что на предыдущем жильце мог накопиться долг по квартплате, алиментам или иная задолженность. При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы:

  1. Вселение постороннего лица требует согласия местной администрации (точнее, того её подразделения, которое ведает жилищным фондом) – и должнику разрешения могут и не дать.
  2. Если есть долг, взысканный в судебном порядке, на имущество может быть наложен арест. Конечно, неприватизированная квартира к такому имуществу не относится – но приставы всё равно первое время могут являться по прежнему адресу и беспокоить новых жильцов.

Способ избежать трудностей только один – перечислить или передать «продавцу» в счёт оплаты средства, достаточные для погашения задолженности. Однако при этом потребуется составлять (и лучше всего – заверять нотариально!) соглашение о том, на что пойдут переданные средства – иначе нет никакой гарантии, что они будут уплачены в счёт погашения долга.

Впрочем, даже соглашение между продавцом и покупателем – недостаточная гарантия сделки: да, можно при нарушении условий попытаться взыскать с «продавца» эти средства – но он уже должник, чего ему боятся? Поэтому наилучшие способы избежать проблем – либо просто не связываться с такими людьми и искать другой вариант, либо требовать скидки на размер задолженности: так или иначе, а новому жильцу всё равно придётся гасить долг.

Способы, как это сделать

Регистрация до «продажи»

Внимание! Одним из самых популярных способов получить деньги за муниципальную квартиру является тот, при котором происходит замена стороны в договоре социального найма (ст. 672 ГК РФ и ст. 49 ЖК РФ).

В случае регистрации официальный квартиросъёмщик действует следующим образом:

  1. Прописывает «покупателя» в своей квартире».
  2. Получает деньги.
  3. Выписывается сам и выписывает членов своей семьи, получив деньги.

Однако у способа с регистрацией есть ряд ограничений:

  • Если «покупатель» не является родственником, договор с его участием заключается с согласия местного муниципального органа, ведающего жилищным фондом – а он может и воспротивиться.
  • Если среди членов семьи есть дети, должна быть другая квартира, где их можно зарегистрировать.
  • Если в итоге норма площади на человека не будет соблюдена, договор может и не быть изменён.

Если по такому договору были получены деньги, «продавец» должен будет заплатить 13% от суммы в качестве НДФЛ.

Совместная приватизация

Другой вариант является разновидностью первого.

Справка. В случае совместной приватизации «покупатель» прописывается в квартире – а затем оформляется приватизация на него одного, а все прочие жильцы от неё отказываются.

Совместная приватизация — законный вариант, но есть ограничения:

  1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, сделка не состоится: отказ от приватизации для них возможен только с согласия органов опеки – а она, как показывает практика, никогда такого согласия не даёт, даже если у детей уже есть в собственности другая жилплощадь.
  2. Отказавшись от приватизации, «продавец» навсегда расстаётся с возможностью приватизировать другую муниципальную квартиру. Если же сначала состоялась приватизация, а затем продажа – то это обычный договор купли-продажи недвижимости, не требующий особых ухищрений.
  3. Отказавшись от приватизации, гражданин сохраняет за собой право проживать в квартире. Мало кто из «покупателей» согласится на такое обременение.

Обмен с доплатой

Третьим вариантом является обмен, в результате которого «покупатель» получает неприватизированную квартиру, предоставив в обмен свою такую же, только меньшей площади – и возместив разницу в жилплощади деньгами.

Вариант с доплатой имеет ряд преимуществ:

  • Снимается вопрос о том, куда переселяется «продавец» после сделки – он сразу же получает другое жильё.
  • Если соблюдены нормы, то можно обменивать даже квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними – и опека не будет иметь претензий.
  • Как правило, в органах муниципалитета, ведающих жилищным фондом, против такого обмена никто не возражает.

Однако у варианта с обменом есть и минусы:

  1. Требуется соблюдать социальную норму жилплощади на одного человека, если она установлена на местном или региональном уровне. Без этого договор обмена будет опротестован.
  2. Есть финансовые риски: такой договор – всё же не купля-продажа, потому к его составлению придётся подходить особо ответственно.
  3. Обмен возможен лишь между двумя муниципальными квартирами. Даже муниципальную на государственную поменять уже не выйдет, а уж неприватизированную на частную – вообще никогда: такого рода сделки законом не допускаются, обмен допускается лишь в пределах одного вида собственности.

Особенности

Важно! Самой важной особенностью является следующее: нормы о купле-продаже к муниципальному жилью не применяются вообще.

По сути, здесь имеет место замена сторон в договоре социального найма. Следовательно, к новому нанимателю применяются все ограничения, характерные для этого вида договора – и муниципалитет может отказать в заключении такого договора.

Другой особенностью является то, что передача денег слабо защищена по закону. По сути, в этом случае один гражданин дарит определённую сумму другому.

Подстраховаться в этом случае можно, заключив предварительный договор об обещании дарения – но взыскать с недобросовестного «покупателя» их будет проблематично.

Также трудно будет обязать «продавца» выписаться из муниципальной квартиры: по существу, он не обязан этого делать.

Таким образом, самый надёжный вариант – это всё-таки сначала провести приватизацию (пусть даже и с участием «покупателя»), а лишь затем выписываться или оформлять обмен.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Каким образом можно сменить место жительства гражданину, занимающему квартиру по договору социального найма.

Начнем с того, что до момента приватизации недвижимости, ее собственником является государство. А лица, проживающие в муниципальной квартире или комнате, обладают лишь правом проживания и пользования.

Таким образом, ответ на вопрос «Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации» однозначно отрицательный. Тем не менее, есть несколько способов улучшения жилищных условий — даже если вы проживаете в неприватизированном жилье.

Можно ли продать квартиру без приватизации законными способами?

Заключение договора-найма

Самая простая схема, использовав которую можно продать квартиру без приватизации, выглядит следующим образом. Потенциальный покупатель с согласия всех жильцов прописывается у продавца.

Официально данный вид сделки приравнивается к оформлению постороннего лица с целью проживания по договору найма. После этого продавец получает полную стоимость объекта недвижимости и выписывается из нее вместе с остальными зарегистрированными жильцами.

Новому ответственному квартиросъемщику остается только оформить недвижимость на себя.

Другой законный способ возможной продажи квартиры без приватизации – это обмен муниципального жилья на приватизированное.

Обмен на приватизированную недвижимость

Покупатель готов обменять находящееся в его собственности жилье на муниципальную недвижимость, в которой проживает продавец. Можно ли таким образом продать квартиру без приватизации? – да, но в этом случае придется запастись терпением.

В первую очередь, собственность потребуется расприватизировать, а затем обменять две муниципальные площади.

Проблема такого метода заключается, прежде всего, в том, что подобных покупателей не так уж много, а правом на бесплатное оформление гражданин может воспользоваться лишь единожды.

Обмен правами

Еще один вариант, при котором можно продать муниципальную квартиру без приватизации, заключается в обмене правами и жилплощадями между собственником и нанимателем.

Такие сделки оформляются по договору дарения, в соответствии с которым продавец получает приватизированную жиплощадь, а покупатель становится нанимателем муниципальной.

В подобных сделках покупатель оказывается в крайне невыгодном положении.

  1. Если он уже воспользовался правом оформления собственности – в этот раз, чтобы стать собственником придется заплатить немалую сумму;
  2. Покупатель утрачивает право на получение жилья от государства, а также налоговый вычет;
  3. За оформление дарственной придется уплатить внушительную сумму комиссий и налогов.

Вывод

Если вы проживаете в подобном жилье, не стоит рассчитывать на срочный выкуп квартир в Москве. Самым простым и безопасным способом улучшения жилищных условий для арендаторов муниципального жилья является его приватизация и последующая продажа.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *