Сдача квартир в аренду — основные положения законодательства о сдаче жилого помещения

Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения

Что говорит законодательство?

  • Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.
  • Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.
  • Рассмотрим подробно каждый пункт.

Налоги от сдачи квартиры в аренду — выбор оптимальной системы налогообложения

Однако поймать за руку того, кто не платит налог на сдачу жилья в аренду, порой оказывается очень сложно. Чаще всего это случается, когда жильцы не очень благонадежны, и соседи, возмущенные их поведением, могут сообщить о своих подозрениях на нелегальную деятельность собственника участковому.

Он, в свою очередь, собирает и документально засвидетельствует информацию о жильцах и владельце жилья, и если с помощью этой информации можно подтвердить наличие незаконной аренды, то дело передаётся в налоговую службу, а затем может попасть в суд. Но судебная практика показывает, что имея лишь косвенные доказательства, в виде тех же заявлений соседей, очень сложно доказать получение незаконных доходов.

Другое дело, если у ФНС на руках имеется оформленный договор аренды. Тогда почти наверняка «уклонисты» будут привлечены к ответственности по действующему законодательству.

Содержание договора аренды жилья

Не обязательно иметь юридическое образование, чтобы составить договор аренды жилья. Главное – знать, что это – письменное соглашение.

  1. Важность данного документа заключается в том, что он выступает определенной гарантией соблюдения законных прав сторон сделки.
  2. Договор представляет собой свод правил, который касается дозволенных и запрещенных действий сторон относительно жилой недвижимости.
  3. Чтобы не ошибиться в тонкостях заключения сделки по аренде жилья, следует особое внимание уделить данному соглашению.
  4. ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием:

Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения
Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения
Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения
Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения
Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения

Внимание! Итак, какие пункты должны содержаться в договоре аренды квартиры, который составляют лично собственник жилья и арендатор (без посредников):

  • полные фамилия, имя, отчество сторон, паспортные данные (прописка, номер и серия, кем и когда выдан), адрес, по которому они постоянно проживают;
  • что является объектом аренды: квартира, дом, дача, комната в общежитии, часть дома, прочее;
  • характеристика внутреннего и внешнего состояния помещения: жилое, нежилое, с ремонтом, требует ремонта, прочее. Кроме этого, уточняется факт наличия бытовой техники и мебели и описывается их состояние. Указывается, сколько всего комнат в квартире, а также площадь жилой комнаты. Описывается состояние сантехники, электропроводки и другие важные моменты;
  • о какой сумме оплаты за аренду квартиры договорились стороны. Четко прописывается ее размер, сроки внесения оплаты, а также уточняется момент изменения размера этой суммы. В соглашении указывается, в какие сроки собственник обязан сообщить нанимателю об отказе в аренде. По закону это делается не позже, чем за 14 дней до предполагаемого выселения. Обязательно указание срока аренды (от 1 месяца до 5 лет). Если такого уточнения нет, наниматель может продлить период аренды до 5 лет. Такое же решение может принять суд, если между сторонами соглашения возникнет спорный момент именно по этому вопросу;
  • вносятся данные о сумме, которая передается в качестве задатка. В обязательном порядке уточняется вопрос участия арендатора и арендодателя в проведении текущего или кап. ремонта.

Подробное описание всех важных моментов не позволит какой-то из сторон причинить материальный или моральный ущерб друг другу, так как эта возможность правильно оформленным договором не допускается. Составленное подобным образом соглашение позволяет заключить законную сделку.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи квартиры в аренду:

Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения
Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения

Плюсы и минусы для арендодателя

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгодно ли?

Выгоды от сдачи жилого помещения:

  • получение дополнительного источника стабильного дохода;
  • нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
  • квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

  • отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
  • неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
  • возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
  • возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
  • арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
  • арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).

Дополнительные услуги

Если помимо передачи жилого помещения по договору найма компания оказывает своим клиентам какие-либо услуги, в частности, проводит уборку в помещениях, следует решить вопрос: нужно ли уплачивать ЕНВД по самостоятельному основанию — оказание бытовых услуг? Напомним, что услуги по уборке квартир включены в прочие услуги, отнесенные в разд. 01 «Бытовые услуги» ОКУН (код 019748). Одновременно переводу на уплату ЕНВД подлежат организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие бытовые услуги (пп. 1 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Однако для целей применения гл. 26.3 НК РФ установлено особое определение бытовых услуг — это платные услуги, оказываемые физическим лицам, предусмотренные ОКУН. Данная формулировка позволяет финансистам прийти к выводу, что ЕНВД уплачивается только в ситуации, когда бытовые услуги оказаны потребителям за отдельную плату (см.

Письмо от N /257). В частности, если стоимость услуг стирки, глажки и сауны включена в стоимость гостиничного номера, такие услуги не облагаются налогами отдельно от деятельности по оказанию услуг по временному проживанию (ни единым налогом на вмененный доход для отдельных видов деятельности, ни налогами в рамках общего режима налогообложения).

Этот вывод был сделан в Письме Минфина России от N /3/435 и, по мнению автора, может быть применен также к деятельности по сдаче жилых помещений внаем. Следовательно, оказание услуг, включенных в стоимость пользования жилым помещением, не порождает обязательства по уплате ЕНВД по самостоятельному основанию.

А вот проведение внеплановой уборки сданной внаем квартиры на платной основе указывает на возникновение обязанности по уплате ЕНВД и обеспечению раздельного учета: если основная деятельность также облагается ЕНВД, то раздельного учета физических показателей, а если организация применяет общий режим, — раздельного учета хозяйственных операций, имущества и обязательств (п. п. 6 и 7 ст. 346.26 НК РФ).

Три способа легальной сдачи жилья в аренду

Но есть и некоторые минусы, которые стоит учитывать при выборе данного метода оплаты налогов:

  • Процедура регистрации ИП предполагает сбор документов и оплату госпошлины (на 2018 год — 800 рублей), а также занимает какое-то количество времени.
  • Налоговые платежи платятся не один раз в год, как в случае с НДФЛ. Необходимо ежеквартально делать авансовые взносы: первый — до , второй — до , третий — до . А также исчислить налог за весь год и внести его до .
  • Необходимо выплачивать фиксированный взнос в страховой фонд, составляющий 27 990 рублей, если сдавать жилье самостоятельно, не нанимая сотрудников, а доход от этого вида деятельности не превышает 300 000.

Вопросы

Рассмотрим часто возникающие вопросы.

В каких случаях требуется доверенность?

Доверенность нужна, если собственник по какой-то причине не может самостоятельно заниматься сдачей квартиры и необходимо привлечение доверенного лица, которое будет удостоверять документы личной подписью.

Как можно сдать без мебели?

Вполне возможно найти съемщика со своей мебелью, который согласится снять квартиру по несколько сниженной цене.

Либо за счет арендной платы арендатор может приобрести мебель, которая впоследствии останется собственностью арендодателя.

Можно ли сдавать несколько квартир?

Да, сдавать несколько квартир разрешено, но для осуществления такой деятельности необходимо оформить ИП, поскольку получаемая прибыль довольно существенна и может служить основным источником дохода, а значит должна облагаться налогами.

Запретят ли такую деятельность и когда?

Нет, сдачу квартиры в аренду не запретят. Новые изменения в законодательстве были связаны с запретом сдачи квартиры без разрешения всех собственников, но не запрещают такую деятельность вообще.

Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать?

Но рассчитывается налог не от реального дохода ИП, а от суммы, потенциально возможного дохода за год за сдачу в найм жилого помещения. Рассчитать стоимость патента можно на специально созданных онлайн калькуляторах, или ознакомившись с соответствующими законами, действующими отдельно для каждого из субъектов РФ.

Порядок уплаты Выплаты происходят по двум сценариям, зависящим от срока патента. Вот как платить данный налог:

  • Срок действия — менее полугода.Оплата производится до окончания срока действия.
  • От 6 до 12 месяцев. Треть придется заплатить до истечения 90 календарных дней с момента покупки, а оставшиеся средства внести до конца срока действия.

Для юридических лиц процесс подачи декларации и подлежащие уплате налоги мало чем отличаются от порядка выплаты налоговых сборов для ИП.

Ответственность за сдачу жилья без выплаты пошлины

Не всегда владельцы жилья, которые получают прибыль от сдачи его внаем, хотят делиться своими доходами с государством. Не могут же такие действия арендатора остаться безнаказанными?

Учтите! Если намеренно скрывать свои доходы от сдачи жилья в аренду, можно попасть под действие одной из перечисленных ниже статей:

  • в ст. 122 Налогового кодекса РФ говорится о штрафе, который придется внести недобросовестному гражданину в государственную казну. Его размер составит 20% от предполагаемых доходов. Кроме этого, за каждый день просрочки будет назначаться пеня. Кстати, если суд сможет доказать, что он специально скрывал свои доходы от государства, размер штрафа увеличится до 40%;
  • в ст. 171 Уголовного кодекса РФ говорится о штрафе за нелегальное предпринимательство. При доходе в размере более 1,5 млн. руб. штраф составит 300 тысяч руб. Также в этом случае наказанием могут стать исправительные работы на 20 суток. Если в суде не будет представлена квитанция об оплате штрафа, арендатору грозит 6 месяцев ареста;
  • согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ физические лица, которые уклоняются от внесения пошлины, не подают декларацию о доходах или пишут в ней заведомо ложную информацию о своей прибыли, заплатят штраф в размере 300 тысяч рублей. Также их могут приговорить к заключению под стражу на срок до 1 года.

Посмотрите видео. Ответственность за неуплату налогов по аренде: 

Законодательство о сдаче квартиры в аренду

Сдача квартир в аренду - основные положения законодательства о сдаче жилого помещения

Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.

Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.

Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

Читайте также:  Налог на сдачу жилья в аренду для физических лиц

Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

— НДФЛ (23 глава НК); — Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);

— По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

Какие обязанности несут налогоплательщики

В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.

Граждане

Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.

Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.

Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.

Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:

— Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода; — Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.

; — Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме; — Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме; — Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения.

Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;

— Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.

  • ИП
  • Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.
  • Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:

— Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;

— Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна.

Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы.

При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.

Организации

Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.

Какая ответственность за неуплату налогов

НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

— Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;

— Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

  1. Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:
  2. — Денежном штрафе; — Принудительных работах; — Аресте;
  3. — Лишении свободы.

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно

В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.

Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?

Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.

Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.

Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.

Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.

Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.

По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.

Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.

Как официально сдать квартиру в аренду

Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.

Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.

Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.

Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.

Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.

Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.

  • Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.
  • Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:
  • — Число сдаваемых объектов недвижимости; — Особенности налогообложения в вашем регионе; — Возможный доход от деятельности; — Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс); — Величина расходов на содержание квартиры или дома;
  • — Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).

Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.

Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду

За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.

Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:

— Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму; — Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично.

Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен; — Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму.

Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;

— Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.

Справочник охранника

Уголок пенсионера

Школа безопасности

Ремонт своими руками

Закон о сдаче квартиры

Вопрос сдачи и найма жилья становится со временем всё актуальнее. В первую очередь это связанно с межрегиональной миграцией граждан РФ и репатриацией соотечественников из стран бывшего СНГ. В связи с этим, требуется регулирование процессов предоставления жилплощади внаем со стороны правительства Российской Федерации.

Как по закону сдать квартиру в аренду?

Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы предоставления жилой площади внаем, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Данный нормативный акт состоит из четырёх частей, принятых поочерёдно с 30 ноября 1994 года по 18 декабря 2006 года. Основные положения данного закона вступили в силу 21 октября 1994 года.

Положения, касающиеся сдачи квартир в аренду для проживания изложены в 35 Главе настоящего закона.

Согласно рассматриваемому кодексу, между собственником (или наймодателем) и гражданином (или индивидуальным предприятием), претендующим на пользование указанным жилым пространством составляется договор найма. Подобная договорённость может производиться как в целях передачи квартиры во владение, так и аренды жилья на определённые сроки (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Текст статьи 672 постановляет, что в случае если арендатор и члены его семьи проживают в одной квартире с собственником, их права и обязанности приравниваются к правам и обязанностям хозяина квартиры с некоторыми ограничениями, предусмотренными в настоящем законе.

Объектами указанного договора являются:

  • Квартира;
  • Дом;
  • Часть квартиры или дома.

Сдаваемая в аренду по настоящему договору квартира должна быть пригодной для проживания.

Критерии пригодности определяются жилищным законодательством. Лицо, взявшее квартиру в аренду, уполномочено эксплуатировать имущество, установленное в статье 290 настоящего Кодекса.

Действительная договорённость оформляется в письменной форме и скрепляется подписями собственника и арендатора. Оплата за аренду квартиры устанавливается на основании договорённости. Арендная плата производится в установленные сроки. Изменение суммы оплаты в одностороннем порядке недопустимо, если иное не было предусмотрено соглашением.

Конфликтные ситуации могут быть разрешены на основании норм ФЗ о медиации 193.

Обязанности наймодателя

Наймодатель, передающий квартиру в аренду, обязан:

  • Обеспечивать в сдаваемой квартире пригодные для проживания условия;
  • Осуществлять правомерное использование дома, в пределах которого происходит сдача жилья в аренду;
  • Принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома;
  • Соблюдать соглашение с арендатором по всем пунктам;
  • Предоставлять арендатору коммунальные услуги и другие блага за плату.

Соглашение об аренде квартиры может быть расторгнуто в одностороннем порядке по решению суда по следующим причинам:

  • Квартира непригодна для проживания;
  • Многоквартирный дом, в котором находится арендуемое жильё, находится в аварийном состоянии;
  • В связи с другими нюансами, постановленными рассматриваемым законом.
Читайте также:  Особенности участия несовершеннолетних в сделках с жильем

Арендатор обязан эксплуатировать снимаемую им квартиру исключительно по назначению. В противном случае, арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторжения соглашения. В случае расторжения рассматриваемой договорённости, арендатор и проживающие с ним лица выселяются из квартиры.

Необходимые документы

Закон об аренде квартиры утверждает следующий список необходимой документации, необходимой для предоставления собственником или арендодателем:

  • Удостоверения личности наймодателя и арендатора;
  • Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Подтверждение своевременной уплаты за предоставление коммунальных услуг;
  • Документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего интересы арендодателя (в случаях, если он сам по какой-то причине не может принять участие в оформлении соглашения);
  • Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально;
  • Согласие родителей или опекунов в случае, если собственник младше 18 лет.

Документация, которую должен предоставить арендатор, зависит от того, является ли он частным, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Если наниматель является юридическим лицом, он обязан предоставить:

  • Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заключать договорённости от лица предприятия;
  • Удостоверение личности представителя;
  • Нотариальная копия устава организации;
  • ИНН и другие реквизиты предприятия.

Ознакомьтесь  Закон о защите прав ребенка

Все копии указанных документов должны скрепляться печатью и личной подписью должностного лица организации.

Если арендатор является частным предпринимателем, он должен предоставить следующие документы:

  • Паспорт;
  • Документация о регистрации данного гражданина, как индивидуального предпринимателя;
  • ИНН;
  • Выписка из ЕГРИП;
  • Банковские реквизиты с личной печатью предпринимателя (при наличии).

Для того, чтобы взять в аренду квартиру, физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:

  • Удостоверение личности гражданина;
  • Копии паспортов или свидетельств о рождении граждан, которые будут проживать с ним на арендуемой площади;
  • Личные контактные данные.

Образец договора об аренде жилого помещения

Договор об аренде квартиры заполняется от руки печатными буквами. Так же допустим набор соответствующего текста на компьютере. Документ подписывается в присутствии уполномоченных лиц.

Скачать заполненный образец можно по ссылке:

Скачать пустой бланк договора об аренде можно по ссылке:

Регистрация договора и его срок

Статьёй 26.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируется порядок регистрации прав на жильё, возникающих при соглашении договорённости об аренде квартиры для проживания.

Для регистрирования ограниченных жилищных прав необходима подача заявлений от обеих сторон.

Заполненные бланки заявлений подаются в уполномоченный орган юридической регистрации в течение 30 дней с момента заключения договорённости.

Перечень документов, необходимых для регистрации:

  • Права, подтверждающие права собственника квартиры;
  • Документация, подтверждающая право представлять интересы собственника (для риелторов и других уполномоченных лиц);
  • Удостоверение личности.

Государственная регистрация осуществляется не позднее чем через 5 дней после подачи соответствующих заявлений.

Квартира, дом и другое жилое пространство сдаётся в аренду сроком до 5 лет. Если в договоре не указано точных сроков, считается, что жилплощадь сдана на максимальный срок (ст. 683). Когда сроки аренды подошли к концу, арендатор имеет право выдвинуть предложение о заключении повторного договора на тех же условиях.

Не позднее чем за 90 дней до истечения действия арендного договора, наймодатель должен вынести решение о повторном договоре либо об отказе. Если собственник не выполнил данного обязательства, а арендатор не намерен отказываться от повторного договора, соглашение считается продлённым.

Налогообложение

При сдаче квартиры в аренду собственник (физическое лицо) обязуется выплачивать (НДФЛ) в размере 13% от получаемых с арендатора выплат. До 30 апреля следующего года данный гражданин должен предоставить в уполномоченные налоговые органы декларацию (по форме 3-НДФЛ), предоставив информацию о годовом доходе за аренду квартиры.

Если квартира предоставлена юридическому лицу, то данная компания является налоговым агентом. При уплате за аренду, юридическое лицо уполномочено удержать 13% НДФЛ и перенаправить их в налоговые органы самостоятельно. Если это условие выполняется, собственнику подавать декларацию не нужно.

Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель без юридического образования, налог на аренду жилья будет взиматься в меньшем процентном соотношении. В этом случае закон о сдаче квартиры в аренду предполагает следующие варианты:

  • Собственник подаёт прошение о внедрении упрощенной системы налогообложения (УСН) — в таком случае налоговые выплаты составят 6% от выплат наёмщиков;
  • Арендодатель присоединяется к патентной системе налогообложения (ПСН), выкупив соответствующий патент — в таком случае в качестве налога отчисляется фиксированная сума, устанавливаемая в каждом регионе РФ. Соотношение действительной прибыли от сдачи в аренду жилого помещения при применении налогового патента значения не имеет.

Скачать ГК РФ

Для подробного ознакомления с нюансами закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо ознакомиться с нормативами Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Актуальный текст ГК РФ с последними поправками можно скачать по ссылке:

Новый закон об аренде/сдаче жилья: плюсы и минусы

Все договоры аренды жилья впредь нужно будет регистрировать в Земельной книге, а бессрочные договоры пропадут как явление. Такой законопроект об аренде жилых помещений накануне одобрило собрание госсекретарей.

Цель этих изменений — стимулировать строительство новых доходных домов, поскольку сегодня именно из-за отсутствия нормального законодательного регулирования инвесторы в этот вид недвижимости не вкладывают деньги совсем. Как на самом деле будет работать закон и что он поменяет?

Сейчас сдача жилья в аренду не обременена бюрократическими процедурами. Как правило, арендатор и владелец квартиры просто подписывают соглашение сторон, в котором подробно указаны условия сдачи квартиру в аренду. Чаще всего, даже у нотариуса такой договор не заверяется. Но если новый законопроект будет принят — каждый такой договор нужно будет регистрировать в Земельной книге.

«У владельцев квартир будет меньше рисков. Они смогут не беспокоиться о том, что кто-то въедет в их жилье, не будет платить деньги, а выселить их будет трудно и долго. И только через суд, который порой годами длится. Именно этот порядок и пугает потенциальных инвесторов.

Именно из-за этого у нас не развивается рынок аренды жилья. А регистрация в земельной книге этот вопрос решит, — в суд больше подавать будет не нужно.

Чтобы выселить неплательщика, достаточно будет заключения земельной книги», — рассказывает директор департамента политики жилья министерства экономики Мартиньш Аудерс.

В Министерстве экономики не скрывают, что законопроект в большей степени направлен на защиту интересов владельца недвижимости.

Если сегодня выселить жильца, не соблюдающего договор, не так-то просто, то впредь его будут выставлять за дверь в два счета. Без суда. Это явный плюс для развития рынка аренды жилья.

«Наша цель — оживить рынок аренды. Мы не хотим, чтобы он представлял собой только лишь рынок вторичного жилья, где в наем сдают старые разбитые квартиры. Мы хотим, чтобы приходили инвесторы и строили у нас в стране доходные дома», — говорит Мартиньш Аудерс.

Сами представители отрасли не считают, что это нововведение поможет рынку недвижимости. По мнению главы Ассоциации домовладельцев Дмитрия Трофимова, стремление упорядочить отношения владельца и арендатора — это плюс, но способы, какими этого пытаются добиться, вызывают сомнения.

«Во-первых, занесение в Земельную книгу каждого договора найма. Если, например, договор найма заключается на три месяца, или на два месяца — все это тоже будет заноситься? Если да, то опять же, вроде как было сказано, что это будет делаться бесплатно; но где гарантия, что это будет делаться бесплатно все время?

Чтобы упорядочить рынок жилья, были приняты изменения к закону подоходном налоге с населения о том, что человек, получающий доходы со сдачи жилья, будет платит 10% налог. Люди на это вполне согласны, готовы платить, и зарегистрировались.

С нового года этот налог поднимается в два раза, до 20%. […

] Где гарантия, что, например, через год не примут решение, что за каждое такое занесение в Земельную книгу не нужно будет платить госпошлину», — задается вопросом Трофимов.

Однако остается главный вопрос — как достичь того, чтобы владельцы жилья обязательно бы заносили договоры аренды в Земельную книгу? Ведь они могут работать по старинке, и ничего не предпринимать. Авторы законопроекта полагают, что сами участники рынка оценят выгоды и начнут официально регистрировать договоры, чтобы снизить свои риски.

«Я, как квартиросъемщик, точно выберу договор с регистрацией в Земельной книге, поскольку он даст мне гарантии, что если вдруг у дома поменяется владелец — меня не выселят на улицу просто так. А владелец жилья сможет быстро выселить жильца, если тот не платит за квартиру. Не нужно будет подавать в суд. Эта система удобна для всех», — уверен Мартиньш Аудерс.

Согласно законопроекту, все заключенные договора аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы и он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения. Или же меняет плату за аренду.

Однако не все квартиросъемщики довольны этим пунктом. Жильцы денационализированных домов, у большинства из которых именно такие бессрочные договоры, считают, что это предложение оставит их без крыши над головой. Ведь каждый раз, перезаключая договор, владелец будет менять арендную плату, опасается глава Общества жильцов денационализированных домов Ausma Клементий Ранцанс.

«Там не указан точный срок, но не более десяти лет. Поэтому домовладелец может заключать договор на один год; через год он может ставить любые условия. […

] Людей, которые не будут согласны на новые условия, смогут просто выселять через суд. Договор кончился — можно подписывать решение о выселении, и все, никакого предоставления жилья и так далее. Это депортация.

Самая настоящая депортация», — считает Клементий Ранцанс.

Представители отрасли считают, что эта норма как раз таки очень нужна. Сегодня договоры с жильцами денационализированных домов калечат рынок, их условия совершенно неадекватны для сегодняшнего дня.

«Простой пример с бессрочными договорами. Буквально вчера я видел документы, где жильцы до сих пор платят 7 сантимов за квадратный метр. То есть, понимаете, 25 лет прошло, а они платят 7 сантимов! Ну, теперь уже 10 евроцентов.

И в результате это очень сильно искажает картину рынка жилья и снижает у людей интерес к рынку жилья как к инвестиции. Если ты знаешь, что ты можешь попасть в такую ситуацию, зачем тебе вкладывать в это свои деньги?..

Соответственно, квартир мало, цены растут и все прочие прелести того самого дефицита, от которого мы вроде как ушли», — отмечает Дмитрий Трофимов.

Жильцы денационализированных домов собираются противостоять грядущим изменениям и написали письма премьеру и президенту. Законопроект только начал свой путь по коридорам власти и возможно будет еще переработан.

Сдача жилья в аренду – новые запреты от Правительства

Те, кто получает доход только от сдачи жилья, нередко скупают недвижимость разного типа, независимо от наличия инфраструктуры и прочих параметров – ведь покупают не для себя, а лишь с целью дальнейшего заработка.

Покупают и апартаменты, не являющиеся частью жилого фонда, из-за чего в них нельзя прописаться, однако сдавать их в аренду это не мешает.

Еще один вариант сдачи жилья – посуточная аренда. В этом случае «бизнес» приносит значительно больший доход, чем аренда на длительный срок.

Читайте также:  Агентский договор на коммунальные услуги: образец, бланк, скачать

Однако такая ситуация была до недавнего времени и существует на данный момент, но совсем ненадолго.

Новые запреты

Не так давно Правительство РФ приняло и утвердило новый закон «О запрете размещения хостелов в жилых домах», вступление которого в законную силу ожидается 1 октября текущего года. И если для большинства граждан этот закон будет значительным благом, то для тех, кто сдает квартиры в аренду, он станет серьезной проблемой.

Основанием для принятия нового закона, запрещающего размещать хостелы в жилых домах, послужили многочисленные жалобы простых жильцов многоквартирных домов, которые вынуждены жить в собственных квартирах по соседству со сдающимися в аренду.

В результате им приходится терпеть не только постоянно сменяющихся арендаторов, но и шум от приезжих, особенно если квартиру сняли молодые люди, постоянный мусор в подъезде и на площадке, курение в подъезде и на балконе, «тусовки» с громкой музыкой, распитие спиртных напитков и прочие неудобства.

Не нравятся подобные ситуации и участковым, которые вынуждены реагировать на неподобающее поведение арендаторов в любое время суток.

Воля народа

По утверждению депутатов, введением нового закона они всего лишь исполняют «волю народа», помогая сохранять спокойствие жильцов многоквартирных домов и повышая качество их жизни, защищая их от «беспредела» арендаторов, которые не заботятся о спокойствии живущих рядом граждан.

Именно по этой причине с 1 октября 2019 года размещение хостелов (гостиниц) в жилых домах запрещается, что весьма негативно отразится на финансовом положении арендодателей.

Особенности нового закона

Теперь, чтобы сдавать в аренду квартиру, находящуюся в стандартном многоквартирном доме, необходимо будет перевести ее нежилой фонд, а затем сделать в ней соответствующее оснащение.

То есть после перевода жилого помещения в нежилое в нем необходимо будет сделать качественную звукоизоляцию, установить противопожарную сигнализацию и соблюсти многие другие требования, установленные для помещений этой категории.

Основная проблема здесь заключается в том, что перевести квартиру из жилого фонда в нежилой можно лишь в том случае, если помещение располагается на первом этаже здания.

Если квартира находится на более высоких этажах, то перевод ее в нежилой фонд возможен только тогда, когда помещение под ней также является нежилым.

Однако еще одним важным моментом является и обеспечение отдельного входа, что не всегда возможно сделать в квартире, находящейся на втором и более высоких этажах.

Означает ли это, что арендодателям придется сворачивать свой доходный «бизнес»?

Тех, кто сдает квартиры, в том числе и посуточно, совсем немало, при этом многие арендодатели для поиска клиентов используют социальные сети и специализированные сайты.

В итоге получается, что «посуточные» квартиры, по сути, можно воспринимать в качестве обычной гостиницы (аналога хостелов).

Конечно, при этом не заключается договор аренды, ведь жилье сдается на 1–2 дня, но, по факту, владелец оказывает клиентам гостиничные услуги.

Скрыть подобный вид заработка практически невозможно. А с 1 октября, учитывая новое законодательство, это будет еще более проблематично.

Ведь от любопытных бабушек, как и от прочих соседей, не скроешь того, что в квартиру постоянно въезжают новые люди, которые выезжают из нее через день-два.

А если временные жильцы ведут себя вызывающее, хамят, шумят, включают музыку и проявляют прочее неуважение к постоянным жильцам дома, ничто не помешает соседям подать жалобу в полицию и рассказать органам правопорядка о творящемся беспределе.

Впрочем, подать такую жалобу соседи могут и в том случае, если никакого беспредела не происходит. Фактор обычной человеческой жадности и зависти никто не отменял, поэтому кто-нибудь может «настучать» на предприимчивого соседа просто из вредности.

Что же делать?

По мнению экспертов, тем, кто планирует использовать свою квартиру исключительно для сдачи в аренду как посуточно, так и на более длительный срок, стоит продать жилье и приобрести вместо него апартаменты. Владельцев такой недвижимости новый закон не затрагивает, поскольку она не входит в состав жилого фонда.

Проблема лишь в том, что содержание этого вида имущества обычно обходится несколько дороже, чем жилого помещения. За него выше налог и выше тарифы по коммунальным услугам, но при этом приобрести его можно за меньшею сумму, в сравнении с обычной квартирой. Разница в цене, как правило, составляет около 10–15%.

Конечно, можно попытаться договориться с соседями о том, что они не будут подавать жалобы по поводу того, что рядом с ними кто-то сдает квартиру. Но в этом случае нельзя быть полностью уверенным в том, что соседи будут молчать.

Ведь в отношении поведения арендаторов тоже никто не может быть уверенным, а очень многое зависит именно от этого фактора.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Написать личное сообщение автору

0 X

Закон о сдаче квартиры в Российской Федерации

В Российской Федерации при сдаче жилья внаём зачастую игнорируются требования законодательства, а арендодатели уклоняются от уплаты подоходных налогов.

Нарушение порядка аренды квартир может обернуться неприятными последствиями, выраженными конфликтами со съёмщиками, а также проблемами и штрафными санкциями с налоговыми органами.

Рассмотрим как правильно по закону сдать квартиру в аренду.

Порядок сдачи квартиры по закону

Процедура сдачи жилья в аренду устанавливается Гражданским Кодексом Российской Федерации. Законодательство состоит из четырёх частей, регулирующих различные стороны гражданско-правовых отношений. Части ГК РФ принимались поочерёдно, начиная с 30 ноября 1994 года до 18 декабря 2006 года, когда вступила в силу последняя, четвёртая, часть нормативного документа.

В Российской Федерации процедура сдачи жилья в аренду в настоящее время в большинстве случаев осуществляется в обход требованиям законодательства. Квартиры сдаются внаём на основании устной договоренности или формального договора, без соблюдения обязательного положения. В таких случаях это чревато следующими негативными последствиями:

  • уклонение арендатора от оплаты коммунальных услуг и проживания;
  • порча имущества;
  • сдача квартиры в субаренду;
  • привлечение к ответственности перед налоговой службой.

Для избежания случаев незаконного пользования сдающегося в аренду жилья необходимо следовать следующим шагам:

  • Ознакомиться с документами, подтверждающими право владения квартирой;
  • Составить договор о сдаче жилища внаём, обсудив все необходимые положения;
  • Зарегистрировать договор в соответствующей инстанции;
  • Уплатить налоги.

Помещение может сдаваться в аренду только его собственником или уполномоченным лицом на основании соответствующей доверенности. Если арендодатель не может подтвердить своё право на владение квартирой, предоставить необходимые для этого документы, не следует заключать с ним договор.

Список документов

Для осуществления процедуры сдачи жилплощади в соответствии с законом об аренде квартиры для обеих сторон договора необходимо подготовить следующие документы:

  • Для арендодателя:
    • паспорт собственника квартиры или другого лица, которое заключает сделку;
    • документы, подтверждающие право собственности на жилплощадь (договор купли-продажи объекта, свидетельство о приватизации и госрегистрации квартиры, документы о наследовании и другие);
    • нотариальная доверенность, если сторона действует от имени третьего лица;
    • договор об аренде, если арендодатель снимает жильё для последующей субаренды. В данном случае требуется обратить внимание на положение договора, позволяющие съёмщику последующую сдачу жилплощади третьим лицам;
    • выписка из ЖЭКа о всех зарегистрированных в квартире лицах;
    • нотариально удостоверенное разрешение других собственников на сдачу жилья внаём, в соответствующем случае;
    • справка из ЖКХ об отсутствии задолженностей;
    • собственно договор об аренде квартиры.
  • Для арендатора:
    • паспорт или другой документ удостоверяющий личность;
    • перечень лиц, которые будут проживать в квартире и копии документов, удостоверяющих их личности.

По заключению договора, собственник должен оформить налоговую декларации по форме 3-НДФЛ для уплаты соответствующей пошлины в государственную казну.

Образец договора аренды жилья

Существует типовой договор об аренде жилого помещения, однако стороны при обсуждении сделки вправе изменять его и дополнять в соответствии с конкретной ситуацией.

Договор должен в обязательном содержать следующие положения:

  • данные, удостоверяющие личность сторон сделки;
  • указание с какой целью арендуется жилплощадь;
  • размер арендной платы за месяц;
  • способы и порядок оплаты;
  • плата за коммунальные услуги, порядок и особенности, а также какая из сторон несёт ответственность за их своевременную оплату;
  • использование личного имущества, находящегося в квартире;
  • порядок проверки жилья хозяином;
  • форс-мажорные обстоятельства, включая аварии, приёмы гостей, подселение жильцов и другие;
  • права и обязанности сторон сделки;
  • условия выселения арендатора из квартиры следует вынести в отдельный пункт;
  • правила содержания домашних животных, если арендодатель даёт на это разрешение, в противном случае необходимо отдельно прописать пункт о запрете данного действия.

Кроме перечисленных положений в договор можно вносить различные нюансы для избежания в будущем конфликтных ситуаций.

К договору прилагается документ о составе имущества, включающий перечень всех бытовых приборов и других предметов, а также описание их состояния на момент сдачи в аренду. Данное свидетельство позволит избежать спорных ситуаций при порче и поломке имущества.

После заключения договора о сдаче жилья в аренду, составляется и подписывается акт приёма-передачи имущества квартиры, который подтверждает вступление арендатора во владение жилой площадью.

Как зарегистрировать договор?

Регистрация договора об аренде квартиры зависит от срока его заключения.

Если соглашение о сдаче жилплощади внаём подписывается на период менее одного года, его достаточно заверить у нотариуса.

В таком случае документ обретает юридическую силу, и при возникновении спорных ситуаций он может быть использован в качестве доказательства в судебной инстанции.

Также нотариально удостоверенный документ позволит точно определить уровень дохода арендодателя для последующего расчёта налогов, которые он должен уплатить.

Если соглашение заключается на срок более одного года, договор об аренде с документами, подтверждающими право собственности на квартиру, направляются арендодателем в Росреестр для проведения государственной регистрации и наложения обременения на объект недвижимости. Данная процедура должна быть осуществлена в течение месяца со дня подписания документа о сдачи жилья внаём, при просрочке установленного срока законом об аренде квартир устанавливаются штрафные санкции в размере от 1500 до 2000 рублей.

Особенности налогообложения

Размер налога на аренду жилья зависит от статуса арендодателя. Существует следующие три вида налогообложения:

Первый способ, если собственник сдаёт жилплощадь как физическое лицо. В таком случае он обязать уплатить в государственную казну налог в размере 13% от своего дохода.

Арендодатель после заключения и регистрации соответствующего договора, заполняет форму 3-НДФЛ и направляет её в налоговую службу по месту жительства, где ему рассчитывают размер пошлины в зависимости от стоимости и продолжительности аренды.

Второй способ, если собственник сдаёт квартиру регулярно и регистрируется как индивидуальный предприниматель. В данном случае налогообложение происходит по упрощённой схеме и устанавливается в размере 6% от дохода.

Третий способ заключается в приобретении патента на сдачу квартиры в аренду. При этом нет необходимости регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить подоходный налог.

Патент приобретается на срок от одного месяца до года.

Стоимость его устанавливается в зависимости от региона и площади сдающегося внаём жилья и оплачивается как сразу, так и постепенно, треть при его получении и оставшаяся часть по окончанию действия.

Декларация о подоходном налоге по форме 3-НДФЛ заполняется один раз в год и подаётся до 30 апреля следующего за отчётным календарного года, сам налог следует уплатить до 15 июля.

Скачать действующую редакцию ГК РФ

Для подробного ознакомления с положениями закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо изучить главу 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая регулирует порядок сдачи внаём жилого помещения. Текст законодательства в актуальной редакции можно скачать по ссылке.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *