Можно ли лишить квартиры добросовестного приобретателя?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

Можно ли лишить квартиры добросовестного приобретателя?

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке1.

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права.

То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом3.

Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли.

Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем.

Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер.

Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли4.

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию.

И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье5.

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность…

владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой6.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения.

В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности7: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально8, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

  • Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров9. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье10.
  • Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
  • Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
  • Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
  • Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
  • Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
  • О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно11 и откажет в признании его добросовестным.
  • Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением12.
  • При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя.

Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3.

Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат13.

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье.

Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях.

Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав15, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели

Можно ли лишить квартиры добросовестного приобретателя?

Истребовать в судебном порядке имущество из чужого владения. В этой ситуации владелец, у которого изымается имущество, вправе отстаивать свои интересы. Механизм защиты будет зависеть от того, будет ли признан покупатель добросовестным приобретателем. Если да – то у покупателя есть возможность отстоять свои права на квартиру. Согласно ГК РФ, добросовестный приобретатель – это гражданин, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело право его продавать. И, что очень важно, покупатель об этом не знал. Если же будет доказано, что он мог знать, что сделка неправомерна, то он будет считаться недобросовестным приобретателем и сам может быть привлечен к уголовной ответственности. Право истребовать свою недвижимость из чужого владения может только ее истинный собственник.

Добросовестный приобретатель квартиры

Судьи верят, что агенты добросовестно проверяли чистоту объекта». «Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца – продолжает действовать, – возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин.

– Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

Кажется, что-то пошло не так

Для того чтобы вернуть деньги, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, покупателю придется в суде доказывать свою добросовестность.

При этом судьи оперируют несколькими формальными признаками. Соблюсти их нетрудно.

Больше сюжетов о недвижимости смотрите на нашем канале «БН-ТВ» Редко кто из покупателей недвижимости на вторичном рынке не испытывал страхов, что его новое жилье окажется с темным прошлым.

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф

Справка БН Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять, является ли приобретатель добросовестным:– факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;– возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;– знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.Источник: Правовая база «Гарант» В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1.

«Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года. Согласно ст. 31.1.

собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, при соблюдении определенных условий имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.

Источник: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать.

Кс не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей

Что делать? могут ли забрать квартиру у добросовестного приобретателя?

Могут ли отобрать квартиру у добросовестного покупателя

Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

  1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
  2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации.

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Купил квартиру. Департамент городского имущества г. Москвы выселяет, так как купил у собственника, приватизировавшего квартиру с нарушением закона о приватизации. Какие нормы права можно применить, чтобы уменьшить последствия выселения? Как привлечь к ответственности мошенника — продавца квартиры?

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст.

302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно абз. 1 ст.

303 ГК РФ, регулирующей расчеты при возврате имущества из незаконного владения, при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Согласно абз. 2 и 3 ст. 303 ГК РФ владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества.

Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Неясно, участвовал ли (был ли привлечен в качестве ответчика или третьего лица) автор вопроса в судебном разбирательстве в связи с предъявлением ДГИ Москвы иска о признании сделки (договора передачи жилья в собственность граждан) недействительной или иска об истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения и предъявлял ли автор вопроса встречный иск о признании его добросовестным приобретателем, чтобы сохранить жилье. Но в любом случае автор вопроса вправе защищать свои интересы.

Согласно абз. 1 ст.

462 ГК РФ, если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Согласно п. 1 и 2 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям:

[2]

  • 1) о возврате исполненного по недействительной сделке;
  • 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
  • 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

А вообще-то сложившаяся ситуация — это сложный юридический состав, и неподготовленному гражданину без адвоката разобраться будет непросто.

dtpstory.ru

Т. получен ипотечный кредит и использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т.

с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры.

Добросовестный приобретатель квартиры

  1. Историю судебных процессов, проходящих относительно выбранной квартиры.
  2. Информацию о лицах, которые запрашивали из реестра сведения об объекте недвижимости. Чаще всего такие запросы исходят от нотариуса, следователя или из суда.
  3. Выписку о переходе права собственности.

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено. На основании изложенного, суд признает К.Р.

добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры.

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф

Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом.

Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.

2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Справка БН В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1.

«Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года.Согласно ст. 31.1.

собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, при соблюдении определенных условий имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.

Источник: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать.

Жильё, купленное на вторичном рынке, больше не отнимут

Покупка квартиры: как покупателю защитить себя?

При этом такое образование не предприняло своевременных действий для оформления прав на такое помещение.

  • Весьма показательным мы считаем апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2016 по делу № 33-43089/2016. В этом акте суд указал, что правом на истребование квартиры из чужого незаконного владения (то есть правом на предъявление виндикационного иска) обладает только собственник квартиры.

Добросовестный приобретатель – можно ли отстоять жилье, приобретенное у мошенников. Обучение риэлторов

В практике риэлторов иногда встречаются неприятные случаи, когда вдруг звонит бывший клиент и с ужасом в голосе сообщает, что у него пытаются отобрать квартиру.

Объем мошеннических операций в сделках с недвижимостью по-прежнему высок. С какими опасностями может столкнуться покупатель, желающий приобрести недвижимость?

Гражданин купил квартиру. Заплатил причитающуюся сумму, зарегистрировал сделку в Росреестре, справил новоселье, даже сделал ремонт.

И тут является некто и заявляет, что продажа данной квартиры осуществлена незаконно. Лицо, которое выступало как продавец, в действительности не имело право делать это, например, был недееспособным.

Поэтому гражданин не является настоящим собственником этой квартиры и должен ее освободить.

  • О том, в каких случаях может быть признано, что квартира продана незаконно, мы писали в других статьях.
  • Неужели для гражданина, приобретшего жилье, нет правовых гарантий?
  • Риэлтор не господь бог, он не может предвидеть всех подводных камней, но он может минимизировать риски путем добросовестного отношения к проверке документов и всех условий и обстоятельств по сделке.

В соответствие с законодательством, собственник имеет право вернуть свою недвижимость, которая была отчуждена у него неправомерно. А приобретатель, соответственно, в этом случае ее потеряет. Сделать это возможно в двух случаях:

1. Сделка признается недействительной. В этом случае к ней применяются все последствия недействительности, то есть, двухсторонняя реституция. Этот термин означает, что каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. То есть, настоящему хозяину – его квартира, а покупателю – его деньги. Отстоять свои права на такую квартиру новому владельцу практически нереально.

2. Истребовать в судебном порядке имущество из чужого владения. В этой ситуации владелец, у которого изымается имущество, вправе отстаивать свои интересы. Механизм защиты будет зависеть от того, будет ли признан покупатель добросовестным приобретателем. Если да – то у покупателя есть возможность отстоять свои права на квартиру.

Согласно ГК РФ, добросовестный приобретатель – это гражданин, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело право его продавать.

И, что очень важно, покупатель об этом не знал.

Если же будет доказано, что он мог знать, что сделка неправомерна,  то он будет считаться недобросовестным приобретателем и сам может быть привлечен к уголовной ответственности.

Право истребовать свою недвижимость из чужого владения может только ее истинный собственник.

Это возможно, если имущество было собственником утеряно, похищено или иным путем выбыло из владения помимо его воли.

В таком случае, собственник может подать иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Но при этом ему придется доказывать, что утрата недвижимости произошла помимо его воли.

Если передача имущества  от лица,  которое не имело право его отчуждать, осуществлена  безвозмездно (например, оформлен договор дарения), то истребовать его назад собственник  может в любом случае.

Статус добросовестного приобретателя дает возможность покупателю в некоторых случаях отстоять приобретенное жилье.

Если, все же, квартиру придется возвратить, то требование о возврате средств, потраченных на покупку имущества, предъявляется к лицу, выступающему на сделке в качестве продавца. Если, конечно, это лицо можно найти.

 Кроме того, он  имеет право потребовать возмещения затрат, понесенных им для улучшения этого имущества (стоимость ремонта). Величина этого возмещения не может превышать стоимость самого жилья.

Если предъявить иск не к кому, добросовестный приобретатель имеет право на получение разовой компенсации из средств федеральной казны. Правда, выплачивается она в размере не более 1 млн. руб.

(но не выше стоимости жилья) и  после того, как истек год после выдачи  судом исполнительного документа, но возврат средств или недвижимости так и не осуществлен, то есть, решение суда не исполнено.

А как быть бывшему собственнику, которому не удалось вернуть себе отчужденное помимо его воли жилье, так как квартира по решению суда осталась за новым хозяином? Пострадавший собственник должен предъявить претензии к лицу, выступавшему продавцом, и востребовать у него деньги, полученный за продажу квартиры незаконным путем. Если и это не получится, он также имеет право на получение компенсации из средств бюджета.

Следует знать, что на все иски, связанный с изъятием имущества, распространяется срок исковой давности 3 года. По его истечении суд вправе отказать бывшему владельцу в иске.

Чтобы обезопасить себя и свою собственность от подобных «сюрпризов», необходимо на предпродажном этапе сделки проявить надлежащую осмотрительность. Конечно, безопаснее будет, когда подготовкой документов будет заниматься квалифицированный риэлтор.

Вс защитил добросовестных приобретателей квартир — новости право.ру

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца. 

Практика Через электронную подпись крадут квартиры и бизнес: способы защититься

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

Must-read Новые доказательства: скриншот, видео и аффидевит

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные.

Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов.

Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой.

Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно.

Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным.

Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88).

В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность.

Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество.

Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.  

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено). 

По оценке Юлии Бузановой, партнера Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании
, отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании
, московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы.

Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно.

Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Практика ВС разъяснил, когда не накажут за жалобы

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью.

Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался.

А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным.

«Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии.

А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист. 

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

Добросовестный приобретатель – как быть, если недвижимость хотят отобрать. Обучение риэлторов

В работе  риэлтора встречаются  неприятные случаи, когда бывшие клиенты им сообщают, что у них пытаются отобрать их жилье.

В наше время мошеннические операции при сделках с недвижимостью встречаются, хотя и меньше, чем несколько лет назад.

Какие же опасности преследуют покупателя, желающего обзавестись недвижимостью? Задача любого риэлтора  уменьшить степень риска путем проверки всех условий по сделке и добросовестным отношением к своей работе. Ведь за этими печальными событиями стоя судьбы людей, наших клиентов.

Рассмотрим пример: гражданином была приобретена квартира, произведена оплата в полном объеме, сделка зарегистрирована в Росреестре, новоселье отметили, даже произведен капитальный ремонт.

Через некоторое время появляется некое лицо, заявляющее о незаконной продаже этой недвижимости на основании недееспособности продавца.

Следовательно, покупатель должен освободить квартиру, так как по закону он не ее собственник.

Имеются ли правовые гарантии для граждан, приобретающих жилье?

Риэлторы не могут предвидеть все подводные камни, однако они могут уменьшить риски, если будут добросовестно относиться к проверке документов, анализировать все условия и обстоятельства сделки.

Законодательство РФ предусматривает возврат недвижимости собственнику в случае неправомерного ее отчуждения.

Покупатель теряет недвижимость в двух случаях:

  1. Когда сделка признана недействительной. Данный случай предполагает применение всех последствий недействительности, т. е. двухсторонней реституции (возврат каждой из сторон полученного по сделке). Настоящий хозяин получает назад свою квартиру, а покупатель – свои денежные средства.

    Шансы нового владельца отстоять свои права на данную недвижимость ничтожны.

  2. В случае истребования в судебном порядке имущества из чужого владения. Данная ситуация предполагает отстаивание владельцем своих интересов, чье имущество изымается.

    Защита будет зависеть от признания или непризнания покупателя добросовестным покупателем. Если покупатель будет признан таковым, то у него имеются все шансы отстоять свои права.

    Подразумевается, что покупатель был обязан проверить все документы, все обстоятельства и условия, то есть досконально изучить историю недвижимости и биографию продавца. Вот этим ,как правило и занимаются риэлторы или юристы.

  3. По ГК РФ добросовестным приобретателем является гражданин, возмездно приобретающий имущество у лица, не имеющего права его реализовать. И главное, покупатель об этом не имел представления.

    В случае доказанного факта, что покупатель об этом знал, сделка — неправомерная, а он – недобросовестный приобретатель и его привлекут к уголовной ответственности.

Истребование своей недвижимости из чужого владения возможно только ее истинным собственником в случаях утери, похищения или иных действий, против его воли. Собственником подается иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Необходимы доказательства об утрате недвижимости против его воли.

В случае безвозмездной (путем дарения) передачи имущества лицом, не имеющим право его отчуждать, его истребование назад собственником осуществляется при любых обстоятельствах.

Если покупатель признан добросовестным приобретателем, у него появляется шанс на сохранение  приобретенного жилья в некоторых ситуациях.

В случае необходимости возврата квартиры, требования по возврату денежных средств возлагаются на лицо, выступающее по сделке продавцом. Если его возможно отыскать, естественно.

Также покупателем может выдвигаться требование по возмещению затрат, потраченных на улучшение данного имущества (ремонт и др.). Однако сумма возмещения не может быть выше стоимости самой недвижимости.

Если продавец не найден и предъявление иска к нему невозможно, добросовестным приобретателем  будет получена разовая компенсация, средства выделяет федеральная казна.

Ее сумма не должна превышать 1 миллион рублей (также не превышающая  стоимость недвижимости) и выплачивается после истечения 1года после выдачи судом исполнительного листа, а возврата средств или недвижимости не осуществлялось, т. е. решение суда не исполнялось.

Как должен поступить собственник, не вернувший свою отчужденную против его воли недвижимость, из-за решения суда оставившего его имущество новому хозяину? Он вправе выдвинуть претензии к мошеннику-продавцу  и востребовать с него денежные средства, полученные от незаконной продажи недвижимости. Если же и это невозможно, он также может получить компенсацию из бюджетных средств.

Необходимо запомнить, что любой иск с изъятием имущества имеет срок исковой давности – 3 года. Если же срок истек, бывший владелец может получить отказ от суда в приеме иска.

Для ограждения себя и своей недвижимости от таких «неожиданностей», проявите внимательность и осмотрительность с самого начального предпродажного этапа. Доверьте подготовку документов квалифицированному риэлтору или юристу, а лучше, если в тандеме работают и юрист и риэлтор.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *