Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?

Вы здесьГлавная » Публикации » Отказ в перепланировке

Одним из основных этапов согласования перепланировки в жилом или нежилом помещении является сдача документов на рассмотрение в жилищную инспекцию. Если в вашем районе действует многофункциональный центр госуслуг МФЦ, (теперь он называется «Мои документы») то бумаги сдаются туда, а уже сотрудники МФЦ передают их в отделение жилищной инспекции округа. 

  • После того, как комплект документов проверен сотрудником службы «одного окна» МФЦ или МЖИ, мы получаем на руки выписку о приеме документов и экземпляр заполненного заявления со штампом жилищной инспекции, в котором прописаны три основные позиции:
  • Заявление на перепланировку, фото:
  • Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?
  • Казалось бы, осталась формальность — заехать в указанный срок  и получить на руки экземпляр разрешения, ведь для этого есть все основания:
  • вы проконсультировались в МЖИ
  • специалисты разработали для вас проектную документацию
  • ​вы собрали все документы
  • сотрудник службы «одного окна» проверил на месте правильность оформления и наличие всех необходимых документов (в случае, если чего-то не хватает, или имеются ошибки, заявление и остальной пакет документов просто не примут»

Однако по истечении установленного срока рассмотрения документов на перепланировку (от 20 до 35 рабочих дней) все равно может быть получен отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры.

Причем отрицательный результат бывает примерно в 15% случаев от общего количества дел, сданных в жилищные инспекции на рассмотрение, а в последнее время (вторая половина 16 года) по нашему ощущению количество оказов еще даже возросло.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения, нежилого помещения или квартиры — явление, к сожалению, частое и может испугать неискушенного «согласователя».

Как не попасть в эти 15%? Для этого необходимо досконально знать законодательство в сфере проектирования, а также практические нюансы в сфере разработки проектной документации по перепланировкам.
Дело в том, что жилищное законодательство часто предполагает формулировки, которые могут трактоваться весьма широко.

Кто может получить отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры?

Отказы (по разным причинам) в перепланировке квартиры бывают как у тех, кто согласует перепланировку сам, так и у фирм-посредников, но у вторых, конечно, это случается реже. В целом, отказ в предоставлении государственной услуги (в перепланировке квартиры) не представляет из себя ничего страшного.

У нас на такое известие выработан иммунитет, поскольку мы не берем в работу заведомо несогласуемые перепланировки. Если мы получаем отказ, то, скорее всего, дело в какой-либо формальности, и нашему клиенту, в худшем случае, грозит увеличение сроков на месяц и в перепланировке квартиры (успешно согласованной) можно не сомневаться.

Однако это относится лишь к опытным и ответственным согласователям, которые четко понимают, какой объект берут в работу и изначально представляют путь согласования по данному варианту перепланировки.

Наша компания отличается минимальным количеством отказов благодаря тому, что сотрудники фирмы имеют огромный опыт в согласовании перепланировки проектов, кроме того у нас работают опытные инженеры-проектировщики, которые специализируются только на проектах перепланировок.

Для непрофессионалов в этой сфере, которые руководствуются формулировкой «главное взять заказ, а там видно будет», отказы имеют более плачевные последствия: мы не раз встречали у коллег отказы с совершенно удручающими формулировками которые играли фатальную роль в  согласовании перепланировки. Возможно слово фатальное здесь применимо слишком остро, конечно ничего страшного не случается, просто заказчик второй раз оплачивает проектную документацию.

Почему может быть получен отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры?

Исчерпывающий перечень причин дан в приложении 2 к постановлению правительства Москвы № 508-ПП (выдержку из него вы можете прочитать в конце статьи), однако на практике их может быть значительно больше.

Самой распространенной является формулировка:
«несоответствие проекта требованиям нормативных правовых актов РФ и города Москвы» и далее идет (или не идет, и ошибку ищем сами) комментарий что именно не соответствует.

Под эту формулировку можно «подогнать» все, что угодно: как простые формальности — и забытая подпись инженера на одном из 40 листов проекта, непроставленная печать, и «неподложенный» договор на авторский надзор, и разночтения на каких-то листах проекта, так и реальные нарушения действующих нормативов.

Что делать при получении отказа в перепланировке?

Сначала следует ознакомиться с формулировкой и четко понять позицию жилищной инспекции. Как правило причина отказа обозначается весьма недвусмысленно — как и условия для получения положительного заключения.

Поняв, что от вас хотят, можно действовать несколькими способами:

1. Выполнить, то, что требует жилищная инспекция — собрать заново комплект документов, приложить отказ и сдать на рассмотрение.
2.

Записаться на прием к руководителю жилищной инспекции и постараться аргументировать свою позицию — так можно поступить, когда есть действительно сильные аргументы в вашу пользу.
3. Идти в суд.

Обжалование отказа в судебном порядке при сложных ситуациях в перепланировке квартиры — как правило — последняя надежда, когда первые два варианта не принесли результатов.
В целом, обжалование отказа в перепланировке имеет немного шансов на успех.

Если вы получили отказ в согласовании перепланировки, будем рады вам помочь.
Мы можем проанализировать вашу перепланировку и дать свои рекомендации для получения положительного решения.

Ошибочные отказы в согласовании перепланировки в жилом или нежилом помещении

Бывает и такое, хотя в этом никто никогда не признается. Например, в документе стоит требование «предоставить согласование Мосгаза», а вы это согласование прошли, получили справку Мосгаза, приложили к комплекту сданных документов, но по какой то причине ее «проглядели» при вынесении решения.

В данном случае на эту ошибку стоит указать и повторно сдать документы на рассмотрение. Как правило, при таких «ошибочных отказах», повторное рассмотрение происходит быстрее.

Как же так получилось?

И конечно же, нас интересует ответ на главный вопрос. Как же так получилось? Ведь идет многоступенчатый контроль. Консультация, проектирование, сдача в «одно окно», где ставят печать о принятии документов на рассмотрение, что по идее является подтверждением корректности сдаваемой документации.

В принципе, неверно составленные бумаги должны «завернуть» еще на этапе приема и отправить на доработку, а мы вдруг получили отказ (причем зачастую, по крайне малозначительному поводу), и потеряли месяц.

 
Увы, этот вопрос является риторическим, и мы на него не ответим.

Обычно идут маловразумительные объяснения и ссылка либо на низший состав «специалист службы одного окна МФЦ «проглядел», либо на высший состав — на начальника жилищной инспекции («руководителю виднее») который подписал решение об отказе.

  1. Образцы решений об отказе в согласовании перепланировки, фото:
  2. Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?
  3. Дополнительно:
  4. ​Основания для отказа контролирующей организацией в согласовании перепланировки квартиры
    (Выдержка из постановления правительства Москвы № 508-ПП)

2.25. Основаниями для отказа в согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме является:
2.25.1. Несоответствие Проекта требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации и города Москвы;
2.25.2.

Вступление в законную силу решения суда, ограничивающего право лица, владеющим жилым, нежилым помещением в многоквартирном доме на праве собственности, аренды, найма, пользования, на проведение переустройства и (или) перепланировки указанного помещения;
2.25.3.

Заключение о недопустимости переустройства и (или) перепланировки помещения, выданное Департаментом культурного наследия города Москвы;
2.25.

4 Заключение проектной организации о техническом состоянии конструкций здания и о невозможности производства планируемых работ, в случае согласования переустройства и (или) перепланировки в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.
2.26.

Перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является исчерпывающим.
2.27. Основаниями для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме является:
2.27.1.

Уведомление заявителем Мосжилинспекции о завершении производства работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме по истечении срока действия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, установленного пунктом 3.3. настоящего регламента;
2.27.2.

Несоответствие произведенного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, представленному в соответствии с пунктом 2.10.5 настоящего регламента.
2.28. Перечень оснований для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах является исчерпывающим.

2.29.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме или об отказе в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме подписывается уполномоченным должностным лицом Мосжилинспекции, в том числе, с использованием электронной цифровой подписи при его оформлении в электронном виде.

Отказы по перепланировкам

Как узаконить перепланировку: подробная инструкция

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2019 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Что делать, если отказали в согласовании перепланировки квартиры?

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

Читайте также:  Основные изменения в земельном законодательстве с 2020 года

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

  • — договор авторского надзора;
  • — акты скрытых работ;
  • — техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;
  • — копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

  1. — Техпаспорт, которому не больше 5 лет.
  2. — Правоустанавливающие документы на квартиру.
  3. — Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия
решения отмечаются в конце документа.

Сроки действия
решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

  • В актах должны расписаться:
  • — Вы (заявитель).
  • — Инспектор.
  • — Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.
  • — Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2000 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это.

Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно.

Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Как оспорить решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В соответствии с требованиями статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения могут быть произведены только собственником соответствующего помещения или уполномоченным им лицом.

Таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.

Раскроем смысл понятий «переустройство» и «перепланировка» и определим отличия между ними.

Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в помещении. Это может быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования.

Все указанные изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения, под которым понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения требованиям жилищного законодательства.

Например, если речь идет о замене ванны, и новая ванна устанавливается на том же месте, где находилась старая, то изменения в технический паспорт не вносятся, соответственно, данные действия нельзя отнести к переустройству.

К переустройству, требующему внесения изменений в технический паспорт, может относиться, например, установка бытовых электроплит вместо газовых плит; или перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; или устройство новых вентиляционных каналов; или прокладка новых, либо замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и так далее).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменений в технический паспорт помещения.

К перепланировке могут относиться: перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок; перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос существующих дверных и оконных проемов; устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов, ванных, кладовок и так далее); расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений. В перечисленных случаях меняется только внутренняя конфигурация помещения, то есть при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы. Если, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесение изменений, и, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2012 года по делу № А14-9730/2012).

Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Читайте также:  Согласование перепланировки двухкомнатной квартиры в доме серии и-155

Также не допускается переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

В реконструируемых жилых домах переустройство и (или) перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции. Производимые изменения должны соответствовать также требованиям строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов.

Кроме того, производимые переустройство и (или) перепланировка должны соответствовать нормативным актам, действующим в области архитектуры и строительства, в сфере противопожарной защиты жилых помещений, в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения.

Производимые изменения должны соответствовать также законодательству о культурных ценностях и нормативным правовым актам, регулирующим охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов Российской Федерации (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 мая 2013 года по делу № А29-4745/2012).

На практике может возникнуть ситуация, когда, например, собственнику будет отказано в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принимается органом местного самоуправления не позднее чем через 45 дней со дня обращения заявителя в указанный орган.

Отметим, орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения только в случаях, указанных в статье 27 ЖК РФ.

В указанной статье представлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 мая 2013 года по делу № А12-20761/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2012 года № Ф09-11243/12 по делу  № А47-8825/2011).

Так, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается, если не представлены предусмотренные статьей 26 ЖК РФ документы, или они представлены в ненадлежащий орган, а также если проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства. Нарушение этих требований служит причиной отказа в согласовании органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Важно отметить, что в случае, например, выдачи заявителю документа, подтверждающего согласование переустройства и (или) перепланировки, который впоследствии был признан недействительным и недействующим, скажем, по решению суда, налицо отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 июня 2013 года № Ф09-4498/13  по делу № А76-14270/2012).

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его получения.

Указанное решение должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные статьей 27 ЖК РФ, то есть отказ должен быть обоснованным.

  Гражданские дела о перепланировке и (или) переустройстве жилого помещения в большинстве случаев рассматриваются в порядке искового производства в судах общей юрисдикции.

  • В исковом заявлении об оспаривании решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в обязательном порядке необходимо сослаться на соответствующее решение об отказе с указанием причин отказа, изложить обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении либо несоблюдении сроков принятия решения, а также перечислить обстоятельства, по которым принятое решение является, на Ваш взгляд, необоснованным.
  • Приложениями к исковому заявлению об оспаривании решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как правило, являются:
  1. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  2. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  3. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  4. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального.

В случае если жилое помещение или дом, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, то к исковому заявлению необходимо приложить еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Зачастую сложности с согласованием проекта и соблюдением установленных ЖК РФ правил толкают владельцев жилых помещений на самовольные действия по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения.

Отметим, что самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения является противоправным деянием, которое влечет за собой установленную законом ответственность для лиц, совершивших данное нарушение.

Ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения предусмотрена нормами административного, жилищного и уголовного законодательства.

Анализ судебной практики показывает, что нередко судами рассматриваются дела об оспаривании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. При этом только орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилья, вправе обратиться с иском в суд.

В отношении собственника жилого помещения орган местного самоуправления обращается в суд с исковым заявлением о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

В отношении же нанимателя жилого помещения по договору социального найма – с исковым заявлением о расторжении соответствующего договора с возложением на собственника данного жилого помещения, являвшегося в данном случае наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению указанного жилого помещения в прежнее состояние. Важно, что орган местного самоуправления может обратиться в суд с соответствующим заявлением только после направления собственнику (нанимателю) переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения предупреждения о приведении помещения в первоначальное состояние. Органом местного самоуправления устанавливается разумный срок для устранения допущенных нарушений с целью приведения жилья в прежнее состояние. И только при неисполнении этой обязанности в разумный срок орган местного самоуправления обращается в суд (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 января 2013 года № Ф09-6194/10 по делу № А60-58866/2009, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 5 июня 2013 года № ВАС-4866/11 по делу № А60-58866/2009-С3, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 декабря 2012 года по делу № А32-46044/2011).

По общему правилу, действия по самовольному переустройству и (или) перепланировке жилого помещения не могут быть оформлены «задним числом». Впрочем, иногда, в случае привлечения к делу квалифицированного юриста, удается отстоять и узаконить произведенные изменения уже по факту их производства.

В случае осуществления самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения лицу, осуществившему соответствующие переустройство и (или) перепланировку и желающему сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, в заявлении следует указать обстоятельства, свидетельствующие о ненарушении прав и законных интересов граждан и исключающие угрозу причинения вреда их жизни или здоровью. Таким образом, лицо, осуществившее самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, не лишено права согласовать произведенные изменения с органом местного самоуправления, когда для этого нет препятствий.

  1. В случае отказа в удовлетворении требований о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и несогласии заявителя с принятым решением, при наличии оснований полагать, что никаких препятствий для сохранения помещения в переустроенном (перепланированном) виде нет, лицо, считающее, что его права нарушены, вправе обратиться за судебной защитой своего нарушенного или оспариваемого права (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 июня 2013 года № Ф09-3782/13 по делу № А76-16081/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 декабря 2012 года № Ф03-5666/2012 по делу № А73-4944/2012).
  2. Решение сохранить жилое помещение в существующем состоянии может быть принято судом как по отдельному заявлению гражданина, так и по встречному иску, предъявленному им по делу о продаже жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении договора социального найма.
  3. К участию в деле при рассмотрении заявлений об оспаривании решений органов местного самоуправления об отказе с согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения привлекаются лица, интересы которых могут быть затронуты решением суда, например, члены семьи заявителя, соседи по квартире, дому и иные лица.

Необходимо отметить такой момент.

На практике может возникнуть ситуация, когда, например, собственник жилого помещения, имея на руках решение органа местного самоуправления о согласовании и (или) переустройстве жилого помещения, производит это самое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с нарушением требований строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, нанимает дешевую рабочую силу, которая не имеет достаточной квалификации для проведения работ подобного рода. Учитывая, что достаточно большая часть жилого фонда страны находится в ветхом состоянии, в случае, например, повреждения несущих стен, последствия могут оказаться плачевными.

В данной ситуациие о защите своих жилищных прав необходимо подумать и соседям, проявляя бдительность.

Соседи могут обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления, которым принято решение о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, либо с исковым заявлением о пресечении незаконных действий, создающих угрозу утраты их права собственности, если в процессе работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения возникают различного рода аварийные ситуации, например, замыкание электропровода, утечка газа, нарушение холодного, горячего водоснабжения, канализации, пожар и так далее. Акты, составленные организациями, устраняющими аварийные ситуации, могут послужить доказательствами в суде, для подтверждения факта несоответствия работ, проводимых работниками, нанятыми владельцем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Необходимо отметить, что споры, связанные с применением жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами, и одними из самых сложных. Соответственно, в целях защиты своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Действия после отказа в согласовании перепланировки

Действия после отказа в согласовании перепланировки

Одна из важнейших стадий в согласовании перепланировки квартиры — это подача пакета документации на контроль жилинспекции. Если у вас есть действующий МФЦ, то документы отправляются именно туда, а его специалисты отправляют пакет в жилинспекцию.

После его проверки в МФЦ собственнику недвижимости дают выписку о том, что документация принята. Вместе с ним на руки выдается заявление, в котором указан номер дела, дата подачи бумаг и получения разрешительных документов на выполнение перепланировки.

Однако, даже если вы пройдете всю процедуру со сбором документов и их подачей, через 20—35 рабочих дней можно все равно получить отказ в перепланировке по тем или иным причинам. При этом по статистике отрицательный ответ получают 15 % всех дел, которые подаются в жилинспекцию.

Как не ошибиться и не стать в число этих 15 % владельцев недвижимости? Для этого необходимо тщательно изучать законы в области проектирования перепланировки и знать особенности создания проектов на практике. Причина многих отказов кроется в неоднозначности формулировок в законодательстве, которые могут трактоваться по-разному.

Читайте также:  Как оформить акт приема передачи квартиры?

В каких случаях возможен отказ в перепланировке

Отказывать могут как при самостоятельном прохождении процедуры узаконивания, так и через компании-посредники с оформлением доверенности на перепланировку.

Однако отказ сам по себе не является большой проблемой. Если в дело согласования вступает опытная проектная организация, то у нее, как правило, есть своеобразный иммунитет.

Сотрудники такой компании знают, в каких случаях реально узаконить, а в каких — невозможно, и поэтому не берут дела с заведомо запрещенной перепланировкой.

Если в жилинспекции отказывают, то чаще всего это бывает из-за мелких формальных нюансов, которые устраняются максимум в течение месяца.

Однако это бывает лишь в случае, если вы обращаетесь к опытному согласователю, который четко знает, какой объект предстоит обследовать. Он уже на старте понимает, как будет проходить процедура согласования, по какому алгоритму, с каким пакетом документации.

Если в дело вступают организации с малым опытом работы, то бывают случаи, что заказчику приходится заново заказывать проектную документацию, поскольку разработанная ранее не имеет шансов на согласование.

Причины, по которым можно получить отказ в перепланировке

Одна из наиболее распространенных причин, которые указываются при отказе, — несоответствие проекта нормативам правовых актов Российской Федерации.

Затем идет расшифровка, в чем именно это несоответствие проявляется.

Отказом могут послужить как мелочи (например, нет штампа на одном из листов проектной документации), так и более серьезные нарушения, которые никак не стыкуются с законодательством.

Что делать, если в перепланировке отказали

Для начала необходимо конкретно определить, какова причина отрицательного ответа инспекторов. Обычно они дают однозначно понять, что нужно сделать, чтобы процедуру согласования второй раз прошла успешно.

Узнав причину, можно идти несколькими путями.

  1. Сделать то, что сказали в жилинспекции: снова собрать пакет необходимой документации с поправками, добавить к нему письменный отказ и отправить на повторное рассмотрение.
  2. Посетить руководителя жилинспекции и разъяснить, почему отказ необоснован. Если вы действительно имеете весомые документы в свою пользу, то есть шанс, что отрицательное решение будет пересмотрено.
  3. Отправиться в суд. Если два рассмотренных варианта не принесли желаемого результата, то можно попробовать еще один: обжаловать решение инспекторов. Однако, как показывает опыт, этот вариант помогает не всегда.

Отказ по ошибке

Случается, что отказывают в согласовании ошибочно, однако вряд ли кто-то признает свою вину.

Так, в письменном отказе написано, что нужно получить справку из газовой службы, но вы уже согласовали с ней все моменты перепланировки и приложили документы к общему пакету. Однако из-за невнимательности сотрудники инспекции могли не учесть тот или иной документ.

Если такое случилось с вами, нужно оповестить организацию об ошибке с ее стороны и подать бумаги на повторное рассмотрение. Как правило, оно длится не так долго, как первое.

Отказ в согласовании перепланировки может быть дан как на первой стадии, при подаче документов, так и на последней, когда они попадают в руки комиссии. В первом случае проще исправить недочеты, и собственник экономит время. Во втором, увы, приходится ждать около месяца и проходить всю процедуру заново.

Чтобы избежать потери времени и сэкономить собственные силы, следует доверить согласование профессионалам. Расценки на него находятся под статьей.

Отказ в согласовании проведения перепланировки: основания, порядок получения разрешения, порядок обжалования | Жилищный консультант

1257

Что такое перепланировка?

Определение термину «перепланировка квартиры» дано в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Согласно закону, под перепланировкой следует понимать любое изменение в помещении, не соответствующее техническому паспорту жилища и плану БТИ.

Контроль за выполнением работ, связанных с перепланированием помещения, и регулирование правовых отношений, возникающих в рамках этой процедуры, регламентируются не только Жилищным кодексом РФ, но и распоряжениями региональной администрации «О переустройстве и перепланировке квартир».

Непосредственное выполнение самих работ по перепланировке и составление проектно-сметной документации производятся в соответствии со СНиПами и ВСН (ведомственные строительные правила).

Если собственник жилища выполнил какие-либо самостоятельные действия, направленные на изменение конфигурации квартиры, то они будут квалифицироваться, как самовольная перепланировка. Подобное деяние недопустимо, поскольку может стать причиной разрушения всего дома.

Узаконить такую перепланировку можно, но это очень сложное мероприятие, и не всегда оно заканчивается успешно. К примеру, собственник убрал перегородку между ванной и туалетом, которая являлась несущей, в результате дом разрушился, поскольку конструкция строения не выдержала появившейся нагрузки.

Такие действия влекут за собой административное наказание собственника жилплощади. Кроме этого владелец должен будет привести квартиру в соответствие с техническим паспортом жилища.

Имеется несколько существенных различий между перепланировкой и переустройством:

  1. Перепланировка квартиры в 2017 году позволяет изменять внешний вид помещения (размеры комнат, функциональность), а переустройство направлено на то, чтобы добавить или убрать дополнительные коммуникационные точки (еще один санузел, розетки, выключатели, отопительные элементы).
  2. Согласование перепланировки происходит в муниципалитете, а для проведения переустройства необходимо получить согласие тех ведомств, которые осуществляют контроль за работой коммуникаций.
  3. Перепланировка обычно происходит в отношении одной комнаты или стены, а переустройство может касаться всей квартиры.

Разрешение на перепланировку

Без разрешения можно выполнять следующие работы:

  • ремонт помещения косметического типа, где не происходит изменения размера площадей и демонтажа перегородок;
  • разборка и сборка мебели встроенной в интерьер квартиры.

Оба этих случая не вносят каких-либо изменений в план помещения, поэтому перепланировкой не являются.

Если же работы, направленные на переустройство квартиры, вносят коррективы в план жилища, то на такие действия потребуется разрешение от муниципального органа власти. Для получения разрешительной бумаги следует обратиться в территориальный орган власти с определенным перечнем документов. Обычно таким органом является Государственная Жилищная инспекция или Жилищный комитет.

Обязательные документы:

  • заявление от собственника;
  • документация, подтверждающая право собственности заявителя на жилье;
  • проект перепланировки квартиры;
  • техпаспорт квартиры.

В том случае, если жилище является объектом договора социального найма, ответственный квартиросъемщик должен получить у наймодателя разрешение на подачу документации для получения согласия о проведении перепланировки.

Перепланировка жилья должна соответствовать всем нормам закона, а также строительным и санитарно-гигиеническим. Кроме этого действия, производимые в рамках перепланировки, не должны нарушать права тех граждан, которые также проживают в квартире.

Рассмотрение заявления происходит в течение 45 календарных дней и после принятия решения согласие или отказ должны быть переданы заявителю либо направлены ему по почте.

Отказ в согласовании проведения перепланировки

Обоснование отказа имеется в статье 27 ЖК РФ, где прописано следующее:

  • отказ в согласовании перепланировки может иметь место, если не предоставлен какой-либо из документов, обозначенный в ЖК РФ;
  • если заявитель сдал документацию на рассмотрение в неуполномоченный орган, то в перепланировке тоже будет отказано;
  • когда проект и работы, которые требуется выполнить при перепланировке, не соответствуют законодательным, строительным и санитарно-гигиеническим нормам.

Несоответствие нормам может выглядеть так:

  1. Перепланирование станет помехой для эксплуатации других помещений и преградит доступ к коммуникациям.
  2. Квартира в результате работ станет непригодной для проживания.
  3. Увеличение помещения подсобного типа за счет жилой площади.
  4. Если в процессе перепланировки будет затронуто ведомственное жилище.
  5. Планируемые работы могут стать причиной нарушения конструкции всего здания и негативно отразиться на его прочности и устойчивости.
  6. В процессе перепланировки будут повреждены или демонтированы коммуникации.

При неправомерности действий сотрудников органа обжалование отказа в согласовании перепланировки проводится в судебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по отказу в согласовании перепланировки

Вопрос: Добрый день, я из Иваново. Недавно подала документы на оформление разрешения о проведении перепланировки в Жилищный комитет. Суть работ заключалась в том, чтобы убрать стену между кухней и залом, в результате чего получить большую комнату, которая стала бы одновременно местом для приготовления пищи и столовой.

Уже придумала дизайн нового помещения и подсчитала стоимость работ. К сожалению, на свой запрос я получила отказ. В документе было разъяснено, что стену удалить нельзя, так как она может повредить квартире.

Поясните, каким образом моя перепланировка может повредить квартире? Правомерен ли отказ? Могу ли я все же провести эту реконструкцию и что можно для этого сделать? Инга.

Ответ: Здравствуйте, Инга. В соответствии со ст. 27 ЖК РФ, отказать вам могут лишь в трех случаях: если вы не предоставили всю необходимую документацию, если заявление подали не в тот орган власти и если ваша перепланировка не отвечает строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам.

Судя по всему, та стена, которую вы желаете снести, является несущей частью конструкции дома. Если выполнить вашу перепланировку, то дом может разрушиться. Таким образом, работы противоречат строительным нормам. Отказ Комитета законен и правомерен. К сожалению, выполнить такую перепланировку не представляется возможным.

Заключение

В итоге стоит подвести резюме сказанному:

  1. Перепланировка заключается в изменении внутренних параметров жилища.
  2. Самовольная реконструкция не всегда может быть узаконенной, в результате собственник получит административный штраф и будет обязан вернуть квартиру в полное соответствие с планом БТИ.
  3. Для проведения любых работ, которые могут внести изменение в техпаспорт квартиры необходимо получить разрешение у Жилищного комитета.
  4. Если вопрос касается переустройства, то разрешение оформляется в нескольких ведомствах, которые осуществляют контроль за коммуникациями.
  5. В соглашении может быть отказано по ряду причин, оговоренных в законодательстве.

Список законов

  • Статья 25 ЖК РФ
  • Статья 27 ЖК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *