Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.

  • По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.
  • Продажа квартиры с перепланировкой, фото:
  • Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкойПриобретение квартиры с несогласованной перепланировкойПриобретение квартиры с несогласованной перепланировкойПриобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями. вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф. Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда.

Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству, вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид.

Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкойПриобретение квартиры с несогласованной перепланировкойПриобретение квартиры с несогласованной перепланировкойПриобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены.

Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки.

Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны.

  1. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.
  2. Перенос дверного проема, фото:
  3. Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкойПриобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник.

А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец.

Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 —  Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев.

Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования.

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

  • — А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?
  • Итак, если вы готовитесь продать квартиру с перепланировкой, то наилучшим решением будет согласование перепланировки до проведения сделки купли-продажи, так как только при этом варианте риски для продавцов и покупателей стремятся к нулю.
  • Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой
  • При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее.

Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой.

Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

  • Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.
  • Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Продажа квартиры с перепланировкой: выводы

Если подводить итоги, то можно сказать:

  1.  Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.
  2.  Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры
  3.  Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.
  4.  Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

Источник:

О продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2019 году

Когда возникает необходимость произвести отчуждение жилого помещения, которое подвергалось определенным изменениям, перед владельцем закономерно возникает вопрос: а можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?

Теоретически да. Но в подобном процессе существует множество нюансов, требующих внимания, ведь они существенны для всех участников сделки, совершаемой при продаже такого жилья.

Что говорит закон

Законодателем этот вопрос урегулирован таким образом: любые действия, направленные на изменения технических характеристик объекта недвижимости, должны осуществляться после согласования с органами БТИ, а также Жилищной инспекцией.

При установлении указанными компетентными органами обстоятельств, подтверждающих, что в квартире проводились строительные работы, отразившиеся на ее изначальной конфигурации, собственник подвергается административной ответственности. Устанавливается она статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, и предусматривает обязанность виновного лица выплатить штраф за совершение таких незаконных работ.

Что делать если купили квартиру с перепланировкой

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

Вторичный рынок жилья огромен и непредсказуем. Покупая квартиру, люди не всегда запрашивают техническую информацию о помещении, а следовало бы. Недобросовестные продавцы выдают существующую планировку за настоящую и законную, а потом у новых жильцов появляются проблемы с соседями и жилинспекцией. По закону именно действующий собственник квартиры несет ответственность за перепланировку в квартире, и штрафы будут наложены именно на него.

Чем грозит неузаконенная перепланировка?

Во-первых, штрафами. Собственник квартиры будет получать постоянно штрафы и пени за несогласованные работы. Если их не оплатить или не привести квартиру в первоначальное положение, согласно плану БТИ, то Жилинспекция обращается в суд и лишает жильца его квартиры.

Во-вторых, бывают случаи, когда из-за перепланировки квартиры возникает угроза для жизни собственника и его соседей. В некоторых случаях возникает риск разрушения самого помещения и опасность для жизни и здоровья его жильцов.

К примеру, работы, связанные с уменьшением вентиляционных каналов, приводят к снижению притока воздуха и повышению влажности в квартире. Работы по переносу газовой плиты без согласования создают опасность утечки газа. А снос части несущей стены может привести к обрушению всего дома.

Наказание за такую перепланировку может быть уголовным.

В-третьих, судами. Бывают случаи, когда собственник отказывается приводить квартиру в прежнее состояние (до перепланировки) и идет в суд.

В одном из дел, которое рассматривала судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России, жительница одного из крупных городов РФ просила признать незаконным отказ местных властей узаконить перепланировку, сделанную самовольно.

Дело в том, что, несмотря на то, что на руках у женщины было несколько экспертиз, доказывающих, что выполненная перепланировка квартиры соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам и не угрожает жизни и здоровью жильцов, работники уполномоченного органа (органа местного самоуправления) не согласились ее узаконить.

 В ходе ремонта квартиры собственником были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванная, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. По мнению уполномоченного органа местного самоуправления, туалет с ванной в квартире женщины «заехали» туда, куда не положено.

Судебной инстанцией было принято решение отказать в удовлетворении иска и перепланировку считать незаконной. Собственника обязали привести квартиру в соответствие с планом БТИ.

Читайте также:  Как получить землю бесплатно от государства?

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

Узаконить перепланировку квартиры

Если нужно узаконить уже сделанную перепланировку, необходимо предоставить в жилинспекцию Техническое заключение о безопасности проведённых строительных работ и, соответственно, — возможности сохранения выполненной перепланировки.

В нашей компании по согласованию перепланировок много лет существует отдел проектирования. Наши специалисты точно знают, какую перепланировку можно узаконить, а какие изменения нельзя производить ни в коем случае.

Наши клиенты не получают судебных исков и штрафов, мы консультируем и узакониваем даже самые сложные варианты перепланировок. Работая с нами, вы не потратите лишних времени, нервов и денег.

Первым делом обратитесь в нашу фирму за консультацией возможности согласования такой перепланировки! Мы поможем вамразобраться в вопросах переустройства и собрать  необходимую техническую документацию на квартиру для подачи в Жилищную инспекцию. Обязательным условием для согласования перепланировки является наличие проекта перепланировки и(или) технического заключения о безопасности работ по переустройству.

Мы поможем согласовать уже сделанную перепланировку без штрафов

Если кроме согласования фактической перепланировки  вы планируете еще какие-то свои ремонтные работы, то мы можем разработать для вас отдельно проект и дизайн-проект квартиры, которые мы также согласуем с Мосжилинспекцией. Обращаясь к нам, вы получаете свободное время, экономите нервы и деньги. Мы согласуем вашу перепланировку во всех инстанциях, а вы принимаете готовые документы.

  • Экономьте время и деньги на согласование перепланировки!
  • Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой
  • Наши цены на согласование перепланировки Вас приятно удивят

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

Приобретение недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжено с риском получить жилье с неузаконенной перепланировкой. Именно поэтому перед покупкой нужно обязательно проверять документы на квартиру, так как собственники нередко скрывают факт проведения незаконных ремонтных работ в квартире.

Какие риски могут возникнуть при купле-продаже недвижимости с нелегальной перепланировкой? Что грозит владельцу такой квартиры?

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

  • изменения в несущих конструкциях;
  • перенос комнат;
  • перестановка газовых плит;
  • возведение лестниц;
  • перестановка сантехнического оборудования;
  • разборка и возведение перегородок;
  • установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
  • снос или переустройство полов и потолков;
  • заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
  • создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

  1. косметический ремонт;
  2. устройство встроенной мебели;
  3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

  • Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкойЕсли факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
  • Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
  • За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
  • Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
  • В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

  1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
  2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
  3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
  4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

  1. Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены. Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
  2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку. Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

Особенности неузаконенной переcтройки

Большинство банков не одобряет недвижимость с незаконным переустройством. Если первичную документацию заемщика банк примет, то документы на проблемное жилье – нет.

Оформление такой недвижимости в ипотеку связано для банка со множеством рисков.

Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он обязан согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не будет легализована, то кредитор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочного погашения ссуды.

Штраф и ответственность

За самовольное проведение ремонтных капитальных работ собственнику грозит штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ:

  • штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка была сделана в помещении, находящемся в многоквартирном доме);
  • штраф в размере от 1000 до 1500 рублей (для собственников частных домов).

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
  2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Последствия незаконной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ. При выявлении этого факта владельца недвижимости обязывают привести объект в первоначальное состояние или узаконить работы через суд. На это дается определенный срок.

Если хозяин квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартиру выставляют на торги. Как только она будет куплена, вырученные средства передаются бывшему владельцу за минусом денег, потраченных на судебные издержки и узаконивание перепланировки (или приведение недвижимости в изначальное состояние).

Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой означает дополнительные траты времени и средств. Такое приобретение бывает оправдано только в том случае, если процедура узаконивания не потребуется много денег, а сама квартира при этом продается по цене ниже рыночной.

Можно ли покупать и продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Приобретение квартиры с самовольной перепланировкой — выгодное капиталовложение, поскольку стоимость такого жилья обычно на 10-25 % ниже среднерыночной. Однако следует помнить, что после оформления договора купли-продажи все дальнейшие риски, связанные с согласованием перепланировки полностью ложатся на плечи покупателя.

В случае покупки квартиры новые владельцы обязаны узаконить все изменения в Мосжилинспекции, что включает в себя сбор необходимой документации и уплату штрафа (в размере 2-2,5 тыс. рублей). Если выполненная перепланировка не нарушает требований действующего законодательства, ее можно узаконить.

Для этого необходимо разработать Техническое заключение о возможности сохранения выполненной ранее перепланировки.

В случае, когда переустройство в квартире выполнено с нарушениями санитарных или строительных норм, новый владелец получает Предписание Жилищной инспекции, в котором его обяжут устранить все изменения и вернуть изначальный вид квартиры за собственный счет.

Список работ при перепланировке, узаконить которые невозможно подробно описан в Постановлении Правительства Москвы № 508:

  • устройство мокрых зон над жилыми помещениями;
  • нарушение работы вентиляционной системы;
  • объединение балконов с жилыми комнатами;
  • проведение ремонтно-строительных работ, ведущих к нарушению прочности несущих конструкций здания.

Прежде, чем покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, рекомендуется запросить у собственника жилья и внимательно ознакомиться с поэтажным планом БТИ, чтобы убедиться в соответствии текущей планировки официальным документам.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры в Москве

Продать квартиру с несогласованной планировкой в Москве – сложная задача, поскольку уровень юридической грамотности населения растет с каждым днем и желающих иметь проблемы с законом все меньше. Если вы не хотите, чтобы ваша квартира потеряла в цене, рекомендуется узаконить нелегальную перепланировку еще до продажи. Сделать это можно двумя способами:

  • самостоятельно, что займет много времени и сил;
  • обратившись за помощью в центр согласования «2ПРОЕКТОР».

Вот уже более 15 лет наша компания работает на столичном рынке недвижимости, предоставляя услуги по согласованию перепланировки/переустройства объектов жилого и нежилого фонда в Москве. Для того, чтобы легализовать вашу перепланировку мы:

  • Проведем обследование несущих конструкций и изготовим Техническое заключение о возможности сохранения ранее выполненной планировки.
  • Поможем получить Акт о завершенном переустройстве в Мосжилинспекции.
  • Внесем изменения в техпаспорт и поэтажный план БТИ.
  • Внесем изменения в ЕГРН.

Получить подробную информацию относительно цены и сроков вы можете в разделе «Стоимость услуг» на официальном сайте компании.

Вы приобрели квартиру с измененной перепланировкой и не знаете, как ее узаконить? Свяжитесь с нами по тел. 8 (495) 956 70 30 — наши специалисты дадут ответы на любые интересующие вас вопросы и сделают все возможное, чтобы вам помочь. Обращайтесь!

Залог квартиры с несогласованной перепланировкой — Правовед.RU

320 юристов сейчас на сайте

Добрый день,

Заемщик предлагает в качестве обеспечения квартиру, при проверке которой выяснилось, что в ней проводился ремонт с полным и частичным разбором ненесущих перегородок. И эта перепланировка не была согласована.

Какие риски у Займодавца при оформлении залога в данном случае? Интересна также практика.

Уточнение клиента

Не станет ли это барьером при удовлетворении требования займодателя? Не является ли такой изъян фактором, блокирующим возможность обращения взыскания, реализация объекта залога или оставления его за залогодержателем

Читайте также:  Кадастровая стоимость квартиры - что это и как узнать?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Здравствуйте. Для займодавца ничем не грозит.Ответственность за незаконную перепланировку налагается на собственника. Ст.7.21  КоАП РФ

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению  — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей

Для займодавца рисков никаких, лишь бы данное имущество было свободно от прав третьих лиц. Перепланировка тут ни при чём.

Добрый день.

С гос. регистрацией ипотеки у вас проблем не будет. Но они могу возникнуть на стадии реализации квартиры с торгов в случае обращения взыскания на неё. Не согласованная перепланировка снижает ликвидность квартиры, ведь обязанность по её узакониванию будет возложена на нового собственника. 

  • В этом случае закладывайте дисконт по залоговой стоимости с запасом, например, 50% от рыночной.
  • Применимые нормы:

Согласно ч. 3, 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В силу ч. 5 данной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Согласно определению Верховного Суда РФ от 02.08.2016 N 36-КГ16-8, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. 

Здравствуйте, Алексей! Согласно п.1 ст.

334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

  1. Рисков в принципе для займодавца практически нет.
  2. Но тут нужно учитывать, что обязанность по «исправлению» незаконной перепланировки переходит к новому собственнику, он должен вернуть жилое помещение в первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку по возможности.
  3. Поэтому целесообразно немного надбавить к рыночной стоимости квартиры, чтобы займодавец перестраховал себя.

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой в 2020

В последние годы владельцы квартир стали делать перепланировки – переносить окна и двери, строить арки. Проблема заключается в том, что не все заблаговременно узаконивают данные изменения, а значит, при продаже квартиры могут возникнуть проблемы.

Что это такое

Перепланировкой считается проведение в квартире ремонтных работ, в процессе которых происходит изменение планов, составленных при получении технического паспорта в БТИ.

Существует два вида перепланировки: эскизная и проектная. В зависимости от того, какой вид был применен, зависят стоимость узаконивания, сроки оформления.

Эскизная перепланировка включает в себя:

  • перестановка в ванной туалета, раковины, изменение расположения труб;
  • перемещение отопительных батарей и газовой плиты;
  • разборка несущих перегородок;
  • создание новых перегородок, проемов в стенах и арок.

Согласование эскизной перепланировки длится не более четырех месяцев. Для этого нужно лишь собрать все необходимые документы и посетить местное БТИ, где все изменения будут отмечены на плане красной линией.

Проектная перепланировка:

  • полный снос стен в квартире;
  • объединение нескольких квартир, как по горизонтали, так и по вертикали;
  • установка лестниц;
  • увеличение жилой площади за счет соединения комнат с балконами.

Чтобы проводить подобные работы, необходимо для начала обратиться в городское архитектурное управление. Чтобы получить согласование по данному проекту, потребуется ждать очень долго, около полугода. Следует учитывать, что получение разрешения на такой проект обходится дорого – около 60 тысяч рублей.

Согласование перепланировки зачастую – сложный процесс, но необходимый. Если не получить разрешение вовремя, и начать продажу квартиры с не узаконенной перепланировкой, могут возникнуть сложности, которых можно было бы избежать.

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Закон гласит – любое изменение в плане квартиры должно оговариваться в соответствующих инстанциях и быть проведено только после получения соответствующего разрешения.

Выставляя на продажу жилье с проведенной, но не узаконенной перепланировкой, продавец фактически обманывает покупателя, поскольку в документах по плану имеется одна квартира, а продается другая, с другим планом. 

  • Узаконить уже проведенную перепланировку нужно до продажи, однако иногда случается, что покупатель все же приобретает переделанную квартиру и сталкивается впоследствии с проблемами, за которые ему, как новому собственнику, приходится отвечать.
  • Осуществить передачу прав на квартиру с незаконной перепланировкой все же можно, но покупатель должен быть готов к тому, что ему придется самому собирать документы и платить штрафы, весь груз в таком случае упадет на него.
  • Могут возникнуть сложности следующего характера:
  1. Покупатель пожелает приобрести жилье в ипотеку, и тогда представители банка или БТИ займутся проверкой состояния квартиры.
  2. Можно потерять свою квартиру, если не вернуть все в исходное положение за установленный срок.
  3. Покупатель может затребовать снижение цены в связи с тем, что ему придется покрывать расходы на узаконивание перепланировки.
  4. Договор купли – продажи при определенных условиях может быть признан недействительным.
  5. Покупатель на любом этапе оформления документации может принять решение отказаться от сомнительной сделки.

При законной, правомерной продаже жилья, собственник обязан предоставить покупателю новые, с актуальными данными, кадастровый и технический паспорта. Иногда продать квартиру по старому паспорту не удается, и тогда, при проверке жилья сотрудниками БТИ обнаруживается факт проведения незаконных переделок в квартире.

Для чего нужен технический паспорт на квартиру, узнайте тут.

Чтобы продать квартиру, нужно для начала узаконить перепланировку.

Для этого потребуются следующие документы:

  1. Старый проект квартиры.
  2. Заключение органа СЭС о соответствии жилья установленным нормам.
  3. Новый техпаспорт и кадастровый паспорт.

С этими бумагами нужно обратиться в городское архитектурное управление и запросить разрешение на перепланировку и документ, с которым будет возможно узаконивание уже проведенных ремонтных работ.

Впоследствии, для продажи квартиры, нужно предоставить покупателю и работнику регистрационного органа документы:

  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • новые технические документы – паспорта из БТИ и кадастровой палаты;
  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • составленный договор о купле – продажи, он может быть предварительным;
  • акт приема – передачи;
  • справка об оплате госпошлины в установленном размере.

Чтобы убедить покупателя в своей честности, продавец может показать ему разрешение на перепланировку, выданное городским архитектурным управлением.

Как это сделать

Подготовив все документы, можно попытаться продать квартиру, даже если перепланировка не была узаконена:

  1. Чтобы быть уверенным в том, что совершенную сделку впоследствии не признают незаконной, нужно все же озадачиться вопросом об узаконивании перепланировки. Можно заняться оформлением соответствующих документов совместно с будущим покупателем жилья.
  2. В БТИ нужно получить выписку из кадастрового паспорта, в которой будет отмечена ранее действовавшая планировка квартиры. Помимо этой выписки потребуется также кадастровый план и справка с отметкой о технических характеристиках квартиры. Вместе с этими документами нужно обратиться в городской отдел архитектуры, где будет запрошен выезд архитектора на дом. Он составит проект и отметит в нем сделанные изменения. После этого нужно будет согласовать данный проект в пожарной службе, администрации города и СЭС.
  3. После одобрения уже выполненных изменений, владелец квартиры должен уплатить штраф.
  4. Специалист из БТИ также выедет на дом, составит план, после чего можно будет получить новый кадастровый или технический паспорт.
  5. Когда новые документы получены, сделка купли – продажи осуществляется по стандартному алгоритму – составление и заверение договора у нотариуса, оплата, передача прав на недвижимость в регистрационной палате.

Продавая квартиру без узаконивания перепланировки по заниженной стоимости, следует взять с покупателя расписку о том, что он уведомлен о необходимости провести узаконивание перепланировки и не имеет претензий. Однако этот вариант можно осуществить лишь в том случае, если кадастровый паспорт был получен не более, чем пять лет назад.

В противном случае, для продажи квартиры придется получать новый паспорт, а значит, и узаконивать перепланировку.

Что не требует согласования

Некоторые виды переделок в квартире не требуют согласования, как правило, они незначительные и не нарушают целостность стен, пола или потолка:

  • ликвидация или перемещение: батареи, газовой плиты, сушителей для полотенец, розеток, встроенных гардеробов, сантехники, других, электрических или переносных предметов интерьера;
  • застекление лоджии;
  • снесение не несущей стены, соединяющей ванную и туалет.

При этом следует самостоятельно посмотреть в кадастровом паспорте, являются ли ванна и туалет одной или раздельными комнатами по плану. Поскольку изменение количества комнат вследствие сноса стены между ними, должно быть согласовано и отмечено в документации.

Что нельзя узаконить

Некоторые изменения в квартире не удастся осуществить, даже обратившись в БТИ или архитектурное управление, поскольку они категорически не допускаются:

  • проводить капитальный ремонт со сносом стен или перегородок, дверей, в доме, который находится в аварийном состоянии, поскольку такой ремонт несет огромную опасность для жизни и здоровья человека;
  • снос несущих стен, особенно в многоквартирном доме;
  • объединение кухни с жилой комнатой. Архитектор в любом случае даст отказ, но если владелец жилья считает, что это сделать можно, он может обратиться в суд и попытаться отстоять свою точку зрения;
  • перепланировка, которая повлечет за собой нарушение санитарных или экологических норм;
  • проведение ремонта без согласия собственника жилья;
  • установка на балконах различных декоративных элементов;
  • переделывание обычного балкона в эркер;
  • ремонт, при котором будет нарушен общий вид жилого дома или ухудшены условия для проживания, особенно, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Поддавшись модным веяниям, многие владельцы городских квартир желают придать своему жилью изысканности. Они капитально переделывают помещение, добавляют тяжелые, и порой лишние детали, тем самым вызывая угрозу обрушения.

Превращение балкона в живописный эркер —  опасная затея, которая может обломаться еще на этапе воплощения,  если балкон, не выдержав силы тяжести, рухнет кому- нибудь на голову. В таком случае владельцу квартиры придется отвечать перед законом по всей строгости, а штраф за перепланировку покажется еще легким наказанием.

  1. Избежать серьезных проблем и сохранить право собственности на квартиру можно только одним способом – следуя букве закона и своевременно получая разрешение на любые переделки в квартире, будь то вырубка небольшого проема в стене или установка лестницы.
  2. О том, можно ли оспорить дарственную если квартира уже продана, читайте здесь.
  3. Образец договора дарения доли квартиры можно найти на этой странице.
Читайте также:  Условия получения сведений из единого реестра недвижимости

Как продать квартиру с перепланировкой — инструкция

Изучаем вопрос приобретения (продажи) в Москве квартиры с незаконной перепланировкой (без согласования в БТИ, жилищной инспекции) — как продать или купить.

Продажа квартиры с перепланировкой квартиры в 2019 году

При очевидных плюсах, любая покупка или продажа недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рядом моментов, зная о которых можно избежать неприятных последствий. Это — неузаконенная перепланировка.

А если точнее, то — покупка квартиры с перепланировкой, выполненной продавцом без разрешения (без согласования с компетентными органами). Данная статья посвящена именно этой проблеме.

Материал изложен в соответствии со следующим содержанием.

Почему при покупке жилья важно обращать внимание на законность перепланировки

«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве.

В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам. Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол».

Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца. Его могут:

  • Оштрафовать на четырехзначную сумму от 2500 до 5000 рублей, в зависимости от величины причиненного третьим лицам ущерба (для юридических лиц штраф может достигать 300 тыс. рублей);
  • Принудить немедленно и за свой счет привести приобретенные квадратные метры в соответствие с имеющимся (выданным БТИ) техническим планом;
  • Привлечь к уголовной ответственности.

Это происходит потому, что капитальный ремонт с самовольной модификацией конфигурации квартиры запрещена действующим законодательством — кодексами Российской Федерации, строительными нормами и правилами, подзаконными актами (постановлениями). Ответственность за нелегальное изменение проекта недвижимости законодатель возлагает на владельца.

Свершение сделки (факт продажи квартиры с перепланировкой без согласования) — момент, с которого ответственность за последствия вмешательства в конструкцию дома полностью переходит к новому хозяину. Поэтому, приобретая понравившееся жилье, нужно взвешивать все «за» и «против».

Не стоит принимать во внимание увещевания продавца о том, что несоответствия с техпаспортом «все равно никто не заметит» — можно попасть в просак. Сейчас расскажем, почему.

Как компетентные органы могут выявить незаконную перепланировку квартиры

Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат.

Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году.

Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:

  1. Процесс перепланировки сопряжен с изменением параметров конструкционных элементов (несущие стены локально становятся тоньше, частично или полностью разбираются перегородки; проделываются дополнительные отверстия и проемы; нарушается герметизация, звуковая и шумоизоляция; ухудшается вентиляция). Это оказывает влияние на условия проживания соседей и становится поводом для подачи в жилищную инспекцию жалобы об ухудшении условий проживания. В ответ на жалобу назначается комиссия, которой вменяется сверить фактическое состояние сомнительной квартиры с легитимным планом. После вскрытия несоответствия — штраф, выдача предписания в срок до 6 месяцев ликвидировать расхождения с документами либо вернуть квартире первоначальный вид (привести в состояние «до ремонта»);
  2. Грубые нарушения СНиП (норм и правил строительства) приводят к существенному повреждению целостности здания (проседает наружная стена или часть дома; образуются разного размера и направления трещины; происходит частичное или полное разрушение стен, перекрытий; наступает сбой работы общедомовых коммуникаций). Это влечет незамедлительную реакцию правоохранительных органов и коммунальных служб. Сценарий, аналогичный предыдущему, повторяется, однако суммы штрафов многократно возрастает; устранение последствий собственными силами, как и получение разрешения (согласия), неосуществимо;
  3. При проведении предусмотренных в работе коммунальных служб плановых сверок показаний счетчиков работники обнаруживают переустройство, совершенное с нарушениями (неоформленное). Об этом они обязаны доложить и докладывают по инстанциям. В итоге информация поступает в жилищную инспекцию. Исход в таком случае предугадать несложно.

Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы. По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры.

Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке

Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры.

Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум! — обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации.

Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро согласования перепланировок. Это понадобится для:

  • Выяснения объемов и степени сложности проведенных продавцом ремонтных работ;
  • Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил;
  • Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать, пр. придется все равно) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %);
  • Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.

Желающим приобрести жилье в Москве в кредит полезно будет узнать непреложный принцип предоставления потенциальным заемщикам ипотечных программ.

Последний можно сформулировать так: фактические характеристики приобретаемого объекта недвижимости обязаны до мелочей совпадать с параметрами, зафиксированными в соответствующих инвентаризационных и правоустанавливающих документах (в техническом и инвентаризационном паспортах, договоре ипотеки, свидетельстве о праве собственности, пр.). Чтобы принцип соблюсти, имеющиеся «отклонения» придется узаконивать.

Некоторые банки отвергают просьбы предоставить кредит на покупку жилья с не разрешенной перепланировкой из-за существующих рисков. Подобное решение они мотивируют тем, что находящемуся под финансовым давлением ипотечного кредита заемщику проблематично будет пройти в срок необходимую процедуру узаконивания неправомерной перепланировки.

Интересующиеся вопросами, как в 2019 году купить в Москве или как продать квартиру с перепланировкой должны знать о существовании еще одного «подводного» камня.

В случае, когда Московская жилинспекция в ответ на заявление с просьбой разрешить перепланировку отказывает, собственнику квартиры вменяется обязанность привести изменения в соответствие с требованиями закона или вернуть конфигурацию жилых помещений в исходное состояние.

Если купивший квартиру не в состоянии решить такие задачи, жилье отправят продать без его согласия (по решению суда реализуют на публичных торгах).

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

Заключение

Приобретение в столице и Московской области перепланированного жилья — неординарное событие для всех участников сделки. В условиях реально существующих рисков можно пропустить важные детали, наделать ошибок.

Последние чреваты штрафами, издержками на приведение квартиры в первоначальный вид, даже уголовным преследованием.

Надеемся, что изложенный в данной статье материал окажется полезным и для тех, кто интересуется, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и для тех, кто собирается ее купить за наличные, в кредит (по ипотеке).

Верим, нам удалось убедить посетителей сайта нашей компании в том, что покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2019 году — мероприятия, требующие скрупулезного изучения сделанных изменений, а также прогнозирования и оценки возможных предстоящих расходов. Неискушенный покупатель рискует не справиться с такими нетривиальными задачами, потерять время и деньги. Неопытный продавец может оказаться перед фактом признания сделки недействительной и полностью разрушенными планами.

Во избежание неприятностей, обоим участникам операции с недвижимостью — и покупателю, и продавцу — рекомендуем прибегнуть к услугам профессионалов из Бюро согласования перепланировки «PereplanHome.

ru» (г. Москва). Это — разумно, безопасно, выгодно. Ждем вашего заказа обратного звонка, обращения по телефону +7(495)545-46-99 или на электронную почту pereplanhome@mail.

ru! Консультации — бесплатные!

Стоимость наших услуг по согласованию перепланировки квартир

Наименование
Стоимость
Сроки выполнения
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» + внесение изменений в ЕГРН от 80 000 руб. от 2 мес.
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» от 60 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешения на перепланировку без затрагивания несущих конструкций от 35 000 руб. от 1,5 мес.
Получение разрешения с затрагиванием несущих конструкций от 45 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешений с затрагиванием несущий конструкции в панельных домах от 160 000 руб. от 3 мес.
Получение разрешения на объединение квартир без затрагивания несущий конструкции 35 000 руб. 1,5 мес.
Получение разрешения на объединение квартир с затрагиванием несущий конструкции от 35 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешения на объединение лоджии (балкона) с комнатой (кухней) от 35 000 руб. от 1,5 мес.
Подписание Акта о завершенной перепланировки Мосжилинспекции. Получение технической документации БТИ 30 000 руб. 1,5 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры от 55 000 руб. от 2 мес.
Изготовление технического плана на квартиру для внесения в кадастр недвижимости от 12 000 руб. 7-15 рабочих дней
Внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) 20 000 руб. от 15 рабочих дней

Стоимость проектной документации для перепланировки

Наименование
Стоимость
Сроки выполнений
Проект перепланировки и Техническое заключение (полный комплект) 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки помещения 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект перепланировки помещения 12 000 руб. 3-7 рабочих дней
Техническое заключение о возможности перепланировки помещения 10 000 руб. 3-7 рабочих дней
Проект перепланировки по объединению квартир до 110 кв.м 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект перепланировки по разъединению квартир до 110 кв.м 17 000 руб. 5-10 рабочих дней
Теплотехнический расчет при затрагивании ограждающих конструкций 5 000 руб. 3 рабочих дней
Проект устройства проема (конструктив по усилению проема) от 9 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект устройства лестницы (конструктив элементов лестницы) от 13 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект устройства входной группы (архитектурный раздел для АПУ) от 13 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект электроснабжение от 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект водоснабжения и водоотведения от 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект вентиляции и кондиционирования 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект отопления 11 000 руб. от 15 рабочих дней
Проект слабые токи 11 000 руб. от 15 рабочих дней

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *