Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Подписаться Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2020 году, определить, какие документы проверять. 

Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя. 

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет. 

Анализ правоустанавливающих документов 

Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы. 

Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным. 

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества. 

Убеждение в прохождении государственной регистрации

Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации. 

Детальное ознакомление с договором

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения. 

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.  

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире. 

Как проверить новую квартиру перед покупкой 

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

  1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
  2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация. 

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца. 

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

  1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
  2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил. 
  3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано. 
  4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности. 
  5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной. 

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах. 

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ. 

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца. 

Квартира по доверенности

Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность. 

По наследству

Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной. 

Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться. 

Есть супруг/а

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством. 

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию. 

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет — 2900 рублей. 

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

  1. Юридическое заключение по всем пунктам.
  2. Круглосуточный доступ к сервису.
  3. Обработку запроса на протяжении суток.
  4. Услуги оказываются по всей РФ.
  5. Официальные данные.
  6. Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег. 

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

  1. В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
  2. Оплата.
  3. Ожидание ответа.
  4. Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты. 

  • Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса. 
  • Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток. 
  • Образец комплексной проверки недвижимости

Подпишись на новые статьи

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить? Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Проверка чистоты квартиры при покупке

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Покупка или обмен квартиры – достаточно долгий и сложный процесс. Прежде чем покупать ее нужно оценить ее состояние в плане ремонта, а также убедиться в чистоте сделки. Многие покупатели обращаются сразу к юристам для проверки законности продажи, но как правило, это требует немалых затрат.

Поэтому зная некоторые нюансы проверки квартир, покупатель сможет сам оценить ее чистоту.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры – очень радостное событие для любой семьи.

Поэтому чтобы не омрачить его нужно прежде чем приобретать жилье проверить ее на возможные проблемы, к которым относятся:

  • Долги по налогам и квартплате;
  • Прописка третьих лиц;
  • Прописка несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • Замену документов или исправления в них.

Чтобы не остаться без денег и жилья нужно внимательно все просмотреть и только после этого решать нужна ли эта квартира.

Как проверить историю квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?История квартиры – это ни что иное, как ее переход прав от пользователя к пользователю, а также другие возможные сделки, которые проводились с жильем. С 1998 года у покупателей есть возможность узнать о них из Единого госреестра прав на недвижимое имущество.

Владелец квартиры может предоставить покупателю выписку из ЕГРП. Из выписки будет видно какие сделки совершались с квартирой. Если собственник отказывается предоставить ее, то стоит задуматься о чистоте сделки.

Также в выписке стоит изучить информацию за ближайшие 3 года. Если квартира за это время н продавалась несколько раз или на нее не накладывали арест, то можно успокоиться.

Если же по поводу квартиры были споры, то стоит взглянуть на решение суда, чтобы убедиться, что он окончательно решен.

Не стоит покупать квартиру если спор еще в полном разгаре и стороны обратились в суд, но решения еще не было.

Бывает и такое, что квартира не значится в ЕГРП. Но не стоит пугаться, так как это означает, что с квартирой не совершалось сделок и она полностью юридически чиста. Чтобы выяснить права владельца на квартиру можно обратиться в Департамент жилищной политики.

Как проверить качество квартиры?

Следующим шагом при проверке жилья будет проверка документации из БТИ.

Это нужно сделать для того чтобы быть уверенным, что в квартире не было перепланировок, сноса стен и др. Если перепланировка осуществлялась, то она должна быть подтверждена соответствующим документом из БТИ.

Читайте также:  Как заключить договор пожизненного содержания с иждивением?

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Не будет ничего страшного в случае, когда были изолированы стены или объединен санузел.

Совсем другое, когда в квартире были снесены несущие стены и другие подобные действия, так как для нового жильца это может оказаться неприятным сюрпризом и повлечет большие финансовые затраты. Кроме того, будет потрачена куча нервов и радости от покупки жилья покупатель уже не сможет почувствовать.

Как проверить продавца?

Продавца стоит проверить особо тщательно, так как он может оказаться мошенником.

Этапы проверки продавца:

  • Проверить подлинность его паспорта. Этот момент можно проверить по базе ГУ по вопросам миграции МВД России. На сайте всегда вывешен список недействительных паспортов, который постоянно обновляется. Углубленные данные можно узнать только в паспортном столе.
  • Если продажей квартиры занимается его представитель, то на подлинность нужно проверить не только паспорт, но и доверенность. Доверенность должна быть зарегистрирована в нотариальной конторе и заверена нотариусом. Представитель без доверенности не может выполнять никаких действий. В доверенности должно быть четко прописано, что указанный человек может представлять интересы владельца, осуществлять сделки с квартирой и получать деньги за ее продажу. Не редко представитель наделяется возможностью только продавать квартиру, а деньги будет получать ее владелец. Поэтому нужно внимательно прочесть и оценить доверенность, иначе можно остаться без квартиры и без денег.
  • Проверить дееспособность владельца квартиры. Этот момент можно уточнить у соседей продаваемой квартиры. Как правило, они с охотой рассказывают покупателям о возможных проблемах, которые могут возникнуть при покупке данного жилья. Недееспособный гражданин не может адекватно оценивать свои действия, поэтому результатом может оказаться расторжение сделки.

Как проверить отсутствие третьих лиц?

Прежде чем покупать квартиру нужно удостовериться, что в квартире не прописаны третьи лица и они не смогут после покупки предъявить права на жилье.

Для того, чтобы узнать нет ли в квартире еще каких-то прописанных граждан необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги. В ней указаны все прописанные в квартире, а также те граждане, которые могут предъявить права на нее.

Наиболее частые проблемы, возникающие при наличии прописки следующих лиц:

  • Заключенных или находящихся на долгом лечении в психоневрологическом или наркологическом диспансере на момент совершения сделки. После отбывания наказания или лечения эти граждане скорее всего вернутся в квартиру и будут оспаривать сделку.
  • Несовершеннолетних детей. При продаже жилья их интересы превыше всего и дать право на продажу жилья где они прописаны могут только органы опеки. Из-за нарушения прав детей суд может признать сделку недействительной.

Вам понравится!  Сколько стоит жилье в Москве?

Также некоторые проблемы могут возникнуть, если владелец жилья состоит в браке, так как потребуется письменное заверенное нотариусом согласие на продажу.

Как проверить квартиру на долги?

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Согласно закона владелец должен предоставить покупателю следующие документы:

  • Квитанции и чеки по оплате коммунальных платежей, телефонных переговоров и налогов;
  • Документ о состоянии финансового лицевого счета жилья;
  • Выписку из домовой книги.

Бывают случаи, что покупатель не знает, что должен предоставить ему продавец. Собственник в свою очередь может выдать фальшивые документы.

Узнать задолженность можно:

  • На официальном сайте ЖКХ. Заполнив нужные данные о квартире можно узнать есть ли задолженность.
  • В личном кабинете на сайте Налоговой инспекции.
  • По лицевому счету. Такие данные могут выдать в местах оплаты квитанций: на Почте России, в банке, платежном терминале и др.
  • В телефонной компании можно узнать о задолженности за стационарный телефон.

Проверка порядка отчуждения

Стоит внимательно проверить порядок отчуждения жилья. Некоторые сделки не внушают доверия, так как она проводится не совсем стандартно. Особое внимание нужно обратить, если квартира продается срочно и по заниженной цене. Данный случай может означать, что владелец пытается быстрее сбыть квартиру, пока не появились третьи лица и не потребовали свою долю.

При отчуждении квартиры обратить внимание необходимо на:

  • Срочность сделки. Такое может быть в двух случаях: при переезде в другой город или страну, и если собственник хочет обмануть покупателя и других наследников квартиры;
  • Возможное наложение ареста на квартиру и другие неприятные моменты.
  • Цена за квартиру ниже рыночной стоимости на 20% также должна насторожить покупателя. В данном случае может иметь место обыкновенное мошенничество.
  • Нежелание представителя продавца знакомить покупателя с владельцем.

Какие документы необходимы для подтверждения юридической чистоты квартиры?

Для того чтобы проверить чистоту квартиры с юридической точки зрения, необходимо вооружиться пакетом документов и сверить все их данные.

К таким документам относят:

  • Свидетельство о праве на собственность. Особое внимание стоит уделить дате его выдачи. Если сделка была совсем недавно, то нужно внимательно проверить почему владелец так быстро решил избавиться от жилья.
  • Выписка из ЕГРП из которой видно какие сделки проводились с квартирой в ближайшее время.
  • Справка из БТИ о перепланировках;
  • Чеки, квитанции и другие бумаги, которые могут подтвердить оплату квартплаты, телефонных переговоров и налогов.
  • Паспорт владельца. Если квартира продается представителем собственника, то к паспорту нужна будет еще доверенность.
  • Выписка из домовой книги.

Если все эти документы в полном порядке и все показатели соответствуют, то квартиру можно смело покупать, она чиста.

Что должно насторожить покупателя?

Сделки с недвижимостью таят в себе большое количество рисков, которые с первого взгляда заметить сложно.

Возможные риски при покупке квартиры:

  • Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?Поддельные документы на продажу или лицо, которое проводит сделку, не является собственником, а действует по доверенности. Случатся так, что доверенность может оказаться просроченной или фальшивой. Так зачастую мошенники оформляют ее на пожилых, больных людей, а также детей сирот. Собственник в данный момент может даже не догадываться о продаже квартиры.
  • Квартира с нарушением по приватизации. Например, ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, так как они не включались в состав собственников.
  • В истории квартиры имеются сомнительные сделки, которые стоит досконально проверить.
  • Продажа недвижимости, которая была оформлена в дар или по наследству, если при ней затрагиваются интересы других лиц. После покупки такой квартиры может объявиться наследник и оспорить сделку.
  • Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, без согласия органов опеки.
  • Продажа жилья, в котором прописаны несовершеннолетние либо недееспособные.
  • Наличие прописанных в квартире, которые отбывают наказание в тюрьме.
  • Квартира числится в плане на расселение. Она не может быть продана.
  • Если квартира находится в залоге по ипотеке или под арестом, то продажа ее также не возможна.
  • Предоставление продавцом поддельных документов.
  • Продажа квартиры или ее доли без согласия других собственников.

Все эти пункты нужно внимательно изучить, чтобы не попасться в руки к аферистам.

Советы для покупателей:

  • Если квартира продавцу досталась по наследству, то нужно взять с него письменную расписку о том, что при появлении других наследников он возьмет на себя все расходы.
  • Проверить законность перепланировки.
  • Продавец должен предоставить справку об отсутствии долгов, связанных с квартирой.
  • Взять с продавца расписку о получении денег за недвижимость.
  • Стоит узнать была ли недвижимость приобретена в браке, и если да, то потребовать согласие супруга/супруги.
  • При не предоставлении собственником документов по просьбе покупателя лучше отказаться от сделки с данной квартирой.

Соблюдая эти не хитрые советы, покупатель сможет обезопасить себя от покупки «нечистой» квартиры с кучей долгов.

Остались вопросы? Спросите у юриста! Материал опубликован: 23.10.2016

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Приобретение жилья требует прежде всего ответственности перед собой. Недопустимо, чтобы с покупкой в жизни собственника возникли неприятные сюрпризы.

Что важно учесть при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Когда подходящий объект подобран и ведутся переговоры, покупателю необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Поведение продавца. Должны насторожить излишняя поспешность, попытки «надавить», необоснованно ускорить заключение сделки;
  • Отказ продавца в предоставлении каких-либо документов по требованию покупателя.

Согласно действующего законодательства, для регистрации договора предусмотрен минимум документов.

Например, если речь идет о готовом жилье, для совершения сделки купли-продажи стандартно необходимы:

  • Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы;
  • Справка о прописанных лицах;
  • Заключенный между сторонами договор.

Но для проверки юридической чистоты квартиры перечисленных выше документов недостаточно.

Особенности проверки документов по приобретаемому жилью различны в зависимости от того, на рынке готовой недвижимости или в новостройке расположен объект.

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья

Вторичное жилье – это любое жилье, ранее задействованное в сделке по купле-продаже, как объект.

Приобретая жилье на рынке готовой недвижимости, необходимо обратить внимание на следующее:

  • Документы о праве собственности собственности на жилье

Прежде всего важно понять, сколько собственников у помещения и на каком основании они владеют квартирой. Эта информация содержится в свидетельстве о праве собственности.

В свидетельстве указано название документа – основания. Это может быть договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизации).

  • Срок владения квартирой и наличие/отсутствие обременений

Далее стоит проанализировать, сколько времени владеет объектом недвижимости продавец. Идеально, когда имеется информация о частоте смены владельцев за весь период с момента заселения дома. Ранее мы рассказывали, что такое обременение на квартиру.

  • Наличие/отсутствие несовершеннолетних собственников жилья, а также недееспособных лиц
Читайте также:  Что такое межевание земельного участка, для чего нужно межевание?

Информацию о собственниках квартиры можно почерпнуть из ЕГРП. Если среди них есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, обязательным условием для проведения сделки становится получение соответствующего разрешения от органов опеки. Без данного документа сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Сделки с участием маткапитала также проходят под контролем органов опеки.

  • Наличие/отсутствие зарегистрированных в квартире лиц

Информацию о зарегистрированных в квартире лицах или отсутствии таковых можно получить из справки из паспортного стола. На момент совершения сделки прописанных быть не должно.

  • Если квартира куплена в браке

Если квартира приобретена в браке, необходимо узнать, на каком основании продавец стал собственником квартиры. Если сделка носила безвозмездный характер (квартира получена в качестве наследства, по договору приватизации или дарения), согласия супруга(-и) на отчуждение собственности не требуется.

Если же жилье было приобретено по возмездной сделке в период брака и оформлено на одного из супругов, необходимо нотариальное согласие на продажу квартиры от супруга(-и).

  • Задолженность по коммунальным платежам

Несмотря на тот факт, что при продаже квартиры обязанности по погашению долгов остается на предыдущем собственнике, стоит проверить отсутствие задолженности по квартплате. Для этого достаточно попросить у продавца соответствующую квитанцию с отметкой об оплате.

  • Техническое состояние квартиры/дома

Дома должно быть комфортно. Поэтому на этапе просмотра квартиры важно осмотреть сам объект и дом, убедиться в отсутствии видимых технических неисправностей. Для получения полной картины не лишним будет пообщаться с соседями.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке жилья в новостройке рисков не меньше. Статья, прочитав которую вы узнаете все о приемке квартиры в новостройке.

Чтобы максимально обезопасить себя покупая квартиру на этапе строительства, необходимо:

  • Проверить документацию застройщика;
  • Проверка деловой репутации

Важно понять, как давно существует организация, имеются ли у застройщика реализованные проекты и сколько их. Довольно часто покупатели строящегося жилья объединяются в сообщества в сети Интернет, где на специализированных форумах обсуждают отдельные объекты. Иногда для получения достоверной информации о застройщике или интересующем доме достаточно посетить подобный форум.

Стоит принять во внимание, есть ли у компании офис и собственный сайт. Огромное значение может сыграть и такой факт, как отношения между руководством строительной компании и местной администрацией, а также информация о том, насколько значимая фигура является учредителем юрлица.

Уставные документы компании являются открытой информацией. К ним относятся: устав, выписка из ЕГРЮЛ, приказы о назначении должностных лиц. Необходимо обратить внимание на размер уставного капитала организации. Достаточно часто недобросовестные компании указывают минимальный размер уставного капитала – 10 тыс. руб.

  • Проверить документацию на объект.

Вне зависимости от того, по какой схеме застройщик реализует проект, строительные работы не могут осуществляться без имеющегося на то разрешения.

Помимо разрешения на строительство, должны быть оформлены договор аренды (или о передаче в собственность) на участок земли, на котором ведутся работы, проект застройки. Если строительство дома начато после 1 января 2014 года, а продажа квартир осуществляется по договорам долевого участия, застройщик обязан застраховать ответственность перед дольщиками.

Выбирая новостройку необходимо обязательно посетить стройплощадку лично, оценить степень готовности объекта и реальные темпы строительства.

Загляните в статью о том, как купить квартиру в строящемся доме.

Факторы риска при покупке квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?При совершении сделок с недвижимостью покупатель рискует деньгами.

Риски считаются повышенными при наличии следующих факторов:

  • Пакет документов на приобретаемое жилье предоставлен продавцом не в полном объеме;
  • Неузаконенные перепланировки или переустройства;
  • Продажа недвижимости осуществляется по доверенности;
  • За небольшой промежуток времени у квартиры сменилось несколько хозяев;
  • В числе собственников недвижимости несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
  • Продаваемое жилое помещение является наследством;
  • Квартира продается по цене, значительно ниже рыночной.

Если в сделке присутствует какой-либо фактор, нельзя однозначно говорить о том, что продавец пытается совершить мошеннические действия при продаже квартиры. Проявить повышенную бдительность, узнать полную «историю» объекта стоит.

Юридические «подводные камни»

Помимо оценки факторов риска, важно предвидеть возможные юридические нюансы оформления сделки. К ним относятся:

  • Нарушения при оформлении квартиры в собственность;

К таковым можно отнести нарушение прав несовершеннолетних граждан при приватизации жилья или покупке недвижимости с использованием средств маткапитала.

  • Продажа жилого помещения по поддельным документам или по генеральной доверенности;

Подделку документов можно однозначно охарактеризовать как мошенничество. Если речь идет о гендоверенности, высок риск того, что выдавшее доверенность лицо может аннулировать документ. Следовательно, в судебном порядке сделка может быть признана недействительной.

  • Наличие в «истории» квартиры сомнительных сделок;

Идеален вариант, когда у покупателя недвижимости имеется возможность проверить легитимность всех сделок, совершенных за время существования квартиры.

Судебная практика такова, что заинтересованная сторона может через суд признать недействительной любую сделку в цепочке сделок с имуществом. Даже если сделка была совершена несколько лет назад.

В этом случае все последующие операции с квартирой также становятся недействительными, и больше всех пострадает в итоге конечный собственник жилья.

  • Нарушение прав несовершеннолетних и недееспособных лиц;

Закон не запрещает совершать сделки с недвижимостью, владельцем которой является ребенок или недееспособный гражданин. За соблюдением права данных категорий граждан следят сотрудники органов опеки.

Покупатель квартиры должен учесть, что такие сделки могут быть впоследствии оспорены, как и сделки с недвижимостью, которая является предметом залога/спора или находится под арестом.

  • Наличие среди ранее прописанных в квартире лиц, отбывающих заключение, пропавших без вести, находящихся в рядах РА;

Несмотря на фактическое отсутствие, за вышеперечисленными людьми остается право пользования жилым помещением. Объявившись, граждане могут доказать через суд свое право пользования жилым помещением даже после смены собственника.

  • Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

С 2016 г. при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, продавец обязан оплатить НДФЛ.

Многие продавцы уходят от оплаты налога, предлагая покупателю указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры.

Соглашаясь на подобную сделку, стоит помнить, что в случае судебного разбирательства и признания сделки незаконной, суд вынесет решение о возврате только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

Важные технические моменты при покупке квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?Процесс покупки квартиры можно разделить на несколько этапов:

  • Подбор варианта;
  • Проведение переговоров с продавцом, анализ документов на недвижимость и проверка истории квартиры;
  • Заключение договора купли-продажи, осуществление расчетов между сторонами;
  • Регистрация договора в Росреестре;
  • Получение новым владельцем документов с отметкой о регистрации права собственности на квартиру.

Поскольку законом предусмотрена обязательная регистрация договора купли-продажи квартиры или договора долевого участия, то и действие указанных договоров начинается с момента госрегистрации.

Безопасность оформления сделки

  • В настоящий момент на рынке недвижимости работает множество агентств и юридических фирм, сотрудники которых за умеренную плату не только помогут в грамотном составлении договора купли-продажи недвижимости, но и проведут в полном объеме анализ документов по приобретаемому жилью.
  • Конечным итогом юридической проверки станет развернутое заключение для покупателя о том, насколько рискованно совершать данную сделку.
  • Поскольку на рынке недвижимости задействованы немалые суммы, пренебрегать услугами юристов не стоит.

Как проверить права третьих лиц?

  1. Проверить, могут ли третьи лица заявить права на квартиру, вполне возможно.
  2. С этой целью необходимо обратиться к двух документам:
  3. Выписку из Единого Государственного Реестра Прав может заказать любое лицо, обратившись в Росреестр или МФЦ.

Стоимость изготовления документа невелика, а получить его можно в течение 2-3 дней.

Помимо данных о текущем (и предыдущих, если заказана расширенная выписка) владельце жилья, в соответствующей строке выписки из ЕГРП содержится информация о наличии/отсутствии обременений в отношении квартиры.

Например, если квартира находится в ипотеке, данные об этом будут указаны в выписке. Соответственно, сделка по переходу прав собственности может быть совершена только в том случае, если на ее проведение даст согласие залогодержатель.

  • Справка о прописанных (из паспортного стола)

Запросить документ может только собственник квартиры, либо его доверенное лицо. Идеально, если будет предоставлена расширенная выписка.

На момент совершения сделки в помещении не должно оставаться зарегистрированных лиц. Суть в том, что зарегистрированные в квартире люди не теряют права пользования объектом даже после смены собственника.

Важно обратить внимание на тот факт, куда выбыли выписанные лица (обычно такая информация отражается в справке). Если имеются сведения, что кто-либо из ранее зарегистрированных граждан выбыл в места не столь отдаленные или в какое-либо специализированное учреждение, от покупки стоит отказаться.

Советы покупателям

Несмотря на то, сопровождает ли сделку по приобретению жилья риэлтор или юрист, покупателям можно дать следующие рекомендации:

  • На этапе осмотра квартиры и переговоров с продавцом, выяснить все возникшие касательно объекта недвижимости вопросы;
  • После получения пакета документов на объект, провести тщательную юридическую проверку недвижимости и проанализировать возможные факторы риска. Если на этом этапе возникают сомнения, от заключения договора купли-продажи лучше отказаться. Судебная практика такова, что недействительными могут быть признаны даже прошедшие регистрацию в Росреестре договоры;
  • Проанализировать информацию о сроках капитального ремонта дома, убедиться что здание не является ветхим и не подлежит сносу;
  • Не доверять устным обещаниям. Все договоренности необходимо фиксировать на бумаге;
  • Подробно оговорить условия сделки: стоимость жилья и порядок расчетов, дату подписания договора, сроки освобождения квартиры и передачи ключей.
Читайте также:  Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Решаясь на покупку квартиры, нельзя торопиться. Поспешность в действиях может обернуться массой неприятных сюрпризов в будущем.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Основной источник риска при приобретении недвижимости – темное прошлое квартиры. Даже если осмотр объекта перед покупкой дал лишь положительные результаты, в дальнейшем могут возникнуть проблемы с документами.

В таких случаях нужна проверка на юридическую чистоту, особенно это касается недвижимости с вторичных рынков.

Чтобы нивелировать риски сделки, следует изучить, как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно по каждой определяющей характеристике в отдельности.

Кем является продавец: собственником или посредником?

Владельцы недвижимости могут продавать квартиру как сами, так и через посредников – риэлторов. Поэтому покупателям нужно изначально оценить статус продавца.

При заключении сделки по объекту недвижимости со вторичного рынка привлечение посредника позволяет обеспечить отчуждение с большим успехом.

Риэлторам выгоднее как можно быстрее заключить договор и получить оплату, при этом они осведомлены, какие существуют подводные камни при покупке квартиры.

В то же время существует риск, что специалист окажется недостаточно опытным или недобросовестным, поэтому высока вероятность потерять собственные средства.

Как оценить риэлтора?

Перед обсуждением сделки с посредником в первую очередь необходимо учитывать следующие позиции и рекомендации:

  • изучить репутацию специалиста, обратившись к знакомым или уточнив отзывы на специальных площадках в Сети;
  • посредник действует в открытую – это хороший знак. Если в объявлении о продаже указано, что недвижимость продается собственником, а при обсуждении особенностей отчуждения приходится связываться с риэлтором, следует задуматься о добросовестности агента;
  • обязательное наличие договора между посредником и владельцем недвижимости, где указаны все условия предоставления услуг и прописана ответственность сторон;
  • ответственность агента перед клиентами должна быть застрахована в регламентированном порядке. Если из-за действий посредника сделка аннулируется, страховая фирма компенсирует понесенный ущерб. Но наличие полиса не означает, что нужно пускать дело на самотек – в любом случае необходима проверка квартиры перед покупкой. Обязательно нужно ознакомиться с положениями договора, отдельное внимание обратив на лимит ответственности и предусмотренные страховые случаи.

Кто имеет права на распоряжение недвижимостью?

При обсуждении сделки необходимо запросить бумаги, в которых указаны лица, имеющие права собственности на объект.

Проверить информацию можно самостоятельно через Росреестр в интернете, бесплатно в этом случае получить сведения не выйдет, так как запрос выписки из ЕГРН требует оплаты в 250 рублей.

В содержании справки прописаны все владельцы квартиры, что позволяет избавиться от вмешательства мошенников, которые могли бы подделать документ.

Нужно учитывать, что у выписки нет срока действия. Она лишь подтверждает право собственности граждан на момент оформления. Тогда как информация может быть изменена уже на следующий день. Запрос на выдачу обрабатывается в течение трех рабочих дней, поэтому рекомендуется запрашивать данные дважды – при обсуждении условий сделки и непосредственно перед подписанием договора.

Если в результате изучения собственников оказалось больше одного, придется убедиться в отсутствии противоречий между ними. Ведь при данных обстоятельствах приобретаются все доли объекта, поэтому при оформлении должны присутствовать все совершеннолетние владельцы.

Важно: в государственном реестре может отсутствовать информация о квартире, если права собственности на нее были оформлены до 1998 года, что ограничивает покупателя в возможностях проверки подлинности свидетельства на недвижимость. Чтобы обезопасить себя от деятельности мошенников, следует попросить собственников пройти процедуру регистрации прав в Росреестре. Это даст им право на получение выписки, где будут прописаны все владельцы и указаны обременения.

Если же продавец отказывается вносить данные в государственный реестр и подтверждает свои права документом с двадцатилетним сроком давности, рекомендуется найти другую квартиру.

Как проверить квартиру на обременения?

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой предполагает обязательное уточнение наличия обременений, выступающих в качестве ограничения прав владельца в пользу третьих лиц.

Чаще всего запрет возникает из-за ипотеки. При данных обстоятельствах недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения, поэтому ее продажа может быть проведена лишь при наличии разрешения банка.

Дополнительные варианты обременения таковы:

  • рента;
  • долгосрочная аренда;
  • арест;
  • банкротство собственника.

При заключении соглашения для приобретения недвижимости с ограничениями нужно быть готовым к тому, что для оформления договора придется потратить гораздо больше денег, времени и сил.

При этом высок риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной по запросу заинтересованных лиц. Поэтому статус квартиры необходимо уточнить заранее. Обычно для этого достаточно выписки из ЕГРН.

Также в зависимости от вида обременения можно воспользоваться бесплатными сервисами:

Не всегда обременения несут существенные риски при покупке квартиры. К примеру, приобретение ипотечной недвижимости вполне возможно, если банк не выступает против сделки. Однако для заключения договора придется потратить гораздо больше времени, ведь потребуется согласовать вопрос с учреждением и добиться от него необходимого решения.

Кто прописан в квартире?

Если квартира оформлена на одного владельца, но в ней зарегистрирована вся семья, то покупатель все же сможет приобрести недвижимость. Однако при нежелании граждан выписываться новому собственнику придется столкнуться с рядом новых сложностей.

Если государственным службам необходимо найти гражданина, то поиск осуществляется по адресу регистрации. По этим же данным приходит корреспонденция из налоговой, кредитных учреждений, судов и т.п. Даже если владелец не связан с зарегистрированными, ему придется терпеть все эти попытки государственных ведомств связаться с людьми.

Поэтому в данном случае важна проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, ведь для выписки прошлых жильцов необходимо обращаться в суд. При этом далеко не всегда судебное решение подразумевает снятие с учета гражданина. К примеру, если человек зарегистрирован в квартире на основании отказа от приватизации, вопрос придется урегулировать иными способами.

Поэтому важно изначально позаботиться, чтобы выписались все жильцы. Однако на практике данный момент труднореализуем, ведь зачастую продавцам до приобретения новой квартиры некуда вставать на учет. Для разрешения таких ситуаций следует в договоре предусмотреть условие о снятии с регистрации до определенной даты после заключения сделки.

Есть ли долги?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может стать причиной возникновения дополнительных сложностей с управляющей компанией.

Несмотря на тот факт, что задолженность закрепляется за прежним владельцем, сотрудники ресурсоснабжающих фирм зачастую действуют вопреки закону и пытаются взыскать невыплаченные суммы с нового собственника.

Поэтому при покупке недвижимости с долгами нужно указать в договоре, что невыполненные обязательства будут покрыты продавцом за счет договорной суммы.

Получить информацию о задолженности по коммунальным платежам можно путем направления запроса в управляющую компанию, через Госуслуги или непосредственно у владельца квартиры.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

  • правоустанавливающая документация, будь то: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная, договор приватизации и т.п. Отдельное внимание необходимо обратить на договоры дарения, заключенные не между родственниками. В данном случае есть риск заключения фиктивной сделки, покрывающей куплю-продажу во избежание налогообложения. Если этот момент будет в дальнейшем подтвержден, высока вероятность признания договора недействительным;
  • выписка из ЕГРН. Документ содержит в себе немало тех данных, что надо знать при покупке квартиры. С ее помощью можно уточнить наличие обременений, права владения квартирой, основания для назначения прав собственности;
  • справка о дееспособности продавца. Необходима для подтверждения дееспособности собственника квартиры. Если владельцем является пожилой человек или вызывающий сомнения в адекватности, то рекомендуется затребовать освидетельствование психиатром при проведении сделки. Альтернативный вариант – воспользоваться услугами нотариуса для видеофиксации факта заключения договора.
  • выписка из домовой книги. Для уточнения перечня лиц, зарегистрированных на отчуждаемой жилой площади;
  • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • согласие супруга/супруги на проведение сделки. Если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности, придется заручиться разрешением мужа/жена на заключение договора;
  • разрешение от органов опеки и попечительства. Актуально, если в ходе сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних лиц.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Чтобы нивелировать возможные риски при заключении сделки, необходимо учитывать ряд рекомендаций:

  • всегда проверять документы, даже если договор оформляется с родственником;
  • непосредственный осмотр квартиры перед покупкой не менее важен, чем проверка бумаг;
  • установить правдивость утверждений продавца можно путем опроса потенциальных соседей или подачей запросов в государственные службы;
  • юридическая помощь при покупке квартиры подойдет для лиц, которые не имеют опыта в таких сделках. Стоимость услуг специалиста зависит от региона и выполненных действий, может достигать нескольких десятков тысяч. Он не поможет с разрешением вопроса, какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры или какой следует подобрать интерьер. Но с его поддержкой можно обеспечить юридическую чистоту сделки. Также юрист может подсказать, что делать после покупки квартиры.

Итог сделки во многом зависит от подготовленности покупателя и его осведомленности. Не всегда рядовому пользователю удается учесть все нюансы и подводные камни. Поэтому рекомендуется воспользоваться консультационной помощью квалифицированных лиц. В то же время важно не забывать о собственной подготовке, что определяет необходимость в изучении указанных выше положений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *