Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Купля-продажа недвижимости – один из самых распространённых видов имущественных сделок. Характеризуется отчуждением имущества покупателю на возмездной основе – получением от него установленной суммы денег. Регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК) и совершается по установленному алгоритму.

Как правильно оформить сделку, найти покупателя, а также переоформить жилье на другого собственника без продажи — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

  • Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
  • Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  • Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Специальные нормы законодательства касаются следующих случаев:

Договор может удостоверяться нотариусом на основании статьи 163 ГК РФ. Регистрация в Росреестре предусмотрена Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Нотариальная сделка регистрируется в Росреестре в течение 3 дней и не требует уплаты пошлины.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чтобы оформить сделку купли-продажи, нужно действовать по установленному алгоритму. Он включает в себя следующие действия продавца:

  • оценка квартиры;
  • подготовка документации;
  • поиск покупателей;
  • заключение ПДКП;
  • заключение ДКП;
  • расчёт по сделке;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Если продавец договаривается о сопровождении сделки с риэлтерской компанией, то основная часть ответственности делегируется уполномоченному представителю компании.

Оценка недвижимости

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

  • стоимости 1 м² в районе расположения квартиры;
  • общей площади жилого помещения.

В полученную стоимость следует внести поправки, с учётом плюсов и минусов, которыми обладает как квартира, так и здание, в котором она расположена. Итоговую сумму следует сравнить с другими близлежащими квартирами, которые были проданы или продаются.

Метод сравнения цен может быть самостоятельным способом ценообразования, так как он более всего отражает тенденции рынка недвижимости.

У продавца должны быть следующие документы:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  7. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  8. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
  9. Копия лицевого счёта.
  10. Выписка из поквартирной книги.

Представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Где и как можно искать покупателя?

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?Чтобы найти покупателей, нужно дать объявления о продаже квартиры:

  • в интернете, на специальных сайтах;
  • на телевидении;
  • в местных газетах.

Нужно сообщить о планируемой сделке как можно большему числу людей, из числа родственников, друзей и коллег по работе, чтобы использовать каждый шанс ускорить сделку.

Заключение предварительного договора

Если покупатель найден, а документация не готова, можно заключить ПДКП, в котором стороны дают друг другу гарантии совершения сделки, после чего:

  • покупатель прекращает поиск другого объекта;
  • продавец прекращает поиск покупателей;
  • покупатель передаёт продавцу задаток;
  • продавец устанавливает фиксированную стоимость жилья;
  • стороны назначают сроки проведения сделки.

ПДКП можно заключить, если у покупателя нет достаточной суммы денег, но он может её найти или оформить ипотеку.

Когда оба контрагента готовы к сделке, затягивать эту процедуру нет смысла, можно сразу оформить основной договор купчей.

Процедура заключения ДКП

Теперь о том, как сейчас оформляют ДКП. В договор должны быть обязательно внесены существенные положения, без которых документ не вступит в силу и окажется неправоспособным. Существенные положения являются следующими:
Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

  1. Предмет договора, с указанием сторон сделки: Продавец и Покупатель, и параметров квартиры.
  2. Положение о том, что квартира принадлежит продавцу на правах собственности, и заключение ДКП не нарушает ничьих имущественных интересов.
  3. Цена квартиры, с учётом получения аванса или задатка (если они уплачивались).
  4. Условия оплаты по сделке (использование сертификатов, ипотека, рассрочка, единовременный платёж).
  5. Способ расчёта с продавцом (наличные, аккредитив, банковская ячейка), сроки передачи денег.
  6. Условия передачи квартиры покупателю (актом, или без такового).
  7. Сроки освобождения квартиры по завершении сделки.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон.
  10. Заключительные положения.

Заключительные положения могут содержать дополнительные положения, в том числе – о необходимости нотариального удостоверения, страхования квартиры и иные требования. После того как текст внесён в документ, его следует заверить подписями сторон и поставить дату.

Если документ выполнен более чем на одном листе, его следует сшить и опечатать, либо – удостоверить подписями сторон каждый лист договора.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

У покупателя обязательно должны остаться на руках документы о передаче денег продавцу. Ими может быть расписка продавца о получении наличных на руки, с указанием:

  1. сведений о том, кто и кому передал деньги;
  2. за что были уплачены деньги;
  3. в каком размере (цифрами и прописью).

Если использовалась банковская ячейка или аккредитив, нужно сохранить документы из банка о передаче денег по аккредитиву или об их помещении в банковскую ячейку.

Регистрация в Росреестре

После того как договор заключён, он передаётся через МФЦ в Росреестр. Предварительно, перед его подачей, следует уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей. К нему прилагается:

  1. Заявление покупателя о регистрации передачи ему имущественных прав на квартиру в результате её купли-продажи.
  2. Пакет документации, подготовленный для сделки.

Документы принимаются под расписку. В ней указываются:

  • сведения о заявителе:
  • перечень принятых документов;
  • реквизиты ДКП;
  • срок повторного визита.

Если стороны обратятся в регистрирующий орган одновременно, то процедура существенно ускорится, и может быть проведена за 10 рабочих дней.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Такая сделка обеспечивает риски покупателя. Соответственно, не каждый покупатель согласится рисковать в угоду чужой выгоде. Ведь, если продавец окажется недобросовестным, он сможет:

  • после оформления сделки и расчёта сторон расторгнуть ДКП;
  • на основании указанной в ДКП заниженной стоимости вернуть её покупателю;
  • остальные деньги присвоить.

Чтобы не потерять покупателей, продавец обязан дать им гарантию, что они ничем не рискуют. Поэтому в ДКП указывается заниженная стоимость, с которой не удерживается НДФЛ: 1 миллион рублей. На эту же сумму продавец пишет расписку, в которой указывает, что эти деньги получены для расчёта по сделке.

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.

Переоформление на другого собственника без продажи

Если исключить вариант купли-продажи жилья, то существует несколько других способов переоформления права собственности физическим лицом. В их числе следующие, наиболее часто применяющиеся варианты:

  • обмен;
  • дарение;
  • оформление наследства;
  • рента.

Переоформление права собственности на квартиру осуществляется только составлением гражданско-правового договора. Исключение составляет завещание.

  • При обмене собственник квартиры передаёт недвижимость взамен на другое недвижимое, а иногда – движимое имущество. Стоимость имущества с обеих сторон должна быть приблизительно равной. Если одна сторона предоставляет более дорогое имущество, производится доплата. Сделка регулируется договором мены.
  • Дарение – безвозмездная передача имущества другому человеку на основании договора дарственной. Даритель передаёт в дар квартиру, а одаряемое лицо принимает его. Но если стороны не являются близкими родственниками, с одаряемого будет удержан подоходный налог в размере 13% кадастровой стоимости квартиры.
  • Завещание – это единственный документ, который заменяет гражданско-правовой договор. Составляется на случай смерти собственника квартиры, соответственно, передача вещных прав также происходит только после смерти собственника путём вступления в наследство.
  • Рента оформляется договором, который предусматривает пожизненное содержание собственника квартиры на условиях, внесённых в договор ренты. После смерти собственника, или после выплаты ренты – в зависимости от условий, внесённых в договор, квартира переходит новому собственнику.

Чаще всего квартира передаётся новому собственнику путём продажи. Это сделка, которая оформляется договором купли-продажи с обязательной регистрацией передачи имущественных прав. Кроме продажи могут использоваться такие способы передачи квартиры как мена, дарение, рента и завещание.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта 

Читайте также:  Куда пожаловаться на управляющую компанию

Это быстро и бесплатно!

Как оформить покупаемую квартиру: подробная инструкция

Процедура подписания соглашения – это важный и ответственный момент, от которого зависит последующее переоформление документации и приватизация недвижимости.

В большинстве случаев данная процедура довольно проста, а подача документов в соответствующие органы является заключительным этапом, однако бывают ситуации, когда возникают определенные трудности с этим этапом регистрации.

Как оформить «куплю-продажу» квартиры, чтобы избежать дополнительных затрат, мы рассмотрим далее.

Покупка квартиры: оформление сделки

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Стандартным алгоритмом является следующая цепочка действий:

  • подсчет денежных средств и определение доступного бюджета для покупки квартиры;
  • поиск недвижимости соответствующей пожеланиям и финансовым возможностям покупателя;
  • проверка недвижимости на чистоту (важно убедиться в том, что квартира действительно является собственностью продавца, не находится под арестом, соответствует техническому паспорту, не имеет прописанных несовершеннолетних или субъектов, пребывающих в местах лишения свободы и т.д.);
  • подписание предварительного соглашения, в основании которого указывается то, что обе стороны обязуются в ближайшем будущем заключить сделку «купли-продажи». Также этот этап может сопровождаться вручением аванса за недвижимость;

Внимание! Ни в коем случае не передавайте аванс третьим лицам. Данная сделка должна заключаться и проводиться непосредственно с владельцем. В противном случае, подобные действия могут привести к тому, что вы станете жертвой мошенников и потеряете определенную часть средств.

  • подготовка документов для подписания основного договора и утверждения его у нотариуса. Несмотря на свою простоту, этот этап довольно кропотливый и требует особой внимательности, как со стороны покупателя, так и продавца;
  • ожидание одобрения со стороны государственных структур, к примеру, разрешения от ООП;
  • подписание основного соглашения «купли-продажи» всеми сторонами договора.

Важно! Во время сделки стоит также подготовить и составить акт «приема-передачи». Этот документ поможет обезопасить покупателя и продавца от непредвиденных казусов, связанных с недвижимостью.

  • подача документов в Росреестр и регистрация права собственности на недвижимость уже новым владельцем (покупателем);
  • получение свидетельства о государственной регистрации недвижимости и проведение полного расчета с продавцом;

Изменения порядка действий или внесение других этапов может быть вызвано различными обстоятельствами, связанными с совладельцами, приватизацией и т.д.

Главное, на каждом шаге совершения сделки внимательно следить за соблюдением основных положений ЖК РФ и других нормативно-правовых документов.

Особенно осторожно нужно подписывать договор через посредников или риэлторов, потому как большая часть мошенничества происходит именно через такие виды сделок.

Переоформление квартиры при покупке

Довольно часто покупатели сталкиваются со следующим вопросом – как переоформить квартиру при покупке правильно?

Это достаточно легко, главное придерживаться следующего алгоритма.

  1. Переоформление квартиры при покупке новой начинается с обращения в паспортный стол, где была совершенна прописка по старому адресу и написание заявления с просьбой выписать. Причиной такого прошения нужно указать покупку нового жилья.
  2. Следующий шаг – обращение в жилищную контору с прошением переоформить договор о предоставлении коммунальных услуг уже на нового владельца. Для этого нужно подготовить следующие бумаги:
  • паспорт;
  • свидетельство о выписке;
  • свидетельство о регистрации недвижимости;
  • акт «приема-передачи»;
  • заявление.

Внимание! Если новым владельцем является мужчина, возраст которого не превышает 27 лет, то он должен точно такой же пакет бумаг предоставить в военкомат.

  1. После переезда, новому владельцу, в течение недели, необходимо обратиться в ФМС и подать заявление с информацией о смене места проживания и прошением зарегистрировать за новым адресом.
  2. Переоформление дополнительных договоров, связанных с различными услугами (интернетом, домофоном, почтой и т.д.).

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Во всех структурах обслуживания у вас попросят: ваш паспорт, правоустанавливающие документы (оригинал и копию).

Важно! За покупателем закреплено право после подписания и регистрации договора обратиться в налоговую с просьбой совершить вычет (максимальная сумма данного процесса может достичь 2-ух миллионов рублей).

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Если вы планируете купить недвижимость за счет банковских средств, то подписание всех основных бумаг осуществляется непосредственно в том банке, где берется заем.

Где можно оформить стандартную «куплю-продажу» квартиры?

  1. Регистрационная палата. Там вам предоставят пример договора, который вы сможете использовать, как образец для создания своего документа.
  2. Самостоятельно, дома. Если вы имеете представление о том, как именно должен выглядеть договор и уже знаете обо всех его составляющих, то вам не нужно обращаться к специалистам, вы способны оформить документ и сами.
  3. Юрист. Конечно же, значительно безопасней и надежней будет составлять договор «купли-продажи» у юриста, специализирующегося в данной правовой сфере. Он поможет избежать возможных подводных камней, сохранить право на недвижимость и добиться возврата средств, в случае мошенничества.

Прежде, чем принимать решение относительно выбора способа составления договора, проанализируйте все особенности этого соглашения. Если в договоре не фигурируют дети, недееспособные, осужденные, совладельцы или кредиторы, то будет вполне достаточно простого стандартного образца, а вот в более трудных случаях лучше переплатить и воспользоваться услугами юридической конторы.

Внимание! Подписание основного соглашения и акта приема передачи нужно совершать непосредственно в Регистрационной службе или МЦ.

Последний этап – передача денег за жилье. Он осуществляется на тех условиях, которые были указанны в договоре. К примеру, если в соглашении передача оплаты должна быть совершена через банковский счет (перечисление), то после регистрации покупатель должен перечислить соответствующую сумму, а подтверждением тому будет выписка из банка о совершенной процедуре.

Перечень документов

Незнание того, какие документы обязательно должны присутствовать при покупке квартиры и неграмотное их оформление может стать причиной срыва сделки или признания ее фиктивной.

Итак, нужно подготовить следующие документы, оформляемые при покупке квартиры:

  • обращение в государственную регистрацию с прошением зарегистрировать сделку;
  • договор «купли-продажи» и акт «приема-передачи» (если таковой составлялся и подписывался обеими сторонами);
  • технические документы на недвижимость;
  • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • персональные документы всех участников данного процесса (паспорта, учредительные документы и т.д.)
  • доверенность, выданная третьему лицу (обязательно должна быть утверждена нотариально).

Также работники Росреестра могут потребовать представить дополнительные документы, такие, как:

  • договор о кредитовании, подписанный с банком;
  • разрешение муниципальной службы или любого другого собственника (коммунальное и муниципальное жилье);
  • согласие субъекта, являющегося совладельцем;
  • персональные документы детей;
  • разрешение на совершение продажи от ООП;
  • документы, подтверждающие право совершать сделку, представляя интересы недееспособного или несовершеннолетнего человека (решение суда).

Достаточно редко требование передать вышеуказанные документы поступает непосредственно во время подачи обращения. Чаще всего, сотрудники, совершающие проверку законности данного процесса, при первом же обращении предоставляют список необходимых документов и тем самым дают возможность подготовиться к регистрации более  качественно.

Важно! Грамматическая или лексическая ошибка в тексте заявления может стать причиной отказа в продолжении регистрации и привести к повторной подачи бумаг.

Сроки сборов и подачи документов в первую очередь зависят от того, какой именно орган власти совершает регистрацию. Если вы подали заявление в Росреестр, то вам будет выделено 14 календарных дней, что же касается Многофункционального центра, то регистрация в этой госструктуре длится не более 7 дней.

Внимание! Возможно и более быстрое проведение процедуры, однако для этого должны быть представлены весомые причины, к примеру, уезд за границу, призыв на службу и т.д.

Чтобы правильно и быстро оформить куплю продажу квартиры, нужно подготовить следующие документы:

  • составить заявление на имя руководителя отделения с прошением ускорить процедуру регистрации (обязательно нужно указать причину такого требования);
  • подготовить доказательства действительности указанной причины, к примеру, билеты на самолет, вызов из военкома и т.д.;
  • передать написанное прошение секретарю и попросить представить номер регистрации заявления.

Выписываем жильца из квартиры — какие нужны основания

Нюансы

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Их достаточно много, но есть основные, которые мы рассмотрим далее:

  1. Если оформление покупки квартиры совершается с застройщиком, то вначале нужно детально изучить документы не только на саму недвижимость, но и убедиться в том, что данное юридическое лицо имеет право совершать подобную деятельность, земля оформлена законно и продажа недостроенного сооружения также разрешена.
  2. Если вы решили купить недвижимость с помощью кредитования, то вначале нужно получить одобрение на определенную сумму средств, и только потом договариваться с владельцем и подписывать предварительное соглашение.
  3. Не стоит передавать задаток без подписания предварительного договора. Более того, в соглашении нужно указать сумму задатка, способ передачи, и обязанности относительно этой суммы обеих сторон. К примеру, если в течение двух недель владелец не решит вопросы, связанные с недвижимостью, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
  4. Указание в договоре меньшей суммы, чем должна быть фактически передана – это попытка обмануть налоговую службу. Желательно, конечно же, не принимать участие в подобных сделках, так как в случае оспаривания соглашения или попытки вернуть деньги, судом будет назначена сумма указанная в договоре.
Читайте также:  Объединение двух комнат в четырехкомнатной квартире ii-49д

Важно! Чтобы избежать потери слишком большой суммы средств, в случае мошенничества, лучше передавать задаток размеров в 50, максимум 100 тысяч рублей.

Особенно осторожными нужно быть при проведении процедуры регистрации через третье лицо (риэлторскую организацию). Как показывает практика, большая часть случаев мошенничества связанна именно с такими видами сделок. Даже если вы совершаете покупку недвижимости через посредника, то старайтесь максимально сотрудничать с владельцем и решать и оговаривать все вопросы именно с ним.

Проверка недвижимости перед подписанием договора и передачей средств является одним из самых важных этапов. Помимо стандартного изучения документов и общения с продавцом, можно также обратиться за помощью в Росреестр или БТИ.

Во время проверки жилья нужно обратить внимание на следующие данные:

  • кем является собственник и есть ли совладельцы (особенно осторожно нужно относиться к сделкам с несовершеннолетними, недееспособными совладельцами);
  • жилье, по каким-то причинам, находится под арестом или залогом;
  • во время покупки недвижимости первый взнос или частичная оплата была совершена за материнский капитал;
  • продавец не имеет соглашения со стороны совладельца, но при этом пытается провести сделку;
  • квартира является наследством, недавно переданным новому собственнику.

Внимание! Желательно, чтобы после передачи прав на недвижимость на основании права наследования, прошло определенное время. Ведь в случае оспаривания решения нотариуса относительно распределения  наследства, вы можете потерять недвижимость и долго добиваться возврата средств.

Изначально процесс подписания соглашения «купли-продажи» кажется довольно простым, однако он скрывает большое количество различных подводных камней. Если грамотно подготовить все необходимые бумаги и прежде, проконсультироваться со специализированным юристом, то риски неудачной сделки можно свести к минимуму.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

42374

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.
Читайте также:  Как правильно узаконить перепланировку помещения?

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Ответственность за приобретение и продажу жилья обязательно должна быть закреплена в договоре, включающем главные аспекты сделки. О шагах, которые продавец и покупатель проходят на пути купли-продажи квартиры, а также о тонкостях процесса расскажем сегодня.

Оформление сделки: основные действия

На первых этапах сделка будет идти по стандартному алгоритму: покупатель, исходя из своих денежных возможностей, выбирает объект. Далее сделка проверяется на законность или чистоту (кроме общения с продавцом стоит обратиться в Росреестр или БТИ).

Проще говоря, здесь важно знать о количестве владельцев квартиры, их дееспособности. Число прописанных человек тоже не стоит упускать из вида.

Не помешает выяснить, есть ли среди прописанных лиц психически нездоровые, осуждённые или настроенные оспаривать владение жильём как наследники.

После следует заключение предварительного договора купли-продажи, либо договор о долевом участии. В любом случае сторонами сделки должны быть подписаны бумаги, подтверждающие, что в дальнейшем договорённость состоится.

Аванс при этом передаётся продавцу лично. По итогу оформление приобретения жилья завершается подписанием основного договора купли-продажи и его госрегистрацией. Кроме него нужно будет подписать другие бумаги.

К примеру, акт приёма-передачи.

Далее пакет документов сдаётся в отделение Регистрационной палаты или Многофункциональный центр обслуживания населения для регистрации права собственности. Разумеется, алгоритм может меняться в зависимости от ситуации, но основные действия неизменны.

Переоформление квартиры при покупке

Для переоформления следует идти в жилконтору по прежнему месту регистрации, чтобы взять выписку. Следующий шаг – посещение такой же организации, но по новому адресу.

С собой обязательно кроме выписки и паспорта должны быть акт приёма-передачи со свидетельством о регистрации собственности. Здесь заключается договор с другим ЖКХ.

Мужчины 18-27 лет должны взять те же документы и предъявить их в военкомате.

В течение недели после смены места жительства следует уведомить об этом миграционную службу, чтобы в паспорте проставили новый пункт регистрации.

Переоформить лицевые счета, скажем, на газ, домофон и прочее можно в соответствующих организациях. С собой важно иметь личные документы (паспорт) и бумаги на квартиру.

Плюс, после покупки покупатель может пойти в налоговую, чтобы вернуть налоговый вычет (максимум – 2 млн. рублей).

Куда подавать документы?

Если дело касается приобретения жилья в кредит, соответствующий договор заключается в банке. Договор купли-продажи разрешено оформить в Регистрационной палате (есть выездная служба), у юриста, в

многофункциональном центре («Мои документы) или самостоятельно по образцу (если среди участников сделки нет несовершеннолетних, а также других сложностей). Передавать средства лучше по заверенной расписке.

Перечень бумаг

Важно подготовить заявление о госрегистрации сделки, плюс, договор с актом приёма-передачи. Не обойтись без кадастрового паспорта, поэтажного плана дома, техпаспорта из БТИ.

В перечень обязательных бумаг входит ко всему прочему квитанция (как подтверждение оплаты госпошлины) с копиями паспортов всех участников процесса (в том числе если вместо кого-то из них привлечён представитель). Иногда могут запросить кредитный договор с согласием владельцев жилья (когда дело касается коммунальной квартиры).

Часто требуют свидетельства: о рождении, заключении брака, отцовстве и так далее. Может понадобиться документ о признании одного из участвующих лиц, например, недееспособным.

Сроки

В Регистрационной палате бумаги как правило рассматривают две недели. Если подача документов происходила через МФЦ, срок составит неделю.

А чтобы в случае срочности сократить число дней до трёх-пяти, нужно предоставить заявление об ускорении процесса с указанием повода для этого (писать на имя руководителя отдела Регпалаты).

Не лишними будут билеты (как подтверждение перелёта) и другие доказательства.

Распространенные нюансы

Если квартира приобреталась в ипотеку, требуется сначала получить одобрение на сделку купли-продажи от банка.

Отметим также, что на сегодняшний день оформлять предварительный договор при передаче задатка не обязательно. Главное, чтобы в договоре купли-продажи указывались данные о недвижимом имуществе, его расположении, о цене.

При продаже доли жилья в бумагах обязательно указываются лица, за которыми сохранилось право пользования недвижимостью.

Если в сделке участвует чей-то представитель, важно, чтобы его действия осуществлялись по доверенности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *