Как правильно взыскать неустойку с застройщика?

Неустойка с застройщика – это актуальный, но не простой механизм воздействия на компанию, которая нарушает условия договора долевого участия (ДДУ).

С одной стороны – закон прямо предусматривает начисление определенных сумм за каждый день просрочки, с другой стороны – преждевременная, непродуманная инициатива участников строительства может привести к банкротству застройщика. В результате инициаторы останутся без квартиры, понесут финансовые потери.

Что такое неустойка с застройщика?

При заключении ДДУ на обе стороны – участника и компанию застройщика – ложится бремя обязательств.

Первые вынуждены оплатить ДДУ в полном объеме, для чего несут такие издержки:

  • Оформляют кредит (ипотеку);
  • Используют долговременные накопления;
  • Продают часть имущества, включая жилую недвижимость;
  • Вынуждены снимать квартиры, другие помещения для проживания (дом, общежитие).

Все это приводит к дополнительным издержкам, и участник рассчитывает на сдачу жилья застройщиком в срок, указанный в договоре. И он имеет на это право, потому что до заключения ДДУ представитель компании убеждает в своевременности завершения постройки и сдачи дома.

Невыполнение условий договора в контексте сдачи объекта строительства и передачи в пользование участникам ДДУ приводит к тому, что последние несут дополнительные траты, на которые не рассчитывали.

  • Компания застройщик продолжает необоснованно пользоваться средствами дольщиков.
  • Кроме того, это увеличивает их недополученную выгоду.

Например, сумма в 3 млн. р., которую участник передал строительной фирме по условиям ДДУ, при вложении под 8-10% годовых приносят ежемесячно 20 т.р.

Это значит, что вовремя несданное жилье обходится лицам дополнительно в эту сумму.

Поэтому неустойка с застройщика по ДДУ – это компенсация финансовых потерь, которые несет участник строительства из-за невыполнения компанией взятых на себя обязательств.

Отсчет неустойки ведется с того дня, который указан в ДДУ для сдачи объекта недвижимости. Исключение – форс-мажорные обстоятельства, снимающие ответственность с застройщика, либо дополнительные соглашения между дольщиками, меняющие эти условия.

Неустойка с застройщика за срок сдачи

За основу берется ставка рефинансирования Центробанка. От нее берется 1/300 часть для застройщиков – юридических лиц, и 1/150 – для физических лиц. Как правило, строительные компании относятся к первой категории. Это требование законодателя изложено в 214-ФЗ.

Расчет неустойки проводится по формуле

Рн=Сдду×Нпр×Срф/100×1/300, где:Рн – сумма неустойки;Сдду – стоимость ДДУ;Нпр – количество дней просрочки;

Срф – ставка рефинансирования ЦБ.

Для примера – стоимость квартиры 3 млн. р., строительная компания просрочила сдачу на 10 месяцев или 300 дней. Ставка рефинансирования – 9%. Отсюда Рн=3000000×300×9/100×1/300=270 т.р.

Как правильно взыскать неустойку с застройщика?

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Выше указаны возможности, которые участникам ДДУ предоставляет законодатель. На практике нужно учитывать следующее:

  • Суды склонны ограничивать размер неустойки;
  • Представители Фемиды неохотно вчитываются в условия ДДУ;
  • Преждевременное обращение с иском может привести к инициации процедуры банкротства против застройщика.

Например, в рассмотренном выше примере велика вероятность, что суд ограничит исковые требование по выплате неустойки размером в 50 т.р. Что касается преждевременного обращения, дольщику нужно внимательно изучить ситуацию компании. Вполне возможно, что задержка связана с временными трудностями, просрочка сдачи жилья составит 3-6 месяцев.

Если участники ДДУ массово подадут иски против строительной компании, это вызовет дополнительную финансовую нагрузку на застройщика. К примеру, 50 таких исков по описанному выше случаю (но только за три месяца) – это совокупная неустойка в размере свыше 4 млн. р. Дополнительно эту сумму можно увеличить в 1,5 раза с учетом других требований.

Помощь адвоката при взыскании неустойки с застройщика

При невыполнении застройщиком взятых перед дольщиками обязательств, рекомендуется начать с обращением за консультацией к адвокату по гражданским делам.

Консультация адвоката позволяет:

  • Адекватно (с правовой точки зрения) оценить ситуацию;
  • Получить правовой анализ условий ДДУ, перспектив досудебного и судебного разбирательства;
  • Составить грамотную претензию;
  • Получить пошаговый алгоритм дальнейших действий.
  • Если ситуация непростая, компания уклоняется от контактов, следует нанимать практикующего юриста.
  • Сам факт представления интересов участников долевого строительства профессиональным адвокатом увеличивает шанс, что застройщик пойдет навстречу.

Чтение законодательных норм, их неверная трактовка, отсутствие знаний и опыта – все это может привести к необдуманным решениям и малоэффективным (либо ненужным) действиям со стороны дольщиков.

Как результат – огромные финансовые потери, отсутствие долгожданного жилья. Но этого можно избежать.

Звоните адвокату, чтобы не пополнять список лиц, которые оказались жертвами недобросовестных застройщиков!

Этот шаг не только приблизит к получению собственного жилья, но и позволит компенсировать все издержки, в том числе за счет получения неустойки.

Консультация адвоката

8 911 098 78 18

Как правильно взыскать неустойку с застройщика?

Вам также может понравиться

Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

Как правильно взыскать неустойку с застройщика?

И всё потому, что это последний год, когда граждане смогут приобрести квартиры в строящихся домах, в том числе на стадии котлована, по сравнительно недорогой цене. Сравнительно, разумеется, со стоимостью этих же квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас разница в цене квартиры на стадии котлована и в сданном доме может составлять 50%.

Долгие годы россияне пользовались такой выгодной схемой приобретения жилья, а застройщики строили дома не особо переживая о наличии собственных средств. Однако, несмотря на, казалось бы, взаимную выгоду в таком взаимодействии – данная схема омрачалась постоянный увеличением количества обманутых дольщиков в стране.

И вот теперь, в 2019 году на строительном рынке жилья всё кардинально изменится: обманутых дольщиков больше не будет, а цены на квартиры станут одинаковыми что на стадии котлована, что в уже сданном доме.

Кроме того, по причине отсутствия лишних денег у подавляющего большинства российских строительных компаний – большая часть из них прекратит деятельность и покинет этот рынок.

Оставшиеся будут искать кредиты на строительные работы в банках и станут учитывать оплаченный процент по полученным кредитам в себестоимость квартир. Как итог, средняя стоимость квартир в новостройках по стране в 2019 году подрастёт процентов на 10.

Впереди нас ждёт год строительного бума и роста количества заключаемых ДДУ. Нахватав напоследок кучу разрешений на строительство, далеко не все строительные компании смогут своевременно возвести дома и передать квартиры гражданам.

Следовательно, нас ждет всплеск недовольства со стороны граждан по нарушению сроков передачи квартир, претензий и исков по выплате неустойки по ДДУ.

В этой статье Вы сможете найти ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у гражданина, купавшего квартиру по ДДУ и несвоевременно получившего от неё ключи.

Неустойка – когда подавать и как считать

  • Как самому посчитать неустойку?

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

  • Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

  • Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?

Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

  • Если застройщик прислал акт – подписывать?

Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д.

Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным.

При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

  • Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

Досудебная претензия по ДДУ

  • Обязательно ли направлять досудебную претензию застройщику?

По этому вопросу было сломано много копий в судах разных регионов страны.

Многие считают, что раз это спор потребителя с продавцом, то ЗоЗПП не обязывает пострадавшего потребителя направлять досудебную претензию. Скажу сразу, суды считают совершенно иначе.

Читайте также:  Как прописаться в квартире: порядок и документы для прописки

Поэтому пишем претензию, направляем её застройщику и ждем 10 дней, если иной срок не указан в подписанном Вами ДДУ.

Форма претензии может быть любой. Рассчитайте сумму неустойки, укажите свои контактные данные и расчётный счет для перечисления денег.

  • Куда нужно направлять претензию?

Можно направить на адрес, указанный в ДДУ, или на юридический адрес организации, который можно бесплатно получить на сайте ФНС в электронной выписке из ЕГРЮЛ. Любой из вариантов будет правильным.

Суд с застройщиком

  • Нужен ли адвокат или юрист для подачи иска в суд?

Кто-то может провести судебный процесс самостоятельно и в судах бывает часто. Кто-то вообще ни разу не был в суде и не знает, как там себя вести. Определитесь со своими возможностями и примите решение. Адвокаты по взысканию неустойки стоят не дорого. Кроме того, Ваши затраты на адвоката суд взыщет с застройщика.

Лучше, пока дом еще строится. Когда дом будет сдан и появится куча исков – застройщик может и добровольно обанкротиться, лишь бы не платить неустойки. Поэтому, лучше подавать поочередно несколько исков.

Вначале за неполной срок. Потом еще раз, за второй период. Можно взыскание неустойки по ДДУ разделить и на три этапа.

Почему нет? Зато у Вас будет больше гарантии, что решения судов превратятся в деньги!

В суд по месту своего жительств или по официальному месту регистрации юридического адреса застройщика. Если Вы судитесь через адвоката – доверьте выбор ему. Он точно знает – где результат будет лучше.

В иске указываем сумму неустойки, которую ранее просили в претензии, компенсацию морального вреда и 50% штраф. Перед вынесение решения суда лучше уточнить исковые требования и пересчитать сумму неустойки и штрафа с учетом периода судебного спора. С 2019 года неустойку можно просить в иске за бедующий период, что очень удобно.

  • Можно ли взыскать затраты на аренду жилья?

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Некоторые судьи без проблем взыскивают подтвержденные суммы на аренду жилья, совпадающие с периодом просрочки передачи квартиры. Некоторые судьи требуют подтвердить факт проживания временной регистрацией. В общем в каждом регионе страны этот вопрос решается в судах по-разному.

  • Когда суд может уменьшить неустойку по ДДУ?

Если неустойка получается слишком большой и почти равна цене квартиры, судья может её срезать. Так же это зависит и от того, сдал ответчик дом на момент вынесение судебного решения или всё еще является нарушителем сроков.

  • На сколько суд может снизить неустойку?

Четкой градации в законе нет. Зависит от региона, настроения судьи, любых других обстоятельств. Так в Ростове-на-Дону неустойку по ДДУ в суде практически не режут. В Москве и Питере часто урезают в два раза. В Краснодаре принято делить её на 10, что конечно же несправедливо!

  • Как долго может идти суд?

Обычно это два-три судебных заседания. За три месяца вполне можно управиться.

Но, так как застройщики обычно не очень торопятся с выплатой проигранных сумм, они любят обжаловать решения суда в апелляционной инстанции, даже не имея каких-либо перспектив для пересмотра.

Делается это просто для затяжки времени. В этом случае можете смело добавить еще два-три месяца ожидания окончания пересмотра дела.

Исполнение решения суда и получение денег с застройщика

Ждать вступления решения в законную силу, забирать исполнительный лист и сдавать его в банк, где открыт расчётный счет у ответчика.

  • Как сдать исполнительный лист в банк застройщика?

В банк сдается оригинал исполнительного листа. Кроме него, заполняется заявление (образец в банке), в котором указываются реквизиты Вашего расчетного счета, куда будут перечислены деньги.

Если они на счету у организации имеются – 3 рабочих дня. Если их нет – пока не появятся.

  • Что делать, если у застройщика нет денег на счету?

Если исполнительный лист Вы сдали в банк, где нет денег – забрать его и сдать в службу судебных приставов по месту регистрации организации застройщика.

Важные моменты

  • Как правильно подписать акт приема передачи?

Если Вы видите, что в акте имеется пункт о том, что Вы обязуетесь не взыскивать неустойку с застройщика – попросите исправить акт и убрать этот пункт.

При несогласии – не подписывайте акт и направьте претензию с требованием убрать пункт, исключающий ответственность застройщика из акта.

Следует учитывать, что во многих регионах исправленные акты прима-передачи квартиры не принимаются в Росреестре и возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

  • Прислали письмо о продлении сроков – что делать?

У Вас есть договор долевого участия и в нем указан срок передачи квартиры. Зачем Вам какие-то письма, дополнительные соглашения о переносе сроков и другие предложения от нерасторопного строителя? Пусть он отвечает рублем за свои промахи!

  • Стоит ли доверять юридическим фирмам, которые судятся без предоплаты или за 50% штраф?

В последнее время появилось много юридических фирм, которые сами обзванивают дольщиков, расклеивают объявления в подъездах, стучатся в квартиры и предлагают свои юридические услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Иногда они сидят чуть ли не в соседних офисах с застройщиками.

Людей подкупает, что им предлагают посудиться без предоплаты. Но тут есть два подводных камня. Во-первых, по окончании суда Вы отдадите таким юристам немаленькую сумму (иногда даже всю сумму взысканного 50% штрафа).

Во-вторых, такие фирмы часто дружат с застройщиком и получают вознаграждение и с Вас, и с противоположной стороны. По этой причине в этом случае не стоит удивляться урезанию в суде неустойки в два и более раза.

Просто юрист, находящийся на подкормке у застройщика не сильно будет этому противиться в судебном процессе, и может сам в кулуарах дать понять судье, что его устроит половинчатая победа.

  • В соцсетях люди уговаривают друг друга не судиться с застройщиком – прислушаться?

Часто в интернете, особенно в соцсетях создаются открытые и закрытые группы по строящимся домам.

При наличии проблем со сроками строительства, часто в таких группах можно увидеть инициативных людей, которые очень переживают за достройку объекта, пугают банкротством застройщика и уговаривают не подавать на неустойку. Учтите – часто это вымышленные профили несуществующих людей, созданные сотрудниками застройщика.

Адвокат Геннадий Ефремов

Как получить взыскание неустойки с застройщика

По-прежнему актуальна проблема долгостроев, сдачи некачественного жилья. Гражданско-правовая ответственность один из способов защитить будущих владельцев от недобросовестных строителей. Взыскание неустойки с застройщика в досудебном или судебном порядке эффективно реализуется в пользу покупателей.

Законодательство

Возможности участников долевого строительства зафиксированы положениями гражданского права. Сторона, виновная в неисполнении условий договора, уплачивает неустойку.

Фиксация меры ответственности имущественного характера стимулирует застройщика добровольно реализовать договорные требования и обеспечивает компенсацию убытков.

Если неустойка не покрывает понесенные издержки, то оставшуюся часть возмещают отдельно.

Как правильно взыскать неустойку с застройщика?

  • Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:
  • Мск +7 (499) 938 5119
  • Спб +7 (812) 467 3091
  • Фед +8 (800) 350 8363

В соответствии с ЗоЗПП и законом об участии в долевом строительстве к ДДУ применяется законная неустойка. Размер возмещения не может быть уменьшен соглашением сторон.

Нормы ЗоЗПП действительны исключительно в отношении граждан, приобретающих недвижимость для собственных личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Внимание! Не следует путать неустойку с судебным штрафом.

Неустойка (далее пеня, штраф) в рамках ст. 330 ГК РФ предъявляется за конкретные договорные нарушения в досудебном либо судебном порядке и компенсирует возникшие убытки по заключенному соглашению.

Штраф присуждается за отказ по своей воле удовлетворить требования клиента, в размере 50 % от присужденной суммы.

Взыскание неустойки с застройщика

Случаи, когда удерживается пеня, предусмотренная законом об участии в долевом строительстве:

  1. Нарушен срок передачи девелопером возведенной недвижимости (ч. 2 ст. 6 закона). Существенное условие ДДУ — обязанность застройщика построить и передать объект в конкретно определенный срок. Отсчет временного промежутка идет со дня государственной регистрации соглашения.
  2. Нарушен период устранения дефектов построенного недвижимого имущества (ч. 8 ст. 7 закона).

Когда дольщик имеет право

В рамках действия соглашения о долевом строительстве гражданин вправе:

  • затребовать своевременную передачу объекта;
  • отказаться от продления срока сдачи здания;
  • получить недвижимость, соответствующую положениям договора, техрегламента, проектной документации;
  • обязать девелопера устранить недочеты работ в конкретные сроки;
  • произвести уступку права по договору долевого строительства;
  • взыскать через суд компенсацию понесенных убытков, морального вреда и иных расходов.

Когда прав застройщик

Договорное соглашение о долевом строительстве — двусторонний акт. Игнорирование обязательств со стороны гражданина может привести к расторжению договорных отношений и/или взысканию неустойки.

Лицо, осуществляющее застройку, обладает правом истребовать от участника своевременного внесения установленного платежа. Нарушение договорного срока со стороны дольщика наказывается взысканием неустойки в размере 1/300 учетной ставки ЦБ РФ от невыплаченной суммы за каждый просроченный день.

Невнесение единовременного платежа на протяжении двух месяцев или задержка поэтапных взносов более 3 раз в течение года позволит исполнителю расторгнуть соглашение.

При невозможности завершить строительство дома застройщик вправе за два месяца до установленного в договоре момента сдачи в эксплуатацию недвижимого имущества направить дольщику предложение продлить срок.

Важно! Непринятое условие о пролонгации действия договора исполнитель может обжаловать в суде.

Намеренное уклонение противной стороны от подписания передаточного документа освобождает добросовестного исполнителя от уплаты пени.

Каким может быть размер компенсации

Расчет неустойки зависит от вида правонарушения.

  1. Санкция за несвоевременное предоставление новой квартиры зафиксирована законом долевого строительства и взыскивается в размере 1/300 процентной ставки ЦБ на день выполнения обязательства из расчета стоимости договора за каждые просроченные сутки.
Читайте также:  Что такое военная ипотека и как ее получить по закону?

Формула: стоимость объекта * 1/300 учетной ставки ЦБ * количество дней. ставка ЦБ = 6,25% : 100 : 300 = 0,00021

Пример: стоимость квартиры 1200000*1/300(т.е 0,00021)*30 дней просрочки = 7560 рублей.

Размер неустойки удваивается в отношении дольщика, являющегося гражданином. В договоре разрешается предусмотреть пеню больше, чем регламентировано законодательным актом. Законная неустойка уменьшается только мотивированным судебным решением.

  1. Штрафная пеня за несоблюдение сроков по устранению дефектов построенного объекта рассчитывается на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей и уплачивается за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, заложенных в смете для ликвидации недостатков.
  1. Формула расчета: величина издержек либо цена договора, если использовать объект невозможно * 1 % * количество дней.
  2. Верховный суд указал, что сумма пени верхними пределами не ограничивается.
  3. За каждое отдельное нарушение выставляется самостоятельное требование и штрафная санкция.

Досудебная претензия по договору

По вопросу взыскания неустойки с застройщика законодательно не установлен обязательный досудебный порядок разрешения спора, но на практике он применяется и учитывается судами.

Игнорирование этого условия лишает дольщика права применить в суде взыскание штрафа в размере 50 % от присужденной суммы за отказ исполнителя удовлетворить требования в досудебной процедуре.

Когда можно подать за просрочку

Претензия обязательно направляется письменно. Срок обращения зависит от вида правонарушения:

  1. Сдача дома задерживается, а контрагент не предупредил за 2 месяца.Подача претензии возможна в любое время отклонения от указанного в договоре. Направить жалобу разрешается несколько раз за разные периоды просрочки.
  2. Срыв сроков устранения недостатков дома. Время подачи претензии определяется соглашением о ликвидации дефектов или гарантией, если будет доказано, что недочеты возникли не по вине жильцов. Гарантийный период для строения 5 лет, для инженерных коммуникаций 3 года.

Как написать претензию

Необходимо изложить основания ее адресации, требование добровольно устранить нарушения договорных обязательств и приложить пакет ксерокопированных документов:

  • ДДУ;
  • оплата по договору;
  • иные бумаги, фиксирующие нарушения. В зависимости от конкретной ситуации они определяются индивидуально (переписка, чертежи, фрагменты проектной документации).

Знайте! Порядок подачи претензии может быть прописан в соглашении о долевом участии гражданина в строительстве недвижимости.

  • Образец претензии о нарушении сроков сдачи дома
  • СКАЧАТЬ
  • В претензионном предложении требуется написать:
  • наименование застройщика;
  • факт заключения и госрегистрации договора;
  • данные об объекте;
  • срок договорной передачи, период рассчитанной просрочки, ссылка на нормативную базу;
  • расчет заявленной неустойки;
  • сведения о выполнении обязательств со стороны дольщика;
  • предупреждение о возможном рассмотрении дела в суде со взысканиями убытков, штрафа, компенсацией морального вреда и, в зависимости от обстоятельств дела, средств за пользование чужими деньгами;
  • срок, в который необходимо удовлетворить требования, с реквизитами для перечисления взыскания.

Как отправить претензионное письмо

Первый экземпляр отправить ценным письмом с обязательным уведомлением о вручении. Приложить опись документов. Вторую копию отвезти в офис и сдать под роспись и отметкой о принятии на собственном экземпляре.

Срок ответа

Законодательно время, в течение которого нарушитель должен заплатить неустойку, не установлен. Следует руководствоваться своим сроком, указанным в претензии. Если он не указан, то приравнивается к одному календарному месяцу. Период получения результата необходимо устанавливать разумный и реальный к исполнению.

Что делать, если отказали

В случае игнорирования или отказа от предложения разрешить проблему мирным путем разрешается взыскать неустойку через суд.

Внимание! В досудебной претензии желательно зафиксировать дополнительные расходы, которые предположительно возникнут у застройщика при судебном рассмотрении проблемы: госпошлина, оплата услуг адвоката, эксперта, нотариуса, выдавшего доверенность.

Иск от участников долевого строительства о взыскании неустойки, штрафов, убытков

Исковое заявление подается по тем же основаниям, что и претензия. С той лишь разницей, что на досудебной стадии предлагалось урегулировать вопрос миром и добровольно устранить нарушения. Судебное решение будет носить для виновной стороны принудительный характер.

Обращение в суд

Действуют, когда истек срок передачи имущества и отсутствует положительный результат по претензии.

К этой категории дел применяется общий трехгодичный период исковой давности, который исчисляется со срока исполнения договора либо подписания передаточного акта.

Требование направляется на бумажном носителе либо в электронном виде онлайн. При подаче через сайт необходимо подтвердить факт извещения противной стороны, приложив скан квитанции или почтового уведомления.

Кому предъявлять иск

Ответчиком по делу заявляется лицо, с которым заключен ДДУ. При банкротстве застройщика требование предъявляется конкурсному управляющему.

Как составить исковое заявление

Содержание определяется ст. 131ГПК РФ. В нем указывается:

  • подведомственный суд;
  • сведения об истце;
  • данные об ответчике;
  • нарушенные права и заявленные требования;
  • обстоятельства дела, доказательства;
  • цена иска;
  • информация о принятых мерах для возможного разрешения спора;
  • нюансы дела: период просрочки, собственный расчет неустойки, дополнительные требования о компенсации морального вреда, убытков, штрафа, судебных расходов.

При подаче иска истец должен подтвердить, что ответчик нарушил условия соглашения в части срока, и приложить документы:

  • передаточный акт, если имеется;
  • договор;
  • подтверждение выполненных истцом обязательств;
  • претензия, ответ на претензию, иная переписка;
  • уведомление о вручении судебных документов;
  • квитанция о госпошлине.

Как выбрать суд

Дела в отношении граждан — участников долевого строительства, рассматриваются в суде общей юрисдикции по подсудности:

  • мировым судьей при цене иска до 100 000 руб.;
  • федеральным судьей районного (городского) суда при цене иска выше 100 000 рублей.

Арбитражный суд рассматривает только споры по экономическим вопросам (приобретение недвижимости в коммерческих целях). Иски, поданные потребителями, будут оставлены без рассмотрения.

Если не оговорено в договоре, то предъявить иск можно по выбору места:

  • нахождения ответчика;
  • жительства истца;
  • исполнения договора.

Процедура рассмотрения

Гражданское производство возбуждается и выносится определение по делу в течение месяца, если документы поданы правильно. Иск, направленный с нарушением ГПК РФ, оставляется без рассмотрения; предоставляется время на устранение ошибок.

Помните! Цена иска определяется в зависимости от взыскиваемой суммы.

Потребители освобождаются от уплаты госпошлины, если цена иска до 1 000 000 руб. свыше 1 млн руб.взнос исчисляется по пп. 1 п. 19 ст. 333 НК РФ за минусом пошлины за 1 млн руб., то есть равна 0,5 % от цены иска свыше 1 млн руб., но не более 60 000 руб.

Суд может снизить заявленную неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ:

  • суд посчитал пеню несоразмерной;
  • при заявлении об этом должника;
  • нарушения произошли по вине истца, и им не были приняты меры по их предотвращению.

Снижение судом неустойки обязательно мотивируется. Срок рассмотрения дела зависит от процессуальных действий в каждом конкретном случае.

Исполнение решения

Исполнительное производство возбуждается судебным приставом на основании вступившего в законную силу решения.

Исполнительный лист направляется в банк застройщика для списания средств с расчетного счета.

Судебная практика

Результативность заявленного судебного иска зависит от многих обстоятельств. Выносятся решения как в пользу потребителя, так и застройщика. Истцам рекомендуют руководствоваться следующим:

  • добросовестно выполнять свои обязательства;
  • письменно мотивировать отказы от принятия некачественной работы контргента;
  • фиксировать нарушения сроков.

Если решение вынесено в вашу пользу

Судебные решения вступают в силу после 30 дней, если они не будут обжалованы ответчиком в вышестоящей инстанции. Вступившие в законную силу судебные акты подлежат исполнению.

Важно! НДФЛ не берется только с полученной компенсации морального вреда.

Что делать, если решение не в вашу пользу

Вынесенный судом первой инстанции вердикт обжалуется в апелляции. Судебный акт второй инстанции вступает в силу с момента оглашения.

Дальнейшее несогласие обжалуется в кассационном и надзорном порядке.

Советы и рекомендации

Решения судов по делам о взыскании неустойки с застройщика прежде всего направлены на защиту граждан как субъектов ЗоЗПП. Представленные дольщиками расчеты пени в судах пересчитываются.

Девелоперы профессионально подходят к делу и используют любую возможность уменьшить неустойку.

Следует более тщательно относиться к составлению документов по предъявлению доказательственной базы, прибегая к помощи юристов.

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать | Двитекс

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.

При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным.

Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи. 

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

  • Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
  • Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
  • Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
  • Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
  • Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки
  • Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

  1. 1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
  2. Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)
  3. Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.
  4. Стоимость объекта недвижимости  ≠ стоимость уступаемых прав.
Читайте также:  Отличия долевой и совместной собственности в рф

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик.

Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

  • 2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
  • Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.
  • Здесь стоит обратить внимание на следующее:
  • а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ. 

  1. б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
  2. Пример:

Путеводитель по взысканию неустойки с застройщика

Путеводитель по взысканию неустойки с застройщика

К сожалению, очень многие застройщики нарушают сроки передачи квартир.
А вопросы, касающиеся взыскания неустойки, являются самыми популярными у дольщиков.

Ежедневно мы отвечаем на множество вопросов, связанных с взысканием неустойки. Поэтому знаем, какие вопросы возникают у дольщиков при взыскании неустойки с застройщика по ДДУ.

Поэтому, мы решили объединить все ответы в одну статью, которая будет полезна для каждого дольщика.

Мы уверены, что после ее прочтения у вас сложится более четкое представление о том, что такое неустойка, как её рассчитать и самое главное получить. Итак, поехали.

СОДЕРЖАНИЕ:

1.Что такое неустойка и каков её размер?

2. С какого момента у дольщика возникает право на неустойку?

3. До какого момента начисляется неустойка?

4. Когда лучше взыскивать неустойку?

5. Давайте рассчитаем сумму неустойки.

6. Что еще можно предъявить застройщику?

7. Готовим письменное требование для застройщика (с образцами).

8. Как правильно направить (вручить) требование застройщику?

9. Почему важно предъявить застройщику требование до обращения в суд?

10. Ждем реакцию застройщика.

11. Готовимся к суду!

12. В какой суд обращаться?

13. Какую госпошлину платить? Давайте рассчитаем!

14. Куда платить госпошлину?

15. Подаем иск в суд.

16. Рассмотрение иска судом.

17. Получение решения и исполнительного листа.

18. Исполнение решения суда. Получение денег.

1.Что такое неустойка и каков ее размер?

Для начала давайте определимся — что такое неустойка за нарушение срока передачи квартиры.

Неустойка (пени) — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренного договором долевого участия.

Эта обязанность предусмотрена ч.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

Размер неустойки определен там же – 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Таким образом получаем формулу для расчета неустойки:

Неустойка = 1/150 x Ключевая ставка x Цена договора/100 x Кол-во дней просрочки

Эту формулу и необходимо использовать для расчета. Ниже мы разберем ее более подробно на конкретном примере. Идем дальше.

2. С какого момента у дольщика возникает право на неустойку?

На самом деле этот вопрос частенько возникает у дольщиков. При этом, есть те кто полагает, что неустойку необходимо взыскивать с момента, когда застройщик нарушил срок окончания строительства дома (ввода в эксплуатацию).

Но мы с вами знаем, что право на неустойку возникает именно с момента нарушения застройщиком срока передачи вам квартиры. Да, именно с этого момента!

В вашем договоре с застройщиком этот срок обязательно предусмотрен.

Это может быть такая формулировка – «не позднее 31 марта 2020 года», или вот такая – «не позднее 1 квартала 2020 года». Но срок указан обязательно.

В приведенных примерах обе формулировки обозначают один и тот же крайний срок передачи квартиры – 31 марта 2020 года (включительно).

Если застройщик не передал квартиру до указанного срока, то с 01 апреля 2020 года у дольщика возникает право на получение неустойки за каждый день просрочки.

3. До какого момента начисляется неустойка?

Здесь все просто. Неустойка начисляется до момента фактической передачи вам квартиры, то есть до даты подписания акта приема-передачи.

При этом день подписания акта приема-передачи также учитывается в периоде за который начисляется неустойка.

4. Когда лучше взыскивать неустойку?

Давайте разберем два примера.

Пример 1:

Неустойка с застройщика | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон А.Э

Что делать, если застройщик вовремя не передал квартиру по ДДУ?

Получить консультацию и помощь адвоката

Получить неустойку с застройщика — все совсем не просто

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред».

На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Но на какую сумму неустойки в действительности может рассчитывать дольщик по ДДУ?

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

  • Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
  • Как рассчитать правильно срок передачи квартир сейчас говорить не будем.
  • Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Расчет неустойки (согласно ч.2 ст.6 закона 214-ФЗ):

  1. Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,
  2. Где  8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.
  3. Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *