Как проверить квартиру перед покупкой?

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке – дело серьезное и ответственное. Рисков здесь немало: на жилье может быть наложено обременение, продавец может оказаться недееспособным или просто мошенником.

Результатом заключения такой сделки становится судебное разбирательство, а иногда и потеря немалых денег. Чтобы этого избежать, нужно знать, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно и на что стоит обратить внимание.

Такая проверка состоит из нескольких этапов.

Изучение документов, устанавливающих право

Как проверить квартиру перед покупкой?

Первое, что нужно сделать покупателю – это запросить у продавца правоустанавливающие документы на жилье. Это документы, на основании которых квартира перешла в его собственность. Такими документами могут быть:

  1. Договор дарения либо купли-продажи.
  2. Свидетельство, удостоверяющее, что человек вступил в права наследства.
  3. Договор мены или ренты.
  4. Решение суда, вступившее в силу.

Все это надо тщательно изучить, проверить на наличие помарок и исправлений. Если исправления имеются, они обязательно должны быть заверены подписями сторон.

Изучение истории объекта

Второй этап – проверка государственной регистрации договора и истории объекта недвижимости. Для этого придется получить выписку из ЕГРН, в которой содержатся данные о самом объекте, правах на него, а также обременениях и притязаниях. Если жилье находится в ипотеке, это также будет отражено в документе.

Право на заказ расширенной выписки (ЕГРН-4), в которой есть история перехода прав на квартиру, имеет только собственник. Поэтому лучше, если нужный документ предоставит он. Отказ – это серьезный повод насторожиться. Но покупатель имеет право запросить простую выписку ЕГРН-1 с данными об основных характеристиках и правах на объект самостоятельно. Для этого в Росреестр предоставляется заявление, удостоверение личности и чек об оплате пошлины.

В базе данных ЕГРН есть информация о недвижимости, начиная с 1998 года: это и аресты, и имущественные права, и запреты на совершение сделок. При этом стоит обращать внимание на срок давности.

Согласно российским законам операции с жильем могут быть оспорены в течение трех лет. При наличии сомнений можно попросить у второй стороны судебное решение.

Это поможет убедиться в том, что продавец является законным владельцем.

Как проверить квартиру перед покупкой?Официальный сайт РосРеестра

Заказ выписки доступен и на официальном сайте Росреестра. Если зайти на этот ресурс, можно по кадастровому номеру или домашнему адресу найти любую квартиру.

Правда, бесплатно будет доступна только часть информации: дата постановки на учет, количество владельцев, кадастровая стоимость. Чтобы получить данные о залогах, арестах и обременениях, информацию придется оплатить.

Человек сам может выбрать, что ему нужно узнать, и оплатить соответствующую услугу в онлайн-режиме.

Проверка продавца

Личность продавца тоже нельзя оставлять без внимания. Одним из самых важных моментов является его дееспособность.

Человек может быть как полностью недееспособным, так и ограниченно дееспособным, например, по причине увлечения наркотиками, алкоголем или азартными играми. Здесь на помощь придут соседи.

Бабушки у подъезда обычно хорошо осведомлены о жильцах и могут стать ценным источником информации.

При покупке не будет лишним проверить подлинность паспорта владельца. Сделать это можно в местном отделении или на сайте ФМС. При купле-продаже квадратных метров через представителя стоит убедиться в подлинности доверенности и посмотреть, какие есть полномочия у доверенного лица: только подписание соглашения или также получение средств.

О надежности и добросовестности человека говорит даже наличие долгов. Бесплатно проверить эту информацию онлайн поможет сайт ФССП с данными обо всех исполнительных производствах. Если долг большой, квартира может находиться в залоге или под арестом.

Также нужно знать, что если в отношении продавца рассматривается иск о банкротстве, это накладывает на него определенные ограничения. Например, для заключения договора купли-продажи приходится получать согласие финансового управляющего. Выяснить, не относится ли это к прежнему владельцу, можно в Картотеке арбитражных дел.

Прописанные лица

Как проверить квартиру перед покупкой?

Еще один важный момент, который стоит выяснить перед покупкой – не осталось ли в квартире прописанных жильцов. Такой сюрприз действительно может поджидать людей, покупающих вторичку. Поэтому желательно попросить у второй стороны справку от паспортистов о том, что в квартире никто не прописан.

Однако данных о людях, которые выписаны временно, в данном документе не будет. К ним относятся лица следующих категорий:

  1. Солдаты-срочники.
  2. Осужденные за совершение преступлений.
  3. Люди, которые находятся в домах престарелых, психиатрических клиниках или проходят продолжительное лечение в медучреждениях.
  4. Дети, содержащиеся в исправительно-воспитательных учреждениях.

Чтобы узнать о наличии временно выписанных жильцов, нужно заказывать вместе с владельцем недвижимости архивную, или расширенную выписку. Если такие люди найдутся, они в любое время могут заявить о своем праве на квадратные метры. Выписать их будет проблематично даже через суд.

В идеале все жильцы должны быть выписаны до заключения сделки. Правда, иногда покупатель идет на уступки. В договоре купли-продажи делается оговорка, что продавец обязуется выписать прописанных в квартире людей в течение такого-то времени. Но создавать себе такие сложности нежелательно, поскольку принудительное выселение людей станет серьезной головной болью.

Если в квартире были прописаны дети, надо попросить продавца показать письменное согласие органов опеки. При его отсутствии сделку не зарегистрируют.

Законность перепланировки

Жить в комфортных условиях хочется всем. Но нередко жильцы, которые проводят в квартире перепланировку, «забывают» ее узаконить. У новых владельцев могут возникнуть из-за этого проблемы: если нарушения обнаружат, их придется устранять за свой счет.

Поэтому перед заключением сделки нужно внимательно изучить технический план и сравнить его с реальной обстановкой в доме. При необходимости можно пригласить для осмотра специалиста БТИ.

Притязания и споры с жильем

Как проверить квартиру перед покупкой?

Недвижимость стоит серьезных денег, и в отношении нее нередко возникают споры. Рассматривает их гражданский суд по месту нахождения жилплощади. Узнать о том, не является ли хозяин участником таких споров, можно как неофициально (у соседей, работников ТСЖ), так и официальным путем.

В последнем случае можно обратиться в канцелярию суда, но не такт, что просьбу удовлетворят. Тогда стоит зайти на сайт районного суда и выяснить, не является ли продавец участником судебного процесса.

Если квартира перешла к хозяину по наследству, было бы неплохо посетить нотариуса по месту его открытия. Сделать это придется вместе с собственником. При наличии других претендентов на наследство не стоит рисковать, покупая спорную квартиру.

Долги за услуги ЖКХ

Долги по коммунальным услугам – тоже не такая уж редкость. Бывают случаи, когда размер задолженности достигает сотен тысяч рублей. Несмотря на то, что оплатить старые долги должны прежние хозяева, претензии будут предъявляться новому владельцу. Кроме того, задолженность за капремонт в любом случае переходит к следующему собственнику.

Чтобы не стать обладателем такого «приданого», нужно запросить у продавца справку об отсутствии долгов.

Кроме того, стоит включить в договор отдельный пункт о том, что бывший владелец оплатил коммуналку и в случае возникновения претензий несет личную ответственность.

Если долги все-таки есть, можно договориться о том, что покупатель рассчитается с коммунальщиками, а продавец снизит цену.

Несколько полезных советов

Покупка жилья – дело, которое не терпит суеты. Не стоит заключать сделку до проверки всех документов, даже если цена очень заманчивая, а продавец торопит. Передавать аванс или задаток можно только после выяснения всех нюансов: состоит ли собственник в браке, есть ли у него несовершеннолетние дети, кто продает недвижимость: сам владелец или его доверенное лицо.

Особенно внимательными стоит быть, когда квартира продается по доверенности. Среди них часто встречаются фальшивые документы. Сделки, которые потом признаются недействительными, заключают под предлогом того, что хозяина нет в городе или в стране. Потерять на такой операции можно немало, поэтому, если представитель отказывается знакомить покупателя с собственником, стоит насторожиться.

Проверка квартиры на юридическую чистоту – процесс довольно сложный, требующий терпения и предельного внимания. Если не хочется заниматься этим самостоятельно, можно поручить это агентству недвижимости: такие услуги оказывают практически все компании. Но проверить жилье нужно обязательно: слишком много случаев мошенничества встречается на этом рынке.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой — вторая часть

NEW!!! НАША ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД ВАМИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ!

  • Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.
  • Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».
  • В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Как проверить квартиру перед покупкой?Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Читайте также:  Как узнать, кому принадлежит

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения
  1. Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.
  2. Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:
  3. Как проверить квартиру перед покупкой?
  4. Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом. 
  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных 

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документКак проверить квартиру перед покупкой?ы.  

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

  • сопровождение сделок «под ключ»
  • материальная ответственность за Ваше благополучие
  • Бесплатный шаблон договора купли-продажи недвижимости
  • Какие документы нужны для продажи недвижимости
  • Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи
  • Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
  • Аккредитив по сделкам с недвижимостью
  • Внимание!

Какие документы проверить перед покупкой квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупка квартиры – это процедура, которая затрагивает две стороны. От покупателя зависит чистота сделки, он должен внимательно ознакомиться со всеми документами, собрать минимальный пакет бумаг, заплатить государственную пошлину и приложить надлежащую сумму. От продавца может потребоваться целый список документов, составляющие которого варьируются. Разобраться в сложном механизме покупки и продажи квартиры, ознакомиться с перечнем бумаг возможно далее.

Выбор недвижимости с рук складывается из проверки трех основных направлений. Проверка самого продавца, объекта купли-продажи и третьих лиц, участвующих в сделке.

Шаг 1. Проверка продавца и его документов

Покупатель хочет приобрести недвижимость на вторичном рынке, значит, у продающей стороны и квартиры есть своя история. Необходимо убедиться, что продавец квартиры действует на законных основаниях. Он должен предоставить любой вариант правоустанавливающего документа, т.е.

подтверждение, что он является собственником квартиры. Подтверждением может быть договор дарения, свидетельство о наследовании или договор купли-продажи. Документы должны быть предоставлены в оригинале, на каждого собственника.

Особое внимание стоит уделять квартирам, которые получены по наследству и в ходе приватизации.

Проверка личных данных и документов

Обратите внимание на следующие документы и нюансы, которые касаются продающей стороны.

  • Попросите паспорт РФ продавца, действительный он или нет, проверяйте с помощью услуги на сайте ГУВМ МВД;
  • Уточните, является ли продавец дееспособным. Его права могут быть ограничены судом в связи с нарушением психического здоровья, из-за наркотических и алкогольных зависимостей, из-за пристрастия к азартным играм. Сделка с таким лицом может быть признана недействительной. Если у Вас возникают сильные сомнения касательно состояния собственника и его адекватности, то можно попросить справки о психическом здоровье и об отсутствии наркологических зависимостей. По возможности уточните информацию о его банкротстве и долгах.

От лица недееспособного собственника действует опекун. Необходимо проверить документы на законность попечительских действий.

  • В ситуации, когда квартира продается по доверенности, необходимо уточнить какие права есть у доверенного лица, может ли он подписывать договор и брать деньги, не отзывалась ли доверенность собственником. Проверить доверенность можно на сайте. В качестве таких лиц чаще всего берут родственников, иногда даже агентства недвижимости.

Шаг 2. Проверка прочих лиц, имеющих отношение к квартире

С собственником квартиры немного разобрались, теперь необходимо убедиться:

  • В отсутствии третьих лиц, прописанных в ней. Добросовестный продавец должен Как проверить квартиру перед покупкой?позаботиться об этом вопросе заранее и выписать всех из объекта продажи. Для подтверждения чистоты этого момента попросите выписку из домовой книги.
  • В отсутствии временно выписанных граждан. К таким относятся заключенные; проходящие лечение в психдиспансерах; военные; пожилые люди, проживающие в домах престарелых; дети, находящиеся в воспитательных учреждениях. В этом вопросе поможет архивная выписка из домовой книги.

Когда с прописанными и выписанными гражданами разобрались, переходите к родственникам собственника. Стоит учесть:

  • Наличие бывших и нынешних супругов у продавца. Для находящихся в браке и разведенных не более 3-х лет до заключения сделки необходимо предоставить согласие на продажу, заверенное нотариусом, от второго супруга. При наличии брачного контракта с раздельным имуществом согласие не требуется.
  • Если собственник-ребенок. От лица детей до 14-ти лет выступает законный представитель (опекун или родитель). Родитель должен предоставить свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Подростки 14-18 лет подписывают бумаги с согласия своих представителей. Обязательным моментом является подтверждение сделки органами опеки.
  • Наличие потенциальных наследников. Если квартира была передана по наследству, то обязательно убедитесь в отсутствии претендентов на нее у нотариуса. Обращаться нужно к тому, который вел наследственное дело, запросить у него нотариальную книгу и проверить чистоту сделки, отказ от наследства. Опасность в том, что неожиданно появившиеся родственники могут претендовать на купленную вами недвижимость. Безопаснее покупать квартиры, полученные по наследству, хотя бы через 3 года после вступления в права.
  • Обстоятельства приватизации. Если от приватизации квартиры отказался кто-то из проживающих на тот момент, то право пользования недвижимостью все равно сохраняется бессрочно. Выписать таких жильцов невозможно даже через суд.
  • Возможных арендаторов. Проживающие по договору аренды имеют право находиться в квартире в соответствии с его условиями. Новый хозяин берет на себя обязательства по этому договору. Для чистоты сделки продавец должен заранее расторгнуть договор аренды, чтобы не возникло неприятных казусов с нанимателями квартиры.
Читайте также:  Ипотека для многодетных семей в 2020 году в рф

Шаг 3. Проверяем квартиру перед покупкой

Собственники, родственники, наследники и наниматели, конечно, играют большую роль в выборе квартиры для покупки, но самым главным является объект недвижимости. Для чистоты сделки проверьте следующие документы и обстоятельства.

Выписку из ЕГРН. Существуют два вида документа, которые могут пригодиться. ЕГРН-1 и ЕГРН-4, они включают в себя общие сведения и историю объекта, смену прав на него. Для получения документа обратитесь в МФЦ или Росреестр лично или через сайт.

Стоимость выписки на март 2018 года 300 рублей для физических лиц. Есть вариант получить до 100 выписок за 400 рублей через сайт Госуслуги. Для этого используются специальные ключи с Росреестра.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Чтобы продать квартиру, которая является залогом по ипотеке, необходимо согласие от банка или от иного залогодержателя. Квартиры под арестом вообще не продаются.

Технический паспорт. Получить документ можно в БТИ, если он отсутствуют у продавца. Максимальный срок службы паспорта – 5 лет.

С помощью него можно убедиться в законности изменения плана недвижимости и ознакомиться с ее актуальными характеристиками. После сравнения квартиры с техническим паспортом сразу можно выявить незаконную перепланировку.

Брать квартиру при наличии последней не стоит, ведь новый владелец вынужден будет заниматься этим вопросом самостоятельно.

Долги за коммунальные услуги. Проверить информацию о задолженностях лучше в ТСЖ или в управляющей компании. Долги по услугам остаются на бывшем собственнике квартиры, но работники ЖЭК могут ошибочно требовать погашения от Вас. Долги за капитальный ремонт, однако, переходят на нового владельца недвижимости, поэтому уделите этому моменту особое внимание.

Убедитесь в отсутствии судебных разбирательств по квартире.

Если собственники, родственники и документы в порядке, оцените общее состояние объекта. Нет ли трещин, сколов, плесени, протекающего потолка в случае с последним этажом. Для успокоения пообщайтесь с жильцами, разведайте обстановку, тогда покупка квартиры доставит только радость.

Покупка квартиры на вторичном рынке, список документов

В видео ниже подробная информация о проверке квартиры на юридическую чистоту перед покупкой на вторичном рынке. На что обратить внимание и какие документы спрашивать в первую очередь.

Сбор информации о покупаемой недвижимости иногда занимает некоторое время, но проверить собственников, сам объект сделки и третьи лица необходимо. Если Вы сомневаетесь, что готовы самостоятельно убедиться в чистоте покупки, то обратитесь к квалифицированным специалистам в сфере недвижимости.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Как проверить квартиру перед покупкой?

Приобретение квартиры на рынке вторичного жилья связано с многочисленными рисками — это подтверждает статистика совершения мошеннических действий при сделках с недвижимостью. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Какие документы должен предоставить продавец?

Перед тем как совершить сделку покупателю необходимо ознакомиться с внушительным пакетом документов, чтобы исключить возможность применения мошеннических схем.

Прежде всего, это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую квартиру. Также она содержит информацию об обременении права собственности.

Такая выписка предоставляется Управлением Росреестра по запросу любого лица, однако только этих сведений будет недостаточно.

По требованию покупателя собственником должна быть предоставлена расширенная форма выписки, содержащая информацию о переходе права собственности и документах, на основании которых совершались сделки с недвижимостью.

Из сведений о правоустанавливающих документах можно установить, на каком основании приобретено право собственности на квартиру. Таковыми, как правило, являются договор купли-продажи, дарения, наследование, приватизации.

Помимо выписки из ЕГРП и правоустанавливающего документа обязательными к ознакомлению являются:

  • финансово-лицевой счет (содержит сведения о собственниках с указанием их доли и составе семьи);
  • расширенная (архивная) выписка из домовой книги (кто и когда имел право пользования жилплощадью);
  • свидетельство о браке, либо заявление о том, что собственник в браке не состоит;
  • нотариально заверенное разрешение супруга на отчуждение квартиры, если она является совместной собственностью;
  • нотариально заверенное заявление об отказе от приватизации тех, кто зарегистрирован в квартире;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети;
  • разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными;
  • техпаспорт БТИ (содержит сведения об инвентаризационной стоимости, исходя из которой взимаются пошлина и налоги при совершении сделки, а также об аресте или иных ограничениях в случае их наличия);
  • справка из ОВД о выдаче нового паспорта, выданного по причине ветхости или утраты прежнего;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг;
  • справка об уплате налога на дарение или о принятии наследства (если право собственности возникло по одному из этих оснований);
  • справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, подтверждающие дееспособность продавца, а также доверенность представителя продавца, если переговоры о покупке ведутся с ним.

Какая информация должна насторожить покупателя?

Чтобы не допустить мошенничества при совершении сделки, особое внимание нужно обратить на следующие аспекты. Право собственности на отчуждаемую квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц.

В данном случае приобретение права собственности не исключает право пользования жилым помещением иных лиц.

Непредоставление продавцом некоторых из вышеприведенных документов может сигнализировать о наличии такого риска.

Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя.

При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой.

Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2009).

Хотите знать, что делать в случае банкротства строительной компании, у которой была приобретена квартира по Договору долевого участия, и как безопасно оформить сделку с недвижимостью? Тогда задайте вопрос юристам 9111.ru прямо сейчас.

Как проверить квартиру перед покупкой — определяем юридическую чистоту

Как проверить квартиру перед покупкой?

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо  проверить все документы. И даже в том случае, если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам: они имеют опыт и избавят Вас от лишних затрат времени и нервов.

При покупке жилья в новостройке все возможные разборки будут происходить лишь между покупателем и компанией – застройщиком. Это весьма неприятно, но гораздо проще, нежели «военные действия», происходящие на рынке вторичного жилья.

В том случае, если квартира, покупаемая Вами, относится к вторичному жилому фонду, тогда потребуется приложить гораздо больше сил и эмоциональных затрат на проведение проверки её «чистоты».

При неудачной покупке вторичного жилья, разборки могут происходить не только с лицом продающим, но и с тем собственником, который ещё до него владел данной квартирой. Вам придётся преодолеть тернистый путь множества судебных заседаний, вконец испортив себе нервы и понеся большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки именно на вторичном рынке, требует особой тщательности. Проверить надлежит подлинность всех документов, осуществить оценку правового статуса квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное, при приобретении своего жилья – это обойти стороной все крупные риски. В первую очередь необходимо полностью исключить даже малейшую возможность для оспаривания сделки и прав на жильё. Поэтому, учитывая всю серьёзность темы, мы пошагово расскажем о том, как осуществить подобную проверку, куда обращаться и какие документы понадобятся?

Документальный перечень: полезное и увлекательное чтение

«Стерильность» квартиры, с точки зрения закона, следует проверить, запросив у продавца следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемое жильё, плюс к этому: договора купли/продажи, наследования, дарения, приватизации и т.д.
  • Выписка из ЕГРН. В этой выписке содержится вся информация обо всех, совершённых когда-либо, сделках с квартирой.
  • Выписка из домовой книги. Она позволяет узнать, кто именно зарегистрирован в продаваемой квартире. Эту выписку оперативно делают в МФЦ. В тексте выписки должна быть указана информация о том, что все жильцы, которые проживали на продаваемых квартирных метрах, благополучно сняты с регистрации.
  • Справки, полученные через МФЦ, с информацией об отсутствии долгов по коммунальным счетам.
  • Справка, выданная психоневрологическим и наркологическим диспансерами, о дееспособности лица, осуществляющего продажу жилья.

Первый шаг – он трудный самый

Первый шаг – это тщательная проверка на подлинность документов, предъявляемых Вам продавцом жилья.  Документы на квартиру необходимо проверить с особой тщательностью, чтобы исключить возможность притязаний на купленное жильё со стороны иных лиц. Приводим перечень документов, подтверждающих собственность:

  • Договор (соглашение) о дарении,
  • соглашение о мене,
  • соглашение купли-продажи,
  • соглашение ренты,
  • свидетельство о наследовании жилья.

Имейте в виду! Если хозяин слишком торопится, продавая свою квартиру, а эта квартира, судя по документам, была им получена в собственность буквально «на днях» (путём завещания или дарения) – это должно служить для покупателя «индикатором опасности». Продавец может демонстрировать и вступившее в действие решение суда. Если такое происходит, необходимо детально заняться изучением подлинности этих документов: в них не может быть никаких исправлений, подчисток и т.д.

Проверка иных документов

Необходимо проверить информацию на юридическую чистоту сделки и выяснить: наложен ли на квартиру арест? Поэтому, следует потребовать от продавца предъявить информацию из ЕГРН. В расширенном варианте её выписки представлена вся «квартирная сага», начинаясь с самой первой записи в реестре: кто владел этим жильём раньше, и как часто его продавали.

Но одной лишь выпиской довольствоваться не стоит.

Ещё нередко квартиры продаются на основании доверенности, выданной собственником своему доверенному лицу.

В таком случае, сам владелец квартиры может вообще не участвовать в процессе купли/продажи своего жилья. Такая ситуация должна вызывать особое подозрение и проверяться особенно тщательно.

К сожалению, по данным статистики, часто подобные доверенности добываются не совсем законными путями.

Возьмите на заметку! Следует особо тщательно проверить информацию о самом собственнике. Для этих целей, попросите у доверенного лица контакты владельца жилья, лично с ним свяжитесь и получите подтверждение, что он жив, здоров и знает, что его квартира выставлена на продажу.

  • В выписке ЕГРН внимательно проверяйте графу, под названием «Обременение».
  • Там Вы найдёте всю информацию, касающуюся статуса покупаемого жилья: не состоит ли данная квартира в залоге?
  • По выписке из ЕГРН Вы сможете узнать: выплачена ли вся ипотека за квартиру до конца и не имеет ли банк на неё претензий.
Читайте также:  Оспаривание кадастровой стоимости квартиры через комиссию и суд

В случае продажи жилья, даже по очень привлекательной цене, но сразу же после вступления в наследование – надо серьёзно насторожиться. Дело в том, что в продолжение 3-х лет вполне могут появиться новые наследники, готовые опротестовать Вашу сделку по купле-продаже через суд.

Перед приобретением жилья, разумно будет его самостоятельно проверить через Росреестр в интернете или при личном обращении – хотя бы в том объеме, в котором информация доступна.

Обратите внимание! Необходимо иметь в виду, что по закону, право на получение расширенной выписки с детальной историей объекта недвижимости, может получить лишь владелец. В связи с этим, документ придётся просить у него.

Информации старше 1998 года, в базах Росреестра, скорее всего, не будет – до 15 мая упомянутого года этой организации не существовало. В том случае, если Вы хотите получить какие-либо данные про такой объект недвижимости, то можете направить бесплатный запрос в адрес Департамента жилищной политики через госуслуги.

Проверяем жильё по БТИ: имеются в виду технический и кадастровый паспорта. В них обозначаются все параметры по жилью, и все совершённые (узаконенные) перепланировки. Данные кадастрового паспорта также присутствуют в выписке из ЕГРН. Исследуем на наличие перепланировок, особенно неузаконенных.

Важно! Разрешение на проведение перестройки и перепланировки жилья может выдавать лишь муниципальная служба. Иначе, любые переустройства являются не законными, и могут привести нового владельца (приобретателя жилья) к серьёзным проблемам и расходам.

Инструкция: как «пробить» продавца

Покупая квартиру, необходимо осуществлять проверку не только квартиры, но и самого продавца. Поэтому, ознакомиться с паспортом продавца всегда уместно. К примеру, можно «пробить» гражданина, по данным его паспорта на официальном сайте ФМС РФ.

При проверке продавца, обратите внимание на его дееспособность. К примеру, полезно бывает произвести опрос соседей и узнать их мнение. Несомненно, адекватный продавец, чтобы обеспечить прозрачность сделки, самостоятельно подготовит набор такой документации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Важная информация по безопасности сделки

До того, как Вы получите и изучите все вышеперечисленные документы, никакой денежный задаток или аванс отдавать продавцу не следует.

Важно! Пока Вы не увидите собственника жилья, не пообщаетесь с ним лично, начинать заключение сделки крайне опасно. Поэтому договор надежнее подписывать именно с владельцем, а вовсе не с его доверенным лицом.

Огромное число фальшивых сделок с недвижимостью происходит под благовидным предлогом со стороны доверенного лица о том, что собственник находится за рубежом, либо в другом городе и не доступен для связи. К сожалению, осуществить проверку доверенности на подлинность у нотариуса, её выдавшего, невозможно: на такие запросы нотариус не отвечает.

«Секретная» информация по третьим лицам: читаем домовую книгу

При покупке квартиры, требуйте предъявить детализированную информацию из домовой книги.

К примеру, не забывайте, что права детей строго защищают органы опеки. Права пожилых людей, которые состоят на длительном лечении в стационаре, или в доме престарелых – защищает государственный закон. К тому же, продавец жилья может быть в официальном браке – тогда необходимо получить согласие супруга, свидетельствующее об отсутствии его возражений на продажу жилья.

Имейте в виду! Практика показывает неутешительную статистику о том, что порою граждане, которые считались пропавшими без вести, вдруг появляются и, спустя время, громко заявляют о своих правах на квартиру, уже после её продажи. Если есть хоть малейшие опасения возникновения такой ситуации, то немедленно отказывайтесь от такой сделки.

Резюме

В заключение хочется сказать следующее. Покупка квартиры – это фундаментальное событие в жизни рядового гражданина.

Порою, чтобы приобрести недвижимость, человеку приходится садиться на строгую экономическую «диету», откладывая существенную часть своих заработков.

Либо обращаться в банк за ипотечным кредитом, тем самым возлагая на себя бремя уплаты солидных процентов и финансовое «рабство» на долгие годы.

Поэтому перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить её чистоту. Будьте настороже, если продавец предлагает продать квартиру по явно заниженной цене. Обращайте внимание на поведение продавца: его манеру общения, моторику движений и реакцию на ваши вопросы.

В деле покупки и продажи квартиры не должно быть места для излишней суеты и подозрительной торопливости.

Покупая себе жильё, никогда не забывайте о бесплатном сыре в мышеловке!

Особенности проверки квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры ее обязательно нужно проверить на юридическую чистоту. Это необходимо, чтобы избежать проблем в будущем, чтобы была уверенность в том, что квартиру или дом не заберут, оплаченные средства не исчезнут.

Поэтому перед сделкой необходимо выяснить следующие факторы:

  • количество собственников жилья, согласие на продажу должно быть у каждого члена семьи;
  • нет ли ограничений. Возможно, квартира собственника находится в кредите или в залоге перед третьим лицом;
  • если в помещении делали перепланировку, она должна быть зафиксирована в техническом паспорте. В противном случае такая процедура сделана незаконно;
  • долги за коммунальные услуги. В документах на передачу квартиры необходимо указать показания счетчиков, чтобы оплачивать свою часть.

Особенности проверки квартиры

Чтобы проверить недвижимость на юридическую чистоту, есть определенный список документов, который помогает определить соответствие сделки правилам закона;

  • выписка из ЕГРН про объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН про права и основные характеристики недвижимости;
  • паспорт;
  • технический паспорт;
  • справка об отсутствии долга;
  • выписка из домовой книги.

Полную проверку можно провести самостоятельно, но более удобно заказать услугу онлайн на сайте https://dominfo.ru/proverka-kvartiri. Здесь по многим пунктам можно сразу определить, мошенник перед вами или нет.

Получение выписки из ЕГРН

Сделки фиксируются Росреестром, а все записи идут в ЕГРН. Частично данные находятся в общем доступе. Они могут быть предоставлены любому человеку. Выписку про объект недвижимости может заказать любым способом продавец и покупатель:

  • необходимо обратиться в Россреестр;
  • отправить почтовый запрос;
  • сделать обращение в МФЦ.

Также можно заказать выписку из ЕГРН онлайн на сайте https://dominfo.ru/vypiska-egrn.

Какие факторы должны насторожить покупателя:

  • в документах указана разная информация. Например, в техпаспорте одни цифры площади помещения, а в выписке ЕГРН другие;
  • квартира продавалась несколько раз. Лучше проверить каждую сделку, одна из них может быть незаконной;
  • квартира продается через доверенное лицо, собственник не принимает участие в сделке. Часто родственники могут оспаривать такую сделку.

Особенности сервиса «Доминфо»

Чтобы избежать многих неприятных ситуаций, лучше обратиться к специалистам онлайн-сервиса «Домифно», подробности о котором вы найдете на сайте https://dominfo.ru. Он поможет сделать проверку квартиры по 27 параметрам. Этот сайт создан профессиональными юристами, которые знают все подводные камни сделок. Важно, что на сервисе доступны даже черные списки и ФИО владельцев, которые были замечены в незаконных сделках. Поэтому лучше доверить проверку на юридическую чистоту сервису «Доминфо».

6 вещей, которые нужно проверить перед покупкой «вторички»

Покупать жильё на вторичном рынке без специальной проверки рискованно, квартира может оказаться в залоге, с долгами, с прописанными в ней чужими людьми. Обычно чистоту сделки проверяют специалисты — риэлторы и юристы. Специально для Сравни.ру управляющий партнёр Trade-in Realty Светлана Кондачкова подготовила советы, как это сделать самостоятельно.

Можно выделить шесть основных опасностей, которые встречаются при покупке квартир, в которых уже кто-то жил.

1. Сложности приватизации

Проблема: невключение в число собственников при приватизации квартиры лиц, которые имели право на участие в ней. Распространенный вариант — снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних до приватизации.

Решение: чтобы в один прекрасный момент к вам не пришёл обделённый собственник жилья, необходимо перед покупкой квартиры запросить архивную выписку из домовой книги, договор социального найма, ордер для установления всех лиц, состоящих на регистрационном учёте в квартире.

Также стоит проверить квартиру на наличие зарегистрированных лиц, отказавшихся от приватизации на момент заключения договора купли-продажи квартиры.

Это важно, так как лицо, отказавшееся от приватизации, приобретает право пожизненного пользования и проживания в квартире.

Для исключения этого риска необходимо снять с регистрационного учёта лица, отказавшиеся от приватизации, до заключения договора купли-продажи квартиры.

2. «Материнский капитал»

Проблема: при покупке квартиры с использованием материнского капитала необходимо наделить всех членов семьи долями в праве собственности на квартиру. В противном случае при продаже квартиры сделка может быть признана недействительной и, как следствие, квартира будет изъята у покупателя.

Решение: необходимо проверить сделку на предмет использования средств «материнского капитала» при приобретении квартиры.

3. Неузаконенная перепланировка

Проблема: после приобретения такой квартиры можно столкнуться с проблемами при проверке жилья эксплуатационными органами или при дальнейшей продаже этой квартиры.

Решение: о возможных перепланировках можно узнать после получения технических документов БТИ, сравнив полученные планы с реальным состоянием квартиры.

4. Не все бывшие жильцы сняты с регистрационного учёта

Проблема: наличие прописанных лиц на момент заключения договора купли-продажи квартиры.

Решение: чтобы проверить, кто прописан в покупаемой квартире, необходимо заказать выписку из домовой книги. В ней указываются все лица, состоящие на регистрационном учёте. Получить этот документ можно в МФЦ.

Необходимо требовать от продавца обязательного снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учёта до заключения договора купли-продажи квартиры.

5. Долги бывших собственников

Проблема: наличие задолженностей по коммунальным платежам.

Решение: чтобы не оказаться заложником чужих долгов, заранее получите от продавца платёжные документы из Единого расчётного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на момент заключения договора купли-продажи.

6. Недееспособность продавца

Проблема: заключение договора купли-продажи квартиры лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими. Как правило, это лица, имеющие определённые заболевания, которые не позволяют отдавать отчёт совершаемым действиям.

Решение: чтобы минимизировать такой риск, необходимо затребовать у продавца справки на имя продавца из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Срок самостоятельной проверки квартиры может занять от двух недель до трёх месяцев.

Для чего всё же стоит привлечь специалиста?

Для проверки юридической чистоты сделки. Риэлтор или юрист должен проверить перед покупкой квартиры историю переходов права собственности на неё, заказав соответствующую выписку из ЕГРН, а также по возможности получить у продавца всю предшествующую правоустанавливающую документацию и осуществить правовую экспертизу всех совершённых сделок с квартирой.

Где взять деньги на покупку квартиры?

Ипотечный калькулятор

Светлана Кондачкова, управляющий партнёр Trade-in Realty, источник фото – shutterstock.com

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *