Обратный выкуп недвижимости застройщиком

Если бы купленную в новостройке квартиру можно было вернуть, то покупатели охотнее бы соглашались на приобретение жилья в строящихся домах.

К такому выводу пришли некоторые строительные компании и ввели на некоторых объектах новую опцию – так называемый «обратный выкуп квартир» (sale-pay-back), которая позволяет на определенных условиях вернуть квартиру через какое-то время назад застройщику. Как работает эта опция и почему застройщики идут на это?

  • Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
  • Опыт Запада для увеличения спроса

Как выяснилось, услуга обратного выкупа квартир существует в России уже несколько лет, просто заговорили о ней только сейчас, в связи с кризисными явлениями на рынке недвижимости. При этом в США и Европе такая услуга появилась несколько десятилетий назад. Как утверждают представители строительных компаний, программы по обратному выкупу жилья запущены для привлечения инвесторов (участников долевого строительства). Активно рекламируя эту услугу, застройщики стараются повысить спрос на недвижимость.

Обратный выкуп недвижимости застройщикомКристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»:— Опция позволяет вернуть свои средства в полном объеме при расторжении договора на приобретение квартиры в новостройке. Причины для этого могут быть самыми разными, включая переход в другой проект или желание выбрать квартиру с другими параметрами. Таким образом, покупатель получает гарантии надежности сделки в текущих экономических условиях и остается при деньгах, если это необходимо. Застройщик предоставляет гарантии возврата средств, позволяет осторожно настроенным покупателям принять решение в пользу приобретения недвижимости, что, соответственно, положительно влияет на объем продаж в новостройке.Удобно? Не то слово! Один дополнительный раздел в договоре решает сразу ряд проблем, которые обычно беспокоят дольщиков и застройщиков. С одной стороны, застройщик обеспечивает себе стабильный приток инвесторских средств. С другой – участники строительства покупают квартиры уже без страха, например, что дом не будет достроен или будет сдан не вовремя. Что-то насторожило или не устроило – пожалуйста, можно вернуть квартиру «производителю». Причем в некоторых случаях при возврате квартиры можно даже получить прибыль.

Обратный выкуп недвижимости застройщикомОльга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»:— Для инвестора – это гарантированный доход, который можно сравнить с депозитом. Разница лишь в том, что депозит подразумевает фиксированный процент дохода, в отличие от обратного выкупа. По мере же увеличения стадии строительной готовности и вследствие инфляции продажа готового жилья на открытом рынке может принести больший доход. Поэтому у инвестора всегда есть выбор: продать недвижимость на открытом рынке, если на момент завершения строительства рост стоимости купленной недвижимости составит больше гарантированной ГК «МИЦ» или воспользоваться программой застройщика.

Какие программы уже работают

Стоит оговориться, что у каждого застройщика программа называется по-своему. Условия тоже отличаются, поэтому если вас заинтересовала эта опция, лучше все детально узнать у представителя конкретной строительной компании. Правда, на рынке их на данный момент не так много.

Например, в ГК «МИЦ» программа называется «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» и действует с сентября 2015 года. По ее условиям, можно оставить квартиру себе или продать застройщику обратно после завершения строительства, тем самым вернув затраченные средства с дополнительным доходом.

У ГК «Пионер» такая опция действует на покупку апарт-отелей YE’S. Компания «НДВ-Недвижимость» запустила акцию Money Back. Компания «Дон-Строй» реализует подобную программу в рамках проекта «Сердце Столицы», предусматривающую возможность возврата квартиры застройщику через три года в обмен на вложенные средства и 3,5% годовых.

Обратный выкуп недвижимости застройщикомГригорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:— В проектах ФСК «Лидер» – UP-кварталах «Новое Тушино» (Красногорский район, 1 км от МКАД) и «Олимп» (г. Обнинск, Калужская область), а также в ЖК «Новое Измайлово-2» (Балашиха) – воспользоваться предложением по обратному выкупу можно через год, в этом случае мы делаем возврат по той же цене, по которой квартира была приобретена. Наша программа нацелена в первую очередь на тех покупателей, которые не уверены в своих силах, опасаются изменений в своем финансовом положении. В любом случае для покупателя такой ход со стороны застройщика – еще одна гарантия его стабильного положения. Для застройщика это возможность дополнительно продемонстрировать уверенность в собственных силах.

На практике не проверено

Идея запуска программ обратного выкупа, безусловно, замечательная. Правда, на данный момент объективно оценить их эффективность не представляется возможным. Причин для этого несколько.

Ольга Новицкая:

— Сказать, что услуга пользуется большим спросом, нельзя, потому что рентабельность от вложения в ликвидные объекты по-прежнему высока даже при условии сложной конъюнктуры рынка.

Еще один фактор, мешающий дать оценку новой услуге, – недавний запуск программ. В ГК «МИЦ» опция действует лишь несколько месяцев, с сентября 2015 года. А по объектам ФСК «Лидер» еще не прошел год, по истечении которого клиенты могут вернуть жилье.

При этом Григорий Алтухов утверждает, что «на данный момент никто из клиентов не заявлял о своем желании вернуть приобретенную ранее квартиру».

Кристина Шульгина из «НДВ-Недвижимость» также сообщает, что «примеров, чтобы люди  расторгали договор из-за финансовой нестабильности, пока нет».

Но что будет, если клиенты, скажем, через год начнут массово отказываться от квартир? Справятся ли застройщики с таким наплывом желающих использовать свое право на возврат? Оказывается, компании считают данный сценарий развития событий маловероятным.

  1. Григорий Алтухов:
  2. Кристина Шульгина:
  3. Обратный выкуп недвижимости застройщикомТимур Нигматуллин, финансовый аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ»:

— Мы взяли на себя эти обязательства и выполним их в любом случае, но уверены, что массовых возвратов не будет. Мы строим качественные проекты для жизни, и большая часть покупателей приобретает у нас квартиры для себя и своей семьи, а опция «квартира-бумеранг» дает им дополнительную страховку от форс-мажорных ситуаций.- Вряд ли это станет массовым явлением в случае реализации продуманного проекта. Более того, по мере повышения стадии строительства цена квадратного метра растет, поэтому  покупателям будет выгодно не возвращать свои деньги, а продавать квартиру по переуступке.Независимые аналитики рынка согласны с представителями компаний в том, что программы обратного выкупа, выполняя свои маркетинговые задачи и привлекая покупателей, не будут провоцировать дольщиков впоследствии возвращать квартиры. Хотя со 100%-ной гарантией давать такие прогнозы невозможно.

— В большинстве случаев обратный выкуп квартир с учетом потребительской инфляции в реальном выражении будет убыточным для покупателя. Более того, покупатели понесут дополнительные убытки ввиду расходов на оформление сделки, привлечение кредитных средств (ипотека), ремонт и т. п. Таким образом, возвращать недвижимость в рамках sale- pay-back будет выгодным только при падении рублевых цен на жилую недвижимость не менее чем на 10-20% в ближайшие годы, что маловероятно. Скорее всего, в ближайшие 1-3 года рублевые цены на недвижимость будут находиться примерно на текущих уровнях, дешевея в реальном выражении на фоне двузначной потребительской инфляции. Если покупатели все-таки решат массово воспользоваться своим правом вернуть квартиры, то девелоперу придется возместить им средства, взяв кредит под залог выкупаемой недвижимости. Вряд ли это приведет к его банкротству. Однако резко возрастут финансовые расходы на обслуживание долга.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Обратный выкуп квартир. Насколько интересно новое предложение от застройщиков

Обратный выкуп недвижимости застройщиком

Современный рынок недвижимости развивается в сложных экономических условиях, стоимость жилья не растет, как это было на протяжении многих лет, спрос снижается, а темпы строительства замедляются. Возведение жилых домов становится все менее рентабельным занятием. В таких условиях застройщики, которые всеми силами стараются «остаться на плаву», стремятся предложить клиентам дополнительные сервисы, которые могут повысить конкурентную привлекательность их предложений. Одним из таких сервисов стала схема обратного выкупа квартир, о преимуществах и недостатках которой специалисты портала RealtyPress.ru расскажут в этой статье.

В чем заключается схема обратного выкупа?

Схема обратного выкупа квартиры в новостройке (sale-pay-back) пришла к нам из риэлтерской практики стран Европы и Америки и была адаптирована к отечественным реалиям.

Застройщики, работающие на европейском рынке, предлагают своим клиентам, оплатившим полную стоимость жилья в начале возведения дома, в момент окончания строительства выкупить эту квартиру дороже на 20%.

Технически это происходит посредством включения в договор соответствующих пунктов.

Таким образом, у дольщика есть возможность остаться владельцем этой квартиры и в дальнейшем распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе – продать квартиру по текущей рыночной стоимости).

Или же застройщик выкупает ее обратно, однако при этом схема расчетов несколько иная – к сумме, внесенной в качестве оплаты, застройщик прибавляет оговоренный процент.

При этом рыночная стоимость жилья, которая к моменту окончания работ существенно возрастает, в расчет не принимается.

Как правило, срок, по истечении которого дольщик может этой возможностью воспользоваться, отражен в договоре, в среднем, этот срок составляет 3 – 5 лет с момента подписания договора. Таким образом, предполагается, что в течение этого срока жилое здание, в котором предлагается квартира, будет полностью достроено и сдано в эксплуатацию.

Преимущества схемы обратного выкупа для инвестора

Обратный выкуп недвижимости застройщикомКазалось бы, кому и зачем все это может быть интересно? Ведь готовая квартира стоит значительно больше, чем жилье на начальном этапе строительства, кроме того, за то время, пока возводится дом, рыночные цены на жилье также могут подрасти. Поэтому, какой смысл отдавать квартиру обратно застройщику и получать лишь небольшую прибавку, если можно продать жилье по рыночной стоимости и получить весьма солидную прибыль? Однако, все не так просто, есть множество ситуаций, в которых такое предложение может оказаться выгодным.

Например, инвестор вкладывает деньги в строительство с очевидной целью – продать квартиру по окончании строительства. В качестве жилплощади, где он мог бы обитать вместе со своей семьей, квартира ему не нужна, поэтому конечная цель операции – продажа готовой квартиры.

Стоит представить следующую ситуацию – с момента, когда застройщик приступил к рытью котлована под фундамент будущего дома и до того момента, когда строители окончательно покидают объект, спрос на жилье резко падает, как и цена.

Однако инвестору нужно продать эту квартиру, чтобы высвободить капитал и иметь возможность использовать образовавшуюся прибыль, и в этой ситуации (при отсутствии покупателей) он может отдать квартиру застройщику.

В результате он получает назад свои деньги и дополнительную сумму, несколько превышающую банковский процент, который ему могли бы принести деньги при размещении их на депозите.

И обратная ситуация – рынок недвижимости продолжает развиваться, цены растут и спрос остается стабильным к моменту сдачи жилья в эксплуатацию. В этой ситуации инвестор просто продает жилье «по рынку» и получает свою прибыль. Таким образом, инвестор, ничем не рискуя, может вкладывать деньги.

Выгоды для конечного потребителя

Граждане, которые приобретают квартиры в новостройках непосредственно для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, казалось бы, не заинтересованы в обратном выкупе.

Зачем им отдавать квартиру, если приобреталась недвижимость именно для проживания? Но до момента завершения строительства ситуация у дольщика может измениться, возможно, он решит, что ему нужно более просторное жилье, может быть – он уже не в состоянии рассчитываться по кредиту, который был взят в частном порядке для покупки квартиры.

Читайте также:  Юрист бесплатно в нижнем новгороде (юридическая консультация в нижегородской области)

То есть, иногда возникают условия, при наступлении которых просто нужно высвободить деньги. А в ситуации, когда рынок «падает», продать жилье крайне непросто, обратный выкуп, таким образом, является страховкой от невозможности продать жилье (по приемлемой цене). 

Стоимость услуги обратного выкупа. В чем интерес застройщика?

Услуга обратного выкупа, предлагаемая застройщиками, дает покупателю определенные преимущества. Застройщик принимает на себя дополнительные обязательства, а значит – должен как-то компенсировать свои риски и обеспечить свой интерес.

Как правило, услуга предоставляется российскими застройщиками только в том случае, если вся сумма, которая запрашивается за квартиру в новостройке, выплачивается сразу. Застройщик, таким образом, привлекает средства, необходимые ему для возведения объекта недвижимости на более выгодных условиях, чем банковский кредит.

Ранее, чтобы привлечь деньги от дольщиков, застройщик, в случае полной оплаты, предоставлял скидку, в среднем, скидка составляла порядка 3% от стоимости квартиры.

В свою очередь, покупатели, которые желают воспользоваться услугой обратного выкупа, также платят полностью, однако рассчитывать на обычную для таких случаев скидку уже не могут.

То есть, в обмен на дополнительные обязательства со стороны застройщика, приходится жертвовать скидкой, которая, учитывая стоимость жилья, составляет внушительную сумму. Соответственно, тем, кто рассчитывает приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита или использовать рассрочку, такой вариант недоступен.

Реальная польза или маркетинговый прием?

Обратный выкуп недвижимости застройщиком

Естественно, большая часть дольщиков не воспользуются предложением обратного выкупа в силу различных причин – далеко не все могут оплатить застройщику всю сумму целиком, многие просто не видят реальных преимуществ этой услуги для себя. Но даже если этой услугой не воспользуется ни один клиент, наличие такого предложения сразу выделает застройщика среди его многочисленных коллег по рынку и позволяет продавать свои квартиры более эффективно.

Однако, обратный выкуп – это не только преимущества, но и обязательства, которые, хочет того застройщик или нет, нужно выполнять. Да, для застройщика эта услуга может оказаться серьезным подспорьем в деле сбора средств, необходимых для строительства его объектов.

Но, если представить себе, что рынок недвижимости не будет расти, и то положение дел, которые мы наблюдаем сейчас, будет только ухудшаться? А ведь никаких признаков улучшения ситуации сейчас не могут увидеть даже оптимистично настроенные кризис-менеджеры… Доходы населения продолжают падать, оформить ипотеку стало намного сложнее, да и себестоимость строительства увеличивается, несмотря на то, что цена продаже остается на прежнем уровне.

Потребности и возможности застройщика

То есть, в определенный момент застройщику придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые решили воспользоваться услугой обратного выкупа и вернуть оплаченные квартиры.

Что будет делать застройщик? Имеет ли он какие-либо способы реализовать невостребованную недвижимость? Возможно, имеет, однако это крайне непросто, ему будет необходимо сначала изыскать деньги, чтобы вернуть их дольщикам.

Скорее всего, это будут банковские кредиты, хотя, вполне возможно, что это будут средства, собранные для строительства других объектов. А затем нужно как-то продать низколиквидные квартиры в условиях минимального спроса, чтобы вернуть эти деньги в банк, опять-таки, с немалыми процентами.

Все это представляется слишком хлопотным и малоприбыльным (если не сказать – убыточным) занятием для застройщика. Отсюда напрашивается вывод – нельзя исключить вероятность того, что застройщик может попытаться избежать выполнения обязательств по услуге обратного выкупа.

Подводные камни или игра на опережение

Итак, инвестору или конечному потребителю – покупателю квартир от застройщика, предлагающего обратный выкуп, необходимо внимательно отнестись к изучению договорных условий.

Необходимо постараться понять, есть ли у застройщика реальная возможность не выкупать обратно недвижимость, и насколько высока его заинтересованность (и возможности) выполнения обещаний при наступлении негативного сценария.

Сейчас мы не рассматриваем репутационные риски застройщика, вполне возможно, что участник строительного рынка является вполне добросовестным и не планировал никого обманывать изначально. Однако очень часто правила игры диктуют обстоятельства, на которые никто повлиять не в силах.

Банкротство

Прежде всего, стоит помнить, что застройщик может после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир новым владельцам объявить себя банкротом.

В этой ситуации сложно говорить о каком-либо возмещении – квартиры-то есть, собственники могут использовать жилье по своему усмотрению.

Соответственно, решать проблемы реализации жилья им теперь придется своими силами, инвестор лишается возможности вернуть и быстро получить свои деньги. Кроме того, теряются и те три процента скидки, которую можно было бы получить за внесение сразу всей суммы.

Кто выкупит квартиру? Застройщик или риелтор

Обратный выкуп недвижимости застройщиком

А когда выкупят?

Необходимо уделять внимание и срокам, обозначенным по услуге обратного выкупа.  Как правило, срок возведения жилого дома составляет, в среднем, от 1,5 до 3 лет. Если в договоре обозначено, что застройщик обязуется выкупить квартиру обратно по истечении 5 лет, то предложение вряд ли смысл.

В случае «проседания» рынка инвестору придется ожидать несколько лет, прежде чем застройщик выполнит свои обязательства.

Впрочем, при кардинальном ухудшении  дел на рынке недвижимости в разы возрастает вероятность банкротства застройщика, смены владельца строительной компании и прочих изменений, которые явно не на руку покупателю.

Вообще, за три или пять лет может произойти достаточно много изменений, вплоть до восстановления рынка. В этом случае застройщик может вообще не волноваться, что дольщику потребуется вернуть квартиру, последний сможет самостоятельно ее продать за хорошие деньги.

Заключение

На данный момент есть уже немало примеров, когда застройщики предлагали своим клиентам услугу обратного выкупа, и были зарегистрированы договоры с соответствующими условиями.

Нельзя сказать, что это стало распространенной практикой, однако единичными подобные случаи также считать нельзя. Мало того, к настоящему моменту ни один отечественный застройщик еще не сталкивался с массовыми обращениями по возврату квартиры.

Поэтому выводы относительно того, как работает методика в реальных условиях, судить пока рановато.

Однако реальная польза обратного выкупа (в свете вышеописанных причин) экспертам RealtyPress.ru представляется сомнительной. Застройщики с репутацией не рискуют предлагать sale-pay-back, так как понимают, что в случае возникновения сложных обстоятельств выполнить обязательства будет крайне непросто, да и невыгодно.

Те застройщики, которые все же рискуют предлагать обратный выкуп, часто прибегают к ограничительным мерам. Например, под эту услугу попадают не все квартиры, а только та часть жилья, которая заведомо не представляет интереса для тех, кто может оплатить «за все и сразу».

Таким образом, обратный выкуп пока остается лишь одним из маркетинговых приемов.

Каким образом ситуация с sale-pay-back  на российском рынке недвижимости будет развиваться в дальнейшем – сказать сложно. Однако тем, кто все же хочет иметь своеобразную «страховку», стоит внимательнейшим образом изучать предлагаемые варианты.

Договор обратной купли-продажи недвижимости: недостатки и советы

Рынок недвижимости постоянно развивается и это способствует появлению новшеств. Так, все чаще на слуху метод «Sale-pay-back», иными словами заключение договора обратного выкупа недвижимости, к которому прибегают застройщики. Среди российского потребителя этот метод пока не очень распространен, но становится все более популярным.

Заключение такого договора дает возможность застройщикам привлечь денежные средства частных инвесторов – физических лиц. Согласно сделке, застройщик продает жилье покупателю, который имеет право вернуть его через оговоренный промежуток времени по указанной стоимости.

Обратный выкуп недвижимости застройщиком

Что представляет собой обратный выкуп квартиры

Конкуренция между застройщиками поспособствовала появлению оригинального варианта продажи недвижимости. Заключение договора обратного выкупа стало выгодным как для самого застройщика, так и для частного инвестора.

Таким образом, с инвестором заключается договор, согласно условиям которого приобретенная недвижимость при желании спустя какое-то время может быть продана обратно застройщику.

За инвестором остается право выбора – продать квартиру застройщику либо стать полноправным собственником после сдачи в эксплуатацию жилого комплекса. Данная сделка своего рода страхует капиталовложения от рисков потери.

Самим же застройщикам этот метод позволил привлекать денежные средства для строительства на более выгодных условиях. Даже если в договоре они обязуются вернуть средства с процентами, это обходится дешевле банковского кредита.

Имеются ли «подводные камни»

Предлагая услуги по обратному выкупу квартир в новостройке, застройщики в условиях конкуренции и снижения активности на рынке недвижимости пытаются привлечь внимание потенциальных инвесторов и поднять эффективность своих продаж. Но стоит обратить внимание, что такой маркетинговый ход не так уж и безопасен и имеет ряд «подводных камней».

Прежде всего покупатель рискует столкнуться с просрочкой сдачи дома в эксплуатацию либо банкротством застройщика. Поэтому необходимо тщательно изучить информацию о застройщике, его финансовом состоянии и надежности. В противном случае заманчивое предложение может обернуться потерей немалых денежных средств, либо длительными судебными тяжбами.

Обратный выкуп недвижимости застройщиком

Как правильно оформить договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

До подписания договора купли-продажи с обратным выкупом необходимо изучить все пункты договора, а в идеальном случае проконсультироваться с юристами, чтобы «подводные камни» данной сделки не повлекли непредвиденные ситуации.

Как и любой другой договор, соглашение обратного выкупа должно содержать основные пункты:

  1. Точное наименование сторон.
  2. Предмет договора.
  3. Порядок его исполнения.
  4. Цена.
  5. Ответственность сторон.
  6. Форс-мажор и пути решения спорных вопросов.
  7. Реквизиты сторон, подписи, печати.

Если какой-то из этих пунктов не оговорен, договор можно считать составленным некорректно и не имеющим юридическую силу.

Обратить особое внимание стоит также на пункты условий обратного выкупа, а именно:

  • длительность договорной сделки (срок, когда инвестор может получить обратно вложенные денежные средства);
  • формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности);
  • наличие штрафных санкций с инвестора при требовании досрочного выкупа;
  • категория квартир, на которые распространяется данная сделка;
  • лицо, обязующееся выкупить квартиру (должен быть застройщик, а не какая-либо другая компания);
  • возможность использования ипотеки или рассрочки при внесении денежных средств инвестором;
  • отсутствие условий, позволяющих застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа либо уменьшить доходность инвестора путем изменения ставок или включив различные комиссии.

Несмотря на многие нюансы, данная сделка очень привлекательна для потенциальных инвесторов.

Если выбранная квартира достаточно ликвидна на рынке недвижимости, то покупатель, имея право оставить право собственности за собой после сдачи дома в эксплуатацию, может выставить ее на продажу.

При этом доходность операции увеличится, так как цена на недвижимость вырастает после окончания строительства. А если же квартира по каким-то причинам не устраивает покупателя, ее выкупит застройщик.

Решив заключить с застройщиком договор купли-продажи с обратным выкупом, можете ли вы быть уверены в застройщике или юридически правильно оформить сделку самостоятельно? Если нет, обращайтесь в наше агентство недвижимости в Москве. Юристы нашего агентства изучат документацию застройщика, их типовой договор, обозначат «подводные камни» и сведут сделку к нулевому риску.

Обратный выкуп недвижимости застройщиком

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Обратный выкуп недвижимости застройщиком ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(1

Продажа квартиры с обратным выкупом

Последнее обновление: 27.10.2017

Читайте также:  Легализация объектов самовольного строительства

Обратный выкуп недвижимости застройщикомНа рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно?

Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях:

  1. это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
  2. это предложение Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.

Поясним подробнее, о чем тут речь.

Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.

1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом

Обратный выкуп недвижимости застройщикомВ случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.

Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру.

Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.

Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает.

И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту).

Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.

Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него.

А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу.

Пример судебного спора по этому поводу – здесь.

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?

Обратный выкуп недвижимости застройщикомЭто относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.

Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.

Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли.

Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость.

При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.

Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки.

Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика.

В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.

Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги.

Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%.

Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.

Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.

Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право.

Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему.

Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом.

Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации.

Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.

По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?

  • Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
  • Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
  • Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
  • срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
  • формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
  • возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
  • юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
  • в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.

При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Договору уступки прав требования.

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика.

Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см.

по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Что такое обратный выкуп квартиры?

Механизмобратноговыкупаквартиры, которыйсовсемнедавносталиспользоватьсянароссийскомрынкенедвижимости, являетсянеболеечемоднимизмногихфинансовыхинструментов, призванныхаккумулироватьфинансовыересурсызастройщикаипредложитьвыгодныепроцентыдляпокупателя. Разбираемся, вчёмсутьобратноговыкупа, каковырискиэтого, казалосьбы, оченьвыгодногопредложенияикакнепопастьвпросак.

  • Механизм обратного выкупа недвижимости заимствован из западной практики, и суть его проста: покупатель оплачивает 100% квартиры ещё на стадии котлована, а застройщик обязуется через конкретное время выкупить жильё назад с оговоренными процентами сверху, что, конечно, зависит от условий договора.
  • Обратный выкуп недвижимости застройщиком Иллюстрация: Полина Васильева
  • Для застройщика такой механизм выгоден тем, что:
  • Обратный выкуп презентует застройщика как уверенную в себе компанию, обладающую достаточными финансовыми ресурсами, чтобы в дальнейшем выкупить квартиру обратно, выплатив при этом проценты, причитающиеся покупателю. Маркетинг и репутация здесь идут рука об руку.
  • Помогает застройщику привлечь финансовые ресурсы по ставке ниже, чем в банке. Более того, открыть кредитную линию в кредитной организации не просто дорого, но и невероятно сложно. В ряде провинциальных городов банки просто отказываются выдавать кредиты строителям.
  • Выкупленная с процентами квартира может быть продана уже по более высокой рыночной цене. И в целом привлечение денег методом «обратного выкупа», даже с учётом процентов, для застройщика оказывается выгоднее, чем банковское кредитование.

Для покупателя выгода такова:

  • В России утверждение о том, что недвижимость – это всегда надежное вложение, для обывателя — неоспоримая истина. То есть лишняя недвижимость в любом случае лишней не будет.
  • Для тех, кто сомневается, что лучше — нести свои свободные средства на депозит в банк или вложить в «обратный выкуп» — последний вариант выглядит привлекательнее, поскольку «инвестор» отдаёт свои деньги не на виртуальный счёт, а за недвижимость, которая ещё и принесёт дополнительный доход.
  • Никто не мешает покупателю продать квартиру не застройщику, а третьим лицам по рыночной цене или не продавать вообще.
  • Конечно, за годы строительства и сдачи квартиры многое может измениться: могут предложить работу в районе, далёком от построенного дома; застраиваемый микрорайон окажется не таким живописным, как предполагалось; новые соседи будут ощутимо портить жизнь громкими скандалами, ремонтом или регулярными «затопами»; рынок недвижимости сильно «просядет» и т.д. И тогда возможность продать квартиру с гарантированной прибылью окажется как раз кстати.

Каковы риски?

Сам механизм — такой, каким он задумывался — никакого подвоха не имеет, но, разумеется, практика может сильно отличаться от теории. При покупке квартиры на стадии котлована застройщик может дать покупателю выбор: либо скидка (как правило, 3% от стоимости будущей квартиры), либо предоставление услуги «обратного выкупа» при условии 100% оплаты (даже в случае с ипотечным кредитом).

Читайте также:  Как правильно снять квартиру по объявлению?

Иными словами, сначала всё равно приходится отдавать деньги за воздух, причем услуга «обратного выкупа» чаще всего предоставляется на наименее ликвидные объекты. А каково приходилось дольщикам в нашей стране до принятия закона «О дольщиках» и с какими финансовыми рисками было связано участие в долевом строительстве, всем нам известно.

Надо сказать, даже после принятия закона некоторые риски сохранились.

Предположим, договор «обратного выкупа» заключается на 3 года, по истечении которых квартира может быть возвращена. Но что, если дом за эти три года не будет достроен? Рынок недвижимости крайне непредсказуем, у застройщика, например, могут возникнуть финансовые проблемы, а в худшем случае он объявит себя банкротом.

Механизмом обратного выкупа в нашей стране пока пользуются крайне редко, но теоретически у застройщика может «возникнуть» ряд причин для отказа выполнения своих обязательств.

  Рецепт здесь только один: внимательно подходить к выбору компании и детально анализировать каждую букву договора, чтобы понять, есть ли у застройщика реальная возможность уклониться от своих обязательств. А также помнить о следующих «подводных камнях»:

  • В договоре обязательно должен присутствовать пункт, оговаривающий, что выкупить квартиру обязуется именно сам застройщик, а не иная организация, поскольку застройщик не может нести ответственность за действия сторонних физических или юридических лиц.
  • Важны сроки обратного выкупа. Когда именно застройщик обязуется выкупить квартиру? Если дом в среднем возводится 1,5-3 года, а в договоре прописан срок в 5 лет, покупателю придётся ждать ещё 2-3 года до наступления момента, когда он сможет продать свою квартиру с процентами застройщику (которые к тому времени «подъест» инфляция, и тогда реальная выгода будет равна 4-5% в год). Конечно, всегда есть возможность продать недвижимость третьим лицам, если рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост, который при благоприятных экономических условиях составляет 10-15% в год.
  • Обратный выкуп — это выгодный финансовый инструмент, но никак не гарантия сумасшедшей наживы. То есть верить обещаниям в 50% годовых – беспечно, это классическая финансовая пирамида. Обычно предлагают выкуп с наценкой в районе +20% от первоначальной стоимости.
  • Как правило, механизм «обратного выкупа» предлагается на менее ликвидные объекты, что напрямую скажется на шансах покупателя быстро реализовать квартиру на рынке.

Заключение

Если покупатель не очень разбирается в инвестициях, но знает про инфляцию и не доверяет банкам, механизм «обратного выкупа» может стать вполне приемлемой альтернативой: деньги целы, а после сдачи квартиры застройщиком можно ещё подумать, нужно ли её в принципе продавать. В целом же, в рамках механизма обратного выкупа застройщику выгодно привлечение более «дешёвых» денег, а покупателю – наличие гарантированного дохода и реальная недвижимость. Конечно, если застройщик не обанкротится.

Дмитрий Майский

17.10.2016

Обратный выкуп в новостройках: способ заработать или сохранить деньги

Российское законодательство предполагает, что некоторые категории товаров покупатель может вернуть продавцу. На квартиры в новостройках это правило не распространяется, но в последние несколько лет на первичном рынке появилась услуга, предполагающая, что застройщик до сдачи дома в эксплуатацию может забрать квартиру обратно и вернуть деньги клиенту.

Так называемый обратный выкуп в разных компаниях может именоваться по-разному, но по сути означает одно и то же: покупатель получает назад свои деньги, уплаченные за квартиру, а в некоторых случаях еще и небольшой процент от этой суммы.

По словам Алексея Оленева, заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet, программа обратного выкупа – это фактически разновидность трейдн-ин, когда застройщик выкупает объект гораздо дешевле рыночной стоимости и быстро продает по несколько заниженной цене, ничего не потеряв, а еще и пользуясь вложенными в квартиру средствами покупателя. Это «быстрые деньги» для застройщика, однако для покупателя никакой экономической выгоды в этом нет, поскольку предлагаемый застройщиком годовой процент доходности даже ниже уровня инфляции. Интересно конечному потребителю это может быть только в одном случае – если очень срочно нужно получить вложенные наличные деньги.

«Покупатель, воспользовавшись такой программой, получает на руки наличные деньги той же номинальной стоимости плюс небольшой процент, однако их реальная стоимость ниже той, что была вложена три года назад в квартиру»

Алексей Оленев, Est-a-Tet

Между тем, сами застройщики считают, что обратный выкуп – это лишь дополнительная гарантия того, что покупатель не потеряет вложенные в квартиру деньги.

В условиях кризиса, когда цена квадратного метра падает, обратный выкуп сможет привлечь внимание частных инвесторов к проекту.

Компании не скрывают, что заработать много таким образом вряд ли удастся, ведь зачастую сделки по переуступке прав более прибыльные, но сохранить сбережения – однозначно.

Одной из первых компаний, предложивших своим клиентам услугу по обратному выкупу, была «Дон-Строй Инвест», в рамках открытия продаж в квартале «Сердце Столицы».

Приобретая недвижимость в этом объекте, клиент может сделать выбор: получить действующую на текущий момент скидку (как правило, 3% при единовременной оплате) либо заключить договор с условием «обратного выкупа».

В последнем случае покупатель сможет при желании вернуть недвижимость компании через 3 года с даты подписания договора, и ему будут возвращены вложенные средства плюс 18%.

А если к тому моменту рост стоимости приобретенной недвижимости составит больше гарантированных компанией 18%, покупатель-инвестор опять же сможет сделать выбор: продать ее на открытом рынке с еще большей выгодой или сохранить за собой для дальнейшего проживания, сдачи в аренду и т.д.

  • Ирина Прачева, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», поясняет, что обратный выкуп – это инструмент расширения круга потенциальных покупателей путем привлечения наиболее консервативных и не желающих рисковать своими деньгами клиентов.
  • «Обратный выкуп» дает клиентам возможность купить недвижимость по стартовым ценам, не опасаясь непредвиденного снижения цен на рынке в случае кризисной ситуации. Таким образом, покупатель минимизирует свои риски и избавляет себя от волнений за судьбу своих сбережений в период экономической нестабильности»
  • Ирина Прачева, «Дон-Строй Инвест»

Похожая услуга есть в ГК «Мортон». В рамках программы «Жилье с гарантированной доходностью» предусмотрено два варианта использования инвестором права предъявить купленные квартиры к обратному выкупу – через 1,5 и через 3 года.

При выкупе квартир через 1,5 года компания выплачивает инвестору стоимость квартиры по ДДУ и дополнительный процентный доход в размере 8,55% годовых от стоимости квартиры. При выкупе через 3 года – 9,05% годовых.

Однако стоит отметить, что программа действует только при покупке не менее трех квартир.

«При росте цен на недвижимость можно получить максимальную прибыль, а опция обратного выкупа гарантирует фиксированный доход в случае, если рост стоимости «квадратного метра» не оправдает ожидания», – говорит Павел Виг, руководитель отдела инвестирования ГК «Мортон».

Услуга обратного выкупа квартир в компании «НДВ-Недвижимость» получила название Money Back. Покупателю выплачивается вся сумма, указанная в ДДУ, расторжение договора проходит без санкций и штрафов. Согласно условиям, эта услуга доступна в течение года с начала ее действия, но не позже запланированной сдачи объекта в эксплуатацию.

«Всегда есть процент сделок, в рамках которых покупатели отказываются от купленной квартиры. Например, если они приняли решение выбрать вариант с другими качественными характеристиками или поменять проект»

Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»

В ФСК «Лидер» в апреле 2015 года появилась опция «квартира-бумеранг», которая предполагает, что по истечении года с даты подписания ДДУ, покупатели могут в течение 3 месяцев обратиться в компанию с заявлением о выкупе квартиры обратно.

После рассмотрения заявления в течение двух месяцев, после урегулирования всех возможных вопросов, клиент получает потраченные ранее деньги.

Как рассказал Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», весь прошедший год был достаточно турбулентным, в том числе и для покупателей жилья, которые уже не так, как два года назад, уверены в своем финансовом положении, стабильности своих будущих доходов.

Именно тем, кто нуждается в покупке квартиры, долго к этому шел, но, как и весь рынок в целом, оказался лицом к лицу с новой реальностью, компания и предоставила возможность обратного выкупа.

Таким образом, услуга обратный выкуп рассчитана не только на инвесторов. Более того, покупатели квартир пока не спешат продавать их застройщикам – либо перепродают третьим лицам самостоятельно, либо изначально приобретают жилье для себя. Но интерес к услуге заметен.

Например, в компании «Дон-Строй Инвест» в период с 2013 года данной программой воспользовалось в пределах 10% покупателей. «Этим предложением нам удалось привлечь наиболее осторожных клиентов, которые посчитали предложенную компанией гарантированную доходность хорошей альтернативой операциям с валютой и банковским вкладам», – говорит Ирина Прачева.

При этом с учетом того, что за 2 года с момента старта продаж цены в «Сердце Столицы» выросли уже на 54%, в компании не ожидают массовых возвратов.

В «НДВ-Недвижимость» также пока не отмечают возврата квартир. Услуга Money Back действует в таких проектах, как мкр. «Красногорский» и ЖК «Ленинградский». То же самое в ФСК «Лидер» – сделки проходят, интерес есть (в общих объемах продаж за 2015 год – 5-7%), но возвратов квартир пока не было. В проектах «Мортона» сроки для обратного выкупа пока не наступили.

Эксперты уверены, что вряд ли с помощью обратного выкупа удастся привлечь большое число клиентов, соответственно, риск, что к моменту сдачи дом будет полупустой, исключен.

Тем более, как показывает практика, покупатели не возвращают квартиры застройщику, но рассматривают данную возможность как дополнительную гарантию сохранности средств, уплаченных за квартиру.

«Дом вырастает в цене по мере повышения стадии готовности, поэтому ближе к вводу объекта в эксплуатацию экономически выгодно продавать жилье через переуступку, чем возвращать квартиру застройщику», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Алексей Оленев считает, что такая услуга как «обратный выкуп» покупателю неинтересна, она выгодная только застройщику.

Никакого дохода инвестору эта не принесет, наоборот, за время строительства дома высокие темпы инфляции «съедают» реальную ценность вложенных средств, и на момент обратного выкупа на вырученные деньги инвестор уже не сможет купить аналогичный объект с учетом роста цен.

«Это некая «приманка» и маркетинговый ход, позволяющий в глазах потребителей закрепить за застройщиком статус надежной компании, раз он может себе позволить гарантировать, что даже в условиях стагнации рынка покупатели смогут вернуть вложенные деньги, – поясняет Алексей.

– Однако существенного падения цен за год, несмотря на негативные прогнозы, не произошло, напротив, цены в отдельных проектах росли по мере повышения стадии строительной готовности. Поэтому нужды «перестраховывать» свои вложения, таким образом, у инвесторов пока нет, им гораздо выгодней «пересидеть» этот период и потом получить адекватную прибыль».

 

Каким будет 2016 год на рынке новостроек: прогнозы и перспективы

Дата публикации 15 января 2016

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *