Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Когда возникает вопрос о подписании такой бумаги, как предварительный договор купли-продажи дома, люди опасаются, не скрыт ли в этом какой-то подвох.

Что представляет собой этот документ, и какие нюансы есть в этой процедуре?

Что же такое предварительный договор купли-продажи жилого дома?

Такой документ составляют покупатель и продавец приватного дома, если сделка не может состояться сразу же. Обычно предварительный договор купли-продажи дома приходится подписывать, когда покупателя все устраивает – планировка, расположение, состояние конструктивных элементов, даже стоимость.

Но есть объективные причины отложить оформление сделки:

  • нужная сумма в полном размере у покупателя пока что отсутствует, но через месяц ситуация должна разрешиться;
  • продавец недооформил наследство;
  • продавец ждет вступления решения суда в законную силу, и пр.

Подписав предварительный договор, обе стороны будущей сделки выигрывают: будущий владелец поместья может прекратить поиск, будучи уверенным в приобретении именно этого жилища, по уже оговоренной стоимости, приемлемой для него. Продавец может спокойно заканчивать с бумагами, точно зная, когда и за какую сумму этот дом он продаст.

Относительно законности такой процедуры можно заверить сомневающихся граждан: законом в лице п.1 ст. 429 ГК РФ подписание предварительного договора купли-продажи предусмотрено. Важно понимать, что этот контракт о будущей сделке — не просто бумага, а серьезный документ, с вытекающими из факта его наличия определенных обязательств обеих сторон друг перед другом.

Для того, чтобы такой контракт имел юридический вес, он должен по форме полностью отвечать всем требованиям п.2 ст. 429 ГК РФ. Не стоит пытаться в одном документе оговорить все стороны, касающиеся привязки объекта недвижимости к своему желанию завладеть им: форма предварительного договора купли-продажи не содержит информации о передаче задатка.

  • Вручение задатка, обязательства по его возврату правильно оформлять отдельным документом, называемым договором задатка.
  • Это значит, что предварительный контракт, с включенным в него пунктом о передаче задатка, при рассмотрении в суде неверно составленный договор не сможет помочь собственнику дома оставить задаток у себя, деньги придется вернуть.

Предварительный договор купли-продажи дома только закрепляет на бумаге намерения сторон совершить в будущем, пусть недалеком, передачу прав собственности на жилой дом.

Основные моменты предварительного договора

Как составить предварительный договор купли продажи дома? Этот документ должен обязательно содержать такие сведения:

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

  • наименование населенного пункта, дату;
  • ФИО полностью обоих представителей сторон;
  • в пункте «Предмет договора» нужно указать характеристики дома и земли;
  • цена, алгоритм расчетов;
  • обязанности сторон, привязанные к датам исполнения;
  • наличие претензий друг к другу;
  • подписи сторон.
  1. Описывая «Предмет договора» нужно подробно указать адрес, а также характеристики жилого дома, и не забыть конкретизировать кадастровые номера постройки и земельного участка, а также где и когда зарегистрировано право собственности отдельно на дом и на землю.
  2. Отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости не дает права собственнику участвовать в процессе предпродажной компании, сопровождающейся оформлением превентивного контракта.
  3. К превентивному контракту обязательно должны быть приложены такие документы:

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

  • копии техпаспорта на дом и кадастрового паспорта на участок земли, заверенные нотариально;
  • акт приемки-передачи жилого объекта (вместе с земельным наделом);
  • договор о задатке.

Такая серьезная бумага составляется в 3-х экземплярах: по одной каждой из сторон, а третий должен будет передаваться в Федеральную регистрационную службу вместе с основным договором. Если договор о задатке не составить отдельно, то сумма, переданная в качестве задатка, будет учтена как авансовый платеж.

Превентивный контракт не требует регистрации, не обязательно и участие нотариуса, хотя и желательно.

Нюансы, которые надо учесть

Каждый пункт предварительной бумаги нужно внимательно прочесть и вникнуть в суть, и если что-то не устраивает, то следует настоять на исключении этого пункта.

Если все, что говорится и пишется в этом соглашении, соответствует действительности, обе стороны представлены нормальными, порядочными людьми, то ничего страшного нет в том, чтобы поставить свою подпись под таким документом. Но есть и нюансы, говорящие о наличии рисков.

Обязательно нужно проверить давность изготовления технического паспорта на объект недвижимости.

Если покупатель специалист в строительстве или в вопросах торговли недвижимостью, то он сможет сориентироваться после ознакомления с планировкой дома в натуре, насколько точно техпаспорт соответствует фактическому расположению помещений.

Дело в том, что может впоследствии оказаться неувязка: техпаспорт прилагался давний, а проведенная перепланировка не оформлена.

Есть еще опасность приобретения жилого объекта с прописанными на этой жилплощади несовершеннолетними детьми или с заключенным под стражу жильцом – ведь превентивный контракт не требует предоставления справки о зарегистрированных жильцах не только архивного, но даже и обычного вида. Поэтому стоит запросить у хозяина архивную справку о жильцах по этому адресу.

Нет и полной уверенности, что заранее подписанная бумага не касается жилого дома с наличием обременений (это становится явным при оформлении основного варианта документа по купле-продаже, по запросу нотариуса).

Важно уточнить этот нюанс (отсутствие наложенного ареста, сдачи в залог и пр.) покупателю до того, как поставить свою подпись на предварительном варианте.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Не стоит идти навстречу и откладывать сделку, лучше вернуть задаток и развязать отношения с не вполне надежным партнером.

Особенно важно понимать, что поселять в свой дом потенциального собственника с семьей ни в коем случае не следует, это может оказаться хитрым ходом недобросовестных покупателей. Акт о передаче жилого дома с земельным участком не обозначает, что должен последовать факт заселения в этот дом.

Такая бумага, как акт, подтверждает только, что будущий владелец убедился в соответствии планировки комнат техпаспорту, а также в том, что в доме никто не проживает, осмотрел двор, земельный надел, увидел надворные постройки.

Хотя фактически такой предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по сути, всего лишь документ о намерениях, не стоит самостоятельно браться за его составление, лучше подстраховаться и обратиться к нотариусу с хорошей репутацией.

Образец договора

Образец предварительного договора купли-продажи [sc name=»year» ]

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Договор предварительной купли и продажи недвижимости, в каких случаях он требуется

Предварительный договор продажи недвижимости не является обязательным, но в некоторых случаях без него не обойтись. Он служит гарантией того, что отчуждение объекта будет выполнено в соответствии с договоренностями сторон, участников сделки. Если вы решили купить или продать недвижимость но оформить договор прямо сейчас нет возможности, ПДКП станет альтернативой залогу.

ПДКП дает возможность закрепить намерения сторон о заключении основного договора КП на условиях, прописанных в предварительном документе согласно статье 399 ГК, пункта 1

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Основания для составления предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключают в том случае, если есть обстоятельства препятствующие участникам сторон совершить сделку. Среди частых причин для подписания:

  • Отсутствие у продавца бумаг о гос. регистрации права собственности, свидетельства о праве на наследство, прочих правоустанавливающих документов.
  • Необходимость достать недостающие средства на покупку недвижимости.
  • Невозможность заключить договор КП причине отсутствие паспорта и т.п.

Договор предварительной купли недвижимости не предполагает передачу прав на собственность. Он является промежуточным шагом и позволяет соблюсти договоренности до момента подписания купчей.

Договор обязательно заключается в письменной форме. Но его не требуется удостоверять или же регистрировать в гос. органах. При желании сторон документ можно заверить у нотариуса

Типы предварительных договоров купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (образец ПДКП легко скачать в интернете и затем указать в нем актуальные данные) можно составлять при различных формах отчуждения. Выбирая шаблон, учитывайте особенности сделки:

  • С участием застройщика. Компании могут принимать средства от инвесторов строительства. С таким предварительным договором КП нередко передается полный платеж за будущее жилье.
  • По ипотечной сделке. Договор между участниками купчей подписывают по требованию финансового учреждения, являющегося кредитором.
  • Также это может быть договор с агентством недвижимости, при этом он подписывается при внесении авансовой суммы.
  • При заключении ПДКП покупатель еще не получает права собственности на недвижимость даже при оплате задатка
  • Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Основные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости

Главные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости прописаны в пункте 3 статьи 399 Гражданского Кодекса. В обязательном порядке в нем указывается:

  • Подробное описание отчуждаемого в будущем объекта. Вносится точная информация о недвижимости – адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, прочее.
  • Точная цена продажи. Независимо от колебаний рынка, купчая будет заключена по стоимости, прописанной в ПДКП.
  • Лица, имеющие право пользования квартирой. В случае отсутствия сторонних лиц, информация также вносится в договор.

Это наиболее важные факторы предстоящей сделки. Предварительный договор купли-продажи участка будет включать в себя информацию о размерах и особенностях земли.

К экземпляру ПД КП рекомендуется приложить копии правоустанавливающих документов на недвижимость.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Если опустить какой-либо из вышеперечисленных пунктов, предварительный документ будет признан незаключенным. В этом случае нельзя потребовать составления основного договора, согласно пункту 1 статьи 402 Гражданского Кодекса.

Дополнительные условия предварительного договора

К дополнительным условиям ПДКП относится:

  • Порядок проведения расчетов.
  • Распределение трат по оформлению и регистрации основного договора КП.
  • Сроки подписания купчей.
  • Ответственность сторон и т.д.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может быть выполнено каждым из участников сделки. Если инициатором стал покупатель, без согласования с продавцом, задаток ему не возвращается.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Если цена на недвижимость зафиксирована в предварительном договоре, ее невозможно изменить в одностороннем порядке

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Срок действия ПДКП

Оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости, как и сроки выполнения обязательств должны быть четко прописаны в бумагах. Что касается временных ограничений, то законом предусмотрено следующее:

  • Если время подписания не определено сторонами, срок равняется одному году от даты подписания ПДКП.
  • Когда одна из сторон уклоняется от оформления купчей в течение указанного срока, вторая может вытребовать свое право через суд, как и возмещение убытков.

Регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется, но соблюдение законности его оформления позволит избежать большинства неприятностей.

Предметом ПДКП является не купчая объекта, а намерение сторон. Это необходимо учитывать при отказе участников предстоящей сделки от выполнения договоренностей. По нему суд не сможет признать право собственности на недвижимость, но вправе принудить выполнить прописанные в нем обязательства

Читайте также:  Адвокат бесплатная консультация онлайн

Нужен агент по недвижимости?

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости сегодня используется все чаще. Подробнее узнать о возможностях такого документа можно у специалистов АН «Колизей». Звоните, мы поможем оформить любые бумаги в соответствии с действующим законодательством!

Предварительный договор купли-продажи: зачем он нужен и как правильно его составить

  • Главная
  • Строительство и ремонт
  • Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд В некоторых случаях перед совершением сделки купли-продажи недвижимого имущества заключается предварительный договор.

Рассказываем о нём и тонкостях его составления подробнее. Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

ShutterStock/Fotodom.ru

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Чтобы юридически подтвердить своё намерение приобрести недвижимость, существует несколько механизмов: внесение задатка, авансовый платёж и заключение предварительного договора. Каждый вариант по-своему эффективен. 

Когда составляют предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в том случае, если одна из сторон не готова сразу заключать основной договор. Такое может произойти по следующим причинам:

  • у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;
  • у покупателя нет требуемой для приобретения суммы, однако она должна появиться в обозримом будущем;
  • при приобретении недвижимого имущества используются средства ипотечного кредитования, однако банку требуется время (до 3 нед) для проведения специфического анализа объекта, в том числе — на проверку юридической прозрачности сделки и изучение отчёта профессионального оценщика;
  • продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для осуществ­ления процедуры снятия обременения.

Помните, что при покупке жилья на условиях долевого участия в строительстве предварительный договор купли-продажи не заключается, потому что он не предоставляет дольщику необходимых юридических гарантий

Что гарантирует договор 

Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой из сторон сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя перед продавцом, в договоре должен быть закреплён срок покупки жилья. Одновременно договор закрепляет и стоимость недвижимости, гарантируя покупателю неизменность цены объекта до момента покупки.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел гарантии выполнения условий предварительного договора. Если покупатель или продавец в течение 6 мес по каким-то причинам уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд. В том случае, если никаких препятствий к завершению сделки нет, суд вынесет решение о понуждении к заключению основного договора.

Для того чтобы суд принял такое исковое заявление, при заключении предварительного договора его стороны должны максимально подробно определить объект продажи, охарактеризовав объект недвижимого имущества, а также указав цену договора, последовательность и порядок совершения взаиморасчётов. Кроме того, в договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора. Это время может быть изменено при наступлении обстоятельств, указанных в предварительном договоре. 

Если суд принимает положительное решение, предварительный договор считается заключённым. Условия договора определяются судебным решением и будут действовать с момента, когда этот документ вступит в законную силу.

По смыслу ст. 429 ГК РФ стороны предварительного договора купли-продажи обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на ранее согласованных условиях.

Предварительный договор купли-продажи необходимо заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ).

В этом случае размер тарифа за совершение юридически значимых действий будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать:

  • условия, позволяющие установить предмет договора (из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи определённого объекта недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре);
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). 

При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества хотя бы одного из его существенных условий такой документ будет считаться ничтожным, а сделка — незаключённой

Предмет и цена договора 

При описании предмета договора — объекта недвижимого имущества — необходимо полно и корректно указать все его основные характеристики, а именно: 

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь в соответствии с данными справки Бюро технической инвентаризации;
  • количество комнат;
  • для квартиры можно указать этаж, на котором она располагается, и общую этажность дома, в котором находится квартира.

Для подтверждения характеристик объекта недвижимого имущества в предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности, их реквизиты. Кроме того, следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

Обратите внимание, что цена имущества, которое выступает в качестве предмета сделки, необходимо указать полностью и в рублях. Если при заключении предварительного договора стороны условились о внесении задатка или авансового платежа, его размер также должен быть указан. 

К предварительному договору должен прилагаться текст проекта основного договора. Учтите: если вы указываете разные суммы сделки в предварительном и основном договорах, это является нарушением закона.

  Кроме стоимости объекта недвижимости в предварительном договоре необходимо указать, какая из сторон несёт расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

При составлении текста договора обратите внимание, правильно ли указаны данные сторон — продавца и покупателя, сверив их с данными в документах, подтверждающих личность.

Обратите внимание: специалисты рынка недвижимости рекомендуют указывать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса сторон (также можно указать телефоны, адреса электронной поч­ты).

В случае возникновения нештатных ситуаций такая предусмотрительность позволит найти контрагента по договору. 

Учтите, что в жилье, которое является предметом сделки, могут проживать не только продавец, но и лица, у которых после продажи сохранится право на проживание (например, бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от неё). Право пользования жильём в таком случае носит бессрочный характер, поэтому такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре. Их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре должны быть указаны паспортные данные, а также сроки снятия с регистрационного учёта после заключения основного договора купли-продажи квартиры других лиц, зарегистрированных в квартире кроме продавца.

В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи. 

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нём срок заключения основного договора или же нет. Если вы намерены его указать, он должен обозначать:

  • или конкретную дату («10.03.2019»);
  • или дату, не позднее которой должен быть заключён основной договор («не позднее 10.03.2019»); 
  • или период, в течение которого будет заключён основной договор («в течение трёх месяцев после заключения предварительного договора»). 

Обратите внимание: закон не предусматривает требований к срокам. Таким образом, срок может быть кратким (например, через 1 мес со дня подписания предварительного договора) или продолжительным (например, через 15 мес со дня подписания предварительного договора).

Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет предложение о заключении основного договора, предварительный договор утрачивает свою силу, а стороны освобождаются от выполнения предусмотренных в нём обязательств.

Риски при заключении предварительного договора

Во-первых, предметом предварительного договора купли-продажи является не сама покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор. По этой причине предварительный договор не может быть гарантией получения жилья, даже если оно уже было оплачено покупателем. 

Во-вторых, суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска.

Предметом такого иска должно стать признание предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключённым.

В-третьих, существует риск двойной продажи недвижимости. При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права собственности, договор не подлежит государственной регистрации. К сожалению, это обстоятельство способствует тому, что недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем.

В-четвёртых, в случае судебного разбирательства покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. В случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишён и этой возможности. 

Особо обращаем внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от любых обременений и ограничений

Можно ли расторгнуть соглашение

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ. Договор можно расторгнуть:

  1. если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи; 
  2. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
  3. по обоюдному согласию сторон; 
  4. если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа. 

Читайте также:  Как купить квартиру без ипотеки?

В уведомлении должны содержаться:

  • полное наименование и дата составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • описание нарушения договора (если они имели место); 
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.

Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа, так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.  

Порядок расторжения предварительного договора

  1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его положения, а также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли составлен договор, корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как неверно оформленный документ автоматически утратит юридическую силу.
  2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного договора были исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения предварительного договора купли-продажи.
  3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет письменное уведомление второй стороне. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путём заключения мирного соглашения инициатор вправе обратиться в суд.
  4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: как составить, образец

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?Установите в договоре обязанность сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.

Включите условия, которые позволят установить предмет основного договора, и условия, на согласовании которых настаивает контрагент.

Рекомендуем также согласовать цену недвижимости. Если объект – жилое помещение, укажите перечень лиц, сохраняющих право пользоваться им, и их права на помещение.

Чтобы стимулировать стороны заключить основной договор, включите в предварительный договор условие о задатке.

Составьте предварительный договор в виде одного документа, подписанного сторонами. Предлагаем сразу же составить и проект основного договора, оформив его как приложение к предварительному.

Предмет и иные условия основного договора купли-продажи недвижимости

Включите в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи недвижимости;
  • условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.

Без существенных условий договор купли-продажи не считается заключенным, если только стороны не подтверждают его действие исполнением или иным образом (п. п. 1, 3 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Чтобы согласовать предмет, укажите:

  • основные обязательства сторон:
  • обязанность продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости (например, земельный участок, здание, квартиру, нежилое помещение) (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
  • обязанность покупателя принять объект и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. п. 1, 5 ст. 454 ГК РФ).

Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны намереваются в будущем заключить именно договор купли-продажи недвижимости;

  • данные, которые позволят определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Если их в договоре не будет, условие об имуществе, которое подлежит передаче, будет несогласованным. В этом случае как предварительный, так и основной договоры не считаются заключенными (ст. 554 ГК РФ).

Какие данные об имуществе указать в договоре

Для индивидуализации недвижимого имущества достаточно указать его кадастровый номер (при наличии) (ст. 554 ГК РФ).

Однако рекомендуем указать в договоре более детальную информацию. В зависимости от вида недвижимости это могут быть следующие данные:

Вид недвижимости Индивидуальные характеристики
Здание
  • адрес;
  • площадь (кв. м);
  • назначение;
  • количество этажей, в том числе подземных
Помещение
  • адрес;
  • площадь (кв. м);
  • обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
  • назначение (жилое, нежилое);
  • номер, тип этажа, на котором расположено помещение;
  • вид жилого помещения
Земельный участок
  • описание местоположения;
  • площадь (кв. м);
  • адрес;
  • категория земель;
  • вид разрешенного использования

Чтобы правильно привести в договоре эти данные, рекомендуем получить выписку из ЕГРН. В ней есть все необходимые сведения об основных характеристиках объекта недвижимости.

Оперативно ее можно заказать в электронном виде на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Сделайте выписку приложением к договору. Это позволит избежать споров о согласовании предмета договора.

Как индивидуализировать несуществующий объект

Если вы заключаете предварительный договор в отношении несуществующего объекта (например, земельного участка, который еще не образован), убедитесь, что у вас с контрагентом совпадает представление о предмете договора и вы можете его определить. Этого можно добиться, если вы:

  • согласуете дополнительный механизм для определения предмета основного договора при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору. Например, включите в договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного участка и формированию его в определенных границах;
  • определите объект купли-продажи настолько подробно, насколько это возможно на дату подписания предварительного договора. Например, укажите местонахождение строящейся недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, количество этажей, иные характеристики недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. При строительстве укажите в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта.

Учтите, что к моменту заключения основного договора характеристики строящегося (реконструируемого) объекта (например, его площадь) могут измениться.

Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта (согласно, например, разрешительной документации) и согласуйте порядок этой процедуры.

Это особенно важно при купле-продаже всего строящегося объекта (например, здания), когда вероятность изменения характеристик объекта наиболее велика. При отсутствии в договоре таких условий контрагент может отказаться заключать договор из-за несогласованности объекта.

Иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости, предусмотренные законом

Включите в предварительный договор условие о цене недвижимого имущества. Это условие является существенным для договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Однако учтите, что не следует устанавливать обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену (ее существенную часть) недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Иначе такой договор будет считаться договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате.

В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения (в частности, квартиры) дополнительно укажите (п. 1 ст. 558 ГК РФ):

  • перечень лиц, которые сохраняют по закону право пользования этим помещением после его приобретения покупателем;
  • права указанных лиц на пользование продаваемым помещением.

Условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон

Рекомендуем заявить о необходимости включить в предварительный договор все условия договора купли-продажи, которые можно согласовать на момент заключения предварительного договора. Это важно, поскольку если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, такие условия будет определять уже суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора купли-продажи, когда вы будете его подписывать.

Если вы не можете согласовать все условия, постарайтесь настоять на согласовании тех из них, которые наиболее важны для исполнения договора купли-продажи, в частности:

  • о сроке и порядке передачи недвижимости. Вы можете подготовить форму передаточного акта (иного документа о передаче) (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Оформите этот документ в качестве приложения к предварительному договору;
  • о сроке и порядке оплаты цены недвижимости. Например, можно согласовать предоплату или отсрочку (рассрочку) платежа (ст. ст. 486 – 489 ГК РФ).

Условия о порядке заключения основного договора купли-продажи недвижимости

Важно закрепить в предварительном договоре условия о том, когда и как будет заключаться основной договор купли-продажи недвижимости. Это поможет вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите срок и процедуру его заключения.

Срок заключения основного договора

Укажите срок, в течение которого вы с контрагентом обязуетесь заключить договор купли-продажи. Его можно определить разными способами (ст. 190 ГК РФ).

Рекомендуем указать конкретную дату, до которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента (например, в течение четырех месяцев с момента заключения предварительного договора).

В дальнейшем, если по каким-то причинам не успеете заключить основной договор, вы сможете продлить срок его заключения, составив дополнительное соглашение.

Если объект находится в стадии строительства, удобно предусмотреть, что стороны заключат договор в течение определенного срока с момента:

  • ввода объекта в эксплуатацию либо
  • регистрации права собственности продавца на этот объект.

Представляется, что вы можете включить в предварительный договор подобные условия (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности на него зависят не только от действий будущего собственника (продавца). Поэтому в предварительном договоре можно установить только ориентировочные сроки наступления таких обстоятельств.

При этом есть вероятность, что указанные сроки будут существенно сдвигаться.

Чтобы избежать споров, можно согласовать, например, предельный срок ожидания регистрации права собственности, по истечении которого действие предварительного договора прекратится.

Процедура заключения основного договора

Рекомендуем указать в предварительном договоре:

  • сторону, которая направляет предложение заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Если вы не сделали проект основного договора приложением к предварительному, то можете предусмотреть, что эта сторона подготовит проект договора;
  • срок, способ и адрес направления предложения контрагенту. Имейте в виду, что, если вы согласуете порядок направления предложения, его необходимо будет соблюсти. Если из-за его нарушения контрагент не получит предложение, вы не сможете его понудить заключить основной договор, ссылаясь на то, что он уклоняется от его заключения.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется сторонами по обоюдному желанию. Документ не влечет перехода прав на объект, но фиксирует намерение совершить сделку. Соглашением участники закрепляют только базовые условия отчуждения имущества. Порядок регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Краткое содержание

Составляя предварительное соглашение, участники снижают риск срыва сделки. После подписания документа продавец не вправе повысить цену, а покупатель – передумать. В случае уклонения одного из контрагентов, пострадавшая сторона получает компенсацию.

Читайте также:  Кадастровая стоимость квартиры - что это и как узнать?

Защитная функция является основной, но не единственной. Предварительный договор  заключают, если стороны не могут согласовать все детали. В документе прописываются намерения и базовые принципы сделки. На решение оставшихся вопросов отводят дополнительный срок.

  С этой целью проводятся переговоры, деловые встречи, привлекаются профессиональные медиаторы. Инструмент широко применяется при приобретении сложных недвижимых комплексов (например, предприятий).

Кроме того, предварительный договор становится основанием внесения задатка.

Документальное закрепление намерений практикуется и частными лицами. Инструмент позволяет оформить отношения с покупателем, не успевшим собрать необходимую сумму. Дополнительное время отводится на получение займов или поиск иного источника средств.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Особенности заключения сделки

Содержание предварительного соглашения определяется статьями 429 и 549 ГК РФ. В документе обязательно должно присутствовать описание предмета. Требования к сделке уточнил Верховный суд постановлением № 49 от 25.12.2018 года.

Так, высшая инстанция признает действительность предварительного договора при фактическом отсутствии у продавца имущества. На момент подписания соглашения участник не обязан обладать отчуждаемым объектом. Однако он должен гарантировать его наличие к моменту купли-продажи.

При возникновении спора о юридической природе договора суд оценивает обстоятельства в комплексе. Служители Фемиды исходят из принципов добросовестности и разумности. Сохранение обязательства остается в приоритете. Сделку аннулируют только в крайнем случае (постановление ВАС РФ № 13970/10).

Описание предмета составляется с опорой на параграф 7 главы 30 ГК РФ. В тексте указывают:

  • наименование;
  • инвентарный и кадастровый номера;
  • место нахождения;
  • площадь, этажность;
  • прочие характеристики, позволяющие точно идентифицировать объект.

Во избежание споров юристы советуют дополнительно указывать реквизиты правоустанавливающих документов. К сожалению, следовать этой рекомендации удается далеко не всегда. Если продавец обещает продать недвижимость после завершения строительства, описательная часть включает только характеристики будущего сооружения.

Особого внимания заслуживает пункт о цене. Стоимость является существенным условием договора продажи недвижимости. Однако прописывать ее в предварительном соглашении необязательно.

На действительность это не влияет. Более того, юридическая грань здесь очень тонка.  Если стороны утвердят выкупную цену, зафиксировав передачу всей или части суммы, сделку признают состоявшейся.

Это будет продажа с предварительной оплатой.

Обеспечением намерений может стать задаток. Правовую природу платежа нужно четко обозначать в договоре. Статья 380 ГК РФ даже допускает составление отдельного соглашения. Участникам следует не только определить сумму, но и указать лицо, которое вносит деньги. От этого зависит дальнейшая судьба платежа.

Задаток вносит покупатель Соглашение о намерениях обеспечивает третье лицо
Сумма зачитывается в выкупную стоимость.   После заключения основного договора деньги возвращают гаранту.  

Участники вправе определить также срок купли-продажи. Если точная дата не установлена, он равен 1 году. По завершении этого периода разрешается предъявлять иски о понуждении. На защиту интересов сторонам отведено 6 месяцев. Переговоры и разногласия течения срока не приостанавливают.

Что нужно знать о государственной регистрации

Предварительный договор всегда заключается в письменной форме. Соответствующий вывод сделал Верховный суд РФ в п. 24 постановления № 49. Намерения, озвученные устно, ничтожны. А вот государственной регистрации соглашение не подлежит. В обоснование такой позиции высшая инстанция ссылается на статьи 158, 164 и 429 ГК РФ.

Как прекращаются отношения

В большинстве случаев действие предварительного соглашения завершается в момент заключения основной сделки. Отдельный документ составлять не требуется. Основанием прекращения становится и истечение срока. Это происходит, если ни один из партнеров не настаивает на исполнении. Впрочем, закон не исключает отказа от сотрудничества и в одностороннем порядке.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости влечет негативные последствия для инициатора. Сторона, отказавшаяся от исполнения обязательства, должна возместить партнеру убытки. Компенсировать необходимо прямые и косвенные потери. Соглашением могут быть установлены также штрафные санкции (Определение ВС РФ № 305-ЭС18-12143 от 18.12.2018 года).

Если договор был обеспечен задатком, применяется ст. 381 ГК РФ:

Причина Последствия
Участники отказались от купли-продажи по обоюдному согласию. Деньги  передаются гаранту обратно в полном объеме.
Заключить основной договор нельзя из-за обстоятельств непреодолимой силы.
От заключения сделки отказался продавец.   Задаток возвращается в удвоенном размере.  
Покупатель  уклоняется от приобретения.   Задаток остается у несостоявшегося продавца.  

Срок возмещения убытков оговаривается предварительным соглашением. Уклонение от расчетов дает пострадавшей стороне право на взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ.

Обратите внимание! В случае отказа от купли-продажи разрешается либо принудить виновника к сделке, либо взыскать с него возмещение вреда и штрафы. Одновременное заявление требований не допускается.

Таким образом, документальное закрепление намерений налагает серьезные обязательства. Юридический инструмент защищает участников от произвольного отказа от сделки, срыва проектов или недобросовестности партнеров.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.

Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.

Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *