Проверка квартиры при покупке!

Пакеты услуг Юридическая проверка чистоты недвижимости Проверка недвижимости и продавца Комплексная проверка + сопровождение сделки
Назначение услуг Вы получаете проверку юридической чистоты недвижимости Вы сможете выходить на сделку самостоятельно Вы получите сделку»под ключ» и гарантийный сертификат
Стоимость 10 000 ₽ 18 000 ₽ Проверка квартиры при покупке! 52 000 ₽ 39 000 ₽
Получение информации о квартире (ином объекте) из закрытых источников Проверка квартиры при покупке! Проверка квартиры при покупке! Проверка квартиры при покупке!
Анализ полученной информации и оценка рисков Проверка квартиры при покупке! Проверка квартиры при покупке! Проверка квартиры при покупке!
Анализ и оценка дополнительных документов Проверка квартиры при покупке! Проверка квартиры при покупке! Проверка квартиры при покупке!
Юридическое заключение с описанием ретроспективных событий по объекту, рисков, рекомендаций
Участие в переговорах по согласованию сделки
Подготовка авансового соглашения, договора купли-продажи
Организация и сопровождение расчетов в банке (через ячейку или аккредитив)
Сбор необходимых документов и организация регистрации перехода права собственности
Закрытие сделки: подготовка акта приема-передачи, организация передачи расписок, ключей. Выдача гарантийного сертификата

20 тыс. руб.  10 тыс. руб.

35 тыс. руб.  18 тыс. руб.

35 тыс. руб. 52 000 ₽ 39 000 ₽

Полную проверку юридической чистоты объекта (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения) наши специалисты проведут в сжатые сроки (2-3 рабочих дня) и в письменном виде предоставят Вам юридическое заключение, а также подтверждающие документы, в том числе из закрытых источников.

Мы гарантируем юридическую чистоту и 100% безопасность сделки с выдачей Гарантийного Сертификата и юридического заключения.

Рейтинг юридической компании ИНОКА

Полная проверка юридической чистоты объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения с подготовкой юридического заключения)

Внимание! Все документы, необходимые для проведения проверки наша компания получает из независимых источников (вы предоставляете только адрес объекта, который необходимо проверить).

Наши специалисты проверят юридическую чистоту объекта, проведут детальный анализ фактов, имеющих важное юридическое значение в истории объекта. Подготовят юридическое заключение в письменном виде. К заключению прилагаются оригиналы всех полученных документов.

Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой на вторичном рынке?

1) Проверяем все переходы права собственности, их законность, обременения (аресты), в том числе, снятые (погашеные) на дату проверки. В случае обнаружения данных ограничений — изучаем все документы-основания их регистрации: решения судов, определения судов, постановления о наложении ареста.

  • 2) Проверяем всех собственников объекта (в том числе бывших) на предмет банкротств, любых других судебных споров, где предметом спора мог фигурировать данный объект, а также финансовых обязательств, где объект мог выступать в качестве залога или предметом взыскания.
  • 3) Запрашиваем у продавца все документы (решение суда, брачные договоры, соглашения о разделе имущества, завещания, прочее), предметом которых может явиться объект проверки.
  • 4) Проверяем объект на наличие граждан, чьи права на данный объект были нарушены, но сохранилось право на обращение в суд.
  • 5) Проверяем объект на наличие граждан, имеющих право бессрочного пользования (проживания) данным объектомнедвижимости (не из числа собственников).

6) Организуем медицинский осмотр продавца с выдачей медицинского заключения о дееспособности продавца (обращаем внимание, что стандартные справки ПНД и НД из базы (без осмотра врача) не защищают на 100% покупателя). Услуга предоставляется по запросу клиента.

7) Проверяем на возможные ограничения, связанные с перепланировкой, произведенной в данном объекте недвижимости.

Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры? подробнее…—>

В первую очередь, проверочные действия наших специалистов помогут вам избежать неприятных сюрпризов с приобретенным жильем в будущем.

Из собственного опыта мы можем привести множество случаев, которые возникали с людьми, не обратившимися перед заключением сделки за проверкой юридической чистоты квартиры.

Вот только некоторые из них: ✔ на квартиру наложено обременение (арест, договор ренты, залог), собственники квартиры скрыли это, и покупатель купил вместе с жильем чужие долги; ✔ помимо собственников в квартире зарегистрированы прочие люди, имеющие право пользования жилой площадью, о которых покупатели не знали; ✔ один из собственников на момент продажи квартиры стоял на учете в наркологическом диспансере. После совершения сделки он обращается в суд с просьбой расторгнуть договор купли-продажи, так как плохо понимал, что подписывает. Суд иск удовлетворяет, квартира возвращается старым владельцам, однако уже потраченные деньги они будут отдавать обратно по решению того же суда малыми долями много лет; ✔ в ходе приватизации квартиры в ней не была выделена доля несовершеннолетнему, который был прописан на момент совершения приватизации. Через несколько лет он обращается в суд и оспаривает права на жилище.

Таких случаев можно описать очень много, они возникают как из-за незнания кем-то из сторон отдельных моментов совершения сделок с недвижимостью, так и при реализации мошеннических схем.

Застраховаться от этого можно только когда юридическую чистоту квартиры проверяют опытные специалисты.

Такая проверка включает в себя анализ множества документов, предоставляемых продавцом недвижимости и различными инстанциями.

Вопросы к юристам по проверке юридической чистоты подробнее…—>

Лилия

Раздел: Проверка юридической чистоты

Поясните пожалуйста в чем смысл вашего гарантийного сертификата?

Валя

Раздел: Проверка юридической чистоты

Хотелось бы получить юридическую помощь. Нашли квартиру, но продавец категорически отказывается делать справки из диспанцеров, объясняя это тем, что это его унижает. Но от квартиры отказываться не хотелось бы.

Даниил

Раздел: Проверка юридической чистоты

Добрый день. Обратились за помощью к знакомому риэлтору для покупки квартиры в Москве. Сделка прошла в целом нормально, но есть одна проблема — в квартире остался зарегистрирован родственник продавца, который собственником не являлся.

Наш риэлтор обещел юту проблему уладить до сделки, но так и не смог их дожать, чтобы выписать этого человека.

Подскажите пожалуйста, как можно было себя обезопасить при покупке квартиры в данном случае? Как мы понимаем по решению суда выписать не сложно, но муторно.

Алина Ф.

Раздел: Проверка юридической чистоты

Можно по подробнее уточнить, какие документы вы заказываете для проверки чистоты недвижимости?

Стасек

Раздел: Проверка юридической чистоты

Нужна помощь в проверке недвижимости, а конкретней — земельного участка. Родители решили купить дачу в одном из СНТ Подмосковья. Мы с этим никогда не сталкивались, но как я понял СНТ создавалось в начале 90-х годов и с тех пор люди там жили, но документы нормально не оформили. Сколько будет стоить проверить чистоту сделки при покупке данного участка с дачей.

Марта

Раздел: Проверка юридической чистоты

Нужно провести проверку чистоты сделки нежилого помещения. Помещение под магазин в ЖК Аэробус. Проблема в том, что собственность до сих пор у продавца не оформлена, он уже второй собственник и сейчас тоже идет речь об уступке права.

Нас беспокоят все, начиная от присвоенного номера этому помещению, он прописан в доп.соглашении до предлагаемых взаиморасчетов по заниженной цене.

Готовы ли вы оказать услугу по проверке и сопровождению данной услуги купли-продажи?

Рабочий

Раздел: Проверка юридической чистоты

Вот скажите, почему услуги по проверке юридической чистоты отличаются в цене в 10 раз? Мониторю рынок , ваши цены привлекательны, но у меня возникают сомнения. На сколько профессионально вы можете разобраться.

Я проживаю в коммунальной квартире, денег не много, но появилась возможность выкупить соседнюю команту, которая пустовала почти 8 лет. За это время у нее сменилось 4 собственника, причем я знаю, что был как минимум 1 суд между родственниками за наследство. Теперь продает ее посторонний человек.

Нужен спец, чтобы проверить эту комнату как минимум за последние 8 лет. Сколько это будет стоить?

Али

Раздел: Проверка юридической чистоты

Хачу купить маме квартиру, но в покупки и проверки на чистоту ничего не понимаю. Я звонил вам в офис обесчали перезвонить но не позвонили. как мне встретиться в вашим человеком

Альберт

Раздел: Проверка юридической чистоты

Здравствуйте, я проживаю в городе Воронеже, у меня тут очень запутанная ситуация, проще объяснить по телефону, есть ли у вас возможность проверить объект удаленно (все необходимые копии документов я вам сброшу). и Сколько это могло бы стоить?

Виктория С.

Раздел: Проверка юридической чистоты

Хотелось бы поинтересоваться о стоимости проверки квартиры в новостройке в Кожухово. Продавец был военнослужащим и получил эту квартиру от Минобороны, как очередник. До него в ней никто не проживал. Единственный момент, который меня смущает — это какие-то суды с Министерством Обороны.

Робот

Раздел: Проверка юридической чистоты

Готов заплатить за подробную консультацию, денег лишних нет, хочу проверить документы сам, ибо юрист. сколько стоит такая консультация?

Виктор

Раздел: Проверка юридической чистоты

Приветствую, документы, подтверждающую чистоту сделки перед покупкой предоставил риэлтор продавца, нормально ли это и надо ли что-то самим еще заказывать?

Михаил Константинович

Раздел: Проверка юридической чистоты

Добрый вечер, под юридической проверкой квартиры, в моем конкретно случае, я понимаю состояние этого жилого дома. Можно ли как то уточнить, пойдет ли он под снос в связи с ветхостью?

ARMAGEDON

Раздел: Проверка юридической чистоты

Сегодня общался с вашим секретарем. 4 дня на проверку квартиры меня не устраивают. Готов заплатить больше, но заключение мне нужно до окончания завтрашнего для.

Ловчий

Раздел: Проверка юридической чистоты

Здравствуйте, что служит окончанием Вашей работы при проверки юридической чистоты объекта.

Олег

Раздел: Проверка юридической чистоты

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если риэлтор продавца не дает возможности связаться с собственником? И документы, которые мы бы хотели увидеть обещает предоставить только в момент подписания договора купли-продажи.

Георгий

Раздел: Проверка юридической чистоты

Что является результатом юридической проверки документов на квартиру? Делаете ли вы письменное заключение?

Арсений

Раздел: Проверка юридической чистоты

Посмотрели нежилое помещение под магазин, оно нас заинтересовало, но продавцы копии документов до аванса сказали не отдадут. Без юридической проверки аванс вносить не хочется. Как можно проверить это помещение на чистоту сделки.

Как проверить недвижимость перед покупкой — новости Право.ру

Подпишись на telegram-канал Право.ru.Узнавай первым о главном! Если вы решили приобрести недвижимость, не обязательно привлекать для этого специалистов: можно все сделать самостоятельно. Для начала нужно полазить по открытым реестрам и базам данных и убедиться в добросовестности продавца, а затем изучить документы на сам объект. Если у вас все-таки есть сомнения, можно предоставить проверку юридической чистоты сделки банку, взяв небольшую ипотеку. Проверка квартиры при покупке!

  • На информацию о судебных разбирательствах с его участием. Если продавец является физическим лицом, нужно заглянуть на страницу мирового суда и суда общей юрисдикции по месту его регистрации (ст. 28 ГПК). Когда продавцом выступает организация, аналогичную информацию можно получить в картотеке арбитражных дел. Вас должно насторожить, если у продавца были судебные споры по поводу этого или аналогичных объектов. 
  • На банк данных исполнительных производств на сайте ФССП. Если у продавца есть крупные долги, существует вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной – а значит, с таким продавцом лучше не связываться.
  • На нотариальную доверенность представителя собственника недвижимости, если таковой имеется. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • На разрешение органов опеки и попечительства – если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или если в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован несовершеннолетний (п. 2 ст. 37 ГК, п. 4 ст. 292 ГК). В отсутствие такого разрешения орган опеки и попечительства может впоследствии добиться расторжения договора купли-продажи в суде (ч. 4 ст. 21 закона об опеке и попечительстве).
  • На справку о психическом состоянии продавца – если он преклонного возраста или его внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости. Законодатель не регламентирует срок действия такого документа, но лучше, если справка будет свежей.
  • На нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки – если продавец в браке, во время которого и приобретен объект продажи (исключение – приобретение недвижимости по договору дарения, наследству или при наличии у супругов брачного договора). Cупруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, может в течение года потребовать в суде признать сделку недействительной (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).
  • На нотариальное согласие экс-супруга на совершение сделки, решение суда или соглашение о разделе имущества – если продавец в разводе и недвижимость была приобретена в период брака, расторгнутого менее трёх лет назад. Если брак расторгнут более трёх лет назад, переживать не о чем (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса).
Читайте также:  Как известные звезды сдают свои квартиры в аренду на airbnb

Проверка квартиры при покупке!

  • заказать выписку на дом (квартиру) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросить документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на объект недвижимости (например, договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату по такому договору);
  • проверить карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги. Эти документы выдаются в паспортном столе и показывают, кто зарегистрирован в объекте недвижимости. Помните: зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только через суд, и то не всегда. Поэтому на момент проведения сделки в объекте недвижимости никто не должен быть зарегистрирован;
  • актуализировать данные БТИ, чтобы понять, проводились ли перепланировки и переустройства и узаконены ли они – иначе в дальнейшем могут возникнуть проблемы с проверяющими органами;
  • уточнить о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти.

«При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения», – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Налоговые споры группа Природные ресурсы/Энергетика группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа ТМТ группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Экологическое право группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 5 место По выручке 7 место По количеству юристов 11 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов)
Александр Маслов. 

  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей;
  • убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. «Это может в дальнейшем повлиять на возможность строительства на нем капитального объекта и его последующего оформления», – предупреждает ведущий юрист ООО Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании
    Элита Закиян; 
  • проверьте, установлены ли границы земельного участка. «Неустановленные или неуточненные границы могут повлечь в будущем споры с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов, которые выяснят, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам», – добавляет Закиян.

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее.

И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение.

Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».

Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к «малоэтажному строительству», дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом. 

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов. 

Проверка квартиры при покупке!

  • проверьте застройщика на сайте ФНС, при этом обратите внимание на учредителей юрлица и разрешенные виды деятельности;
  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства: например, договор купли-продажи, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования землей;
  • уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти;
  • изучите реестры благонадежности застройщиков (например, на сайте Москомстройинвеста и Министерства строительного комплекса Московской области);
  • будет нелишним почитать отзывы о застройщике и его проектах, изучить картотеку арбитражных дел и банк данных исполнительных производств, «пробить» нотариальную доверенность представителя – как при проверке продавца вторичной недвижимости.

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве).

Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация.

Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве). 

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. «Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье»).

Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан.

Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами. 

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк.

Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст.

165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

Подпишись на telegram-канал Право.ru.Узнавай первым о главном!

© ООО «Правовые новости». 2008-2020. Телефон редакции: (495) 645 37 60

Как проверить квартиру перед покупкой?

Проверка квартиры при покупке!

Самостоятельная глубокая проверка квартиры перед ее покупкой – процесс достаточно непростой,  требующий бдительности и должного внимания к каждому нюансу.

Только после анализа всей собранной информации можно приступать к оформлению сделки, не боясь быть втянутыми в воронку судебных тяжб. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно: что именно нужно проверять, помимо физического состояния квартиры и соответствия параметров жилья заявлениям продавца.

Особенности проверки первичной недвижимости

Основная проверка приобретаемого жилья на рынке первичной недвижимости выполняется задолго до того момента, когда квартира будет существовать физически – покупается не сама квартира, а право требования на жилье.

Большинство договоров заключается с застройщиками на разной степени готовности жилого дома, при этом тщательным образом проверяется информация о самом застройщике, о наличии у него соответствующей документации и разрешений.

Кроме того, анализируется его деятельность по проектам, реализованным ранее – были ли соблюдены сроки, не было ли у дольщиков претензий по качеству, имели ли место судебные разбирательства.

На основании этой информации потенциальный покупатель делает заключение о порядочности застройщика, о факторах, которые могут свидетельствовать о высокой вероятности успешного окончания проекта (например, аккредитация банка может говорить о возможной поддержке застройщика при возникновении у последнего финансовых затруднений). И наоборот – постоянные срывы сроков по прошлым проектам, многочисленные жалобы дольщиков могут говорить о том, что на текущем проекте застройщика может ждать банкротство.

Вторичный рынок: точно ли перед вами собственник?

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья. Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:

  • • свидетельство о госрегистрации;
  • • договор купли-продажи;
  • • дарственная;
  • • наследственные документы;
  • • договор приватизации.

Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются). Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант.

В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире. То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет.

Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.

Обременение. Какие могут ожидать сюрпризы

Очень важно изучить в выписке такой раздел, как обременение, где четко указано, не находится ли квартира в залоге. Наличие обременений не всегда означает, что следует сразу же отказаться от сделки, бывает, что оставшиеся ипотечные выплаты составляют минимальную сумму, и можно просто выплатить остаток кредита, чтобы тут же «очистить» приобретаемую квартиру. 

Читайте также:  Как приватизировать комнату в общежитии?

Однако если продавец не упомянул о наличии обременений – это очень серьезный сигнал, который может указывать на вероятность мошенничества.

Как указывают юристы и профессионалы рынка недвижимости, только лишь рассмотрение выписки не поможет получить исчерпывающую информацию об объекте и его владельцах.

 Важно знать, что срок исковой давности по большинству дел составляет три года, а значит, важно убедиться в отсутствии за этот период каких-либо конфликтов, связанных с продаваемым жильем.

Официальная база данных судов может стать большим подспорьем в этом деле.

Например, в базе арбитражного суда в открытом доступе есть информация о людях, когда-либо признававшихся банкротами, в судебных архивах также имеются сведения об участии кого-либо из прежних владельцев в судебных мероприятиях. Необходимую информацию можно получить в режиме «онлайн», достаточно ввести на сайтах, предлагающих подобные услуги, фамилии и инициалы бывших владельцев (которые являлись таковыми в течение последних трех лет).

Вопросы регистрации: все жильцы должны сняться с учета

Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение договора о покупке квартиры, из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях.

При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета.

Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью), их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.

Коммунальные долги: возможен отрицательный «бонус»

Кроме того, необходимо документальное подтверждение того, что все коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт и прочие текущие расходы на обслуживание недвижимости погашены, и у управляющей компании нет претензий к продавцу. Если по предварительной договоренности приобретается квартира с долгами, надо получить официальные данные о точных суммах. Опять-таки, добропорядочный продавец сразу же информирует покупателя обо всех невыплаченных долгах.

Квартиры после перепланировки: стоит ли овчинка выделки?

Красиво и удобно перепланированные квартиры могут быть очень привлекательными для покупателей, но, решаясь на такую сделку, необходимо убедиться в том, что все работы проведены на законных основаниях.

Поэтому стоит потратить время на изучение поэтажного  плана, технического и кадастрового паспортов, где, помимо прочего, указана и точная площадь квартиры, расположение и конфигурация помещений.

В том случае, если визуально элементы планировки расходятся с технической документацией, следует принимать отдельное решение.

Необходимо помнить, что ответственность за незаконное перепланирование несет текущий владелец жилья, он и будет нести расходы на узаконивание перепланировки (или будет вынужден вернуть квартиру в первоначальное состояние, при невозможности оформить соответствующие документы).

При этом продавец может не иметь какого-то злого умысла, желания обмануть и избавиться от неправильно переоборудованной квартиры, многие собственники до момента продажи искренне не догадываются о незаконности внесенных изменений. Если нет опыта или желания разбираться в технической документации, стоит проконсультироваться у профессионалов.

На то, чтобы узаконить модернизацию, потребуется время. Если время позволяет, можно и самому оформить новый техпаспорт, зарегистрировать изменения, но предварительно нужно убедиться в том, что выполненные работы не нарушили технические требования, и получение новых документов возможно в принципе.

Рисковые варианты: доверенность, наследство, исторические моменты

Очень часто квартиры продаются по доверенности, и в сделке настоящий собственник не принимает никакого участия. Специалисты относят такие объекты к рисковым договорам, поскольку доверенности далеко не во всех случаях являются законными.

Снять все подозрения несложно – необходимо связаться с владельцем жилья (чья фамилия вписана в данные Росреестра). Если доверенное лицо всеми правдами и неправдами старается скрыть контакты владельца, рисковать не стоит.

Саму доверенность тоже надо внимательно рассмотреть – документ должен быть актуальным и заверенным в нотариальном порядке.

Если при проверке документов выясняется, что квартира многократно меняла владельцев, причем большинство сделок проводились по доверенности, это повод поискать другой подходящий объект недвижимости.

Непростыми являются и варианты с квартирами, которые выставляются на продажу сразу после вступления в наследство. Не исключено появление других наследников, которым законодатели предоставили право в трехлетний период оспорить в суде сделку, связанную с продажей унаследованной недвижимости.

Если выставленная на продажу недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, согласие второго супруга на продажу является обязательным. Это должен быть письменный документ, желательно, чтобы он был заверен нотариально.

Особого внимания требуют ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, еще больше бдительности надо проявить, если им принадлежит какая-то часть жилья.

Важно наличие согласия органов опеки, так как в случае обнаружения факта несоблюдение интересов детей суд признает сделку недействительной.

Что касается людей, которые официально признаны недееспособными, от их имени может действовать только законный представитель и исключительно с согласия органов опеки и попечительства.

Каждая квартира прежних лет застройки имеет собственную историю, которая начинается, как правило, с момента приватизации. Именно с этой даты и надо начинать проверку, убедившись в том, что все зарегистрированные являются владельцами, знают о продаже, либо готовы выписаться.

Бывают ситуации, когда квартиру приватизировал кто-то один, забыв о правах других членов семьи, которые, к примеру, отбывают наказание в исправительном учреждении или просто уехали в неизвестном направлении.

Если эти люди появятся и предъявят права, приватизация может быть признана незаконной, и в итоге пострадает покупатель.

Подозрительные моменты: низкая цена и особенности поведения продавца

Если квартира продается срочно, и выставлена по цене, которая намного ниже рыночной стоимости, этот факт сам по себе должен настораживать.

Это не значит, что нужно вычеркнуть этот объект из списка возможных вариантов, но пристально изучить все нюансы нужно обязательно.

То, что продавец сообщает устно, должно соответствовать сведениям, имеющимся в документах, при значительных расхождениях лучше все же не заключать сделку.

Если продавец ведет себя «нестандартно», имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий.

Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере), но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.

При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене), стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.

Если собственник не дает документы

Надо заметить, далеко не все владельцы жилья готовы показывать весь пакет документов каждому потенциальному покупателю.

Многие утверждают, что готовы это сделать только после получения предоплаты в счет предстоящей сделки.

Однако если знать точный адрес квартиры, выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно – узнать о наличии обременений может любой человек, даже не имеющий к квартире никакого отношения.

С другой стороны, отказ в предоставлении сведений, тем более, тех, которые имеют публичный характер, уже может наводить на нехорошие мысли.

Внимательно читаем договор

Договор купли-продажи, служащий основанием для регистрации смены права собственности, является очень важным документом, в положения которого, тем не менее, многие покупатели жилья предпочитают не вчитываться.

В этом документе нередко содержатся условия, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. И это является серьезным поводом тщательно изучить условия, чтобы удостовериться, что эти положения могут быть выполнены в принципе.

Иначе вместе с жильем можно приобрести необходимость принудительного участия в длительных судебных тяжбах с исходом, который сложно предсказать.

Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет). Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.

Заключение

Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.

Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.

Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.

Проверка квартиры при покупке

А. Гордон

Адвокат Гордон А.Э.

  • Проверка квартиры при покупке потребуется покупателям любой недвижимости, в первую очередь — покупателям квартир, приобретающим квартиры самостоятельно.
  • Не для кого не секрет, каждым делом должен заниматься профессионал: лечить – врач, шить одежду – портной,  оформлять недвижимость – юрист по недвижимости.
  • Самый доступный способ безопасно купить квартиру – это юридическая проверка квартиры при покупке.
  • Как проходит проверка квартиры при покупке в 2018 ?

Зачем нужна юридическая проверка квартиры при покупке

Аксиома (примите без доказательств): в сделке купли-продажи квартиры Покупатель квартиры всегда несет самые большие риски по сравнению с продавцом.
Почему:

Продавец может спать спокойно, если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги.
Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае затянувшейся передачи квартиры покупателю.

Продавец всегда заведомо находится в лучшем положении: если возникнет спор по квартире, суд может ее отобрать. У кого суд отберет квартиру? Правильно, суд отберет квартиру у покупателя.

Даже если продавец не прав, если продавец квартиры – мошенник, попробуйте получить у продавца деньги.  Даже по суду деньги с продавца будет сложно получить, поскольку деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Что бы покупателю не тратить время, силы, деньги в будущем на различные разбирательства с другими претендентами на квартиру лучший выход – проверить квартиру при покупке.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки, и категория квартиры не защищает от недостатков. Мы видели такие недостатки и в новостройках, и в квартирах бизнес класса и в элитном жилье.

Наиболее доступный способ  — заказать проверку квартиры у юристов (Проверка юридической чистоты квартиры),  или заказать выезд юриста на сделку.

Проверка квартиры при покупке в 2018 — Какие недостатки искать  ?

Квартира, как недвижимость, это не менее двух составляющих: 1) технический объект (конструкция) + 2) юридическая составляющая (оформление прав, разрешений, согласований и т.д.). Иногда этот комплект дополняют интерьеры, договоры на обслуживание и т.п.

Соответственно, проверка квартиры при покупке включает проверку 1) конструктива квартиры, и 2) юридическую проверку объекта недвижимости.

Для большинства покупателей проще всего проверить конструктив, поскольку «исправность состояния квартиры» легко проверяется внешним осмотром. За идеальной внешне квартирой часто скрываются серьезные юридические недостатки, которые не возможно исправить.

Сделаем оговорку, для современных квартир бизнес и элит классов в Москве, оборудованных современными системами жизнеобеспечения, и элементами систем «Умный дом», проверка квартиры «внешним осмотром» не позволяет проконтролировать исправность инженерных систем. А суммы ремонта могут неприятно удивить покупателя.

Например, проверка функционирования работоспособности отдельных систем (кондиционирования, вентиляции, отопления, противопожарных, водопровод) требуют использования портативных компьютеров с соответствующими программами.

Читайте также:  На квартиру онлайн бесплатно, открытые данные

Рекомендация: Проверка квартиры при покупке в 2018, не зависимо от комплектации должна включать внешний осмотр. Рекомендуем осматривать квартиру последовательно, обходя помещения в одном направлении, например, против часовой стрелки.

Рекомендуем записывать выявленные технические недостатки: Повреждения рам, стекол, покрытий стен, потолков, дверей , неработающие электрические приборы, и т.д. Обратите внимание на батареи, вытяжки, сантехнику, запорную арматуру и т.д.

Внимание!  Только внешним осмотром выявляются факты перепланировки квартир: перенос перегородок, устройство дверей в перегородках или несущих стенах, удаление вентиляционных каналов, перенос водопроводных сетей и канализации и т.п.

Большинство таких изменений требуют оформления разрешительных документов, которые при неправильной перепланировке получить невозможно. В таких случаях перепланировку придется устранять !

Если квартира куплена с перепланировкой, все проблемы переходят к покупателю, в том числе и расходы по восстановлению до первоначального состояния.

Что бы выявить перепланировку при осмотре нужно использовать «свежий» поэтажный план квартиры и сверять его с фактическим состоянием квартиры.

Проверка квартиры при  покупке в 2018 — юридические недостатки

Юридическая проверка квартиры при покупке в 2018г. направлена на выявление юридических недостатков квартиры. Юридические недостатки, как правило, значительно более опасны чем технические.

Наибольший риск юридических недостатков квартир – возможность утраты покупателем права собственности на купленную квартиру в результате исков от прежних собственников или третьих лиц. Например, со стороны внезапно возникших жильцов с правом пожизненного проживания или наследников.

К юридическим недостаткам квартиры относятся недостатки в документах, при оформлении квартиры продавцом, юридические пороки при совершении предыдущих сделок, изменение состава собственников, появление несовершеннолетних собственников, или пользователей квартиры, обременения квартиры.

К юридическим недостаткам относят неузаконенные перепланировки. Последствия таких перепланировок – возможные расходы покупателя на приведение в первоначальное состояние. Минимальные последствия —  невозможность продать квартиру с перепланировкой покупателям-ипотечникам.

Существенно снизит возникновение неожиданных претензий юридическая проверка квартиры при покупке квартиры.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок и приводят к прекращению права собственности покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены  судебными решениями.

Юридические недостатки квартир выявляют по документам:  на квартиру, по документам продавца, покупателя и т.д.

Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего. Появлении сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и, в некоторых ситуациях, повод отказаться от покупки.

Во всяком случае, юридическая проверка квартиры при покупке – обязательный этап покупки квартиры.

Проверка квартиры при покупке в 2018

Проверка квартиры при покупке в 2018г. проводится с учетом изменений законодательства в 2017г.  Основное изменение — в России признается зарегистрированное право. Для безопасной и надежной покупки квартиры в 2018г. покупатель, как минимум, должен убедиться в ряде обстоятельств:

  • Продавец – собственник недвижимости или полномочное лицо;
  • Документы на квартиру – подлинные, форма документов соответствует времени их оформления и обстоятельствам приобретения квартиры продавцом;
  • Осмотренная квартира – соответствует предоставленным документам;
  • Отсутствуют препятствия (юридические пороки) для покупки квартиры.

Проверка документов при покупке квартиры в 2018г. Новые риски

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартиры

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на квартиру, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой.

Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален.
Многолетняя практика юридического сопровождения покупки квартир выработала простую методику: В случае спора по квартире после покупки покупатель должен доказать, что является добросовестным покупателем.

  1. Для этого Покупатель должен выявить все возможные недостатки покупаемой недвижимости всем доступными ему способами с учетом существующих разъяснений судов.
  2. Это значит:  Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры и в случае судебного спора предъявить доводы о своей добросовестности.
  3. Полученная покупателем информация позволит ему взвешенно принять решение о покупке квартиры.
  4. Документы проверяются и анализируются системно во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

  • В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть:
    1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена),
    2) Передаточный акт,
  • 3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Выявление таких квартир крайне затруднительна.

Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры, принадлежавшие г.Москве, в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Юридический порок квартиры правом проживания третьего лица после продажи квартиры

Одним из рисков покупателя является покупка квартиры с лицами, имеющими право пожизненного проживания в квартире. То есть, таких лиц невозможно выселить по суду.

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

При покупке квартиры нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются: 1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации, 2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы, 3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Не зависимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, приобретают право пожизненного пользования квартирой. Сняты с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Наследственные квартиры — пороки

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.

  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже.

Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Существуют прецыденты, когда наследникам восстанавливают срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

Новые риски покупки квартиры в 2018г.

Изменения 2013 и 2016 годов правил совершения сделок с недвижимостью породили ряд юридических пороков, свойственных только сделкам, начиная с этого времени.

  • С 2013г. сделки с недвижимостью не требуют гос регистрации. Это привело к абсолютной анархии самостийных юристов и многочисленным техническим ошибкам в договорах. Часто эти ошибки выявляются только после подачи документов на гос регистрацию, но исправить их переподписанием договора невозможно. Часто ошибку можно исправить только в суде.
  • Аналогично с обязательными нотариальными сделками. С 206г. часть сделок может совершаться только в нотариальной форме. При этом, ответственность за такие сделки несет нотариус, и регистраторы не проводят по таким сделкам юридическую экспертизу. Результат тот же – многочисленные технические ошибки, опечатки. Исправлять эти ошибки возможно только через суд.

При самостоятельной покупке квартиры тщательно вычитываем документы продавца, в том числе нотариальные договоры и иные документы.

Из изложенного покупатель квартиры должен сделать вывод: при покупке квартиры в 2018г. необходимо делать проверку и текущей сделки, и всех предыдущих сделок с квартирой.

По состоянию на 26 апреля 2018г.

Москва

Адвокат  Гордон А. Э.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *