Продажа квартиры по договору цессии

Одним из способов отчуждения недвижимости является продажа квартиры по переуступке. Расскажем в статье, что это значит, как оформляются подобные сделки и на что обратить внимание при заключении договора.

Продажа квартиры по переуступке – что это значит?

С юридической точки зрения переуступка – это не аналог купли-продажи. С ее помощью происходит только смена стороны в договоре с компанией-застройщиком. Покупатель, по сути, приобретает не квартиру, а право требования передачи квартиры и обязанность по выплате суммы по договору долевого участия с застройщиком.

Договор переуступки права называется цессией, а стороны сделки цессионарием (покупатель) и цедентом (продавец). На основании этого документа могут быть внесены изменения не только в договор долевого участия в строительстве, но также в соглашение об инвестировании, соинвестировании и предварительный договор купли-продажи.

Особенностью цессии можно назвать также то, что в эту сделку могут быть перенесены долговые и страховые обязательства. Возможно применение вексельной схемы уступки прав.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Процесс оформления продажи квартиры по переуступки зависит от того, выплатил цедент застройщику стоимость недвижимости или нет.

Если оплата полностью произведена, то продавцу потребуется передать цессионарию только права по основному соглашению, то есть, в соответствии с ГК РФ, осуществить уступку требования.

По общему правилу получать согласие от застройщика в такой ситуации не нужно, если в договоре с ним не прописано обратного. Наличие такого условия необходимо проверить.

В противном случае продажа по переуступке может быть признана недействительной.

Если полного расчета не было, то цессионарий получает не только право требования, но и обязательства по основному договору.

В этом случае без согласия на заключение сделки, полученного от застройщика, не обойтись.

Последний может потребовать определенную плату за выдачу письменного согласия, так как пользуется тем, что решающее слово за ним. Стандартный размер этой платы – до 5 % от цены квартиры.

Продажа квартиры по договору цессии

Таким образом, первым шагом в продаже квартиры по переуступке будет уведомление застройщика. К этому моменту следует отнестись очень серьезно.

Уведомление оформляется в свободной форме в виде письменного документа. Направить его лучше посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении.

Так у вас будет подтверждение того, что информация донесена до застройщика.

Игнорирование этих рекомендаций может привести к тому, что застройщик скажет, что не знает о переуступке и передаст квартиру первоначальному покупателю.

Когда переуступка оформляется и на перечисление обязательных платежей в пользу застройщика, необходимо в ответ на уведомление получить его письменное согласие.

Другой вариант – присутствие представителя строительной компании при заключении цессии и внесение в договор пункта о том, что застройщик не возражает против совершения сделки.

Личная подпись застройщика – лучшее доказательство того, что информация дошла до адресата.

После того, как вопрос с застройщиком будет улажен, цедент должен передать цессионарию все документы, имеющие отношение к делу. Передача бумаг оформляется актом, который подписывают обе стороны.

Перед оформлением договора покупатель может поинтересоваться у застройщика, выполнял продавец свои обязательства или нет. Это важно, так как последствия неисполнения обязательств могут негативно отразиться на цессионарии, вплоть до расторжения основного договора в одностороннем порядке по причине систематического несоблюдения условий.

В договоре цессии обязательно нужно указать данные основного соглашения (регистрационный номер и дату заключения). Переуступка прав, подразумевающая продажу квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Исходя из вышесказанного, можно определить краткую пошаговую инструкцию совершения сделки:

  1. Уведомление застройщика.
  2. Сбор и подготовка документов.
  3. Подписание договора переуступки прав.
  4. Регистрация в Росреестре.

Цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя по основному соглашению. Он получает весь объем прав цедента. Чтобы не возникло недоразумений, рекомендуем четко прописать в договоре переуступки не только наименование изначального соглашения, но и перечень документов, передаваемых новому правообладателю.

После заключения сделки у покупателя должны остаться следующие бумаги:

  • основной договор, на основании которого осуществляется переуступка;
  • подтверждение совершенных расчетов;
  • согласие застройщика на передачу прав;
  • акт приема-передачи;
  • договор цессии.

Если первоначально квартира приобреталась в ипотеку, то в некоторых случаях может потребоваться согласие банка на заключение сделки.

Юристы считают, для покупателя наименее рискованным будет заключение договора переуступки прав по договору долевого участия в строительстве.

Главное преимущество такого варианта – дополнительная правовая защита, обеспеченная ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Но есть и существенный минус. В этом случае при расторжении цессионарий получит обратно только сумму, прописанную в договоре долевого участия, а не всю уплаченную стоимость квартиры. Разница может быть значительной.

Как продать квартиру по переуступке в построенном доме?

Оформление переуступки прав возможно только в период с момента заключения основного договора до подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нередко возникает ситуация, когда срок окончательного оформления жилья в собственность после подписания акта затягивается на месяцы или даже годы.

Не желая ждать, предприимчивые правообладатели желают передать ее другому лицу посредством оформления переуступки. Однако по закону это невозможно, так как срок для заключения цессии истек.

Продажа квартиры по договору цессии

Оформление переуступки «задним» числом не допускается, так как сделка не сможет быть зарегистрирована в Росреестре и не вступит в законную силу.

Выходом может стать договоренность с застройщиком о корректировке даты акта приема-передачи квартиры. Если основным документом является предварительный договор купли-продажи, то корректируется дата его заключения.

Опять же, это возможно, если он не был зарегистрирован в Росреестре.

Помимо этого, застройщик или банк могут выдвинуть и иные условия оформления цессии. При их несоблюдении сделка может быть признана недействительной.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав

Приобретение квартир в новостройках по договору уступки прав для перепродажи третьим лицам – распространенная схема на рынке недвижимого имущества. На первый взгляд может показаться, что тут все просто. Однако процедура имеет множество «подводных камней» и особенностей.

Обычно при реализации этой схемы гражданами движет один из двух мотивов:

  1. Избавление от некачественного имущества.
  2. Возможность заработать деньги – чем ближе сдача многоквартирного дома в эксплуатацию, тем выше становятся цены на жилье в нем.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что после переуступки прав требования все претензии к качеству жилья могут быть предъявлены только застройщику, а не продавцу. Он фактически и юридически исключается из цепочки взаимодействия, так как в соответствии с цессией утрачивает все права и обязанности по основной сделке.

Чтобы сделка по переуступке прав никак не противоречила действующему законодательству, а риск для покупателя и продавца был минимален, необходимо соблюдение трех условий:

  1. Заключение цессии после выплаты цены основного договора цедентом.
  2. Наличие согласия на заключение сделки от застройщика, если это требование прописано в первоначальном соглашении.
  3. Наличие согласия банка на оформление сделки, если квартира приобреталась за заемные средства.

Согласно ст. 390 ГК РФ, если вышеуказанные условия не будут соблюдены, то всю ответственность перед застройщиком несет изначальный правообладатель. Если у цессионария возникнут какие-либо убытки из-за несоблюдения этих пунктов, возместить ущерб обязуется цедент.

Несмотря на то, что переуступка прав подлежит обязательной государственной регистрации, на практике возможно столкнуться с мошенническими действиями недобросовестных граждан.

Так, например, существует схема с подменой договоров – заключается предварительное соглашение о купле-продаже квартиры, которое не регистрируется в Росреестре. В дальнейшем, это жилье перепродается несколько раз разным покупателем.

В результате мошенник скрывается, а люди теряют огромные деньги.

Рассмотрим особенности переуступки в зависимости от первоначального договора. Самые распространенные виды – цессия при договоре долевого участия и переуступка по предварительному договору купли-продажи.

Цессия по ДДУ

Если ДДУ заключался в соответствии со всеми требованиями законодательства, то цессионарий наиболее защищен юридически. Он имеет полное право требовать передачу квартиры в собственность в срок, предусмотренный договором.

Переуступка прав, равно как и основной ДДУ, подлежит прохождению государственной регистрации. Без этого с юридической точки зрения договор не будет считаться действительным.

Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве», цеденту запрещено переуступать права, если оплата по ДДУ произведена не в полном объеме без перевода долга на покупателя.

Продажа квартиры по договору цессии

Цессия при предварительном договоре купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи не может служить основанием для передачи прав на квартиру. Без его подкрепления главным договором отчуждения права собственности не происходит. Этот документ также не является основанием для произведения расчетов между сторонами. Это противозаконно.

Таким образом, риск для цессионария очевиден. Покупатель может оказаться в ситуации, когда с него будут требовать повторной оплаты стоимости квартиры уже после заключения основного договора.

По предварительному договору купли-продажи может быть выдан вексель изначальному покупателю. При переуступке прав вексель также передается цессионарию. На этом документе вносится передаточная надпись – индоссамент (указание личных данных нового покупателя).

Цессия по предварительному соглашению не подлежит государственной регистрации, равно как и процедура передачи векселя. Это достаточно рисковая схема. Если застройщик объявит себя банкротом, то цессионарий потеряет и деньги, и квартиру. При оформлении переуступки на основании ДДУ этого не произойдет.

При возникновении сложностей с куплей-продажей недвижимости обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Не дайте себя обмануть. Верный признак, что продажа квартиры по переуступке совершается мошенниками – непозволительно низкая цена сделки.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав — договор цессии — МамаЮрист.ру

Квартиры в строящихся домах часто приобретаются не для личного проживания, а в качестве инвестирования для последующей сдачи в аренду или перепродажи на растущем рынке недвижимости.

Читайте также:  Перепланировка квартиры с устройством кухни-ниши

Часто квартиры имеют крайне выгодную цену на начальном этапе строительства и старте продаж, а при приближении завершения строительства здания их цена, как правило возрастает и стремится к среднерыночной.

Бывает так, что подобные «инвестиционные квартиры» успевают быть проданы несколько раз до того, как дом пройдет госкомиссию и будет сдан в эксплуатацию. Продажа таких квартир происходит по договору переуступки прав (договор цессии).

В этой публикации мы расскажем, как продать еще не построенное жилье, как происходит продажа квартиры по переуступке прав и в чем особенности договора цессии для сделок приобретения строящегося жилья.

Продажа квартиры по договору цессии

Что такое переуступка прав на квартиру

Строящаяся квартира не может быть куплена или продана в обычном порядке. По сути объекта недвижимого имущества еще не существует.

Есть только договор с застройщиком на строительство квартиры, согласно которому покупатель обязуется выплатить установленную сумму за будущую квартиру, а застройщик обязуется передать покупателю права на данное жилье после сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, продажа квартиры с переуступкой прав является сделкой, по которой покупатель, или дольщик, уступает свое право на владение квартирой после того, как она будет построена и оплачена, другому человеку.

Новый владелец прав на квартиру покупает прежде всего права и обязанности прежнего владельца по договору с застройщиком. Это право требования передачи квартиры в собственность, а также обязанность по своевременной выплате суммы долга по договору, в случае, когда долг по квартире еще не выплачен.

Юридическое название такой сделки — договор цессии, покупатель таких прав называется цессионарием, а продавец – цедентом. Довольно часто договор покупки квартиры на этапе строительства между покупателем и застройщиком является ипотечным, в таком случае невыплаченная часть суммы по ипотеке переводится на цессионария.

Оформление договора переуступки прав на квартиру в новостройке

Учет волеизъявления застройщика в договоре цессии

Очевидно, что договор будет иметь разный характер в случае, когда переуступается право на квартиру, уже полностью оплаченную со стороны цедента, и в случае, когда долг за квартиру еще не погашен.

При полностью погашенном долге по договору цессии покупатель приобретает только права по договору с застройщиком. В таком случае Гражданский кодекс описывает это как переуступку требования.

Такая ситуация не выдвигает никаких дополнительных требований к застройщику, его права никак не затрагиваются и согласно Гражданского кодекса отдельного согласия застройщика на такую переуступку не требуется. Вполне достаточно уведомления застройщика в письменном виде.

Если только момент переуступки прав на квартиру не прописан в основном договоре с Застройщиком, вы можете ограничиться уведомлением, в противном случае надо изучить требования, зафиксированные в договоре.

Чаще всего к моменту уступки прав на строящуюся квартиру окончательный расчет между застройщиком и цедентом еще не произведен.

Тогда по договору цессии происходит передача и прав, и обязанностей по основному договору с застройщиком: переводится на нового покупателя и обязанность выплатить остаток долга застройщику. В этом случае согласие застройщика на переуступку получить нужно обязательно.

При этом застройщик, выдвигая вперед свои риски, может потребовать за свое согласие выплаты от 1 до 5% от первоначальной цены договора.

Поскольку согласие застройщика имеет решающее значение, оно обязательно должно быть зафиксировано в письменной форме. Удобнее всего сделать подпись застройщика в самом договоре цессии. В таком случае застройщик не сможет отрицать, что он видел договор переуступки. Во многих строительных компаниях разработаны свои формы договоров для смены собственников квартир во время строительства.

Как оформить договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме

Все документы, имеющие отношение к первому договору, должны быть переданы продавцом покупателю. К таким документам относится сам договор с застройщиком, подтверждающие оплату документы, доп. соглашения и прочие документы. При передаче документов должен быть оформлен акт передачи бумаг с описью и подписями обеих сторон договора.

Договор по переуступка прав заключается обязательно в письменной форме. В ряде случаев для оформления переуступки требуется государственная регистрация. Также в договоре переуступки в обязательном порядке указывается номер и дата договора, права и обязанности по которому передаются покупателю.

Поскольку при цессии передаются права на недвижимость, цессионарий в результате заключения договора получает точно тот объем прав, который имелся у продавца. Соответственно, от вида первоначального договора с застройщиком и от того, какой объем прав был прописан в первоначальном договоре, и зависят передаваемые права, которые могут отличаться от договора к договору.

Договор долевого участия по ФЗ № 214

Согласно Федеральному закону №214 у дольщика есть неотъемлемое право требовать от застройщика соблюдать оговоренные сроки и обеспечить передачу готовой квартиру в точный срок.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому с момента регистрации дольщик получает полные права по договору.

И отсюда видно, что при передаче прав новый дольщик получит полный объем прав по договору только после регистрации договора долевого участия.

Понятно, что договор долевого участия имеет смысл переуступать только до момента, когда квартира будет передана хозяину.

Если дольщик реализовал свое право по договору долевого участия и вступил во владение квартирой, передать его права уже невозможно, поскольку они уже реализовались.

В этом случае для распоряжения квартирой остается только зарегистрировать свидетельство о праве собственности и продавать квартиру по обычному договору купли-продажи.

Продажа квартиры по договору цессии

То есть момент передачи может наступить с начала регистрации договора долевого участия и до момента передачи квартиру от застройщика дольщику. При этом немаловажной деталью является указанный в Федеральном Законе № 214 от 30 декабря 2004 года запрет передачи прав по договору, который оплачен цедентом не полностью, если при этом долг не переводится на цессионария.

Переуступка прав по договору, поскольку она вытекает из основного договора, является дополнительным, или акцессорным, обязательством.

Права по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации, также регистрируются государственными органами, Росреестром. Это обстоятельство прописано в статье 389 ГК РФ.

Соответственно, гражданское право обязывает считать сделку по переуступке прав заключенной только с момента ее государственной регистрации.

Что такое предварительный договор при покупке жилья в строящемся доме

Предварительный договор заключается как договор о намерениях. В таком договоре у покупателя есть только одно право – требовать заключения основного договора. Денежные расчеты по предварительному договору не подразумеваются.

Однако некоторые застройщики стремятся обойти это правило, выдавая документ на денежное требование, так называемый вексель вместо прямого перечисления средств со стороны покупателя.

При такой схеме покупатель рискует попасть в ситуацию, при которой он будет вынужден заплатить за квартиру дважды.

Объясним этот момент: полученный покупателем от застройщика вексель служит подтверждением возникновения между застройщиком и покупателем денежного обязательства.

Это обязательство не связано с предварительным договором.

Ввиду этого возникает необходимость при переуступке прав с использованием векселя передать этот вексель новому покупателю после оформления предварительного договора по переуступке, используя механизм индоссамента.

Однако с точки зрения безопасности покупателя схема с векселем и индоссаментом достаточно сомнительна, чтобы ей смело пользоваться. Чем рискует покупатель строящегося жилья в подобной ситуации? Может произойти следующее: застройщик в процессе строительства или даже после достройки и сдачи в эксплуатацию дома может стать банкротом.

При этом на руках у покупателя остается только предварительный договор, в котором прописано его право на заключение основного договора, но ввиду банкротства застройщика заключать договор уже не с кем. А вексель, в который покупатель вложил деньги, оплачивать также некому. В результате дом будет продан для удовлетворения дольщиков.

Если же такая ситуация с банкротством застройщика происходит при схеме работы по договору долевого участия, то, если застройщик успел зарегистрировать право на дом за собой, то дольщики становятся залоговыми кредиторами. Дом, построенный на деньги дольщиков, по закону находится у дольщиков в залоге, поэтому требования дольщиков будут удовлетворены путем продажи квартир данного дома.

Оформление переуступки прав на квартиру в ЖСК

Сложнее всего оформить переуступку прав на строящуюся квартиру в ЖСК. Однако такие случаи все-таки происходят. Сложность данной ситуации в том, что переуступка прав по ЖСК законом не запрещена, однако в законе также не предусматривается вступление в ЖСК через уступку пая.

Долги по паю не передаются по договору. Передача происходит таким путем: выходящий из ЖСК пайщик получает свой пай назад, а новый член вносит пай заново. Вступительные взносы, а также иные взносы вообще не возвращаются.

Продажа квартиры по договору цессии

Как видим, вопрос о переуступке пая в ЖСК решается с руководством кооператива на общем собрании его членов. Это совершенно особый вид строительства, поэтому договор в данном случае не влечет за собой никаких последствий. Все вопросы по участию в ЖСК решает сам кооператив.

Налоги при покупке жилья по договору переуступки прав

При переуступке права покупатель должен уплатить подоходный налог в размере 13% для налогоплательщиков России. Для иностранцев налоговых нерезидентов ставка данного налога составляет 30%. Есть способы законного уменьшения суммы налога:

  1. Налоговый возврат. При уступке права по ДДУ в строительстве покупатель может вернуть 13% от максимальной суммы в один миллион рублей.
  2. Снизить налог можно также уменьшив сумму дохода от переуступки прав. Если переуступка продается по той же цене, по которой было уплачено за договор с застройщиком, доход равняется нулю и налог не платится.

Для получения налогового вычета в ФНС предоставляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Ее требуется подать до 31 апреля следующего года после того, в котором была совершена сделка. Копии подтверждающих право на уменьшение налога документов прилагаются к декларации. НДФЛ уплачивается до 15 июля следующего года.

Читайте также:  Юрист бесплатно в нижнем новгороде (юридическая консультация в нижегородской области)

Как происходит продажа квартиры по договору переуступки?

Покупка квартиры в новом доме чаще всего происходит по договору переуступки. Суть процедуры заключается в смене владельца имущества до сдачи жилья в эксплуатацию. В приобретении недвижимости по договору цессии есть весомые плюсы для всех участников сделки.

В чем суть понятия «переуступка прав» на квартиру

По факту процедура переуступки не является продажей жилища от застройщика покупателю. Она представляет собой смену участника по договору с застройщиком, т. е. бывший владелец передает новому покупателю право собственности имуществом.

Продажа квартиры по договору цессии

По итогам сделки уже покупатель продолжает вносить денежные средства по существующему договору, если бывший владелец не внес полную стоимость жилья. Одновременно с долговыми обязательствами покупатель наделяется и правами по договору, поэтому может требовать от застройщика своевременность сдачи квартиры и обещанное качество работ.

Операция по переуступке недвижимости называется цессия, первый покупатель по договору – цедент, последующий – цессионарий. Если за цедентом остается задолженность по платежам, то без разрешения застройщика на проведение процедуры цессии не обойтись.

Встречаются случаи, когда слишком предприимчивые застройщики пользуются своим положением, и дают согласие на переуступку только за определенную плату. Однако чаще всего представители строительной компании ничего не имеют против смены дольщика, поскольку по факту им не важно, кто именно будет вносить платежи.

Полученное разрешение необходимо хранить до того момента, пока не будут полностью оформлены документы на право собственности имуществом.

Важно! Чтобы после завершения строительства и сдачи жилья в эксплуатацию, цессионарий не был обманут, и получил квартиру в распоряжение, необходимо отправить письменное уведомление о смене владельца в строительную компанию. Это нужно для того, чтобы застройщик по окончанию строительства не передал жилье первоначальному собственнику.

Продажа квартиры по договору цессии

Что такое цессия?

Как происходит заключение договора переуступки квартиры в новостройке

В редких случаях квартиру в новостройке можно приобрести напрямую у застройщика. В большинстве случаев придется заключать договор переуступки с инвестором, выкупившим жилье с целью дальнейшей перепродажи, либо с рядовым покупателем, который по каким-либо причинам передумал ждать заселения в новый дом.

Для заключения сделки по переуступке квартиры в новостройке цессионарий принимает от цедента пакет документов, подтверждающих первоначальные договоренности с застройщиком. Обязательный перечень документов для переуступки:

  • предварительный договор;
  • основной договор;
  • дополнительные условия;
  • расчетные документы.

Факт передачи подтверждается составлением акта, который подписывается обеими сторонами. Кроме того, покупатель должен удостовериться, что у цедента нет долговых обязательств или штрафов за просрочку платежей. Иначе это может стать основанием для расторжения первоначальных договоренностей.

В договоре цессии прописываются условия сделки, а также дата подписания документа и порядковый номер государственной регистрации. Если недвижимость приобреталась в браке, продать ее можно, только получив заверенное согласие второго супруга, или с присутствием обоих супругов.

Квартира в новостройке может передаваться по уступке только до момента подписания акта приема-передачи с застройщиком. После сдачи жилья в эксплуатацию квартира продается только по договору купли-продажи.

Влияние типа договора на проведение цессии

Условия процедуры переуступки зависят от того, какой тип договора первоначально заключен между сторонами. В первую очередь это определяет права цедента, поэтому нужно знать разницу между типовыми договорами, прежде чем решиться на покупку квартиры по переуступке.

Основные черты цессии при ДДУ

Процедура уступки собственности, проведенная по договору долевого участия (регулируется ФЗ-214), наиболее полно гарантирует защиту покупателя со стороны закона. Договор переуступки может заключаться только после регистрации ДДУ в Росреестре. С этого момента цедент имеет право уступить право собственности цессионарию.

Важный момент, обозначенный в ФЗ-214 – запрет передачи права собственности новому дольщику, если нет полной оплаты стоимости жилья, прописанной в ДДУ. В этом случае необходим перевод долга со старого дольщика на цессионария.

Особенности цессии при заключении предварительного договора

Предварительный договор уступки – документ, который не подлежит обязательной регистрации и не является гарантом того, что покупатель впоследствии станет собственником конкретного жилья. Предварительный договор дает единственное право – требовать заключение основного договора со строительной компанией.

Поэтому, чтобы не быть обманутым, не стоит вносить никакие платежи до заключения основного договора, иначе с покупателя могут потребовать повторной оплаты стоимости квартиры.

Такая процедура несет в себе большой риск для покупателя в случае банкротства застройщика. Если уступка проводилась по ДДУ, то существует гарантия выплаты компенсации после продажи дома.

Переуступка в ЖСК

Переуступка квартиры в Жилищно-строительном кооперативе – довольно редкое явление, поскольку эта операция не предусмотрена законодательством. Обычно, чтобы стать собственником пая в ЖСК, необходимо провести общее собрание кооператива, где будет принято решение о принятии нового участника.

Продажа квартиры по договору цессии

На что обратить внимание при заключении договора переуступки прав?

После этого новый член кооператива оплачивает вступительный взнос. Даже если один из членов кооператива захочет переуступить право собственности новому владельцу, цессионарий не может стать участником кооператива автоматически.

Переуступка пая представляет собой возврат изначального денежного взноса пайщику (продавцу-цеденту), с последующей передачей этой суммы новому владельцу, которую он в свою очередь снова вносит в кооператив.

Не существует стандартного договора для проведения подобной операции. К тому же, если предыдущий пайщик выплачивал дополнительные или целевые взносы, то после выхода из кооператива, они ему не вернутся.

Такие спорные моменты решаются на общем собрании, и нового пайщика могут освободить от подобных трат. Однако в этом нет гарантии, поскольку каждая ситуация рассматривается отдельно руководством кооператива или общим собранием.

Налогообложение при продаже квартиры по переуступке

Все сделки по переуступке недвижимости облагаются налогом, что предусмотрено Налоговым Кодексом РФ. Для россиян эта сумма составляет 13%, для иностранных граждан – 30%.

Для того, чтобы сократить налоговые выплаты можно снизить уровень прибыли от продажи переуступки, т.е. разницу между суммой, выплаченной застройщику по ДДУ, и суммой продажи конечному покупателю. Налогом облагается именно доход от операции по переуступке квартиры.

Данные о проведении операции переуступки подаются в налоговую службу. Сделать это нужно до конца апреля в том году, который идет после получения дохода от сделки. В налоговой декларации указываются данные о полученной прибыли. Оплата налога производится до 15 июля этого же года.

Преимущества и недостатки продажи квартиры по договору цессии

Кроме явных преимуществ, которые подразумевает процедура цессии, она всегда сопряжена рисками. Однако их можно снизить, если четко следовать законодательству РФ. Квартира, купленная по переуступке, всегда обходится дешевле, чем недвижимость, купленная у застройщика или уже сданная в эксплуатацию.

Главные риски, с которыми может столкнуться покупатель-цессионарий, вступив в права по договору долевого участия:

  • получение некачественного жилья;
  • нарушение сроков строительства и сдачи в эксплуатацию;
  • банкротство строительной компании.

Советы для покупателя, как избежать махинаций при покупке квартиры в новостройке:

  • Стоит подсчитать разницу между первоначальной стоимостью квартиры по ДДУ, и суммой, по которой недвижимость передается новому покупателю. Слишком маленькая разница в суммах должна насторожить.
  • Обратить внимание на дату первичного заключения договора. Если с этого момента прошло более полугода, нужно тщательней изучить документацию строительной компании.
  • Посмотреть, какими темпами идет строительство, узнать отзывы о репутации застройщика, особенно, если по этому объекту по договору цессии передается большое количество квартир.
  • Если цедентом выступает не физическое, а юридическое лицо, лучше обратиться за консультацией к независимому эксперту.

Чтобы не попасться на махинации с недвижимостью, в договоре необходимо указывать реальные суммы, не пытаясь уйти от налогов. Иначе, в результате расторжения сделки, может пострадать как продавец, так и покупатель.

Особенности продажи квартиры по переуступке при ипотеке

Переуступка ипотечной квартиры предполагает следующую схему: цессионарий вместе с правом приобретения недвижимости получает обязанности по уплате действующего займа. По договору цессии покупатель компенсирует цеденту часть денежных средств, затраченных на погашение ссуды за предыдущий период.

О размере компенсации продавец и покупатель договариваются между собой. Преимущества переуступки ипотечной квартиры для клиента:

  • Отсутствие необходимости оценки жилища. Тем самым экономится часть денег, которую нужно было заплатить оценщику.
  • Экономия времени. Не нужно ждать подтверждение банка на приобретение квартиры, собирать заново пакет документов для оформления кредита.
  • Экономия средств. Нет необходимости вносить первоначальный платеж, и выплачивать комиссию за оформление кредита.

Особый вопрос – отношение банковской структуры к договору переуступки. Банк не подписывает документ по переуступке долга, а заключает новый договор с цессионарием. Причем условия нового договора могут отличаться от тех, которые были у предыдущего владельца, например, изменится курс валют или поднимется тарифная ставка.

По этой причине конечному покупателю, возможно, придется выплачивать большую сумму, чем та, которая указывалась в договоре с первичным владельцем. В процедуре уступки долга могут фигурировать другие участники: когда сменяется кредитор, а не заемщик.

Вследствие неуплаты или просрочек у клиента, банк может перепродать долг по кредиту другому банку или коллекторской организации. Перед заключением договора цессии с новым заемщиком, банк внимательно изучает его кредитную историю и платежеспособность.

Финансовое учреждение заинтересовано в том, чтобы заемные средства были возвращены вовремя, поскольку продажа ипотечной собственности с аукциона или передача долга в другой банк – процесс довольно сложный.

Источник

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» — дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов». 

Читайте также:  Изменение конструкции пола пи перепланировке квартиры

Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах — 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…». Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком.

Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем. А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать – не дожидаясь окончания строительства.

Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало. Единственный способ продать жилье в таких случаях – заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии).

Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме.

Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации – то есть, оформления договора в Росреестре.

Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ.

Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок.

В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий. Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ.

Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика. Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ).

Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.

2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения.

Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя.

Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.

2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей. 

Как застройщики продают квартиры по договорам переуступки

Договор переуступки прав требования (цессии) — инструмент, хорошо известный на рынке уже более десятка лет. Особенно популярным он был в период быстрого роста цен на строящуюся недвижимость в 2010-2013 гг., когда бал на «первичке» правили инвесторы. Многие из них стремились избавиться от квартир до сдачи дома, чтобы избежать уплаты НДФЛ, а единственным способом для этого была цессия.

В последние годы вместе с уходом инвесторов с рынка пользоваться переуступкой стали гораздо реже, однако нынешним летом вновь зафиксирован её бум. Но здесь есть важный нюанс: цессией теперь пользуются застройщики, чтобы продавать квартиры, не прибегая к эскроу-счетам.

Дырка в законах

Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу.

Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и  машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.

Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.

Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.Многие, но не все.

Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.

Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры.

Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж.

Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.

Предусмотрено всё 

Некоторых граждан подобная схема отпугивает, однако по большому счёту продавцы правы: опасностей в договоре переуступки нет. Разницы в том, кто продавец — физическое лицо или юридическое, не так уж много. 

Договор, разумеется, должен зарегистрировать Росреестр — это общее правило. Цедент (тот, кто уступает право требования) обязан предоставить платёжный документ, подтверждающий, что он выплатил всю сумму застройщику. На этом, в общем-то, и всё.Впрочем, некоторые подводные камни всё же имеются. В первую очередь это касается содержания ДДУ.

Например, там может быть пункт о доплатах со стороны дольщика, если построенная квартира окажется большей площади, чем планировалось. Это далеко не всем понравится, но изменить договор уже не выйдет, лучше совсем отказаться от сделки.

Есть ещё и такой нюанс: для АО и ООО отчуждение имущества является крупной сделкой, если его стоимость превышает 25% балансовой стоимости активов предприятия. В этом случае необходимо одобрение совета директоров (или совета акционеров). По всей вероятности, с этим вы не столкнётесь.

Активы юридически связанных с застройщиком компаний весьма значительны (особенно если на балансе значится какой-нибудь завод), но всё же стоит этот момент уточнить.Кроме того, есть пункт 3 ст. 13 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».

Он гласит, что «физлицо, которое приобрело у юрлица — участника долевого строительства право требования по ДДУ, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика не имеет права на получение возмещения».  С одной стороны, вроде бы тревожно.

Однако на деле и тут нет ничего страшного — эта мера направлена против вывода активов с баланса компаний, близких к банкротству. Проверить наличие производства легко можно на сайте арбитража.

Кстати, новостройки, вышедшие на рынок в этом году, дополнительно защищены компенсационным фондом дольщиков (он был создан в октябре 2017 года), в который девелоперы должны перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Из этого общего котла в пиковом случае дом и должны достроить. Добавим, что, несмотря на аффилированность застройщика и цедента, на всякий случай договор переуступки лучше оформлять в офисе застройщика, а в идеале — заключить трёхстороннее соглашение. В общем, делать всё так, как и в случае сделки с физлицом.

На этом, собственно, и всё. Как видим, ничего страшного во временной схеме продаж новостроек через переуступку нет, а дополнительным плюсом служат скидки на квартиры, пусть и не слишком большие. Кроме того, банки без особых проблем выдают ипотечные кредиты и в этом случае, поскольку прекрасно знают об уловках, на которые идут девелоперы, чтобы как можно дольше избегать эскроу-счетов.

Мнение эксперта

Наталья Денисова, руководитель отдела маркетинга Петербургской строительной компании:

— Такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчёт с юридическим лицом возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации. Ипотеку на приобретение квартиры по договору уступки права сейчас выдают на тех же условиях (ставки, сроки, первоначальный взнос), что и по ДДУ.

Дополнительно банку нужно подтвердить оплату по ДДУ, предоставить согласие застройщика на такую уступку, а также сам договор долевого участия, права, по которому передают новому дольщику.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *