Как правильно выбрать надежного застройщика?

Квартиры в новых домах — один из самых интересных и привлекательных сегментов для покупки. Современные планировочные решения, новизна коммуникаций, большой выбор предложений — самые очевидные преимущества. Кроме того, покупка квартиры в новостройке — это отличный шанс сэкономить и приобрести недвижимость на самых выгодных условиях.

Все квартиры в Сочи постоянно растут в цене. Особенно это заметно, если сравнивать стоимость предложений в строящихся домах и тех, которые уже введены в эксплуатацию. Желая сэкономить и купить жилье недорого, важно со всей серьезностью отнестись к вопросу выбора строительной компании.

Как правильно выбрать надежного застройщика? Как правильно выбрать надежного застройщика?

В рамках данной статьи мы расскажем о том, как необходимо выбрать застройщика и на что нужно обязательно обратить внимание, приобретая квадратные метры в новом жилом комплексе. Грамотный подход к этому вопросу — гарант безопасности вложений и отсутствия проблем.

Выбор интересующего объекта и проверка информации

Покупка недвижимости всегда начинается с поиска наиболее подходящего объекта для жизни или инвестирования. Важно ознакомиться с предложениями в разных сегментах и районах курорта. Выбор предложений в Сочи действительно велик.

Как только вы выбрали новостройку, устраивающую вас и по расположению, и по ценовой политике, и по статусу, можно переходить к следующему этапу — проверке информации о компании.

Специалисты компании «Винсент Недвижимость» в подробностях рассказывают о том, какие параметры обязательно нужно проверить.

Уделив данному вопросу особое внимание и пристально изучив все аспекты, вы сможете свести к абсолютному минимуму все риски.

Назад к содержанию

Как правильно выбрать застройщика: основные параметры

Деятельность любой строительной компании оценивается по ряду критериев. Проанализировав каждый из них можно получить достоверную картину, которая позволит принять верное решение!

  • Соотношение качества и цены;
  • Финансовая отчетность компании;
  • Стаж работы на рынке и количество построенных объектов;
  • Непрерывный ход строительных работ;
  • Отзывы дольщиков;
  • Сотрудничество с надежными банками.

Также обязательно стоит поинтересоваться, есть ли у компании другие масштабные проекты, которые не связаны со строительством. Практика показывает, что наличие дополнительных финансовых ресурсов в случае необходимости может обеспечить дополнительную поддержку.

Как правильно выбрать надежного застройщика? Как правильно выбрать надежного застройщика?

Слишком дешевая цена на недвижимость в хорошем районе должна насторожить. Конечно, это может быть связано с разными скидками и акциями, но лучше еще раз детально все перепроверить.

Важно понимать главные принципы ценообразования в городе.

Если вы плохо ориентируетесь в этом вопросе, то всегда можете связаться с сотрудниками АН «Винсент Недвижимость», которые с удовольствием поделятся с вами своим опытом и расскажут о ценах.

Назад к содержанию

Проверяем документы

В вопросе того как выбрать надежного застройщика, проверка документации — это очень важный и ответственный шаг. Среди всех бумаг, которые вы можете запросить для проверки, наиболее важна учредительная документация:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Свидетельство о государственной регистрации;
  3. Устав;
  4. Свидетельство, подтверждающее постановку на налоговый учет;
  5. Выписка из ЕРГЮЛ.

Обращаем ваше внимание на то, что застройщик в обязательном порядке должен иметь документ, подтверждающий его право на использование участка для строительства — договор аренды, свидетельство о собственности.

Разрешение на строительство выдает местная администрация или мэрия. Если же разрешение отсутствует, то застройщик не имеет право заниматься возведением дома. Еще до начала всех строительных работ органы муниципальной власти проверяют компанию. Это необходимо для того, чтобы минимизировать все риски и защитить интересы будущих дольщиков.

Назад к содержанию

Проектная декларация

Еще один важный документ — это проектная декларация. В ней указана очень важная информация для покупателя: от сроков сдачи объекта до финансовых рисков.

Согласно Федеральному закону № 214, каждый застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ. В том числе — на личном официальном сайте. В данном документе должны быть отражены следующие аспекты:

  • Результаты государственной экспертизы;
  • Права застройщика на участок земли;
  • Разрешение на осуществление строительных работ;
  • Количество квартир в жилом комплексе, их технические характеристики;
  • Назначение и использование нежилых помещений;
  • Состав общедомового имущества;
  • Примерный график и сроки строительных работ;
  • Стоимость строительства и источники финансирования;
  • Указание рисков;
  • Основные подрядчики.

Застройщик должен предоставлять проектную декларацию по первому требованию покупателя или любого другого заинтересованного лица.

Назад к содержанию

Финансирование проекта

Любой застройщик может выбрать — строить объект на свои собственные средства или же получить деньги путем проектного финансирования от банков.

Как показывает практика, ситуаций, когда застройщик привлекает собственные средства — единицы. Это понятно, ведь на строительство любого многоквартирного дома требуется очень большая сумма. Особенно это актуально, когда речь идет о масштабных проектах.

Лучшее решение — это покупка квартиры у застройщика, который получил проектное финансирование от надежного и проверенного временем банка. Это является гарантом того, у застройщика точно хватит средств на то, чтобы вовремя закончить все строительные работы и рассчитаться с подрядчиками. Кроме того, банки заранее просчитывают все возможные риски, связанные с финансированием объекта.

Назад к содержанию

Ход строительства — важный аспект выбора

Своевременный ввод в эксплуатацию — важный аспект для любого дольщика. Кроме того, активные работы на объекте — это индикатор того, что с ним все в порядке. Для удобства контроля, застройщик может ежемесячно выставлять фотоотчет на сайте или же вести онлайн трансляцию.

Если застройщик регулярно публикует фотоотчеты со стройплощадки, ведет активную деятельность в социальных сетях и рассказывает обо всех этапах работ — это положительный знак. Вялотекущий строительный процесс, отсутствие рабочих на площадке, хаос и беспорядок — серьезный повод задуматься о целесообразности покупки.

Как правильно выбрать надежного застройщика? Как правильно выбрать надежного застройщика? Назад к содержанию

Страхование объекта

В соответствии с действующим законодательством, застройщик обязан застраховать стройку от возможных рисков — собственного банкротства, заморозки. Обязательно изучите информацию о страховой организации, выбранной застройщиком. Обязательное условие — присутствие в списке Центробанка.

В случае, если страховщик отсутствует в списке, застройщик, заключая договор с покупателем, нарушает закон.

Назад к содержанию

Требования о банкротстве

Игнорировать данный пункт не стоит. Предъявление требований о банкротстве застройщику — это весомый повод задуматься. У потенциального банкрота приобретать недвижимость точно не стоит. Даже если кажется, что все остальное идеально.

Проверить информацию можно на официальном сайте арбитражного суда. Для получения данных необходимо знать ИНН или полное юридическое название компании.

Назад к содержанию

Изучаем готовые объекты и отзывы покупателей

Если застройщик работает уже давно, то стоит ознакомиться с ранее сданными объектами. Вы можете сделать это, изучив проектную документацию или же лично посетив дома и жилые комплексы. В рамках визита вы сможете не только оценить качество строительных работ, но и пообщаться с реальными владельцами недвижимости, послушать их отзывы, узнать — были ли срывы сроков, нарушения.

Если после знакомства со сданными объектам у вас остались только самые положительные впечатления, то есть смысл рассматривать данного застройщика.

Назад к содержанию

Сотрудничайте только с проверенными компаниями!

В вопросе того, как выбрать застройщика при покупке квартиры, мы также настоятельно рекомендуем прислушиваться к мнению сотрудников нашего агентства недвижимости. Мы работаем только с проверенными компаниями, которые зарекомендовали себя с самой положительной стороны и сдают свои объекты в установленные сроки!

Заранее, в момент выбора квартиры для жизни или инвестирования, мы предупреждаем покупателей о возможных рисках, если такие имеются. С нами вы можете быть абсолютно уверены в приобретаемом объекте!

Как выбрать надежного застройщика

Покупка квартиры – дело нешуточное. Масса нюансов и ограничений – финансовых, юридических, временных. Конечно же важнейшим моментом является выбор застройщика. О том как этот выбор сделать правильным, на что обратить внимание, чему верить, а чему не очень, постараемся рассказать в этой статье.

Опыт

С точки зрения количества проектов и опыта, застройщиков можно условно поделить на 3 категории:1. «небольшие» (до 3 лет на рынке, имеют 1-2 проекта в строительстве);2.

«средние» (за плечами больше 3 лет работы и 2 проектов) – таких компаний большинство в каждом более-менее большом городе;3.

«крупные» (более 10 лет на рынке, построенных и строящихся проектов свыше 5, нередко работают в нескольких регионах).

Естественно, чем опытнее компания, чем больше у нее сданных и строящихся проектов, тем меньше рисков при выборе этого застройщика. Но это не означает, что на новых небольших застройщиков не стоит обращать внимание.

Любая компания, которая сейчас возглавляет рейтинги и ежегодно получает награды и премии за различные достижения в строительстве, когда-то начинала с первого проекта, набивала «шишки», работала над улучшением своего продукта.

Просто на такие «небольшие» компании нужно уделить еще больше внимания во всех следующих пунктах.

Сайт

Сайт застройщика должен быть удобным и наполненным. Что это значит?Удобным – вы с легкостью должны в нем ориентироваться. Добросовестный застройщик не скупится на создание и содержание сайта, в котором сразу понятно где раздел с описанием проекта, а где с контактами офиса продаж.

Наполненным – на сайте есть несколько важных блоков, которые не должны быть пустыми:1. Документация.

Обязательный минимум – Проектная декларация и Разрешение на строительство, желательно еще и договор, по которому происходит приобретение (однако зачастую шаблон договора не публикуется и предлагается ознакомиться с ним в офисе продаж или по почте).

Если чего-то из этого нет – задавайте вопрос продавцу и обязательно изучайте эти документы. В проектной декларации зафиксированы основные параметры проекта – что, где, из чего, сколько метров, когда срок сдачи и т.д. Разрешение на строительство – документ, без которого застройщик не имеет права продавать вам что-либо.2.

Новости. Нет ни одного крупного застройщика, который бы не имел регулярных новостей о своей деятельности – различные акции, динамика строительства, интересные факты о реализуемых проектах, награды и премии и т.д. Если на сайте в разделе новостей последняя запись датируется сроком несколько месяцев назад — застройщик наверняка испытывает трудности.

3. Ход строительства. Этот момент настолько важен, что ему посвятим отдельный раздел.

Ход строительства

Строительство от слова строить. Каким бы сложным и насыщенным ни был рынок недвижимости (а это действительно так), и сколько бы процессов ни было на нем завязано (проектирование, финансовый и маркетинговый анализ, PR-кампания и т.д.), самым важным все равно будет «стройка».

На сайте застройщика должны публиковаться фото (в большинстве случаев – раз в месяц), по которым можно судить о динамике строительства. Еще лучше – онлайн-камера со строительной площадки.

Как правильно выбрать надежного застройщика?

Если из месяца в месяц строительная стадия дома, в котором вы присматриваете квартиру, растет, то все в порядке. Если же по фото есть ощущение, что стройка «встала», или же перестал обновляться раздел на сайте, а при личных посещениях объекта вы не видите ни рабочих, ни техники – стоит насторожиться.

Скорее всего, у застройщика возникли финансовые трудности, а это значит, что даже если стройка и возобновится в ближайшее время, то наверняка будут или срывы сроков, или «удешевление» проекта, или еще что-нибудь, если не все сразу.

Однако бывают строительныеработы, которые действительно медленно отображаются на динамике фото – вы всегда можете уточнить этот момент у застройщика.

Конечно, есть и другая крайность – не стоит ожидать слишком быстрых темпов строительства и бить тревогу, если спустя полгода после старта продаж не возведено ни одного жилого этажа.

Современные дома возводятся преимущественно по монолитной технологии, с подземным паркингом. Соответственно, самый первый этап, а именно подготовка территории, прокладка коммуникаций, возведение паркинга и котлована – самый важный, цена ошибки здесь очень велика.

Поэтому зачастую этот период (от старта продаж до возведения первых жилых этажей) может растянуться до года (зависит от размера подземного паркинга, существующих ландшафтных ограничений, высоты будущего проекта и т.д.).

Но, например, если по всем документам срок сдачи дома через 3 месяца, а за предыдущие 2 года стройки возведено полдома, то перед вами долгострой.

Как правильно выбрать надежного застройщика?

Поэтому очень важно отслеживать динамику интересующего вас корпуса и своей головой анализировать – успевает ли застройщик к обещанному сроку сдать объект или нет.

В этом плане очень полезна история соблюдения сроков в предыдущих комплексах этой же компании. Если мы говорим о небольшом застройщике – ему тем более должно быть важно оправдать кредит доверия со стороны покупателей.

Небольшие срывы сроков (на 1-3 месяца) случаются даже у
самых добросовестных и крупных застройщиков.

Читайте также:  Справка о кадастровой стоимости земельного участка

Если сроки заселения для вас критичны – обращайте внимание на застройщиков с панельными проектами. В среднем сборка панельного дома занимает меньше года, в то время как монолитные дома аналогичной этажности возводят не менее 2-3 лет.

Репутация и отзывы

Застройщик не должен иметь негативной репутации. Звучит просто, но как проверить?Современные PR-технологии усложняют эту задачу до невозможного: в сети все «хвалебные оды» могут быть написаны сотрудниками этой же компании, а негативные истории — удалены или несправедливо опровергнуты (нередко они пишутся по заказу конкурентов).

Так как же быть? Самое надежное – найти человека, который купил квартиру у этого застройщика в уже построенном проекте и задать все интересующие вопросы – о качестве дома и квартиры, о сложностях в покупке и приемке квартиры, о соблюдении сроков стройки, о работе управляющей компании от застройщика и т.д. Соц.сети, форумы – все способы хороши.

Только найти нужно именно покупателя, а не подставное лицо, которое в соц.сетях ведет еще 20 таких же проектов и в каждом выступает счастливым клиентом.Если мы говорим о молодой компании – найдите человека, купившего квартиру в интересующем вас проекте.

За шоколадку предложите рассказать о покупке – какие нюансы были при оформлении документов, помогают ли представители компании в спорных моментах и т.д. Почему бы и нет – вдруг это ваш будущий сосед?

Как правильно выбрать надежного застройщика?

Личное посещение

Удобный сайт, конечно, это хорошо. Красивый офис продаж — замечательно. Реклама на каждой остановке, на ТВ и в метро – супер. Но ничто из этого не заменит вам личного посещения строительной площадки или района вокруг нее.

Зачастую посещение самого объекта может натолкнуть на мысли, к которым вы вряд ли придете, изучая сайт или общаясь с менеджером по продажам.

Что будет с этим зданием/заводом/опорой ЛЭП рядом с возводимым домом – перенесут или оставят? А где здесь вообще ближайший парк? А как будут устроены подъездные пути к дому, когда и кем? Все подобные вопросы нужно обязательно задавать представителю застройщика до покупки, чтобы не оказаться в неудобном положении.

И по тому, как застройщик на них отвечает (и отвечает ли вообще) делать выводы.Также нелишним будет приехать и посмотреть сданный проект этого же застройщика, максимально приближенный по цене и району к интересуемому (если есть).

Желательно, чтобы проект был относительно новым – рынок недвижимости быстро меняется, и то, что было в новинку 5 лет назад, сейчас уже может считаться нормой (например, вход в подъезд на уровне земли). Обратите внимание на качество дома – фасады, детские площадки, состояние подъезда и т.д. Торчащий утеплитель из-под фасада корпуса, дыры или трещины на тротуарной плитке, неработающие лифты и пр. – все это говорит о низком качестве проекта и/или недобросовестной работе управляющей компании (которая в большинстве случаев ставится застройщиком).

Там же, во дворе дома или около него, можно познакомиться с местным жителем и попросить дать отзыв – застройщику, дому, в целом району. Да и вообще к таким «экскурсиям» лучше подходить как к прогулке, нежели к научной экспедиции.

Финансовые партнеры

Как правильно выбрать надежного застройщика?

Косвенным признаком надежности компании является сотрудничество с крупными банками, которые проверяют застройщика вдоль и поперек для минимизации рисков и дальнейшего сотрудничества. Особенно, если речь идет об аккредитации проекта по ипотеке или о проектном финансировании.

Вместо заключения

Выбор застройщика похож на выбор дороги на распутье.

Одна вроде с ровным асфальтом в начале, но вся ли она будет без ям? Про другую есть хороший отзыв от соседа, но насколько ваши вкусы схожи? По третьей вроде как многие ездят и существует давно, но вдруг она самая длинная? А тратить время и деньги на бензин больше запланированного не хочется. Идеальный застройщик – как идеальная дорога. Ровная, проверенная и без оленей на пути.

Как правильно выбрать надежного застройщика?

К сожалению, все вышеперечисленные советы не дают 100% защиты от долгостроя или банкротства застройщика. История знает примеры, когда от печального исхода не помогли ни количество проектов, ни высокий уровень продаж, ни отзывы и сайты, ни даже статус платинового партнера крупного банка.

В то же время, когда ведущие банки страны по каким-либо причинам прекращают сотрудничество с застройщиком – это не просто тревожный звоночек, это удар средневекового колокола на центральной городской площади.Включайте голову и не выключайте ноги – прогулка на объект эффективнее просмотра буклета.

Регулярные фото хода строительства красноречивее менеджеров по продажам. А общение с 2-3 реальными покупателями полезнее баннеров и рекламы.

  • Если решились – хорошей дороги!
  • Иван Куликов, старший аналитик «М2Маркет»
  • Возврат к списку

Как правильно выбрать застройщика: советы юриста

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Как правильно выбрать надежного застройщика?

  • Сейчас в судах рассматривается множество споров по искам граждан о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскании неустоек и морального вреда за нарушение их прав как потребителей.
  • Вот потому так важно выбрать надежного и добросовестного застройщика, то есть ту организацию, которая осуществляет строительство дома, ведь подписывая договор, нужно быть абсолютно уверенным в своем выборе контрагента.
  • Сегодня мы поговорим о том, как правильно выбрать надежного застройщика для приобретения квартиры в новостройке.

1. Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

  • устав юридического лица;
  • свидетельство о постановке на учет;
  • протокол о назначении руководителя организации;
  • выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

  • разрешение на строительство;
  • проектная документация, касающаяся дома;
  • документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (либо договор аренды, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают  заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

2. Узнать как можно больше о компании-застройщике

Как правильно выбрать надежного застройщика?

Узнавать информацию о застройщике можно из разных источников: СМИ, интернет, отзывы знакомых. Лучше всего будет узнать мнение людей, проживающих в домах, построенных данной компанией. Для этой цели можно посетить форумы и сайты в интернете, посвященные долевому строительству.

Но следует помнить о том, что в наши дни очень развиты пиар-технологии, которые состоят в том, что хорошие отзывы пишут не клиенты, а не имеющие отношения к застройщику люди за вознаграждение. Так что реальной информации о застройщике лишь на основе отзывов в интернете не получить. 

Не стоит забывать и о сайте самого застройщика: на нем, кроме базовых сведений о фирме,  должны быть выложены копии проектной декларации, разрешения на строительство, сведения о возводимых и сданных объектах. Идеально, если на сайте будут размещены фото и видео, подтверждающие прогресс в строительстве проектов.

Неплохо будет узнать, есть ли у компании судебные споры с дольщиками. Сделать это просто: нужно зайти на сайт суда, куда по подсудности относятся такие споры, и ввести там название организации. Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика (если только потребитель не подал иск по своему месту жительства).

Стоит иметь в виду, что цена за квадратный метр значительно ниже, чем у конкурентов, скорее всего, обусловлена какими-то недостатками объекта. Большие скидки на квартиры также не должны внушать доверия.

Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать – по этой причине добросовестные застройщики устраивают для своих потенциальных дольщиков экскурсии по тем домам, что уже сданы в эксплуатацию и тем, что строятся. На подобный осмотр можно отправиться и самостоятельно: достаточно поехать к построенному дому и пообщаться с его жильцами. У них можно узнать, своевременно ли сдавался объект, и каково состояние переданных им квартир.

А отправившись на стройплощадку, можно побеседовать с рабочими и выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату. Также можно посмотреть, какое оборудование на стройке, есть ли там техника, как быстро идет строительство. Если в месяц дом вырастает на 2-3 этажа, то это нормальный темп строительства, и застройщик, скорее всего, уложится в оговоренные сроки.

Не лишним будет узнать, с кем сотрудничает застройщик. Если это надежный инвестиционный фонд или известный крупный банк, то застройщик вряд ли обанкротится. Лучше, чтобы фонд или банк был сторонним относительно строительной компании, не был включен в строительный холдинг.

В таком случае риски сотрудничества с застройщиком не велики, ведь банк уже произвел проверку застройщика на платежеспособность и способность исполнять обязательства. Если застройщик имеет в партнерах несколько банков, это дает клиентам еще больше гарантий.

Лучше всего заключить договор с компанией, у которой основной офис в населенном пункте, где идет строительство дома. Если же главный офис находится в другом городе, то при возникновении трудностей решить их будет проблематично. Идеально, если офис продаж строительной компании находится прямо на стройплощадке.

Большим плюсом застройщика выступает наличие у него своего производства, строительной техники и оборудования, транспортных средств.  Это доказывает достаточное финансирование строительной компании, сможет предотвратить нарушения сроков сдачи объекта по причине несвоевременной доставки стройматериалов другими фирмами.

3. Уменьшить возможные риски

Договор с застройщиком следует заключать письменный, кроме того, он регистрируется в Росреестре.

Договор обязательно должен содержать такие условия:

  • указание на предмет долевого строительства;
  • что дольщик получит по завершению строительства: условный номер квартиры, количество комнат, площадь, этаж, точный адрес;
  • стоимость недвижимого имущества;
  • сроки и порядок оплаты по договору;
  • сроки передачи имущества дольщику;
  • гарантийные сроки на квартиру.
  1. Лучше, чтобы в договоре имелся пункт, указывающий, что объект не продан, и на него не имеется прав у третьих лиц.
  2. Не следует заключать договор, когда:
  1. Нет разрешения на строительство, договора аренды или свидетельства о праве собственности на землю.
  2. Участок, на котором строится объект, не отнесен к числу земель, на которых разрешено возведение  многоквартирного дома (например, у него категория «под индивидуальное жилищное строительство»).
  3. Застройщик не раз продлевал сроки сдачи объекта.
  4. Происходила смена застройщика.
  5. Цена недвижимости значительно ниже стоимости аналогичных объектов.
  6. Компания предоставляет неполные или неверные сведения о возводимом объекте.
  7. Застройщик  имеет статус ИП.
  8. Фирма предлагает подписать предварительный договор, договор займа или другие типы договоров, а не договор участия в долевом строительстве.
  9. Недвижимость выставляет на продажу не застройщик, а инвестор.
Читайте также:  Бланк договора найма квартиры между физическими лицами

Не следует забывать, что в вопросах, относящихся к недвижимости, все должно быть понятно и конкретно, и потому добросовестный застройщик попытается продемонстрировать клиенту все имеющиеся документы и предоставить максимум сведений, а вот мошенник будет уходить от ответов и скрывать документы, не соответствующие закону или отсутствующие.

Если договор с застройщиком заключен опосредованно через подрядчика или агентство недвижимости, то такой посредник обязан предъявить дольщику все требуемые документы, свидетельствующие о наличии у него прав представления застройщика, подписания договоров и работы с дольщиками. 

Немаловажным моментом выступает и наличие страхования ответственности компании на случай невыполнения ею принятых на себя обязательств перед клиентами.

При наступлении страхового случая, страховая компания возместит дольщику затраты на квартиру, предусмотренные договором.

 Поэтому важно ознакомиться с информацией не только о застройщике, но и о страховой компании, изучив, насколько она благонадежна и как исполняет свои обязательства.

Важно обратить внимание и на то, за счет каких средств финансируется строительство. Существует три варианта:

  • за счет средств строительной фирмы;
  • с помощью кредитных средств,
  • с использованием средств дольщиков.

Последний вариант является наиболее рискованным для дольщиков. А вот строительство за счет активов застройщика свидетельствует о его надежности.  Строительство же, полностью финансируемое за счет заемных средств, может привести к банкротству застройщика, который не сможет рассчитаться с долгами по кредитам.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Как выбрать компанию застройщика: советы, памятка потребителю как выбрать надежного застройщика | Жилищный консультант

1452

В юридическом смысле застройщик определяется как любое юридическое лицо, которое обладает землей в соответствии с правами собственности или правами аренды, привлекает денежные средства в рамках механизма долевого участия в соответствии с законом, и осуществляет на этом земельном участке жилое строительство. При этом обязательным условием является обладание застройщиком специального разрешения на этот вид деятельности.

В настоящее время очень сложно найти благонадежного застройщика. Существует множество так называемых «фирм-однодневок», которые занимаются отмыванием средств у инвесторов.

После того, как эти фирмы соберут достаточную сумму, они переводят полученные средства на счет другой компании, часто в офшорной зоне, и исчезают. Ни о каком строительстве, конечно, нет и речи.

При этом обманутому дольщику получить деньги назад будет очень сложно: даже после долгих судебных разбирательств люди остаются ни с чем.

В этой статье мы расскажем вам, как выбрать надежного застройщика.

Риски неправильного выбора компании застройщика

Целесообразно будет перечислить все возможные риски, которые инвестор берет на себя при выборе недобросовестной компании застройщика:

  1. Как уже было написано, вы можете стать жертвой мошенничества.
  2. Компания застройщик может обанкротиться.
  3. Могут случиться непредвиденные обстоятельства. К примеру, экономический кризис или серьезное стихийное бедствие.
  4. Срок строительства может быть существенно перенесен.
  5. Существует опасность некачественного строительства вследствие использования плохих материалов.
  6. Опасность повышения цены за квартиру в процессе строительства.

Советы по выбору компании застройщика

Существует целый комплекс механизмов, которые помогут избежать потенциальных рисков и не попасть в руки мошенников. Эти механизмы сводятся к четырем главным правилам:

  1. При выборе компании застройщика обязательно проверьте ее репутацию. Для этого вам нужно найти более подробную информацию о компании в интернете. Причем не стоит искать правду на официальном сайте компании. Лучше воспользуйтесь тематическими форумами, где найдете жильцов из объектов недвижимости, уже построенных фирмой. Также проверьте, не значится ли компания в различных черных списках, которыми так же изобилует интернет. Так же составляются специальные рейтинги компаний и так называемые «белые списки«.
    Обязательно поинтересуйтесь, сколько у компании было успешных проектов. Если компания успешно сдает в срок свои объекты, их жильцы не жалуются на качество строительство, и у компании нет так называемого «долгостроя», скорее всего застройщик добросовестно отнесется и к объекту, в который вы хотите инвестировать.

    Третьим важным индикатором будет банковская поддержка строительства. Банки очень серьезно рассчитывают риски, обеспечивают страхование. Таким образом, возможность оформления ипотеки при покупке квартиры, предоставляемая крупным банком — показатель надежности фирмы.

  2. Проверка сроков функционирования компании. Этот пункт напрямую связан с предыдущим. Если фирма застройщик работает год или даже меньше года, вы очень сильно рискуете, выбирая именно ее. Вы не сможете найти в глобальной сети никаких подтверждений, что компания — не мошенник. Рассчитывать на надежность компании можно, если она работает в нужном вам сегменте уже не менее 5 лет.
  3. После того как вы проверите репутацию компании и сроки ее функционирования, рекомендуется проверить жилье при личном осмотре. Стоит съездить на стройплощадку и понаблюдать за темпами строительства. Если вы заметите даже первые признаки заморозки проекта, вам стоит задуматься, действительно ли стоит инвестировать в эту фирму.
  4. Помимо всего перечисленного необходимо будет проверить документацию компании. Прежде всего ознакомьтесь с документами, которые подтверждают права фирмы на землю. Проверить законность этого документа несложно. В нем должно быть указано, что земля была приобретена, к примеру, в результате торгов. Так же обратите внимание на то, как земля должна быть использована согласно этому праву. В графе «целевое назначение» должно значиться «для строительства жилого дома». После знакомства с правом собственности попросите представителей компании показать вам разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение экспертов по ней. Не будет лишним так же потребовать финансовые документы. Они не являются корпоративной тайной и компания обязана будет их предоставить.

Пример по выбору компании застройщика

Предположим, что вы участвуете в долевом строительстве и вдруг узнаете о банкротстве фирмы. В этом случае по закону вы имеете право на возмещение убытков.

При этом важно отметить, что имеются в виду реальные убытки, а не только та сумма, которая была передана компании при заключении договора.

Поэтому вы можете подать в суд в одностороннем порядке, если решите, что больше не хотите участвовать в этом строительстве.

Так же при банкротстве застройщика часто недостроенный объект передается кредиторам, которые помогают достроить объект. В этом случае создается жилищно-строительный кооператив.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку выбора компании застройщика

Вопрос: Мы выбрали компанию застройщика, хотим купить квартиру. С документами все в порядке, компания кажется надежной и работает на рынке уже 6 лет. Смущает лишь одно: представители компании предлагают подписать не договор долевого участия, как это принято, а только предварительный договор о долевом участии. Подписывать или отказаться? Максим.

Ответ: Максим, в этом случае советуем найти другую фирму застройщика. Очень часто строительные фирмы предлагают подписать предварительный договор о долевом участии в том случае, если у нее еще нет разрешения на строительство объекта.

Так же учтите, что предварительный договор долевого участия не имеет механизмов и гарантий, которые позволят вернуть инвестированные вами в строительство деньги в случае мошенничества или банкротства компании. Если вы сомневаетесь в том, что компания, которую вы выбрали, надежная, мы советуем вам воспользоваться помощью риелторов.

Они проводят комплексную проверку компаний прежде чем выставлять объявления о продаже квартир в тех или иных объектах.

Заключение

Подведем итоги. В настоящее время очень сложно найти надежного застройщика. На рынке строительства существует очень много мошенников или просто несостоятельных компаний. Риски потерять деньги велики, если не подходить к выбору компании застройщика серьезно.

Памятка потребителю как выбрать надежного застройщика:

  1. При выборе застройщика важно проверять все документы, имеющиеся у компании по объекту.
  2. Необходимо узнать, насколько темпы строительства соответствуют заявленным компанией срокам сдачи объекта.
  3. Важно уточнить, сколько лет компания работает на рынке жилья в нужном вам сегменте. Отдавайте предпочтение компаниям, которые работают в сфере строительства уже много лет. При этом посещайте форумы, на которых общаются люди, купившие квартиры в домах, построенных этими фирмами. Проверьте репутацию компании.
  4. К подписанию договоров подходите максимально серьезно.

Следуя вышеперечисленным правилам, вы минимизируете риски, а в случае непредвиденного банкротства застройщика вы сможете вернуть свои деньги через суд.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Как выбрать квартиру в новостройке — Справочник Недвижимости

Что считать новостройкой

Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Юридического определения новостройки не существует, а фактически новостройкой считают построенный дом, в котором ещё никто не жил. Вы будете для него первыми жильцами.

Какой дом выбрать 

Район или список подходящих локаций каждый определяет сам и уже «на месте» выбирает из проектов.

Многоквартирные дома в больших городах сейчас строят панельные, монолитно-каркасные или кирпичные. Сроки строительства и цены на них различаются.

Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие.

Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры намного дешевле других.

Монолитно-каркасные дома строят от 1,5 года до 2 лет (плюс тот же год на непредвиденные обстоятельства). Перепланировки в квартирах возможны, звуко- и теплоизоляция — в порядке! Но цена выше, чем в панельных, примерно на 50%.

Кирпичные дома возводят года два с половиной (и опять прибавляем год на всякий случай). В них всё хорошо. Кроме цены. Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.

Готовность дома vs цена

Цены зависят от того, на какой стадии строительства вы решитесь на покупку: когда только вырыли котлован или когда в доме уже пустили лифты. Чем раньше — тем дешевле и рискованней, чем позже — тем дороже и надёжней.

Цена квартиры в новостройке растет так:

  • вырыт котлован, ведётся строительство подземного этажа и парковочных мест +10%;
  • строится первый этаж +10%;
  • экватор стройки +10%;
  • возведение кровли +10%.

Ещё больше цена вырастет после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. При этом покупка квартиры у застройщика — самый прозрачный способ получить новые квадратные метры.

Проект нравится, застройщик на слуху. Берём?

Не торопитесь. Репутацию застройщика сперва нужно проверить:

  •  Посмотрите устав застройщика. Он должен быть на сайте.
  •  Проверьте свидетельство о регистрации, дату регистрации можно проверить через сайт налоговой службы.
  •  Найдите документы о постановке компании на налоговый учет, это можно посмотреть в выписке ЕГРЮЛ, заказать которую тоже можно на сайте налоговой.
  •  Посмотрите историю компании и её проектов, почитайте форумы жильцов уже заселённых домов.
  •  Убедитесь, что застройщик застрахован в надежной компании. 
  •  Посмотрите — а не признают ли в ближайшем будущем застройщика банкротом. Требования о банкротстве можно проверить в картотеке дел арбитражного суда .
  •  Проверьте, с надёжным ли банком сотрудничает застройщик.
  •  Посмотрите, как застройщик решает проблемы с покупателями квартир в других проектах. Выяснить, были ли у застройщика проблемы с покупателями в рамках других проектов, поможет «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ». По названию компании можно выяснить, с кем судился застройщик и что послужило поводом для разбирательств.
  • И, конечно, прочитайте проектную декларацию дома, она тоже должна быть на сайте. В ней — вся информация о застройщике, разрешениях, сроках строительства и доме.
Читайте также:  Определение порядка пользования жилым помещением и раздел оплаты коммунальных услуг

Какую квартиру выбрать

Застройщик внушает доверие, проект нравится, самое время начать выбирать собственно квартиру. С количеством комнат (или квадратных метров) обычно определяются в первую очередь, а вот про мелочи, которые сильно влияют на цену, часто забывают. Поэтому сразу присматривайтесь к этажу, лифтам, сторонам света, виду из окон, лоджии с балконом, ремонту и парковке.

Этаж

На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но о протечке крыши вы узнаете первым, также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи, и всегда есть опасность, что лифт сломается и домой придётся подниматься пешком.

На первом — вида ноль и может быть сыровато. Зато крыша точно не течет, с доставкой никаких проблем и никакой лифтозависимости. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. Но в премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами достигает 30–50%.

ЖК Мещерский лес

Количество лифтов зависит от этажности дома, числа квартир на площадке и активности потока пассажиров. Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», лифтами должны быть обеспечены все дома от 4 этажей и выше.

Если в здании до 9 этажей, в нём может быть только 1 лифт, 10–19 этажей — 2, 20–25 этажей — 3–4 (в зависимости от суммарной площади квартир на этажах. Рядом с лифтом — может быть больше шума.

И это тоже повод для скидки, причём, один из самых неочевидных.

Тринадцатый! Если вы не трискаидекофоб, то есть не питаете суеверий насчет числа 13, — стоит попросить скидку в 2–3% у застройщика на этом этаже.

Сторона света

Идеальны восток и запад: тогда солнца, тени, тепла и прохлады дома будет достаточно в любое время года и любую погоду. Из окон, выходящих на восток, будет виден рассвет, если у вас будет запад — все закаты будут ваши.

Про север в России всё приблизительно понятно, а юг — для любителей витамина D и кондиционеров.

И если сторона света на цену квартиры не влияет, то вид из окон в не слишком облагороженный двор или на оживленную трассу можно использовать как повод для скидки.

Лоджии и балконы

Без лоджии и балкона квартира дешевле. И точка. Если вы её покупаете и не питаете иллюзий насчет балкона-кладовой, балкона-кабинета или балкона-тренажерного зала — это плюс. Но если вы собираетесь эту квартиру продавать — это будет уже минус для других покупателей.

Ремонт

Частичный или полный ремонт квартиры в новостройке резко увеличивает её стоимость. Без отделки она будет дешевле. Но в данном случае экономия может получиться сомнительная: если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, то ремонт придётся делать всё равно. Но заплатите вы за него уже, скорее всего, больше, хотя и сможете сделать всё по своему вкусу.

Парковка

Машиноместо в паркинге может входить в цену квартиры. И тогда от него можно отказаться и получить скидку. Или может не входить. И тогда можно просить скидку за одновременную покупку квартиры и машиноместа. Ловко?

У кого можно купить квартиру в новостройке?

Вы определились с застройщиком, проектом и параметрами жилья. И обнаруживаете, что квартиры в одном и том же доме предлагают совершенно разные продавцы — не только компания, которая его строит. Как так могло получиться, особенно, если дом ещё не сдан?

Легко! Продавать квартиры могут как застройщик напрямую, так и подрядчики, риелторские агентства или дольщики.

Откуда квартиры у подрядчиков 

Подрядчики — организации, которые выполняют строительные работы для застройщика.

Иногда за это с ними расплачиваются квартирами, которые они продают. Часто — с большими скидками, до 30%. Найти такие варианты — большая удача.

А риелторы тоже продают квартиры в новостройках?

Конечно. Застройщик не может продавать все квартиры сам — ему нужна помощь. Специалисты по недвижимости — риелторы — становятся посредниками между застройщиком и покупателями квартиры.

И берут за это процент, но обычно эти деньги уже «зашиты» в стоимость квартиры — как правило, цены у застройщика и агентств недвижимости не отличаются.

В пользу последних говорит большая база проектов (возможно, вам подберут вариант получше!), а также то, что сомнительные объекты риелторы на реализацию, как правило, не берут.

А я могу купить квартиру в новостройке у человека, который купил её раньше?

Да. Это называется переуступка. Но есть пара моментов. Если дом ещё не построен, то квартира юридически не является чьей-либо собственностью. Чтобы она стала вашей, нужно заключить договор о переуступке прав. Такая сделка называется цессией, от латинского cessiō — уступка, передача. Это полностью законно.

Продавцы таких квартир остаются в плюсе: ведь покупали они недвижимость в начале строительства, когда она стоила дешевле. Но есть и хорошие новости для покупателей: квартира будет дорожать и дальше. Всего за время строительства дома цена на жильё может вырасти на 40-60%.

Переуступку нужно согласовать с застройщиком. Он даёт свое согласие на сделку и подписывает договор переуступки. И его «да» может стоить покупателю 1–5% от первоначальной стоимости жилья.

  • Когда покупать квартиру?
  • Есть немало возможностей сэкономить. 
  • Покупайте на старте

На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.

Следите за акциями и скидками

Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машиноместо или отделку в подарок.

Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года

Планы продаж квартир для менеджеров никто не отменял. И страшнее всего не получить годовую премию от Деда Мороза, которым для менеджера можете стать вы со своим решением купить квартиру в новостройке.

Заключение

Покупка новостройки чуть сложнее, чем кажется на первый взгляд. И поездить-повыбирать здесь тоже, как и на вторичном рынке, придётся. Но всё это, как правило, с лихвой окупается через несколько лет, когда дом сдан, ремонт сделан, а новоселье отпраздновано. К тому же цена на такую недвижимость за это время может ещё подрасти.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Квартира в новостройке

На что ориентироваться при выборе застройщика в рамках долевого строительства как самого безопасного варианта приобретения жилья? Какие документы смотреть? С кем следует заключать договор, чтобы не потерять вложенные деньги? Какой застройщик считается надежным, а кого следует обходить стороной? На эти и другие вопросы в своей авторской колонке на «РБК-Недвижимости» отвечает начальник отдела финансового анализа Рейтингового агентства строительного комплекса Александр Яковенко

Существует несколько основных аспектов при выборе компании-застройщика, на которые следует обратить внимание: информация о застройщике, проектная декларация, информация об объекте, аккредитация в кредитных учреждениях, информация о методе сделки, а также наличие страхования ответственности застройщика. Согласно статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ компания-застройщик обязана осветить вышеуказанные направления.

Информационная открытость застройщика должна находиться на высоком уровне. В первую очередь потенциальный покупатель должен получить ответы на вопросы: сколько застройщик работает на профильном рынке; где находится офис и по каким телефонам можно дозвониться, если возникнут какие-либо вопросы; что строит застройщик; кто является директором компании и достаточно ли у него опыта.

Первичным источником информации является сайт организации, на котором, помимо основной информации о компании, должны быть размещены также сканированные копии проектной декларации, разрешения на строительство, информация о строящихся и реализованных проектах, актуальная контактная информация, сканированная копия типового договора и данные о методах приобретения жилья. Дополнительным плюсом будет наличие фото- и видеоотчетов для мониторинга состояния стройки. Строящийся монолитный дом ежемесячно должен стабильно прирастать на 1–2,5 этажа, панельный – на 3–5 этажей.

Помимо сайта компании, необходимо дополнительно обратить внимание на картотеку арбитражных дел и специализированные форумы – возможно, застройщик выступает в качестве ответчика по многим исковым заявлениям или же имеет плохую репутацию среди потребителей, ранее сталкивающихся с ним.

Основным документом, содержащим в себе информацию о застройщике и о проекте строительства, является проектная декларация.

В первую очередь необходимо проанализировать: информацию об учредителе, о реализованных проектах за последние три года, финансовые показатели застройщика, результаты государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости и договор аренды земельного участка.

Следует помнить, что застройщик имеет право вносить изменения в любой пункт проектной декларации, однако позитивным моментом является то, что существенные изменения вносятся лишь после согласования с дольщиками. Есть вероятность, что вас не устроят изменения, вносимые в проектную декларацию.

К примеру, вы не хотите жить на последнем этаже из-за возможного протекания потолка и внесли деньги за квартиру, расположенную на предпоследнем этаже, а застройщик заявил о необходимости упразднения последнего этажа. В случае отсутствия свободных квартир, отвечающих вашим пожеланиям, последует расторжение договора.

Если же есть варианты, то можно или расторгнуть один договор и заключить новый, или продать квартиру по договору переуступки прав требований.

При анализе застройщика необходимо также учитывать формирование ценовой политики, так как зачастую застройщики предлагают цены за 1 кв.

м значительно ниже полной средней себестоимости строительства, что должно насторожить. По нашим оценкам, средняя себестоимость 1 кв.

м жилой площади квартир экономкласса в панельном и монолитно-кирпичном жилом доме в Подмосковье составляет 36 тыс. руб. и 42 тыс. руб. соответственно, в Москве – 65 тыс. руб. и 73 тыс. руб.

Основная идея аккредитации застройщика в банке заключается в возможности этого банка выдавать ипотечные займы и кредиты, а также, но уже в меньшей мере, реализовывать рассрочку покупки жилья.

Однозначно можно сказать, что аккредитация застройщика является позитивным фактором, так как говорит о его надежности, ведь при аккредитации в банке компания-застройщик проходит серьезную проверку и предоставляет все необходимые для аккредитации документы.

В итоге чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.

Одним из важнейших факторов в настоящее время является наличие страхования ответственности застройщика. То есть страхование риска неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств перед дольщиком.

Если наступил страховой случай, застройщик обязан выплатить дольщику стоимость квартиры, указанной в договоре долевого участия. Также нелишним будет просмотр информации касаемо страховой организации, застраховавшей застройщика. Страховая организация должна удовлетворять требованиям статьи 15.2. Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ. Вся информация относительно страховых компаний находится в открытом доступе на сайте ЦБ РФ.

В строительной среде распространены случаи, когда под конкретное строительство крупный девелопер создает новое юридическое лицо и тем самым стремится снизить уровень своей ответственности и репутационных рисков на случай заморозки проекта или иных осложнений. Следует понимать, что такая компания может быть ликвидирована в любой момент. Следовательно, надежнее будет заключить договор напрямую с застройщиком.

Также следует обратить внимание на информацию об источниках фондирования строительства при условии наличия таковой на сайте застройщика.

В целом можно различать три основных пути финансирования проекта: за счет собственных средств, за счет кредитных организаций, а также за счет дольщиков, что является максимально рисковым для потребителя.

Использование при строительстве собственных средств, напротив, станет положительным фактором.

  • Учитывая вышесказанное, нельзя стопроцентно избежать рисков в долевом строительстве, однако можно с высокой степенью вероятности судить о добросовестности застройщика, а соответственно, минимизировать риски потери своего капитала.
  • Александр Яковенко, специально для «РБК-Недвижимости»
  • Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *