Постоянная и пожизненная рента: сравнительный анализ

Особенность данного договора в отличие от близкой по цели сделки купли-продажи состоит в следующем:

  • встречное предоставление за квартиру, деньги, выплачиваются не сразу, а постепенно,
  • субъектом купли-продажи может стать любое лицо, рентополучателем – только некоммерческое предприятие или гражданин,
  • рента не подразумевает кредитования,
  • периодичность выплат (а не единовременность) определяет рентный характер отношений,
  • имущество может передаваться как бесплатно, так и за плату,
  • рента в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Отличие пожизненной и постоянной форм ренты

постоянная пожизненная
договор заключается с физическими лицами или некоммерческими организациями договор заключается только с гражданами
обе стороны вправе выкупить ренту только получатель при значительном нарушении плательщиком условий сделки вправе выкупить ренту
рента передается ежеквартально рента передается ежемесячно
плательщик несет риск утраты имущества только, если оно передано бесплатно плательщик рискует всегда

Разница в пожизненной ренте и с иждивением

пожизненная с иждивением
предмет – любое имущество предмет только недвижимость
встречное предоставление – только деньги встречное предоставление – деньги либо уход
минимальный платеж – один прожиточный минимум минимальный платеж – два прожиточных минимума
при отчуждении имущества согласие рентополучателя НЕ требуется при отчуждении имущества согласие рентополучателя требуется
при расторжении договора по требованию получателя платежей, плательщик вправе требовать возмещения убытков при расторжении договора по требованию получателя платежей, плательщик НЕ вправе требовать возмещения убытков

В чем заключается особенность пожизненной ренты

Обязательно нужно:

  • указать возмездно или безвозмездно передается имущество;
  • подробно прописать все персональные (паспортные) данные, в том числе место жительства фактическое и по прописке, ОГРН, ИНН, юридический и почтовый адреса;
  • размер ежемесячных платежей;
  • способ передачи денежных средств;
  • указать, как будет обеспечено исполнение обязательства;
  • максимально идентифицировать предмет сделки.

Как определяется размер пожизненной ренты

Минимальный размер выплат, если квартира передана бесплатно, установлен законом:

  • он равен прожиточному минимуму;
  • увеличивается вместе с ростом этой фиксированной суммы.

Если имущество получено за плату, то стороны самостоятельно определяют размер рентных платежей.

В договоре пожизненной ренты встречное предоставление за вещь выплачивается исключительно в виде денежной суммы.

Фиксация рентной оплаты

Оформить передачу рентных платежей можно следующими способами:

  1. Через банк:
    • Класть наличные деньги на счет получателя через оператора;
    • Переводить безналичные деньги со счета на счет (с карты на карту) через оператора или с помощью услуги «мобильный банк».
  2. С помощью почтового перевода;
  3. Путем составления отдельных расписок;
  4. За каждую выплату на договоре ставить отдельную отметку;
  5. Через депозит нотариуса (если получатель уклоняется от получения денег).

Самый простой и удобный способ проведения платежей безналичный, потому что:

  • в любое время можно запросить выписку об операциях, в которой всегда будет отражена сумма перевода;
  • банк не откажет в принятии и переводе денежных средств;
  • при использовании услуги «мобильный банк» рентную оплату можно произвести в любое время в любом месте;
  • в банке можно также подключить услуг автоматический платеж; фиксированная сумма будет автоматически каждый месяц перечисляться на счет получателя.

Единственный возможный недостаток этого способа – отсутствие счета и (или) банковской карты у рентоплучатетя и (или) плательщика ренты.

Гибель имущества: дальнейшие действия плательщика

Недвижимое имущество находится в залоге у рентополучателя.

Предлагаем ознакомиться  Минимальный размер пожизненной рентыПостоянная и пожизненная рента: сравнительный анализ

  • Для движимой вещи плательщик обязан предоставить обеспечение исполнения обязательства, то есть гарантировать, что он исполнит обязанность.
  • Собственник может отчудить имущество, рентная обязанность в таком случае перейдет к новому владельцу, а предыдущий будет нести субсидиарную ответственность.
  • При пожизненном содержании для распоряжения жилым помещением (продажи, дарения, мены, сдачи в аренду или найм), в котором живет получатель выплат, обязательно нужно согласия последнего.

Плательщик вправе требовать приостановки выплаты, если уничтожено имущество, которое отчуждено бесплатно по договору постоянной ренты.

В этом случае также возможно изменить условия выплат.

Во всех остальных рентных отношениях приобретатель имущества несет риск его утраты.

Практика и результаты использования пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты (и содержания с иждивением) заключается только с гражданами. На стороне отчуждателя имущества, как правило, выступают лица преклонного возраста, обладающие некоторым ценным имуществом, которым необходим дополнительный постоянный источник дохода и (или) уход.

Если встречное предоставление – фиксированные денежные суммы, поэтому вопросы по поводу состава платежей обычно не возникают.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданину нужно предоставить уход, который включает в себя в разных комбинациях такие услуги, как:

  • покупка продуктов питания;
  • приготовление пищи;
  • покупка лекарств и обеспечение их приема;
  • уборка квартиры;
  • стирка белья;
  • оплата коммунальных услуг;
  • уход за домашними животными;
  • оплата ритуальных услуг и другое.

Пожилые люди нуждаются именно в постоянном уходе, а не в его денежном выражении, но учесть все аспекты содержания затруднительно. В связи с этим между сторонами возникают конфликты, которые заканчиваются подачей искового заявления в суд.

Суд может расторгнуть договор по требованию рентополучателя по такому формальному основанию, как отсутствие чеков на покупку продуктов, лекарств в рамках предоставления ухода, то есть доказательства осуществления ухода.

Нередки случаи, когда недобросовестные наследники, оспаривают договор пожизненного содержания с иждивением по тому основанию, что пожилой человек был недееспособен, не понимал значения своих действий. В таких случаях имущество от приобретателя «уходит» наследникам без какой-либо компенсации плательщику.

На практике встречаются мошеннические схемы, когда у бабушек-дедушек отбирается их единственное жилье, и последние, в силу юридической неграмотности, а порой и беспомощности по состоянию здоровья, не могут себя защитить.

В таких ситуациях престарелые граждане полностью не понимают сущности соглашения, заблуждаются относительно последствий подписания документа.

Собственники недвижимости, зачастую, под такой сделкой подразумевают завещание. Но суды не отменяют сделки, так как на бумажном носителе все условия записаны согласно букве закона.

Тот факт, что некоторые граждане по-своему толкуют нормы закона, не может дестабилизировать оборот недвижимости.

Советы:

  • тщательно изучить контрагента: здоровье, наличие близких родственников и характер отношений с ними;
  • платежеспособность, уставный капитал (обеим сторонам);
  • досконально изучить юридическую историю имущество (сделать соответствующие запросы в Росреестр, БТИ/ ЦТИ);
  • подробно описать, что какие именно услуги входят в пожизненное содержание;
  • передачу денежных средств по возможности оформлять через банк;
  • не забыть зарегистрировать договор у нотариуса.

В целом конструкция договора удобна, однако граждане предпочитают более простую, понятную и надежную куплю-продажу, когда цена фиксирована и отсутствует личностный фактор.

Постоянная и пожизненная рента (сравнительный анализ)

Особенности
постоянной ренты
:

  • выплаты носят постоянный (бессрочный) характер;
  • объём рентных платежей и выкупная стоимость имущества должны быть определены в договоре. Если они не определены в договоре, то выкупная стоимость равна рыночной стоимости имущества, определяемой по правилам ст. 424 ГК РФ. Размер выплачиваемой ренты в расчете на месяц не может быть менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума (Распоряжение Правительства ПК от 26.07.2012 г.: 6 690 руб.);
  • получателями ренты могут быть физические лица или некоммерческие организации, свои права они по цессии могут передавать другим физическим лицам или некоммерческим организациям;
  • плательщик ренты вправе потребовать её выкупа не менее чем за 3 месяца до истечения срока договора:
    • когда плательщик требует выкупа ренты, если он получил это имущество возмездно, он должен заплатить дополнительную выкупную цену в размере годовых рентных платежей;
    • если имущество передавалось бесплатно – нужно заплатить 12 размеров прожиточного минимума и выкупную цену (ст. 424 ГК РФ).
  • получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты по следующим основаниям:

    • недвижимое имущество поступило в общую долевую собственность (например, в порядке наследования);
    • плательщик просрочил выплату ренты более чем на 1 год, если иной срок не установлен договором;
    • плательщик признан неплатёжеспособным, т.е. банкротом, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться надлежащим образом.
  • риск случайной гибели имущества, переданного безвозмездно, лежит на плательщике ренты; имущества, переданного возмездно, на получателе ренты.

Особенности
пожизненной ренты:

  • срок выплаты – пожизненно;
  • получателем может быть только физическое лицо или лица, и тогда договор прекращается смертью последнего из этих граждан (сумма при этом остаётся единой и делится между получателями);
  • размер ренты – не менее прожиточного минимума, уплачиваться должен ежемесячно;
  • рента выплачивается только в деньгах; товары, работы и услуги невозможны;
  • риск случайной гибели имущества всегда лежит на плательщике ренты;
  • получатель может потребовать выкупа ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком.

По
договору аренды (имущественного найма)
арендодатель обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за
плату во временное владение и пользование
или во временное пользование.

Признаки
договора:

  • Консенсуальность;
  • Возмездность;
  • Двустороннеобязывающий.

Стороны:

  • Арендодатель (наймодатель). Им может выступать собственник вещи или уполномоченное им лицо, а также доверительный управляющий;
  • Арендатор (наниматель). Им может быть любой участник гражданского оборота.

Существенные
условия
: предмет договора – действия
арендодателя по передаче имущества в
пользование арендатору.

Объект
договора:
индивидуально определенная
непотребляемая вещь (следует из ст. 607
ГК РФ).

Форма
договора
: договор аренды должен
заключаться в письменной форме, если
одной из сторон является юридическое
лицо или договор заключается на срок
до 1 года.

Законодатель
не предусматривает специальных
последствий несоблюдения простой
письменной формы договора аренды.
Договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации,
если иное не предусмотрено законом.

Если
договор аренды предусматривает в будущем
переход права собственности на арендуемое
имущество к арендатору – такой договор
заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи такого
имущества.

Срок
договора:
договор может быть срочным
и бессрочным. Срочный договор может
быть расторгнут досрочно только по
основаниям, предусмотренным законом
или договором. Бессрочный договор может
быть расторгнут во внесудебном порядке
любой стороной с письменным уведомлением
второй стороны не менее, чем за 1 месяц,
а при аренде недвижимого имущества –
не менее, чем за три месяца.

Другое
важное условие договора – цена.
Арендная плата может вносить путём
внесения денежных средств либо путём
внесения части доходов, плодов, продуктов,
полученных в результате пользования
арендуемым имуществом.

Содержание
договора
:

  • Обязанности арендодателя:
    • Передать имущество во владение и пользование или пользование арендатору. Имущество должно быть передано: надлежащего качества, свободным от прав третьих лиц либо с уведомлением арендатора о правах третьих лиц, и оно должно быть пригодно для использования в целях, определенных договором;
    • Осуществлять капитальный ремонт, т.е. восстановление целостности имущества, его частей, требующих значительных затрат, не соразмерных с доходами, получаемыми арендатором. Текущий ремонт – исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, которые могут быть устранены за счёт затрат, пропорциональных выгодам, получаемым арендатором.
    • Направить арендатору письмо о необходимости надлежащего исполнения договора до предъявления требования о досрочном исполнении договора.

См.
Инф. Письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002
г. «Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой».

  • Права арендодателя:
    • Требовать внесения платы за пользование имуществом с того момента, когда оно было предоставлено в пользование арендатору;
    • Право досрочного расторжения срочного договора аренды по основаниям:
      • Невнесения арендной платы более 2 сроков подряд;
      • Существенного ухудшения имущества арендатором;
      • Использования имущества с существенным или неоднократным нарушением условий договора;
      • Не производится капитальный ремонт.
  • Права арендатора:
    • Если арендодатель передал имущество с нарушением указанных выше правил – у арендатора есть право потребовать: устранения недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков, удержать свои расходы, понесенные на устранение недостатков; потребовать возмещение убытков;
    • Требовать передачи имущества;
    • Если арендодатель не производит капитальный ремонт – арендатор вправе: потребовать уменьшения арендной платы, взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта, удержать стоимость капитального ремонта из арендных платежей, потребовать расторжения договора и взыскания убытков;
    • Право потребовать уменьшения размера арендной платы в случае ухудшения состояния имущества или условий пользования имуществом;
    • Право на предъявление вещно-правовых исков;
    • Право на внесение улучшений в арендованное имущество с согласия арендодателя. У арендатора возникает право собственности на отделимые улучшения. Неотделимые улучшения можно только с согласия арендодателя, у арендатора есть право потребовать при наличии согласия возмещения расходов; если согласия не было дано – такие улучшения безвозмездно переходят в собственность арендодателя;
    • Право ограниченного распоряжения объектом аренды:
      • С согласия арендодателя заключить договор субаренды на любой срок в пределах действия договора аренды;
      • Перенаём, т.е. передача прав и обязанностей по договору аренды (перевод долга) – с письменного согласия арендодателя;
      • Передача прав на арендованное имущество в уставный капитал юридического лица либо передача в залог или ссуду. Опять же с согласия арендодателя.
Читайте также:  Приемка квартиры в новостройке от застройщика: советы специалиста

Если
в договоре есть пункт «Арендатор имеет
право заключить на арендуемое имущество
договор субаренды» — ВАС РФ сказал, что
это подразумевает его согласие на любые
субаренды.

    • Ст. 621 ГК РФ: если иное не предусмотрено договор аренды – арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Если
по истечении срока договора аренды
арендатор продолжает пользоваться
имуществом при отсутствии возражений
со стороны арендодателя – договор
считается продлённым на тех же условиях
на неопределенный срок. Эта норма
противоречит другой статье ГК РФ, где
говорится об обязанности арендатора
вернуть арендованное имущество после
истечения срока договора.

  • Обязанности арендатора:
    • Принять имущество (предпринять какие-то действия для принятия имущества: например, подписать акт приёма-передачи);
    • Использовать имущество в соответствии с договором и назначением имущества;
    • Внесение арендных платежей;
    • Нести расходы на содержание имущества, включая текущий ремонт и оплату коммунальных услуг.

Если
договором аренды предусмотрено, что
обязанность по внесению арендной платы
включает в себя только обязанность по
оплате коммунальных платежей – такой
договор не является арендой (ссуда).

Вернуть имущество по окончании договора
аренды.

Договор ренты. Сравнительная характеристика видов договора ренты

  • Ответ:
  • По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
  • реальный, возмездный, односторонний, алеаторный- рискованный договор, фидуциарный- основанный на личном доверительном отношении сторон.

Форма. Договор ренты требует нотариальное удостоверение.

Виды ренты. В зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждается имущество под ренту: платная и бесплатная рента.

  1. В зависимости от правового регулирования и содержания ренты: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.
  2. Постоянная рента – это вид ренты, который отличается от пожизненной ренты: сроком (рента выплачивается бессрочно), сторонами (получателем ренты может быть гражданина или некоммерческая организация), предметом (может отчуждаться любое не ограниченное в обороте имущество, рентой могут выступать – вещи, включая деньги, выполнение работ или оказание услуг), возможностью правопреемства прав плательщика ренты (могут переходить в порядке универсального и частичного правопреемства).
  3. Существенными условиями выступают – предмет, срок, размер рентных платежей (минимальный размер должен быть не меньше не меньше МРОТ и должен индексироваться), способы обеспечения ренты – меры обеспечения в виде залога, неустойки поручительство либо договором страхования.

Постоянная рента может быть прекращена по общем обязательств, так и по специальным правилам, присущим только договору постоянной ренты – путем выкупа ренты ее плательщиком (ст. 592 ГК РФ). За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты

Пожизненная рента – это вид ренты, который отличается от других видов: сроком (рента выплачивается в течение жизни гражданина), сторонами (получателем ренты может быть только гражданин или несколько граждан), предметом (может отчуждаться любое не ограниченное в обороте имущество, рентой могут выступать – только денежные суммы размером не ниже МРОТа), отсутствие возможности правопреемства прав плательщика ренты.

Существенные условия договора: предмет, срок договора, выплата и размер рентных платежей (периодичность и индексирование денежных платежей), способы обеспечения ренты – меры обеспечения в виде залога, неустойки поручительство либо договором страхования.

Постоянная рента с иждивением – это вид договора ренты по которому получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Вид ренты, который отличается от других видов: сроком (рента выплачивается в течение жизни гражданина), сторонами (получателем ренты может быть гражданина или некоммерческая организация), предметом (может отчуждаться только недвижимое имущество, рента устанавливается в форме обеспечения ежедневных потребностей получателя, размером не ниже 2 МРОТ денежной суммой или содержание в натуре), отсутствие возможности правопреемства прав плательщика ренты. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Существенные условия договора: предмет, срок договора, выплата и размер рентных платежей (периодичность и индексирование денежных платежей), способы обеспечения ренты – получатель ренты становиться залогодержателем.

Общие положения о договоре аренды. Характеристика. Стороны. Форма. Цена. Срок. Виды. Сущ. условия. Содержание.

Ответ:

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. консенсуальным, возмездным, взаимным. Стороны — любые субъекты гражданского права.

Арендодатель — собственник вещи любо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет — любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих свойств в процессе использования, за исключением вещей, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается законом.

Непотребляемость — это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотреблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.

Потребляемые вещи, т. е. такие, которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и т. п.), в аренду сданы быть не могут. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Форма договора аренды: — договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц — простая письменная форма; — договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений — на срок не менее года; — договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору — в форме, установленной для договора купли-продажи.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Определенный срок. Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равен предельному.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

  • Обязанности арендодателя: — предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в установленный срок; — предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; — производить за свой счет капитальный ремонт (если иное не установлено договором); — возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
  • Обязанности арендатора: — пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; — своевременно вносить плату за пользование имуществом.
  • Особенности: арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.
  • Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично.

16. Улучшения арендованного имущества. Досрочное расторжение договора аренды. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Ответ:

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

  1. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя
  2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
  3. 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  4. 2) существенно ухудшает имущество;
  5. 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  6. 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

  • При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
  • Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
  • Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Читайте также:  Межведомственная комиссия по признанию жилья аварийным

Особенности постоянной ренты: отличие от пожизненной, нюансы заключения договора

Показать содержание

Что это такое?

Рента любого типа представляет собой доход, получаемый с капитала или имущества, предоставляемого в чье-либо постоянное пользование. По сути, это денежная сумма, поступающая в согласованные сроки без затраты предпринимательских усилий. Рента становится следствием сделки между ее получателем и плательщиком, оформленной договором.

Постоянная рента подразумевает доход, поступающий постоянно, без временных границ, за счет передачи имущества во владение плательщика ренты. Порядок и структура сделки лимитируются Договором постоянной ренты, при этом в качестве ее предмета может выступать имущество движимого или недвижимого характера.

Отличие от пожизненной

Другая распространенная разновидность рассматриваемой сделки – пожизненная рента. Следует отметить такие существенные различия между этими рентными типами:

  1. Постоянные выплаты не ограничиваются временным периодом, а правопреемственность передается в порядке наследственности. Пожизненная разновидность действует в течение жизни участника соглашения, т.е. ограничена по времени, а правопреемственность на нее не распространяется.
  2. Заключать соглашение постоянной ренты может любой гражданин или юридическое лицо, если оно считается некоммерческой организацией, в то время как получателями пожизненных платежей могут стать только граждане.
  3. Для постоянной ренты характерны денежные платежи и оплата в натуральном виде, а также залоговые обязательства, а при пожизненном типе – только денежные средства.

Указанные особенности разных типов ренты являются бесспорными. К ним следует добавить еще право выкупа при постоянной форме. Остальные условия являются предметом соглашения сторон и оговариваются в договоре.

Заключение договора

Единственной законной формой, подтверждающей заключения сделки, является Договор постоянной ренты. Он может заключаться следующими участниками:

  1. Получатель – гражданин или некоммерческая организация (НКО), если это разрешено учредительным документом.
  2. Плательщик – любое лицо и организация.

Со временем получатель и плательщик могут изменяться. Правоприемственность определяется законами, в т.ч. по наследству.

Для юридических лиц передача прав и обязанностей происходит при реорганизации.

Права получателя ренты могут быть переданы третьему лицу, но у него нет возможности изменения условий договора или еще одной передачи прав без согласия получателя, заключившего договор.

Платежные обязательства могут передаваться любому лицу без согласования.

Особое внимание при заключении договора следует уделить соответствию передаваемого имущества основным требованиям.

В качестве недвижимости можно использовать землю, частный дом, приватизированную квартиру, частное предприятие, различные здания и сооружения (обо всех видах ренты читайте здесь).

Главное требования к такому имуществу – единоличное право собственности, подтверждаемое соответствующими документами, и фактическое владение этим имуществом. Нельзя передавать имущественные права или долю в совместном владении (например, часть дома или квартиры).

Содержание контракта

В Договор постоянной ренты необходимо включать такие разделы:

  1. Сторонами соглашения считаются получатель (владелец имущества) и плательщик постоянной ренты (лица, которым передается собственность). Коммерческая организация может являться плательщиком, но не может быть получателем ренты. Количество участников сторон не ограничивается, т.е. допускается коллективное участие в соглашении. При недееспособности или ограниченной дееспособности владельца имущества, договор подписывает опекун с согласия органа попечительства.
  2. Предмет соглашения – имущество движимого или недвижимого характера, находящееся в собственности получателя. Передаваемое имущество должно быть четко идентифицировано в договоре, как по основным внешним характеристикам, так по стоимости. Предметом договора не могут стать нематериальные ценности – трудовая деятельность (работы), оказание услуг, получение информации, права на интеллектуальную собственность.
  3. Права и обязанности, которые возлагаются на участников по договору. Договорные обязанности определяются для плательщика – систематическая выплата требуемой суммы в период действия соглашения. Может входить право получателя на добровольный отказ от ренты.
  4. Существенные требования. Помимо самого предмета договора, к ним относятся размер и срок платежей, а также срок действия соглашения, если он не бессрочный. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон и привязывается к МРОТ. Такая привязка дает возможность индексации платежей по мере изменения МРОТ, что обязательно отмечается в договоре. Особо оговаривается форма платежей – денежная, натуральная или смешанная выплата.

Дополнительные условия. К ним можно отнести:

  1. Рента с иждивением. Это особое условие, которое обязывает содержание какого-либо лица на передаваемой жилплощади (на участке) пожизненно или определенное время.
  2. Прекращение договора. Отдельно может рассматриваться вопрос смерти лица, подписавшего договор, несмотря на наличие правоприемственности.
  3. В договоре могут оговариваться условия изменения обязательств при утрате или порче имущества по причинам, независящим от плательщика ренты.
  4. Выкуп. Данное мероприятие считается характерной особенностью постоянной ренты, но условия его осуществления и конкретные этапы оговариваются в договоре при необходимости.

Договор ренты является официальным, юридическим документом, который может являться основанием для судебных разбирательств. Именно поэтому, он должен четко определять права и обязанности сторон.

Для оформления сделки следует подготовить:

  • свидетельство регистрации права на собственность в государственном органе (выписка из ЕГРН);
  • паспорт на недвижимость;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, акт приватизации, завещание и т.д.);
  • акт передачи имущества;
  • документы, подтверждающие личность участников соглашения;
  • квитанция уплаты налогов и пошлин;
  • дополнительный протокол разрешения конфликтных ситуаций;
  • заявление на оформление договора (для последующей подачи на регистрацию).

Для снижения рисков мошенничества и исключения противозаконных процедур, рекомендуется подготовить дополнительные документы:

  1. Техническая документация на жилище, выписки о прописке (регистрации), документы об уплате коммунальных услуг, которые можно получить в БТИ и ЖЭУ.
  2. Акт гражданского состояния из ЗАГСа (регистрация брака, развода, рождения детей).
  3. Документы о дееспособности (справки от психолога и нарколога).
  4. Справки из Росреестра о наличии возможных претендентов на наследование прав собственности.

Регистрация

Договор постоянной ренты в 3 экземплярах составляется в нотариальной конторе. После проверки законности сделки нотариус заверяет подписи и оформляет акт.

Государственная регистрация договора в настоящее время отменена. Регистрация в Росреестре обязательна для соглашений, в которых предусматривается в будущем полное отчуждение недвижимого имущества.

Действие договора начинается с момента оформления нотариусом или после регистрации в Росреестре.

Затраты на оформление договора ренты связаны с юридическими консультациями, сбором необходимых справок и документов, нотариальным заверением и регистрацией. Цены несколько различаются в разных регионах, но в среднем составляют:

  • Сбор документов – 800-1500 рублей за одно оформление (в среднем – 1000 рублей).
  • Составление договора с привлечением юриста – 2000-2500 рублей.
  • Нотариальное оформление – 0,5% от суммы договора, но не менее 500 и не более 22000 рублей. В частности в Москве средняя стоимость оформления постоянной ренты квартиры составляет 7600 рублей.
  • Выездное нотариальное оформление обходится дополнительно 5000-6000 рублей.
  • Регистрация сделки – в Москве и области – 7000-7200 рублей, в среднем по стране – 5500 рублей.

Иногда возникают сложные юридические проблемы, требующие дополнительных согласований и консультаций. В таких случаях полная стоимость договора может достигать 32000-35000 рублей.

Как выплачиваются деньги?

Законом не лимитируются размеры платежа, и они устанавливаются по согласованию сторон. С учетом долгосрочности сделки важно предусмотреть возможность индексации ренты, компенсируя инфляцию. Перерасчет осуществляется пропорционально изменению МРОТ, проводимому государством.

Основной способ выплаты – денежные средства, передаваемые или перечисляемые получателю ренты.

По согласованию сторон могут производиться расчеты в натуральном виде – сельскохозяйственной продукцией, промтоварами, вещами, путем проведения определенных работ или оказанием услуг.

При передаче недвижимого имущества в виде земельного участка или предприятия расчеты могут производиться продукцией собственного производства (о земельной ренте вы узнаете тут). Возможны и комбинированные выплаты, когда денежная сумма дополняется натуральной рентой.

Срок платежа, чаще всего, устанавливается ежеквартальным. Однако по согласованию сторон может использоваться любой график (ежемесячно, ежегодно, 2 раза в год и т.д.). Важно обеспечить своевременность выплат. За просрочку платежей устанавливается пени, процент которых регламентируется ст. 395 ГК РФ.

При каких условиях договор может быть расторгнут?

Несмотря на бессрочный характер, в ряде случаев действие соглашения может быть прекращено. Существуют следующие способы его расторжения.

Нарушение обязательств

Прекращение договора возможно при следующих обстоятельствах:

  • просрочка платежей более чем на 1 год;
  • неплатежеспособность (банкротство) плательщика ренты;
  • изменение владельца недвижимости (например, разделение его между несколькими наследниками);
  • другие нарушения, оговоренные договором.

Возможность прекращения договора по согласию сторон должно быть оговорено в нем. Указываются условия расторжения – возврат имущества (с учетом или без учета амортизации и внесенных ранее платежей), компенсация получателю неполученных доходов и т.п. Особо оговариваются возможности изменения или прекращения выплата при непредвиденных утратах имущества.

Прощение долговых обязательств

Получатель вправе в любой момент отказаться от ренты, т.е. освободить плательщика от его обязательств. Такой вариант предусмотрен ст. 415 ГК РФ. Отказ должен быть оформлен в письменном виде и нотариально заверен.

Изменение получателя

Действие договора прекращается, когда право требования ренты переходят к лицу, которые не может быть ее получателем в соответствии с Законами РФ.

Право выкупа

Он может быть произведен в следующем порядке:

  1. По инициативе получателя ренты. Он имеет право требовать выкупа имущества при нарушении плательщиком обязательств, вытекающих из договора. В этом случае выкуп может осуществиться добровольно или по решению Арбитражного суда.
  2. По инициативе плательщика (ст. 592 ГК РФ). Общие правила предусматривают такую возможность. Если цена зафиксирована договором, то плательщик письменно уведомляет получателя о выкупе за 3 месяца до его осуществления, и выплачивает полную стоимость. Если цена не оговорена, то размер выкупа определяется в виде суммы оценочной стоимости имущества и годовой ренты. Запрет на выкуп может быть указан в договоре, но он распространяется на срок не более 30 лет.

Прекращение договора постоянной ренты по согласию сторон или по решению суда должен оформляться в письменном виде у нотариуса, где хранится экземпляр Договора. Соответствующее извещение должно направляться в Росреестр.

Как и во всем постоянная рента имеет свои плюсы и минусы. О них будет описано ниже.

Преимущества для сторон

Передавая имущество, получатель ренты обеспечивает постоянное поступление дохода в течение длительного срока. При этом оно ему не нужно, а продажа затруднена или не приносит планируемой прибыли.

Плательщик ренты получает в собственность дорогостоящее имущество (чаще всего, недвижимое имущество), практически, «в рассрочку». Ему переходят все права на имущество, при этом он не оплачивает для него «неподъемную» сумму.

Риски

Главная проблема заключается в неожиданной утрате или порче имущества. Плательщик вынужден продолжать выплату ренты, хотя уже не может пользоваться имуществом. Этот риск снижается только при возмездной передаче имущества, когда плательщик имеет право прекращения договора. При безвозмездной передаче все зависит только от решения получателя ренты.

Другой риск для плательщика связан с изменением прав собственности со стороны получателя. Его можно свести к минимуму, только проверив возможности правоприемственности.

Для получателя ренты проблемы могут возникнуть при неплатежеспособности получателя. Имущество можно возвратить, но если оно претерпело существенную амортизацию, то компенсировать потери будет сложно.

Начинаются судебные тяжбы, а при банкротстве плательщика сложно рассчитывать на возмещение ущерба.

Вопрос о том, что лучше продать имущество или передать его в постоянную ренту, может решить владелец, только оценив все плюсы и минусы подобных сделок.

Читайте также:  Исковое заявление о возмещении материального ущерба

При ренте обеспечивается бессрочное поступление дохода, которое перейдет в будущем и детям по наследству.

У плательщика ренты появляется возможность приобрести на выгодных условиях дорогую недвижимость, а постоянную «кабалу» в виде рентных платежей можно остановить путем выкупа. При правильном оформлении договора обе стороны могут получить желаемый результат.

Что лучше договор дарения или ренты?

Договор дарения или договор ренты – это разные сделки, направленные на отчуждение имущества. В первом случае на одаряемого не возлагаются обязательства, а по ренте плательщик обязан обеспечивать содержание получателя. В статье рассмотрим особенности обеих сделок, характеристику, плюсы и минусы, а также сравнительный анализ в таблице.

Особенности дарения и договора ренты

Дарение и рента – совершенно разные сделки. Договор дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, подразумевает безвозмездную передачу подарков:

  • недвижимого имущества;
  • транспортного средства;
  • денег;
  • доли в уставном капитале ООО;
  • бытовой техники;
  • ювелирных украшений;
  • долговых обязательств одаряемого перед третьим лицом;
  • право требования долга дарителем с третьего лица в пользу одаряемого.

Подарки могут быть любыми, главное – наличие права собственности и дееспособность дарителя.

С рентой все иначе. Договор ренты (далее – ДР) регулируется гл. 33 ГК РФ, предполагает возмездную передачу имущества.

В отличие от дарения, где сторонами признаются даритель и одаряемый, в ДР участвуют получатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ).

Получатель по договору обязуется передать плательщику в собственность имущество, а плательщик в обмен выплачивает ему деньги или обеспечивает содержание в иной форме.

Характеристика договора дарения

Договор дарения заключается в устной форме, за исключением нескольких случаев, когда требуется письменная (ст. 574 ГК РФ):

  • юридическое лицо дарит имущество стоимостью от 3 000 руб.;
  • дарится недвижимость: дом, квартира, земельный участок, комната в коммуналке;
  • даритель обещает передать дар в будущем, при наступлении определенного события или даты.

Для дарения требуется согласие одаряемого – он ставит подпись в ДД. Если оформлен договор обещания дарения, он вправе в любой момент до получения подарка отказаться от сделки (ст. 573 ГК РФ).

Важно! До 2013г. нужно было регистрировать дарственную на недвижимость в Росреестре, затем подавать документы для переоформления права собственности. С марта 20313г. данная процедура отменена, и теперь сторонам достаточно однократно обратиться к регистратору, чтобы собственником стал одаряемый.

Совет юриста: даже если законодательством письменная форма ДД не предусмотрена, лучше составить его на бумаге. Например, бумажный ДД может понадобиться для постановки подаренного автомобиля на учет – без него одаряемому в ГИБДД откажут.

Содержание и образец договора дарения

По содержанию к дарственной требования не предъявляются, но во избежание оспаривания лучше сразу оформить все правильно, указав полные данные о сделке:

  • Ф.И.О., серии и номера паспортов, адреса регистрации сторон;
  • информацию о подарке: дата выпуска/сдачи объекта недвижимости, реквизиты правоустанавливающих документов;
  • дату заключения;
  • основания для изменения или расторжения ДД, порядок;
  • ответственность участников сделки;
  • подписи сторон.

Образец договора дарения недвижимости:

Плюсы и минусы дарственной

Если рассматривать преимущества и недостатки дарственной, можно выделить несколько черт:

Плюсы
Минусы
Простота и быстрота оформления Если нет правовой подготовки, для составления дарственной придется обращаться к юристу или нотариусу, иначе документ могут не принять другие госорганы из-за ошибок
Иногда можно избежать больших затрат на нотариуса, если нотариальное удостоверение по закону не требуется Возможность отмены по ст. 578 ГК РФ (минус для одаряемого)
Отсутствие преимущественного права на долю, как при продаже Даритель взамен ничего не получает: он не вправе требовать деньги или услуги с одаряемого по безвозмездной сделке
Если подарок получает супруг, в случае раздела он не делится и остается с ним (ст. 36 СК РФ) Если в результате дарения имуществу или жизни одаряемого причинен ущерб, даритель обязуется его компенсировать добровольно или в судебном порядке (ст. 580 ГК РФ)
Близкие родственники дарителей при получении имущества по дарственной освобождаются от налогообложения Людям, не относящимся к близким родственникам дарителей, придется платить НДФЛ в размере 13% при получении в дар недвижимости, транспортного средства или иного имущества, кроме подарков в денежной или натуральной формах

Характеристика договора ренты

В отличие от дарственной, ДР оформляется только письменно и обязательно удостоверяется нотариусом (ст. 584 ГК РФ). С 2013 года он не регистрируется, но переход права собственности подлежит госрегистрации.

Для ренты характерно несколько качеств:

  • несколько видов договоров: постоянный, пожизненный, пожизненное содержание с иждивением;
  • имущество передается за плату или бесплатно;
  • если плата взимается, применяются правила купли-продажи;
  • при бесплатной передаче действуют правила дарения;
  • по ренте передается любая недвижимость: предприятие, здание, сооружение, участок земли, дом, квартира;
  • при отчуждении имущества плательщиком, полученного по ренте, его обязательства переходят к новому собственнику, наступает субсидиарная ответственность.

Важно! Согласно ст. 587 ГК РФ, для обеспечения обязательств получателя плательщик ренты приобретает право залога имущества. Если он перестает выполнять обязательства или ухудшатся условия содержания получателя по независящим от второй стороны обстоятельствам, сделка расторгается. Получатель вправе требовать компенсации убытков, полученных в результате расторжения.

Содержание и образец договора ренты с пожизненным проживанием

ДР по закону оформляется письменно, но требований к содержанию нет. Но отсутствие достоверных и полных сведений в документе может стать основанием для отказа в регистрации, поэтому нужно включить в него всю информацию:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации получателя и плательщика;
  • срок действия;
  • сведения о недвижимости: кадастровый номер, реквизиты выписки из ЕГРН на получателя, дата и основание возникновения права собственности, площадь, количество комнат, этажность;
  • обязательства плательщика и получателя;
  • сумма, периодичность выплат в пользу получателя;
  • права, ответственность сторон;
  • основания изменения или расторжения;
  • подписи участников.

Договор составляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у получателя и плательщика, третий передается в Росреестр.

Образец договора пожизненной ренты:

Преимущества и недостатки договора ренты

Рассмотрим несколько положительных и отрицательных качеств ДР.

Начнем с плюсов:

  • получатель вправе дальше проживать в недвижимости, участвующей в сделке;
  • недвижимость передается плательщику сразу после удостоверения;
  • сделка относительно легко расторгается при невыполнении обязанностей сторонами.

Из минусов – высокие риски для получателя. До его смерти недвижимость принадлежит плательщику лишь номинально, и некоторые люди предпочитают «ускорять» этот процесс преступными методами. Кроме того, изменение состояния передаваемого имущества не является основанием для расторжения сделки, и плательщику придется дальше выполнять обязательства, даже если недвижимость его перестала устраивать.

Если договором предусмотрена ответственность за просрочку платежей, плательщику придется платить штрафы. Размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ, если иные санкции не указаны в документе (ст. 588 ГК РФ).

Сравнение и отличия договора ренты и дарения

Между ДР и ДД есть несколько отличий:

Дарение
Рента
Безвозмездная сделка Имущество передается на возмездной основе
Одаряемые, не приходящиеся дарителям близкими родственниками, платят 13% НДФЛ Сделка налогообложению не подлежит (Письмо ФНС от 05.09.2019 № БС-3-11/7921@)
Подарок передается без предъявления встречных условий Присутствуют встречные условия
Нотариальное удостоверение требуется не всегда Обязательна нотариальная форма
Заключается устно, за исключением случаев, когда предусмотрена письменная форма Оформляется письменно

Нужно ли удостоверять договор дарения или ренты у нотариуса?

Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом, а для дарения удостоверение требуется только в отдельных случаях:

  • отчуждается доля в праве собственности;
  • в сделке участвует представитель по доверенности;
  • дарится имущество несовершеннолетнего;
  • от имени дарителя действует опекун.

Обратите внимание! По закону не допускается дарение от лица ребенка до 14 лет или недееспособного гражданина. Такую сделку не удостоверит ни один нотариус.

Совет юриста: подпись нотариуса не гарантирует невозможность оспаривания, но существенно ее снижает. Если удостоверение по закону необязательно, все равно лучше обратиться в нотариальную контору, чтобы обезопасить себя.

Основания для оспаривания договора дарения или ренты

Оспорить дарственную или ДР можно по основаниям, указанным в ст. 166-179 ГК РФ:

  • подписание ограниченно дееспособным или недееспособным гражданином;
  • сделка не удостоверена нотариусом, если его подпись обязательна по закону;
  • при оформлении допущены существенные нарушения, противоречащие законодательству;
  • сделка совершена дарителем или получателем ренты под воздействием физического или психологического давления;
  • для отчуждения общенажитого супругами имущества не получено согласие супруга получателя или дарителя;
  • при подписании гражданин не осознавал последствий сделки, не понимал ее природу;
  • договор заключен без дальнейших правовых последствий (мнимая сделка);
  • оформление с целью прикрытия дарения, ренты, купли-продажи, мены (притворная сделка).

Оспаривание возможно через суд. Исковое заявление подается по месту нахождения имущества, о котором ведется спор. Если иск затрагивает неимущественные вопросы, обращаться следует в суд по месту жительства ответчика.

Судебная практика

  • Аннулировать ДД или ДР очень тяжело, но шансы увеличиваются, если люди обращаются к опытным юристам для консультаций и представления интересов в судах.
  • Рассмотрим несколько примеров решений по делам, когда гражданам удалось отменить сделки:
  • Результат разбирательств – возвращение сторон в первоначальное положение, которое было до заключения договоров.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли признать договор дарения рентой?

Да, если содержатся признаки ренты, и изначально заключена притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

Что лучше: договор мены, дарения или ренты?

Это разные по сути и природе договоры. Мена выгоднее, если нужно обменяться недвижимостью, особенно в разных городах. Дарение выгодно для одаряемого, рента – для получателей. Плательщикам она может оказаться невыгодной: нередко за время жизни получателей им приходится выплачивать крупные суммы, превышающие стоимость квартир.

Что сложнее оспорить: договор ренты или дарения?

Зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность добиться отмены значительно больше при оспаривании дарственной.

Хочу передать дочери недвижимость, но так, чтобы она меня содержала. Что в этом случае лучше: рента или дарения?

Однозначно рента. При дарении нет вероятности, что одаряемый будет содержать дарителя – законом такая обязанность не предусмотрена, в отличие от ДР.

Можно ли оформить дарственную или договор ренты, если нет возможности прийти к нотариусу лично?

Да, заказав выезд нотариуса на дом. Услуга оплачивается отдельно.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Дарственная оформляется на безвозмездной основе без предъявления требований к одаряемому;
  2. По ренте плательщик обязуется передавать получателю деньги или выполнять обязанности по содержанию в иной форме;
  3. ДД иногда заключается устно, нотариальное удостоверение требуется в исключительных случаях;
  4. Договор ренты составляется письменно, удостоверение нотариусом обязательно;
  5. Дарственная выгодна для одаряемого, рента – для получателя: сумма выплат плательщиков зачастую значительно выше стоимости передаваемого по договору имущества.

Если вам нужна правовая помощь, обращайтесь к нам! Наши юристы предоставляют все виды поддержки и помогают людям разбираться в самых разных проблемах. Вы можете задать вопрос через онлайн-форму и получить ответ в течение 5 минут!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *