Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Ольга Макеева

купила квартиру

  • Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.
  • Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.
  • Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Что такое ДКП и как его составить в 2020 году? — pr-flat.ru

03.10.2019

Если при покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем оформляется договор долевого участия (ДДУ), то при приобретении жилья на вторичке или в готовой новостройке необходимо заключить договор купли-продажи (ДКП).

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Что такое договор купли-продажи недвижимости, когда он нужен и как его правильно составить?

Что такое договор купли-продажи? Когда он нужен и как его составить?

Что такое ДКП?

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.

ДКП по недвижимости необходим при сделках купли-продажи жилья, на которое ранее было зарегистрировано право собственности.

Это может быть квартира на вторичном рынке, а также жилье в новостройке, которую застройщик уже сдал в эксплуатацию. Аналогично ДКП оформляется при сделках с земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д.

Продавцом/покупателем по ДКП может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Особенности ДКП при сделках с недвижимостью

Договор купли-продажи — это широкое понятие, более того такие соглашения могут быть как устными, так и письменными. Мы ежедневно заключаем ДКП, например, совершая покупки в магазине или на рынке.

Особенностью ДКП при сделках с недвижимостью является то, что такое соглашение обязательно оформляется в письменном виде. Исключений не существует. Только на основании подписанного сторонами документа Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

В сделке по ДКП принимают участие как минимум две стороны. Но дополнительно могут быть включены доверенные лица, представляющие чьи-либо интересы.

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Купить квартиру по ДКП возможно как у физического лица, так и у компании

Нужен ли нотариус в сделках с ДКП по недвижимости?

Согласно действующему законодательству существует ряд сделок с недвижимостью, в которых обязательно удостоверение нотариуса. Во всех прочих случаях достаточно простого подписанного сторонами соглашения.

Основные виды сделок с недвижимостью, в которых необходимо участие нотариуса:

— если по ДКП покупается/продается доля в квартире или доме (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

— если покупается/продается квартира вашего ребенка или человека, находящегося под вашей опекой (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

— в случае покупки/продажи квартиры при условии пожизненной выплаты средств на содержание — ренты (ст. 584 ГК РФ).

  • В подавляющем большинстве прочих сделок с недвижимостью необходимо лишь соблюсти требования гражданского кодекса, а именно:
  • — указать стороны по ДКП,
  • — указать предмет договора,
  • — стоимость и порядок оплаты от покупателя продавцу,
  • — прописать условия передачи предмета договора.

Как составить договор купли-продажи квартиры?

ДКП квартиры – это документ по сделке на крупную сумму. Если есть сомнения по правильности составления договора, лучше проконсультироваться с юристом.

Застройщики, продающие свои квартиры в готовых домах по ДКП, уже имеют готовые шаблоны, по которым реализуют недвижимость. Также, если вы покупаете квартиру по договору купли-продажи в ипотеку, соглашение с продавцом будет проверено уполномоченными службами банка-кредитора. Но внимательно ознакомиться со всеми условиями ДКП стоит в любом случае.

Обратите внимание на следующие основные пункты ДКП на квартиру: 

— Стороны по ДКП. Должны быть указаны владелец прав на недвижимость и покупатель, которому эти права передаются; 

— Предмет договора. Необходимо указывать полный адрес объекта недвижимости, тип (квартира), размер (общая площадь квартиры), кадастровый номер;

Читайте также:  Перепланировка трехкомнатной квартиры серии п 44

— Цена квартиры. Стоимость объекта – обязательный пункт ДКП. Цена квартиры указывается в российских рублях; 

— Финансирование сделки. В соглашении указывается источник финансирования сделки со стороны покупателя – собственные средства или ипотека; 

— Порядок и условия оплаты. Оплата по сделке купли-продажи квартиры может осуществляться разным путем, например, через аванс или задаток. В договоре указываются даты, сроки и условия передачи денежных средств, а также способ расчетов – безналичным переводом, через банковскую ячейку, аккредитив и т.д.

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Права на недвижимость переходят не после подписания ДКП, а только после регистрации договора

Подписание ДКП на квартиру еще не означает передачу прав на нее. Переход права собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре.

Нам интересен ваш опыт проведения сделок по ДКП, поделитесь в х!

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

При отчуждении жилой недвижимости чаще всего стороны прибегают к оформлению договора купли-продажи.

Данный договор относится к категории возмездных, то есть предусматривает плату за продаваемый объект.

Стоимость отчуждаемых объектов зависит от качества, региона и пункта расположения недвижимости. Почти всегда речь идет о крупных суммах, поэтому к содержанию договора законодательство предъявляет строгие требования.

Скрыть содержание

Подготовка к подобной сделке требует большой предварительной работы, а также знаний законодательства: ГК РФ, семейного и жилищного кодексов.

Что это такое?

Договором купли продажи квартиры принято считать письменное соглашение, заключенное меду участниками сделки.

Данным соглашением закрепляются условия и сроки, в течение которых продавец обязуется передать недвижимость покупателю. А также прописываются обязательства покупателя по приемке отчуждаемой недвижимости.

Что должно быть указано в нем?

Гражданским кодексом предусмотрена свобода договора.

Участники сделки могут вписать любые важные для обеих сторон пункты, при условии отсутствия в них противоречий действующему законодательству.

Но, несмотря на понятие «свободы договора», ГК РФ предъявляет довольно жесткие требования к пунктам, которые обязательны для каждого договора купли-продажи. В нем обязательно должны быть указаны место и дата подписания.

Преамбула

В этой части договора указываются продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Разумеется, у квартиры может быть как единственный владелец и покупатель, так и по нескольку человек с каждой стороны.

В преамбуле указываются собственники и покупатели отчуждаемой квартиры, включая недееспособных граждан. За несовершеннолетних, недееспособных или частично ограниченных в правах граждан, действуют их родители или опекуны.

Кроме того, дееспособные участники сделки имеют право передать свои права по заключению договора доверенным лицам. Право на осуществление действий в интересах доверителя (продавца или покупателя), дает доверенность, удостоверенная нотариусом.

В преамбуле перечисляется каждый участник сделки. Вписываются данные документов, удостоверяющих личность и полномочия каждого из них. Это могут быть данные паспортов, постановлений о назначении опеки, свидетельств о рождении и пр..

Если в числе участников есть юридическое лицо, указывается его полное название и основные реквизиты. При наличии участников, действующих по доверенности, в преамбуле идет ссылка на доверенность, с указанием ее регистрационного номера реестре нотариуса, выдавшего данный документ.

Стандартный договор обычно содержит 10-15 пунктов.

Обязательными являются следующие:

  • четкое указание на отчуждаемый объект: его точный адрес и общие технические характеристики – количество комнат, метраж и т.д.;
  • указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на отчуждаемое жилье;
  • цена квартиры и порядок расчетов;
  • сведения о зарегистрированных на момент продажи гражданах, сроках их снятия с учета, ответственность за нарушение указанных сроков;
  • сроки и порядок передачи недвижимости (если есть особые условия, например, если квартира передается с мебелью – есть смыл это упомянуть в договоре);
  • указание на требования закона, предусматривающие обязательную регистрацию перехода права собственности в уполномоченном органе.

Как он регистрируется?

В свете требований сегодняшнего законодательства формулировка «регистрация договора» устарела. В настоящее время законодательство упразднило регистрацию договора купли-продажи, ограничив свои требования процедурой регистрации перехода прав собственности.

Для регистрации сформируйте пакет документов:

  • заявление о регистрации перехода права за подписью продавца;
  • заявление о регистрации права за подписью покупателя;
  • не менее 2-х экземпляров подписанного всеми участниками сделки договора;
  • квитанция на сумму 1000 рублей, подтверждающая оплату госпошлины;
  • паспорта, свидетельства о рождении и при необходимости прочие документы в оригиналах;
  • нотариально удостоверенные доверенности, если в договоре фигурируют доверенные лица.

Подготовленные документы нужно сдать в территориальный офис Росреестра или воспользоваться другими способами регистрации:

  1. Обратиться в один из многофункциональных центров (в тех регионах, где они имеются).
  2. Воспользоваться выездным обслуживанием, которое предоставляется на безвозмездной основе инвалидам I-II групп, инвалидам и участникам ВОВ; и на платной основе – всем гражданам, желающим воспользоваться данной услугой.

По истечении установленного законодательством срока, право нового собственника будет зарегистрировано. В подтверждение этого факта регистрирующий орган выдаст покупателю свидетельство, подтверждающее его вновь возникшее право собственности на купленное жилье.

Порядок оплаты и передачи квартиры

  • При покупке квартиры нужно уделить серьезное внимание всем этапам, и особенно – порядку оплаты.
  • Законодательство предусматривает несколько вариантов расчета между продавцом и покупателем.
  • Это оплата наличными из рук в руки, или с использованием депозитарной банковской ячейки, использование кредитных средств (ипотека) или материнского капитала, безналичные расчеты, субсидии.

Максимально обеспечить интересы обеих сторон и надежную сохранность денежных средств, позволяют грамотно организованные сделки, совершаемые по безналичному расчету, а также расчет с использованием банковских ячеек. Передача наличных несет известную долю риска.

Поэтому ни в коем случае нельзя пренебрегать основными требованиями к расчетам.

Денежные средства должны передаваться только в обмен на расписку в получении денег. В расписке должны быть указаны паспортные данные всех продавцов, дата и место выдачи.

Из содержания этого документа должно быть ясным, какую общую сумму получили продавцы за квартиру, какую долю от общей суммы получил каждый из них, по какому адресу расположена проданная квартира.

Каждый из продавцов ставит полностью имя, отчество, фамилию и подпись. За несовершеннолетних и ограниченных в правах в расписке ставят подпись их законные представители.

Сроки передачи квартиры зависят только от договоренности сторон, которая должна быть отражена в договоре купли-продажи. Передача жилья производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи недвижимости. С подписанием акта покупателю передаются все комплекты ключей от квартиры и платежные документы за коммунальные услуги за последний период.

Как обезопасить себя?

В условиях набирающего силу кризиса нужно быть предельно осторожными и бдительными при покупке квартиры.

Если говорить о сегодняшней ситуации, то рынок недвижимости в ближайшее время ожидает спад покупательской активности.

Это очень хорошее время для покупателя, потому что рынок будет перенасыщен самыми разными предложениями. На фоне пассивности покупателей продавцы становятся более сговорчивыми, что дает возможность договориться о хорошем торге.

Вполне приличную квартиру можно купить значительно ниже, чем некоторое время назад. Но «приятная» цена – далеко не единственное достоинство квартиры. Чтобы никогда не пришлось сожалеть о покупке «ненадежной» квартиры, нужно обратить пристальное внимание на следующие моменты:

  • тщательную проверку «юридической чистоты» объекта недвижимости;
  • проверку «движения» жильцов и собственников;
  • правоспособность собственников;
  • наличие третьих лиц, имеющих законные основания на проживание или владение квартирой;
  • соблюдение законодательства при приватизации квартиры и всех производимых с ней сделках, если таковые имели место быть.

Надежнее всего приобретать квартиру, которая не имеет «истории». То есть на момент отчуждения продавец является ее первым и единственным владельцем.

Это может быть как один человек, так и семья. В этом случае проверить квартиру просто, и любые малейшие нарушения закона сразу становятся очевидными.

Чем длиннее «история» квартиры, тем сложнее ее проверить.

Самыми неблагоприятными с точки зрения надежности являются квартиры, где постоянно происходила смена собственников.

В «истории» таких квартир фигурируют договора купли-продажи, свидетельства о вступлении в наследство, договора ренты и дарения. Проверить каждую из этих сделок очень сложно, а порой и невозможно.

Приобретая подобную квартиру нужно оценить всю степень риска. Очень важно проследить, не были ли нарушены права граждан, относящихся к категории риска, при приватизации или одной из сделок. Нарушение прав этой категории лиц, делает любую сделку недействительной и не имеет срока давности.

То есть, купив квартиру, в которой когда-то были нарушены права несовершеннолетних, вы можете лишиться ее на основании решения суда, если повзрослевший ребенок вдруг надумает восстановить себя в правах.

Что касается сегодняшних собственников, то перед сделкой следует попросить документально подтвердить их дееспособность. Это подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если же, несмотря на представленные положительные справки, кто-то из собственников вызывает у вас глубокие сомнения (кажется неадекватным, злоупотребляющим алкоголем и т.д.), откажитесь от договора в простой письменной форме в пользу нотариально заверенного договора.

  1. Нотариус, выступая как незаинтересованное лицо, проверит дееспособность и в случае судебных разбирательств подтвердит, что в момент подписания договора продавец отдавал отчет своим действиям.
  2. Проверив квартиру, собственников и пользователей, обдумайте цену договора.
  3. Самое правильное – указать в договоре ту стоимость, за которую вы приобретаете квартиру.
  4. При занижении цены и последующих судебных разбирательствах вы рискуете получить на руки именно ту заниженную сумму, которую пропишите в договоре.
  5. Если на момент подачи документов на регистрацию в квартире остаются прописанные собственники или члены их семьи, потребуйте заявление с обязательствами о снятии с регистрационного учета всей семьи.

Обязательно укажите сроки выписки. Обычно на это дается от одной до двух недель. Если же продавцы после сделки уезжают в другой город, а тем более – в другую страну – не стоит ограничиваться заявлением.

Договоритесь с продавцом об удержании определенной суммы под выписку. То есть некая сумма, обычно от 200 до 500 тысяч рублей, закладывается в банковскую ячейку, а условиями доступа к этой ячейке и получения денег будет предоставление продавцом выписки из паспортного стола, подтверждающей, что все члены семьи продавца сняты с регистрационного учета.

От того, насколько удастся проверить приобретаемую квартиру и правильно организовать сделку, будет зависеть благополучие и спокойствия проживания на новой жилплощади.

Практика показывает, что чаще всего судебные иски и оспаривание сделок со стороны бывших собственников и третьих лиц подаются в течение первых трех лет после продажи квартиры. Поэтому страхование титула (права собственности) на этот период укрепит ваши позиции.

Порой поводом для обращения в суд становится соблазн бывшего владельца квартиры «заработать». Это случается, когда при продаже дорогих квартир вместо полной стоимости указывается лишь миллион рублей.

  • Даже при наличии расписки на фактически оплаченную сумму, вам придется потратить много времени и усилий, чтобы доказать суду, что вы заплатили больше миллиона рублей.
  • Поэтому чем правдивее, точнее и полнее будет договор, тем меньше шансов вы оставите мошенникам для его оспаривания.
  • Если же не имеете необходимых знаний и опыта, лучше заручиться поддержкой грамотных друзей, родственников или опытных профессионалов.
Читайте также:  Как купить квартиру без ипотеки?

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Как составить договор купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

В Интернете есть шаблоны договора, которые часто берут за основу, однако использовать их нужно с большой осторожностью.

При составлении документа следует учесть массу нюансов.

Все условия договора купли-продажи делятся на существенные (без них договор будет считаться незаключенным) и те, что не требуются по закону, но тем не менее важны для участвующих в сделке сторон.

Набор этих дополнительных требований будет разным в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, от того, кто именно продает и покупает квартиру.

Информация о сторонах сделки

В обязательном порядке в договор включают информацию о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, приводится название компании, ИНН и ее юридический адрес.

Когда одну из сторон по доверенности представляет другое лицо, нужно указать, на каком основании оно действует.

Дополнительно приводятся сведения о правоустанавливающих документах на объект (то, на каком основании квартира принадлежит ее нынешнему владельцу), а также о существующих на объекте ограничениях и обременениях.

Предмет договора купли-продажи

Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.

Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер.

Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

В момент продажи в квартире могут сохраняться жильцы, которые при приватизации были в ней зарегистрированы, обладали правом на приватизацию, но в ней не участвовали. Такой человек имеет пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если в квартире есть такие жильцы, это обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Если продавец оставляет в квартире мебель

Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.

Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.

Порядок расчета за квартиру

Порядок оплаты не является существенным условием договора, переход права на объект Росреестр может зарегистрировать и без этого пункта. Включать его в договор нужно, чтобы стороны четко понимали, как будет происходить передача денег.

Получит продавец всю сумму сразу или частями, до или после регистрации в Росреестре и будет ли при этом использоваться ипотечный кредит — все эти моменты обязательно нужно закрепить в договоре.

Чаще всего продавец получает часть суммы сразу в день сделки, еще до подачи документов на регистрацию в Росреестр, окончательный расчет производится после ее регистрации. Однако сейчас постепенно получает распространение другой способ расчета, до сих пор применявшийся в Санкт-Петербурге и Москве.

Деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект.

Покупка квартиры в ипотеку

Если для покупки используется кредит банка, то в договоре нужно подробно расписать порядок расчета при предоставлении кредита.

Сколько собственных денег вносит покупатель, какая сумма оплачивается за счет кредитных средств. Как будет происходить передача денег: наличными, в безналичной форме со счета на счет или через банковскую ячейку.

В какие сроки передаются деньги. Указывается, что купленная квартира будет находиться в залоге у банка.

Как будут сниматься с регистрации собственники

Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства.

Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр.

В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.

Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.

Условия, которые страхуют покупателя от различных рисков

Чтобы застраховать покупателя от рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, специалисты советуют включать в договор подтверждение сторон, что в отношении них не начата процедура банкротства и сами они не планируют ее инициировать в ближайшее время.

А также что при приобретении квартиры продавец не использовал средства материнского капитала. Согласно требованиям законодательства, в таком случае все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети, должны быть наделены в ней собственностью.

Однако на практике дети в число собственников включаются далеко не всегда, и это может привести к судебным спорам в дальнейшем.

Хотя, согласно тексту договора, продавец гарантирует и подтверждает, что в отношении него не начато банкротство, покупателю следует проявить разумную осмотрительность и при подготовке к сделке проводить проверку продавца и квартиры.

Запрашивать для квартиры архивную выписку из домовой книги, самостоятельно получать на этот объект недвижимости выписку из ЕГРН, проверять, не является ли собственник квартиры должником, на сайтах судебных приставов, суда по месту жительства, арбитражного суда.

Всю полученную информацию (даже информацию о том, что данные о продавце на сайте судебных приставов отсутствуют) необходимо распечатать и хранить вместе с документами по сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Наконец, на этапе заключения договора купли-продажи нужно оговорить, что будет происходить, если сделку признают недействительной.

В документе должно быть сказано, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а покупатель — полученную квартиру. Все перечисленное не касается сделок, которые обязательно заверяются нотариально.

Это сделки с долями в объекте недвижимости, сделки купли-продажи с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним. В этом случае договор купли-продажи составляет нотариус.

Рекомендации специалистов

Ролена Мепаришвили, юрист компании «Кром»:

—Договоры, которые можно скачать в Интернете, подходят в идеальной ситуации, но на рынке нет идеальных продаж. Мелочи, на которые сами покупатели и продавцы не всегда обращают внимание, могут значительно повлиять на сделку, поэтому договор купли-продажи должен составляться индивидуально.

Юлия Ощепкова, заместитель директора по правовым вопросам компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

—В составлении договора купли-продажи обязательно должен участвовать юрист, содержание этого договора всегда зависит от конкретной ситуации. Ошибаются те, кто скачивает этот документ в Интернете. Здесь все настолько индивидуально, что вы можете начать предложение, как в том образце, что вы нашли в Интернете, а финал этого предложения в вашей ситуации должен быть совершенно другим.

Читайте также:  Как заключить договор социального найма жилого помещения?

Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:

— В случае если квартира продается с мебелью, дорогой сантехникой, я бы рекомендовала сторонам сделки отдельно указывать стоимость этого имущества или оформлять его передачу отдельным договором. Ведь если этого не сделать, в случае расторжения договора без мебели может остаться продавец.

Еще я бы советовала сторонам прописывать недостатки объекта недвижимости, так как, если они окажутся существенными, то есть такими, для устранения которых требуются значительные денежные и временные затраты, договор может быть расторгнут и с продавца могут быть взысканы убытки, причиненные в результате его заключения.

Существенные условия договора купли-продажи:

  • предмет договора (квартира, дача, загородный дом);
  • сведения о сторонах договора (ФИО, их паспортные данные, адрес регистрации);
  • цена объекта;
  • информация о гражданах, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем (если такие есть).

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

25.05.16 Просмотры: 1986

Вы нашли дом или квартиру своей мечты (ну или не мечты, но это вас устраивает и подходит). Жилье осмотрено, продавец проверен, документы подготовлены и вы вот-вот станете владельцем своего дома. Предстоит только подписать договор купли-продажи, но как же его составить так, чтобы сделка была правомерна и избежать подводных камней?

В данной статье мы рассмотрим: что представляет собой договор купли-продажи, какие обязательные пункты он должен содержать, как происходит расчет и передача недвижимости в собственность, чем грозит его не правильное составление, как зарегистрировать право собственности на жилье.

Юридический смысл договора купли-продажи

Договор купли продажи — это двусторонняя сделка, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму(цену). Здесь применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 454-491 ГК РФ) и специальный параграф №7 (ст. 549-558 ГК РФ).

Как составить договор купли-продажи и какие обязательные пункты он должен содержать?

Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме, иначе он считается недействительным(ст. 550 ГК РФ). По желанию сторон его нотариально заверяют.

Документ для оформления права собственности на недвижимость начинается с номера и наименования заключаемого договора, затем идет место заключения и дата подписания, полные наименования и паспортные данные участников сделки, определяется роль каждой стороны — Покупатель и Продавец.

Также обязательно указываются подробные характеристики объекта продажи.

Если продается квартира, то согласно статье 554 ГК России текст договора должен содержать адрес с номером квартиры, кадастровый номер, площадь жилья, полное описание количество комнат в нём, форму собственности и характер использования недвижимости, этажность, год постройки.

Если продаваемое жилье имеет какое-либо обременение(залог, аренда, рента, жильцы имеющие право пожизненного проживания и др), то это тоже нужно указать в тексте (ст. 558 ГК РФ). Важным разделом договора является определение цены продаваемого объекта. Это обязательная составляющая. Если цена не указана, то договор считается недействительным.

Цена может указывать за объект недвижимости в целом или за 1 квадратный метр. Стоит помнить, что установленная стоимость недвижимости при продаже включает в себя и стоимость земельного участка или права на его использование, на котором находится объект.

Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, где располагается объект, то указывается цена по отдельности и общая.

Как происходят расчеты покупателя с продавцом?

В договоре следует прописать также порядок расчета между продавцом и покупателем и порядок передачи недвижимого имущества. Порядок расчета может быть разовым или в виде рассрочки. При рассрочке подробно расписывается порядок платежей с суммами и датами погашения. Стоимость указывается в рублях и прописью.

Также заполняя часть договора, связанную с расчетами, следует помнить, что при регистрации перехода права собственности в силу закона, регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе.

Если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, то нужно прописать в договоре, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.

Как происходит передача недвижимости?

В договоре купли-продажи обязательно должен быть прописан порядок фактической передачи имущества. Фактическая передача недвижимости оформляется передаточным актом. Такой подписанный акт должен остаться у каждой стороны сделки.(ст 556 ГК РФ). Не нужно подписывать акт не глядя на квартиру, потом практически невозможно будет доказать выявленные недостатки.

Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации.

В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется.

Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Итак, квартира осмотрена, передаточный акт и договор купли-продажи подписаны, что же дальше? А дальше в соответствии со ст. 553 ГК РФ переход прав собственности от продавца к покупателю нужно зарегистрировать в Рос реестре по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого предоставляются следующие документы:

  • заявление о регистрации;
  • договор купли-продажи – по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора;
  • кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен);
  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).

Если вдруг одна из сторон уклоняется от регистрации права собственности, то можно обратиться в суд и решение о регистрации будет принято судом. Сторона необоснованно уклоняющаяся от регистрации возмещает понесенные затраты.(п 3 ст 551 ГК РФ)

По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки.

К чему может привести не правильное оформление договора купли-продажи?

  • При неправильно составленном документе и отсутствии обязательных положений такой договор могут признать недействительным и право перехода собственности не будет зарегистрированно.
  • Если указывать заниженную стоимость жилья, то следует помнить об уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
  • Если занижена стоимость квартиры, то покупатель недополучит средства при оформлении вычета на жилье. Так как он оформляется на основании суммы, указанной в договоре.
  • При продаже квартиры или дома с мебелью, нужно в тексте договора составить перечень всех предметов интерьера. Это позволит избежать недоразумения в дальнейшем.
  • Если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то нужно обязательно получать разрешение органов опеки и попечительства.

Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания участниками. А у участников сделки возникают юридические права и обязанности. Если в договоре были допущены ошибки, то они могут стать поводом для судебных разбирательств.

Чтобы избежать этого Агентство недвижимости Тарханкут-Сервис поможет вам с оформлением документов и ведением сделок.

Общая цена за несколько объектов по договору купли-продажи недвижимости

Главная страница » Общая цена за несколько объектов по договору купли-продажи недвижимости

Не будет являться основанием для признания незаключенным договора купли-продажи недвижимости, если в нем определенна только общая цена за несколько объектов, без определения стоимости каждого из объектов недвижимости.

Данное обстоятельство имеет принципиальное значение при учете пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, которым предусмотрено последствие признание сделки незаключенной, если стороны в письменной форме не согласовали стоимость продаваемого объекта недвижимости (квартира, дом, участок и т.д.).

Полезно: незаключенный договор купли-продажи квартиры не порождает тех правовых последствий, ради которых стороны составили этот документ, например, право собственности не будет передано в пользу покупателя.

Сказанное выше можно проиллюстрировать на следующем примере: Стороны подписали договор купли-продажи двух объектов недвижимости: квартиры и дома; по условиям которого общая стоимость двух объектов недвижимости 5 00 000 руб.

при этом конкретная стоимость квартиры и дома в договоре прописана не была, хотя устно на этапе согласования сделки неоднократно проговаривалось сколько стоит квартира и дом, даже был торг по каждому из объектов недвижимости. После подписания договора и регистрации перехода права, покупатель произвел оплату по договору в полном объеме.

Однако спустя не продолжительный период времени покупатель нашел более выгодный вариант, поэтому вышел с предложением к продавцу о расторжении договора и возврате денег. Продавец отказался, так как полагал что сделка соответствует требованию закона, а значит заключена.

Далее покупатель попытался вернуть обратно сумму по договору через суд, путем признания договора незаключенным, так как в договоре купли-продажи письменно не было определенно сколько конкретно стоит дом и квартира, а указана общая цена.

В суде покупатель ссылался на пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, по причине того, что в договоре не указано сколько конкретно стоит квартира и сколько конкретно стоит дом, а из общей стоимости также нельзя установить стоимость приобретенных объектов, значит договор не заключен (стороны не согласовали существенное условие о цене по договору) и поэтому продавец должен вернуть покупателю всю ранее уплаченную сумму по договору купли-продажи. Суд отказал покупателю в требовании о признании договора незаключенным. При формальном толковании нормы права, без учета фактических обстоятельств дела*, в доводах покупателя можно усмотреть логичность построенной правовой позиции, ведь из содержания договора невозможно определить сколько конкретно стоит дом и квартира.

Фактические обстоятельства дела: покупатель, прикрываясь требованием о признании договора не заключённым, фактически хотел вернуть деньги обратно, против воли добросовестного продавца, чтобы купить иную недвижимость на более выгодных условиях.

Но суды не всегда применяют формальный подход при разрешении споров о признании договоров незаключенными , так в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.

2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъясняется что суд обязан рассматривать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения сделки.

Из приведенного пункта разъяснения следует, что при наличии в рассматриваемом споре в равной степени как обстоятельств в пользу признания сделки незаключенной, так и обстоятельств в пользу сохранения сделки, суд признает такую сделку заключённой.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *