Рынок жилья в россии: проблемы и перспективы

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году.

В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис.

3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение.

Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек.

Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

Данные Росстата, АН «Этажи»

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье.

Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере.

Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

По данным Росстата (2-й квартал — по данным АН «Этажи»)

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке.

В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах.

Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

По данным ЦБ РФ (апрель — по данным АН «Этажи»)

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис.

4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость.

Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

По данным аналитики АН «Этажи»

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается.

Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость.

Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

По данным domofond.ru via АН «Этажи»

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям.

Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок.

В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем.

Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб.

Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков.

То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис.

7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков.

Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года.

Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

 

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

Библиографическая ссылка на статью: Кочеткова А.А. Развитие рынка арендного жилья в России: проблемы и перспективы // Гуманитарные научные исследования. 2016. № 1 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2016/01/13761 (дата обращения: 26.03.2019).

В настоящее время остро стоит проблема большого притока населения в крупные города России, вследствие чего наблюдается рост спроса на жилье, который не может быть сегодня полностью удовлетворен. Существует несколько вариантов аренды жилья [1]:

  • по договору коммерческого найма, в котором арендодатель выступает в качестве предпринимателя с целью последующего получения прибыли;
  • по договору социального найма передается в аренду жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования;
  • по договору некоммерческого найма;
  • по договору специализированного найма передается в наем специализированное жилое помещение, например, служебные жилые помещения, общежития и т.д. Такой договор действует в отношении определенных категорий граждан, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев, для временного поселения беженцев.

Последний тип аренды очень схож с коммерческим и социальным наймом, например, в случае, когда наймодатель стремится не только получить доход от сдачи помещения в аренду, а решает социальные задачи, в частности, предоставляет собственное помещение своему сотруднику [2]. Чтобы сделать это законно, нужно заплатить подоходный налог 13%, что повышает плату за жилье и соответственно снижает доступность такого жилья для арендатора. В конечном счете, это становится не очень выгодно для обеих сторон.

По договору социального найма арендовать квартиру имеют право только граждане из малоимущих, многодетных семей, или имеющие группу по инвалидности и т.д.

А договором некоммерческого найма смогут воспользоваться остальные категории граждан, которые не могут позволить себе покупку квартиры или дома на собственные или заемные средства [3]. В договоре аренды очень важно предусмотреть заранее все возможные риски.

Основные экономические и социальные риски для арендодателей и арендаторов представлены в таблице.

Таблица – Основные риски для арендаторов и арендодателей [4]

– наступление рыночных форс-мажорных обстоятельств, которые снизят платежеспособность арендаторов

– вероятность потери платежеспособности ввиду личных причин (потеря работы, болезни и т.п.)

  • – повышенные коммунальные платежи ввиду сниженных ставок по аренде
  • – риск превращения наемного дома в ветхое и аварийное жилье в «некомфортным социальным» составом арендаторов
  • – риск изменения условий в случае смены арендодателей
  • – отсутствие квалифицированных управляющих компаний и экспертов
  • – риск неплатежей нанимателей
  • – риск низкой наполняемости (менее 70%), которая не покроет накладных расходов
  • – возможности экономических кризисов, которые останавливают рынки аренды – рынок «проседает»
  • – низкое качество бытового обслуживания домов, отношение арендаторов как к «не своему жилью»
  • – дополнительные расходы, связанные с поиском арендаторов и заключением договоров, то есть поиск уникального пула специалистов

Арендодателем некоммерческого жилья могут выступать государство или муниципалитеты, сдающие квартиры по более низким ценам, чем на рынке.

Читайте также:  Как вернуть деньги по договору оказания услуг?

Арендаторами такого жилья могут быть граждане среднего класса, которые не имеют права на государственную поддержку, но при этом не могут позволить себе самостоятельно улучшить условия для проживания и оплатить ипотеку [5].

Схема найма некоммерческого жилья имеет сходства со схемой социального найма, но между ними также есть отличия [6].

Во-первых, арендаторам жилья по социальному найму предоставляют скидку 30% для оплаты коммунальных услуг, система некоммерческого найма таких льгот не имеет.

Во-вторых, в отличие от договора социального найма арендованную квартиру нельзя приватизировать, при этом договор на социальное жилье дается в бессрочное пользование и не включает затрат арендаторов на капитальный ремонт дома.

В договоре некоммерческого найма расходы на капитальный ремонт включаются в плату за квартиру, при этом устанавливается определенный срок аренды – от 3 до 10 лет с продлением срока для добросовестных нанимателей.

В такой квартире можно прожить всю жизнь, либо накопить и приобрести собственное жилье.

В-третьих, жилье социального найма можно передавать по наследству или сдавать, а в схеме некоммерческого найма – сдача в аренду является незаконной и за это начисляется большой штраф.

В-четвертых, люди, арендующие квартиру в доходном доме, снимаются с очереди на жилье. Если речь идет о некоммерческом жилье, то арендатор имеет гарантии, что ни при каких условиях не будет выселен по прихоти арендодателя.

Договор некоммерческого найма расторгается в судебном порядке, если арендатор не соблюдает условия – не оплачивает в срок аренду и бытовое обслуживание, если было испорчено имущество арендодателя или нарушены другие пункты договора [7]. При этом арендатору не полагается жилье, взамен которого его лишили.

Его главное отличие от коммерческого найма заключается в том, что стоимость аренды будет ниже, чем на рынке, примерно на треть. К примеру, аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется всего в 10 тысяч рублей плюс коммунальные расходы.

Предположительно, воспользоваться такой возможностью в ближайшие годы смогут около 30% россиян. Эксперты считают, что создание доступного некоммерческого жилья является необходимым и важным шагом в развитии данного сегмента.

Также отмечают, что в большинстве стран за счет некоммерческого найма решается большое количество демографических и социальных проблем, однако пока неясно, готовы ли инвесторы в России вкладывать средства в строительство доходных домов [8].

С принятием данного закона будет поставлена точка в жилищном вопросе миллионов молодых семей, военнослужащих и работников бюджетной сферы. Управляющие крупных компаний, которые нанимают работников из других городов, также заинтересованы в создании некоммерческого жилья.

В настоящее время инвесторы не считают реализацию таких проектов выгодным вложением, так как срок окупаемости таких домов составляет около 10 лет, поэтому для их развития необходима сильная государственная поддержка.

На данный момент такие дома имеют невысокую рентабельность [9]. В небольших городах спроса у таких проектов не будет, так как средняя арендная ставка на рынке колеблется от 6 до 9 тысяч рублей.

Еще одним минусом можно считать ограничение категорий граждан, которые имеют право на некоммерческий найм.

В России рынок некоммерческого найма только начинает формироваться, появляются первые «бездоходные» дома, в которых аренда жилья будет совсем недорогая, например, двухкомнатная квартира в крупных городах обойдется около 10 тыс.руб. в месяц [10].

Сейчас уже доступно 624 тысячи м 2 жилья, преимущественно для работников бюджетных сфер и сотрудников местных предприятий. К 2020 году по данным Минстроя России планируется возвести 4,6 миллиона м 2 такого жилья. Таким образом, предполагается снижение спроса на съемное жилье в частном секторе и соответственно уменьшение цен на него.

Аренда в таких домах действительно невысокая, например, в республике Алтай цена за 1-комнатную квартиру составит около 4 тысяч рублей в месяц, за 2-комнатную – около 6 тысяч, 3-комнатную – около 7 тысяч. Для сравнения, на коммерческом рынке цены варьируются от 13 до 25 тыс. руб. в месяц.

В более крупных городах стоимость, безусловно, выше. К примеру, в Пензе 1-комнатная квартира будет стоить около 11 тыс.руб., 2-комнатная – 14 тыс. руб., 3-комнатная – около 21 тыс.руб. в месяц.

В Новосибирске стоимость аренды жилья не будет зависеть от количества комнат и в среднем составит 8 тысяч рублей, что в 2-3 раза дешевле, чем в частном секторе.

Такие дома также возводят в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и на Алтае, также в скором времени начнут строительство арендного жилого фонда еще в 17 регионах России. Это будут как многоэтажные здания, так и малоэтажные, при этом около половины квартир будут сдавать по договорам коммерческого найма, что обеспечит рентабельность строительных проектов, а также предотвратит разделение граждан по социальному статусу и классам [11].

Жилье экономкласса позволит решить насущный жилищный вопрос более 40% россиян среднего класса [12]. Однако иностранцы и лица без гражданства воспользоваться арендой такого жилья не смогут. Малоимущие по-прежнему будут получать жилье по договору социального найма.

Цена в одном городе не всегда будет одинаковой, она будет варьироваться в зависимости от расположения в городе, наличия жилищно-коммунальных удобств, таких как лифт, мусоропровод и т.д., а также от этажа, на котором снимается квартира. Максимальный размер платы за аренду будут устанавливать региональные власти.

Арендодатель имеет право увеличить стоимость только через 3 года после заключения договора со съемщиком, при этом индексация может проводиться ежегодно.

На наш взгляд, важно делать акцент на необходимости предоставления квартир не строго по норме – 18 метров на человека, а по принципу «человек-комната», чтобы каждый ребенок имел свою, даже не очень большую, комнату. Это очень важная задача, которая стоит сегодня перед архитекторами.

В данном случае решение социально-экономической задачи в стране гораздо важнее потерь, которые понесут арендодатели, так как необходимо решить проблему расселения населения.

Данное решение будет способствовать также развитию городов, что является первоочередной стратегической задачей города, которая определяет первичный сектор экономики, так как расселение идет преимущественно рабочего класса.

Таким образом, аренда жилья является вторичным накоплением капитала, так как в данном случае не осуществляется производство, а только распределяются права собственности. Решение проблемы расселения населения будет связано с увеличением производственных сил и эта задача напрямую связана с увеличением доходов города в будущем.

Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Лазарова Лариса Борисовна, Муриев Марат Владимирович

В статье рассматриваются вопросы, связанные с развитием жилищного рынка России. В частности, речь идет об обеспечении жильем населения и развитии арендного сектора рынка жилья . Предлагается механизм улучшения жилищных условий.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Лазарова Лариса Борисовна, Муриев Марат Владимирович

The Housing Market in Russia: Problems and Prospects

The article discusses issues related to the development of the housing market in Russia. In particular, it is devoted to the public housing and the development of the housing rent market. A mechanism to improve housing conditions is suggested.

Текст научной работы на тему «Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития»

Лазарова Лариса Борисовна

д-р экон. наук llblazarova@mail.ru

Муриев Марат Владимирович

аспирант кафедры экономики и управления народным хозяйством, Современная гуманитарная академия, г. Москва maratmuriev@mail.ru

жилищный рынок россии: проблемы и перспективы

В статье рассматриваются вопросы, связанные с развитием жилищного рынка России. В частности, речь идет об обеспечении жильем населения и развитии арендного сектора рынка жилья. Предлагается механизм улучшения жилищных условий.

Ключевые слова: жилье, рынок жилья, договор социального найма, аренда жилья, рынок жилищных услуг, жилищное строительство

Рынок жилья занимает определенную нишу в общеэкономическом рынке. Если рассматривать его взаимосвязи с другими сегментами рынка, то видно, что рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков.

Рынок жилья, прежде всего, связан с финансовым рынком, который включает денежный рынок, валютный рынок, рынок капиталов, рынок ценных бумаг и рынок кредитов.

История развития жилищных рынков развитых государств демонстрирует, что большая часть жилья приобретается в кредит и строительство осуществляется с привлечением кредитных средств.

Обычно строительство объекта жилой недвижимости застройщики производят: за счет собственных средств -10-15%, банковского кредита – 60-65%, прочих привлеченных средств – 20-30%.

Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита. Важную роль при этом выполняет рынок ценных бумаг, который выступает посредником между рынком капитала и рынком кредита. С другой стороны, жилье может выступать в форме капитала, приносящего доход своему владельцу. Рынок жилья тесно связан с потребительским

рынком, так как определяет развитие рынков товаров длительного пользования и рабочей силы. Увеличение объемов жилищного рынка ведет к развитию потребительского рынка. А рост объемов строительства жилой недвижимости дает мультипликационный эффект во всех смежных отраслях экономики (производства стройматериалов, средств производства, транспорта и услуг и т.д.

), которые становятся источником новых рабочих мест. Еще одной особенностью рынка жилья является то, что жилье, с одной стороны, выступает как товар, а с другой – как услуга (аренда жилья).

По Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1 собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды (найма) (1).

Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель представляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование. В развитых странах рынок жилищных услуг конкурирует с рынком жилищного фонда, а вместе они составляют единое целое, подчиняющееся строгим рыночным законам. Связь между

Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы (стр. 1 из 15)

  • МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  • КОСТРОМСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
  • КУРСОВАЯ РАБОТА
  • Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы

Кострома, 2007

  1. Содержание
  2. Введение
  3. 1. Правовые основы рынка жилой недвижимости
  4. 1.1 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья
  5. 1.2 Сущность национального проекта «Доступное и комфортное жилье»
  6. 2. Инвестиционная привлекательность рынка жилья
  7. 2.1 Источники формирования инвестиций
  8. 2.

    2 Пути решения проблем инвестиционной привлекательности рынка жилья

  9. 3. Ценовая политика на рынке жилья
  10. 3.1 Факторы, влияющие на уровень цен
  11. 3.2 Анализ цен на рынке жилья
  12. 4. Ипотечное кредитование на рынке жилья
  13. 4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования
  14. 4.

    2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

  15. 4.3 Анализ ипотечного кредитования в современных условиях
  16. 5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромской области
  17. 5.1 Основные положения областной программы «Жилище 2006-2010»
  18. 5.

    2 Состояние и динамика показателей жилищного фонда

  19. 5.3 Характеристика строительного производства
  20. 5.4 Характеристика рынка жилья
  21. 5.

    5 Развитие инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования

  22. Заключение
  23. Список литературы
  24. Приложение
  25. Введение
  26. Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку.

На протяжении как советской, так и постсоветской эпохи улучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностей населения России. При этом на фоне относительной стабилизации общей социально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения данной потребности растет.

  • Существование этой десятилетиями нерешаемой проблемы ведет к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий.
  • Во-первых, это усиление процессов социальной дифференциации, которые имеют ярко выраженную пространственную специфику.
  • Во-вторых, ухудшение социального и психологического климата.
  • В-третьих, снижение инвестиционной активности, ограничение темпов экономического роста.
  • Цель настоящей работы состоит в исследовании проблем и перспектив развития рынка жилья в РФ и изучения состояния рынка жилой недвижимости в субъекте РФ – Костромской области.
  • В соответствии с этим были поставлены следующие задачи.

1. Изучить законодательную базу регулирования рынка жилья.

2. Исследовать факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.

3. Рассмотреть факторы, влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.

4. Выявить уровень развития ипотечного кредитования жилой недвижимости на современном этапе.

5. Проанализировать состояние рынка жилья в Костромской области и осуществление национального проекта «Доступное и комфортное жилье».

В работе использованы метод сравнения, математические методы, метод статистического анализа с применением динамических рядов, изучение проблем, поставленных в работе, с помощью построения графиков (гистограмм).

Разработке поставленной темы посвящают в настоящее время свои работы многие юристы и экономисты такие, как Н. Косарева, А. Туманов, В. Минц, С.П. Гришаев.

Исследование отдельных признаков состояния рынка жилой недвижимости также находит отражение в работах многих авторов. И.Д. Тургель и С.В. Придвижкин изучают систему государственного финансирования жилищного строительства, а В.Г.

Зарецкая и Е.А. Коровина определили факторы, влияющие на объемы ипотечных кредитов.

Глава 1. Правовые основы рынка жилой недвижимости

1.1. Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

  1. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.
  2. Источники права подразделяются на три основные группы:
  3. • федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
  4. • законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

• законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты[2.1,с. 264].

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.

В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России.

Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» [1.1].

«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственникам свободно.

Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище.

Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Гражданский кодекс РФ (ГК) [1.2] содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.

ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ).

В соответствии с ГК собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи.

Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл.35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства.

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы, а нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Отсюда следует: во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено.

Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» [1.3] , принятый 24.12.1992 г.

Этот закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся связи с пользованием жилыми помещениями.

В нем уделяется недостаточно внимания регулированию жилищных отношений в частном и других фондах, не нашли отражения разнообразные формы приобретения жилья в собственность.

После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие частный жилищный фонд, приватизацияи др.) [1.3] .

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения .) [1.3].

Принципы жилищного права – это основные идеи, требования, выражающие сущность жилищного права. К числу основных принципов относятся:

1. Неприкосновенность жилища. Статья 25 Конституции РФ [1.1] в качестве основных гарантий и свобод граждан закрепляет неприкосновенность жилища. Развитие данного принципа нашло отражение в ст. 3 ЖК РФ [1.3].

2. Недопустимость произвольного лишения жилья. Данный принцип закреплен в ч.1 ст.40 Конституции РФ [1.1].

Это означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяется законом.

3. Свобода выбора места жительства. Согласно ст.27 Конституции РФ [1.1] каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.

Основные проблемы на рынке частного жилья

Уровень жизни граждан в любом государстве неразрывно связан с качеством жилья и развитием прилегающей инфраструктуры. Люди хотят жить в современных, комфортных и уютных домах и квартирах.

Они хотят видеть вокруг дома облагороженную территорию с игровыми площадками, пространством для отдыха и парковыми зонами.

Магазины, больницы, школы и прочие места общественного пользования — должны быть в шаговой доступности.

Обеспечение максимального количества семей современным жилым пространством и комфортной городской средой — ключевой вызов, стоящий перед отечественным рынком частного жилья. Какие решения предлагаются для его преодоления? Какова в этом процессе роль банков и застройщиков? Какие дополнительные задачи стоят перед отраслью? На вопросы отвечает эксперт рынка недвижимости.

С какими основными вызовами сталкивается сегодня российский рынок частного жилья?

Несмотря на положительные сдвиги, российский рынок недвижимости значительно отстает в развитии от своих европейских собратьев. Так, 33% из более чем 3.5 млрд кв.

м существующего жилого фонда — это постройки до 1970 года, которые не отвечают даже минимальным современным требованиям.

Согласно исследованию, которое провела компания Deposit2, в 2015 году обеспеченность жильем на одного человека в России составляла всего 24 кв. м. Для примера, в Германии — 48 кв. м, в Швеции — 49 кв. м, в Испании — 54 кв. м, в США — 86 кв. м.

Каковы ключевые проблемы?

На этом фоне, ключевой проблемой, стоящей перед рынком частного жилья, остается обеспечение его сбалансированного развития. Спрос на комфортное и современное жилье уже сформирован и он растет.

Сейчас необходимо обеспечить достойное предложение. Благодаря усилиям государства, с 2003 года потребность в жилье снизилась в 1.4 раза. Однако 45% семей все еще нуждаются в улучшении жилищных условий.

При текущих темпах строительства для этого потребуется от 17 до 18 лет.

Другая проблема — низкое развитие ипотечной сферы и высокая стоимость приобретения современного жилья. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования России (ныне — ДОМ.

РФ), по состоянию на 2015 год, объем выданных ипотечных займов в России, в денежном выражении, составил 48.3 млрд евро. Для сравнения, в Бельгии объем ипотечных кредитов в 2015 году оценивался в 207.

6 млрд евро, в Австралии — 625.3 млрд. евро, во Франции — 949.9 млрд евро.

Существуют ли ориентиры для развития?

В качестве основных задач, которые необходимо решить в рамках созданной стратегии развития рынка жилья, можно выделить:

  • увеличение жилищного строительства до 120 млн кв. м в год (с 80 млн кв. м в 2016 году);
  • установление уровня обеспеченности жильем в 30 кв. м на человека (с 25 кв. м в 2016 году);
  • увеличение количества ипотечных займов, доведение доли ипотечной задолженности в ВВП до 15% (с 5.2% в 2016 году).

Эффективные способырешения существующих проблем?

Самое очевидное решение — повышение объемов строительства, то есть увеличение предложения частного жилья пропорционально имеющемуся на рынке спросу. Однако делать это нужно с особой осторожностью, нельзя допустить формирования пузыря и создания ситуации, когда предложение значительно опередит реальный спрос.

Как развивать строительство в городах?

В целях повышения объемов ввода в эксплуатацию многоквартирных домов (МКД) необходимо перенимать опыт ведущих западных стран и концентрировать строительство в тех зонах, где есть устойчивая потребность в улучшении жилищных условий — это границы крупных городов со сложившейся инфраструктурой. Согласно стратегии развития жилищной сферы на период до 2025 года, темпы строительства МКД должны вырасти до 80 млн кв. м в год, с текущих 48 млн кв. м.

Есть ли потенциал в секторе индивидуального жилищного строительства?

Для городов, где отсутствует жесткий дефицит земельных участков, оптимальным решением станет развитие сектора индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К 2025 году объемы ИЖС должны вырасти до 40 млн кв. м, с 32 млн. кв м на текущий момент. При этом не стоит забывать, что строительство МКД и ИЖС должны сопровождаться созданием комфортного окружающего пространства.

Нужно ли развивать ипотеку?

По данным компании Deposit2, отзывы клиентов которой не заставляют сомневаться в достоверности представленной информации, только 35% российских семей сегодня имеют возможность обслуживать ипотечный кредит.

Ипотека должна стать доступной для большей части населения. Без этого государству и застройщикам не удастся поддерживать необходимый уровень платежеспособного спроса.

Вместе с этим, повышение доступности ипотеки должно происходить без наращивания рисков в системе ипотечного кредитования.

Какие практические шаги предпринимаются для преодоления настоящих вызовов?

Во-первых, уже разработана и реализуется Стратегия развития сферы жилищного строительства РФ, рассчитанная до 2025 года.

На базе стандартов, определенных в стратегии, создана система формирования инфраструктуры и окружающей среды. Реализуются программы комплексного развития застроенных территорий.

В процесс строительства жилья вовлекаются промышленные зоны и неиспользуемые земельные участки, находящиеся в муниципальной и федеральной собственности.

Что делается на законодательном уровне?

На законодательном уровне принят ряд нормативно-правовых актов. Среди прочих — Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ. Он структурно меняет механизм участия граждан в долевом строительстве, и обеспечивает создание более прозрачной и понятной системы приобретения жилья в строящихся объектах.

По опросам клиентов компании Deposit2, честные отзывы которых свидетельствуют о возросшем интересе к инвестициям на рынке недвижимости, переход от долевого участия к проектному финансированию даст серьезный импульс развитию все отрасли жилищного строительства.

Как повышается доступность ипотеки?

Определенные шаги делаются в сторону развития рынка ипотечного кредитования. Основные направления — повышение доступности ипотеки и упрощение документооборота.

  1. Активно внедряться механизм электронного документооборота. В планах — значительно сократить временные издержки взаимодействующих сторон, а также ускорить оборачиваемость средств.
  2. Планируется запуск открытой информационной системы регистрации прав на недвижимость. Она обеспечит граждан актуальными сведениями о параметрах, правах и ценах на объекты недвижимости.
  3. Использование таких технологий, как блокчейн и искусственный интеллект позволяет рассчитывать на полную или частичную автоматизацию процессов на рынке ипотечного кредитования.

Какие условия должны быть созданы для эффективной реализации стратегии развития рынка частного жилья?

Одно из ключевых условий развития сферы жилищного строительства — адекватное предложение земельных участков для их своевременной застройки. В настоящее время, эффективность их использования — низкая. Территория городов — это почти 8.5 млн га земли. Из них:

  • в федеральной собственности — 0.7 млн га;
  • в собственности муниципалитетов — 0.8 млн га;
  • не разграничено — 5.6 млн га.

Необходим ряд мер по увеличению эффективности использования земельных участков. В том числе, обязательная инвентаризация имеющихся ресурсов с целью выявления достоверной картины о фактическом наличии земли для застройки.

Как помочь застройщикам?

Для застройщиков необходимо создать единый информационный центр с актуальной, постоянно обновляющейся информацией о наличии свободных и неиспользуемых земельных участков.

Также должен быть проработан вопрос о создании эффективной системы мониторинга выдачи разрешений на строительство и контроля производства строительных работ.

Государство должно обеспечить застройщиков комфортными и безопасными условиями для работы.

Естественно, рынку не обойтись без дополнительного финансирования. С этой целью в бюджете требуется создание новых статей расходов, которые будут направлены на стимулирование программ жилищного строительства. Нельзя забывать и о государственной поддержке ипотечного кредитования, направленной на оказание помощи семьям, входящим в социально-значимые группы.

Какова роль банковской сферы в вопросе решения проблем рынка недвижимости?

С внедрением механизма проектного финансирования и счетов эскроу, как единственного источника фондирования строительных проектов, значительно возрастает роль банков.

В случае их надежной работы, исчезнет зависимость строительного процесса от маркетинговых рисков, связанных с экономической и финансовой нестабильностью.

А возможность снижения ставки кредитования в зависимости от наполнения счетов эскроу позволит застройщикам проводить эффективное управление процентной нагрузкой.

Согласно исследованию консалтинговых компаний «Ernst & Young» и «PricewaterhouseCoopers», а также данным компании Deposit2, отзывы клиентов которых говорят о высоком уровне доверия к ним, использование счетов эскроу в купе с механизмом плавающей процентной ставки позволит держать ставку по кредитам для застройщиков на уровне 6-8% годовых. Вместе с этим произойдет незначительный рост себестоимости строительных проектов — порядка 3-4% в ближайшие 2 года. На этом фоне банкам предстоит выработать эффективные инструменты контроля над целевым использованием средств.

Как застройщики могут повлиять на улучшение жилищной сферы?

С одной стороны, застройщики зависят от сложившейся рыночной ситуации и от механизмов, внедряемых в сферу жилищного строительства. С другой — они сами могут влиять на развитие рынка.

Основной инструмент — применение новых технологий и разработка современных строительных стандартов. В этом им может помочь снижение административной нагрузки со стороны государственных органов.

Количество бюрократических процедур в сфере жилищного строительства должно быть снижено.

С какими трудностями они столкнутся?

Одна из ключевых проблем, стоящая перед застройщиками — риск развития экономического кризиса и, как следствие, повышение процентных ставок.

Новая волна экономической рецессии приведет к снижению доходов населения, а рост процентных ставок станет причиной роста стоимости займов.

Это приведет к сокращению запланированных темпов строительства и может вызвать резкие колебания цен на объекты недвижимости.

Заключение

Проблемы на рынке частного жилья стоят достаточно остро. Однако данный сегмент обладает хорошим потенциалом, в том числе, для инвесторов. Регулярные исследования, которые проводит компания Deposit2, свидетельствуют о высоких инвестиционных перспективах российского рынка частного жилья. Рынок развивается, стимулируется государством и выходит на рекордные показатели.

На этом фоне различные инвестиционные проекты в сфере недвижимости — отличный вариант сохранить и увеличить свой капитал. Повторение «американского сценария 2007 года» в условиях российского рынка вряд ли возможно. Поэтому частным инвесторам стоит обратить на него самое пристальное внимание.

Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного «апокалипсиса» на рынке недвижимости. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов поделился с сайтом «РИА Недвижимость» своими мыслями о том, для каких игроков кризис станет временем возможностей, а кто уйдет «на больничный».

Панический спрос

Кризис на рынке недвижимости еще не наступил, но сами ожидания у всех очень напряженные. Как всегда, началось с падения рубля и акций.

На рынке же недвижимости мы сейчас видим повторение ситуации 2014-го года: опять происходит всплеск интереса, люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. Сейчас очень существенно, где-то на 40%, выросли заявки на покупку студий и однокомнатных квартир.

Примерно на столько же вырос спрос на апартаменты. И, наверное, чуть больше, на 50%, вырос спрос на покупку номеров в апарт-отелях.

Для меня это удивительно, потому что, например, у гостиниц все плохо. Однако в отличие от них, апарт-отели ориентируются не только на туристов, но также и на среднесрочное проживание, спрос на которое сейчас не упал, а напротив – повысился.

Это можно объяснить тем, что часть людей, живших с престарелыми родителями, стараются самоизолироваться от них. Как раз многие люди в возрасте от 20 до 40 лет начали сейчас поиск для себя студий или апартаментов на 2-3 месяца. Что интересно, такой же всплеск спроса мы видим и на загородную недвижимость.

Но это уже не для молодых людей, а как раз для пожилых, кто захотел пережить ситуацию за городом.

Как и в 1998-м, в 2008-м и частично в 2009-м годах, а также в 2014-м, я думаю, что этот всплеск спроса продлится несколько месяцев. Дальше ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях.

Если нефть продолжит торговаться на тех же уровнях, то я думаю, что недвижимость повторит этот сценарий. Тогда она подорожала в рублях более чем в два раза за очень короткий промежуток времени.

В долларах, конечно, подешевела.

В 2008-2009 годах, когда рубль упал, а потом несколько вырос, недвижимость примерно через 6 месяцев начала терять рублевую цену. Оба сценария возможны.

При этом вероятность реализации каждого из них зависит в большей степени от курса рубля и того, насколько глубоко упадет нефть. Надеюсь, конечно, что нефть так глубоко упала на короткое время.

При цене доллара в 94 рубля, которую ЦБ заложил в свой прошлогодний прогноз стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, поднимутся процентов на 10-15.

Выживут не все

Если смотреть на опыт Уханя, где карантин продлился три недели, то это недвижимость переживет. Однако уже сейчас объявлено о закрытии нескольких отелей в Москве, например, одного из отелей сети Ibis, и нескольких в Санкт-Петербурге.

Если же эпидемия продлится намного дольше, и к лету туристический рынок не оживет, то апарт-отели переориентируются на среднесрочное проживание и будут чувствовать себя очень неплохо.

Но при сохранении сложившейся ситуации через два-три месяца мы можем увидеть банкротство первых отелей.

Помимо упомянутых уже отелей, рассчитанных на туристов, пострадать могут еще два сегмента. В первую очередь, это ресторанный бизнес. Сейчас рестораны уже, ссылаясь на распоряжение Сергея Собянина о том, что коронавирус – это обстоятельства непреодолимой силы, стремятся разорвать договоры аренды.

Еще один сегмент – это ритейл. В России уже произошло падение спроса в непродуктовом сегменте. Более-менее хорошо себя чувствуют микроторговые центры, где не столь высокая посещаемость, а суперрегиональные ТЦ уже стоят пустые.

Упадут и инвестиции в недвижимость. Объем сделок в кризис обычно снижается процентов на 20-25. Если в прошлом году он составил где-то 3,8 миллиарда долларов, то в этом будет около 3 миллиардов или даже ближе к 2,5 миллиардам. При этом сделки будут происходить только в сегменте малых и средних объектов.

На фоне того, что многие отправили работников «на удаленку», в офисном сегменте уже наблюдается сложная ситуация. В условиях полной нестабильности долгосрочные договоры аренды стали не интересны.

При этом коворкинги совершенно неожиданно вдруг начали испытывать больший спрос.

Работодатели, отказываясь от классических офисов, стали обращаться к гибким, понимая необходимость сохранения определенного количества рабочих мест.

Больше всего пострадает класс А. Большой плюс этого сегмента был в том, что на нем действуют в основном долгосрочные контракты. Однако, думаю, что они будут расторгаться со ссылкой на форс-мажор, которым признана эпидемия коронавируса. И здесь уже вопрос в том, как на это будут реагировать суды.

Собственники бизнес-центров класса А, будучи в основном сильно закредитованы банками, не так уступчивы в переговорах. При этом собственники офисов класса B более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади. Конечно, я восхищаюсь тем, как собственникам таких бизнес-центров, как «Романов двор» и «Белые сады» все еще удается держать ставку в долларах.

Но думаю, что теперь и таким редким золотым рыбкам придется перейти на рубли.

Вечный доход

Во все времена, даже в кризис, недвижимость генерировала доход. Во всем мире пенсионные и страховые фонды вкладываются в недвижимость, когда дешевеют все акции и облигации. Большой популярностью во всем мире пользуются коливинги, потому что люди видят, что нет ничего стабильнее, чем жилье для сдачи в аренду.

Многие предприниматели почувствовали падение доходов от своих основных бизнесов, часть из которых уже уходит в убыток. Стремясь подстраховаться за счет рентного потока, они ищут возможности вложиться за рубежом. Зная, что мы работаем в Дубае и Лондоне, они обращаются к нам с просьбой помочь купить что-то рентное там.

Речь идет о суммах от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Многие рассуждают разумно: видя проблемы у гостиниц, они просят нас подобрать им какие-то варианты для покупки в этом сегменте, когда рынок начнет восстанавливаться.

Им очень хочется «подхватить» интересные объекты, когда цена на них достигнет дна.

Проблемы и возможности

Уже сейчас мы видим кратковременное повышение цены на недвижимость со стороны девелоперов. Их основная задача сейчас заключается в том, чтобы накопить ресурсы и дополнительную подушку безопасности.

Если будет затишье, они должны иметь денежный запас, чтобы продолжать успешно строить и завершать объекты.

Поэтому застройщики, у которых с продажами объекта все хорошо и нет кредитов, а земельный участок в собственности, активизировали поиск проектного финансирования.

Для того, чтобы в стране не было массового банкротства, государству необходимо проработать вопрос льготного кредитования отрасли.

Сегодня госбанки предлагают бизнесу кредиты со ставкой от 7% до 10,9%, а хотелось бы, чтобы она быть на уровне 2-3%.

О том, что девелоперы могут получать проектное финансирование, говорилось давно, но на самом деле среднему или малому игроку крайне сложно получить его.

Также девелоперскому рынку помогло бы сокращение размера средств, которые лежат на эскроу-счетах в банках. Сейчас депонируется 100% денег, поступающих от физлиц. Такого нет нигде в мире. Обычно это 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.

Как известно, кризис – это время возможностей. Если говорить о точках роста, которые могут возникнуть в ближайшее время, то стоит обратиться к опыту 1998-го, 2008-го и 2014-го годов. Те, кто слишком закредитован, будут вынуждены терять деньги. Они будут продавать активы с большой скидкой.

Как и в прежние кризисы, многие объекты недвижимости и девелоперские проекты перейдут к банкам. Как следствие, банки снова станут предлагать выкупать эту недвижимость по более низкой цене, что увеличит объем distressed-активов.

Надеюсь, что банки перестанут считать, что можно не привлекать к продаже таких активов девелоперов, консультантов и брокеров. Можно вспомнить банк Траст, куда были переданы активы на миллиарды долларов. Многие из них восходят еще к 2008 году и так и не нашли своего владельца.

Здесь куда разумнее было бы передавать такие активы в развитие девелоперам под те проекты, которые показали свою устойчивость. А речь в данном случае о коворкингах, под которые можно переделать старые офисы. Об апарт-отелях, под которые нужно переделывать старые гостиницы.

А также о коливингах, ситуация с которыми сейчас будет улучшаться.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *