Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости.

Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание.

Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков.

И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика.

Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта.

Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

С начала 2017 года закон серьезно ужесточил требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами. Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей. Строительная компания, которая привлекает деньги инвесторов в нарушение законодательства, подвергается не только административному, но и уголовному наказанию.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
  2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре.

Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков.

Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной.

Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение.

Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска.

Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ.

Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях.

Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков.

Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Условия Договора долевого участия бывают разные

Последнее обновление: 24.01.2019

Ситуация из практики:

Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что если он заключает с Застройщиком Договор долевого участия, то он надежно защищен законом о долевом строительстве (ФЗ-214), и может не беспокоиться о нарушении своих прав.

Это не совсем так. Здесь есть некоторые нюансы. Что здесь не учитывает Покупатель?

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?Ошибка Покупателя:

Дело в том, что Договор долевого участия (ДДУ) действительно призван защищать именно права дольщиков от недобросовестных действий Застройщиков, но единой формы этот договор не имеет, и его условия могут отличаться от случая к случаю.

То есть каждый Застройщик разрабатывает свой собственный текст ДДУ – главное, чтобы он явно не противоречил положениям закона ФЗ-214. А это дает возможность Застройщикам манипулировать условиями договора, и трактовками положений закона. Манипулировать, естественно, в свою пользу, максимально облегчая жизнь себе, и усложняя ее для дольщиков.

Читайте также:  Срок действия выписки из домовой книги для предъявления

Законодатель не предусмотрел единого типового образца Договора долевого участия (ДДУ), в законе указаны только определенные моменты (требования, положения), которые этот договор должен в себе обязательно содержать. Например, Договор долевого участия обязательно должен содержать такие составляющие (условия) как:

  • юридические основания для ведения строительства (указание реквизитов прав на земельный участок, разрешения на строительство, и т.п.);
  • описание квартиры, которую приобретает дольщик (этаж, метраж, количество комнат, и т.п.);
  • фиксированная стоимость приобретаемой квартиры (цена договора);
  • сроки строительства дома (сроки передачи квартиры дольщику);
  • и некоторые другие обязательные требования.

Подробнее о составе и условиях ДДУ – смотри в Глоссарии: Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).

Если ДДУ не содержит указанных в законе обязательных требований, то он автоматически становится ничтожным, и не пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Поэтому каждый Застройщик, имея штат квалифицированных юристов, естественно соблюдает необходимые требования. В основном. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь. 

Детали договора ДДУ – на усмотрение Застройщика

Благодаря этим самым деталям договора, Застройщики виртуозно уворачиваются от некоторых обязательств, указанных в законе. Как? Да примерно так же, как это делал Остап Бендер.

Застройщики трактуют некоторые положения ФЗ-214 по-другому, нежели это предполагалось законодателем, и используют эти трактовки в свою пользу. Либо пользуются старым народным методом – «что не запрещено, то разрешено».

То есть отыскивают в 214-м законе лазейки, позволяющие им вставлять в договор условия, которые явным образом в этом законе не запрещены.

Например, 214-закон требует указать срок сдачи дома в эксплуатацию, и срок передачи квартир дольщикам. Застройщик указывает.

Но не конкретную дату, а приблизительную – например, вместо «01 июля 2017 года», может быть указано «в 3-м квартале 2017 года».

Это на некоторое время спасает Застройщика от выплаты штрафов и пеней дольщику за нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры.

Еще пример. Согласно ФЗ-214, у дольщика есть право расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если нарушаются сроки строительства дома.

Но Застройщик, конечно, не заинтересован в том, чтобы возвращать уже полученные деньги, поэтому он «пугает» дольщика отдельными пунктами условий ДДУ, где прописывает штрафы для дольщика за расторжение договора по его (дольщика) инициативе.

Покупателю же квартиры в новостройке следует знать, что Застройщик не имеет права взыскивать с дольщика штраф за то, что тот пожелает расторгнуть с ним договор (основания для этого — см. по ссылке).

И если Застройщик все же возвращает деньги с удержанием штрафа, то дольщик без труда может добиться полного возврата всей суммы через суд, да еще с процентами за пользование деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Застройщик может включить в Договор долевого участия и другие условия, урезающие права дольщиков, либо просто психологически настраивая их не совершать определенных (невыгодных Застройщику) действий. Например, в условиях ДДУ могут присутствовать такие формулировки от Застройщика, как:

  • Увеличение цены договора в одностороннем порядке, с обоснованием такого увеличения изменившимися рыночными условиями строительства (например, при удорожании стройматериалов);
  • Уклонение от выплаты дольщику разницы в цене, в случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, чем было указано в проекте (т.е. в договоре указываются «допустимые отклонения площади»);
  • Уменьшение гарантийного срока на построенную квартиру, в том числе путем смещения даты его отсчета – не с момента передачи квартиры дольщику, а с момента ввода дома в эксплуатацию;
  • Ограничение возможности дольщика по выходу из проекта путем переуступки права требования по ДДУ;
  • Указание места разрешения споров – в другом городе, на другом конце страны, что физически лишает дольщика возможности судебного разбирательства с Застройщиком.

В Договоре долевого участия (ДДУ) могут быть и другие условия, в зависимости от фантазии и квалификации штатных юристов Девелопера.

Но Покупателю новостройки следует знать, что некоторые подобные формулировки можно оспорить в суде и признать их недействительными, даже если они явно не запрещены в ФЗ-214, но противоречат так называемому «духу закона» (юридический термин).

Конечно, такие действия по отстаиванию своих прав дольщику следует предпринимать при поддержке квалифицированных юристов. 

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Некоторые Застройщики вставляют в свои Договоры долевого участия такие условия, при которых дольщики должны будут платить Застройщику дополнительные деньги, помимо стоимости квартиры по ДДУ.

Например, Застройщик может выставить дольщику счет за услуги по оформлению готовой квартиры в собственность дольщика.

Прямого запрета на это в законе нет, но «дух закона» предполагает, что Застройщик и так обязан это сделать, а потому дотошный дольщик с помощью юриста вполне может заставить Застройщика провести эту процедуру бесплатно.

Застройщик может указать в договоре, что если итоговая площадь построенной квартиры окажется больше, чем указанная в проекте, то Покупатель должен будет доплатить за случайно образовавшуюся «лишнюю» площадь.

Логика понятна, но следует иметь в виду, что ошибки Застройщика (несовпадение площади) – это его проблемы, а не дольщика.

И дольщик не обязан за эти ошибки платить, даже если он при этом получает квартиру чуть большей площади, чем указано в договоре.

Дольщик может попасть на дополнительные расходы и другим способом. Это зависит, например, от того, когда именно он, согласно договору, принимает на себя обязанности по оплате коммунальных услуг.

По логике, дольщик должен начать платить «коммуналку» с момента приемки квартиры по Передаточному акту, но в договоре Застройщик может указать, что обязанность по коммунальным платежам возникает у дольщика с момента сдачи дома в эксплуатацию (т.е. гораздо раньше).

Таким образом, Застройщик снимает с себя бремя оплаты «коммуналки» по повышенным тарифам.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Еще одна распространенная уловка Застройщиков состоит в том, что некоторые дополнительные условия Договора долевого участия (ДДУ) могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему, которое пускается в ход по мере необходимости.

Например, при задержке строительства Застройщик обязан уведомить об этом дольщика заблаговременно (за 2 месяца до указанного в договоре срока), и предложить ему подписать допсоглашение к ДДУ, в котором срок передачи квартиры переносится (п.3, ст. 6, ФЗ-214).

 Но не все дольщики знают, что они вовсе не обязаны соглашаться и подписывать это допсоглашение о переносе сроков сдачи дома. Тот, кто подпишет допсоглашение, поможет Застройщику законно уйти от ответственности за срыв сроков строительства.

А тот, кто откажется подписывать, получит возможность требовать с Застройщика неустойку.

Практика показывает, что подписывая Договор долевого участия (ДДУ), Покупатели новостроек вообще плохо знают свои права, и не уделяют должного внимания нюансам и условиям договора.

А Застройщики, тем временем, придумывают все новые уловки в условиях ДДУ, вплоть до полной его подмены – предложения подписать Предварительный ДДУ, который во многом схож с настоящим ДДУ, но на самом деле не имеет никакого отношения к ФЗ-214, и не подпадает под его защитное действие.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Что делать:

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?Рекомендация здесь вполне тривиальная – внимательно и не торопясь изучить договор, обращая внимание на перечисленные выше моменты. В первую очередь убедиться, что это действительно Договор долевого участия, а не «Предварительный ДДУ» с похожими условиями (в чем тут подвох — читай по ссылке).

Если ДДУ настоящий – уже хорошо, значит, под защиту закона ФЗ-214 дольщик, определенно, подпадает. Остальные условия и формулировки лучше изучить с помощью профильного юриста, который не только укажет, какие хитрости применил в этом договоре Застройщик, но и предложит альтернативные формулировки договора, защищающие дольщика от подобных уловок.

На практике, правда, не каждый Застройщик согласится изменить отдельные пункты условий своего Договора долевого участия. Но здесь уже каждый сам решает, принимать ли предложенные условия Застройщика, или нет. Главное, чтобы Покупатель квартиры (дольщик) ясно осознавал, что именно он подписывает, и чем это ему может грозить в будущем.

С 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 заставили Застройщиков выкладывать на своих сайтах проекты ДДУ в свободном доступе для ознакомления дольщикам. Именно эти договоры и следует скачать, тщательно изучить или показать своим юристам.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  •  «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Читайте также:  Защита прав участников долевого строительства по фз 214

Договор участия в долевом строительстве

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?

Отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Этим же законом установлены гарантии для участников долевого строительства.

К ним относятся определенные условия, предъявляемые к договору, и способы обеспечения исполнения застройщиком своих договорных обязательств.

Договор должен быть зарегистрирован

Прежде всего следует отметить, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Незарегистрированный договор будет считаться незаключенным и как следствие не порождающим прав и обязанностей сторон. Соответственно не смогут быть реализованы и гарантии прав и законных интересов участников, установленные законом.

Обязательные условия договора

  • Кроме того, в пункте 4 указанной статьи перечислены существенные условия, которые должен содержать договор. Это: – определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с разработанной проектной документацией; – срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; – цена договора, сроки и порядок уплаты;
  • – гарантийный срок на объект долевого строительства.
  • При их отсутствии договор участия в долевом строительстве также будет считаться незаключенным.
  • Участник долевого строительства при таких обстоятельствах сможет лишь вернуть свои денежные средства (обратившись к застройщику или в суд), поскольку при отсутствии договора, оформленного надлежащим образом, для застройщика они будут являться неосновательным обогащением.

Это подтверждает, в частности, постановление ФАС Центрального округа от 10 апреля 2007 г. № А14-2372/2006/128/2, в котором была рассмотрена следующая ситуация.

  1. Договор долевого участия не был зарегистрирован в установленном порядке, к тому же в нем отсутствовало одно из существенных условий – гарантийный срок.
  2. Вследствие чего арбитражный суд признал договор незаключенным и принял решение о взыскании с застройщика средств, которые были внесены дольщиком в качестве вклада, как неосновательного обогащения.
  3. Таким образом, вопросам оформления договора следует уделять должное внимание.

За нарушение обязательств придется платить

Неустойка. Ответственность за несоблюдение условий договора предусмотрена в статье 10 Закона № 214-ФЗ. В ней сказано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщик обязан уплатить предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени). Кроме того, нужно возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Причем заключать соглашение о неустойке и определять ее размер нет необходимости, так как в данном случае мера ответственности определена законом (законная неустойка).

Если застройщик нарушил сроки – передал объект участнику долевого строительства несвоевременно, то он должен уплатить ему неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом, если дольщиком является гражданин, неустойка уплачивается ему в двойном размере. Это определено в пункте 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Однако стороны могут установить в договоре и иной размер неустойки. Тогда это будет договорная неустойка.

Срок передачи объекта. Как правило, застройщик стремится защитить себя от ответственности, предусмотренной указанной нормой права, устанавливая в договоре более длительный период времени, в течение которого он может передать объект долевого строительства. Естественно, в его интересах предусмотреть максимальный срок.

При этом следует обратить внимание на то, что срок окончания строительства и срок передачи объекта участникам строительства – это разные сроки. Последний устанавливается договором относительно срока ввода объекта в эксплуатацию, а не срока окончания строительства.

Например, если предполагаемый срок завершения строительных работ 1 сентября 2008 года, то застройщик может установить в договоре срок передачи объекта долевого строительства следующим образом: «Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение трех календарных месяцев, исчисляемых с момента ввода объекта в эксплуатацию».

То есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

В качестве примера можно привести постановление ФАС Центрального округа от 5 февраля 2008 г. № А68-1708/2007-96/2. В нем суд частично удовлетворил требования участников долевого строительства о взыскании с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

В решении было отмечено, что ответственность застройщика за нарушение сроков может наступить только после ввода дома в эксплуатацию. Исчисление периода просрочки для определения суммы неустойки осуществляется в соответствии со сроками, указанными в договоре.

Способы обеспечения

Для обеспечения своих обязательств перед участниками долевого строительства застройщик применяет один из следующих способов: залог или поручительство.

То есть за счет средств, обеспеченных залогом либо поручительством, застройщик должен при возникновении соответствующих обязанностей: – вернуть денежные средства, внесенные участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом или заключенным договором;

– уплатить участнику долевого строительства денежные средства, причитающиеся ему в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иные причитающиеся ему в соответствии с договором или законодательством денежные средства. Такие правила предусмотрены статьей 12.1 Закона № 214-ФЗ.

Рассмотрим указанные способы подробнее.

Залог

  • Предметом залога могут быть: – земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, или право аренды на него;
  • – строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

То есть с момента регистрации договора долевого участия, согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, участники долевого строительства считаются залогодержателями – указанное имущество находится у них в залоге.

И уже не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.

Исключение составляет только случай передачи этого имущества в залог банку для обеспечения возврата кредита, предоставленного на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Когда и что регистрировать. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) также вносится запись о залоге земельного участка (если участок принадлежит застройщику на праве собственности) или залоге права аренды земельного участка (если участок находится у застройщика в аренде).

Кроме того, в графе «особые отметки» делается ссылка на распространение права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Известны случаи, когда регистрационная служба отказывала в регистрации обременения прав аренды земельного участка на том основании, что на сам участок наложен арест в виде запрета на осуществление регистрационных действий в отношении земельного участка.

Как правило, такие отказы признаются судами незаконными. При этом арбитры исходят из того, что земельный участок и право аренды на него являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Запрет осуществления регистрационных действий с объектом недвижимого имущества не может распространяться на право его аренды (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2008 г. № А19-11879/07-42-Ф02-2442/08).

  1. Следует отметить, что при заключении договора об участии в долевом строительстве залог возникает в силу закона.
  2. В дальнейшем такие же «залоговые» отношения автоматически (в силу закона) возникают при государственной регистрации права собственности застройщика: – на объект незавершенного строительства;
  3. – на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков.

В случае если появятся основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на незавершенный строительством объект. С этого момента такой объект будет считаться находящимся в залоге у участников.

Если застройщик уклоняется от регистрации, его право собственности будет зарегистрировано по решению суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Прекращение права на залог. Право залога, возникшее у дольщиков на основании Закона № 214-ФЗ, на готовый объект долевого строительства прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта.

Следует отметить, что в настоящее время практика рассмотрения споров, связанных с обращением взыскания на имущество, заложенное вследствие заключения договора об участии в долевом строительстве, отсутствует.

Обратите внимание на еще один важный момент. Отношения, которые связаны с залогом, регулируются также нормами параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поручительство

Дополнительные гарантии прав участников долевого строительства определены в статье 15.1 Закона № 214-ФЗ. Согласно данной статье, обязательства застройщика могут обеспечиваться поручительством банка. При заключении договора следует учитывать некоторые условия.

Когда оформляется поручительство. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора. Необходимо отметить, что его заключение – право, а не обязанность застройщика.

Кто может быть поручителем. Следует обратить внимание еще на одно важное условие: в законе указан субъект, с которым может быть заключен договор поручительства. Таким субъектом может быть только банк.

Срок действия поручительства. Такой срок должен не менее чем на полгода превышать предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства участнику.

Читайте также:  Как снять квартиру без посредников (от хозяина)?

Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность поручителя и застройщика перед участниками долевого строительства.

Солидарная ответственность. Такой вид ответственности предполагает, что при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору с требованием о возврате выплаченных сумм и взыскании неустойки участник долевого строительства может обратиться по своему выбору: к застройщику или банку, являющемуся поручителем.

Однако в настоящее время банки не очень активно предоставляют поручительство застройщикам. Это связано со сложностями, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога.

Так, Закон № 214-ФЗ допускает возможность обращения взыскания на предмет залога лишь после государственной регистрации права собственности застройщика на возводимый объект.

Такое требование удлиняет процедуру удовлетворения требований банка, особенно если застройщик уклоняется от регистрации права собственности.

Поэтому каждая строительная компания самостоятельно выбирает способы обеспечения обязательств в зависимости от конкретных обстоятельств.

Таким образом, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предоставляет серьезные гарантии соблюдения прав и законных интересов дольщиков, не учитывать которые застройщик не может.

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
  • заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
  • паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
  • согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
  • договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
  • документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора).

А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Проверить, был ли зарегистрирован ДДУ застройщиком, можно в реестре ДДУ на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства: https://фонд214.рф/ddu_check.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Правовая природа договора участия в долевом строительстве – сложная, вызывающая множество различных дискуссий. Однако, несомненно, вопрос регулирования в области права данного вида взаимоотношений весьма актуален. Если заглянуть в Федеральный Закон номер 214, где рассматриваются вопросы долевого строительства, то становится ясно: для данного вида договоров предусмотрено специальное регулирование.

Чтобы полноценно проанализировать правовую природу этого типа договоров, нужно первым делом понять, какими правами и обязанностями обладают его стороны. Кроме того, должны быть обозначены аспекты гражданско-правового плана. А также то, чем отличается этот вид документа и другие договора, носящие гражданско-правовой характер.

В законе определяется, какими признаками обладает договор об участии в долевом строительстве:

  1. Такой договор имеет целью узаконить вопросы, касающиеся выполнения работ и оказания услуг. Услуги –ввод объектов в действие, регистрация документа в соответствующих ведомствах, а также все, что касается содержания и ремонта недвижимости.
  2. Участник долевого, который вносит свои деньги, преследует цель не получения прибыли, а приобретения в собственность недвижимости, которой он будет пользоваться лично или с другими членами семьи.
  3. Когда говорится про предмет договора участия в долевом, это значит, что подразумевается создание объекта недвижимости, а также его передача дольщику.

Заключение договоров об участии в долевом происходит часто. При этом возникает ряд недостатков, которые определяются тем, как толкуется правовая природа этого документа или же аналогий и сопоставлений права, которое регулирует отношения этого вида.

Долгое время база, способная полностью регулировать отношения между застройщиком и участником долевого, отсутствовала. Нередки были случаи, когда один объект продавался двум лицам.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы для регулирования таких договоров. В этой ситуации у законодателя есть возможность включения в акты, которые относятся к этому типу документа, любых решений – если в первой части ГК нет соответствующих норм и оговорок, что решение может быть другим.

Договор о долевом рассматривается в федеральном законе номер 214, но это не исключает споров, которые касаются его правовой природы.

Так, некоторые специалисты считают, что такой договор является документом о привлечений денежных средств, об инвестировании, о строительном подряде или бытовом.

Такой тип договоров относится к консенсуальным, то есть его заключение фиксируется в тот момент, когда стороны достигли согласия по всем пунктам в соответствующем виде. Это двусторонний возмездный договор, который должен пройти государственную регистрацию.

Сейчас максимально обоснована концепция, предлагаемая учеными

С. А. Голосовым, С. Г. Горбачевым, О. А. Клешиным, Е. Ч. Акчулпановым. Они полагают, что данный договор – самостоятельный договор, содержание которого отличается от других договоров. Нужно ли тогда закреплять эту форму договора в Гражданском кодексе в качестве нового вида?

Есть мнение, что договор долевого – самостоятельный, по нескольким причинам:

1. В качестве предмета рассматривается создание объекта долевого участия – недвижимого; этот вид документа обычно используется в процессе строительства зданий жилого типа и нежилых.

  • 2. В статье четвертой федерального закона номер 214 оговариваются условия, которые необходимы, чтобы договор был заключен:
  • — должен быть обозначен объект, согласно проекту; это делает застройщик, когда получает разрешение на ввод здания;
  • — должно быть указано, в какой срок передается объект строительной компанией дольщику;
  • — должна быть прописана цена договора, срок оплаты и порядок;
  • — должен указываться срок гарантии на объект;
  • — должно быть прописано, какими способами застройщик выполняет свои обязательства.

3. У сторон договора есть список прав и обязанностей, отличных по составу от тех, что имеются в похожих договорах.

4. Субъекты договора – физлица или юрлица; застройщик – только юридическое лицо.

5. Есть различие между целями дольщиков и строительной компании. Застройщик привлекает деньги, чтобы получить прибыль. Участник долевого стремится получить недвижимость в собственность.

Таким образом, присутствует неравенство субъектного состава, ведь такой договор является публичным, то есть у застройщика есть обязанность заключать такие договора с любыми лицами. Однако эта обязанность не является прямой: застройщик может не заключать договор, если у дольщика нет средств на оплату его услуг – этот момент вступает в противоречие с публичной природой договора.

При этом стоимость договора должна быть равной для каждого участника – за квадратный метр площади объекта. В реальности цена не всегда одинакова для всех. В законе этот вопрос не оговаривается – застройщик регулирует цену по своему усмотрению.

Некоторые специалисты считают, что договор долевого и другие типы договора, которые носят гражданско-правовой характер, сравнивать неуместно. Это рождает массу разных мнений, точки зрения формируются различные, в результате невозможно создать общую практику. В то же время в договоре долевого отсутствуют некоторые условия, которые есть в видах договоров, с которыми его сравнивают.

Если договор участником долевого строительства заключается с целью приобрести недвижимость, которая будет использована им лично, его семьей, и не будет применяться для получения прибыли, то нужно обращаться к Законодательству о защите прав потребителей. Это оговаривается в законе.

Кроме того, договора участия в долевом строительстве, если возводятся многоквартирные дома, на которые получались разрешения до того, как вступил в действие федеральный закон номер 214 (о долевом строительстве), тоже подпадают под действие закона, защищающего права потребителя. Это нашло свое отражение в судебной практике. При этом есть возможность требовать компенсировать моральный ущерб, если застройщик вовремя не выполнил свои обязательства.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *