Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкцияКак оформить покупку квартиры у юридического лица? Если сравнивать сделку по покупке квартиры у физического и у юридического лица, то последняя, конечно, будет сложнее оформить.

Потому что при покупке квартиры у юридического лица требуется оформить большее количество документов, и учесть разные нюансы такой операции. Физическому лицу сначала лучше изучить данный вопрос, чтобы в дальнейшем умышленные действия юридического лица не привели к тому, что сделку признают недействительной.

 Рассмотрим вопрос о том, какие есть особенности и риски у покупателя, когда он покупает квартиру у юридического лица.

Важные моменты сделки по продаже недвижимости от юридического лица физическому лицу

По закону

Здесь есть особый порядок по продаже имущества, которое принадлежит акционерным обществам.

По таким сделкам есть определенные требования, когда продается имущество юридического лица, если эта сделка относится к крупным, когда объект стоит больше 25% от балансовой стоимости всего имущества организации.

Также дополнительно по уставу компании к крупным сделкам они могут отнести все сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

Совершить такую сделку с недвижимостью можно после того, как генеральный директор согласовал этот вопрос с другими участниками организации. Для этого обычно собирают акционеров и совет директоров, после которого покупателю покажут протокол встречи.

Важно! Если объект недвижимости не относится к крупным, то на это также нужно подтверждающий документ.

Документы для сделки купли-продажи

Перед заключением сделки по покупке квартиры у юридического лица, физическому лицу, как покупателю, нужно запросить и изучить некоторые документы, чтобы исключить мошенничество. К таким документам относятся:

  1. Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкциявыписка из ЕГРП на объект недвижимости, в этом документе видно, у кого есть право собственности на жилье, информация о регистрации права, указаны данные об обременении и судебных тяжбах, указан кадастровый номер, площадь квартиры, ее адрес;
  2. уставные документы организации юридического лица, это нужно для того, чтобы точно знать, у кого именно есть полномочия на совершение сделки по продажи недвижимости и право подписи документов;
  3. протокол ил приказ руководства о том, кто назначен директором доверенным лицом, сам документ доверенности с прописанными там полномочиями;
  4. документы с подтверждением факта продажи недвижимости от собственника, это может быть протокол собрания, совета директоров;
  5. документ о праве собственности на недвижимость, например, договор купли- продажи, решение суда;
  6. кадастровый паспорт на недвижимость;
  7. выписка из ЕГРЮЛ на организацию предыдущего владельца недвижимости;
  8. документы, подтверждающие полномочия человека, который действовал от предыдущего собственника;
  9. документ о согласовании продажи недвижимости от предыдущего собственника.

Это основной список документов, и могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от ситуации. Если при проверке вы видите какое-либо несоответствие ил расхождение, то лучше отказаться от сделки.

Обычно физическому лицу сложно разобраться во всех документах без специальной подготовки, возможно, будет лучше для надежности обратиться к юристу, риелтору или нотариусу, то есть к специалисту, который занимается недвижимостью и хорошо разбирается в нюансах.

В некоторых ситуациях документы можно показать и второму специалисту, чтобы исключить возможность ошибки или мошенничества со стороны первого специалиста. За юридические услуги нужно будет заплатить, но главное заключить юридически чистую сделку, чтобы не нести более тяжелые потери в случае признания сделки недействительной.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры у юридического лица

При мошенничестве в большем количестве случаев это касается ситуации, когда уполномоченное лицо дает поддельное разрешение от руководящего органа организации на продажу недвижимости. К ним относятся поддельные протокол собрания учредителей, письмо о согласии учредителей компании, которое оформлено в произвольной форме.

Бывают ситуации, когда документы подделывают для того, чтобы сэкономить время на подготовке документов, или для того, чтобы забрать прибыль себе лично.

Если имели место такие события по подделке документов, то в суде такую сделку могут признать недействительной, если учредители, не согласные с продажей недвижимости, подали иск в суд.

По решению суда будет предписано вернуть покупателю уплаченную им сумму денежных средств, но в реальности этот процесс может затянуться надолго.

Особенно тщательно нужно проверять оформленные доверенности, которые подтверждают переданные полномочия. В доверенности должно быть указано, на какую именно сделку она оформлена, или доверенность должна быть генеральной, по которой можно проводить отчуждение активов организации.

Вообще доверенность может быть одноразовой на определенную сделку с конкретными параметрами или же генеральной, которая дает представителю разные полномочия по распоряжению активами.

Для того чтобы избежать подобных рисков, как минимум нужно хорошо поверять все документы, представленные юридическим лицом. Для полной уверенности, что документы и разрешения подлинные, покупателю желательно попасть на собрание к учредителям, где они примут решение о продаже конкретного объекта недвижимости.

Если представители юридического лица отказываются представлять выписку из ЕГРП или говорят, что покажут ее только на сделке, то можно самостоятельно сделать запрос такой справки в Росреестре.

Если вдруг в выписке есть информация и частой смене собственника недвижимости, то лучше проявить осторожность в такой сделке. Также, есть такой важный момент, что если недвижимость перешла в собственность юридическому лицу менее трех лет назад, то такую сделку можно оспорить в суде.

За два дня до подписания сделки по купле-продаже недвижимости можно также заказать выписку из домовой книги, там уже никого не должно быть прописано.

Покупка квартиры на этапе строительства дома

В сделке по покупке квартиры, когда дом еще не достроен и не сдан, объектом договора является еще не сама квартира, а права на нее. Такую сделку оформляют как договор долевого участия. Здесь главным риском является тот факт, что дом могут так и не достроить и не сдать в эксплуатацию.

Документы

При покупке квартиры в доме, который еще не достроен и не сдан, нужно проверить у юридического лица следующие документы:

  • Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкцияналичие лицензии застройщика;
  • разрешение на строительство многоквартирного дома;
  • проектная документация, где должны быть данные о цели проекта, в какие сроки он завершится поэтапно, сроки должны соответствовать фактической работе, указан список подрядчиков по основным видам строительных работ, откуда у компании финансовые средства;
  • документы о праве собственности на участок земли;
  • документ заключение государственной строительной экспертизы.

Часто у компании застройщика бывают проблемы именно с правом на участок земли под строительство, потому что земля должна быть или в собственности компании или хотя бы в долгосрочной аренде.

Односторонние права

  • При чтении договора нужно обратить внимание на пункты о том, что застройщик может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры в большую сторону, о применении высоких штрафов за расторжение договора дольщиком, такое бывает, когда темпы строительства значительно медленнее, чем было указано.
  • Уже после того, как был подписан договор ДДУ, застройщик может начать требовать с клиентов произвести еще оплату за подключение систем или коммуникаций, за уход за территорией, за оборудование стоянки.
  • Поэтому перед покупкой квартиры у застройщика нужно изучить всю возможную информацию, если возможно, то с юристом.

Договор переуступки прав требования

Еще квартиры в новостройке могут продавать по договору переуступки прав требования. Различие состоит в том, что договор заключается не с самим застройщиком, а с компанией юридическим лицом, которое уже купило эту квартиру по ДДУ.

Здесь риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может приобрести и обязанности по оплате каких-либо взносов застройщику, если они есть и были не оплачены.

Перед заключением и подписанием договора нужно все изучить, в том числе проверить оплату всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку

Наиболее распространённой ситуацией является, когда человек покупает квартиру у компании застройщика с использованием ипотечных денежных средств.

У застройщика и банка могут быть партнерские договорные отношения, что дает дополнительную скидку покупателю. Такие организации продают квартиры и на этапе строительства, и в уже построенных домах.

В этом случае риск нарваться на мошенников почти минимален, так как банк проверяет застройщика.

Значит, при покупке квартиры у юридического лица, нужно проявлять большую осторожность и заранее готовиться к сделке. Потому что у такой сделки, по сравнению со сделкой по покупке у физического лица, больше особенностей и нюансов по оформлению документов. Поэтому к таким сделкам лучше готовиться со специалистом.

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Читайте также:  Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Варианты оформления сделки

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкцияПример ипотечных программ у крупного застройщика ПАО «Группа Компаний ПИК».

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

  • в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
  • путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
  • в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Особенности покупки новостройки в ипотеку

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкцияКалькулятор ипотеки в Сбербанке на новостройку.

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

  • для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
  • средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
  • заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

  • продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
  • умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
  • отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
  • предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
  • аннулирование договора по подложным документам.

Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики инициируют процедуру умышленного банкротства. В результате дольщики остаются и без денег, и без квартиры, пусть и с правом требования возмещения от банкротящегося предприятия. Поскольку по закону дольщики являются кредиторами третьей очереди, по факту они редко дожидаются компенсации.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство.

Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени.

В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

  • какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
  • в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
  • имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
  • проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
  • ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
  • варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
  • порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений.

При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Что изменится с 2019 года

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2019 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

  • застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
  • инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
  • средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
  • как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Особенности покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкцияОфициальный сайт ФССП России

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

  • продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
  • продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
  • продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
  • проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

  • продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
  • квартира продается по цене значительно ниже рынка;
  • предоставлены не все документы;
  • в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
  • квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
  • квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы — может ли ООО купить квартиру

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Просмотров 322

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.
Читайте также:  Как купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе?

Особенности покупки

Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании.

Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации.

Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности.

Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет.

Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Документы

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Ключевым документом при оформлении сделок с недвижимостью является ДКП. Он подготавливается с учетом требований Главы 30 ГК РФ. Договор должен четко идентифицировать предмет сделки – объект недвижимости, содержать все значимые условия соглашения с указанием стоимости. Кроме этого, в ДКП отражается список лиц, зарегистрированных в помещении, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по коммунальным услугам, условия расторжения сделки и т.д.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества.

При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.

воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа.

Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Покупка квартиры юридическим лицом не сильно отличается от аналогичной сделки, которая осуществляется между физ. лицами. Но, как и при любой операции с имуществом, в ней есть свои нюансы, преимущества и недостатки. Поэтому совершать подобные сделки желательно с юридическим сопровождением.

Свои вопросы вы также можете задать нашим юристам.

Какие особенности купли-продажи квартиры в вашем конкретном случае? Как правильно оформить собственность, чтобы не нарушить налоговое законодательство и избежать выплаты лишних налогов? Стоит ли выводить квартиру из жилфонда? Ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно

бесплатно.

Порядок и схемы покупки недвижимости юридическим лицом у юридического или физического лица

Показать содержание

Особенности таких сделок

Перед тем как заключать сделку о продаже недвижимости, нужно сделать следующее:

  1. Если юрлицо — ООО или АО — перед продажей объекта проводят собрание акционеров и согласовывают решение о продаже общей недвижимости.
  2. Если фирмой руководит один человек, будет достаточно его письменного решения.
  3. Учитывают положения уставных документов компании: бывает, там указано положение о том, что недвижимость нельзя отчуждать, в том числе продавать третьим лицам. Если это указано, нужно изменить устав, затем проводить сделку.

Схема

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

  1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.

    Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.

  2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
  3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
  4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.
Читайте также:  Сколько действителен кадастровый паспорт на квартиру

Документы

Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом следующий:

  • решение акционеров (или единственного учредителя) фирмы о продаже имущества;
  • копия устава или другого учредительного документа фирмы;
  • свидетельство ИНН;
  • свидетельство ОГРН;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  • паспорт представителя фирмы;
  • документ, подтверждающий право собственности на имущество;
  • справка о балансовой (если земельный участок — кадастровой) стоимости объекта.

В отдельных случаях дополнительно могут потребоваться:

  • свидетельство о государственной регистрации компании;
  • подтверждение, если сделка крупная;
  • справка о том, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.

В качестве примера: компания покупает квартиры для своих сотрудников у застройщика. В этом случае нужно:

  1. Заключить договор предварительной купли-продажи (ПДКП).
  2. Заключить основной договор купли-продажи (ДКП).
  3. Передать деньги и ключи от квартир.
  4. Подписать акт приёма-передачи.
  5. Зарегистрировать квартиры в кадастре недвижимого имущества.

Договор между компанией и застройщиком заключают в обычном порядке. Важно правильно указать сведения:

  • занимаемую должность;
  • фамилию, имя, отчество;
  • на основании чего действует должностное лицо.

В конце договора нужно указать реквизиты юрлиц:

  1. Полное и сокращенное наименования.
  2. Юридический и почтовый адрес.
  3. ИНН.
  4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

Приобретение недвижимого имущества физлицом у ООО

Подобным образом заключают сделку купли-продажи компания и физлицо. В этом случае физлицу-покупателю важно проверить законность действий продавца.

  1. По последнему бухгалтерскому отчёту можно выяснить, является ли сделка крупной.
  2. В налоговой инспекции можно узнать о других участниках сделки (если есть акционеры) и дали ли они согласие на сделку.
  3. Там же можно узнать о правомерности действий уполномоченного лица.

Обо всех рисках и возможностях их избежать расскажем в отдельном пункте.

Покупка юрлицом у физического

Сделку юрлица с физлицом заключают по аналогичному сценарию.

Если предприятие покупает квартиру у физического лица нужно проверить у продавца стандартные документы:

  1. паспорт;
  2. договор приватизации / купли-продажи / мены / дарственную / свидетельство о получении наследства;
  3. свидетельство о государственной регистрации собственности и справка из ЕГРП;
  4. техпаспорт;
  5. справку о прописанных в квартире лицах;
  6. единый жилищный документ или выписку из домовой книги;
  7. согласие остальных собственников на продажу квартиры.

Обратить внимание нужно на следующее:

  • есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
  • если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.

Крупная сделка требует дополнительных документов от всех учредителей — решений. Крупная сделка — это:

  • Для общества с ограниченной ответственностью — покупка или отчуждение недвижимости, стоимостью 25% от цены всего имущества фирмы.
  • Для унитарного предприятия — стоимость покупки более 10% уставного фонда фирмы или более 50 тысяч раз размера МРОТ.

Коллективное

Если участников ООО более двух, нужно организовать собрание и составить соответствующий протокол. Он и будет считаться решением.

В документе нужно указать:

  • дату, время начала и окончания собрания;
  • место;
  • повестку;
  • участников;
  • данные об объекте;
  • покупателе;
  • сумму сделки;
  • порядок и срок оплаты.

Единственного учредителя

Законом не установлена форма данного документа. Его составляют по общим правилам решений для учредителей ООО. Различие: в тексте нужно указать, что участник сделки её одобряет.

Возможные варианты оплаты и ограничения

У безналичной сделки нет лимита оплаты. Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

Безналичные расчёты проходят через банки, поэтому разрешено использовать платежные поручения, аккредитив, чеки, расчеты по инкассо.

При безналичной сделке в договоре нужно указать, когда будет считаться, что покупатель полностью выполнил своё обязательство по оплате:

  • когда деньги зачислили на расчётный счёт или корреспондентский счет продавца;
  • когда деньги списали с корреспондентского счета банка покупателя.

Если в договоре этого не указано, то будет считаться, что покупатель оплатил сделку, когда деньги поступили на корреспондентский счет банка продавца.

После заключения сделки нужно заплатить налог при продаже недвижимости юридическим лицом. Это может быть довольно крупная сумма.

В общем случае нужно заплатить два налога – подоходный (начисляют на сумму прибыли фирмы от сделки) и НДС — в размере 20%.

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Жилая недвижимость или нежилая.
  2. Юрлицо зарегистрировано в России или заграницей.

При купле-продаже жилой недвижимости налог платят только на прибыль, НДС не требуется. Если объект сделки — нежилые помещения, вместе с налогом на прибыль выплачивают НДС.

При продаже недвижимости физлицом сделка облагается обычным НДФЛ.

Налоговый и бухгалтерский учет

Дата признания доходов — день передачи недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу, то есть, в тот же день, когда начисляют НДС.

Дата регистрации права собственности покупателя для налогового учета значения не имеет.

С первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором был подписан акт приёма-передачи, нужно не начислять амортизацию, если её начисляли линейным методом (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). При нелинейном методе при продаже объекта суммарный баланс соответствующей амортизационной группы уменьшается на его остаточную стоимость (п. 10 ст. 259.2 НК РФ).

Бухучёт

Согласно п. 1 статьи 551 ГК РФ процесс перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи нужно зарегистрировать. В п.2 статьи 223 ГК РФ сказано, что право собственности покупатель получает с момента регистрации.

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

  1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
  2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Обычно, юрлицо-продавец передаёт физлицу-покупателю недвижимость по акту приёма-передаче, затем покупатель регистрирует право собственности. Для бухгалтерии организации важно не пропустить момент и списать объект недвижимость с бухгалтерского учета.

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено  с рядом особенностей и  порой такая сделка является  высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

  • Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
  • Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя  юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной, если:

  • юридическое лицо уже закрыто
  • у подписавшего договор представителя  или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены
  • юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае  разногласий учредителей этого юридического лица

  • Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как  снять риски ?

  • Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  • Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре)  из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом  налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
  • Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  • Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
  • Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки  из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять  интересы юридического лица без доверенности, должен  иметь :

  • действующую  Доверенность от нотариуса,
  •  копии  уставных документов
  • решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника,  при необходимости
  • и свежую выписку из ЕГРЮЛ.
  • Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения   открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
  • Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.
  • Будьте бдительны!

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура  сделки

  • Подписание Договора купли-продажи
  • Подписание Акта  приема-передачи
  • Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
  • Оплата государственной пошлины.
  • Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.
  1. Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений
  2. Стоит прочесть:
    Купить квартиру у подрядчика строительных работ
    Как купить долёвку
  3. Всегда рада разъяснить. Автор
  4. Покупка квартиры у юридического лица

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *