Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?

Строительство многоэтажного дома по проекту – типовому или индивидуальному – предусматривает в квартирах определенное количество санузлов, жилых (спальни, гостиная) и вспомогательных помещений (встроенная мебель, подсобки, кладовые).

Но планировка не всегда устраивает владельцев жилья. Более того, крайне редки случаи, когда квартира от застройщика на все сто процентов соответствует потребностям и представлениям ее хозяина об идеальном жилье.

Если же мы говорим о нежилых объектах, то для каждого вида предпринимательской деятельности требуются помещения, в полной мере соответствующие специфике бизнеса.

Поэтому проведение перепланировки недвижимости в ходе строительных работ – это довольно распространенная ситуация в настоящее время.

О признаках перепланировки недвижимости

К перепланировке объекта недвижимости относят ряд действий:

  1. Изменение границ комнат, санузлов, кухонь и других помещений путем сноса и возведения стен и перегородок.
  2. Изменение расположения сантехнических приборов и газового оборудования.

В отличие от косметического ремонта переустройство помещения требует получения специального разрешения, поскольку данные о перепланировке недвижимости попадают в документы БТИ. В них указаны основные параметры имущественного объекта.

Согласование перепланировки недвижимости является обязанностью собственника, позволяющей избежать ненужных проблем с госорганами, которые занимаются жилищным надзором.

Примечание: в Москве единственным законным органом, занимающимся выдачей разрешений на перепланировку и приемкой работ после ремонта, является жилищная инспекция.

Виды перепланировки недвижимости

На практике перепланировка недвижимости осуществляется в двух вариантах:

  1. Законная перепланировка недвижимости, реализация которой достигается в результате пошагового оформления документов согласно действующему законодательству.
  2. Незаконная перепланировка недвижимости, которая проводится без предварительного уведомления госорганов о производимых изменениях.
  • Последний вариант крайне рискован, поскольку собственники и наниматели помещения по обыкновению ничего не знают о конструктиве здания и никогда не слышали о санитарных и строительных нормах и правилах.
  • А если даже и слышали, то, не являясь специалистами в этой области, при самовольной перепланировке могут так изменить архитектуру квартиры или нежилого помещения, что это приведет к разрушению их отдельных элементов, полному или частичному обрушению всего строения, а, значит, к гибели граждан.
  • В то же время изменения интерьера, произведенные при участии и наблюдении профессиональных инженеров на основе согласованного проекта перепланировка недвижимости, обеспечат комфортные проживание и условия для работы без каких-либо потрясений.

Кроме того, самовольный вариант перепланировки недвижимости является основанием для выписки штрафа. И возложением на собственника обязанности вернуть помещению доремонтный вид.

Примечание: перепланировка недвижимости, проведенная без разрешения надзорных органов, в дальнейшем обязательно станет головной болью при любых юридических операциях – продаже, вступлении в наследство, дарении.

Как ни крути, а вариант с законной перепланировкой недвижимости более предпочтителен.

Регламент оформления перепланировки недвижимости

Итак, с чего начинается юридическое оформление перепланировки недвижимости? Рассмотрим этот процесс пошагово для жителей Москвы.

Формирование проектной документации. Для согласования перепланировки недвижимости нужно обратиться в лицензированную проектную организацию за техническим заключением и проектом грядущих изменений.

В таких компаниях, как правило, помимо разработки проектных документов оказывают еще и консультационные услуги по перепланировке недвижимости.

Обычно это выглядит так. Клиент связывается с центром согласования перепланировок недвижимости и сообщает о желаемых изменениях, которых он хочет добиться в своем помещении. А специалисты проектной организации разрабатывают конструктивный план переустройства жилья или, например, офиса по стандартам, принятых в строительной отрасли.

Если хозяин недвижимости пожелает внести запрещенные законодательством изменения в план помещения, то фирма может отказаться от реализации такой перепланировки или скорректировать план переустройства таким образом, чтобы он максимально учитывал интересы заказчика и при этом не противоречил строительным нормативам.

Проект перепланировки формируется на сведениях из технического паспорта помещения, который можно получить в БТИ. В этом документе приводятся технические параметры здания. А также поэтажный план с экспликацией, иллюстрирующих особенности интерьера и детализирующих функциональное предназначение помещений.

  1. Пример проекта перепланировки квартиры в многоэтажном доме серии КОПЭ:
  2. Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?
  3. О всех разделах проекта перепланировки можно узнать тут.
  4. Согласование готового проекта перепланировки недвижимости с жилинспекцией. Чтобы зарегистрировать перепланировку, в Мосжилинспекцию через многофункциональный центр «Мои документы» отправляются следующие бумаги:
  • Заявление, заполненное на специальном бланке, который можно получить там же, в «Мои документы».
  • Документ о праве на недвижимость, где планируется перепланировка. При отсутствии такового заказывается в Росреестре.
  • Техпаспорт БТИ с действующим планом помещения.
  • Проект перепланировки с заключением о техническом состоянии помещения (от компании с СРО) и договором на авторский надзор.

Примечание: если предполагается устройство проема в несущей стене, а проект перепланировки заказывался в частной компании, то автор проекта дома должен провести экспертизу проекта и выдать заключение, что документ выполнен в полном соответствии с действующим законодательством. Результаты экспертизы проекта также входят в комплект документов для согласования перепланировки недвижимости в жилинспекции.

  • Образец экспертизы проекта перепланировки:
  • Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?
  • При перепланировке недвижимости, находящейся в ипотеке, проектные документы дополнительно согласуются с банком, у которого брались денежные средства.
  • Если недвижимость представляет собой высокую историческую ценность, то разрешение делать в ней капитальный ремонт нужно будет получить также в Москомнаследии.
  • Статья о перепланировках в домах-памятниках
  • При затрагивании фасадных стен здания или устройстве дополнительного входа перепланировка недвижимости также согласуется с архитектурным управлением города (ГБУ «ГлавАПУ»).
  • Полная комплектность документов для согласования и правильность оформления проекта перепланировки с точки зрения действующих норм гарантируют получение разрешения на проведение переустройства объекта недвижимости.
  • Образцы документов для согласования:
  • Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?

Работы по перепланировке недвижимости. На этом этапе процесс согласования прерывается. В помещении проводятся ремонтные мероприятия, включенные в проект, успешно прошедший процедуру согласования, ведется журнал производства работ.

Примечание: перепланировка санузлов требует обязательного гидроизолирования полов мокрых помещений с обязательным оформлением акта на скрытые работы от строительной организации со статусом СРО.

Приемка перепланировки. Жилищный инспектор выходит на объект и проводит обследование помещений, в которых менялась планировка.

  1. Итогом его работы, при условии, что мастера не допустили в процессе ремонта непроизвольных или намеренных отклонений от проекта, станет подписание акта о завершенном переустройстве и перепланировке.
  2. Документы от Мосжилинспекции:
  3. Подробнее о приемке квартиры после перепланировки читайте в другом нашем материале.

Этот документ далее направляется в БТИ для внесения изменений в поэтажный план помещения. Это заключительный этап перепланировки недвижимости, называемый технической инвентаризацией.

Согласование перепланировки нежилой недвижимости

При согласовании перепланировки коммерческой недвижимости многое зависит от местонахождения объекта. Если это жилое здание (например, первый этаж, где размещаются офисы, магазины, парикмахерские и т.д.), то перепланировка недвижимости также согласуется с Мосжилинспекцией примерно в таком же порядке, как мы представили выше.

При перепланировке помещения в отдельно стоящем нежилом здании ремонт согласуется с БТИ, а при необходимости с Роспотребнадзором, архитектурным управлением, Москомнаследием и т.п.

Мы не первый год успешно занимаемся разработкой техзаключений и проектов для согласования перепланировок недвижимости – жилой и нежилой.

Работая во всех районах Москвы и городах Подмосковья, мы хорошо изучили рынок и все аспекты этой работы, поэтому с легкостью поможем с решением любых сложных вопросов по перепланировке ваших квартиры или нежилого помещения.

Работаем по договору. На нашем счету сотни согласованных перепланировок в старых домах, хрущевках и брежневках, а также современных новостройках.

С нашей стороны:

  • Бесплатные консультации наших специалистов.
  • Подготовка проектных документов (техзаключение и проект).
  • Оформление техзаключения от компании, проектировавшей здание.
  • Авторско-технический надзор.
  • Подготовка и оформление актов на скрытые работы (усиление, гидроизоляцию, звукоизоляцию).
  • Получение разрешения на перепланировку – работаем со жилищными инспекциями всех округов столицы.
  • Сдача готовой перепланировки недвижимости приемной комиссии и подписание акта о завершенной перепланировке.
  • Получение новых документов БТИ.

Готовим проектную документацию для прохождения процедуры согласования самостоятельно. Можем согласовать вашу перепланировку сами. От вас – доверенность, от нас – новые документы БТИ на помещение.

Ответы на вопросы по перепланировке, часть 1

Проектная ниша в трехкомнатной квартире в доме серии П44Т

У одной из наших читательниц вопрос был по проектной нише в панели-трансформере. Если кратко, то заранее узнать это нельзя.

Можно либо визуально обследовать панель, то есть зайти в квартиру и посмотреть, есть ли там углубление под нишу или нет, либо можно узнать у застройщика.

Просто дело в том, что разные домостроительные комбинаты по-разному отливают панели, то есть с 2007 года идет защита от прогрессирующего разрушения и в каких-то домах ДСК льют сразу панели-трансформеры, то есть это технологическая ниша.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

  • +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
  • +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
  • 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

А в каких-то, собственно говоря, льют цельную панель и все, ничего сделать нельзя. На данный момент, согласовать проем в доме с защитой от прогрессирующего обрушения нельзя, поэтому просто надо вам узнавать и визуально обследовать дом. Посмотреть, есть ли там панель либо у застройщика спросить. Других вариантов мы пока не видим.

Что делать с самовольной перепланировкой соседей?

Читатель задал вопрос о незаконной перепланировке соседа сверху. Он устроил душевую в помещении кладовой. Если в целом брать, то в кладовой можно устроить душевую, но это необходимо предварительно согласовать.

Мы так понимаем, что квартира находится не в Москве, но, в принципе, и в регионах порядок согласования в соответствии с Жилищным кодексом относительно одинаковый.

Незаконной она, вероятно, признана только потому, что он ее не согласовал, а согласовать он ее может. Мы не совсем понимаем, как ответить на вопрос, можно или нельзя признать законным приложенный акт скрытых работ.

Если организация, которая имеет допуск СРО, сделала ремонтные работы, сделала акт скрытых работ, поставила печать, приложила допуск СРО, то есть, соответственно, она этим подтверждает то, что работы были выполнены в соответствии с каким-то проектным решением, но был ли у собственника квартиры проект — вот это вопрос.

То есть судя по всему не был. Просто ему сделала строительная компания какой-то ремонт и приложила акт скрытых работ. То есть сам по себе акт скрытых работ ничего не дает.

Это является документом не в контексте перепланировки, он не играет роли, он как бы в общем пакете только играет какую-то весомую роль.

Поэтому сам по себе, он перепланировку не утверждает. А если брать в прямом контексте вопрос — можно ли признать законным акт скрытых работ? Если они его выдали, то он законен, соответственно, они подтверждают, что шумоизоляция была проведена. Была — не была, не суть важно, то есть они выдали документ о том, что она была.

  1. Как узаконить перепланировку квартиры?
  2. Об отказе в согласовании перепланировки читайте тут.
  3. Устройство санузла в таунхаусе

Нам задали вопрос: «Разрешено ли создание нового санузла на втором этаже двухэтажного таунхауса?».

Да, возможно. Есть норма, что в двухэтажных квартирах, в принципе, таунхаусы тоже к ним относятся, можно располагать санузлы над кухнями.

Не совсем понятно, гостиная — это как кухня или как жилая комната у вас. Если над кухней, то можно. Если над жилой комнатой, то гостиную можно, например, назвать кабинетом.

То есть на первом этаже у нас будет кабинет или холл, нежилое помещение назначение будет иметь, и тогда вы можете санузел устроить на втором этаже над этим помещением. Если это жилая комната, то нельзя. Поэтому надо изменить назначение помещения, которое будет снизу.

Перепланировка с объединением двух квартир в доме серии И-155НБ

От читателя был вопрос относительно объединения двух квартир — однокомнатной и двухкомнатной серии 155 путем установки перегородки в общем коридоре.

Теоретически это можно сделать. Как мы поняли, вы хотите сделать не путем устройства в межквартирной стене, а выделить в общем коридоре, где вход в квартиры, некий тамбур, установить там перегородку и внутри уже будет вход в две квартиры.

Как правильно оформить перепланировку квартиры

Некоторое несоответствие квартирной планировки вкусам и потребностям владельцев недвижимости вынуждает последних задуматься о необходимости самостоятельного внесения некоторых изменений. В рамках данной статьи мы рассмотрим документальную сторона вопроса – получение разрешений на перепланировку и возможность узаконивания самовольные изменения.

Как правильно оформить перепланировку недвижимого имущества?

Ответственность собственника и санкции

Несмотря на распространенное мнение о том, что собственник может проводить любые изменения в пределах собственной квартиры, на самом деле это далеко не так. В ходе выполнения перепланировки может оказаться нарушенной целостность здания или же затронута работа инженерных коммуникаций.

Иными словами, изменения, проводимые с нарушением существующих норм и правил, могут негативно отразиться на жителях соседних квартир.

Так, обустройство проема между кухней и кладовой под размещение холодильника может нарушить вентиляцию всех квартир в подъезде (по данному стояку), поскольку в этом проеме часто проходит вентиляционный канал.

По результатам проверки, (которую проводят представители органов надзора по жалобе жильцов), владельца квартиры могут принудить вернуть все «как было», либо, если изменения не противоречат строительным нормам, обяжут узаконить перепланировку.

А в случае невыполнения рекомендаций могут последовать серьезные санкции — наложение штрафа или даже опечатывание квартиры.

Кроме того, после перепланировке конфигурация квартиры уже не соответствует техническому паспорту БТИ, поэтому в случае продажи (обмена, оформления залога, дарения, передачи по наследству), возникнут существенные затруднения (в отдельных случаях непреодолимые).

Способы узаконить перепланировку. Преимущества и недостатки

Чтобы избежать перечисленных неприятностей, необходимо документально оформить перепланировку и узаконить вносимые изменения. Есть два способа это сделать:

          1. Узаконить в судебном порядке уже выполненную перепланировку;

Первый способ является, к сожалению, самым распространенным, хотя и неправильным.

Довольно часто владельцы квартир самостоятельно принимают решение о необходимости капитального ремонта с внесением значительных изменений в конфигурацию квартиры и задумываются об оформлении лишь при необходимости продажи жилья.

Основным недостатком такого подхода является невозможность узаконить изменения, проводимые с нарушением строительных норм. В результате собственник вынужден будет вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние, что связано с дополнительными расходами.

Кроме того, самовольные изменения могут привести к разрушениям и порче коммуникаций (ухудшению их работы), что может повлечь за собой человеческие жертвы, а это уже грозит собственнику реальным тюремным сроком.

          2. Получить разрешительные документы на перепланировку с последующим внесением изменений в технический паспорт квартиры.

Наиболее разумным способом проведения перепланировки является второй вариант.

Последовательность действий, которые необходимо предпринять в этом случае, позволяет исключить нарушение строительных норм и правил (проект с ошибками просто не будет утвержден), а также получить гарантию оформления нового техпаспорта и отсутствие проблем при последующих операциях с недвижимостью (продажа, наследство, залог, т.п.).

Как получить разрешение, провести и оформить перепланировку

Поскольку второй способ проведения перепланировки является законным и дает собственнику квартиры вполне определенные гарантии, начнем именно с него. Для достижения искомого результата – получения нового техпаспорта на квартиру, необходимо выполнить следующие действия:

  • Изготовление (заказ) проекта перепланировки;
  • Согласование этого проекта в контролирующих органах, получение разрешения;
  • Проведение работ;
  • Приемка работ и получения акта выполненных работ.
  • Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта.

До момента непосредственного выполнения строительных работ потребуется собрать и подготовить следующие документы:

  • Удостоверение личности (паспорт);
  • Правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, т.п.) копии и оригиналы;
  • Технический паспорт квартиры (копия и оригинал);
  • Проект, заказывается в специализированной организации, которая занимается разработкой проектной документации (копия и оригинал);
  • Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (получить можно в паспортном столе, ТСЖ);
  • Акт текущего состояния квартиры (выполняется осмотр сотрудниками БТИ);
  • Документ, подтверждающий согласие на перепланировку от всех жильцов, зарегистрированных в квартире (совершеннолетних);
  • Заявление о выдаче разрешения на перепланировку (заполняется при подаче вышеперечисленных документов).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы:

  • Если перепланировка затрагивает места общего пользования (напр., «тамбур» на лестничной клетке), нужно решение общего собрания членов ТСЖ (обращаться за получением к секретарю);
  • Если здание имеет статус архитектурного памятника (памятника культуры, истории), нужно заключение органов охраны архитектурных памятников.

 

Этапы получения разрешения на перепланировку

          1. Изготовление проекта

В первую очередь нужно подготовить проект изменений, которые собственник квартиры хотел бы провести на принадлежащей ему жилплощади.

Изготовлением проекта занимается отдел архитектуры города, а также специализированные проектные организации, имеющие соответствующую лицензию на оказание данной услуги.

На этом этапе собственнику становится понятно, какие пожелания относительно перепланировки являются реализуемыми, а какие противоречат строительным нормам и правилам. Для изготовления проекта потребуется:

  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план;
  • Экспликация помещений.
  • Все перечисленные документы можно получить в БТИ.
  •           2. Согласование проекта

Готовый проект нужно согласовать в архитектурном отделе городской администрации по месту нахождения объекта недвижимости.

Помимо самого проекта необходимо предоставить жилищной комиссии (которая будет рассматривать проект) заявление, а также все документы, перечисленные выше.

Рассмотрение вопроса занимает месяц-полтора, и в результате собственник получает на руки разрешение на перепланировку либо официальный отказ (также в письменном виде). Если владелец квартиры не согласен с принятым решением (отказом), он может оспорить его в суде.

          3. Проведение перепланировки

После того, как разрешение получено, можно приступать непосредственно к проведению строительных работ. Нужно знать, что все работы должны быть закончены за четыре месяца с момента получения разрешения. Кроме того, от согласованного проекта нельзя отступать, внесение корректировок «на ходу» недопустимо.

          4. Акт приемки выполненных работ

После окончания работ нужно снова обратиться в отдел архитектуры (районную администрацию) для вызова сотрудников жилищной комиссии. Когда проведенные изменения будут осмотрены, собственник получит акт приемки выполненных работ.

  1.           5. Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта
  2. Теперь снова необходимо обратиться в БТИ для оформления нового технического паспорта. Нужно пригласить технического специалиста, который проведет соответствующие замеры, и подготовить следующие документы:
  3. Проект, согласованный в отделе архитектуры;
  4. Разрешение на проведение перепланировки;
  5. Акт выполненных работ.

На основании осмотра квартиры и полученных документов собственнику выдается новый техпаспорт на квартиру. В том случае, если в ходе изменений изменилась площадь квартиры (например, увеличилась комната за счет лоджии), нужно оформить новое свидетельство на право собственности (Росреестр). Для оформления потребуется:

  • Удостоверение личности (паспорт);
  • Заявление;
  • Новый технический паспорт.
  • На этом этапе оформление перепланировки завершается.

Как узаконить уже выполненную перепланировку через суд

Для начала необходимо сказать, что самовольные внесения изменений в конфигурацию квартиры является незаконным. Это означает, что собственнику, который сам же и заявил о своих незаконных действиях (а иначе перепланировку не узаконить) придется понести наказание — оплатить штраф, который составляет от 1 тыс. рублей до 30 тыс. рублей.

До обращения в суд требуется подготовить ряд документов:

  • Удостоверение личности (паспорт);
  • Исковое заявление;
  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи) оригиналы и копии;
  • Проект перепланировки (оригинал и копия);
  • Справка от городского отдела архитектуры;
  • Старый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
  • Новый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
  • Заключение Санэпидстанции и МЧС (оригинал и копия).

Порядок оформления уже выполненной перепланировки делится на несколько этапов:

          1. Получение нового техпаспорта

Необходимо обратиться в БТИ, техник проведет осмотр квартиры, зафиксирует текущее состояние, проведет необходимые замеры. На основании осмотра и замеров БТИ выдаст новый техпаспорт, а также экспликацию плана (срок выдачи 7 – 14 дней).

          2.Изготовление проекта

Теперь нужно подготовить проект перепланировки, который можно заказать в проектном бюро. Для изготовления проекта необходимо предоставить старый и новый техпаспорт, поэтажную экспликацию (при исходном состоянии квартиры и после перепланировки).

          3. Получение справки о соответствии строительным нормам

Такая справка выдается в городском отделе архитектуры и является подтверждением того факта, что перепланировка не затронула несущих конструкций здания, полностью соответствует строительным нормам и правилам, не представляет опасности для жильцов, и не приводит к ухудшению качества их жизни. Процедура может отнять достаточно много времени, поскольку, как уже было сказано, узаконивание перепланировки через суд является наиболее распространенным способом и в очереди очень много желающих получить заключение.

          4. Получение заключений от МЧС и Санэпидстанции

Заключения от МЧС и Санэпидстанции выдается на основании заявлений собственника и результатов проверок, проводимых сотрудниками данных учреждений. Если строительные нормы нарушены не были, коммуникации работают в нормальном режиме, то при получении заключений проблем возникнуть не должно.

          5. Судебное разбирательство

Теперь, когда документы готовы, необходимо подготовить исковое заявление в районный суд, желательно, чтобы этим процессом занимался подготовленный юрист. Стандартное название данного иска — «О сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии». К этому заявлению нужно приложить документы, список которых представлен выше (оригиналы и копии).

Сам факт, что все необходимые документы собраны, уже является подтверждением того, что все изменения соответствуют строительным нормам и правилам, стандартам СЭС, противопожарной безопасности. Поэтому вероятность признания судом выполненных изменений достаточно высока. Однако, если у суда возникнут вопросы по документам, он может и отклонить иск, потребовать вернуть все на свои места.

Если иск будет удовлетворен, останется обратиться в кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта на квартиру. А если в ходе перепланировки площадь квартиры изменилась, необходимо получить новое свидетельство о праве собственности (Росреестр).

Как согласовать перепланировку в квартире — Справочник Недвижимости

Почему важно согласовать перепланировку

Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.

Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме.

Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов.

А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.

Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было.

Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку.

А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.  

Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы. 

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.

Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.

По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.  

К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете).

По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации).

Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

  • заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
  • проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • техпаспорт;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).

Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?

Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.

В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.

В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.

С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.

Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.

К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.

Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена.

С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше.

Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом  в УК. Так что разумнее сразу всё делать  по закону и согласовывать планировку.

Если отказали в согласовании перепланировки

Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Выводы

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Читайте также:  как поставить объект недвижимости на кадастровый учет?

Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ.

И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше.

  А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.

Порядок оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений

Помещение иногда необходимо перестроить, что-то в нем переделать для дальнейшего ведения деятельности. Перепланировку нежилого помещения так же, как и жилого, необходимо производить в соответствии с требованиями закона. Но есть некоторые требования, которые отличают оформление нежилых помещений, и их нужно знать.

Показать содержание

Каков порядок оформления перепланировки?

Проведение перепланировки обязательно требует согласования в органах власти. Проводить ее может только собственник помещения. Все работы можно делать как собственными силами, так и нанимая подрядчиков. На каждой стадии проведения работ необходимо точно соблюдать строительные нормы и требования законодательства.

Порядок оформления перепланировки состоит из следующих действий:

  1. Собственнику необходимо создать проект, куда должны войти перечень работ, характеристики и требования, а также ожидаемые результаты. В зависимости от выполняемых работ проект может включать в себя определенное количество разделов. При подготовке проекта требуется детально указать все виды конкретных работ.
  2. Необходимо согласовать свои действия с соответствующими органами.
  3. Получить разрешение на перепланировку.
  4. Провести запланированные работы.
  5. Составить акт о завершении перепланировки.
  6. Сделать постановку на кадастровый учет.
  7. Оформить помещение в Едином государственном реестре недвижимости.

Официально узаконить ваши действия потребуется в том случае, если ожидаются работы с существенными изменениями площади, расположения окон, дверей, санитарных зон.

Следующие случаи обязательно требуют оформления перепланировки:

  • установка дополнительных стен;
  • изменение санитарных зон (туалет, ванная);
  • перестройка лестниц, окон, дверей, балконов, лоджий (как обустроить входную группу в многоквартирном здании?);
  • установка дополнительного оборудования;
  • изменения в конструкции пола;
  • устройство или ликвидация оконных и дверных блоков;
  • монтаж наружных систем кондиционирования, рольставней, антенн.

Разрешение и согласование

Без получения разрешения от государственных органов невозможно будет производить дальнейшие действия. Чтобы получить согласование, нужно собрать все необходимые документы.

Причем разрешение будет необходимо и для отдельно стоящего здания, и для помещения, находящегося в многоквартирном доме.

Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.

Специальных законов о перепланировке нежилых помещений нет, поэтому базой во всех случаях является Жилищный кодекс РФ. Понятие о перепланировке или переустройстве содержится в 25 статье ЖК РФ.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь.

Как получить?

Чтобы получить разрешение, обратитесь в муниципальный отдел градостроительства или в проектную контору. Для оформления разрешения потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • проект переустройства;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • техпаспорт;
  • учредительные документы (для юрлиц), паспорт (для граждан).

Для получения разрешения перепланировки необходимо, чтобы был оформлен ввод в эксплуатацию. Получение разрешения занимает около полутора месяцев. В разрешении указываются все работы и сроки их проведения.

Сбор всех документов обязателен. Без них вы не сможете получить разрешение и в дальнейшем осуществлять какие-то действия. Перечень всех бумаг, которые понадобятся, представлен ниже.

  1. Заявление в свободной форме.
  2. Копии учредительных документов.
  3. Свидетельство о собственности.
  4. Договор купли-продажи или аренды.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Проектная документация перепланировки.
  7. Разрешение на перепланировку.

Правила составления заявления

Заявление составляется в свободной форме. Но в нем обязательно должны присутствовать некоторые данные:

  1. ФИО обратившегося;
  2. наименование организации, куда поступает обращение;
  3. вкратце излагается суть вопроса;
  4. перечень документации;
  5. дата и подпись.

Зачем нужно техническое заключение?

Техническое заключение – это документ, который подтверждает, что в результате работ не будут нарушены несущие конструкции здания. Если же на них будет оказано воздействие, специалист должен оценить степень нагрузки, безопасность, возможное усиление элементов. Для нежилого помещения техническое заключение обязательно.

Получить документ можно у автора дома или в любой проектной организации, предоставив туда технический план. Техническое заключение можно сделать только по результатам обследования помещения. Чтобы правильно подготовить техническое заключение, обязательно понадобится техплан.

В документе должны быть следующие описания:

  • технического состояния здания;
  • возможность демонтажа и возведения перегородок;
  • затрагивание несущих конструкций;
  • устройство проемов.

Техническое заключение обязательно должно иметь графическую часть, которая содержит чертежи до перепланировки и после нее.

Скачать образец технического заключения на перепланировку нежилого помещения

Стоимость технического заключения зависит от того, кто его будет делать. Изготовление в проектно-строительной организации будет стоить от 15000 рублей, авторское обойдется значительно дороже – от 100000 рублей. Заключение должно иметь подпись, дату, печать организации.

К документу могут прилагаться фотографии, описание дефектов, какие-то важные моменты, которые говорят о допустимости проведения мероприятий. Данный документ будет служить основанием для приемки здания после завершения работ. Подготовку документации обязательно должен делать специалист.

Акт о завершении работ: что это и как составить?

По окончании перепланировки составляется акт о проведенных работах. Данный документ подтверждает, что все было произведено с разрешением, не было нарушений, соблюдено соответствие нормативам.

Акт перепланировки должен содержать следующую информацию:

  1. сведения о помещении;
  2. данные об организации, осуществлявшей работы;
  3. информация о сроках работ;
  4. данные о проекте и о том, соответствуют ли проведенные работы проекту;
  5. акт скрытых работ;
  6. состав комиссии.

Пока акт не получен, процедура перепланировки не считается законченной и собственник не сможет получить новый технический паспорт в БТИ. Акт завершения перепланировки можно получить до проведения перепланировки и после проведения переустройства для узаконивания данной процедуры.

Порядок регистрации перепланировки одинаков для жилых и нежилых помещений и регулируется действующим жилищным законодательством. Для этого нужно обратиться в территориальную жилищную инспекцию или в БТИ.

Документы, которые вам потребуются:

  • заявление;
  • паспорт собственника;
  • техническое заключение;
  • свидетельство о праве собственности;
  • проект перепланировки;
  • техпаспорт помещения;
  • копии всех документов.

Стоимость документации зависит от сложности произведенных изменений.

Порядок регистрации:

  1. Сначала нужно обратиться за техпаспортом в БТИ и собрать все документы для подачи в МФЦ.
  2. Провести все работы в согласии с утвержденными изменениями.
  3. Вызвать жилищную комиссию для проведения и подписания акта завершения перепланировки.
  4. Выдается два экземпляра документов, один из которых остается в БТИ, второй – выдается собственнику.

Наказание за незаконные действия

Незаконная перепланировка может грозить собственнику серьезным штрафом. КоАП РФ ч.2 ст.7.24 предусматривает следующие размеры штрафов:

  • для граждан – от 1 000 до 1 500 рублей;
  • для должностных лиц – от 2 000 до 3 000 рублей;
  • для юридических лиц – от 20 000 до 30 000 рублей.

Помимо штрафа, собственник должен вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить незаконную процедуру. Штрафа можно избежать, если будут соблюдены некоторые нюансы, например, планы в БТИ подготовлены без красных линий. Как видим, лучше всего позаботиться заранее и получить все необходимые документы еще до выполнения ремонта.

Можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения, а затем узаконить переделку, мы рассказывали в этой статье.

Подготавливать документы доверьте только компаниям, уполномоченным это делать. При соблюдении всех необходимых условий не возникнет никаких проблем с регистрацией и оформлением.

Регистрация перепланировки нежилых помещений, зданий в Москве

Процесс регистрации перепланировки нежилых помещений можно разделить на несколько этапов.

Первый этап – подготовительный. Он заключается в подготовке документов к согласованию в административных органах, к которым относятся:

  • технический паспорт БТИ;
  • проект перепланировки (количество разделов зависит от видов работ);
  • техническое заключение о допустимости перепланировки и безопасности выполнения строительных работ;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о регистрации прав собственности и документ-основание (копии следует заверить в нотариальной конторе);
  • согласие жильцов дома или владельцев смежных помещений нежилого здания;
  • учредительный договор и другие документы.

Сложность данного этапа заключается в том, что все документы запрашиваются в разных организациях. Например, чтобы получить тех. паспорт, нужно сделать запрос в БТИ, проект и тех. заключение изготавливаются проектной организацией имеющей допуск СРО.

Второй этап – согласовательный. На данном этапе необходимо провести утверждение проектной документации в следующих административных инстанциях:

  • Москомархитектура, если планируется устройство дополнительного входа или любое другое изменение внешнего вида здания;
  • Мосгаз при затрагивании газового оборудования;
  • автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции;
  • Москомнаследие при изменении конфигурации помещения в здании-объекте культурного наследия;
  • Роспотребнадзор, если помещение располагается в жилом доме.

Чем сложнее перепланировка и чем больше изменений она предполагает, тем больше организаций и надзорных служб вам придется посетить. Данный список могут продолжить такие инстанции, как МЧС, Мосэнерго, Управляющая компания, ТСЖ и другие.

Согласовав перепланировку с административными органами, все документы подаются либо в ТБТИ, либо в Мосжилинспекцию, в зависимости от типа здания.

Территориальное БТИ рассматривает заявления от владельцев помещений в нежилых зданиях, а МЖИ – от собственников нежилых помещений в жилых домах.

Результатом рассмотрения комплекта документов может быть распоряжение о согласовании перепланировки или отказ.

После проведения инвентаризации сотрудником БТИ вы получите новые документы с внесенными изменениями , отражающими вашу перепланировку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *