Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Потребность в изменении планировки жилплощади возникает в нашей жизни нечасто, поэтому неудивительно, что не всем известны подводные камни, способы проведения и особенности этой процедуры.

Помимо чисто организационных моментов и методологии проведения работ имеет место такой важный аспект, как официальное оформление вносимых изменений.

В рамках данной статьи поговорим о том, для чего необходимо узаконить перепланировку, расскажем – когда необходимо получать разрешение на проведение работ, и когда делать этого не нужно.

Кроме того, мы опишем конкретные шаги, которые нужно предпринять для оформления перепланировки квартиры и с чего начать этот процесс.

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Содержание

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ.

То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа.

Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему. 

  • Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам:
  • Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);
  • Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

  • Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;
  • Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;
  • Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

  • «Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

  • «Дизайнерский эскиз или план от строителей — этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы.

Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию.

Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

  • «Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Желательно учитывать следующие рекомендации:

  • Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
  • Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
  • Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

  • Отдел государственного пожарного надзора;
  • Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
  • Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

  • узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
  • если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту.

Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план.

Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

  1. Как выполнить перепланировку в доме памятнике?
  2. На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:
  • комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
  • необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции.

Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной.

Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Перепланировка в доме памятнике

Для собственников квартир в домах, которые представляют особую историческую ценность, перепланировка может вызвать больше трудностей, чем в обычных типовых домах, в первую очередь по причине того, что согласовать изменения в квартире необходимо дополнительно в Департаменте культурного наследия города Москвы. Кроме того, выполнять проектную документацию может только организация имеющая лицензию от Министерства культуры Российской Федерации.

Основные сложности при перепланировке в доме памятнике

Сложность и основное отличие согласования перепланировки в доме памятнике в том, что помимо основного пакета документов, который необходим для любой перепланировки, необходимо подготовить дополнительные документы, к примеру, фотомонтаж того, что мероприятия запланированные вами никак на затронут фасад дома-памятника, а также сам проект по своему составу значительно отличается от стандартного проекта перепланировки, да и называется он по другому — проект приспособления.

Читайте также:  Как правильно снять квартиру по объявлению?

Очевидно, что дома-памятники были построены очень давно, иначе бы вряд ли они носили такое гордое звание, соответственно степень износа несущих конструкций или инженерных систем может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен в домах-памятниках необходимо относится с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены являются разгружающими перегородками.

  • Как выполнить перепланировку в доме памятнике?Как выполнить перепланировку в доме памятнике?Как выполнить перепланировку в доме памятнике?
  • Также, стоит отметить, что большая часть данных исторических построек имеют деревянные перекрытия, что на практике вызывает массу споров при анализе тех мероприятия, которые предусмотрены проектом перепланировки, который как мы уже упомянали даже называется иначе в случае с домом-памятником — проект приспособления памятника для современного использования.
  • Процедура согласования перепланировки в доме памятнике
  • Ключевая задача собственника, согласно действующему закону про объекты культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.
  • Если Вы сомневаетесь в статусе вашего дома, то принадлежность его к выше упомянутым объектам можно узнать на официальном сайте Москомнаследия.
  • Давайте по пунктам разберем последовательность согласования перепланировки в доме-памятнике:

1) На первом этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником. В случае если дом выявленный объект культурного наследия, то предмет охраны еще не определен. То есть статус дома в некотором «подвешанном» состоянии.

То есть дом как бы имеет признаки памятника, но пока еще не памятник и «когда то» должна пройти комиссия которая определит его точный статус. Если же дом памятник, необходимо понять что в нем охраняется. В подавляющем большинстве домов это фасад.

Но в нашей практике бывали случаи, что охранялись и внутренние интерьеры (допустим в квартире есть какая то «исторически важная» лепнина. Узнать данную информацию вомзожно либо из «охранного обязательства» (Если оно есть.

Приложением данного документа является «акт технического состояния», где представлена полная информация о состоянии конструкций, фасада и инженерных систем), либо написав запрос в службу одного окна Москомнаследия.

Охранное обязательство:

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?Как выполнить перепланировку в доме памятнике?Как выполнить перепланировку в доме памятнике?Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

2) Разработка проектной документации. Проект приспособления должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск лицензию от Министерства культурного наследия и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

3) Подача данной документации на рассмотрение в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция направляет перед вынесением своего решения документацию в Москомнаследие на анализ.

4) В большинстве случаем Москомнаследие выдает положительное заключение, после чего жилищная инспекция выдает распоряжение на перепланировку. Однако Москомнаследие может потребовать дополнительно получение положительного заключения трих экспертов в области охраны памятников, что повлечет за собой еще дополнительные затраты.

5) Подача заявления на получение разрешения на проведение работ по перепланировки. Подается собственником в службу одного окна вместе со следующим пакетом документов (3 экз.):

  • документ удостоверяющий личность собственника (копия).
  • проект приспособления — 2 экз.
  • копия правоустанавливающих документов
  • нотариальная доверенность при необходимости
  • справка Мосгаз при престановке газовой плиты
  • справка банка при ипотеке

Если Вы хотите согласовать перепланировку в доме-памятнике, наша компания готова Вам в этом содействовать, мы можем как разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, так и предоставить услугу по оформлению перепланировки в полном объеме.

Особенности перепланировки квартиры в доме-памятнике в Санкт-Петербурге

Главная  Особенности перепланировки квартиры в доме-памятнике в Санкт-Петербурге Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

В Петербурге – культурной столице России – много жилых квартир расположено в старинных исторических зданиях. Часть этих квартир находится в домах-памятниках истории и культуры, и имеет особый статус.

В чём же отличие перепланировки в историческом здании, охраняемом КГИОП от перепланировки в обычных зданиях?

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

  • Какая строительная организация должна выполнять работы на объекте – памятнике?
  • Строительная организация, которая будет воплощать задуманное нашими архитекторами, инженерами и дизайнерами, обязательно должна иметь Лицензию МинКультуры.
  • Какие ещё отличия перепланировки в историческом здании?

Необходимо проведение историко-культурной экспертизы проектной документации и получения реставрационного задания.  Все работы производятся под контролем КГИОП.

Как узнать, является ли дом памятником? Очень просто!        Если Вы – собственник квартиры или только собираетесь её купить взгляните на Свидетельство о гос. регистрации права собственности.

Там обязательно есть запись об имеющихся обременениях  объекта и указан статус  здания.

Можно ли заменить окна в историческом здании без разрешения?

Нет. Для замены оконных заполнений в доме памятнике необходимо получить разрешение КГИОП, выполнить проект замены окон и согласовать проектную документацию.

Какие бывают дома-памятники?

Существует 3 категории объектов культурного наследия – федеральный, региональный и муниципальный.

  • объекты культурного наследия федерального значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия;
  • объекты культурного наследия регионального значения  —  объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъектов Российской Федерации;
  • объекты культурного наследия местного (муниципального) значения  —  объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования;

Перепланировка в доме-памятнике: согласование в Санкт-Петербурге

  • Соберем исходно-разрешительную документацию, соответствующую требованиям КГИОП.
  • Разработаем проект.
  • Организуем проведение государственной историко-культурной экспертизы.
  • Согласуем проект в КГИОП.
  • Получим разрешение на проведение работ.
  • Подготовим научную отчетную документацию.
  • Введем объект в эксплуатацию по акту, подписанному КГИОП.

Подготовим проект и проведем экспертизу так, чтобы шансы на согласование были максимальными. Мы работаем и с проектами на стадии выбора помещения, и с готовыми перепланировками.

У нас есть опыт согласования крупных проектов с объединением нескольких помещений, глобальными перепланировками и устройством систем вентиляции и кондиционирования.

Цены и сроки

Стоимость согласования — от 950 000 рублей, срок — 9 месяцев

  1. Сбор исходно-разрешительной документации — 100 000 рублей, 1,5 месяца.
  2. Разработка проекта перепланировки помещения — 200 000 рублей, 1 месяц.
  3. Историко-культурная экспертиза проектной документации — 300 000 рублей, 3 месяца. 
  4. Согласование проектной документации в КГИОП — 100 000 рублей, 2,5 месяца.
  5. Получение разрешения на производство работ в КГИОП — 100 000 рублей, 1 месяц (можно приступать сразу после согласования проекта в КГИОП)
  6. Ввод объекта в эксплуатацию. Подготовка научного отчета, утверждение научного отчета, получение акта приемки в КГИОП — 150 000 рублей, 2 месяца.
  1. От того, насколько благожелательно настроено сообщество жилого дома, от ваших отношений с соседями и управляющей компанией — жалобы затрудняют согласование.
  2. От внимания к объекту со стороны ВООПИиК (Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры) и наличия жалоб с его стороны. 
  3. От того, идет ли речь о будущей перепланировке — или об уже выполненной. Согласовать перепланировку по факту сложнее. Так, эксперты ГИКЭ не смогут описать состояние объекта до начала работ, нельзя будет провести трехстадийную фотофиксацию (до, в процессе и после работ), возникнут сложности с научной отчетной документацией. 
  4. От площади помещения, от сложности конструктивных решений, от района города и управляющей компании, а также от того, затрагивается ли общедомовое имущество.

Как сэкономить

Не начинайте перепланировку прежде, чем получите разрешение КГИОП на проведение работ. Согласовать запланированную перепланировку сравнительно легко, не придется платить штрафы и что-то переделывать, терять деньги из-за остановки ремонта.

Предлагаем ознакомиться  Что значит перепланировка квартиры

  • Приведите помещение в соответствие с согласованной проектной документацией
  • Постарайтесь поддерживать хорошие отношения с соседями и управляющей компанией.

Историко-культурная экспертиза — дело не быстрое. Нужно подготовить научную часть, подписать ее у экспертов, провести собственно экспертизу. Кроме того, КГИОП рассматривает документы не менее двух месяцев

Штрафы и другие последствия

Кто проверяет

  • КГИОП;
  • Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА);
  • Государственная жилищная инспекция (ГЖИ);
  • Государственная административно-техническая инспекция (ГАТИ);
  • полиция, прокуратура;
  • районная администрация;
  • управляющие компании и ТСЖ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Сообщить в администрацию, в прокуратуру или в КГИОП о нарушении законов об охране объектов культурного наследия может кто угодно. Недовольный шумом сосед, управляющая компания или ЖКС, представители любой общественной организации (например, Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры).

  1. Вам как минимум выпишут штраф, обяжут прекратить работы или привести помещение в изначальное состояние. Кроме того, вам все равно придется получить согласования.
  2. Чтобы привести помещение в изначальное состояние, надо разработать и согласовать соответствующий проект. Если вы не справитесь с этим в срок, помещение могут изъять и продать с торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
  3. Если вы повредили или уничтожили архитектурный элемент объекта культурного наследия, вам придется либо самостоятельно восстановить его (устранить повреждения), либо заплатить за восстановительные работы.
  4. Вы не сможете свободно распоряжаться помещением: продать его или сдать в аренду будет довольно сложно. Мало кто захочет получить вместе с квартирой полный набор связанных с несогласованной перепланировкой проблем.
  5. Если вы провели незаконную перепланировку в арендованном помещении, то ее согласование останется вашей обязанностью даже после расторжения договора аренды.

Наши гарантии

  1. Мы будем сопровождать вас на всех этапах согласования.
  2. Быстро и правильно оформим разрешительные документы.
  3. Разработаем проект с хорошими шансами на согласование. 
  4. Организуем лояльную историко-культурную экспертизу. 
  5. Оперативно обработаем замечания и пожелания КГИОП.

выполнение памятник перепланировка

Как выполнить перепланировку в доме памятнике?

Перепланировка квартиры в доме-памятнике

Перепланировка квартиры в доме-памятнике

Если вы имеете во владении квартиру в доме, который признан памятником архитектуры, можно наткнуться на ряд сложностей при согласовании перепланировки. Одна из них — это необходимость узаконивать намеченную перепланировку в Москомнаследии или другом государственном органе, если вы проживаете не в Москве.

Трудности перепланировки квартиры в доме-памятнике

Главная сложность заключается в том, что пакет документов в случае узаконивания перепланировки в архитектурном памятнике более объемный, и чтобы его собрать, нужно пройти больше государственных инстанций.

Дома, включенные в список исторического наследия, как правило, были возведены очень давно, и поэтому любые конструктивные изменения необходимо осуществлять с особой осторожностью.

Инженерные коммуникации и несущие конструкции в таких зданиях, как правило, имеют большую степень износа.

Из-за этого на этапе проектирования перепланировки и переустройства возникают сложности, причем даже при таких незначительных изменениях, как снос ненесущих перегородок.

Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

Как согласовать изменения в планировке квартиры в доме-памятнике

В соответствии с Законом об объектах культурного наследия, владелец должен позаботиться о том, чтобы перепланировка не затронула внешний вид памятника архитектуры и не повлияла на устойчивость конструкции. Узнать, принадлежит ли дом, в котором у вас в собственности находится квартира, к национальному наследию, можно на официальном интернет-ресурсе Москомнаследия.

Последовательность действий по согласованию:

  1. Обратиться в «Единое окно» Департамента культурного наследия, чтобы оформить там заявление о необходимости подготовить Заключение об осуществлении перепланировки. Понадобится подождать около двух недель, чтобы его приняли.
  2. Оформить здесь же «Охранное обязательство». Оно представляет собой документ, который накладывает ряд ограничений на проводимые мероприятия. В «Охранном обязательстве» есть часть, которая называется «Акт технического состояния». Здесь описано, в каком состоянии находятся все коммуникации, экстерьер здания и конструктивные элементы. На разработку всей этой документации уйдет до 45 дней.
  3. Заказать разработку проекта приспособления, которой занимаются специализированные архитектурные компании с допуском СРО.
  4. Этот проект подвергается экспертизе в Управлении эксплуатации и сохранения национального наследия.
  5. Написать заявление для согласования перепланировки. Вместе с ним нужно предоставить:
  • ксерокопию удостоверения личности человека, в чьей собственности находится квартира; доверенность, если вы согласуете проект не самостоятельно;
  • копию договора с проектной организацией и строительной фирмой, подтвержденную у нотариуса;
  • ксерокопии их лицензий;
  • ксерокопию проекта приспособления, прошедшую заверение у нотариуса (необходима, если проект создавался не Москомнаследием, а проектной компанией);
  • ксерокопию бумаг на право собственности.

Кроме базового набора документации для перепланировки квартиры в доме-памятнике, необходимо также предъявить акты экспертизы, протоколы собрания комиссии экспертов, ксерокопию договора с ними и охранного обязательства. Все это нужно оформить в двух экземплярах.

Отметим также, что самовольные изменения в планировке архитектурного наследия влекут гораздо более серьезное административное наказание, чем в случае с перепланировкой в типовых домах.

Какова приблизительная стоимость согласования перепланировки, можно выяснить с помощью калькулятора ниже.

Согласование планировки памятников архитектуры

Не каждый собственник знает, что нужно делать, если есть необходимость провести перепланировку помещения, расположенного в доме, отнесенном к категории памятников архитектуры.

Более того, бывают ситуации, когда владельцы помещений совершенно случайно узнают, что они располагаются во вновь выявленном памятнике архитектуры, и теперь вынуждены проходить более сложный, медленный и затратный путь согласования любых изменений.

Как можно узнать, какие объекты относятся к памятникам архитектуры

Для информирования общественности и других заинтересованных лиц, Департамент культурного наследия Москвы в открытом доступе предоставляет информацию со своего специального сайта, где собран самый полный актуальный официальный перечень объектов, отнесенных к памятникам архитектуры.

Узаконивание перепланировки памятников архитектуры

Собственник жилого или нежилого помещения, расположенного в памятнике архитектуры, независимо от назначения помещения, несет ответственность за его сохранность вплоть до лишения права собственности.

Такие жесткие меры заставляют владельцев более внимательно относиться к вопросам изменений и улучшений объектов, тщательно готовить согласование перепланировки памятников архитектуры и получение необходимых разрешений.

Какие проблемы могут возникать при оформлении документов на перепланировку

На каждый памятник архитектуры, который прошел регистрацию в ЕГР объектов культурного наследия, должен быть оформлен соответствующий паспорт объекта, в котором указывается предмет охраны.

В соответствии с ним каждому собственнику здания (части здания, отдельного помещения) устанавливается ответственность за нарушение сохранности данного объекта.

Документом, в котором определены требования к владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в охраняемых законом домах, по надлежащему сохранению, содержанию, использованию, обеспечению доступа к площадям, является охранное обязательство собственника. Оно подлежит исполнению каждым собственником объекта, независимо от их количества.

  • Если задуманная перепланировка, каким либо образом затрагивает предмет охраны, указанный в обязательстве, осуществить ее будет невозможно.
  • Например, в нежилом помещении, используемом под магазин, нельзя сделать дополнительный вход, пристройку, изменить витрину, расширить тамбур, если предметом охраны культурного наследия является фасад здания.
  • Также могут быть ограничения на использование наружной рекламы, пользование прилегающим земельным участком.
  • Если собственник все же принимает решение о проведении переустройства, средний срок согласования в инстанциях изменения объекта культурного наследия составляет порядка 12 месяцев, а затраты на оформление разрешительной документации по перепланировке в разы выше, чем при оформлении документов обычного объекта.

Легализация самовольных строений, возведенных владельцем без согласования и получения необходимых разрешений – еще более сложная, трудоемкая и дорогостоящая задача. Однако при определенных условиях, в руках опытного грамотного юриста она разрешима.

Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанном культурным наследием

Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов на перепланировку включает следующие этапы:

  • получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
  • сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
  • организация составления проекта переустройства;
  • комиссионная экспертиза проекта;
  • согласование с Роспотребнадзором;
  • протокол согласования с жильцами;
  • согласование в АПУ Москоархитектура изменений фасада;
  • получение согласования Жилинспекции;
  • выполнение работ по перепланировке;
  • составление акта с использованием специальных форм по реставрации;
  • получение в БТИ новых технических документов;
  • внесение изменений в кадастровый учет;
  • переоформление правоустанавливающих документов.

Очень важно, чтобы все организации, задействованные в процессе согласования и выполнения перепланировки, имели соответствующие актуальные разрешения и лицензии.

Вид услуги Сроки Цены
Согласование самостроя 2 месяца 50 000

Можно ли строить перегородки в доме-памятнике без согласования? — Правовед.RU

Добрый день! Согласно ст.

26 Жилищного кодекса РФ: аявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.

Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Также согласно ст. 36 ЖК РФ:1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Соответственно в данной ситуации необходимо согласовать создание офисов со всеми собственниками помещений в данном жилом доме и с органом по охране памятников архитектуры.

С уважением, Урванцев Евгений.

Можно ли согласовать перепланировку памятника задним числом (фото)

Больных из коридоров Покровской больницы переводят в отделение#безантракта: «домашний концерт» Семена Альтова в прямом эфиреБольных из коридоров Покровской больницы переводят в отделениеХочу кино о курьерахПутин посоветовал главам регионов не замораживать стройкиПетербург успокаивается: мы вернулись в «оранжевую» зону самоизоляции#безантракта: Русский музей рассказывает о кладах древней РусиДавид Голощекин ‎– Четверо 2 / Four 2Российские банки будут обслуживать клиентов с просроченными паспортамиЕлена Малышева назвала коронавирус «чудом чудесным»В России от коронавируса умерла беременнаяПредыдущие новостиАрхив материалов

Петербургские предприниматели взяли на вооружение принцип — сначала перепланировка, потом согласование. И, судя по всему, даже убедили в его правильности комитет по охране памятников. Только вот дома иногда трещат.

Андрей Пронин/Интерпресс

Треснувшая стена вывела на свет новую процедуру согласования перепланировок. При альтернативном прочтении закона разрешение на работы можно получать после их окончания. Пока пострадавшие жители рассуждают о сговоре, эксперты пожимают плечами. Большую часть перепланировок в домах-памятниках все равно делают незаконно.

Жители дома в Басковом переулке, 13-15, объявили войну соседям-рестораторам. Причин целый список – двор, заполненный мусором едва не по окна, вентиляция для отвода глаз, а не запахов, иссякший напор воды. Но в острую фазу конфликт перешел после того, как из-за несогласованной перепланировки у дома треснул фасад.

Читайте также:  Юрист по земельным вопросам в санкт-петербурге

«Мы обнаружили трещину в ноябре, – эмоционально рассказывает житель Дмитрий Ледовский. — Возвращались домой и сначала заметили, что у ресторана Port лопнуло глухое стекло в витрине. Потом отошли, присмотрелись – а трещина от него пошла вверх до 5-го этажа. В квартире над рестораном просели полы».

За год до этого, летом 2015-го, жители проводили время, вслушиваясь в строительный грохот. Арендатор «Море внутри» пробил проем в несущей стене шириной в несколько метров. В октябре ресторан открылся. А весной 2016-го проект перепланировки подали в комитет по охране памятников. «Кладка стен прочная. Возможно устройство нового проема», – оценили в заключении эксперты.

Басков пер., 13-15 Дмитрий ЛедовскийБасков пер., 13-15 Дмитрий ЛедовскийБасков пер., 13-15 Дмитрий ЛедовскийБасков пер., 13-15 скриншот с сайта restoclub.ru

Возможно, компания смогла бы узаконить перепланировку постфактум. Но раззадоренные рыбными запахами жители начали писать в администрацию и прокуратуру.

Теперь арендатор попал в неудобное положение перед собственником помещения – компанией «Илал». В январе КГИОП подал к ним каждому по иску со статьей 7.

13 КоАП «Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия». Это грозит штрафом до миллиона рублей.

Вдобавок администрация Центрального района требует в арбитраже вернуть все, как было, – привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние в течение полугода. Следующее заседание назначено на 5 апреля.

«Илал» – не простая компания. Среди ее совладельцев в базе СПАРК до сих пор числится авторитетный бизнесмен Алексей Саргин, умерший в ноябре. Его связывали с промышленной группой «Союз» и с бывшим министром обороны Анатолием Сердюковым.

В свою очередь, арендатору, владельцу «Море внутри» Егору Ярутову, фамилия Сердюкова также должна быть знакома. Точнее, отцу Ярутова Виктору. Он был совладельцем компании «Россервис», вплоть до 2013-го имевшей миллиардную выручку.

Компания обслуживала IT-инфраструктуру налоговой службы, а затем и Минобороны, когда эти ведомства возглавлял Анатолий Сердюков.

У «Моря внутри» могло получиться. В прошлом году КГИОП согласился на двухэтажную пристройку из стекла к федеральному памятнику – дому Глуховского на Резной ул., 18/10.

Хотя арендатор – компания ресторатора Алексея Бурика – так торопилась открыть для горожан особняк, что закончила строить веранду еще до отправки проекта в КГИОП. «Ее строительство является необходимым условием функционирования ресторана.

До 2015 года особняк пустовал и постепенно разрушался», – убедили чиновников авторы историко-культурной экспертизы.

Резная ул., 18/10 скриншот с сайта maps.yandex.ruРезная ул., 18/10 скриншот с сайта maps.yandex.ruРезная ул., 18/10 скриншот с сайта maps.yandex.ru

Офисы и кафе в домах-памятниках вообще дают простор для согласований постфактум. Примеры легко обнаружить на самом сайте КГИОПа, в разделе историко-культурных экспертиз. Их авторы обязаны фотофиксировать объекты. А снимки — говорят сами за себя. И расходятся с техпаспортами.

Дом дешевых квартир Императорского человеколюбивого общества. Ул. Большая Зеленина, 13 скриншоты экспертиз, опубликованных КГИОПДом Берштейна. Каменноостровский пр., 54 скриншоты экспертиз, опубликованных КГИОПМоховая ул., 27-29 скриншоты экспертиз, опубликованных КГИОПДом, где жил Михаил Иванович Глинка, пер. Пирогова, 8 скриншоты экспертиз, опубликованных КГИОПУл. Рубинштейна, 4 скриншоты экспертиз, опубликованных КГИОП

Ресторан City Grill на улице Рубинштейна открылся в 2014-м. Новые владельцы уже к тому времени перенесли вход и сделали перепланировку. Спустя два года в КГИОП принесли проект. Он предлагает «раскрыть исторический проем с улицы Рубинштейна» и «установить витрины и дверь с деревянным корпусом и исторической расстекловкой». Наверняка как две капли похожие на те, что есть.

На Большой Зелениной, 13, по проекту после перепланировки должен открыться продовольственный магазин с кафетерием. На самом деле пекарня «Коржов» работает в этом доме с 2015-го. Хотя по документам она больше похожа на магазин – нет кухни и три небольших зала вместо одного.

Только в одной экспертизе говорится впрямую – работы на самом деле вовсю ведутся. В доме Берштейна на Каменноостровском проспекте рабочие демонтировали майоликовую плитку, камин и лепнину, входившую в предмет охраны. В итоге эксперты их обязали восстановить плитку и не сбитый декор, но все равно рекомендовали согласовать проект.

Штраф, как плата за скорость

Рекордсменом по числу проектов перепланировки квартир, где работы уже ведутся, стала компания «СтройЭлитПроект» Алексея Гурьянова. Компания маленькая, но известна по экспертизе, приговорившей к сносу исторический дом на Ремесленной улице Петровского острова.

«Фонтанка» решила открыть скромную булочную на Загородном проспекте. И позвонила в «СтройЭлитПроект» за консультацией. Трубку взял Алексей. Он с ходу ввел в курс дела.

По-честному, перепланировка кафе занимает около года – от сбора документов до визы приемочной комиссии. Дома-памятники проходят этот круг дольше. Историко-культурная экспертиза отнимает еще месяца 3 – 4.

«Естественно, целый год никто не ждет. В городе практика такова, что все начинают строить, как только заключают договор на согласование, а то и раньше, – рассказал Алексей. – Обычно – даже наоборот, когда КГИОП начинает штрафовать, все прибегают и просят помочь».

Стоимость перепланировки затмила все мысли об уютненькой булочной. На помещение в доме без обременений КГИОП придется потратить 250 – 300 тысяч – цифра была названа за разработку проекта и работу компании по получению всех согласований и разрешений. Но мы выбрали памятник. А за него – готовься выкладывать полмиллиона.

«Может быть, можно параллельно строить и согласовывать, но чтобы без штрафов?..» – решила схитрить я.

«Если они выявят – штраф, предписание. Хоть документы уже почти на выходе… Вот раньше с КГИОП было проще, решалось конфетами, коньяком или просто по телефону», – Алексей сделал паузу, будто даже вздохнул.

Я расстроилась почти искренне: «500 тысяч и ждать 1,5 года? Да у нас помещение таких жертв не стоит».

Алексей давно понял – не клиент и был. «Общепит в последнее время стал очень дорогим, – вдруг поддержал он. – Многие просто вчерную строят, и все. Если компания арендует помещение, то когда она отобьет траты на согласования, непонятно. Проще в спальнике».

Экспертный компромисс

В Петербурге больше 9 тысяч памятников. Даже если за год КГИОП согласовывает сотню перепланировок, это вершина айсберга. Большая часть – остается за кадром. И все-таки закон «согласований постфактум» не предусматривает. Сначала проект, экспертиза, затем – работы на памятнике.

Тем удивительнее смотрятся под такими заключениями подписи экспертов. Их, аттестованных Минкультуры, всего 46 на весь Петербург. Работы хоть отбавляй, риск потерять статус – велик. А деньги совсем небольшие – 30 – 50 тысяч за экспертизу, когда за объекты сложнее – оплачивают от ста.

«Экспертов мало, а проектов много. Есть же какая-то социальная ответственность», – отвечает Максим Филипович, генеральный директор «Союза экспертов Северо-Запада». За последние два года он участвовал в нескольких «экспертизах постфактум».

Он считает, что несогласованная перепланировка – не повод отказывать в легализации работ.

«Если мы приходим на объект и видим, что работы частично или даже полностью выполнены, мы указываем это в экспертизе, – объясняет логику Филипович. – На этом основании КГИОП может собственника оштрафовать, пополнить бюджет.

Но сам факт нарушения не должен ограничивать выход в правовое поле. Каждый должен иметь возможность исправиться. Иначе получается патовая ситуация».

Исправиться — значит разработать проект, провести экспертизу и получить разрешение на работы. Если незаконная перепланировка не повредила памятнику – получай согласование сразу. Если наоборот – переделывай вплоть до полного восстановления. «Тем самым владелец объекта и устранит повреждения памятника, и вернется в правовое поле», – говорит Максим Филипович.

В такой схеме есть побочный эффект, согласен Филипович. При незаконных работах исчезает большая часть витражей и декора. Их некому восстанавливать. Закон защищает только ценные интерьеры, включенные в предмет охраны памятника.

«Несогласованные работы были всегда. Если человек не хочет сохранять неучтенный камин, он разберет его. И никто остановить не сможет, – отвечает на критику Филипович. – Это в том числе зависит от уровня культуры общества. Я только стараюсь придерживаться здравого смысла».

А что с ними делать?

В КГИОП к перепланировкам относятся лояльно. «У нас не много таких обращений. В основном это касается квартир.

Люди по незнанию делают перепланировку, через какое-то время решают квартиру продать, и вдруг оказывается, что это невозможно, – говорит глава комитета Сергей Макаров.

– А что с ними делать? Мы их привлекаем к ответственности. Смысла дальнейшего противостояния нет. Оставлять жить с несогласованной перепланировкой бессмысленно».

Нарушителей закона в комитете штрафуют (для физических лиц – штраф до 200 тысяч рублей). Затем – выдают задание на проектирование, которое фактически совпадает с настоящей квартирой, рассматривают проект и принимают работы.

Условий категорического отказа всего два – разрушение предмета охраны. Это ценные интерьеры, фасады, часть планировки. Их придется восстанавливать. И второе – разборка капитальных стен. «На Маяковского, 21, как и в доме на Рубинштейна, 7, пользователи нарушили несущие конструкции. Придется восстанавливать. В таком виде это никто не согласует», – добавляет Сергей Макаров.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»

Рассылка «Фонтанки»: главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *