Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий. Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания. Один из них — расчет с продавцом недвижимости. Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.

Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора 2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.

Преимущества расчета через банковскую ячейку

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

Недостатки расчета через банковскую ячейку

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.

Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.

Преимущества расчёта через аккредитив

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

Недостатки расчета через аккредитив

Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.

Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

На первый взягляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.

Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.  

Преимущества наличного расчета

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

Возможен расчет в любой валюте.

Отсутствие процентов и комиссий.

Недостатки расчета наличными

Риск использования поддельных купюр.

У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.

Опасность транспортировки крупной суммы.

Вероятность неправильного расчета.

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры.

Преимущества безналичного расчета

Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).

Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Недостатки безналичного расчета

В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.

Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.

Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке. 

Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 900 рублей.

Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.

В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. В течение одного дня с момента подтверждения от Росреестра, деньги поступают на счет.

Преимущества сервиса безопасных расчетов

Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.

Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. 

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре. 

При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.

Недостатки сервиса безопасных расчетов

Услуга безопасных расчетов недоступна, если:

  • Участник сделки не является гражданином РФ.
  • Собственность оформлена до 1998 г.
  • Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
  • Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
  • Получатель денежных средств несовершеннолетний.
  • Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
  • Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
  • Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
  • Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.

Сейчас читают

Как прописаться в квартире

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?

Была ли эта статья полезна?

3 самых безопасных способа расчета при покупке недвижимости

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Если вы собрались покупать квартиру, дом, земельный участок или нежилую недвижимость возникает масса вопросов по расчетам по договору купли-продажи:

  • Налично или безналично производить расчет?
  • Когда передавать деньги? В какой момент?
  • Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости и не потерять деньги?

Мы расскажем о трех самых лучших с точки зрения безопасности и проверенных практикой для покупателя вариантах расчета за недвижимость.

Способ №1: Оплата по договору купли-продажи после регистрации права собственности в Росреестре

До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:

  • Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
  • Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
  • После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.

Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.

Как происходит расчет с продавцом после регистрации права собственности

  1. Условия о расчете нужно четко прописать в договоре. Чтобы все было максимально понятно.

  2. После сдачи документов на государственную регистрацию право собственности будет зарегистрировано за покупателем, но с обременением в виде залога в пользу продавца (на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ).

    Это обременение будет отражено в выписке из ЕГРН. Покупатель ничего не сможет сделать пока полностью не рассчитается.

Вот так выглядит обременение в виде залога в выписке из ЕГРН:

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

  1. Далее необходимо снять обременение, когда расчет произведен полностью. Для этого необходимо еще раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о снятии обременения и доказательствами полного расчета (например, расписка).

Единственный минус расчета после регистрации недвижимости – это двойное посещение регистрационного органа.

Чтобы 2 раза не посещать Росреестр можно прописать в договоре особое условие.

Например, «Расчёт сторонами осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю. При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта квартира не признается находящейся в залоге у продавца. Государственная регистрация залога в силу закона не производится.»

Способ №2: Аренда банковской ячейки

Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.

Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:

  1. В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
  2. Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
  3. Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
  4. После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.

Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку.

Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр.

Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.

Способ №3: Аккредитив

Этот способ чем-то схож с предыдущим – банковской ячейкой.

Как работает аккредитив:

  1. Стороны сделки заключают договор с банком.
  2. Покупатель открывает счет вносит сумму безналично.
  3. Продавец после регистрации права собственности предоставляет в банк договор с отметкой Росреестра о регистрации.
  4. Банк проверяет документы и если все нормально – переводит деньги продавцу.

По нашему мнению, расчеты через аккредитив – наиболее безопасный способ при купле-продажи квартиры, земельного участка, нежилой и вообще любой недвижимости:

  • Деньги и сумму проверяет банк,
  • Расчёты безналичные,
  • Продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что вернет деньги, если сделка купли-продажи не состоится.

Способы и порядок расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Показать содержание

Как минимизировать риски?

В случае если продавец настойчиво предлагает произвести расчет в день подачи документов в Росреестр, не стоит соглашаться на такие условия, поскольку Росреестр может не зарегистрировать сделку. В таком случае покупатель останется и без денег, и без недвижимости.

Способы передачи денег

Чтобы сделка стала надежной для обеих сторон, практикуются разные способы расчетов по ДКП недвижимости:

Оплата покупки наличными средствами

Расчет по ДКП наличными возможен, когда между сторонами установились доверительные отношения. В данном случае средства могут быть переданы как наличными, так и банковским переводом.

Стороны договариваются о моменте расчета: либо при подписании договора купли-продажи, либо после регистрации перехода права собственности. Если стороны имеют семейные или дружественные отношения, такой вариант расчетов допустим. Но в других случаях не рекомендуется заключать сделки на честном слове.

У данного способа расчетов самые большие риски. И покупатель, и продавец несут риск остаться без денег и недвижимости. Продавец может составить заведомо ничтожный договор, на основании которого регистрация невозможна. Сделка не пройдет, а продавец исчезнет с деньгами в неизвестном направлении. Когда стороны договорились передать деньги после регистрации права собственности, есть риск, что покупатель по каким-либо причинам не отдаст деньги продавцу.

В таких случаях возможно взыскание средств в судебном порядке, но судебные тяжбы могут оказаться длительным и сложным процессом.

С 1 января 2015 года появилась возможность расчетов по сделкам через нотариальный депозит. Покупатель переводит деньги на депозитный счет нотариуса. После исполнения условий сделки нотариус переводит деньги продавцу. Либо продавец может получить деньги в кассе банка, где открыт счет на имя нотариуса.

Для этого нужно в ДКП внести отдельное условие. При этом в договоре оговаривается момент, когда продавец может забрать деньги со счета, и когда покупатель вправе вернуть свои средства.

Стоимость нотариальной услуги составляет 0,5% от принятой денежной суммы, но не менее 1 тысячи рублей.

Аренда банковской ячейки

Возможность расчетов с использованием банковской ячейки предусмотрена статьей 922 ГК РФ. В этом случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В договоре оговаривается срок, на который предоставляется ячейка, и условия доступа к ней.

Покупатель в присутствии продавца вносит на хранение в ячейку денежные средства. Когда условия договора будут выполнены, продавец сможет открыть ячейку и забрать деньги. В свою очередь, банк проверит выполнение условий сделки.

Например, продавец сможет открыть ячейку при предъявлении свидетельства или выписки, которые подтверждают переход права собственности.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из выбранного тарифа, размера ячейки и сроков аренды. Цена на аренду ячейки среднего размера варьируется от 70 до 100 рублей в день. К этой цене добавляется стоимость иных услуг банка, предусмотренных заключенным договором.

Расчеты по аккредитиву предусмотрены статьей 867 ГК РФ. Соблюдается следующий порядок действий:

  1. Стороны заключают договор.
  2. Покупатель открывает счет в банке и вносит стоимость по договору.
  3. Продавец представляет банку документы, которые доказывают выполнение условий сделки.
  4. Банк проверяет документы и переводит деньги продавцу.

Примерная стоимость услуг банка при аккредитивной форме расчетов составляет 2000 рублей. Но к этой стоимости могут добавиться комиссии банка при открытии счета, переводе средств или их обналичивание.

Иные формы закрытия операции

  • Договор счета эскроу предусмотрен статьей 860.7 ГК РФ. По такому договору в банке открывается счет эскроу, куда вносятся деньги. Банк блокирует средства и перечисляет их после передачи объекта недвижимости и при предъявлении правоустанавливающих документов. В данном случае владелец счета не имеет права распоряжаться средствами. Если сделка не состоялась, счет закрывается по истечению сроков и средства возвращаются покупателю.
  • Также при заключении сделок встречается вариант обмена недвижимости с последующей доплатой. В данном случае в договоре указывается стоимость объекта, подлежащего мене, и размер доплаты. Неотъемлемой частью договора является передаточный акт объекта мены. При этом доплату можно произвести в любом порядке расчета (аккредитив, банковская ячейка и т.д.)

К безопасным расчетам можно отнести все, кроме передачи наличными или банковского перевода.

Расчеты через нотариальный депозит, аккредитив и эскроу считаются безопасными, потому что исключается возможность завладеть средствами в отсутствие документов, подтверждающих переход права собственности.

  • При наличном расчете и недобросовестности одной из сторон сделки сохраняются высокие риски остаться без недвижимости и без денег. При банковском переводе остаются те же самые риски, но добавляются высокие комиссии за перевод средств, если счета у сторон открыты в разных банках.
  • При аренде банковской ячейки сотрудники банка не несут ответственность за подлинность предоставляемых им документов. Оплата через нотариальный депозит остается безопасным расчетом, но услуги нотариуса считаются дорогими, а при отзыве лицензии банка нотариус ответственность нести не будет.
  • При расчетах по аккредитиву и договору эскроу банки несут ответственность за ненадлежащее исполнение указаний клиентов. Такие расчеты используются в разных странах и считаются безопасными при заключении сделок даже между гражданами разных государств.

Особые условия: аванс и задаток

Аванс и задаток являются средствами платежа по условиям договора. Задаток вносится в качестве подтверждения намерений покупателя в приобретении недвижимости.

Впоследствии при покупке задаток может быть зачтен как обеспечительный платеж по договору. Но в случае неоплаты сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца.

А в случаях, когда сделка сорвалась по вине продавца, задаток в двойном размере возвращается покупателю.

Аванс является предварительной формой оплаты договора. Если продавец отказался продавать объект недвижимости, то аванс возвращается покупателю. Таким образом, аванс имеет форму предоплаты, но не обладает обеспечительной функцией в отличие от задатка.

Условия о задатке и авансе включаются в договор купли-продажи и должны быть выполнены в письменной форме.

При включении в договор условий о задатке следует указать, что задаток является обеспечением исполнения обязательств покупателя. Также необходимо указать на последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ.

При включении в договор условий об авансе, необходимо указать на порядок расчетов: «часть стоимости в размере N передается продавцу в определенные сроки. Оставшаяся часть стоимости передается после определенного события». При этом в тексте договора обязательно нужно указать на полную стоимость объекта недвижимости.

Рассрочка платежа

Возможность приобрести имущество в рассрочку предусмотрена статьей 489 ГК РФ. График оплаты устанавливается по соглашению сторон и прописывается в договоре. До тех пор, пока покупатель не оплатил полную стоимость по договору, объект недвижимости находится в залоге у продавца. При этом необходимо произвести государственную регистрацию такого договора для того, чтобы имущество находилось в обременении.

Если покупатель не производит платежи в пользу продавца, договор купли-продажи подлежит расторжению в судебном порядке.

Кто несет расходы при заключении соглашения?

Расходы, с которыми придется столкнуться продавцу и покупателю при заключении соглашения о купле-продаже:

  • оплата государственной пошлины;
  • оформление договора купли-продажи;
  • сбор и оформление документов, необходимых для сделки;
  • оплата услуг риэлтора;
  • оплата способа расчета.

Распределение расходов, связанных с заключением сделки, осуществляется по соглашению сторон. Но в практике сложились свои обычаи: кто и за что платит.

  1. Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель.
  2. Оплата услуг по оформлению ДКП может быть разделена на стороны по равным долям. Если в сделке участвует риэлтор, то он занимается оформлением договора для сторон. И эти услуги оплачивает сторона, которая наняла риэлтора.
  3. Оплата услуг риэлтора может быть разной. Когда его услуги включены в стоимость объекта недвижимости, их оплачивает покупатель. Когда риэлтор берет определенный процент от стоимости сделки, его услуги оплачивает продавец.
  4. Сбор и оформление документов, необходимых для сделки. От документа зависит, кто будет оплачивать его изготовление. За получение кадастрового паспорта и выписок ЕГРН платит продавец. А покупатель платит за подтверждение того, что он не состоит на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Это необходимо, чтобы продавец убедился, что сделка не будет впоследствии признана недействительной.
  5. Расходы за открытие ячейки, аккредитива или иного способа расчета стороны могут разделить пополам. Либо покупатель сам заплатит за открытие счета в банке.

Зачем нужны доказательства оплаты? Через некоторое время после сделки недобросовестный продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимости. И если у покупателя не будут сохранены документы по оплате, то доказать факт передачи денег будет трудно.

Особенно стоит обратить внимание, если между сторонами заключен договор с условием о рассрочке.

За каждый платеж необходимо брать расписку от продавца, либо сохранять платежные документы о переводе денежных средств. Вне зависимости от того, какие отношения сложились между сторонами сделки, следует сохранять все документы, подтверждающие оплату полной стоимости недвижимости.

Может возникнуть ситуация, в которой продавец будет просить занизить стоимость недвижимости по договору. Это делается с целью ухода от налогов. Или же покупатель попросит указать заниженную стоимость, потому что с его официальными доходами купить квартиру по реальной цене невозможно. К нему могут возникнуть вопросы о происхождении средств, на которые он купил квартиру.

В любом случае стоит отказаться от такой затеи, поскольку в суде доказать реальную стоимость квартиры будет сложно. Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то покупатель обратно получит стоимость, указанную в договоре. А доводы о том, что недвижимость не могла продаваться по такой стоимости, суд во внимание не примет.

Чтобы проверить реальную цену квартиры, стоит проанализировать рынок недвижимости. Сколько будут стоить квартиры равной площади в таком же районе? Если цена насторожила, то стоит задуматься о причинах.

Зачастую на рынке встречаются мошенники, которые предлагают заплатить аванс в счет будущей оплаты по ДКП. Мошенник снимает квартиру на месяц, которую потом предлагает купить на сайтах купли-продажи недвижимости. Для подтверждения намерений покупателя, требует оплатить аванс. Затем собирает небольшие авансы с нескольких потенциальных покупателей и съезжает с квартиры.

К сделкам с недвижимостью стоит подходить очень серьезно и не следует экономить на таких вещах, как получение справок об объекте недвижимости и зарегистрированных в нем лицах, открытии счета в банке для последующего расчета и оформлении договора купли-продажи. Перечисленные в статье инструменты сделают сделку безопасной и минимизируют возможность стать жертвой мошенников.

Видео

Подробнее о способах и порядке передачи расчетов по договору купли — продажи, сможете посмотреть в видео ниже:

Как происходит передача денег при сделках с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Передают денежные средства несколькими способами:

  1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
  2. Ипотека (участвует банк).
  3. Безналичным путем.
  4. С участием нотариуса.
  5. Открытие аккредитива.
  6. Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

  1. Сумма.
  2. Дата передачи денег.
  3. Вариант передачи денежных средств.

Участники процесса вправе самостоятельно выбрать способ передачи и определить его условия и процедуру.

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски.  В расписке указываются:

  1. Данные всех участников процесса.
  2. Данные паспортов.
  3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
  4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
  5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

  1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
  2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
  3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
  4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
  5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Участие нотариуса

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Без нотариуса проводить сделку опасно. Без его участия договор купли-продажи не будет иметь юридическую силу. Привлекать же его для расчетов по договору уже не обязательно.

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

  1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
  2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
  3. Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

Депозит

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки.

Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств.

Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика.  Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

  1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
  2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
  3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
  4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
  5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
  6. Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи.

Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья.

Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Советы специалистов

На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

  1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
  2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
  3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
  4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
  5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
  6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

Способы расчета при купле-продаже квартиры: какой выбрать и почему

При купле-продаже квартиры для обеих сторон первоочередная задача — провести сделку без риска. Повысить надежность передачи денег поможет привлечение адвоката по гражданским делам. Опытный специалист проконтролирует соблюдение интересов и покупателя, и продавца. Если вы не можете или не хотите привлекать к сделке адвоката, свести риски при передаче денег во время покупки недвижимости можно и самостоятельно, выбрав надежный способ расчета.

Рассмотрим 4 варианта оплаты при приобретении жилья в порядке от наиболее надежных до самых рискованных:

  • наличными через банковскую ячейку;
  • с помощью аккредитива (условного денежного обязательства перед продавцом, выполнение которого покупатель поручает банку);
  • безналичным расчетом (переводом на карту);
  • купюрами из рук в руки.

Проанализируем суть этих способов расчета, разберем преимущества и недостатки каждого из них.

На заметку покупателю: совершая сделку с недвижимостью, подписывайте документы и передавайте средства продавцу только после тщательной проверки бумаг у нотариуса.

Способ 1: банковская ячейка/сейф/хранилище

Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной.

Суть способа: владелец квартиры, покупатель и представитель кредитной организации заключают договор, согласно которому деньги за проданную квартиру передаются через ячейку.

В документе прописываются условия, сроки получения средств и доступа к ним.

После помещения денег в ячейку покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи квартиры, регистрируют его в Росреестре. Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк.

Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке.

Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.

Для проведения сделки банк предоставляет охраняемое помещение с машинкой для пересчета денег и детектором валют.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Плюсы использования сейфовых ячеек:

  1. Банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон. Даже при срыве сделки средства останутся в сохранности.

  2. Отношения между покупателем и продавцом защищены гражданским законодательством, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
  3. Деньги пересчитываются и проверяются на подлинность в присутствии сотрудника банка.

  4. Продавец не сможет завладеть средствами покупателя, не предъявив оригинал зарегистрированного договора о совершении сделки.

Минусы расчета через сейфовые ячейки:

  1. Не все банки предлагают населению аренду сейфовых ячеек. Поэтому перед назначением даты проведения сделки купли-продажи квартиры нужно выяснить, какие кредитные организации и на каких условиях предоставляют такую услугу.
  2. Аренда банковской ячейки будет стоить денег.

    Прописывайте в договоре с кредитной организацией и покупателем/продавцом, кто будет оплачивать эту услугу.

  3. Если у банка, в котором лежат деньги, отзовут лицензию, вернуть их получится, но разбирательства приведут к задержке и, возможно, срыву сделки.

Даже в случае банкротства кредитной организации деньги, находящиеся в ячейке, не пострадают — в полном объеме их можно будет передать на хранение любому альтернативному учреждению и провести сделку через него.

Для дополнительных гарантий надежности во время сделки купли-продажи квартиры деньги можно передать через банковскую ячейку с помощью векселей. Такой формат отношений между сторонами курируют риелтор/юрист и банковский служащий.

Суть способа

Участники сделки открывают счета до востребования (в рублях или иностранной валюте). Покупатель арендует сейфовую ячейку, прописывая в договоре с банком условия доступа к ней, вносит на свой счет средства и покупает на них вексель на продавца. Затем приобретатель в присутствии риелтора/юриста и продавца помещает ценную бумагу в ячейку.

После регистрации права собственности на покупаемую квартиру стороны подписывают акт о передаче бывшему владельцу данной недвижимости ключа от сейфа. Затем продавец в присутствии покупателя и куратора сделки, предъявив документы о ее совершении и регистрации, достает ценную бумагу, погашает ее и в тот же день получает деньги на свой счет.

Вынуть вексель из ячейки покупатель и продавец могут вместе или поодиночке, но только в присутствии куратора сделки — юриста или риелтора.

Плюсы расчетов векселями через банковские ячейки:

  1. Надежность сделки гарантируется законодательством, банком и приглашенным куратором (риелтором или юристом).
  2. Расчеты можно разбивать на несколько сумм с любым количеством векселей.

  3. Обе стороны застрахованы от мошенничества с купюрами.
  4. Вексель имеет несколько уровней защиты — подделка практически невозможна.
  5. Обналичить ценную бумагу можно в любое удобное время.

Минусы использования векселей:

  1. Услуги юриста или риелтора, которые будут курировать сделку, как и аренда банковской ячейки, платные.
  2. Если вексель валютный, с клиента взимается 1 % налога при обналичивании в иностранных дензнаках.

    А если сумма, на которую оформлена ценная бумага, превышает 10 000 долларов, банк должен проинформировать об этом налоговую инспекцию.

В случае срыва сделки покупатель может забрать свои средства, погасив вексель, но только в присутствии представителя юридического отдела банка и с его письменного разрешения.

Использование аккредитивов — разновидность безналичного расчета. Это второй по надежности способ проведения финансовой части сделок с недвижимостью.

Аккредитив (блокированный лицевой счет) — денежный документ-распоряжение от покупателя, согласно которому банк обязуется выплатить продавцу нужную сумму в безналичном формате. Средства при этом замораживаются на оговоренный срок.

После подписания соглашения с банком продавец и покупатель оформляют и регистрируют договор о смене права собственности на приобретаемую квартиру.

Это альтернатива использованию сейфовой ячейки, вместо которой используется аккредитивный счет (его открывает покупатель). Продавец получает доступ к средствам, как и при предыдущем способе оплаты, только после предоставления документов о том, что право собственности на квартиру перешло приобретателю недвижимости. Полномочия по переводу денег передаются банку.

Плюсы расчетов через аккредитивы:

  1. Отношения сторон-участниц сделки регламентированы законодательством, дополнительная защита — гарантии банка.
  2. Покупатель не рискует остаться и без денег, и без жилья, как и в случае с расчетами через банковскую ячейку.
  3. Продавец получает причитающуюся ему сумму через несколько дней после регистрации договора купли-продажи квартиры.

Минусы использования аккредитивов:

  1. Использование аккредитива для расчета при сделках с жильем обойдется дороже, чем аренда сейфовой ячейки (кредитная организация берет комиссию за открытие счета, перевод средств и их обналичивание).
  2. Не все банки предоставляют возможность проводить операции с блокированными лицевыми счетами.

  3. Рассчитаться с продавцом через аккредитив получится только в рублях.
  4. Операции с блокированными лицевыми счетами непопулярны среди населения — оплата таким способом вызывает множество опасений.

Безналичный формат оплаты при работе с аккредитивом ограждает и продавца, и покупателя от махинаций, возможных в случае использования живых денег (не нужно пересчитывать и проверять банкноты на подлинность).

Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты.

Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.

Как покупателю советуют поступить юристы:

  • оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
  • составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
  • отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
  • получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
  • зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

При безналичном расчете не переводите деньги продавцу и не оформляйте право собственности на покупателя под честное слово, безопаснее всего — привлечь в качестве куратора сделки нотариуса.

Плюсы перевода на карту при сделках с недвижимостью:

  1. Деньги переводятся банком, что снижает вероятность мошенничества на этапе передачи средств.

  2. Счета продавца и покупателя могут быть оформлены как в одной кредитной организации, так и в разных (особенно актуально это преимущество для тех, кто приобретает жилье в другом городе).

  3. Если оба участника сделки пользуются услугами одного банка, это позволит сэкономить на комиссии и сократить время перевода средств.

Минусы переводов на карту:

  1. Груз рисков ложится в основном на покупателя — после оплаты квартиры могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности. Вернуть свои деньги, если попадется нечестный продавец, можно будет только через суд.
  2. Часть суммы «съедят» проценты при переводе средств.

  3. При безналичной оплате расчет возможен только в национальной валюте.

Лайфхак: обезопасить себя покупатель может, запасшись еще одним экземпляром договора о купле-продаже квартиры.

В случае проблем эта бумага (вместе с распиской о передаче денег) послужит основанием для обращения в суд, даже если ее регистрация по каким-либо причинам не будет оформлена.

Это самый понятный, но и наиболее опасный вид расчета при заключении сделок с недвижимостью. Если проводить оплату до подписания договора о смене собственника квартиры, покупатель рискует остаться без денег и жилья. Если средства передавать после оформления этого документа, без вознаграждения и недвижимого имущества может остаться продавец.

Правильный порядок оплаты наличными

Расчет деньгами из рук в руки нужно проводить после подписания договора о купле-продаже жилья, но до его заверения нотариусом. В этом случае покупателю не удастся схитрить — без подписи юриста бумага не имеет силы, права на квартиру все еще будут принадлежать продавцу.

После передачи средств документ заверяется у нотариуса — недвижимость официально переходит покупателю. Но здесь рискует приобретатель.

Чтобы защитить свои права, приглашайте в свидетели сделки куратора — юриста или риелтора — и имейте при себе экземпляр договора с подписью продавца или берите с него расписку о получении денег.

Проверить купюры на подлинность можно в нотариальной конторе, в которой вы заверяете договор купли-продажи (в большинстве таких организаций есть детекторы банкнот).

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

  1. Расчет происходит здесь и сейчас.
  2. Проводить оплату можно в любой валюте.
  3. Никаких процентов и комиссий.

Популярная уловка мошенников при наличном расчете — замена пересчитанных настоящих денег на «фальшивки».

Минусы расчета деньгами из рук в руки:

  1. Высокая вероятность мошенничества с поддельными купюрами, особенно если сделка проводится не в национальной валюте.
  2. При самостоятельной проверке банкнот на подлинность нет гарантий исправности детектора купюр. А при поручении этой миссии банку одна из сторон несет дополнительные расходы.

  3. Если покупатель хранит средства на карте, сразу снять всю сумму, необходимую для сделки, будет проблематично из-за лимитов, выставляемых банками на вывод средств.
  4. Возможность ограбления покупателя во время пути на место встречи или ограбления продавца после проведения сделки.
  5. Вероятность обсчитаться.

Снизить риски при наличном расчете поможет передача денег в присутствии нотариуса, который на месте заверит расписку о получении средств.

Покупая или продавая квартиру, пользуйтесь надежными способами расчета, не рискуйте. Выбор оплаты через банк поможет избежать стрессов и потери денег.

Если вы планируете оформить сделку купли-продажи квартиры в Санкт-Петербурге и его окрестностях и ищете оптимальный вариант расчета, обращайтесь в наш отдел продаж — подскажем, посоветуем лучший в вашей ситуации способ оплаты.

А если вы еще находитесь в поиске качественного комфортного жилья, наша база новостроек с удобной фильтрацией по категориям поможет найти квартиру по душе:

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?

Компания «КонсультантПлюс Смоленск» » Правовая поддержка » Новости законодательства » Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?

При приобретении квартиры покупатель вправе рассчитаться с продавцом наличными деньгами или безналичным способом. При расчете наличными может быть использована банковская ячейка. При безналичной оплате возможно использование аккредитива и банковского счета эскроу.

1. Расчеты по аккредитиву

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры.

При предъявлении продавцом квартиры в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п.

1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают, в частности (п. 1 ст. 868, п. п. 1, 4 ст. 869 ГК РФ):

— безотзывными, когда банк не может изменить или отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное;

  • — отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного уведомления получателя средств.
  • За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.
  • 2. Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку.

Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются.

Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно (ст. 922 ГК РФ).

Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель.

Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку.

По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.

3. Расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски (п. п. 1, 3 ст. 861, ст. 863 ГК РФ):

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

4. Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства.

При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете.

По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

 Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры? >>>

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *