Как правильно выбрать управляющую компанию?

Как правильно выбрать управляющую компанию?

С момента начала действия реформы ЖКХ выбор управляющей компании воспринимался собственниками жилья как малозначимая и ничего не решающая процедура. Не до конца понимая новый порядок управления в многоквартирном доме, жители соглашались на первые поступившие предложения. Все минусы такого подхода проявились спустя несколько лет. Когда одни дома красовались ухоженными газонами и чистыми подъездами, а другие зияли пустыми глазницами подъездных окон. При этом суммы, оплачиваемые жильцами этих домов на счета обслуживающих организаций, значительно не отличались.

Только тогда собственники жилья начали осознавать, что содержание многоквартирного дома – сложная система, работу которой необходимо настроить. Поставка ресурсов, заключение договоров, вопросы оплаты услуг, содержание общего имущества в доме — все это должно быть эффективно организовано с соразмерными затратами времени и средств.

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Осознание того факта, что управляющая компания определяет качество жизни собственников квартир на ближайшие годы, заставляет жильцов подходить к ее поиску со всей ответственностью.

Чтобы облегчить читателю поиск достойнейшей, мы разработали критерии, опираясь на которые, можно дать оценку деятельности организации. Используя их при выборе, вам удастся избежать дилетантских ошибок, которые допускают практически все.

Содержание

Ваша первоочередная задача — собрать как можно больше полной и достоверной информации. Первое, что нужно сделать, — это собрать перечень управляющих компаний, действующих на территории вашего района. Далее действуем по чек-листу:

  • По полученному списку мониторим отзывы в соцсетях на каждую из УК. В условиях всеобщей доступности интернета отзывы о любой конторе появляются и остаются в сети. Изучая отзывы, помним о том, что негативные отзывы люди пишут чаще и охотнее, чем положительные, и что люди склонны преувеличивать или недоговаривать. Поэтому прочитанные отзывы мысленно делим на два.

Как правильно выбрать управляющую компанию?

  • Беседуем с жильцами домов, находящихся в ведении выбранных УК. Такие беседы проявляют реальные слабые места и общую степень удовлетворенности либо неудовлетворенности работой организации. Идеально было бы увидеть квитанцию о квартплате, но вряд ли жильцы ее покажут незнакомому человеку, поэтому на данном этапе довольствуемся устными отзывами.
  • Осматриваем дома-подопечных УК. Личный осмотр тоже даст достаточно много информации. В частности, наглядно продемонстрирует щепетильность организации в вопросах качественного ухода за придомовой территорией, детскими площадками. Состояние подъездов, лифтов и прочего общедомового имущества позволит вам принять решение о заинтересованности УК в благоприятной среде для жильцов дома.

Собираем досье на управляющие компании

Следующий шаг — составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:

  • законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
  • наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;

Как правильно выбрать управляющую компанию?

  • изучение биографии руководителя. Особый интерес проявляем к личности главы — как долго занимает должность, предыдущее место работы, образование, достижения. Должен обратить на себя внимание факт недавней смены руководства. Возможно, дела у компании совсем не радужны. Частая смена руководителей тоже добавляет аргументов в пользу нестабильности работы;
  • длительность существования компании на рынке, и объем жилищного фонда, находящегося в ее ведении в этот период. Особенно ценной будет информация о количестве жилых домов, отказавшихся от услуг организации за весь период её существования. Объективные причины отказа, скорее всего, узнать не удастся, да и сам факт наличия таких домов не должен отталкивать, если их процент невелик. Обычные житейские моменты – по какой-то причине небольшое количество потребителей услуг вполне могли остаться недовольны. Нельзя нравиться всем, и это тоже нормально;
  • наличие судебных дел, их количество и результаты их рассмотрения. Эта информация доступна на сайтах районных или мировых судов, достаточно сделать запрос в базе судебных решений по названию юридического лица. Информация о долгах компании доступна на сайте федеральной службы судебных приставов;
  • количество многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющей компании в течение всего периода существования. Наряду с изучением отзывов в сети и осмотром, этот пункт существенно дополняет общую картину и даст представление об опыте УК в управлении жилищным фондом;

Как правильно выбрать управляющую компанию?

  • наличие собственной материально-технической базы для работы. Во владении у компании должны быть все необходимые ресурсы и техника для устранения неполадок. В случае, если для работы будут привлекаться сторонние организации, в первую очередь это ударит по кошельку жильцов дома;
  • оценка квалификации персонала. Складывается из оценки способности штатных специалистов справляться с возникающими перед ними задачами. К примеру, слесарь-сантехник это давно уже не веселый мужичок с разводным ключом в чемоданчике, каким его рисуют анекдоты. Современный слесарь снабжен техническими новинками и способен быстро и надолго устранить все возникающие проблемы;
  • знакомство с тарифами. Тарифы на услуги ресурсоснабжающих организаций (водопотребление, водоотведение, поставки тепла и газа) устанавливаются региональными органами власти. Тарифы на другие услуги — непосредственно ответственной организацией. Вы вправе задать вопрос, какая часть из этого тарифа идет непосредственно для оплаты работы специалиста, а что остается в качестве вознаграждения управленцам. Полезно сравнить тарифы компаний на схожие услуги между собой. Житейский опыт показывает, что слишком дешевые тарифы так же плохи, как и слишком дорогие. Жилищно-коммунальные услуги не могут стоить дёшево, и при таких расценках гарантированно страдает качество выполнения услуги. Не лишним будет узнать, какие дополнительные услуги, не входящие в перечень установленных, может оказать УК;
  • наличие единой аварийно-диспетчерской службы. В случае коммунальной аварии жильцы не должны разыскивать исполнителей для ее устранения, набирая номер за номером. Единый многоканальный телефон для приема сообщений и быстрого реагирования – существенный плюс в выборе управляющей компании;
  • известность банка-партнера управляющей компании. Если банк, в котором открыты счета УК, не входит в перечень крупных банков страны, его название не на слуху, и работает он не так давно, следует насторожиться. Возможно, в один из дней он объявит себя банкротом и исчезнет вместе с вашими деньгами. Конечно, полного прекращения поставки услуг не допустят, но дальнейшие проблемы с оплатой, долгами и прочим жильцам будут обеспечены. Некоторые банки за переводы по платежам за ЖКУ могут взимать комиссию;
  • оценка формы и периодичности отчетов перед жильцами. Все сведения о деятельности компании должны быть опубликованы на сайте организации и в системе «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru/). Эта система создана фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и имеет простую цель. Управляющая компания обязана сделать прозрачными сведения о показателях финансово-хозяйственной деятельности, обо всех работах по содержанию и ремонту общедомового имущества, и о других оказываемых услугах. В обязанности УК входит и регулярное обновление перечисленных сведений.

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Отсутствие записей на портале реформа жкх влечет за собой крупные штрафы для исполнителей.

Сокрытие отчетности, грубые ошибки в ней или расхождения в тарифах приводят минимум к административному взысканию.

За два таких взыскания, полученных за один и тот же дом, управляющая компания лишается права управлять домом по этому адресу. При росте доли таких домов до 15%, организация вовсе лишается лицензии.

Исследуем типовой договор

И последний в списке, но самый важный пункт по значимости. Для принятия окончательного решения необходимо провести правовую экспертизу типового договора, заключаемого между организацией и жителями.

В большинстве случаев, без знания юридических основ сложно самостоятельно дать верную оценку этому документу.

Но если вы намерены обойтись без квалифицированной юридической помощи, обратите внимание на следующие пункты договора:

  • договор должен включать в себя точный адрес имущества и полное его описание – крыша, подвал, подъезды, лестницы и прочее. В противном случае при возникновении внештатных ситуаций объект, не обозначенный в договоре, не будет восстановлен. Потому что не указан в договоре и, соответственно, не входит в сферу деятельности управляющей компании. В этом случае стоимость ремонта покрывается силами жильцов.
  • описание в договоре всех услуг и работ, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества. Очень важно прописать в договоре порядок изменения этого списка, и перечень коммунальных услуг, которые представляет непосредственно управляющая компания. К примеру, в один момент окажется, что уборка подъездов исключена из перечня обязанностей и больше производиться не будет. Механизм изменения любых обязанностей должен быть прозрачен, а жильцы не должны быть в неведении относительно таких изменений.
  • методика формирования цены договора, платы за предоставленные услуги, размер, порядок и сроки внесения оплаты жильцами также должны быть прозрачны и указаны в договоре. Обратите внимание на то, не собирается ли организация перекладывать бремя оплаты штрафов за ненадлежащим образом исполненные функции на жильцов дома.

Как правильно выбрать управляющую компанию?

  • в договоре должна быть представлена информация о том, кто, каким образом и в какой форме будет контролироваться работа управляющей компании. Жильцы должны иметь доступ к документам о финансовой деятельности организации, связанной с их многоквартирным домом, а также к месту проведения плановых или аварийных работ. Это позволит контролировать качество используемых материалов, адекватность их стоимости, и надежность проводимых работ.
  • в договоре достойной УК обязательно наличие пункта об ответственности организации перед собственниками за неисполнение своих обязательств. К сожалению, основная масса организаций расписывает в своих соглашениях ответственность жильцов, при этом деликатно не упоминая о своей.
  • в договоре должны быть декларированы обязательные систематические отчеты перед гражданами. Часто управляющие компании не спешат отчитаться перед жителями о проделанной работе и полученных доходах. Такие отчеты дисциплинируют компанию, делают ее траты соразмерными проблеме, а вознаграждение — соответствующим приложенным усилиям.
  • Рекомендуемый компаниями типовой договор может быть по соглашению сторон адаптирован к нуждам конкретного многоквартирного дома, поэтому смело предлагайте свои поправки и пожелания.
  • Если вы удовлетворены результатами проделанной работы, без колебаний заключайте договор между жильцами дома и выбранной организацией.
  • Ведь всего через год (а именно такой минимальный срок заключения договора установлен законодательством) в случае недовольства вы можете повторить процедуру и на общем собрании собственников заменить ранее выбранную организацию более подходящей.

Как выбрать управляющую компанию

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Дмитрий Бурняшев

юрист, эксперт по вопросам ЖКХ

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.

В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе.

Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов.

По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.

Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции.

В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов.

Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.

Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.

Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.

За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

  1. Уборку подъезда и придомовой территории.
  2. Замену лампочек в подъезде.
  3. Функционирование лифта в доме.
  4. Отсутствие протечек на крыше.
  5. Ремонт подъезда.
  6. Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

  1. Найти все управляющие компании в своем городе.
  2. Выбрать несколько подходящих по расположению.
  3. Исключить компании без домов в управлении.
  4. Проверить количество ушедших от УК домов.
  5. Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
  6. Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
  7. Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
  8. Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
  9. Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
  10. Изучить договор управления.
  11. Провести общее собрание и подписать договор управления.

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

  1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
  2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
  3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
  4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
  5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

Как правильно выбрать управляющую компанию?Как правильно выбрать управляющую компанию?Как правильно выбрать управляющую компанию?Как правильно выбрать управляющую компанию?

В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

Как правильно выбрать управляющую компанию?На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

  1. Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
  2. Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т—Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

Подбираем управляющую компанию: изучаем рейтинги, критерии и методы отбора

Как правильно выбрать управляющую компанию?Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Законодательное регулирование вопроса

Избрание управляющей организации регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

  1. Как правильно выбрать управляющую компанию?Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
  2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
  3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
  4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Методы отбора

  • Законодательство устанавливает, что управляющая организация избирается через собрание жильцов.
  • Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.
  • Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Как правильно выбрать управляющую компанию?Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму

Выбор управляющей компании: порядок выбора УК для управления МКД

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Как правильно выбрать управляющую компанию?Перед выбором управляющей компании необходимо изучить информацию и отзывы о ней в интернете.

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.
Читайте также:  Требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст.

№ 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность.

Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Как правильно выбрать управляющую компанию?Застройщик сам выбирает управляющую компанию и не учитывает мнение дольщиков.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Как правильно выбрать управляющую компанию?Управляющая компания заключает и подписывает договор обслуживания с МКД.

Предмет конкурсного отбора

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга.

Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги.

При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Управлять многоквартирным домом – сложная и ответственная задача. Жильцы должны продуманно подойти к выбору подходящего кандидата, которому смогут доверять, тогда качество работы управляющей организации не вызовет сомнений. 

Как правильно выбрать управляющую компанию

26.10.2018

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Многие слышали о возможности выбора управляющей компании, которая занимается делами многоквартирных жилых зданий. Практика привлечения таких организаций довольно распространена, она регламентируется действительным Жилищным кодексом. Привлекая регуляторов извне, жильцы снимают с себя заботу по регламентированию общедомовых дел.

Но для того чтобы это действительно было эффективно, важно тщательно подобрать организацию, а также знать, как ее сменить в случае, если условия договора будут выполняться плохо или вовсе игнорироваться. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Содержание статьи

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, коттеджном поселке или для многоквартирного дома: все о данном вопросе

Жильцы могут организовать администрирование двумя способами. В частности, они имеют право собрать товарищество или делегировать свои полномочия специальной команде. Первый вариант (ТСЖ) является некоммерческой организацией, второй предполагает привлечение ООО. Именно к выбору коммерческой структуры следует подойти ответственно. Мы вам в этом поможем.

Чем занимается УК

Как правильно выбрать управляющую компанию?

ООО, привлеченное к правлению, ответственно за содержание и ремонт сооружения. Минимальный обязательный перечень работ, который входит в эти обязательства, определяется на законодательном уровне. Он периодически пересматривается гос. аппаратом и корректируется. В последний раз заседание по утверждению списка оказанных услуг создано в 2013 г.

Итак, управляющая организация многоквартирными домами выполняет следующие задачи:

  1. Содержание конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.

  2. Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение.

  3. Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.

  4. Обеспечение противопожарной безопасности.

  5. Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.

  6. Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.

  7. Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.

Могут быть оговорены и дополнительные пункты (например, организация праздников). Они прописываются в договоре, который заключается между ук и владельцами жилья. Документ подписывается в обязательном порядке.

Данный бланк следует составлять очень внимательно, ведь в дальнейшем сотрудничество будет регламентироваться именно им.

Если в договоре не будет прописано, что ООО, например, обязано заниматься уборкой придомовой территории, вы никаким образом не добьетесь, чтобы это совершалось.

Ежегодно фирма подает отчет о проделанной работе. Это позволяет контролировать ее деятельность.

Кстати, порядок выбора управляющей компании предполагает, что за зданием может быть закреплена только одна обслуживающая организация. Если она не справляется с возложенными на нее задачами, то можно ее сменить.

Основные пункты, по которым для новостройки ук является оптимальным вариантом

Как правильно выбрать УК для многоквартирного дома

Каждый многоквартирный дом нуждается в организации управления, которая будет поддерживать имущество дома в надлежащем состоянии.

Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.

УК занимается уборкой дворовой территории, обслуживает дом и влияет на размер коммунальных платежей.

Что входит в обязанности управляющей компании

Прежде чем говорить о выборе управляющей компании, необходимо определиться с перечнем работ, которые она должна выполнять:

  • Уборка подъездов, лифтов, прилегающей территории.
  • Проведение косметического ремонта.
  • Замена и починка труб (водопроводных, системы отопления).
  • Благоустройство и озеленение двора.
  • Проведение мелких ремонтных операций в подъездах (замена стекол, покраска перил, замена лампочек).
  • Организация охраны территории и прочие задачи.

Критерии выбора УК

При выборе управляющей компании следует учитывать следующие критерии:

  • Срок работы управляющей компании на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления МКД.
  • Количество обслуживаемых домов. Стоит посмотреть, сколько домов находятся на обслуживании УК, насколько быстро растет их количество. Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов. В первом случае можно заподозрить, что компания не слишком популярна и возможны проблемы с качеством, во втором – слишком быстрый рост может привести к снижению качества обслуживания.
  • Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться отзывами жильцов обслуживаемых домов. Они расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.
  • Лицензии и сертификаты. Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна иметь данные документы, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку.
  • Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно.

Заключение договора с управляющей компанией

Договор о предоставлении услуг составляется в двух экземплярах, по одному на каждую сторону сделки. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом, в противном случае он не будет иметь никакой юридической силы.

В договоре подлежат указанию основные моменты сделки, включая:

  • Обязанности управляющей компании
  • Стоимость услуг, возможность и условия ее повышения
  • Ответственность сторон
  • Условия досрочного прекращения отношений
  • Срок действия документа

Договор подписывается уполномоченным представителем жильцов многоквартирного дома, в их присутствии. Перед подписанием документа необходимо тщательно изучить его пункты. Идеальным вариантом будет обращение к юристу, который сможет подтвердить полное отсутствие в контракте «подводных камней».

Выбор управляющей компании: заключение

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Статья акутальна на: Апрель 2020 г.

Главная миссия управляющей компании ― создать комфортные условия для жильцов дома: это когда трубы не текут, отопление всегда в норме и прочие системы многоквартирного дома функционируют бесперебойно. Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор.

Читайте также:  Можно ли оспорить приватизацию квартиры, и как это сделать?

Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого результата они ждут от УК. Для этого нужно составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, а уже после этого наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее.

Все эти проблемы должна будет решать выбранная жильцами компания.

Как выбрать компанию?

Выбирать управляющую компанию следует сообща. Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома. Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы.

Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города.

Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.

На что обратить внимание?

В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников. После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.

Зачем ходить на собрание жильцов?

Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании.

Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией.

Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.

Как поменять УК?

Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять.

Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг.

Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.

Работа по лицензии

Лицензирование управляющих компаний, которое началось в ноябре прошлого года и продлится до 1 мая 2015 года, должно помочь навести порядок в жилищно-коммунальной сфере и повысить качество услуг.

Теперь, если управляющая компания получит два административных взыскания по одному дому, то лишится права управления этим домом. А если доля таких домов достигнет 15%, то у компании отберут лицензию.

Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре. Двойные квитанции уйдут в прошлое.

Какую выбрать управляющую компанию

Государственную или частную

Со сферой жилищно-коммунального хозяйства каждый человек соприкасается ежедневно. За то, чтобы в квартиру бесперебойно поставлялись вода и газ, а в подъезде горел свет, отвечают управляющие компании. Это уже давно не ЖЭКи, про которые ходят байки и легенды, а профессиональные государственные или частные компании. Объясняем, чем они различаются.

Что такое управляющая компания

Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, которое занимается обслуживанием и содержанием многоквартирного дома. В России такие организации впервые появились в двадцатых годах прошлого века.

Они назывались жилищными товариществами и были первой формой управления жилой недвижимостью с большим количеством пользователей.

Жилищные товарищества также стали прообразом существующих сегодня товариществ собственников жилья (ТСЖ).

С конца пятидесятых и содержанием, и управлением жилого фонда занимались жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК). За почти пятьдесят лет существования они поменяли несколько названий (РЭП, РЭУ, ДЕЗ и др.).

Но для жителей постсоветских стран аббревиатура «ЖЭК» стала нарицательной для обозначения всех компаний, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), хотя факту ЖЭКов не существует уже почти пятнадцать лет.

В 2005 году, после появления Жилищного кодекса, содержание и обслуживание многоквартирных домов было передано частным и государственным управляющим компаниям (УК).

Однако отсутствие единых требований к УК вызвало массовые проблемы в сфере ЖКХ: неспособность выполнять свои обязанности перед жильцами, мошенничество и т. д.

Необходимость защитить собственников от недобросовестных УК привела к обязательному лицензированию.

С мая 2015 года заниматься обслуживанием многоквартирных домов могут только УК, получившие разрешение от органов государственного жилищного надзора. Это требование было введено Федеральным законом № 255 от 21 июля 2014 года. Все лицензии находятся в открытом доступе на сайте ГИС ЖКХ.

Сегодня в России работает около двадцати тысяч управляющих компаний. Крупнейшей частной УК является «ПИК-Комфорт», государственными: ООО «Главное управление жилищным фондом» Минобороны России и московский «Жилищник». Всего в столице 503 УК, из которых 373 частные.

Как работают государственные УК

Как правильно выбрать управляющую компанию

 В продолжение темы работы коммунальщиков нашего города я хотела бы осветить тему: появления и развития управляющих и обслуживающих компаний.

В настоящее время в СМИ активно муссируется тема плохой работы коммунальных служб. Однако никто не поднимает вопрос о том а, как и откуда появляются управляющие и уже «вымирающие динозавры» обслуживающие компании в виде ЖЭУ. Как стать управляющей компанией?

Во-первых, самый с одной стороны простой, но возможно и самый продолжительный по времени способ это подрядная организация, берущая на подряд один или несколько видов услуг, например, вывоз мусора или уборка территории, то, что на виду, то благодаря чему можно наладить контакт с жителями дома. Первый способ можно обозначить как сбор информации и постепенная агитация жителей.

Во-вторых, через обслуживание домов. Молодая никому не известная компания берет на обслуживание дома, у какой – либо управляющей компании и начинает, грубо говоря, работать на показ.

Как пример можно привести дома центрального района, например,  Новоторжская, д. 19, Советская, д. 19, 24. Но не надо забывать, что все это напускное и временное. Даже лица высшего эшелона власти не брезгуют этим заниматься.

В конце концов, что для нас для жителей важнее, красиво покрашенный фасад, который через пару месяцев начинает обваливаться, угрожая жизни людей, или отремонтированная по капитальному ремонту кровля, с которой льет как через решето.

Не знаю как для вас, а для меня важнее все-таки, чтобы пусть хоть и старая, но не протекающая крыша, пусть хоть и старый, залатанный фасад, но не угрожающей нашей с вами жизни.

Да и, в конце концов, в нашем старом городе есть, возможно, более глобальные проблемы, например электорощитовые установленные ещё  при «царе горохе» или старые канализационные трубы и трубы отопления, которые постоянно рвёт, следствием чего является подмывание фундамента дома. А фундамент, вы не можете не согласиться со мной, намного важнее, чем  даже крыша, которую отремонтировать по текущему ремонту проще, чем  сделать новую проводку или заменить все трубы в подвале. Как мы уже с Вами определили, второй способ это «показуха».

Третий способ – управление. Организация, решившая взять на управление один или несколько домов, через «актив» жителей проводит агитацию на изменение управляющей компании.

С одной стороны жители таким образом меняя управляющую компанию, рискуют, а вдруг она окажется ещё хуже, чем прежняя, но с другой стороны организация ставшая таким образом управляющей компании не будет в первую очередь возвращать те деньги, которые вложила, чтобы бросить «пыль в глаза», а начнет с того что собираемые деньги с жителей будет направлять на те цели на которые они были собраны, надо же будет показать жителям, что они не ошиблись с управляющей компанией.

Какую компанию лучше выбрать, ту, которая уже «показала себя» или ту, которая только собирается это сделать решать только Вам.

Советы НОВОСЕЛАМ: Как выбрать управляющую компанию? | ИжЭлегант

На втором месте среди важных вопросов при покупке квартиры следует цена содержания и размеры коммунальных платежей. Тут затылок почесать придется и не раз…

После покупки квартиры в жилом комплексе вам придется позаботиться не только о ремонте в новом жилище, но и о том, кто будет поддерживать в порядке общественные пространства и прилегающие к дому территории.

Как правило, в новостройках этим занимается управляющая компания — именно она следит за чистотой подъездов, благоустройством дворов, поддерживает работоспособность инженерных коммуникаций и занимается текущим ремонтом. Обычно при сдаче дома застройщик новостройки предлагает жильцам свою УК, но в дальнейшем ее можно поменять. Но к выбору новой компании следует подойти очень внимательно.

Поменять управляющую компанию можно только совместно с другими жильцами. Для начала нужно провести собрание жильцов и направить текущей управляющей компании уведомление о том, что вы не собираетесь продлевать договор на оказание услуг. После этого можно приступать к поискам новой компании.

  • Лучше всего начинать их с городской администрации или районной управы — там можно получить список всех управляющих компаний города. При изучении каждой кандидатуры стоит обратить внимание на несколько моментов:
  • · Дату основания — совсем «свежих» компаний лучше избегать.
  • · Количество обслуживаемых объектов и динамику их увеличения за время работы компании — если количество домов уменьшалось, возможно, их жильцы отказывались от услуг этой УК.
  •  Список оказываемых услуг, расценки, повышающие коэффициенты.
  • · Наличие материально-технической базы и специалистов — есть ли в штате компании спецтехника и квалифицированный персонал для ремонта и обслуживания дома.

· Отзывы жильцов, которых обслуживает эта УК — надежнее всего узнать, с какими жилкомлексами работает компания, и лично пообщаться с несколькими жильцами в каждом из них. Нелишним будет и своими глазами оценить состояние подъездов и придомовых территорий, которые находятся под управлением компании.

Отобрав несколько кандидатур, вы можете пригласить их представителей на общее собрание жильцов. Очень важно посмотреть, как представители компаний общаются с жильцами, какие предложения вносят по улучшению обслуживания дома. По результатам встречи составляется протокол собрания жильцов. На его основе можно заключить договор с новой управляющей компанией.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *