Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

При покупке недвижимости важной частью сделки является проверка на ее юридическую чистоту. Покупка квартиры – это очень ответственное дело, к которому стоит подойти со всех сторон. Чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры необходимо также проверить насколько безопасно пройдет данная процедура для вас в дальнейшем. Лучше удостовериться в юридической чистоте  заранее.

Как же проверить чистоту сделки при покупке квартиры?

Выбор квартиры

Выбор квартиры – это нелёгкая задача, которая предстоит будущим владельцам. Нередко лица, которые желают осуществить покупку обращаются к специальным агентам. Это делается с расчетом на то, чтобы обезопасить себя и свою будущую покупку от неожиданных «сюрпризов». Агентство по недвижимости или юрист помогут вам пройти три этапа:

  1. Выбор жилья.
  2. Всевозможная проверка квартиры, документов на квартиру и застройщика на юридическую чистоту.
  3. Заключение договора купли квартиры и исполнение сделки, а также вся процедура регистрации прав собственности от начала и до конца.

Ключевым моментом на первом этапе принятия решения о покупке жилья является выбор квартиры. Нужно определиться с пожеланиями, которые покупатель хочет:

  • сколько комнат должно быть в квартире;
  • какая общая квадратура квартиры;
  • какой этаж;
  • какое местоположение дома, желанный район жизни, наличие инфраструктуры: медицинских учреждений, парков, автостоянок, развлекательных комплексов, школ, садиков, близость к метро (если это мегаполис, транспортная развязка);
  • характеристики самого дома – это его особенности, дизайн, планировки квартир, планировки холлов, наличие лифта, наличие консьержа;
  • наличие или отсутствие ремонта в квартире – это будет первичка или вторичка.

Далее покупателю необходимо проанализировать рынок. Монитор цен даст возможность понять ориентировочную среднюю стоимость 1 квадратного метра. Также покупатель сможет оценить наличие квартир по заданной характеристике. Стоит учитывать, что слишком заниженные цены свидетельствуют о высоком риске попасть на мошенников.

Обязательным будет является выбор нескольких вариантов. Желательно ездить на осмотры квартир, чтобы удостовериться в правдивости изложенной информации на сайтах. При осмотре обратите внимание на:

  • того, кто показывает. Просите, чтобы показывал непосредственно собственник.
  • Какие соседи живут рядом.
  • В каком состоянии находится дом, подъезды в доме, фасад и двор. Какое количество машин стоит рядом.

Если вы определились, то стоит перейти к следующему этапу – это проверка на юридическую чистоту выбранного вами жилья.Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Если же вы решили самостоятельно заняться данным вопросом, тогда стоит учесть и обратить внимание на следующее:

  1. проверка на подлинность и достоверность правоустанавливающих документов на собственность;
  2. правовую репутацию владельца жилья;
  3. наличие или отсутствие прописанных лиц в данной жилой площади;
  4. законность планировки и соответствие ее с реальной;
  5. долги перед коммунальными учреждениями;
  6. притязания посторонних лиц, судебные споры. Проверьте также есть ли претенденты на наследие.
  7. аренда, рента, ипотека и аресты на данную жилищную площадь.

Какие документы проверять

Документы, которые нуждаются в обязательной проверке:

  • свидетельство о праве собственности владельца на данную квартиру;
  • договор на квартиру – это может быть договор купли-продажи, договор дарения, приватизации, покупки жилья от застройщика;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры.

Проверка документов необходима до момента заключения сделки. Попросите сделать копии вышеперечисленных документов. Также попросите продавца сделать для вас выписку из Росреестра, которая будет с печатью и постановлением о праве собственности владельца на эту недвижимость.

 О правомочиях продавца

Продавцом может выступать, как сам собственник, так и его доверенное лицо. В таком случае, представитель должен предоставить вам генеральную доверенность, которая заверена нотариусом о том, что владелец квартиры предоставил право распоряжения и продажи данной недвижимости.

Продавец может выступать в роли:

  1. физического лица;
  2. множественностью лиц, если это долевая собственность;
  3. супруги/супруга.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все прописанные лица в данной квартире должны быть выписаны.

Не передавайте основные суммы до момента, пока не получите подтверждение выписки всех проживающих и не проживающих на территории квартиры.

Установите и пропишите в договоре крайнюю дату и последующие штрафные санкции в случае игнорирования данного пункта договора. Это крайне важно. Запросите расширенную выписку из домовой книги.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры, которые могли быть причастны к данной квартире, велись в гражданском суде по адресу квартиры. Поэтому стоит проверить квартиру на наличие судовой практики.

Вы можете официально обратиться в канцелярию суда с просьбой предоставить выписку, также можете выяснить на официальном сайте территориального или районного суда о наличии судебных процессов за участи данной недвижимости

Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Выписка из государственного реестра также станет свидетельство о юридической чистоте. Стоит поговорить и с гражданскими – соседями, работниками ЖЭУ, председателем дома о том, что было с квартирой ранее, какие жильцы проживали и так далее.

Об обременениях и арестах

Когда квартира сдается в аренду заключается договор ренты, который обременяет собственника и он не имеет возможность заключить договор купли-продажи данной  недвижимости. Поэтому перед проведением сделки проверьте чиста ли квартира.

В Росреестре можно также получить выписку, где будет предоставлена информация о всех обременениях на данную квартиру, если какие-то записи будут, то нужно обговорить данную ситуацию с владельцем. Если продавец пообещает решить ситуацию, тогда:

  • требуйте письменное подтверждение от арендатора о прерывании договора аренды;
  • настоятельно попросите исключить запись о ренте из Росреестра;
  • затем закажите новую выписку из Росреестра, где будет видно, что квартира больше не находится в аренде.

Проверить долги по коммунальным платежам

Для того, чтобы не купить квартиру с долгами, стоит проверить закрытие всех задолженностей перед коммунальными организациями.

  1. Необходимо взять справки из ЖЭУ;
  2. Посмотрите платежи за последние полгода/год.
  3. Пропишите в договоре, что в случае, если новый владелец обнаружит долги за коммунальные услуги, продавец будет обязан их погасить.

Проверяем законность перепланировки

Очень важным моментом является соответствие планировки, которая указывается в техническом паспорте действительности. Не пренебрегайте данным пунктом проверки.

Как правильно оформить покупку квартиры

После полноценной проверки квартиры на юридическую чистоту, необходимо перейти к процессу переоформления прав собственности. Эта процедура состоит из:

  1. заключение договора купли-продажи квартиры;
  2. выдачи аванса за нее;
  3. подготовка пакета документов к регистрационной процедуре;
  4. сдача документов в Росреестр;
  5. получение выписки о присвоении прав собственности новому владельцу.

Заключение предварительного договора передача аванса задатка

Для того, чтобы продавца не переманили, стоит заключить с ним предварительный договор, внести аванс и передать задаток вместе с этим получив расписку за него.Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Что нужно знать о задатке

Заключение договора о задатке предусматривает наличие последующих моментов:

  1. нужно обговорить место и дату составления договора;
  2. обговорить кто будет сторонами в договоре;
  3. немаловажно указать о какой квартире идет речь;
  4. сроки заключения сделки;
  5. написание расписки за полученный аванс;
  6. указать размер задатка;
  7. предусмотреть все штрафы за игнорирование пунктов в договоре.

Составление документов для регистрации

Договор купли-продажи составляется в соответствии с Законодательством РФ. В нем должны быть прописаны совершенно все пункты, которые касаются недвижимости, которая приобретается/продается и моментов сделки.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание договора лучше сделать в присутствии нотариуса. Передача документов должна осуществляться по согласию обеих сторон в оговоренное время.

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Данное удостоверении требуется:

  • при продаже доли;
  • когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • если владелец находится под опекой.

Где удостоверяется договор

Удостоверяется договор у нотариуса. Обе стороны-участники процедуры купли-продажи квартиры должны обратиться к нотариусу и предоставить весь вышеперечисленный пакет документов, который оформлялся для сделки переоформления прав собственности на квартиру.

Сколько стоит удостоверить договор 2018 год

Процедура удостоверения договора у 2018 году составляла:

  • если стороны родственники и цена в договоре до 10 млн рублей, то 3000 рублей + 0,2% от стоимости в договоре; если стоимость квартиры выше 10 млн рублей, то 23 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры;
  • если стороны не являются родственниками, то при цене до 1 млн рублей оплата 3000 рублей и 0,4% от продажной стоимости; если более 1 млн рублей, то 7000 рублей + 0,2% от стоимости квартиры; свыше 10 млн рублей, оплата составляет 25 000 рублей + 01% от суммы, которая превышает эти 10 млн рублей.

Проверка прав третьих лиц

Третьи лица проверяются при помощи расширенной выписки из домовой книги, в которой видно, кто имеет право на квартиру и нет ли других совладельцев.

Как проверить юридическую чистоту квартиры – ЖСС Журнал

Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно Проверяет квартиры перед сделками

Когда определитесь с квартирой для покупки и договоритесь о цене, надо проверить что ее вообще можно покупать. Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.

Квартира юридически чиста и ее можно покупать, если:

  • нет никаких юридических препятствий для сделки;
  • право собственности продавца не ограничено обременением или арестом;
  • в квартире не зарегистрированы (прописаны) люди, которые могут на нее претендовать (дети, супруги, родственники);
  • в будущем не возникнет причин для признания сделки недействительной.

Если наняли агентство, проверить юридическую чистоту квартиры должен его юрист.

Проверять квартиру надо всегда. Даже, если вы покупаете ее у друга или родного дедушки. Продавец может не быть мошенником, но искренне не знать, что надо было узаконить перепланировку, получить письменное согласие на продажу от жены или что квартира отходит по завещанию десятиюродному брату.

Проверка квартиры банком тоже не является гарантией ее юридической чистоты. Если вследствие ошибки вы лишитесь квартиры, банк посочувствует и напомнит об очередном платеже.

Чтобы убедиться, что квартиру можно покупать, придется внимательно изучить десятки документов. К этому надо отнестись серьезно — пропущенное при беглом осмотре обстоятельство может стоить вам всей квартиры.

Лучше перестраховаться и запросить документов с запасом, чем постесняться и потом годами судиться за квартиру. Адекватный продавец и сам понимает, что обязан собрать и предоставить все документы.

Если человек не хочет предоставлять документы — это повод усомниться в его честности.

Проверьте права на квартиру и документы

Продать квартиру может только ее фактический собственник

Другой человек может продать квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от хозяина.

Поэтому сначала убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Для этого проверьте, что его паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРН.

Паспорта собственников. Изучите их внимательно, проверьте, что паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или  в выписке ЕГРНа.

Если собственник менял паспорт, старые данные записаны на последней странице нового документа. Чтобы перестраховаться, возьмите копии паспортов и самостоятельно проверьте их подлинность через сайт МВД.

Для этого сравните паспортные данные продавца с данными, указанными в правоустанавливающих документах.

Если собственников несколько, проверьте документы всех. От каждого из них надо получить нотариально заверенное согласие на продажу. Документ обязателен — если его не будет, сделку не зарегистрируют. Если покупаете долю одного из собственников, понадобится отказ дольщиков от приоритетной покупки.

Получить надо и согласие супруга или супруги продавца — если квартиру купили в браке, по закону супруги владеют ею пополам (если в брачном договоре не прописано иначе).

Иногда продавцы, чтобы не делить квартиру с бывшим мужем или женой, теряют паспорт, получают новый без отметки о браке и продают жилье как единственные собственники. Поэтому верить на слово продавцу о том, что он холост, не стоит.

Читайте также:  Можно ли оспорить приватизацию квартиры, и как это сделать?

Чтобы проверить, что продавец не был в браке когда покупал квартиру, сделайте запрос в центральный ЗАГС города. К сожалению, этот способ не универсален — единой базы данных у ЗАГСов нет. Если человек женился во Владивостоке, в Калининграде об этом никто знать не будет.

Другой способ — ввести фамилию продавца на официальном сайте районного суда. Так вы сможете узнать был ли развод, не наложен ли на квартиру арест, не арестован ли член семьи.

Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства.

Если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе, понадобится справка о полной выплате пая.

Доверенность от собственника. Если квартира продается по доверенности, уточните у собственника, что он согласен на продажу — доверенность можно подделать или выманить обманным путем. Проверьте доверенность на подлинность у заверившего ее нотариуса.

Убедитесь, что она не отозвана, уточните права продавца — может ли он получать деньги, уполномочен ли подписать договор.

Проверить что доверенность не отозвана можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.

Правоустанавливающие документы выступают основанием права собственности продавца и подтверждают, что квартира принадлежит именно ему.

Полный список документов перечислен в тексте выписки ЕГРН или Свидетельства о регистрации.

Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), наследства, приватизации, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или мировое соглашение.

Проверьте существенные условия договора купли-продажи — соблюдались ли они, нет ли риска расторжения договора из-за нарушения обязательств.

На оборотной стороне договора должна стоять печать Росреестра

Все документы должны быть без поправок и исправлений. Цифры в разных документах (адрес, площадь квартиры, стоимость) должны совпадать.

Проверьте госрегистрацию и историю квартиры

Когда убедитесь, что имеете дело с настоящим собственником квартиры, проверьте ее историю. Основная информация отражена в главном документе — Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В реестре есть сведения о квартирах с 1998 г. — старые квартиры в ЕГРН не зарегистрированы.

Выписка из ЕГРН бывает нескольких видов с разным содержанием. Она может быть простой (с основными характеристиками квартиры, с историей перехода права собственности, с арестами и обременением, о праве конкретного человека на квартиру) или расширенной с полной информацией о собственниках и квартире.

В расширенной выписке из ЕГРН указаны: информация о владельце, форма собственности (например, приватизация), характеристика квартиры (адрес, площадь, этажность, план-чертеж), зарегистрированных на нее правах, дате оформления прав, действующих ограничениях, арестах, запретах на проведение сделок, спорах, кадастровые данные, история продажи. Для вас наиболее важны данные о собственниках и обременениях.

Выписки из ЕГРН можно запросить самому на сайте Росреестра, узнав кадастровый номер квартиры. Но подробную расширенную выписку может заказать только собственник.

До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права. Оно распечатано на гербовой бумаге, с номером, без исправлений. В документе указаны паспортные данные собственника, адрес и площадь квартиры, обременения, если они есть.

Если квартира часто перепродавалась, это повод насторожиться и проверить документы повнимательное — возможно, квартиру используют в мошеннических схемах.

Проверьте обременения и аресты

  • Если квартира была предметом споров или арестов, смотрите на срок давности.
  • Если конфликт разрешен недавно, он все еще может стать проблемой.
  • Информация, указанная в выписке, актуальна на дату запроса — просите у продавца максимально недавнюю выписку.

Проверьте задолженности по квартире

Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется.  Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.

Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.

Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.

Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.

Проверьте состояние квартиры

Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.

Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:  

  • справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
  • кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
  • технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
  • техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.

Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.

Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.

Если перепланировка была, сверьте текущее состояние квартиры со сведениями из технических документов. Обратите внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН —  это может указывать на перепланировку.  Если пропустите незаконную передепланировку, в дальнейшем ответственность за нее ляжет на вас.

Проверьте продавца

Попросите продавца предоставить справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным. Это обязательно, если покупаете в ипотеку, и желательно, если покупаете за наличные деньги. Если окажется, что продавец не отдавал отчет собственным действиям, сделку аннулируют через суд.

Иногда бывает, что родственники пытаются оспорить сделку дяди-алкоголика или старого дедушки. Чтобы перестраховаться, приведите на сделку врача для медицинского освидетельствования — он зафиксирует, что продавец все время полностью осознавал что делает.

Статус банкрота можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел. Если продавец признан банкротом, на квартиру, скорее всего, наложен арест.

Наличие крупных долгов можно проверить в Банке данных исполнительных производств ФССП.

Судебные дела продавца можно узнать на официальном сайте районного суда или либо сразу по всем судам общей юрисдикции по всем регионам. Так вы сможете узнать не ведется ли против продавца суд, не признавался ли он недееспособным, не разводился ли, не делилось ли имущество, не наложены ли на квартиру аресты.

Проверьте права третьих лиц

Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.

Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:

  • несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
  • осужденных;
  • пациентов психоневрологического диспансера;
  • служащих в армии по призыву;
  • несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.

Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.

Чтобы перестраховаться, сходите с продавцом в МФЦ и получите выписку вместе. Так вы убедитесь, что документ подлинный и сможете расспросить сотрудников МФЦ о людях, которые были зарегистрированы в квартире раньше.  

Наследник может оспорить продажу и по истечению 3 лет, если сможет доказать суду, что у него были особые основания для пропуска срока (например, он пропал без вести в амазонских джунглях и счастливо нашелся спустя 10 лет).

Чтобы перестраховаться попросите продавца запросить у своего нотариуса справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Документ может получить только продавец — постороннему человеку нотариус его не выдаст.

Если квартиру приватизировали, посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочно пользоваться квартирой. Выписать их не получится даже через суд.

Поэтому попросите у продавца их официально оформленный отказ от участия в приватизации. Обратите внимание на детей — по закону у них есть право на долю в квартире.  

Если квартиру сдавали, по закону договор найма сохраняет свою силу после перехода права собственности на квартиру. Если не хотите сдавать квартиру после покупки, попросите продавца расторгнуть договор до проведения сделки.

Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.

Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽.  За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.  

Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.

Застрахуйтесь от потери прав собственности  

Стоимость страховки варьируется от 0,3 до 3 % от цены квартиры.

Но полностью полагаться на страховку не стоит. Как правило, ее оформляют только на максимально чистую квартиру или на случаи, которые могут произойти только после подписания.

Запомнить

Документы, которые необходимо проверить:

  • паспорта собственников;
  • нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
  • отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
  • справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
  • доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
  • копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
  • справка о законности перепланировки, если ее делали;
  • кадастровый и технический паспорта, техплан;
  • справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
  • выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
  • официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
Читайте также:  Перепланировка с проемом в несущей стене в квартире серии ii-57

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Приобретая жилье, гражданин должен проверить правовой статус нового дома или квартиры. Много нюансов могут влиять на расторжение договора.

В этой статье мы расскажем, как проверить юридическую чистоту жилья, на что обратить внимание, что не забыть.

Содержание статьи:

Документы, которые необходимо запросить у продавца квартиры или дома

Прежде всего, юридическую силу имеют документы.

Вы, как покупатель, имеете полное право попросить продавца предоставить для ознакомления и изучения такую документацию:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы. Например, это может быть договор купли-продажи, завещание, дарственная, пр. По сути, вы можете ознакомиться только со свидетельством.

    В тексте любого свидетельства обозначаются документы, являющиеся основанием для регистрации прав.

  2. Выписка из ЕГРП. С ее помощью можно выявить, действительно ли гражданин является собственником реализуемой жилплощади, а также главные параметры жилья.

    При этом можно попросить его предоставить как простую выписку, так и расширенную. Безусловно, второй вариант лучше. Там более подробно все расписано.

  3. Выписка из домовой книги. Она будет гласить об отсутствии или наличии зарегистрированных граждан. Ее можно получить в любом МФЦ.

    Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире или доме, были сняты с регистрационного учета.

  4. Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Можно сделать запрос в МФЦ или обратиться в управляющую компанию, ТСЖ.

  5. Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Будет говорить о вменяемости и дееспособности продавца.
  6. Доверенность, если интересы и права представляет третье лицо.
  7. Личные документы продавца — паспорт.
  8. Завещание.

    Не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение 3 лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Если необходимо, вы можете просить продавца жилья предоставить и другие бумаги. Главное, чтобы у вас не возникало сомнений.

Ну, а если уж они появились, то можно попросить их принести к нотариусу, юристу. Они помогут определить — подлинный ли документ, есть ли подвох со стороны продавца, если вы приобретете квартиру или дом именно у него.

Проверка продавца – как быть, если недвижимость продается по доверенности?

Вы можете уделить особое внимание личным документам продавца, чтобы избежать недоразумений.

Следуйте таким рекомендациям:

  1. Сверьте паспортные данные. Они должны быть указаны одинаковые — в свидетельстве о праве собственности, в договоре и в паспорте. Если гражданин менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа, удостоверяющего личность. Можно посмотреть и их.

  2. Попросите у продавца копию паспорта и самостоятельно проверьте подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
  3. В случае, когда права продавца представляет доверенное лицо, попросите доверенность. Она должна быть заверена нотариально.

    В ней должно быть обозначено, какими правами обладает доверитель, может ли он распоряжаться имуществом без согласия продавца. Нередко недвижимость продается по доверенности, и владелец не принимает участия в сделке или вообще не в курсе происходящего. Лучше свяжитесь напрямую с собственником для подтверждения факта купли-продажи жилья.

  4. Проконсультируйтесь с юристом, предоставляя копии документов продавца.

Обезопасьте себя заранее, до подписания договора, учитывая наши советы.

Проверка истории недвижимости и даты государственной регистрации договора

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно ЕГРП, имеется вся необходимая информация про историю объекта недвижимости. Там можно ознакомиться со всеми переходами прав собственности, сведениях о бывших и нынешних владельцах жилья.

Поэтому, для того чтобы проверить историю недвижимости, вы должны попросить продавца предоставить вам выписку ЕГРП.

Важно: выписка ЕГРП должна быть актуальна на момент покупки жилья. Старая выписка может содержать неверные данные. Выписка актуальна всего лишь 2 недели.

В выписке также будут указаны все имущественные споры из-за жилья. Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Так что, если в течение прошлых этих лет не возникало конфликтов, то можно не сомневаться в чистоте истории недвижимости.

Покупателю следует узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца.

Может быть несколько вариантов:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Договор мены.
  3. Договор дарения.
  4. Свидетельство о праве на наследство.
  5. Договор ренты.
  6. Решение суда, вступившее в законную силу.

Любой из перечисленных документов должен быть оригинальным. Если продавец его не предоставил, то информацию можно найти в выписке ЕГРП.

Там же обратите на дату регистрации договора, дату вступления договора в силу.

Если у вас вызывает подозрения поспешная продажа жилья, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником, то стоит хорошо подумать о заключении сделки.

Многие граждане связывают еще историю недвижимости с наличием коммунальных задолженностей. Для того, чтобы проверить, чиста ли квартира или дом перед компаниями ЖКХ, стоит запросить соответствующие справки у продавца квадратных метров.

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т.д. Такая справка должна быть тоже свежей.

Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

В противном случае, оплачивать долги по коммуналке придется новому собственнику.

Проверка качества жилья – что важно перепроверить перед покупкой?

Для проверки качества приобретаемого жилья, вы должны ознакомиться с техническими документами.

Попросите собственника предоставить бумаги из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире или доме не было незаконных перепланировок или переустройств.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, любые перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. Для узаконивания необходимо подготавливать проект, заверять его в надзорных службах. Если продавец этим не занимался, то это обязательство ляжет на плечи нового владельца.

Учитывайте серьезные перестройки и грубые нарушения, из-за которых проект может обойтись в большую сумму денег.

Например, снос несущей стены. Сложно будет узаконить такой проект.

Но если, допустим, был объединен санузел, то это — не сильное изменение в техническом плане.

Проверка на обременения и претендующих на жилье третьих лиц

На приобретаемом жилье могут быть обременения.

Перечислим некоторые из них:

  1. Ипотечное жилье.
  2. Квартира, дом находятся в залоге.
  3. Арест, наложенный судебными приставами в связи с наличием долгов.
  4. Наличие наследников, которые могут оспорить сделку и претендовать на квадратные метры.
  5. Жилье находится в аренде.

Конечно же, продавец может умолчать об этих обременениях. Но можно и обезопасить себя.

Для того, чтобы проверить жилье на обременения, следует запросить у собственника выписку из ЕГРП. Выписка содержит все необходимые сведения для того, чтобы хотя бы частично убедиться в чистоте приобретаемой недвижимости.

Отдельно рассмотрим, как проверить наличие прописанных лиц.

Все зарегистрированные лица в продаваемом жилье имеют право проживать в нем. Перед тем, как продать недвижимость, продавец должен выписать всех граждан. Однако не всегда это получается.

Некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться — и заявить о праве проживать там.

Например, это могут быть:

  1. Осужденные и временно выписанные в места изоляции граждане.
  2. Люди, находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер.
  3. Срочники в армии.
  4. Несовершеннолетние дети.

  5. Пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку из администрации или выписку из домовой книги.

Все сведения об отсутствии прописанных лиц необходимо будет указать в договоре купли-продажи квартиры.

Отметим также еще один нюанс. Если собственник состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ проверки наличия третьих лиц – расширенная выписка из домовой книги. В ней обозначаются все зарегистрированные граждане.

Теперь, вооружившись знаниями, вы можете проверять недвижимость, ее статус — и смело заключать договор купли-продажи.

Если же у вас остались сомнения, то стоит обратиться к профессиональным юристам. Они подскажут, как изменить условия в договоре в вашу пользу на законных основаниях и избежать проблем в будущем с новым жильем.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Проверка юридической чистоты квартиры: что нужно узнать перед заключением сделки

Покупка квартиры – серьезное дело, которое займет не один день. Процесс включает в себя поиск юридически чистого жилья, подходящего по параметрам, а также правильное оформление документов. При этом не у всех есть возможность совершить покупку через агентство недвижимости. В этом материале мы разберем, как купить квартиру самостоятельно, чтобы не обманули.

Если грамотно подойти к процессу приобретения объекта недвижимости, то все не так уж трудно. Вполне можно справиться и без риэлтора. Вас ждет прохождение трех этапов:

  1. Поиск объекта для покупки.
  2. Проверка юридической чистоты квартиры.
  3. Заключение и исполнение сделки.

Поиск подходящей квартиры

Помимо количества комнат, метража и района, при поиске идеального для вас варианта стоит обратить внимание на ряд характеристик. Очень подробно о разных аспектах выбора жилья для покупки мы писали в этих материалах:

Настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними, чтобы в полной мере представлять важность той или иной характеристики жилья, включая материал, из которого построен дом.

Это поможет не только быстро отфильтровать неинтересные варианты и безопасно посетить потенциальные объекты приобретения, но и позволит вам грамотно оценить каждую из понравившихся квартир. Скорее всего, благодаря этому вам удастся и неплохо сэкономить.

Проверка юридической чистоты сделки

Чтобы обезопасить себя от участи жертвы мошенников, нужна не только оценка подлинности всех бумаг. Придется проверить все, начиная от соответствия квартиры плану, заканчивая скрытыми долгами и потенциальными претендентами на владение жильем. Но обо всем по порядку.

Документы правового и технического характера

Продавец должен предоставить вам по запросу все необходимые бумаги, среди которых:

  • договор, подтверждающий право собственности (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, акт приемки от застройщика и т. п.) или свидетельство о наследстве;
  • технический паспорт (если есть в наличии);
  • кадастровый паспорт.

Также нужно попросить свидетельство о праве собственности / выписку из единого реестра недвижимости. Если собственник откажется, можно самостоятельно запросить документ на сайте Росреестра или в МФЦ. Стоимость выписки 350 руб.

Обратите внимание! Если право собственности было получено по решению суда, то дважды подумайте перед покупкой. Судебное решение можно обжаловать и вернуть квартиру предыдущему владельцу, при этом деньги вам никто не возместит.

Владелец должен предоставить оригиналы документов, с которых вам стоит сделать копии. При проверке подлинности договоров смотрите, есть ли во всех графах подписи и печати регистрационной служб. Все свидетельства должны быть на особых гербовых бланках.

На бумагах не должно быть помарок и исправлений. Если они есть, это повод усомниться в их подлинности. Для дополнительной проверки можете попросить продавца заказать через Росреестр правоустанавливающие документы с соответствующими печатями.

Правовая репутация продавца

Право на продажу жилья может быть либо у собственника, либо у его представителя, статус которого должен быть подтвержден нотариальной доверенностью. Статус собственника может быть не только у одного человека.

Квартира может быть в долевой собственности у группы лиц или в совместной собственности у супругов. При этом в документы может быть вписан лишь один человек.

Узнать обо всех владельцах можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из Росреестра.

Если от лица владельца действует представитель, все же договоритесь о встрече со всеми владельцами, чтобы услышать принципиальное согласие продать жилье, а также переписать/скопировать данные их паспортов.

Если такую встречу представитель обеспечить не может, это создает подозрения. Если не хотите отказываться от сделки, можно проверить подлинность доверенности.

Сделать это можно, посетив выдавшего бумагу нотариуса и спросить, не был ли документ отозван.

Если среди владельцев есть ребенок, стоит проявить особую бдительность:

  • ребенок старше 14 лет может участвовать в сделке лишь по письменному согласию законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов);
  • ребенок младше 14 лет не может принимать решения по сделке, от его имени должны действовать законные представители;
  • полномочия усыновителей должны быть подтверждены решением суда, опекунов – решением об опеке, родителей – свидетельством о рождении или соответствующей отметкой в паспорте;
  • законные представители обязаны подать письменное согласие на сделку с квартирой в органы опеки.

Если владелец состоит/состоял в браке, нужно проверить его свидетельство о браке и узнать, была ли недвижимость куплена, пока брак был действителен. Также стоит встретиться с супругом владельца, даже если он бывший. Получение нотариально заверенного согласия на продажу жилья от супруга избавит вас от рисков потенциального судебного разбирательства.

Если есть сомнения в дееспособности продавца, например, в возрасте или странно себя ведет, то необходимо попросить справку из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что он не состоит в них на учете. Иначе сделку могут признать ничтожной.

Дополнительно обезопасить себя можно, проверив репутацию продавца через судебных приставов, полицию или риэлтора.

Проверка юридической чистоты сделки стоит примерно 3 000 руб. При этом риэлтор расскажет вам про все риски, а они есть всегда, и вы уже примите окончательное решение.

Проверка прописанных в квартире

Идеальный вариант, когда перед непосредственным заключением сделки все зарегистрированные в квартире люди просто выписываются. Бывает, что в договоре купли-продажи прописывают обязательство для продавца выселить всех прописанных в оговоренный (короткий) срок. Но лучше с таким не связываться, если не хотите заниматься принудительным выселением незнакомцев.

Обезопасить себя можно, попросив владельца достать справку из паспортного стола о том, что в квартире никто не прописан. Но стоит учесть, что в этом документе не указывают временно выписавшихся. К ним относятся:

  • осужденные;
  • призывники, состоящие на военной службе;
  • престарелые, пребывающие в социальных учреждениях;
  • дети, находящиеся в воспитательно-исправительных учреждениях;
  • недееспособные лица в психиатрической лечебнице;
  • недееспособные на длительном лечении в медицинском учреждении.

Даже после того, как право собственности на квартиру перейдет к другому человеку, граждане из этой категории могут претендовать на проживание в вашей собственности. Даже с помощью суда выписать такого человека будет практически невозможно.

Так как обезопасить себя от непрошенных жильцов на сто процентов? Получить расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Вы можете пойти за ней вместе с владельцем и задать вопрос сотруднику паспортной службы о наличии временно выписанных.

Обременения и аресты

Жилье, которое было использовано в качестве залога, сдано в аренду или находится под арестом, сохраняет свои обременения даже при смене владельца. С такими “подарками” о полноценном владении квартирой можно забыть. А вернее, лучше бы начать переживать о рисках потери нового жилья. Вот почему так важно проверить квартиру на любые обременения.

Чтобы это сделать, нужно получить выписку из Росреестра, где в отдельном разделе указаны все данные об обременениях. Если там есть хоть что-то, самым разумным решением будет отказаться от сделки, даже если условия крайне выгодные.

Но может случиться так, что продавец будет готов избавиться от обременений (например, выплатить ипотеку). Тогда вы должны действовать следующим образом:

  1. Получить от обременителя (арендатора, залогодержателя и т. д.) официальный отказ от притязаний на объект недвижимости.
  2. Заставить продавца добиться исключения записи из реестра в сжатые сроки.
  3. Заказать новую выписку, где в поле с обременениями не будет никаких пометок.

Выплаты по коммунальным платежам

Любые долги по квартире должен оплатить продавец. Но если он скроет факт задолженности, то все они перейдут на ваши плечи. В результате вы можете лишиться света, воды, газа и прочих коммунальных благ. Новый собственник получит “в наследство” и долги за капитальный ремонт, если они есть.

Единственный способ избежать подобных неприятностей – проверить наличие долгов. Помогут вам в этом четыре шага:

  1. Попросите владельца предоставить документы из ЕИРЦ и ЖЭУ, подтверждающие отсутствие долгов.
  2. Внимательно изучите квитанции за последний год.
  3. Переспросите у работников ТСЖ и ЖЭУ, есть ли задолженности по оплате коммунальных услуг.
  4. Добавьте в договор купли-продажи пункт о том, что продавец выплатил все начисления по коммуналке и в случае выявления задолженности будет нести ответственность лично.

Законность перепланировки и переоборудования

Если в квартире была изменена планировка, перемещались инженерные и коммуникационные сети или устанавливалось дополнительное крупное газо-, электро- и гидрооборудование, то все изменения должны быть узаконены.

Сравните реальную обстановку с техническим планом или вызовите сотрудника БТИ, чтобы он провел проверку вместе с вами. Также проверьте, чтобы в техпаспорте не стоял штамп о выявлении несогласованной перепланировки.

Последствием незаконных изменений может быть судебное принуждение нового владельца к восстановлению прежнего вида жилья, т. е. крупные финансовые и временные затраты.

Оформление документов и покупка жилья

После полной проверки юридической чистоты квартиры самое время дать согласие на сделку и начать готовиться к ее регистрации. Процесс состоит из трех этапов, каждый из которых мы разберем в отдельности.

Предварительный договор и выдача задатка

Оформление документов и сбор полной суммы на оплату жилья займет какое-то время. Чтобы гарантировать себе сделку, стоит зафиксировать договоренность с продавцом юридически. Для этого нужно оформить договор и передать задаток продавцу.

Все сделать лучше при свидетелях. По итогу, если владелец передумает заключать с вами сделку, он обязан будет вернуть вам задаток в двойном размере. Однако и вы не сможете отказаться от сделки, не потеряв задаток.

В договор необходимо вписать:

  • данные сторон (ФИО, паспортные данные, контактные телефоны);
  • описание квартиры (адрес, метраж, количество комнат);
  • точную стоимость жилья;
  • основание для внесения задатка (статьи 380, 381 ГК);
  • точную сумму задатка;
  • ответственность сторон при невыполнении обязательств;
  • дату и место подписания договора.

Каждая страница документа должна быть подписана, подписи также ставятся в конце договора. Бумаги составляются в двух экземплярах, один из которых вы оставляете себе, а другой отдаете продавцу.

По факту передачи суммы задатка продавец должен написать расписку, где он должен указать:

  • дату и место подписания документа;
  • данные сторон с указанием, кто кому передал деньги;
  • основание получения денег (договор задатка);
  • сколько денег передается в качестве задатка (числом и прописью).

Продавец пишет расписку от руки, в одном экземпляре, подтверждает своей подписью и передает покупателю.

Задаток является частью от полной стоимости квартиры.

Подготовка бумаг для регистрации

Заботы по составлению регистрационных документов должен взять на себя продавец. Покупатель в свою очередь должен оплатить государственную пошлину (2 000 рублей).

Все тонкости составления договора купли-продажи, а также полный перечень документов для подачи в органы регистрации вы сможете найти в материале о продаже квартиры. Однако в любом случае желательно обратиться к проверенному юристу, чтобы он посмотрел, правильно ли составлен договор. Платная консультация сильно не ударит по карману, зато упростит процесс регистрации документов.

Передача документов в регистрационное управление и внесение оплаты

Если оплата будет произведена после подачи документов в государственные органы, то закон признает ее находящейся в ипотеке у старого владельца. Из-за этого позже могут возникнуть сложности с ее погашением.

Если оплата будет произведена перед подачей документов, то продавец может саботировать сделку, например, не явившись в регистрационное управление. Вернуть деньги будет сложно, разве что с распиской и через суд.

В силу этого, оптимальный вариант – оплатить новое жилье в момент сдачи документов. Лучше всего, чтобы при подписании документов и передаче денег за квартиру присутствовал регистратор или нотариус, который заверял договор купли-продажи.

Помните, что продавец должен дать вам составленную в свободной форме, написанную от руки в одном экземпляре расписку о том, что он получил оплату за квартиру в полной сумме и претензий по оплате не имеет.

При покупке за счет кредитных средств расчетами с продавцом занимается банк. Он выдвинет необходимые требования к договору купли-продажи и к списку документов. Представитель банка будет принимать участие в регистрации, а сделка пройдет под контролем банковского юриста. В этом случае поводов для беспокойства нет.

После получения документов регистратор (специалист МФЦ) выдает вам на руки расписку. В указанный в ней день вы должны прийти в регистрационное управление, чтобы получить свидетельство и другие бумаги, согласно которым вы становитесь полноценным владельцем квартиры.

Когда требуется подтверждение сделки у нотариуса

Для обычной сделки достаточно составить договор купли-продажи в письменной форме и подписать обеим сторонам, чтобы покупатель смог зарегистрировать право собственности.

Однако в ряде случаев законодательство предусматривает обязательное заверение договора у нотариуса:

  • в сделке (продажи, дарения, мены и т. д.) участвует лишь доля в квартире, вне зависимости от того, кем приходится владельцу получатель;
  • когда продавец младше 18 лет;
  • когда продавец недееспособный (сделку совершает от его имени опекун) или ограниченно дееспособный (сделку совершает собственник, но при письменном одобрении опекуна).

Если ваша сделка не попадает под это описание, все равно использование услуг нотариуса снижает риски быть обманутым. Удостоверением договора может заняться любой нотариус, работающий в том же регионе, где находится квартира. Лучше всего, если он будет в том же населенном пункте.

Продавец и покупатель назначают совместную встречу с нотариусом. Специалисту от вас потребуются следующие документы:

  1. Паспорт покупателя, продавца и посредника, если он вовлечен в сделку.
  2. Черновик договора купли-продажи без подписей с учетом всех условий, из которого нотариус составит договор в соответствии со своим шаблоном.
  3. Документы на жилье (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы основания).
  4. Согласие на сделку от заинтересованных лиц + разрешение от органов опеки (если необходимо).
  5. При продаже доли – подтверждение того, что дольщики извещены о продаже части жилья и отказываются от преимущественного права приобретения.

В зависимости от ситуации нотариус может попросить предоставить и другие бумаги. При этом он разъяснит, в чем суть сделки и каковы последствия ее совершения. Также он проверяет законность сделки, и если никаких правовых преград не выявлено, то заверяет договор особой надписью. Это сопровождается внесением данных в нотариальную документацию (реестр, журнал, электронную базу).

Заключение

Вооружившись полученными знаниями, вы многократно снизили риск стать жертвой мошенничества. Помните, что последовательные действия и отсутствие поспешных решений помогут самостоятельно справиться с процедурой приобретения жилья даже тем, у кого вовсе нет опыта с подобными операциями.

В крайнем случае, вы всегда можете обратиться к нотариусу, чтобы он сдал документы в органы регистрации и получил для вас свидетельство о праве собственности. Для этого вам потребуется оплатить пошлину от своего имени и предоставить нотариусу соответствующее подтверждение, а также оплатить дополнительные услуги нотариуса (1 000 – 1 200 рублей).

Случалось ли вам встречаться с мошенничеством? Делитесь своими историями, нам и другим читателям будет интересен положительный и отрицательный опыт.

Удачных вам сделок!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *