Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Одним из безопасных способов взаиморасчета между продавцом и покупателем является депозит нотариуса при сделках с недвижимостью.

То есть продавец недвижимости может обезопасить себя от мошеннических действий покупателя, воспользовавшись посредничеством нотариуса и банковского счета.

Депозит нотариуса, что это такое? Это денежный сейф для продавца и покупателя недвижимости. Нотариус на свое имя открывает счет в банке, куда покупатель перечисляет сумму.

Деньги там хранятся до тех пор, пока сделка с куплей-продажей не пройдет регистрацию в Росреестре. После этого средства переводятся на счет продавца в виде безналичного расчета.

Деньги также можно получить в кассе банка. Такой способ передачи денег стал доступен с 2015 года, чтобы обезопасить стороны сделки от финансовых мошенничеств.

Как внести деньги

Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариусаЧто значит положить деньги на депозит нотариусу? Согласно закону Федеральной Нотариальной Палаты, внесение денег на депозит нотариуса возможно одним из двух способов:

  1. Перечисление средств на депозитный счет по реквизитам. Подтверждением успешной транзакции служить чек-ордер.
  2. Передача наличных денег непосредственно нотариусу, который должен выдать соответствующую квитанцию.

В основах о нотариате есть правила совершения нотариальных действий на территории Российской Федерации.

Согласно с изменениями, внесенными в №457-ФЗ, все граждане могут воспользоваться депозитарным счетом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Стороны купли-продажи имеют право выбрать именно такую форму для проведения расчетов в любой момент.

Правила при обращении к депозиту:

  • договор заверяется у нотариуса;
  • составляется отдельный документ с подробным описанием передачи средств;
  • передача денег через депозит должна быть оговорена в договоре купли-продажи.

На сегодняшний день существует большое количество вариантов расчета между покупателем и продавцом:

  • наличность;
  • банковские ячейки и счета;
  • денежные переводы;
  • обмен денег через третьих лиц.

Если речь идет о большой сумме на покупку дома или квартиры, то в целях безопасности операций лучше использовать расчет через депозит нотариуса, который регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Особенности депозита

При покупке недвижимости способ оплаты зависит от того, на первичном или на вторичном рынке происходит сделка.

Если на первичном рынке, то покупатель перечисляет средства на расчетный счет компании-застройщика. При такой безопасной сделке не возникает никаких проблем. На вторичном рынке недвижимости возможны финансовые махинации и случаи мошенничества, так как расчеты ведутся между двумя физическими лицами.

При наличном расчете денежные средства можно передавать в агентстве при свидетелях, получая взамен расписку.

В такой сделке существует несколько безопасных способов передачи средств:

    Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

  1. Через аккредитив. Клиент просит банковское учреждение стать посредником в сделке. После того как продавец предъявит документы, ему передается оговоренная денежная сумма.
  2. Через банковскую ячейку. Стороны арендуют в банке ячейку, покупатель оформляет на себя депозит, к которому дает доступ после оформления сделки и продажи квартиры. Операции проходят под контролем сотрудника банка.
  3. Передача денег и оформление сделки через нотариальный депозит.

Первые два способа являются надежными, но они считаются дорогостоящими и трудоемкими, так как требуют подготовки для продавца и покупателя, а также подписания большого количества документов. Поэтому третий способ набирает все большую популярность, так как у нотариуса стоимость данной услуги намного ниже.

Для расчета через депозит нотариуса, стороны должны договориться по таким пунктам:

  • оплата будет осуществляться с помощью депозита нотариуса через передачу средств от покупателя продавцу;
  • покупатель вносит на депозит нотариуса полную сумму для оплаты сделки;
  • покупатель может забрать деньги с депозита, когда права собственности нотариально уже переоформлены и сделка закрыта;
  • покупатель может вернуть деньги с депозита только по согласию продавца, или если права собственности не были переоформлены в отведенный срок.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, покупатель имеет право запросить свои деньги обратно. Данное условие желательно тоже обозначить в Соглашении.

Алгоритм действий

Как получить деньги с депозита нотариуса? Проведение взаиморасчетов через депозит в 2020 году не требует каких-то сложных действий.

При проведении финансовых расчетов у нотариуса процесс использования депозита выглядит так:

    Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

  1. Нотариально оформляется договор купли-продажи, куда вносится пункт о расчетах через нотариальный депозит.
  2. Продавец и покупатель подписывают нотариально заверенное соглашение с подробными условиями передачи денег: условия взаиморасчета, конкретная сумма, сроки.
  3. После подписания договора происходит внесение средств на депозит через банк, наличным или безналичным способом.
  4. Продавец занимается переоформлением прав собственности и по окончании процедуры предоставляет нотариусу подтверждающие документы и выписку из Росреестра.
  5. Нотариус занимается проверкой документов и переводит средства на счет продавца.
  6. Продавец получает справку о переводе средств, которая заменяет расписку от продавца, и сделка считается законченной.

Такой способ является самым безопасным и недорогим, поэтому набирает популярность среди покупателей и продавцов недвижимого имущества. Также Депозит нотариуса допускает проведение взаиморасчетов между кредиторами и дебиторами.

Срок хранения денег на депозите нотариуса равняется общему сроку исковой давности, то есть 3 года. Если кредитор за этот период не подаст заявление на истребование средств, деньги перечисляются в бюджет.

Возврат денег должнику допускается только с соответствующим судебным решением или с согласия кредитора.

Стоимость услуги

Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Стоимость услуг складывается из:

  1. Госпошлины за проведение правовых операций, ее размер регламентирован законодательно и одинаков во всех регионах РФ.
  2. Дополнительных услуг нотариуса (составление договоров и другое). Отдельно определяются каждым нотариусом.

При нотариальном удостоверении сделки тариф за использование депозита равняется 1 500 рублей. Для не удостоверенной нотариусом сделки тариф равняется 0,5% от суммы сделки, но не менее 1 000 рублей.

Уплату госпошлины производит лицо, которое обратилось с просьбой предоставить депозит. В договоре может быть предусмотрен другой порядок, например, когда другая сторона должна будет компенсировать издержки и расходы по оплате нотариальных услуг.

Плюсы и минусы депозита нотариуса

Купля-продажа через депозит имеет свои преимущества:

    Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

  1. Понятный и недорогой способ сделки. Упрощенный процесс взаиморасчета.
  2. Надежный способ сделки, учитывая участие третьих лиц.
  3. Безопасность для сторон сделки, которую невозможно отменить или сорвать.
  4. Невозможность проведения мошеннических схем. Нотариус является гарантией безопасности, соблюдения оговоренных обязательств и отсутствия мошенничества.
  5. Прозрачность расчетов и гибкая система для всех сторон сделки. Деньги могут быть переведены продавцу, риэлтору, третьим лицам, наличным и безналичным способом, в установленные сроки и в оговоренном размере.
  6. Покупателю гарантировано возвращается полная сумма в случае расторжения договора.
  7. При такой форме расчета условия сделки являются нотариальной тайной, поэтому третьи лица, не указанные в соглашении, не могут их знать.

Недостатки:

  • поиск нотариуса, который имеет депозитный счет;
  • проверка надежности нотариуса;
  • проверка надежности банка, который управляет депозитом.
  • на депозит нотариусу можно положить только рубли.

Несмотря на некоторые минусы, сделка через депозит нотариуса является надежным, понятным и не дорогостоящим способом.

Тщательное изучение подписываемых бумаг и внимательность поможет провести сделку легко и максимально безопасно.

Видео: Разбираемся, что такое депозит нотариуса и для чего он нужен

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью, расчет через депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

На рынке на данный момент существует огромное количество вариантов расчета между продавцом и покупателем товаров и услуг: наличные средства, денежные переводы, банковские счета и ячейки, привлечение третьих лиц для обмена деньгами и т.п. Под каждый вид сделки можно использовать любой из перечисленных способов расчета.

Но есть ситуации, когда речь идет о большой сумме средств: покупка квартиры, дома. Буквально недавно для повышения безопасности таких операций появилась возможность расчета между покупателем и продавцом через депозит нотариуса при сделках с недвижимостью.

Фактически это способ получения продавцом денег за недвижимость от покупателя через посредничество нотариуса и банковского счета.

Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.

Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:

  • использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ продавцу после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
  • передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
  • оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

  • оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
  • покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
  • с депозита продавец сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
  • вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Налог с продажи недвижимости

Процесс использования депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью выглядит следующим образом:

  1. Договор купли-продажи недвижимости надо оформить нотариально (т.е. его удостоверить);
  2. В договор вносится специальный пункт о том, что расчеты будут произведены именно через нотариуса и его депозит.
  3. Продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором прописываются все условия передачи денег: кто, когда, кому и на каких условиях (это соглашение также заверяется нотариально).
  4. После того, как договор и соглашение подписаны и нотариально заверены, происходит внесение денег на депозит нотариуса (наличным или безналичным способом через банк, в котором оформлен депозит).
  5. Продавец переоформляет права собственности и приносит нотариусу документы, которые это подтверждают (если в соглашении прописаны дополнительные условия, то понадобятся также документы, подтверждающие и их выполнение).
  6. Нотариус проверяет все документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.
  7. Продавец получает нотариально заверенную справку о переводе денег, а сделка считается полностью закрытой.
Читайте также:  Как заменить электросчетчик в квартире правильно?

Регулирует все соответствующие операции и депозит нотариуса ГК РФ. Данный способ является довольно безопасным и недорогостоящим, поэтому становится все более популярным и среди продавцов недвижимости, и среди покупателей.

Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Преимущества и недостатки

У сделки через депозит нотариуса есть следующие неоспоримые преимущества:

  • максимально простой и понятный способ осуществления сделки;
  • сравнительно дешевый способ проведения сделки с участием третьих лиц;
  • нотариус как представитель законодательной системы является гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения оговоренных обязательств всеми сторонами;
  • гибкая система расчета, которую можно прописать в соглашении: средства при необходимости могут быть переведены и продавцу, и риэлтору (комиссионные выплаты) и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки, а также как наличным, так и безналичным способом;
  • все расчеты полностью прозрачны для всех сторон сделки;
  • третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчета это является нотариальной тайной.

При этом у депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью есть некоторые недостатки:

  • необходимо тщательно проверить надежность нотариуса, чтобы не попасть на мошеннические схемы и группы финансовых преступников (сам нотариус может в любой момент снять деньги со счета и просто сбежать, как его держатель);
  • надежность банка также должна быть проверена, т.к. именно он может полностью управлять депозитом, а значит стать причиной проблем в совершении сделки;
  • придется потратить некоторое время на поиск нотариуса, который занимается оказанием подобных услуг и имеет соответствующий депозитный счет.

Таким образом, несмотря на некоторые недостатки, данный способ расчета при сделках с недвижимостью является понятным, простым, а главное достаточно надежным. Внимательная подготовка к сделке и изучение всех подписываемых бумаг поможет компенсировать существующие минусы и провести сделку купли-продажи максимально безопасно и легко.

Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

Какой размер налога на недвижимость?

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Команда Bankiros.ru

Подпишитесь на Bankiros.ru

Предыдущая статья

Возврат процентов по ипотеке в 2020 году

Следующая статья

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Новости и публикации

09.08.16 Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое расчеты через депозит нотариуса

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

  1. Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

  2. В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

  3. Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

    Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

  4. После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

    Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

    Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

  5. Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

  6. После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

  7. Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

    Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

  8. После совершения вышеуказанной выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

  • через них нельзя провести выплату за альтернативу,
  • нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
  • провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

  • прозрачность взаиморасчетов
  • отсутствие проблем с получением расписки от продавца
  • отсутствие споров о месте хранения ключа
  • возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
  • отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

  • Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.
  • Константин Барсуков
    Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
  • Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу
Подпишитесь на нас в Telegram

Продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса

Одним из удобных способов расчета, который в настоящее время все больше завоевывает популярность является расчет через депозит нотариуса. Это также может быть связано с тем, что большое количество сделок сейчас должны удостоверяться у нотариуса. Если квартира находится в залоге у банка, это не означает, что ее нельзя продавать.

Причем, это также возможно сделать, пользуясь услугами нотариуса по предоставлению депозита. Таким образом все действия будут выполняться в одном месте и под контролем нотариуса: и удостоверение договора купли-продажи и перевод денежных средств.

В статье рассмотрим как должна выполняться такая процедура, как продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса.

Что собой представляет расчет через депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса представляют собой некоторую смесь расчетов через ячейку банка и через банковский аккредитив.

От ячейки берется в первую очередь гибкость в расчетах, а от аккредитива – то, что расчеты являются открытыми.

В связи с этим такой вид расчета обладает как плюсами, так и минусами ( статью ⇒ Через сколько лет можно продать квартиру после покупки).

Порядок расчетов через депозит нотариуса

  • Если в одной сделке принимают участие сразу несколько договоров купли-продажи, то хотя бы один из них должен быть заверен нотариально. В некоторых случаях нотариусы требуют, чтобы все договора были заверены.
  • В договоре купли-продаже должно быть условие о порядке расчетов между сторонами через депозит нотариуса.
  • Между сторонами сделки составляется соглашение, которое также подлежит нотариальному заверению, в котором будут прописаны все условия будущих выплат: кому будет перечисление, когда, в какой сумме, а также на какой именно расчетный счет. Счет может быть указан абсолютно любой в банке РФ.
  • После того, как все документы будут подписаны, покупатель должен будет внести средства на депозит нотариуса. Делать это лучше после того, как будет подписан договор, так как банки, как правило, требуют предоставить реквизиты подписанных договоров. Они также проверяют основание для внесения денег. В большинстве случаев такое требование вызывает у продавца сомнения. В таком случае можно договориться о том, что подача документов на регистрацию права собственности состоится только после поступления средств на депозит нотариуса.
  • Способ внесения денежных средств на депозит нотариуса может быть любым, как наличный, так и безнал. Если это безналичный способ, то покупатель просто переводит деньги на указанные реквизиты, если наличный, то он может отнести их банк и положить на этот счет.
  • После того, как будут выполнены условия, оговоренные в соглашении о выплате, та сторона, которая хочет получить средства должна прийти к нотариусу и предоставить ему документы, подтверждающие, что все условия выполнены.
  • Предоставленные документы нотариус проверит, после чего выполнит перевод денег с депозита на тот счет, который указан в соглашении. Эта операция много времени не займет, деньги попадут на счет получателю уже на следующий день.
  • После того, будет выполнена указанная выплата, покупатель получит справку о том, что с депозита нотариуса выплачены деньги. Такая справка будет заменять расписку продавца.

Если квартира находится в залоге, то ее можно продать вместе с долгом, а не погашать долг заранее. Покупатель, при покупке квартиры под обременением (то есть в ипотеке) хочет купить квартиру свободную от обременений. В этом случае, для того, чтобы дойти до сделки у нотариуса существует два варианта:

  • Составить предварительный договор, по которому собственнику передают деньги, которыми он гасит долг, после чего уже без обременений совершает сделку;
  • Заключить предварительный договор займа.

Пугаться покупки квартиры в ипотеке не стоит, ничего в этом страшного нет. Главное, что при этом необходимо помнить это то, что покупатель должен быть уверен, что деньги, выделяемые им для того, чтобы погасить долг перед банком и снять с квартиры обременение, действительно были использованы на эти цели.

Другими словами, покупатель должен быть уверен в том, что деньги действительно попали в банк, а все претензии, которые могли бы предъявляться к квартире были сняты. Самым оптимальным вариантом является покупка по договору купли-продажи и получения согласия со стороны банка на продажу этой квартиры.

Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что в случае заключения договора купли-продажи, предметом которого является квартира в ипотеке, потребуется согласие от банка, то есть залогодержателя. При этом для банка принципиальных изменений не будет.

Он имел право в случае задержки оплаты изъять у должника имущество, для того чтобы продать его через торги и вернуть долг. Даже если собственник меняется, это право за банком сохраняется.

Порядок расчетов с банком

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Согласие банк должен составить в письменной форме, подписывает его уполномоченное лицо и ставится печать банка.

В согласии содержится разрешение на продажу квартиры, которая является предметом ипотеки. После этого следует обратиться к нотариусу, который подготовит договор купли-продажи. В этом договоре должны быть предусмотрены условия, которые связаны с тем, что расчет происходит через депозит нотариуса.

То есть расчеты не будут проводиться ни с использованием сейфовой ячейки, ни через банковский аккредитив.

На основании этого условия покупатель должен будет внести всю необходимую сумму на депозит нотариуса либо до, либо после заключения самой сделки. После этого, те деньги, которые внес покупатель по заявлению продавца перечисляются в счет погашения долга и обязательства продавца.

Важно! Условия по расчетам сразу же включаются в договор купли-продажи. При этом оформлять это отдельным соглашением нет никакой необходимости.

Плюсы продажи квартиры через депозит нотариуса

Расчеты, производимые через депозит нотариуса имеют много преимуществ, по сравнению в расчетами через ячейку банка или через аккредитив. Например, через аккредитив нельзя провести удержания или заложить комиссию риэлторам.

Если необходимо заложить некоторую сумму денег, то это не удастся, так как эта часть также будет переведена продавцу вместе со всеми деньгами. Если говорить о депозите нотариуса, то деньги могут переводиться в разное время.

Плюсами депозита нотариуса также можно выделить:

  • Прозрачность в расчетах;
  • Отсутствие проблем в получении расписки от продавца;
  • Отсутствие споров о том, где будет храниться ключ от ячейки;
  • Возможность заверить договор нотариально и заложить деньги в одном месте;
  • В случае техошибок отсутствуют проблемы, связанные с получением денег.

Одним из плюсов расчетов через депозит также можно выделить стоимость расчетов ( статью ⇒ Как купить-продать квартиру через банковскую ячейку?).

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Банковская ячейка или депозит

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель.

В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные.

Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто.

Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке.

Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд.

Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты.

В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки.

Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации.

Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек.

В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно.

Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком.

В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит.

Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов.

Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь.

Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены.

Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются.

Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек.

Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб.

Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус.

После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.

После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб.

Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке.

На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк.

При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса.

Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке. 

Один из способов безопасного взаиморасчёта при сделках с недвижимостью – депозит нотариуса

Показать содержание

Что это такое?

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью стал доступен гражданам с 2015 года как альтернатива банковской ячейке. Оба метода призваны максимально обезопасить продавцов и покупателей жилых объектов от финансового мошенничества.

Нотариальный депозит – своего рода безопасный денежный сейф для сторон, заключающих сделку. Нотариус открывает в банке счёт на своё имя.

При оформлении сделки с недвижимостью покупатель перечисляет сумму, указанную в договоре купли-продажи, на этот счёт.

Деньги хранятся на депозите до тех пор, пока операция с недвижимостью не пройдёт регистрацию в Росреестре. Далее деньги переводятся на банковский счёт продавца.

В таком случае расчёт будет полностью безналичным. При желании продавец может получить деньги в кассе банка, в котором открыт депозитарный счёт.

Использовать в проведении сделки нотариальный депозит или нет, стороны решают сами. Такому виду расчётов можно предпочесть более классические:

  • банковская ячейка;
  • аккредитив;
  • передача наличных.

Тем не менее у депозита имеется целый ряд преимуществ:

  • прозрачность расчётов;
  • безопасность для обеих сторон;
  • относительная дешевизна в сравнении с другими способами.

Условия и требования

В соответствии с изменениями, внесёнными в №457-ФЗ «Об Основах законодательства РФ о нотариате» в 2015 году, любые граждане и организации могут воспользоваться депозитом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Это значит, что при любых обстоятельствах сделки купли-продажи стороны могут выбрать такую форму расчёта.

Тем не менее существует ряд правил при обращении к такому виду оплаты:

  • Договор рекомендуется заверить у нотариуса.
  • Процесс передачи денежных средств через депозит должен быть оговорен в договоре купли-продажи.
  • Необходимо составить отдельное соглашение с подробным описанием процесса передачи денежных средств.

Алгоритм действий при проведении финансовых расчетов

Проведение финансовых расчётов через депозит не требует каких-то особых действий. Алгоритм выглядит следующим образом.

  1. Продавец и покупатель записываются на прём к нотариусу. Запись необходима, чтобы не провести у кабинета весь день в ожидании своей очереди. В случае с нотариусом это совсем не редкость.
  2. Нотариус консультирует клиентов об особенностях такого вида расчётов. У каждого специалиста могут быть частные требования к пакету документов для каждой сделки, их оформлению. Поэтому консультация нотариуса, с которым планируется сотрудничество, необходима во избежание затягивания сделки купли-продажи, траты лишнего времени и сил.
  3. Стороны прописывают в договорах купли-продажи, что финансовый расчёт будет производиться через нотариальный депозит. В частности, в договоре указывается, что покупатель обязуется внести на безопасный счёт нотариуса определенную договором сумму. Более подробные условия передачи денег прописываются в Соглашении.
  4. Составляется Соглашение об условиях взаиморасчёта через нотариуса. В данном соглашении подробно описывается весь процесс передачи денег: условия расчёта, сроки, конкретная сумма и т. п.

    Согласно ГК РФ, покупатель вправе запросить свои средства обратно. В связи с этим нужно особо тщательно прописать все условия передачи денег в Соглашении.

  5. Продавец и покупатель нотариально заверяют договоры купли-продажи и Соглашение о расчётах. Некоторые нотариусы не требуют нотариального заверения обеих копий договоров купли-продажи. Для осуществления сделки через депозит достаточно одного нотариально заверенного договора. Конкретные условия следует уточнять у своего специалиста.
  6. Покупатель вносит средства на депозит нотариуса. Как правило, подписание договора происходит после перечисления денег на безоапасный счёт. В то же время многие банки для внесения средств на счёт требуют подписанные договоры, чтобы сверить реквизиты. Вносить деньги можно как наличным, так и безналичным способом.
  7. Когда все условия Соглашения о расчётах выполнены, продавец может обратиться к нотариусу за получением денег. Необходимо предъявить все документы, подтверждающие выполнение этих условий. В частности, выписку из Росреестра.
  8. После проверки документов нотариус перечисляет деньги продавцу. Конкретный способ зависит от пожеланий продавца. Это будет или безналичный перевод на банковский счёт, или получение денег в кассе банка, в котором открыт счёт нотариуса.
  9. После получения денег нотариус передаёт покупателю справку о выдаче средств с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

Подробнее о порядке расчетов при купле-продаже недвижимости узнайте тут.

Единых требований к тексту договора купли-продажи не существует. Необходим лишь сам факт упоминания выбранной схемы расчётов в документе.

  • В частности, можно воспользоваться следующей формулировкой:
  • «Расчет между сторонами будет произведен следующим образом:
  • Покупатель вносит денежные средства в размере (конкретная сумма цифрами и прописью) на депозит нотариуса (город и ФИО) в течение (конкретный срок) после подписания и нотариального удостоверения настоящего договора».
  • Дополнить текст можно любой формулировкой по желанию и необходимости.

Стоимость нотариальной услуги

Стоимость услуг нотариуса регламентирована законодательно. Она складывается из двух составляющих:

  • Государственной пошлины за проведение правовых операций.
  • Дополнительных услуг нотариуса (так называемые УПТХ, куда входят составление договоров и т.п.)

Размер госпошлины зафиксирован законом. Её сумма одинакова на всей территории РФ.

Тарифы за использование нотариального депозита:

  • 1500 рублей – при нотариальном удостоверении сделки.
  • 0,5% от суммы сделки (которая переводится на счёт) – для сделки, не удостоверенной нотариусом.

Тарифы на дополнительные услуги определяются каждым нотариусом отдельно.

Преимущества и недостатки

Плюсы нотариального депозита:

  • Максимальное упрощение процесса взаиморасчёта.
  • Безопасность для продавца и покупателя (сделку невозможно будет отменить или сорвать).
  • Полная прозрачность взаиморасчётов.
  • В случае расторжения договора покупатель гарантировано вернёт полную сумму (продавец не сможет указать в договоре нереальную стоимость жилья).
  • Дешевизна депозита по отношению к другим способам расчёта.
  • Невозможность провести мошеннические схемы.
  • Возможность провести полностью безналичный расчёт.

Минусы такого способа:

  • Потенциальные проблемы у банка, где расположен счёт (деньги хранятся на счёте в банке, выбранном нотариусом. В случае возникновения любых проблем в финансовой организации покупателю придётся озаботиться длительным возвращением своих денег).
  • При расчётах по сделке можно использовать только рубли.
  • Не все нотариусы имеют такие счета.

Возможные альтернативы

Нотариальные депозиты — лишь один из вариантов финансовых расчётов между продавцом и покупателем недвижимости. Другие активно используемые способы:

  1. Банковская ячейка. Классический метод расчётов. Суть его в том, что стороны сделки арендуют ячейку в банке. Покупатель помещает средства в эту ячейку, все условия доступа к деньгам прописываются в договоре аренды. Любые операции проводятся под контролем банковского служащего.
  2. Аккредитив. Используется для безналичных расчётов. Также осуществляется через банк, который обязуется перевести денежные средства со счёта покупателя на счёт продавцу. Перевод осуществляется на основании предоставленных документов (например, выписки из ЕГРП). Все конкретные условия прописываются в договоре купли-продажи (подробнее об открытии и видах аккредитивов при покупке или продаже недвижимости, читайте тут).
  3. Наличный расчёт. Используется сейчас не так часто. Как правило, в небольших городах, где сумма расчётов не так велика. Обычно производится в агентстве недвижимости при наличии свидетелей. После подписания всех документов и их проверки покупатель передаёт продавцу денежные средства, получая взамен расписку.

Таким образом, нотариальный депозит для проведения сделок с недвижимостью является отличной альтернативой классическим способам расчётов. При внимательном подходе он позволяет максимально обезопасить как продавца, так и покупателя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *