Тсж или управляющая компания что лучше

ТСЖ или управляющая компания что лучше Время чтения: 4 минут

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества;
  • благоприятные условия проживания;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация (УК).

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

  • показатели финансово-хозяйственной деятельности;
  • перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
  • условия и порядок их предоставления;
  • цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

  • Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
  • У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.
  • ТСЖ или управляющая компания что лучше

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

  • выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
  • планирование бюджета;
  • наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
  • знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
  • установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
  • возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
  • объединение непросто ликвидировать.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

  • сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
  • назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
  • оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Ук или тсж — что эффективнее?

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.

Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.

Содержание

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами.

ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду).

Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Теперь поговорим об эффективности домоуправления. Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию. Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

Читайте также:  Как получить согласие банка на перепланировку квартиры?

ТСЖ или управляющая компания что лучше

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания.

Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано.

Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу.

В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг.

И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет.

Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.).

Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома. На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК. Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.

В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

  • Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
  • Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Как перейти на ТСЖ

Тсж или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ или управляющая компания что лучшеТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

  1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
  2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
  3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
  4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
  5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

Ук и тсж: плюсы и минусы

Управляющая компания

ТСЖ или управляющая компания что лучшеПлюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ или управляющая компания что лучшеПлюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).

Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?

Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?

Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.

Управляющая компания:

  • выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
  • отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
  • организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Квартиры от застройщиков с акциями

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора.

Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов.

Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом.

На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК.

ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

В чем плюсы УК и ТСЖ 

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

  • С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
  • У них есть собственная материально-техническая база.
  • От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

  • финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
  • важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
  • ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
  • жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

  • Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
  • Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
  • УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
  • Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

  • В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
  • Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
  • Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
  • Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Читайте также:  Как оценить и привести бабушкину квартиру в порядок

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

  • с управленческим опытом;
  • имеющие свободное время и желание управлять домом;
  • во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

Тсж или управляющая компания – что лучше?

Не всегда соседям удаётся договориться, какую из форм управления выбрать, и одной из причин может быть непонимание, в чем заключается отличие ТСЖ от управляющей компании.

После приватизации жилого фонда собственники начали отвечать не только за квартиры, но и за дома в целом. Начинается эта ответственность с выбора формы управления дома – и нередко данный выбор оказывается сложным.

Отсюда и консерватизм, то есть желание сохранить всё по-старому – предложение что-то поменять воспринимается будто какая-то афера, из-за которой всё станет хуже. Бороться с ним можно только просвещением, а чтобы это было делать удобнее, надо самим в деталях разбираться в вопросе.

Способы управления МКД

Форм управления выделяют две, разница между ними существенная, но есть ещё и третья:

  • управляющая компания;
  • товарищество собственников жилья;
  • непосредственное управление.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Непосредственное управление. Собственники при нём должны самостоятельно заключать соглашения для снабжения каждым из необходимых им ресурсов: электричество, вода и так далее. Если половина собственников подписывает договор – он будет действовать, в ином случае ресурсоснабжающая компания может его не исполнять. Плату вносит председатель дома, выбранный жильцами.

Такая форма управления подойдет небольшим многоквартирным домам, и считается самой экономной, поскольку число посредников сведено к минимуму. Обслуживание жилья может производиться либо самими собственниками, либо организациями по договору подряда.

Если в доме более 12 квартир, то в любом случае придётся привлечь к обслуживанию управляющую компанию, но с ней будет заключён договор не управления, а подряда.

Главный недостаток при непосредственном управлении – слабая защищённость жильцов законодательством, куда сложнее будет привлечь подрядчика к ответственности за некачественные услуги.

Всё-таки непосредственное управление следует рассматривать как неосновной способ, более распространёнными являются два других – при помощи ТСЖ или УК.

Какую из форм управления выбрать – решать жильцам, а эффективность будет зависеть от множества разных факторов.

Например, ТСЖ будет эффективнее в том случае, если жители готовы тратить своё время на управление и вникать в связанные с ним вопросы, в ином же случае брать дело в свои руки может оказаться вариантом хуже, чем доверить всё УК.

Это наиболее очевидное обстоятельство, но других, менее заметных факторов, ещё немало. Эти-то факторы мы далее и разберём, подробнее рассмотрев, как функционируют УК и ТСЖ, в чём могут оказаться их достоинства и недостатки.

Правовые основы

Основным законодательным актом, регламентирующим вопросы, связанные с формой управления многоквартирным домом, является Жилищный кодекс, в котором этому посвящён раздел VIII. Кроме того, раздел VI также полностью посвящён ТСЖ, подробно раскрывая принципы его функционирования.

Деятельность УК регулируется в нём же, кроме того, в Гражданском кодексе имеются статьи, затрагивающие его, а правила проведения конкурсов по отбору УК излагаются в Постановлении Правительства № 75.

На перечисленном законодательное регулирование управления многоквартирным домом далеко не исчерпывается, существует много других постановлений, указаний и так далее, при помощи которых оно осуществляется.

Управляющая организация

Это коммерческая компания, занимающаяся управлением жильём за плату и выступающая в роли посредника между квартирантами и ресурсоснабжающими организациями. Она собирает деньги с жильцов и вносит оплату за услуги ЖКХ. Также в число её обязанностей входит содержание жилья, его ремонт, благоустройство придомовой территории, организационные моменты.

Для собственников это наиболее простая форма, при которой они почти всё отдают на откуп УК со штатом сотрудников, выполняющих все обязанности по управлению и составлению отчётности. Однако, и недешёвая, ведь этому штату требуется платить.

ТСЖ или управляющая компания что лучше

Плюсы

У УК есть ряд плюсов, обуславливающих то, что эта форма управления домом остаётся популярной. В их числе:

  • Потребуется лишь выбрать компанию, с которой предпочтительнее подписать соглашение, после чего все заботы о доме она возьмёт на себя, и дальнейшее участие собственников в управлении будет минимальным. Разумеется, в случае, если выбор окажется верным.
  • При задержке некоторых жильцов с выплатами УК может сделать их из собственных ресурсов и предотвратить возникновение возможных проблем с поставщиками.
  • Если у компании есть опыт работы на рынке, то у неё налажены контакты с подрядчиками, её сотрудники разбираются в рынке и знают, какие из них надёжны и оказывают качественные услуги, а какие нет. Сами жильцы такими знаниями могут и не располагать, и тем более не имеют налаженных контактов.
  • Обслуживанием дома, как правило, занимаются опытные специалисты, работающие в штате УК, а приходящие новички быстро учатся у них.

Минусы

Есть и ряд недостатков, из-за которых во многих домах собственники предпочитают ТСЖ:

  • Требуется платить за услуги УК, ведь она содержит постоянный штат сотрудников, а кроме того, является коммерческой организацией, и должна генерировать доход.
  • Этот недостаток – продолжение главного достоинства: не всегда руководство УК прислушивается к мнению собственников по вопросам управления, в результате тем иногда приходится либо молча принимать решение УК, либо ставить вопрос о её замене. Кроме того, при жалобах со стороны жильцов решение принимается долго.
  • Всегда есть риски недобросовестной работы: что УК будет экономить на материалах и объеме работ, не платить ресурсоснабжающим организациям и совершать другие нарушения, от которых в конечном счёте пострадают жильцы.
  • Если компания не просто задолжает, но ещё и обанкротится, то вряд ли жильцам удастся вернуть деньги.
  • Если компания управляет сразу несколькими домами, то деньги на ремонт одного из них могут уйти на другой, в то время как жильцам первого придётся дожидаться своей очереди ещё несколько лет. И они могут не дождаться вовсе – смотрите предыдущий пункт.

Подытоживая плюсы и минусы, стоит отметить, что минимальное личное участие в управлении делает этот вариант предпочтительным для людей, которые не против даже немного переплатить, но не имеют лишнего свободного времени, чтобы тратить его на заботы о доме. От услуг управляющей компании в любой момент можно отказаться, и организовать ТСЖ, однако, согласно статистике, примерно в 75% многоквартирных домов в России прибегают к помощи УК – следовательно, её преимущества многие находят достаточно весомыми.

Товарищество собственников жилья

Но свои сильные стороны (как и слабые) имеет также и ТСЖ. Это некоммерческая организация жильцов, призванная управлять делами дома. Несмотря на некоммерческую основу, ТСЖ является юридическим лицом, должно быть зарегистрировано в установленном порядке, обладать своей печатью и банковским счётом.

ТСЖ создаётся на неопределённый срок, если больше половины жильцов выбирают этот вариант, управленческую деятельность в нём должны будут вести правление и председатель.

Преимущества

Основные преимущества, из-за которых нередко собственники жилья делают выбор в пользу ТСЖ даже при том, что это требует от них определённых усилий:

  • Непосредственное управление остаётся в их руках, и возможности по влиянию на дела дома у каждого из собственников куда как шире, чем под управлением УК.
  • Больше уверенности, что собранные на содержание дома деньги действительно полностью пойдут на него, поскольку деятельность ТСЖ прозрачнее, жильцы сами формируют бюджет, устанавливают размеры платежей.
  • ТСЖ выбирает эксплуатирующую организацию и контролирует её деятельность, а при необходимости меняет её. УК делает то же самое, но это нивелируется для жильцов тем, что они мало влияют на саму УК.
  • Свободное распоряжение местами общего пользования, позволяющее устроить игровые или спортивные площадки, парковку, сдавать в аренду нежилые площади из общедомового имущества и получать доход от этого, затем пуская его на ремонт дома. ТСЖ вправе даже строить дополнительные помещения, входящие затем в общее имущество, чтобы сдавать их в аренду.

Недостатки

Но присущи ТСЖ и определённые минусы. Выделим важнейшие из них:

  • Коммунальные платежи в некоторых случаях могут оказаться выше из-за дополнительных взносов, которые требуются, чтобы содержать общее имущество, оплачивать работу органов управления, юристов, бухгалтеров.

Ук или тсж: что эффективнее и дешевле?

21.10.2019

Собственников жилья в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, канализации и водопровода, лифты, площадки для мусорных контейнеров, подвалы, чердаки и придомовая территория. 

Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: нанять профессиональных коммунальных менеджеров в лице управляющей компании (УК) или справляться своими силами и организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Что представляют собой эти формы управления домовым хозяйством и какому из них стоит отдать предпочтение?

  • Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
  • — Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
  • — Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;

— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;

  1. — Компания обладает полноценной материально-технической базой;
  2. — Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
  3. — УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.

Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.

Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.

  • Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
  • — Профессиональное и качественное оказание услуг;
  • — Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
  • — Государственный контроль над деятельностью компании.
Читайте также:  Как получить землю бесплатно от государства?

С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.

  1. Минусы УК:
  2. — Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
  3. — Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
  4. — Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.

ТСЖ имеет руководящий орган, устав, печать, расчетный счет в банке, но не является коммерческой организацией. Это добровольное объединение жильцов, решение о создании которого принимается общим собранием. Иными словами, жители дома доверяют управление и контроль над общедомовым хозяйством кому-то из своих соседей.

  • ТСЖ не имеет собственной производственной базы и штата специалистов. В основные обязанности товарищества входят:
  • — Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, в том числе с УК;
  • — Организация работ по уборке и содержанию дома и прилегающей территории, включая вывоз мусора;
  • — Выбор и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения текущих ремонтных работ, капитального ремонта, сервисного обслуживания дома;
  • — Расчет бюджета на общедомовые нужды и контроль над целевым использованием средств;

— Финансовая деятельность (привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.);

— Расчет и взимание квартирной платы с жильцов.

Действия товарищества собственников жилья не должны противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.

С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.

  1. Плюсы создания ТСЖ:
  2. — Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
  3. — Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:

— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).

  • Минусы управления ТСЖ:
  • — Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
  • — Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
  • — Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.

Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.

Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.

Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально. 

Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.

Тсж или управляющая компания: что лучше, какие есть отличия между ними, преимущества и недостатки, плюсы и минусы каждой формы управления

Жилищным кодексом разрешено несколько форм управления домом. Классический — передача ведения всех дел в управляющую компанию.

В некоторых случаях, жильцам целесообразнее самим брать в свои руки заботы по контролю дома. В статье мы рассмотрим основные преимущества и недостатки таких способов управления домом как ТСЖ и УК и ответим на вопрос о том, нужно ли вообще ТСЖ?

Ознакомившись с понятием и отличительными признаками товарищества собственников жилья, вы сможете сделать самостоятельные выводы о том, что будет лучше для вашего МКД — ТСЖ или УК?

Показать содержание

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

  • следит за состоянием дома;
  • нанимает персонал для ухода за территорией;
  • заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
  • собирает квартплату;
  • оплачивает налоги;
  • рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Условно, УК можно поделить на три разновидности:

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.

Справка! По форме между ТСЖ и УК нет никакой разницы — они обе следят за содержанием дома и обеспечивают своевременную оплату всех услуг жильцами.

Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:

  1. Возможность выбора эсплуатационной компании из списка зарекомендовавших себя.
  2. Возможность сменить поставщика коммунальных и иных услуг, если его работа или расценки не устраивают жильцов.
  3. Большая свобода в распоряжении средствами, например, жильцы могут не ждать планового ремонта дома, а произвести его, как только накопятся средства.
  4. Свобода в обустройстве подъезда, например, можно сменить счетчики для экономии ресурсов, установить освещение с датчиками движения и т.д.
  5. Возможность установки охраны, видеокамер в подъезде и других средств защиты.
  6. Дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.).

В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:

  1. Придется самостоятельно вести бухгалтерию: производит расчет квартплаты, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, налоги, взносы, пени и т.д.
  2. Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги.
  3. В случае возникновения противоречий и споров с властями и подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.
  4. Сложности в обустройстве придомовой территории, необходимость самостоятельного взаимодействия со многими службами.

Преимущества и недостатки управляющей компании

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

  • хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
  • налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
  • все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
  • в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

  • невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
  • непрозрачная схема начисления квартплаты;
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

  1. Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
  2. Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
  3. Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
  4. В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
  5. В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.

Обратите внимание! Если жильцы не хотят брать на себя излишнюю заботу по найму и отбору эксплуатационный компаний, заниматься перераспределением средств, а также если в доме много нанимателей социального жилья или обычных арендаторов — такому МКД лучше всего довериться профессиональной УК.

При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

Другие формы объединения жильцов

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.

В обязанности ЖКХ входит:

  • поставка горячей и холодной воды;
  • отопление;
  • обеспечение водоотвода (канализация);
  • проводение электричества;
  • уборка придомовой территории и подъездов;
  • организация уборки мусора;
  • обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

Важно! На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию, лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.

Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:

  1. Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
  2. Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *