Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

  • Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 
  • Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 
  • Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2).

Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения.

Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры

Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Читайте также:  Платят ли пенсионеры налог на землю?

Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора.

Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.

Определение коммерческой стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе.

Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности.

Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости.

Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором.

Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

  • подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

  • По соглашению;
  • По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

Скачать примерный образец уведомления о продаже доли в собственности

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

  • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
  • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
  • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
  • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
  • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
  • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
  • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
  • Дата составления.
  • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  •  Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Как продать доли в общедолевой собственности. Подробная схема с нюансами, доступными вариантами и оформлением договора

Операции с долевой собственностью включают в себя массу особенностей и тонкостей. Разберемся в статье, как осуществляется порядок продажи доли в общедолевой собственности, на что следует обратить внимание и какие нюансы нужно учитывать в зависимости от ситуации.

○  Понятие общей собственности и доли

Общей собственностью признается имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом общая собственность может быть двух видов:

  1. Совместной – без выделения доли каждого собственника в общем праве.
  2. Долевой – когда доля каждого владельца определена.

Общая собственность может возникнуть при переходе имущественных прав на неделимый объект к нескольким лицам. Например, если у супругов нет оформленного брачного договора, в котором говорится иное, любая недвижимость, приобретенная ими по возмездным сделкам, будет считаться общей собственностью.

Доля – это выделенная часть в общем праве собственности, выраженная в арифметическом значении. В гражданском законодательстве установлен приоритет долевой собственности.

Пункт 3 ст. 244 ГК РФ:
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Вернуться

○  Особенности распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, сопряжено с определенными особенностями. Например, нельзя продать такой объект недвижимости без согласия на это всех сособственников. В документах продавцом будут выступать все владельцы.

Если один из владельцев доли решит продать ее, он должен учитывать, что сособственники имеют преимущественное право покупки.

Пункт 1 ст.

250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже доли и выждать месяц. Если они откажутся или проигнорируют уведомление, тогда можно продать объект третьему лицу. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Что касается иных способов отчуждения, то тут преимущественное право не действует. Собственник доли вправе ее дарить, завещать, отдавать в залог или распоряжаться иным безвозмездным способом без уведомления других владельцев.

Читайте также:  Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости

Вернуться

○  Необходимость получения согласия остальных собственников

Письменное извещение собственников должно включать в себя информацию о предполагаемой стоимости продажи и других существенных условиях предстоящей сделки. Направить уведомление можно любым удобным способом:

  • Заказным письмом с описью вложений.
  • Вручение уведомления лично под расписку.
  • телеграмма.
  • Иные способы, подразумевающие получение подтверждения доведения информации до сведения адресата.

Сособственники обязаны принять решение о выкупе или отказе от выкупа в течение месяца. Они могут сразу отказаться и оформить это письменно. Если все отказались – ждать месяц не нужно, можно продавать долю постороннему. Продажа также законна, если все совладельцы проигнорировали предложение.

Если кто-то из сособственников выразит согласие (в любой форме), то он будет выступать покупателем и, таким образом, увеличит свою долю. Когда согласившихся несколько, они поделят долю поровну и будут участвовать в сделке на равных условиях.

Вернуться

○  Особенности долевой собственности супругов

Любое имущество, купленное супругами в период брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения за чьи средства оно приобреталось и на кого оформлено.

Статья 34 СК РФ:
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2.

Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

При оформлении имущества на мужа и жену единовременно собственность будет считаться долевой. Как правило, доли у супругов равные, но могут встречаться и другие варианты.

Как бы ни была оформлена собственность, ни один из супругов не может ничего сделать с имуществом без нотариального согласия второго супруга.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Вернуться

○  Продажа доли постороннему лицу

Если все сособственники отказались от покупки или проигнорировали извещение о продаже доли, владелец может продать ее постороннему лицу. Сделка будет проходить в общем порядке.

При нарушении процесса уведомления сособственников о предстоящей сделки любой из них вправе подать иск в суд и оспорить ее. Если суд согласится с доводами и примет решение в пользу истца, то к нему перейдут все права и обязанности покупателя.

Вернуться

○  Продажа доли родственнику

Заключение сделки купли-продажи с родственником ничем не отличается от реализации доли постороннему человеку. Отличие одно – в случае заключения сделки с близким родственником (родители, дети, братья и сестры) невозможно получить налоговый вычет с цены продажи.

Граждане придумали выход из такой ситуации – вместо договора купли-продажи оформляется дарственная. Кроме того, в случае с дарением не требуется уведомлять о предстоящем отчуждении остальных сособственников, так как в этом случае преимущественное право не может быть реализовано.

Вернуться

○  Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему

Если собственником доли является несовершеннолетний гражданин, сделка не может быть совершена без согласия органов опеки и попечительства и нотариуса. Разрешение будет выдано только в том случае, когда вместо отчуждаемой доли несовершеннолетнему будет передана в собственность доля в другом жилье. Она не может быть меньше существующей.

Решение на продажу выдается органами опеки спустя две недели после подачи заявления. Только после получения согласия можно заключать договор купли-продажи.

Вернуться

○  Продажа доли в случае, если квартира находится в ипотеке

Если квартира, а значит и доли в ней, являются предметом залога, то продажа возможна только при наличии согласия на сделку от залогодержателя. В данном случае им является банк.

Стоит учитывать, что ипотека подразумевает наличие обременения на недвижимости. Нужно очень внимательно к этому отнестись и прописать в договоре-купли продажи порядок снятия этого обременения. Право преимущественной покупки также должно быть соблюдено.

Вернуться

○  Роль нотариуса

Не зависимо от особенностей ситуации все сделки с долями в общедолевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. Без этого будет невозможна государственная регистрация перехода права.

Для удостоверения сделки необходимо предоставить нотариусу:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Уведомление, направляемое ранее сособственникам.
  • Ответ, если он оформлялся письменно.

Нотариус проверит все документы и удостоверит сделку. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Пункт 1 ст.

42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Вернуться

○  Как составить договор?

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Он должен включать следующие сведения:

  • Данные сторон.
  • Цена сделки.
  • Описание предмета сделки, по которому его можно идентифицировать.
  • Порядок передачи средств продавцу и имущества покупателю.
  • Сведения о лицах, прописанных в квартире и имеющих на нее право.
  • Иные условия, которые стороны посчитают существенными.

Гражданским законодательством установлено, что по договору купли-продажи одна сторона обязана передать имущество за определенную плату, а вторая – принять его.

Пункт 1 ст.

454 ГК РФ:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Вернуться

○  Налог с продажи

Денежные средства, полученные в результате продажи доли, облагаются налогом по ставке 13 %, так как являются доходом физического лица. Налоговой базой признается вся сумма продажи сверх 1 млн рублей (это объем единоразового имущественного вычета).

Однако, если собственник владел имуществом более трех лет (пяти лет с 2016 года), то он освобождается от необходимости выплаты налога.

Вернуться

○  Как оспорить сделку?

Оспорить сделку можно, если при ее оформлении были нарушены чьи-либо права:

  • Преимущественное право другого собственника.
  • Права несовершеннолетнего.
  • Права супруга/супруги и т.д.

Для оспаривания необходимо обращаться в суд. Потребуется составить исковое заявление и приложить к нему документы, подтверждающие изложенные в иске обстоятельства.

Вернуться

○  Советы юриста:

✔ Можно ли передать долю в хозяйственное ведение или оперативное управление?

Граждане задумываются о таком варианте, если что-то препятствует им заключить договор купли-продажи. Однако передача доли в хозяйственное ведение/оперативное управления неправомерна.

Для того чтобы управлять имуществом им нужно обладать в натуре. Долю же выделить из общей собственности невозможно – к примеру, когда один из сособственников проживает в комнате, это не значит, что он является ее единоличным владельцем.

У него по-прежнему есть только абстрактная доля, выраженная арифметически.

✔ Можно ли передать долю в аренду?

Нет, нельзя. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды передается имущество, а не право в отношении него. Так как доля не может быть определена в натуре, передать ее в аренду невозможно.

Вернуться

В этом видео Вы узнаете о требованиях в процессе продажи доли недвижимости и порядке сделки. 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Обновлено: 14 сентября, 2018

Сделки, предметом которых является недвижимость, считаются самыми сложными в юридическом и бюрократическом плане.

Следует оформить множество бумаг, учесть десяток нюансов, чтобы все участники остались довольны полученным результатом.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, насколько это сложно? Стоит разобраться подробнее, учитывая изменения, произошедшие в 2016 году в законодательстве, касающиеся оформления договоров купли-продажи.

Законодательная база

По закону объект недвижимости, которым владеют 2 и более лиц считается долевым или же совместным (согласно ГК РФ). Причем, само определение «доля» касается не реальной площади объекта, а права собственности. Таким образом, продать общую собственность можно лишь заручившись согласием (выраженным письменно) всех владельцев.

Важно! Оформляемый участниками сделки договор купли-продажи после подписания должен быть обязательно заверен нотариусом.

Согласие владельцев

Любая сделка, связанная с объектом долевой собственности – продажа, обмен, сдача его в аренду, дарение – совершается после утвержденного согласия остальных совладельцев имущества (статья 246 в ГК РФ).

Причем, согласие может выражаться сначала устно, затем в момент оформления договора, подтверждающего факт сделки, все собственники обязаны присутствовать там.

Они вновь подтверждают согласие на проведение данной сделки и подписывают составленный договор наряду с продавцом.

Можно облегчить задачу, передав нотариальную доверенность одному собственнику – продавцу, чтобы тот самостоятельно собрал необходимые для сделки документы.

Если один собственник – несовершеннолетний, но продажу недвижимости должны одобрить, выразив письменное согласие органы опеки. Особенно, когда он прописан и постоянно проживает там. Ребенка нельзя выписывать без предоставления ему нового жилья. Выписка с последующей пропиской несовершеннолетнего происходят практически одновременно.

Определение фактической стоимости квартиры

Рыночную стоимость продаваемой недвижимости собственник определяет самостоятельно, либо приглашает независимого оценщика.

Первый вариант дешевле, но требует изучения рынка, анализа текущих цен на похожие объекты недвижимости и других факторов.

Большинство людей продают квартиры, чтобы впоследствии приобрести иную недвижимость или вложиться для проведения строительства. Поэтому им важно не продешевить.

С оценщиком перед работой стоит подписать договор. Стоимость услуг оценки зависит от политики компании, местоположения квартиры, ее размера и фактической коммерческой ценности. Отчет требуется, если реализуется недвижимость по ипотеке, также оформления закладной. Например, покупатель – банк, тогда оценщик обязателен.

Поиск покупателя

Этим продавец недвижимости также может заняться самостоятельно или привлечь профессионала. Риэлтерские фирмы имеют собственный круг заинтересованных лиц им достаточно предоставить сведения, касающиеся квартиры (метраж, технические характеристики, отчет оценщика) и ждать результат. Специалисты могут приглашать заинтересованных покупателей, чтобы демонстрировать им жилье клиента.

Для самостоятельных поисков продавец может:

  • разместить соответствующее объявление в нескольких газетах;
  • использовать сайты для продажи, там текст можно дополнить фотографиями квартиры;
  • развесить объявления по городу;
  • поспрашивать друзей, коллег и знакомых, может кому-то требуется жилье.

Риэлтерские фирмы отражают условия соглашения в тексте договора. Как правило, они лишают клиента права искать покупателя самостоятельно или менять установленную цену. Также нельзя одновременно заключать договора с несколькими агентствами.

Для осуществления сделки продажи объекта долевой собственности потребуются следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы – договор наследования, купли-продажи (если изначально собственники приобретали данное жилье), дарения, обмена или свидетельство совершенной приватизации;
  • госрегистрация – выписка ЕГРН, причем «свежая» — лучше брать ее незадолго до дня фактического подписания договора продажи;
  • выписка БТИ (их собирают 2-3 недели), техплан этажей, экспликация;
  • выписка ЕИРЦ (дают бесплатно);
  • заверенное нотариусом письменное согласие остальных долевых собственников, супруга (если объект недвижимости приобретался ими вместе и считается общим). Исключение – если квартиру владельцу подарили или он наследник;
  • заверенное нотариусом письменное согласие представителя опеки (если среди собственников имеется ребенок).

Необходимые бумаги собирает продавец, уведомив остальных собственников о происходящем. Органы опеки выдадут согласие, убедившись, что несовершеннолетнего после выписки с продаваемой квартиры пропишут в другое, похожее жилье.

Обычно, если семья планирует вскоре приобрести новую недвижимость, они временно прописывают ребенка и себя в квартире какого-нибудь родственника. Например, бабушки.

Получение выписки ЕГРН

В ней отражается вся основная информация, касающаяся продаваемого жилья: кто собственник, когда приобрели, есть/нет задолженности или обременения (ипотеки, закладной, иных обязательств).

Также метраж и примерная стоимость. Выдается Росреестром после отправки туда письменного запроса. Бумагу вправе получить нотариус.

Читайте также:  Имущество нажитое совместно без регистрации брака

Оформление занимает 3 дня (рабочих), если требуется бумажный документ.

Электронный выдается быстрее и обладает одинаковой с бумажным эквивалентом юридической силой. Система Росреестра формирует его автоматически после получения соответствующего запроса и выдает сразу, либо на следующий после обращения день.

Важно! У выписки ограниченный «срок действия», он указывается на ней. Поэтому важно получение «свежего» документа, чтобы его актуальность не утратилась ко дню подписания договора.

Договор купли-продажи

Оформляется сделка одним составленным договором, где отражаются все положения: стоимость жилья, особенность расчетов (безналичный, наличными, частями или одним платежом, валюта). Описывается квартира – метраж, где находится, что внутри. Вид собственности – долевая, список собственников, их согласие.

После составления стороны ознакомившись с полным содержанием, подписывают его. Сторон несколько: продавец, остальные собственники, покупатель и нотариус. Он после подписания, заверяет бумагу.

Регистрация собственности в Росреестре

После подписания и заверения договора его с остальными требуемыми бумагами (описаны выше) стороны сделки передают в Росреестр. Дополняют заявлением, где указан факт передачи собственности. Заявитель – продавец, в документе он описывает сделку продажи, сведения о покупателе и согласии остальных собственников.

Пакет документов можно передать в Росреестр или региональный МФЦ (согласно ФЗ-218). Список необходимых бумаг отражен на странице официального сайта учреждений, также можно выяснить на месте, у специалиста.

Варианты передачи:

  • лично, посетив учреждение;
  • по почте, ценным письмом;
  • отсканировав, по интернету.

Если через почту, то пакет бумаг необходимо дополнить описью и попросить уведомление, его принимающая сторона вышлет, когда получит письмо.

Впрочем, бюрократические нюансы можно доверить нотариусу, составив специальную доверенность. Он выполнит регистрацию и получит свидетельство собственника за 3 дня (в среднем).

Средний срок изучения переданных документов и подготовки свидетельства в МФЦ или Росреестре один – 5 дней (считаются рабочие). Если оформление произошло электронно, отправитель получает специальное уведомление в форме СМС-сообщения или письма на указанный им телефон или электронную почту.

Получение оплаты

Сумма, срок оплаты, валюта и иные особенности расчета указываются сторонами в тексте договора. Передача денег осуществляется, когда покупатель удостовериться в своих правах нового собственника (после регистрации сделки).

Для безопасности финансовые расчеты лучше проводить через нотариуса (рассчитаться при нем, в кабинете), через банк (арендовав ячейку) или аккредитив. Вправе присутствовать все имеющиеся долевые собственники или же доверенное лицо.

После окончания процедуры продажи недвижимости долевые собственники автоматически теряют свои обязательства налогоплательщиков. Каждый соучастник вправе взять налоговый вычет НДФЛ. Он общий, можно после получения разделить между указанными сторонами. Размер вычета будет соответствовать их долям.

  • Уважаемые читатели!
  • Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
  • Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
  • Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры с долями

Какие нормативы в законодательстве 2018 года по вопросу продажи квартир в долевой собственности?

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, которая по долям? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом. Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в данной статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью — дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в данном случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!В 2018 году закон потерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедуры выделение доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон — каждому владельцу определенная комната/комнаты
  • в судебном порядке — отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например – 1 комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) (ч.1 ст.

250 ГК РФ) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям.

При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а при наличии нескольких покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Обратите внимание!Данное право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества — письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли/продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины ( в 2018 году – 2000 руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

В 2018 году от уплаты НДФЛ освобождаются собственники жилья, получившие свидетельство на жилье 5 и более лет назад, а также владеющие недвижимостью не менее 3-х лет на праве пожизненной ренты, приватизации и наследования.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме — от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт БТИ.

В каждом отдельном случае совладельцев, дольщиков и третьих лиц, перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Как продать квартиру с дольщиками в случае одного, нескольких покупателей или части доли? Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам.

Второй вариант подразумевает следующее — если доля владельца признается значительно (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными.

Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев.

Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу — вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде.

То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

  • По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:
  • перевод денег каждому продавцу соразмерно долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в данном вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру в долях на детей и что по данному вопросу говорит закон РФ.

Согласно законодательства, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В данном процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, статьями 26, 28, 37 ГК РФ.

Если второй собственник против

Если все собственники долей продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованию можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

Остальные вопросы помогут осветить опытные адвокаты и юристы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *