Как проверить чистоту квартиры самостоятельно?

  • Самостоятельное изучение того, полностью ли чист объект недвижимости, предлагаемый продавцом, включает множество действий, посвященных изучению отдельных аспектов, так как любое нарушение может оказаться неприятным сигналом.
  • Наряду с проверкой документов и получением справок рекомендуется не пренебрегать и разговорами с жильцами, которые живут в том же месте, что и продавец.
  • Процедура проверки состоит из следующих шагов:
Установить Что квартира имеется в наличии
Ознакомиться С личными бумагами (паспортом) владельца жилья. Также изучить документы посредника
Исследовать бумаги на саму квартиру Заказав их в соответствующих ведомствах, речь о них пойдет в разделах ниже, относящихся к проверке различных нюансов
Пообщаться С соседями владельца объекта по подъезду и дому, а также с сотрудниками ЖКХ

Проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в итоге вполне возможно, но это трудоемкий процесс. Придется посетить множество организаций и получить массу бумаг.

Как проверить чистоту квартиры самостоятельно?

основные этапы сделки при купле-продаже квартиры

Правоустанавливающая документация

  1. Бумага данного вида помогает удостоверить, что у лица, которое продает квартиру, действительно имеет ее в своей собственности.
  2. В качестве правоустанавливающей документации в таком случае выступает свидетельство о регистрации права собственности.

  3. В этой бумаге устанавливается:
  • какой это объект, комната или квартира;
  • какова площадь помещения;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • присутствие обременений или иных ограничений по совершению сделок,
    стоит иметь в виду, что их отсутствие на момент составления свидетельства не доказывает, что они не появились ко времени планирования сделки;
  • документ, послуживший основанием для приобретения собственности на жилье, в том числе — договор одного из видов — купли-продажи, долевого участия; мены, дарения; решение суда о праве; свидетельство о праве на наследство;
  • указание личности владельца.
  • Если среди собственников перечислены лица, которым не исполнилось 14 лет, то требуется, чтобы за них договор заключили оба их родителя.
  • Если ребенок находится под ответственностью опекуна, то договор, соответственно, заключает именно он.
  • Несовершеннолетние от 14 до 18 обладают правом на участие в сделке, однако их законные представители, оба родителя либо опекун, должны ее утвердить.

О прописанных лицах

Точно установить, кто прописан в данной квартире, необходимо в любом случае. При наличии лиц, которые имеют штамп о регистрации в данном жилом помещении, и о которых его покупатель не знает, они впоследствии смогут заявить право на жилье.

Именно поэтому стоит точно узнать перечень прописанных лиц. С этой целью следует получить на этот объект недвижимости выписку из домовой книги.

В общем случае ее готов представить продавец, но в любой ситуации остается возможность получить ее в паспортном столе по месту нахождения квартиры.

Требуется проверить, нет ли в перечне зарегистрированных лиц младше 18 лет. Для выписки несовершеннолетних действуют усложненные правила, так как их права пытаются защитить.

Существует возможность за дополнительную плату получить расширенную выписку. Этот документ носит более подробный характер, в частности, в нем указывается:

Какие лица были зарегистрированы В этом помещении прежде за все время его существования
Основания По которым они были выписаны и даты, когда это случилось
  1. В такой подробной истории жилого помещения имеет смысл обратить также на прежних детей до 18 лет и умерших.
  2. Последние иногда воскресают, а детей в некоторых случаях выписывают незаконно, что впоследствии дает им право подать на восстановление прав, даже когда у квартиры сменился собственник.
  3. Существует и ряд других категорий зарегистрированных, которые могут по тем или иным основаниям отсутствовать в квартире долгое время. Это:
  • пациенты на длительном курсе лечения;
  • призванные в армию;
  • осужденные к лишению свободы;
  • отправившиеся в длительную командировку.

Расширенная выписка будет содержать упоминание обо всех этих лицах. В ней будут указаны основания их отбытия и приведены их документальные подтверждения.

Сведения о судебных процессах

Судебный процесс относительно жилого помещения проходит в суде, находящемся по месту ее расположения.

Чтобы выяснить, имеет он место или нет, требуется обратиться:

В сам суд Либо в его канцелярию с соответствующим запросом, но там не обязаны отвечать, поэтому более надежный метод — установить это на сайте самого суда
По исполнительным производствам Можно получить информацию у судебных приставов, как в службе, так и на сайте
В госреестре прав на недвижимость Выписка, оформляемая в этом ведомстве, содержит соответствующую графу
Можно поговорить неформальным образом С сотрудниками ЖЭУ и ТСЖ, а также с соседями

О правомочиях продавца

При проверке полномочий продавца необходимо убедиться, что он:

  • именно тот человек, которым, по его утверждениям, является;
  • обладает правомочиями на совершение данной сделки;
  • является дееспособным.

Следует проверить паспорт и убедиться, что он настоящий. Далее необходимо удостовериться, что сам документ подает тот человек, который и является собственником.

  • Существует схема, когда у хозяина из группы риска забирают паспорт, а следом сделку заключает похожее на него лицо.
  • Необходимо пообщаться с жильцами того же подъезда и спросить их, является ли данный продавец лицом, имеющим такие полномочия.
  • Наконец, в дееспособности контрагента покупателю можно удостовериться, когда тот принесет справку из психоневрологического диспансера, также стоит обратить внимание и на манеру поведения продавца.

Имеются ли обременения

Обременения по квартире — это юридические обязательства, существующие у ее владельца перед третьим лицом, которые перейдут и к покупателю либо иные ограничения.

В частности это:

Залог на объект В том числе по ипотеке перед банком
Действующая аренда жилого помещения либо договор Позволяющий там жить жильцу бесплатно
Передача квартиры В доверительное управление
Наличие обязательства Пожизненно содержания владельца третьим лицом (рента)
Недопустимость осуществления действий По регистрации объекта (в частности, по распоряжению следствия)
Арест На жилплощадь по суду в обеспечение обязательств

Чтобы установить такие ограничения, следует взять в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП) выписку по данному объекту.

О долгах по коммунальным платежам

Необходимо установить, существует ли у лиц, продающих квартиру, долг по коммунальным платежам.

При их наличии лицо, которое приобретет объект, не поинтересовавшись этим вопросом, возьмет на себя и обязательства заплатить соответствующим службам. Иски эти организации в дальнейшем будут посылать именно ему.

Чтобы избежать указанных последствий, необходимо попросить продавца предъявить квитанции на все типы платежей за предыдущие двенадцать месяцев. Если он их приносит, то вопрос решается.

Однако он может утверждать, что они утеряны. Тогда рекомендуется отказаться от сделки. В случае же, когда покупатель стремится все равно обзавестись данным объектом, ему рекомендуется определить, остается ли долг, другими способами.

В частности, он может запросить у собственника жилого объекта справку, которую требуется получить в Жилищно-эксплуатационном участке (ЖЭУ) либо в Едином расчетном информационном центре (ЕРИЦ).

Если же, несмотря на сохраняющееся желание приобрести квартиру, покупатель самому продавцу не доверяет, ему можно подать запрос в ТСЖ либо ЖУЭ самому. В этих учреждениях ему предоставят сведения относительно существования долга.

Читайте также:  Как купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Наконец, допускается внесение в договора купли-продажи положения о том, что обязанность погасить долги на момент сделки при их наличии ложится именно на прежнего владельца.

Видео: все, что нужно знать

Законность перепланировки

  1. Тому, кто намеревается приобрести жилье, необходимо установить, не осуществлялась ли предыдущим собственником планировка, в том числе незарегистрированная или являющаяся недопустимой.
  2. В пространстве могут быть убраны стены либо возведены там, де ранее их не было, изменена конфигурация определенных сетей.

  3. Чтобы получить соответствующую информацию, требуется ознакомиться с содержанием технического паспорта.
  4. В этом документе может присутствовать штамп, указывающий, что планировка имела место и была недопустимой.

Помимо этого, следует запросить у продавца технический план объекта недвижимости.

Наконец, при наличии сомнений имеет смысл прибегнуть к услугам Бюро технической инвентаризации.

Сотрудник этого ведомства имеет право прибыть на объект вместе с потенциальным покупателем и определить, вносились ли в помещение недозволенные изменения.

Варианты осуществления сверки через интернет (онлайн)

Сверка онлайн допустима во многих их вышеупомянутых случаев, тогда, когда у соответствующей организации есть свой сайт. К примеру:

Часть структур ЖКХ обзавелась собственным ресурсом Если у данной организации он есть, сведения о квартире можно получить именно в нем
Собственный сайт Росреестра включает сервис Который содержит информацию:

  • жилой или нежилой данный объект;
  • по какому точному адресу располагается;
  • о плане квартиры;
  • о наличии кадастрового паспорта, подтверждающего, что строительство в этом случае завершено
Ресурс Ктотам Который носит неформальный характер, но предоставляет сведения быстрее, чем вышеназванный сервис
  • Таким образом, проверка квартиры на чистоту — это процедура, в ходе которой устанавливается, все ли в порядке с данным объектом.
  • Требуется определить, может ли сам продавец продать его, есть ли иные лица, права которых сделка может нарушить, включая детей, права которых в наибольшей степени защищены законом.
  • Также устанавливается, не проводилась ли продавцом перепланировка и не висит ли на квартире долг.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как можно проверить при покупке чистоту квартиры на вторичном рынке быстро и самостоятельно

Проверка чистоты приобретаемой квартиры – это не сложный, но требующий точности и пунктуальности процесс. Он обеспечит безопасность сделки и защитит от потери купленного жилья и уплаченных за него денег. Разумеется, можно обратиться к сторонним специалистам, но тогда покупатель будет зависеть от компетентности и честности такого эксперта. Поэтому стоит знать, как самому проверить квартиру перед сделкой на чистоту.

Кратко: как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Первая сложность в проверке «благонадежности» приобретаемого жилья заключается не столько в самой процедуре, сколько в необходимости изучить много разных справок. Поэтому будьте готовы к пунктуальному и последовательному подходу. При этом стоит уточнить, что сейчас речь идет не о том, как купить квартиру правильно, а о том, как убедиться в «чистоте» выбранного жилья.

Вся процедура выглядит следующим образом:

  1. Сравнить стоимость предлагаемого жилья с рыночными показателями в данном регионе или городе – практика показывает, что при сильно завышенной или, наоборот, заниженной цене, вероятность «подвоха» достаточно высока.
  2. Убедиться, что продавцом выступает владелец квартиры – реализация недвижимости по доверенности сильно повышает риски для покупателя.
  3. Установить подлинность и правомочность доверенности – (описано дальше) если все же покупатель решает приобрести помещение у такого человека.
  4. Проверить документацию на квартиру и собственника – это очень важный раздел, поэтому был вынесен в отдельную тему. Главное – помнить, что во всех бумагах не должно быть противоречий, расхождений, ошибок, исправлений, а также опечаток.
  5. Выяснить, есть ли за квартирой долги по коммунальным платежам и за капремонт – описано ниже.
  6. Сверить по техническому плану, что в помещении не проводилось перепланировок – для этого необходимо прийти в помещение и визуально убедиться, что комнаты и стены соответствуют графическому отображению. Если возникают сомнения, сделайте замеры или потребуйте от владельца экспликацию БТИ и поэтажный план.
  7. Сделать копии бумаг или выписать ключевую информацию – понадобятся ФИО всех собственников, а также кадастровый номер.
  8. Осуществить онлайн проверку квартиры и владельца, а также продавца по доверенности – для этого используются две базы: Банк исполнительных производств ФСПП, где сведения выдаются по имени, а также сайт Росреестра, где удастся заказать электронную выписку из ЕГРН по кадастровому номеру. По базам с открытой информацией установите собственника, наличие обременений, судебных тяжб, а также прочую историю объекта недвижимости и самого продавца.
  9. Запросить выписку из домовой книги – если у продавца ее нет или она слишком «старая» – выдадут в любом МФЦ.
  10. Расспросить соседей о владельце жилья и о том, как оно эксплуатировалось раньше – актуально, если покупка помещения осуществляется в старом жилфонде, так как в новостройках 1-3-годичной давности люди мало друг друга знают. При этом лучше это делать без продавца, в совершенно другой день.

Вот и весь алгоритм действий для того, чтобы иметь гарантию благонадежности сделки и проверить чистоту квартиры перед ее приобретением.

Важно! Безопасная сделка по покупке жилья не может осуществляться быстро. Первая характеристика рынка недвижимости заключается в том, что она не допускает спешки. Поэтому на проверку чистоты жилья по времени может понадобиться приблизительно 1-2 недели.

Также стоит учесть, что если в момент проверки владелец торопит, не желает предоставлять какую-либо информацию или запрашивать дополнительные бумаги, это повод отказаться от сделки. Ведь, если это афера, вернуть уплаченные деньги практически нереально.

Почему стоит проверить вторичную квартиру на чистоту

На отечественном рынке недвижимости достаточно распространенным является пренебрежение покупателями, анализа юридической безопасности приобретаемого жилья. Риск заключается в том, что российское законодательство предусматривает «негативную систему права».

Простыми словами это означает, что любую сделку реально аннулировать в одностороннем порядке. В таком случае квартира возвращается правообладателю, а обманутому покупателю остается надеяться на то, что хотя бы возвратят выплаченные средства.

А это происходит не всегда.

На практике сделки отменяются в таких случаях:

  1. Квартиру продавали мошенники, без согласования с настоящим собственником.
  2. У помещения появились владельцы, которые обладали правом на имущество до совершения сделки, но не воспользовались им ранее – чаще всего это наследники, которые не знали о смерти родственника.
  3. Предыдущий владелец лишен возможности пользоваться квартирой в пользу других лиц, но после продажи суд вернул ему это право.
  4. Объявились граждане, которые могут проживать (прописаться) в квартире – в этом случае сама продажа не отменяется, но таким жильцам придется предоставить доступ в помещение для его эксплуатации.
Читайте также:  Процедура перепланировки в квартире по закону

Также, если покупать квартиру в новостройке еще до введения в эксплуатацию, есть риск того, что разрешение застройщика будет аннулировано, а построенное здание отведут под снос.

Поэтому при малейшем сомнении в благонадежности квартиры от сделки рекомендуется отказаться, какой бы заманчивой она не представлялась.

Иногда бывает так, что владельцу срочно требуются деньги, и он готов недорого продать жилплощадь. Или помещение оказывается с «погрешностями» в истории и бумагах.

Тогда он сразу обращается в компании по выкупу квартир, которые принимают решение в течение 1-7 суток (в зависимости от обстоятельств).

В случае, когда недвижимостью не заинтересовались специалисты-инвесторы, простому покупателю тем более не стоит этого делать.

Если у квартиры имеются долги

По закону, кроме капремонта, все долги остаются за прежним владельцем, а не за квартирой.

Но на практике коммунальным службам проще добиваться погашения задолженностей с нового собственника, нежели искать старого.

Поэтому лучше либо сразу потребовать погашения, либо вычесть необходимую сумму из стоимости оплаты жилья. Затем прописать данный факт в договоре и выплатить долги уже после совершения сделки.

Как узнать о наличии догов за квартирой

Чтобы получить такую информацию, есть много способов, но для проверки чистоты квартиры подойдут следующие:

  1. Проверить последние квитанции– если таковые существуют.
  2. Потребовать предоставить справку из управляющей компании или ЕИРЦ об отсутствии задолженностей – выдается собственнику в день обращения и считается самым надежным вариантом.

Важно! Большинство людей сегодня оплачивают коммуналку через интернет. Порталов для осуществления данной процедуры очень много. Поэтому рекомендуется обзавестись бумагой, подтверждающей отсутствие долгов, а не просто посмотреть на данные в личном кабинете собственника. Исключением остается сайт Госуслуги.

Как проверить подлинность доверенности и почему лучше избегать таких сделок

Рисками приобретения такого жилья являются:

  1. Документ, уполномочивающий продавца, был получен обманным путем или является подделкой.
  2. Собственник на момент подписания договора был не в состоянии принимать решения – самая распространенная причина, так как нотариусы (хоть и обязаны) не имеют полномочий проверять дееспособность человека.
  3. Бумага оформлена с нарушением действующего законодательства.
  4. Прописаны не все полномочия реализатора, что даст шанс впоследствии аннулировать сделку.
  5. Собственник перед самой сделкой отозвал доверенность, лишив продавца прав.

Как правильно проверить

Чтобы проверить доверенность, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Снять копию – если продавец выражает свое несогласие, лучше сразу отказаться от проведения сделки.
  2. В спокойной обстановке изучить бумагу или показать юристу на предмет правильности заполнения.
  3. Проверить доверенность в Федеральной Нотариальной Палате или у выдавшего нотариуса – проводится процедура онлайн на сайте ФНП или по письменному обращению.

Важно! Документ, наделяющий правом на продажу квартиры, обязательно должен быть нотариально заверенным. Без этого он не имеет юридической силы.

В дополнение отметим: если предыдущий владелец после продажи предъявит справку, что находился на лечении и принимал препараты, ограничивающие его мышление, сделка будет аннулирована. И проверить данный факт практически нереально. Оттого покупка квартиры по доверенности является рискованной.

Запросить кредитную историю продавца и собственника

Сразу стоит отметить – подобное редко проводится. Ведь речь идет не о том, чтобы проверить, находится ли квартира в ипотеке или залоге. А о том, какие отношения у владельца (продавца) с банками.

Человек с хорошей репутацией (в том числе финансовой) вряд ли будет заниматься махинациями в области продажи недвижимости.

Чаще всего такой анализ проводят, если реализацией жилья занимается третье лицо по доверенности.

Сложность заключается в том, что пока в России информация по кредитным историям не объединена в одну систему. Поэтому владелец должен знать, в каком БКИ хранится информация о его отношениях с банками. Также запрашивать данную информацию имеет право только человек лично на себя. Но, в любом случае, попросить предоставить такую справку стоит.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Полезные бумаги – заключения о подтверждении психической вменяемости и отсутствии наркозависимости. Это устранит риск признания в будущем владельца недееспособным на момент совершения сделки или выдачи доверенности. Записаться к необходимым врачам удастся быстро через портал Госуслуги в разделе «Здоровье».

Проверка квартиры на юридическую чистоту

  • При приобретении квартиры, как и любой другой недвижимости, покупатель, во избежание рисков, должен осуществить проверку как самого объекта, так и продавца.
  • Чтобы исключить неблагоприятные последствия, связанные возможным оспариванием заключенной сделки, нужно проверить правоустанавливающие документы, историю совершенных с квартирой операций, запросить выписку из ЕГРП, выяснить не ведется ли судебный спор, а также имеются ли права третьих лиц на данную недвижимость, задолженности по коммунальным счетам.
  • Традиционно, в подобных сделках наибольший риск несет покупатель, поэтому, прежде чем подписывать договор о купли-продажи квартиры, рекомендуется тщательно проверить документы продавца.

Проверка продавца жилья

После того как Вы подобрали для себя вариант жилья самое время познакомиться с собственником продаваемого объекта и проверить его дееспособность.

В первую очередь, необходимо убедиться, что перед Вами на самом деле собственник. Это можно сделать путем отождествления личности по фотографии, имеющейся в паспорте или в ином документе, удостоверяющих личность в РФ (паспорт моряка, вид на жительство в РФ, паспорт иностранного гражданина и т.п.).

Покупатель в обязательном порядке должен проверить дееспособность продавца, т.е. способность гражданина по достижении восемнадцатилетнего возраста своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).

Дееспособность можно проверить при личном общении с собственником, т.е. оцените его поведение, понимает ли он значение своих действий.

В случаях если у Вас в беседе возникают сомнения в адекватности продавца, попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Проверка квартиры

Чтобы снизить риски, связанные с приобретением жилья, следует выполнить ряд действий:

  1. проверить документы на жилое помещение (имеются ли все у продавца в наличии, на основании какого документа квартира находится в собственности продавца и др.);
  2. запросить выписку из ЕГРП;
  3. выяснить наличие судебных тяжб.

Законодательством допускается продажа квартиры с обременением, но покупателю следует удостовериться в этом самостоятельно, обратившись в Росреестр.

Основания приобретения права собственности

Покупателю необходимо ознакомиться с актами, на основании которых возникло право собственности. Это может быть:

  • Правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и т.п.).
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное регистрирующим органом.

Главное, на что следует обратить внимание — это наличие в документе отметки Росреестра, которая подтверждает государственную регистрацию права. Кроме того, необходимо убедиться, что предоставленные бумаги относятся именно к покупаемой квартире.

Технические документы на квартиру

Изучив кадастровый либо технический паспорт и сравнив их содержание с реальным состоянием квартиры, можно убедиться в том, что в покупаемом жилье отсутствуют неузаконенные перепланировки. Их наличие может сильно усложнить процесс регистрации сделки.

Если перепланировка незначительная, то ее можно узаконить либо вернуть жилое помещение в первоначальное состояние. В противном случае при ее обнаружении коммунальными службами на собственника квартиры может быть наложен административный штраф в размере от 2000 до 2500 руб., согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Выписка из ЕГРП

По сведениям из выписки можно проверить, кто на момент покупки квартиры является собственником, имеются ли обременения или ограничения третьих лиц и т.п.

Выписка из ЕГРП позволит проверить историю квартиры начиная с 1998 г. Ранее этого периода информация будет содержаться в региональном бюро технической инвентаризации.

В случаях, если квартира насчитывает несколько операций купли-продажи с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, необходимо проверить каждую сделку на законность ее совершения, не ущемлены ли права и законные интересы третьих лиц.

  1. Сопоставив все вышеперечисленные документы и убедившись, что противоречий в них нет, можно говорить об отсутствии оснований для оспаривания сделки в будущем.
  2. В целях избежание негативных последствий в будущем целесообразно проверить имеется ли в отношении приобретаемого жилья судебный спор. В выписке из ЕГРП информация такого рода может отсутствовать, поскольку дело находиться на стадии судебного разбирательства и решение по нему еще не вынесено
  3. Для контроля нужно проверить сайт суда общей юрисдикции того региона, где находится имущество.

Проверка порядка отчуждения квартиры

Ключевым моментом в совершаемой сделке является достижение сторонами согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи, таких как:

  • предмет — наименование, адрес объекта, этаж, площадь, кадастровый номер;
  • цена и порядок оплаты.

Стоимость в договоре должна быть указана полностью, поскольку покупатель:

  1. имеет право получить имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья;
  2. подстрахован в случае, если сделка в будущем будет оспорена.

    Тогда покупатель без дополнительных доказательств сможет потребовать вернуть деньги, переданные по договору.

В сделке купли-продажи всегда участвуют две стороны: продавец и покупатель. Продавец — собственник продаваемого имущества, который может участвовать в операции самостоятельно либо через доверенных лиц на основании доверенности.

В случае если в сделке участвует представитель, покупателю следует обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность и проверить, не отменена ли она доверителем на момент покупки квартиры либо воспользоваться специальным сервисом: http://www.reestr-dover.ru/.

Проявите бдительность, в случаях, когда продавец пытается ускорить процедуру продажи квартиры, избегает встреч с вами, соглашается без раздумья на все условия, которые вы ему предлагаете не в его в пользу, снижает стоимость квартиры по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного объекта в вашем регионе.

Чтобы в будущем не столкнуться с проблемами, подумайте, не лучше ли отказаться от сделки, не являющейся надежной и не внушающей доверия.

Проверка наличия прав третьих лиц на квартиру

Немаловажно установить круг лиц, которые имеют право на пользование жильем. Прежде всего, необходимо запросить справку о составе семьи либо выписку из домовой книги, которая выдается органами ФМС.

В случаях, когда в приобретаемом жилье зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо потребовать согласие органов опеки и попечительства на данную сделку и убедиться в том, что у них имеется жилье, где они смогут быть зарегистрированы.

Многие покупатели подстраховываются и пытаются договориться о выписке членов семьи до сдачи документов в Росреестр.

При приобретении приватизированной квартиры, необходимо иметь в виду, что в случае отказа любого из членов семьи от приватизации он сохраняет пожизненное право пользования жилым помещении, даже при неоднократной перепродаже квартиры (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Если квартира, приобретенная во время брака, зарегистрирована только на одного супруга, то потребуется нотариальное согласие мужа или жены на отчуждение объекта недвижимости. В противном случае, такая сделка судом будет признана недействительной (ст. 35 СК РФ).

В случаях, когда собственник разведен, необходимо ознакомиться с решением суда или соглашением о разделе имущества, в котором будет определена судьба квартиры.

Пример

Петрова О.Н. обратилась с исковым заявлением в суд общей юрисдикции к Петрову М.В. и Агеевой С.В. о признании недействительным государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, договора купли-продажи, заключенного между Петровым М.В. и Агеевой С.В. и о признании за истцом права собственности на квартиру. С 2008 г. Петрова О.Н.

состояла в браке с Петровым М.В. В период брака была приобретена квартира. В 2012 г. брак был расторгнут, а в 2013 г. Петров М.В. продал данное жилье.

Суд требования истца удовлетворил частично: государственная регистрация права собственности на квартиру, договор купли-продажи были признаны недействительными, за Петровой О.Н. и Петровым М.В.

признано право собственности на квартиру в равных долях.

Проверка наличия долгов

После государственной регистрации перехода права собственности новый владелец должен переоформить лицевой счет на свое имя. Обратившись в управляющую организацию с соответствующим заявлением, он может обнаружить долг за коммунальные услуги. Управляющая организация без разбирательств возложит на него обязанность по возврате задолженности.

В соответствии с действующим законодательством, владелец не обязан оплачивать долги предыдущего хозяина квартиры. Таким образом, требования управляющей организации не правомерны.

Чтобы избежать конфликтной ситуации, необходимо до приобретения жилья потребовать у продавца предоставить справку из обслуживающей компании об оплате коммунальных услуг.

Заключение

Покупатель в сделке купли-продажи недвижимости — менее защищенная сторона, чем продавец. Поэтому, кроме выбора квартиры, необходимо выявить вероятные риски как настоящие, так и будущие. Главное, на что следует обратить внимание проверке заключаемой сделки:

  1. наличие и содержание правоустанавливающих документов;
  2. отсутствие неузаконенной перепланировки;
  3. наличие обременений (ограничений), наложенных на квартиру;
  4. проведение судебного разбирательства в отношении данного объекта недвижимости;
  5. наличие третьих лиц, имеющих права на приобретаемое жилье.

Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Поэтому покупателю рекомендуется проверить документы и дееспособность собственника.

Оплата по договору купли-продажи квартиры частями

Покупатель предлагает оплатить стоимость квартиры частями: сначала внести аванс перед подписанием договора купли-продажи, а остаток суммы после перехода государственной регистрации права собственности. Как себя обезопасить, чтобы не остаться без жилья и денег?

Ответ

В договоре необходимо указать, что по соглашению сторон с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости возникает обременение в пользу продавца. Это означает, что покупатель имеет право владения и пользования имуществом, но распорядиться без его согласия не сможет, так как до выполнения денежных обязательств квартира находится в залоге у прежнего собственника. Кроме того, если не выполняются обязательства по договору можно обратиться в суд за защитой прав и расторгнуть сделку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *